Справа № 2-59\2010
15 березня 2010 року Верхньодніпровський районний суд
Дніпропетровської області
У складі: головуючого - судді Петрюк Т.М
При секретарі - Рудовій Л.В
за участю пердставника - адвоката ОСОБА_1
Розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Верхньодніпровську цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю « Дніпро-Н» та Центру Державного земельного кадастру в особі Дніпропетровської регіональної філії про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та його реєстрації та за зістрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю « Дніпро-Н» до ОСОБА_2 про внесення в договір оренди земельної ділянки змін та доповнень,-
Встановив:
До суду звернулася позивач ОСОБА_2 з позовом про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та його реєстрації , до відповідачів ТОВ «Дніпро-Н» та ЦДЗК Дніпропетровська філія посилаючись на наступне: вона має на праві власності земельну ділянку площею 6.67 га, розташовану поблизу населеного пункту- с. Пушкарівка Верхньодніпровського району Дніпропетровської області , належать їй на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ДП № 036398 виданого 25 грудня 2003 року Головою Верхньодніпровської райдержадміністрації.
5 листопада 2007 року нею було укладено договыр оренди земельної ділянки № 04081900989 з СТОВ « Дніпро-Н» , згідно якого вона, як орендодавець , передала СТОВ» Дніпро-Н» у оренду земельну ділянку площею 6.9 га, яка знаходиться на території Пушкарівської сільської ради Верхньодніпровського району Дніпропетровської області.
За попереднім договором оренди відповідач не здійснив повний розрахунок з орендної плати і під час укладення нового договору пояснив, що для повного розрахунку за попереднім договором вимагається укласти новий договыр. Одночасно з укладенням нового договору надавалася можливість отримати 20 л олії та кілька мішків соняшникового насіння. Також ставилася умова: «Не підпишеш договір - не отримаєш олію та насіння». Для того, щоб отримати хоча б щось за оренду своєї землі , люди підписували запропонований договір , деякі навіть не знаючи, що підписують. В атмостфері ажіотажу та в силу правової необізнаності цей договыр було підписано і нею. Зараз вона розуміє, що відповідач-СТОВ» Дніпро-Н» не мав права діяти таким чином, оскільки порушував один із основних принципів цивільного права- свободу договору.
Частиною 2 статті 14 Закону України « Про оренду землі» передбачена Типова форма договору оренди землі, затверджена Кабінетом Міністрів України.
Частиною 1 статті 15 цього закону передбачена наявність у змісті договору оренди землі вичерпного переліку істотних умов : - об»єкт оренди ( місце розташування та розмір земельної ділянки), -строк дії договору оренди,- орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату,- умови використання та цільове призначення земельної ділянки , яка передається в оренду,- умови збереження стану об»єкта оренди,- умови і строки передачі земельної ділянки орендарю, - умови повернення земельної ділянки орендодавцеві,- існуючі обмеження ( обтяження) щодо використання земельної ділянки,- визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об»єкта оренди чи його частини,- відповідальність сторін, - умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки .
Як виявилося пізніше, представлений на підпис договір оренди землі зовсім не відповідає за своєю формою типовому договору оренди землі , затвердженому постановою Кабінету Міністрів України №220 від 03.03.2004 року , і це видно без проведення будь-якого аналізу тексту. Разом з тим, оспорюваний договір значно відрізняється за змістом , що є суттєвішим порушенням чинного законодавства: так, в оспорюваному договорі оренди земельної ділянки відсутня така істотна умова, як умова повернення земельної ділянки орендодавцеві , а у Типовому договорі оренди земельної ділянки цьому питанню відведений цілий розділ:» Умови повернення земельної ділянки» , який містить пункти 21,22,23, 24,25 . Оспорюваний договір в пункті 4 лише містить вказівку про умови повернення , які визначені в п.3.2 , проте самого пункту 3.2 в договорі немає.
В оспорюваному договорі не чітко визначено одну з підстав перегляду орендної плати , а саме- випадок « зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів , зміни коефіцієнтів індексації,визначених законодавством» , як зазначено в Типовому договорі.В редакції оспорюваного договору вказано: «зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів , у тому числі внаслідок індексації «. Тобто, не уточнено, про яку саме індексацію йде мова, хто і коли її проводить , а також підвищує ціни і тарифи . Така невідповідність змісту оспорюваного договору до змісту Типового договору може бути використана відповідачем на його власний розсуд , тобто орендодавець ризикує не отримати відповідно збільшену оплату за договором оренди у випадку державного регулювання орендної плати.
