7 липня 2009 року м. Одеса
Колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Одеської області в складі:
головуючого - Вадовської Л.М.,
суддів - Ващенко Л. Г.,
Фадєєнко А.Ф.,
при секретарі - Фабіжевському B.C., розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_2, за участю третіх осіб на стороні позивача ОСОБА_3, ОСОБА_4 до Одеської міської ради, за участю третьої особи на стороні відповідача Одеського міського управління земельних ресурсів Одеської міської ради про визнання договору на дольову участь у землекористуванні недійсним, позовом третіх осіб, які заявляють самостійні вимоги щодо предмета спору, ОСОБА_3, ОСОБА_4 до Одеської міської ради про визнання договорів на дольову участь у землекористуванні недійсними за апеляційною скаргою Одеського міського управління земельних ресурсів Одеської міської ради на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 10 грудня 2008 року, -
1 листопада 2002 року ОСОБА_4 на підставі договору купівлі-продажу придбав у власність квартиру АДРЕСА_1 (а.с. 262-263).
20 березня 2003 року ОСОБА_3 на підставі договору дарування придбав у власність квартиру АДРЕСА_2 (а.с. 262-263).
Розпорядженням Приморської районної адміністрації Одеської міської ради від 5 липня 2004 року № 2080 за результатами звернення ОСОБА_4, ОСОБА_6, ОСОБА_3 затверджено акт державної технічної комісії від 24 червня 2004 року про прийняття в експлуатацію закінченого реконструкцією об'єкту - реконструйованих квартир АДРЕСА_2, АДРЕСА_1, АДРЕСА_3 в залу гральних автоматів з баром та офісними приміщеннями загальною площею 1 330, 0 кв. м (а.с. 267).
На підставі вказаного розпорядження Приморської районної адміністрації Одеської міської ради від 5 липня 2007 року № 2080 Виконавчим комітетом Одеської міської ради
Справа № 22 ц - 1944 - 2009 Категорія 23
Головуючий у першій інстанції Турецька І.О.
Доповідач Вадовська Л.М.
27 липня 2004 року видано ОСОБА_4 Свідоцтво про право власності на приміщення підвалу, 1-го та 2-го поверхів загальною площею 654, 2 кв. м ; ОСОБА_6 Свідоцтво про право власності на приміщення 3-го та 4-го поверхів загальною площею 505, 8 кв. м ; ОСОБА_3 Свідоцтво про право власності на зимовий сад загальною площею 170, 0 кв. м (а.с. 262-263).
25 липня 2006 року на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_8 за реєстровим № 3119, ОСОБА_4 продав, а ОСОБА_2 купила нежилі приміщення 1-го, 2-го поверхів і підвал загальною площею 654, 2 кв. м, розташовані по АДРЕСА_1 (а.с. 262-263).
Розпорядженням Приморської районної адміністрації Одеської міської ради від 11 жовтня 2006 року № 2518 прийнято в експлуатацію реконструйовані нежитлові офісні приміщення загальною площею 264, 1 кв. м, власником яких в цілому є ОСОБА_3, з присвоєнням офісним приміщенням № 520 (а.с. 268).
На підставі вказаного розпорядження Приморської районної адміністрації Одеської міської ради від 11 жовтня 2006 року № 2518 Виконавчим комітетом Одеської міської ради 27 жовтня 2006 року видано ОСОБА_3 Свідоцтво про право власності на нежилі офісні приміщення № 520 взамін виданого 27 липня 2004 року свідоцтва (а.с. 262-263).
24 листопада 2006 року на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_9, ОСОБА_3 продав, а ОСОБА_10 купив нежилі офісні приміщення № 520 загальною площею 264, 1 кв. м, розташовані по АДРЕСА_1 (а.с. 262-263).
23 червня 2004 року Одеською міською радою в особі начальника Одеського міського управління земельних ресурсів та фізичною особою ОСОБА_4 укладено договір на дольову участь у землекористуванні, зареєстрований в Книзі записів договорів на дольову участь у землекористуванні 23 червня 2004 року за № 1408. Згідно договору ОСОБА_4 як землекористувач зобов'язався здійснювати оплату за користування 332/1000 частки земельної ділянки площею 2 164, 58 кв. м, що складає 718, 64 кв. м, розташованої по АДРЕСА_1 (а.с. 5-8, 9).
23 червня 2004 року Одеською міською радою в особі начальника Одеського міського управління земельних ресурсів та фізичною особою ОСОБА_3 укладено договір на дольову участь у землекористуванні, зареєстрований в Книзі записів договорів на дольову участь у землекористуванні 23 червня 2004 року за № 1409. Згідно договору ОСОБА_3 як землекористувач зобов'язався здійснювати оплату за користування 256/1000 частки земельної ділянки площею 2 164, 58 кв. м, що складає 554, 13 кв. м, розташованої по АДРЕСА_1 (а.с. 119-122, 123).
Згідно відомостей Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців, наданих державним реєстратором Виконавчого комітету Одеської міської ради, та інформації Державної податкової інспекції у Приморському районі м. Одеси ОСОБА_4 і ОСОБА_3 не є фізичними особами-підприємцями (а.с. 103, 105-107).
Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 10 грудня 2008 року відмовлено в задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 до Одеської міської ради про визнання недійсним договору на дольову участь у землекористуванні, укладеного 23 червня 2004 року за № 1408 між Одеською міською радою та ОСОБА_4 Задоволено позов ОСОБА_4 і ОСОБА_3 як третіх осіб, які заявили самостійні вимоги на предмет спору, визнано недійсним договори на дольову участь у землекористуванні, укладені 23 червня 2004 року за № 1408, № 1409 між Одеською міською радою та ОСОБА_4 і ОСОБА_3 відповідно.
Ухвалою апеляційного суду Одеської області від 7 липня 2009 року рішення Приморського районного суду м. Одеси від 10 грудня 2008 року залишено без змін.
В ході апеляційного розгляду справи встановлено обставини, які колегія суддів вважає за необхідне довести до відома компетентних органів для відповідного реагування.
Згідно діючого земельного законодавства одним із прав на землю є право користування землею.
Одним із видів використання земель на праві користування є оренда земельної ділянки.
Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для ведення підприємницької чи іншої діяльності. Орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом ( ст. 93 ЗК України), а саме Законом України «Про оренду землі».
Зі змісту оскаржених договорів вбачається, що такі грунтуються на Положенні про порядок розрахунку плати за користування земельними ділянками і за дольову участь у землекористуванні в м. Одесі» (далі Положення), затвердженому рішенням Одеської міської ради від 29 лютого 2000 року № 702-ХХІІІ «Про затвердження нової редакції додатку АДРЕСА_2 до рішення Одеської міської ради від 9 грудня 1999 року № 439-ХХІІІ «Про удосконалення регулювання земельних відносин». У пункті 1.1 цього Положення зазначено, що таке розроблено у відповідності з Земельним кодексом України, Законами України «Про місцеве самоврядування в Україні», «Про оренду землі», «Про плату за землю» та іншими нормативними актами (а.с. 114-118).
В пункті 2.3 Положення передбачено, що при використанні будівель (споруд) для комерційної діяльності, земельна ділянка надається на умовах оренди.
Зі змісту пункту 4 Положення вбачається, що договори на право дольової участі у землекористуванні теж по своїй суті передбачають, що має місце землекористування на умовах оренди.
Пункти 5.3, 5.4 Положення визначають, що договір на дольову участь у землекористуванні укладається між міською радою і юридичною особою, фізичною особою - суб'єктом підприємницької діяльності. Для укладення договору надається, зокрема, свідоцтво про державну реєстрацію юридичної (фізичної) особи.
Таким чином, правовідносини щодо землекористування на умовах оренди виникають між орендодавцями земельних ділянок в особі власників таких або уповноважених ними осіб (органів) і юридичними чи фізичними особами-підприємцями, яким земельна ділянка необхідна для ведення підприємницької чи іншої діяльності.
Діюче земельне законодавство і Положення, яким керується Одеська міська рада у оформленні правовідносин щодо землекористування на умовах оренди, не передбачають оформлення такого виду землекористування з фізичними особами, які не мають державної реєстрації фізичної особи-підприємця. Це є обгрунтованим, оскільки без такої реєстрації особа не вправі здійснювати комерційну діяльність у нежилих приміщеннях, а отже й користуватися земельною ділянкою для ведення такої діяльності.
Згідно вищезазначених розпоряджень Приморської районної адміністрації Одеської міської ради, Свідоцтв про право власності на нежилі приміщення, виданих Виконавчим комітетом Одеської міської ради, вбачається, що в результаті реконструкції жилих приміщень (квартир), підвалу в багатоповерховому будинку надбудови та прибудови нових приміщень до існуючої будівлі були створені нежилі приміщення, що мають певне цільове призначення, як то зал гральних автоматів з баром та офісними приміщеннями, зимовий сад, офісні приміщення, які згідно доводів апелянта є діючими.
Дозволяючи реконструкцію, приймаючи реконструйовані приміщення в експлуатацію та видаючи правовстановлюючі документи Одеська міська рада та уповноважені нею органи попередньо не вирішили питання щодо виділення особам, які здійснювали створення нежилих приміщень, земельних ділянок з певним цільовим призначенням таких, та відповідно не оформили права користування (оренди) такими. В результаті особи, одержавши правовстановлюючі документи на створені ними об'єкти нерухомості, стали використовувати належні їм на праві власності нежилі приміщення і земельні ділянки, на яких такі розташовані та які необхідні для обслуговування приміщень, для комерційної діяльності без державної реєстрації своєї діяльності.
Відсутність державної реєстрації ОСОБА_4 та ОСОБА_3 як фізичних осіб-підприємців стало підставою для визнання договорів на дольову участь у землекористуванні недійсними, оскільки правовідносини землекористування на умовах оренди допустимі з юридичними чи фізичними особами-підприємцями.
Колегія суддів вважає, що упущення у вирішенні компетентними органами земельних питань, призвело до створення об'єктів нерухомості для комерційної діяльності і використання таких без державної реєстрації діяльності власниками об'єктів і безперешкодного і безоплатного користування землею.
Керуючись ст. 320 ЦПК України, колегія суддів -
Довести до відома Прокурора міста Одеси, Державної податкової інспекції у Приморському районі м. Одеси, Одеської міської ради про доцільність перевірки законності здійснення власниками нежитлових приміщень, розташованих по АДРЕСА_1, комерційної діяльності в таких та відповідно користування землею у цих цілях.
Ухвала набирає законної сили з моменту проголошення.
Ухвала може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду України протягом двох місяців з дня набрання законної сили.