7 липня 2009 року м. Одеса
Колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Одеської області в складі:
головуючого - Вадовської Л.М.,
суддів - Ващенко Л. Г.,
Фадєєнко А.Ф.,
при секретарі - Фабіжевському B.C., розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_2, за участю третіх осіб на стороні позивача ОСОБА_3, ОСОБА_4 до Одеської міської ради, за участю третьої особи на стороні відповідача Одеського міського управління земельних ресурсів Одеської міської ради про визнання договору на дольову участь у землекористуванні недійсним, позовом третіх осіб, які заявляють самостійні вимоги щодо предмета спору, ОСОБА_3, ОСОБА_4 до Одеської міської ради про визнання договорів на дольову участь у землекористуванні недійсними за апеляційною скаргою Одеського міського управління земельних ресурсів Одеської міської ради на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 10 грудня 2008 року, -
Позивачі ОСОБА_2, ОСОБА_6, звернувшись 31 травня 2007 року до суду з позовом про визнання договорів на дольову участь у землекористуванні недійсними, вказали, що є власниками нежилих приміщень, розташованих у п'ятиповерховому фасадному будинку АДРЕСА_1 Під будівлею знаходиться земельна ділянка площею 221, 2 кв. м. Двором, в тому числі й декоративним садом, не користуються. Позивачі зазначили, що попередні власники будинку ОСОБА_7, ОСОБА_3, ОСОБА_4 23 червня 2004 року уклали з Одеською міською радою договори про дольову участь у землекористуванні із зазначенням долі кожного в земельній ділянці загальною площею 2 164, 58 кв. м. Позивачі вважають, що укладений з попередніми власниками приміщень будинку договір не може бути прийнятий до виконання ними як новими співвласниками будинку, оскільки частки в землекористуванні мали бути розраховані виходячи з площі земельної ділянки під будинком, тобто з 221, 2 кв. м, а не з розміру земельної ділянки в цілому, тобто з урахуванням двору, саду, інших будівель. Посилаючись на зазначені обставини, ст. 203 ЦК України, невідповідність договорів законодавству, що регулює правовідносини
Справа № 22 ц - 1944 - 2009 Категорія 23
Головуючий у першій інстанції Турецька І.О.
Доповідач Вадовська Л.М.
оренди землі, позивачі після уточнення позовних вимог просили визнати недійсними п.4.6 договору № 1409 від 23 червня 2004 року на дольову участь у землекористуванні, укладеного між Одеською міською радою та ОСОБА_3, та п.4.6 договору № 1408 від 23 червня 2004 року на дольову участь у землекористуванні, укладеного між Одеською міською радою та ОСОБА_4 (а.с. 3-4, 63-64).
Треті особи на стороні позивачів ОСОБА_3 і ОСОБА_4 звернулись 8 травня 2008 року до суду із самостійними вимогами про визнання з тих же підстав недійсними укладених ними з Одеською міською радою договорів № 1409 та № 1408 від 23 червня 2004 року про дольову участь у землекористуванні відповідно (а.с. 66-67).
Ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 21 травня 2008 року позов ОСОБА_3 і ОСОБА_4 прийнято до сумісного розгляду з позовом ОСОБА_2 і ОСОБА_6 (а.с. 75).
Відповідач Одеська міська рада позовні вимоги не визнала.
Ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 10 грудня 2008 року позовні вимоги ОСОБА_6 за заявою останнього залишено без розгляду (а.с. 200).
Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 10 грудня 2008 року в позові ОСОБА_2 відмовлено. Позов ОСОБА_3, ОСОБА_4 задоволено. Визнано недійсними договір на дольову участь у землекористуванні № 1408 від 23 червня 2004 року, укладений між Одеською міською радою та ОСОБА_4, договір на дольову участь у землекористуванні № 1409 від 23 червня 2004 року, укладений між Одеською міською радою та ОСОБА_3 (а.с. 202-204).
В апеляційній скарзі Одеське міське управління земельних ресурсів Одеської міської ради просить рішення суду в частині позовних вимог ОСОБА_3 і ОСОБА_4 скасувати, ухвалити нове рішення про відмову ОСОБА_3 і ОСОБА_4 в задоволенні вимог.
Неправильність рішення суду апелянт мотивував порушенням норм матеріального та процесуального права.
Перевіривши законність і обгрунтованість рішення суду першої інстанції, заслухавши пояснення, дослідивши докази, колегія суддів дійшла висновку про відхилення апеляційної скарги з наступних підстав.
Встановлено, що 1 листопада 2002 року ОСОБА_4 на підставі договору купівлі-продажу придбав у власність квартиру АДРЕСА_2 (а.с. 262-263).