Також оспорюваним договором не передбачена відповідальність відповідача за затримку внесення орендної плати. Типовий договір оренди земельної ділянки передбачає таку відповідальність у пункті 14 у вигляді:»У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі (відсотків) несплаченої суми за кожний день прострочення».
Оспорюваний договір містить в п.5 вказівку про нарахування пені за несвоєчасну сплату орендної плати згідно ст.25 Закону України від 3.07.2003 року « Про плату за землю». Однак, даний закон посилається на сам договір:» Розмір пені за несвоєчасне внесення орендної плати передбачається у договорі оренди, проте він не може перевищувати ставки пені за несвоєчасну сплату земельного податку.»
ч. 1 ст. 15 ЗУ «Про оренду землі» передбачається така істотна умова договору оренди земельної ділянки як існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки.Проте в укладених договорах цієї умови протосто немає тому доводити її відсутність в договорі немає потреби
Частиною 2 статті 15 Закону України « Про оренду землі» визначено , що відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов , передбачених цією статтею, є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди , а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.
Відповідач-2 у порушення вимог пункту 8 Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.1998 року № 2073 , а також статті 15 Закону України « Про оренду землі» здійснив державну реєстрацію вказаного договору оренди землі, хоча і не мав права цього чинити, оскільки були підстави для відмови в державній реєстрації, оскільки у договорі оренди землі повинні були зазначені такі істотні умови: 1) об»єкт оренди ( місце розташування та розмір земельної ділянки),2)термін договору оренди , 3) орендна плата ( розмір , індексація, форма платежу, терміни та порядок внесення і перегляду), 4) цільове призначення , умови використання і збереження якості землі, 5) умови повернення земельної ділянки орендодавцеві, 6) існуючі обмеження та обтяження щодо використання земельної ділянки , 7) сторона( орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об»єкта оренди чи його частини, 8) відповідальність сторон.
Із наведених фактів випливає, що державна реєстрація оспорюваного договору оренди була здійснена всупереч вимог Закону України» Про оренду землі» та Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.1998 року № 2073 , оскільки він також містить вказівку органам державної реєстрації договорів оренди землі про відмову в реєстрації у разі відсутності однієї з істотних умов. Про це говориться у пункті 9 Порядку.
Посилаючись на частину 1 статті 215 ЦК України , статтю 203 ЦК України позивачка прохає визнати недійсним договір оренди земельних ділянок, укладених 5 листопада 2007 року між нею та ТОВ» Дніпро-Н»за реєстраційним № 04081900989 та зобов»язати Центр державного земельного кадастру в особі Дніпропетровської регіональної філії зняти з реєстрації вказаний договір оренди земельної ділянки.
Відповідач ТОВ «Дніпро-Н» звернувся до суду з зустрічним позовом до ОСОБА_2М внесення в договір оренди земельної ділянки змін та доповнень, посилаючись на наступне: у зв»язку з тим, що позивачка по первісному позову, ОСОБА_2, висловлює великі сумніви щодо повного розрахунку у випадку нанесення їй якихось збитків , хоча за весь час існування підприємства жодному орендодавцеві землі ніякі збитки не завдавалися, зважаючи на те, що на думку ОСОБА_2, у існуючому договорі оренди землі на цей випадок нічого не зазначено , хоча насправді це зовсім не так, вважає за необхідне внести зміни в укладений договір оренди землі, виклавши його в новій редакції за формою, близькою до Типового договору . Відповідачка відмовилася підписати вказаний договір зі змінами , незважаючи на те, що нова редакція договору відповідає інтересам відповідачки . На думку позивача , відмова відповідачки від підписання нової редакції договору оренди, яка відповідає її вимогам, інтересам та вимогам Типового договору оренди землі, пов»язана з тим, що відповідачка пообіцяла передати іншій комерційній фірмі свою земельну ділянку. Це доказує те, що укладеною угодою ніякі права та інтереси відповідача не порушені , а єдиною її метою є передача в оренду землі іншому підприємству. У відповідності до статті 30 Закону України « Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін . У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Позивач прохає внести в договыр оренди земельноъ ділянки від 5 листопада 2007 року за реєстраційним номером 04081900989 , укладеними між ОСОБА_2, та ТОВ» Дніпро-Н» зміни та доповнення від 12 лютого 2009 року, виклавши його в новій редакції.
У судовому засіданні позивач по первісному позову, ОСОБА_2, підтримала свої вимоги у повному обсязі, пояснила суду, що вона перестала довіряти орендарю ОСОБА_3, директору ТОВ» Дніпро-Н» тому,що він на протязі попередніх років оренди її земельних ділянки, постійно недоплачував орендну плату, видавав неякісні продукти сільського виробництва , а під час укладення договору 5 листопада 2007 року застосовував психологічний тиск на власників земельних ділянок, що у разі не підписання ними нових договорів вони не одержать олію та насіння соняшника. Тому вона змушена була укласти з ним новий договір . Земельну ділянку за свого батька ОСОБА_3, їй не давав, хоч батько був членом колгоспу з 1930 року. І земельну ділянку,яка належала її чоловіку не давав. Орендну плату за 2008 рік вона одержала від ТОВ» Дніпро-Н» у повному обсязі. Прохає визнати вказаний договір недійсним, позовні вимоги ТОВ» Дніпро-Н» не визнає , бо не бажає укладати з ТОВ» Дніпро-Н» договір на запропонованих ним умовах, зі змінами та доповненнями до договору від 5.11.2007 року. Бажає віддіти свою земельну ділянку орендарям, яким довіряє з с. Правобережне, а з відповідачем не бажає продовжувати договірні відносини.
Представник позивачки ОСОБА_4.- ОСОБА_5, у судовому засіданні підпримав її вимоги у повному обсязі , прохає їх задовольнити , а у задоволенні позовних вимог ТОВ» Дніпро-Н»- відмовити.
Представник ТОВ» Дніпро-Н», адвокат ОСОБА_1, у судовому засіданні позовні вимоги ОСОБА_6, не визнав , вважає їх безпідставними , пояснив, що ніякої умови під час підписання ТОВ «Дніпро-Н» з ОСОБА_2 договору оренди землі перед нею не ставилося, вона не була обмежена у своїй можливості передати свою землю в оренду іншим особам. Вона свідомо уклала цей договір тому, що умови оренди замлі , запропоновані їхнім підприємством, були найліпшими , підприємство завжди у повному обсязі і належним чином виконувало прийняті на себе зобов»язання по договорах оренди землі , доказів про атмосферу ажіотажу та правової необізнаності під час підписання договору оренди землі позивачка суду не надала. Всі істотні умови, на які посилається ОСОБА_2 як такі, що відсутні у тексті договору оренди землі, містяться у тексті договору , він не суперечить ЦК України , іншим актам законодавства, тому вважає, що відсутні законні підстави для визнання недійсним договору оренди земельної ділянки і зняття її з реєстраційного обліку . Про сумлінне виконання ТОВ» Дніпро-Н» взятих на себе зобов»язань , на його думку, свідчить також та обставина, що воно 11 липня 2008 року за своєю ініціативою підписало Додаткову угоду до договору оренди землі , відповідно до якої розмір орендної плати по договору збільшився з 1,5% до 3% від вартості земельної ділянки, тобто вдвоє. ОСОБА_2 отримала орендну плату у двічі більшу, ніж раніше, хоча й не підписала Додаткової угоди з ним. . Підприємством оброблені земельні ділянки, що належать позивачці належним чином, підготовлені до весняно-польових робіт, на що було понесено значні витрати в розмірі 6691.08 грн., тому прохає задовольнити позовні вимоги ТОВ» Дніпро-Н».