20 березня 2003 року ОСОБА_3 на підставі договору дарування придбав у власність квартиру АДРЕСА_1 (а.с. 262-263).
Розпорядженням Приморської районної адміністрації Одеської міської ради від 5 липня 2004 року № 2080 за результатами звернення ОСОБА_4, ОСОБА_7, ОСОБА_3 затверджено акт державної технічної комісії від 24 червня 2004 року про прийняття в експлуатацію закінченого реконструкцією об'єкту - реконструйованих квартир АДРЕСА_1, АДРЕСА_2, АДРЕСА_3 в залу гральних автоматів з баром та офісними приміщеннями загальною площею 1 330, 0 кв. м (а.с. 267).
На підставі вказаного розпорядження Приморської районної адміністрації Одеської міської ради від 5 липня 2007 року № 2080 Виконавчим комітетом Одеської міської ради 27 липня 2004 року видано ОСОБА_4 Свідоцтво про право власності на приміщення підвалу, 1-го та 2-го поверхів загальною площею 654, 2 кв. м ; ОСОБА_7 Свідоцтво про право власності на приміщення 3-го та 4-го поверхів загальною площею 505, 8 кв. м ; ОСОБА_3 Свідоцтво про право власності на зимовий сад загальною площею 170, 0 кв. м (а.с. 262-263).
25 липня 2006 року на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_11 за реєстровим № 3119, ОСОБА_4 продав, а ОСОБА_2 купила нежилі приміщення 1-го, 2-го поверхів і підвал загальною площею 654, 2 кв. м, розташовані по АДРЕСА_1 (а.с. 262-263).
Розпорядженням Приморської районної адміністрації Одеської міської ради від 11 жовтня 2006 року № 2518 прийнято в експлуатацію реконструйовані нежитлові офісні приміщення загальною площею 264, 1 кв. м, власником яких в цілому є ОСОБА_3, з присвоєнням офісним приміщенням № 520 (а.с. 268).
На підставі вказаного розпорядження Приморської районної адміністрації Одеської міської ради від 11 жовтня 2006 року № 2518 Виконавчим комітетом Одеської міської ради 27 жовтня 2006 року видано ОСОБА_3 Свідоцтво про право власності на нежилі офісні приміщення № 520 взамін виданого 27 липня 2004 року свідоцтва (а.с. 262-263).
24 листопада 2006 року на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_12, ОСОБА_3 продав, а ОСОБА_6 купив нежилі офісні приміщення № 520 загальною площею 264, 1 кв. м, розташовані по АДРЕСА_1 (а.с. 262-263).
23 червня 2004 року Одеською міською радою в особі начальника Одеського міського управління земельних ресурсів та фізичною особою ОСОБА_4 укладено договір на дольову участь у землекористуванні, зареєстрований в Книзі записів договорів на дольову участь у землекористуванні 23 червня 2004 року за № 1408. Згідно договору ОСОБА_4 як землекористувач зобов'язався здійснювати оплату за користування 332/1000 частки земельної ділянки площею 2 164, 58 кв. м, що складає 718, 64 кв. м, розташованої по АДРЕСА_1 (а.с. 5-8, 9).
23 червня 2004 року Одеською міською радою в особі начальника Одеського міського управління земельних ресурсів та фізичною особою ОСОБА_3 укладено договір на дольову участь у землекористуванні, зареєстрований в Книзі записів договорів на дольову участь у землекористуванні 23 червня 2004 року за № 1409. Згідно договору ОСОБА_3 як землекористувач зобов'язався здійснювати оплату за користування 256/1000 частки земельної ділянки площею 2 164, 58 кв. м, що складає 554, 13 кв. м, розташованої по АДРЕСА_1 (а.с. 119-122, 123).
Згідно відомостей Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців, наданих державним реєстратором Виконавчого комітету Одеської міської ради, та інформації Державної податкової інспекції у Приморському районі м. Одеси ОСОБА_4 і ОСОБА_3 не є фізичними особами-підприємцями (а.с. 103, 105-107).
Задовольняючи позов ОСОБА_4 і ОСОБА_3 як третіх осіб із самостійними вимогами на предмет спору, суд першої інстанції зазначив, що вказаним фізичним особам належали на праві власності нежилі приміщення, що знаходились у багатоповерховій будівлі. Встановивши, що на момент укладення договорів на дольову участь у землекористуванні ОСОБА_4 і ОСОБА_3 не мали статусу фізичних осіб-підприємців, суд дійшов висновку, що ці особи при укладенні спірних договорів не були належними землекористувачами, що є підставою для визнання договорів недійсними.
Колегія суддів вважає, що висновок суду відповідає обставинам справи і є обгрунтованим.
Так, згідно діючого земельного законодавства одним із прав на землю є право користування землею.
Одним із видів використання земель на праві користування є оренда земельної ділянки.
Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для ведення підприємницької чи іншої діяльності. Орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом ( ст. 93 ЗК України), а саме Законом України «Про оренду землі».
Зі змісту оскаржених договорів вбачається, що такі грунтуються на Положенні про порядок розрахунку плати за користування земельними ділянками і за дольову участь у землекористуванні в м. Одесі» (далі Положення), затвердженому рішенням Одеської міської ради від 29 лютого 2000 року № 702-ХХІІІ «Про затвердження нової редакції додатку АДРЕСА_1 до рішення Одеської міської ради від 9 грудня 1999 року № 439-ХХІІІ «Про удосконалення регулювання земельних відносин». У пункті 1.1 цього Положення зазначено, що таке розроблено у відповідності з Земельним кодексом України, Законами України «Про місцеве самоврядування в Україні», «Про оренду землі», «Про плату за землю» та іншими нормативними актами (а.с. 114-118).
В пункті 2.3 Положення передбачено, що при використанні будівель (споруд) для комерційної діяльності, земельна ділянка надається на умовах оренди.
Зі змісту пункту 4 Положення вбачається, що договори на право дольової участі у землекористуванні теж по своїй суті передбачають, що має місце землекористування на умовах оренди.
Пункти 5.3, 5.4 Положення визначають, що договір на дольову участь у землекористуванні укладається між міською радою І юридичною особою, фізичною особою - суб'єктом підприємницької діяльності. Для укладення договору надається, зокрема, свідоцтво про державну реєстрацію юридичної (фізичної) особи.
Таким чином, правовідносини щодо землекористування на умовах оренди виникають між орендодавцями земельних ділянок в особі власників таких або уповноважених ними осіб (органів) і юридичними чи фізичними особами-підприємцями, яким земельна ділянка необхідна для ведення підприємницької чи іншої діяльності.
Діюче земельне законодавство і Положення, яким керується Одеська міська рада у оформленні правовідносин щодо землекористування на умовах оренди, не передбачають оформлення такого виду землекористування з фізичними особами, які не мають державної реєстрації фізичної особи-підприємця, оскільки без такої реєстрації особа не вправі здійснювати комерційну діяльність у нежилих приміщеннях, а отже й користуватися земельною ділянкою для ведення такої діяльності.
Доводи скарги про застосування аналогії закону для оформлення правовідносин щодо землекористування на умовах оренди з фізичними особами є безпідставним, оскільки факт здійснення комерційної діяльності в нежилих приміщеннях без реєстрації особою, що здійснює таку діяльність, права на здійснення діяльності є підставою для реагування відповідних органів щодо припинення незареєстрованої у встановленому порядку діяльності, а не підставою для укладення з такою особою договору щодо землекористування на умовах оренди по аналогії з укладенням договору щодо землекористування на умовах оренди з юридичною чи фізичною особою-підприємцем.
Посилання апелянта на те, що угода (договір) сторін сама по собі є формою норми права, якою сторони фактично врегулювали виниклі між ними правовідносини, колегія суддів також вважає безпідставним, оскільки правовідносини щодо землекористування є врегульованими на законодавчому рівні, а тому регулювати такі у інший спосіб, як то за домовленістю сторін, неправомірно.
Рішення в частині відмови в задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 не оскаржується.
Керуючись ст. 303, п.1 ч. 1 ст. 307, ст. ст. 308, 313, п.1 ч. 1 ст. 314, ст. ст. 315, 317, 319 ЦПК України, колегія суддів -
Апеляційну скаргу Одеського міського управління земельних ресурсів Одеської міської ради відхилити.
Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 10 грудня 2008 року в справі за позовом ОСОБА_2, за участю третіх осіб ОСОБА_3, ОСОБА_4 до Одеської міської ради, за участю третьої особи Одеського міського управління земельних ресурсів Одеської міської ради про визнання договору на дольову участь у землекористуванні недійсним, позовом третіх осіб, які заявляють самостійні вимоги щодо предмета спору, ОСОБА_3, ОСОБА_4 до Одеської міської ради про визнання договорів на дольову участь у землекористуванні недійсними - залишити без змін.
Ухвала набирає законної сили з моменту проголошення.
Ухвала може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду України протягом двох місяців з дня набрання законної сили.