Представник ДП» Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах « , Дніпропетровської регіональної філії, до судового засідання не з»явився, надавши заяву про розгляд справи у його відсутності. У своїєму відзиві на позовні вимоги ОСОБА_2, повідомив суд, що 11.07.2008 року, 14.07.2008 року , 15.07.2008 року та 15.09.2008 року Верхньодніпровським відділом Дніпропетровської регіональної філії відповідно до вимог законодавства було здійснено державну реєстрацію договорів оренди землі. Таким чином, згідно ст.18 Закону України» Про оренду землі» від 2.10.2003 року , ст.640 ЦК України та ст.125 ЗК України спірний договір є таким, що набрав чинності. Зазначені позивачкою ОСОБА_2, доводи про те, що у укладеному договорі відсутня така істотна умова , як повернення земельної ділянки орендодавцеві не відповідає фактичним обставинам справи , бо, проаналізувавши текст спірного договору , можна дійти висновку , що сторони договору , застосовуючи відсилання до пункту 3.2, мали на увазі розділ « Зобов»язання орендаря». Пунктом 3 спірного договору оренди землі , в розділі щодо зобов»язаня орендаря зазначено, що після закінчення строку користування землею -повернути земельну ділянку орендодавцю в стані, не гіршому ніж той, в якому вона була надана, крім того- відшкодовувати орендодавцеві заподіяну орендарем шкоду стану земельної ділянки. Таким чином, спірний договір оренди земельної ділянки містить таку істотну умову, як повернення земельної ділянки орендодавцеві. Припущення позивачки про те, що у разі відсутності у спірному договорі зазначення, про яку саме індексацію йде мова, хто і коли її проводить, а також підвищує ціни і тарифи,- не може розглядатися судом у якості доказу. У відповідності до пукту 11 Порядку державної реєстрації договорів оренди землі , затвердженого постановою КМУ від 25.12.1998 року, встановлено, що державний орган земельних ресурсів у 20-ти денний термін перевіряє подані документи на відповідність чинному законодавству та за результатами перевірки готує висновок про державну реєстрацію або обгрунтований висновок про відмову у такій реєстрації, і передає реєстраційну справу відповідно виконавчому комітету місцевої ради за місцем розташування земельної ділянки для засвідчення факту державної реєстрації або відмови у такій реєстрації. Вважає, що державна реєстрація оспорюваного договору оренди земельної ділянки була здійснена відповідно до вимог законодавства.
Вислухавши пояснення сторін по справі, їх представників, дослідивши надані ними докази, суд прийшов до висновку про те, що у задоволенні позовних вимог за первісним та зустрічним позовом потрібно відмовити з таких підстав:
Матеріалами справи встановлено, що 5 листопада 2007 року між ОСОБА_2 та СТОВ «Дніпро-Н» було укладено договір оренди земельної ділянки № 04081900989 з СТОВ « Дніпро-Н» , згідно якого вона, як орендодавець , передала СТОВ» Дніпро-Н» у оренду земельні ділянкі площею 6.67 га., яка знаходиться на території Пушкарівської сільської ради Верхньодніпровського району Дніпропетровської області.
Земельна ділянка виділена в натурі у встановленому законом порядку, площею 6.67га ріллі згідно з планом землекористування, що додається. Грошова оцінка земельної ділянки становить 61295,428 грн., на момент укладення договору. Земельна ділянка вільна від будь-яких будівель та споруд і передається в оренду по акту прийому-передачі. У розділі 2- «Умови договору» вказана мета використання земельних ділянок - для товарного сільськогосподарського виробництва. Термін договору встановлено у 10 років, починаючи з дати його реєстрації. Пунктом 2.3 договору передбачений розмір орендної плати у відповідності до Указу Президента України від 2.02.2002 року з розрахунку 1,5% від вартості земельної ділянки - в розмірі 919,43 грн , яка сплачується орендодавцю кожного року . При цьому зазначено, що обчислення орендної плати здійснюється з урахуванням коефіцієнту індексації. За домовленістю сторін орендна плата може бути повністю або частково сплачена сільгосппродукцією за біржовими цінами згідно Указу Президента України від 21.02.2002року , а також надання орендодавцю послуг. Періодичність сплати орендної плати один раз на рік. Розрахунки закінчуються не пізніше 1 грудня кожного року. Надання послуг та передача продукції оформляються відповідними актами , засвідченими підписами сторін. Земельний податок за орендовану земельну ділянку сплачується орендарем у встановленому законом порядку за рахунок орендодавця …Розмір орендної плати може бути переглянутий у окремих випадках, наведених у тексті договору. Розділ 3 «Права та обов»язки сторін» містить права та обов»язки орендодавця - передавати належну йому земельну ділянку у тимчасове користування на умовах оренди, вимагати від орендаря використання земельної ділянки у відповідності до мети , визначеної у пункті 2.1 договору та інше. Орендодавець крім іншого, зобов»язаний не втручатися у господарську діяльність орендаря і не створювати йому будь-яких перешкод при виконанні умов цього договору.
Орендар же зобов»язаний, крім інших прав та обов»язків, приступити до використання орендованої земельної ділянки після державної реєстрації договору оренди, використовувати земельну ділянку відповідно до мети, визначеної у пункті 2.1 цього договору .., у відповідності до пункту 2.3 цього договору своєчасно вносити орендну плату, після закінчення строку користування землею повернути земельну ділянку орендодавцю в стані, не гіршому , ніж той, в якому вона була надана, відшкодовувати орендодавцеві заподіяну орендарем шкоду стану земельної ділянки.
Розділ 4 « Умови зміни, припинення і розірвання договору» передбачає , що зміна умов договору можлива за взаємною згодою сторін, договір втрачає чінність у разі його припинення або розірвання.
Підставою припинення договору є: - закінчення строку , на який його було укладено, - викуп або вилучення земельної ділянки для суспільних потреб в порядку, встановленому законом, - неможливість використання земельної ділянки внаслідок обставин ,що не залежать від орендаря або орендодавця ,- в разі смерті орендаря і відмови його спадкоємців від виконання умов цього договору або при відсутності таких спадкоємців,- в разі ліквідації юридичної особи-орендаря.
Підставою розірвання договору є:- взаємна згода двох сторін , за ініціативою однієї з сторін,- випадкове знищення або пошкодження орендованої земельної ділянки ,яке суттєво перешкоджає передбаченому у пункту 2.1 цього договору її використання,- вимога однієї із сторін у випадку невиконання іншою стороною обов»язків, передбачених договором, -добровільна відмова орендаря від оренди земельної ділянки або припинення діяльності орендаря , - укладення договору оренди землі з порушенням порядку, встановленого законодавством України .
Сторони погодилися, що дострокове розірвання цього договору має здійснюватися за умови письмового попередження зацікавленої в цьому сторони не пізніше , ніж за шість місяців.
Будь-які зміни або доповнення до цього договору здійснюються у письмовій формі та підписуються належним чином упоноваженими представниками сторін у разі, якщо з будь-яких причин будь-які положення цього договору є недійсними , недіючими, незаконними або такими, що не мають юридичної сили, це не впливає на дійсність або юридичну силу будь-якого або усіх інших положень цього договору. Сторони попереджуються, що у випадку , коли будь-яке із положень цього договору втратило юридичну силу, вони невідкладно розпочнуть переговори на засадах взаємної доброзичливості для того, щоб змінити це положення таким чином, щоб у зміненому вигляді воно стало чинним і законним та у максимально можливому обсязі відбивало початкові наміри сторін щодо суті зазначеного положення.
В разі відсутності взаємної згоди сторін з питання зміни умов цього договору або його дострокового розірвання на вимогу орендодавця, питання вирішуються в судовому порядку.
Розділ 5 « Відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання договору» в числі інших передбачає, що при несвоєчасній сплаті орендної плати нараховується пеня згідно ст. 25 розділу 8 Закону України № 2235-ХП від 03.07.2003 року « Про плату за землю».
Розділ 6 « Форс-мажорні обставини» передбачає звільнення сторін від відповідальності у разі настання обставин, які виникли після укладення договору внаслідок невідворотних дій надзвичайного характеру , які вони не могли передбачити.
Розділ 7 « Порядок вирішення спірних питань, пов»язаних з виконанням договору», передбачає вирішення спірних питань між сторонами у судовому порядку.
Розділ 8 «Заключні положення» передбачає, що договір набуває чинності після підписання сторонами та державної реєстрації.
Договір підписано сторонами.
Згідно напису на тексті договору, Державну його реєстрацію засвідчив голова Пушкарівської сільської ради, скріпивши печаткою.
Договір зареєстровано в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі у Верхньодніпровському районному відділі Дніпропетровської регіональної філії Центру державного земельного кадастру 14 липня 2008 року під № 040811900989.
Додатками до договору служать: План земельної ділянки, ОСОБА_3 прийому-передачі земельної ділянки та копія Державного акту на право приватної влансості на землю на ім»я ОСОБА_2
Згідно Додаткової угоди на 2009 рік до договору № 040811900989 від 11.07.2008 року орендар СТОВ» Дніпро-Н» та орендодавець ОСОБА_2 дійшли згоди про внесення зміни до п. 2.3 Договору оренди земельної ділянки у такому: За користування вказаною в договорі земельною ділянкою орендар сплачує орендодавцеві кожного року орендну плату згідно Указу Президента України від 02.02.2002 року з розрахунку 3,0% вартості земельної ділянки в розмірі 1980 грн. Обчислення орендної плати здійснюється з урахуванням коефіцієнту індексації.
Орендна плата за користування земельною ділянкою за бажанням орендодавця може бути сплачена грошовими коштами або 1,5 тн зернових та 100 кг соняшника власного виробництва по собівартості.
Орендар зобов»язується надавати одноразову допомогу на поховання в розмірі 200грн, 5 кг м»яса, 3 л олії.
Орендар на вимогу орендодавця може надавати наступні сг послуги: культивація 20 соток по 1 грн за сотку , оранка 20 соток по 2,5 грн за сотку.
У разі смерті орендодавця договір про оренду землі вважати дійсним при наявності права на спадщину.
Вказана Додаткова угода підписана орендарем, але залишилася не підписаною орендодавцем ОСОБА_2 З пояснень позивачки ОСОБА_2, у судовому засіданні слідує, що вона не підписала вказану Додаткову угоду у зв»язку з наміром розірвати договір оренди в орендарем.
Відповідно до копії Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ДП № 036398 виданого 25 грудня 2003 року Головою Верхньодніпровської райдержадміністрації на ім»я ОСОБА_2 - вона є власником земельної ділянки площею 6.67 га.. у межах згідно з планом , розташованої у селі Пушкарівка , цільове призначення земельної ділянки- ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
У відповідності з частиною 2 статті 14 Закону України « Про оренду землі» передбачена Типова форма договору оренди землі, затверджена Кабінетом Міністрів України.
Частиною 1 статті 15 цього закону передбачена наявність у змісті договору оренди землі вичерпного переліку істотних умов : - об»єкт оренди ( місце розташування та розмір земельної ділянки), -строк дії договору оренди,- орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату,- умови використання та цільове призначення земельної ділянки , яка передається в оренду,- умови збереження стану об»єкта оренди,- умови і строки передачі земельної ділянки орендарю, - умови повернення земельної ділянки орендодавцеві,- існуючі обмеження ( обтяження) щодо використання земельної ділянки,- визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об»єкта оренди чи його частини,- відповідальність сторін, - умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки .( всього 11 пунктів)
Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов , передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6,11,17,19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди , а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.
У відповідності до статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Істотними умовами будь-якого договору є умови про його предмет, строк та розмір оплати, якщо договір оплатний. Дані умови сторонами визначені в укладених договорах.
Умови, що визначені вищевказаним законом як істотні є необхідними для договорів даного виду , а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Стаття 30 Закону України « Про оренду землі» передбачає, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.
У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Статтею 31 вказаного вище Закону передбачені умови припинення договору оренди землі : у разі закінчення строку, на який його було укладено, - викупу земельної ділянки для суспільних потреб.., -поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря,- смерті фізичної - орендаря , засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки, - ліквідації юридичної особи-орендаря. Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.
Підставами припинення договору оренди землі шляхом його розірвання , передбаченими статтею 32 Закону України « Про оренду землі», є невиконання сторонами обов»язків , передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору , в разі випадкового знищення чи пошкодження об»єкта оренди , яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки , а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Типовий договору оренди землі , затверджений постановою Кабінету Міністрів України №220 від 03.03.2004 року.
Як вбачається з оглянутого у судовому засіданні його змісту- він більш повно освітлює питання , віднесені до істотних умов договору оренди землі статтею 15 Закону України « Про оренду землі», ніж договір оренди землі, укладений поміж сторонами по справі.
Однак не можна сказати, що договір оренди землі, укладений між сторонами по справі, значно відрізняється за змістом від Типового договору оренди землі.
Так, посилання позивачки ОСОБА_2.. на те, що в оспорюваному договорі оренди земельної ділянки відсутня така істотна умова, як умова повернення земельної ділянки орендодавцеві , а у Типовому договорі оренди земельної ділянки цьому питанню відведений цілий розділ:» Умови повернення земельної ділянки» , який містить пункти 21,22,23, 24,25,- спростовується дослідженим у судовому засіданні текстом оспорюваного договору, у якому в пункті 4 міститься вказівка про умови повернення , які визначені в п.3.2 , мається на увазі пункт 3.2 існуючого на момент укладення первісного договору оренди землі , який було укладено ще у 2002 році ,Типового договору оренди землі.
Посилання позивачки ОСОБА_2, на таку обставину, як та, що в оспорюваному договорі не чітко визначено одну з підстав перегляду орендної плати , а саме- випадок « зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів , зміни коефіцієнтів індексації,визначених законодавством» , як зазначено в Типовому договорі,- спростовується дослідженим у судовому засіданні змістом оспорюваного договору , у якому вказано, що передбачені : «зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів , у тому числі внаслідок індексації».
Крім того, укладення додаткової угоди, в зв»язку зі збільшенням в законодавчому порядку орендної плати. Відповідно до внесення змін до Указу Президента України від 02.02.2002 року з розрвхунку 3% від вартості земельної ділянки, замість 1.5%, як указаног в договорі, лише підтверджує той факт, що даний пункт договору в дійсності відповідачем ви конується. Що підтверджується також і виплатою позивачці орендної плати за 2008 рік в розмірі 3% вартості земельної ділянки, що підтверджується копіє відомості про отримання 3200 грн.
Посилання позивачки ОСОБА_2. на ту обставину, що оспорюваним договором не передбачена відповідальність відповідача за затримку внесення орендної плати, тоді як Типовий договір оренди земельної ділянки передбачає таку відповідальність у пункті 14 у вигляді:»У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі (відсотків) несплаченої суми за кожний день прострочення», спростовується дослідженим у судовому засіданні змістом оспорюваного договору , який містить в п.5 вказівку про нарахування пені за несвоєчасну сплату орендної плати згідно ст.25 Закону України від 3.07.2003 року « Про плату за землю».
Та обставина, що даний закон посилається на сам договір: «Розмір пені за несвоєчасне внесення орендної плати передбачається у договорі оренди, проте він не може перевищувати ставки пені за несвоєчасну сплату земельного податку»,що потребувало більш поширеного тлумачення у самому тексті договору оренди, приймаючи до уваги пояснення представника відповідача ОСОБА_7»о-Н" від»осно того, що укладений оспорюваний договір оренди землі було оформлено за взірцями, які існували на час укладення первісного договору оренди землі з ОСОБА_2, ще у 2002 році, - дає підставу суду вважати , що існуючий на момент укладення у 2002 році договору оренди землі Типовий договір оренди землі, який брався за взірець для укладення вказаного та у укладеному у подальшому оспорюваного договору, був недосконалий і його недоліки були прийняті до уваги та усунені у новій редакції Закону від 3.03.2004 року.
Посилання позивача на те, що в укладному договірі відсутня така істотна умова як існуючі обмеження та обтяження, щодо використання земельної ділянки, суд вважає таким, що не є підставою для розірвання договору недійсним, так як позивачем не зазначається яким чином ця обставина впливажє на дію договору, на виконання орендарем своїх обов»язків, та яким чином порушуються права орендодавця. Сам по собі цей факт не впливає на дійсність договору оренди, враховуючи наявність в ньому дійсног істотних умов, без яких договір не відповідав би своєму призанченню. Крім того на думкку суду така б умова була б істотною для даного договору, якби в дійсності існували обмеження або обтяження щодо земельних ділянок позивачки, які б були обов»язковими і для орендаря, але так як їх в дійсності не існує, даний пункт договору носитиме лише декларативний характер.
В цілому, суд прийшов до висновку, оспорюваний договір містить основні істотні умови, ніобхідні для укладення договору оренди земельної ділянки.
Враховуючи, що фактично договір оренди землі діяв з 5 листопада 2007 року і ТОВ «Дніпро-Н» станом на 1 грудня 2008 року понесло затрати на обробіток належної ОСОБА_2М земельної ділянки у сумі 6691.08 грн., а всього на орендованих господарством земельних ділянках було засіяно озимі культури на площі 750га, багаторічні трави на площі 55 га, виорано на зяб під посів ярих культур 1268га, проведено поверхнений обробіток грунту ( дворазове дискування) на площі 210 га .
Таким чином, суд прийшов до висновку про те, що доказів про порушення з боку відповідача ТОВ «Дніпро-Н» своїх обов»язків по договору оренди землі позивачкою ОСОБА_2, суду не наведено.
Оскільки позовні вимоги ОСОБА_2. грунтуються на тому, що вона прохає визнати оспорюваний договір оренди землі недійсним у зв»язку з відсутністю у тексті договору всіх істотних умов , передбачених частиною 1 статті 15 Закону України «Про оренду землі», суд прийшов до висновку про те, що така вимога позивачки протирічить статті 32 Закону України " Про оренду землі", якою припинення договору оренди землі визначено шляхом його розірвання .
Вимоги про розірвання оспорюваного договору оренди землі позивачкою ОСОБА_2, суду не заявлено. Оскільки суд не може вийти за межі позовних вимог, то наведені позивачкою ОСОБА_8, докази про невідповідність змісту оспорюваного договору оренди землі - Типовому не можуть бути прийняті до уваги , як такі, що суперечуть вимозі частини 1 статті 32 Закону України « Про оренду землі».
Пояснення дані позивачем в судовому засіданні вказують на наявність між нею та відповідачем - 1 неприязнених відносин та притирічать доводам викладеними нею в позовній заяві, тому на думку суду є безпідставними. Крім того, виходячи з пояснень позивачки про те, що вона втратила довіру до відповідача-1, можна зробити висновок , що після закінчення строку чинності поперднього договору оренди земельної ділянки вона мала можливість відмовитись від укладання запропонованого їй договору. А у випадку невплати їй орендної плати - савити питання про її примусове стягнення. Натомість знову уклала з відповідачем договір строком на 10 років.
Відповідно до ст. 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.
Приймаючи до уваги вищевикладене, суд прийшов до висновку про відсутніть підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_2, про визнання недійсними договорів оренди земельної ділянки
Вирішуючи позовні вимоги ОСОБА_8, стосовно того, що відповідач-2, Державне підприємство» Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» в особі Дніпропетровської регіональної філії , у порушення вимог пункту 8 Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.1998 року № 2073 , а також статті 15 Закону України « Про оренду землі» здійснив державну реєстрацію вказаного договору оренди землі, - суд прийшов до висновку , що всі необхідні умови для державної реєстрації договору оренди землі , такі, як наявність підписаного сторонами тексту договору, невід»ємної частини договору , передбаченої частиною 4 статті 15 Закону України « Про оренду землі» : плана або схеми земельної ділянки , яка передається в оренду, -кадастрового плана земельної ділянки з відображенням обмежень( обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів,-акт визначення меж земельної ділянки в натурі( на місцевості),-акт приймання-передачі об»єкта оренди,- були виконані і у відповідача не було підстав для відмови у реєстрації договору оренди землі.
Крім того, на момент реєстрації у договорі оренди землі були зазначені такі істотні умови, як : 1) об»єкт оренди ( місце розташування та розмір земельної ділянки),2)термін договору оренди , 3) орендна плата , 4) цільове призначення , умови використання і збереження якості землі, 5) умови повернення земельної ділянки орендодавцеві, 6) існуючі обмеження та обтяження щодо використання земельної ділянки , 7) відповідальність сторони за ризик випадкового пошкодження або знищення об»єкта оренди чи його частини.
Із наведених фактів випливає, що державна реєстрація оспорюваного договору оренди була здійснена у відповідність до вимог Закону України» Про оренду землі» та Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.1998 року № 2073 .
Таким чином, у задоволенні даної частини позовних вимог ОСОБА_2 про знаття з реєстрації договірів орнеди землі також слід відмовити.
Вирішуючи питання щодо позовних вимог ТОВ» Дніпро-Н» до ОСОБА_2, про внесення до договорів оренди землі змін та доповнень суд вважає, що в задоволенні даних вимог також потрібно відмовити
Відповідно до ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщог інше не передбачено договором або законом.
Відповідно до п. 1 ст. 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувались при укладенні договору, договір може бути змінений або розірвваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов»язань
Досліджуючи, запропонований відповідачем - 1 проект договору оренди земельної ділянки від 12 лютого 2009 року зі змінами та доповненнями до раніше уклаедних договорі між позивачкою та відповідачем суд приходить до висновку, що відповідачем ТОВ «Дніпро-Н», що позивачці факетично пропонуються укласти новий договір. При цьому умови данного договору на думку суду повинні бути погодженні з позивачкою ОСОБА_2
Тому суд вважає, що в задоволенні позовних вимог за зустрічною позовною заявою також потрібно відмовити.
Керуючись ст.ст.10, 60. 88, 212 ЦПК України, суд
У задоволенні позовних вимог за позовом ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю « Дніпро-Н» та Центру Державного земельного кадастру в особі Дніпропетровської регіональної філії про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та його реєстрації та за зістрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю « Дніпро-Н» до ОСОБА_2 про внесення в договір оренди земельної ділянки змін та доповнень - відмовити
Рішення суду може бути оскарженим до судової палати з цивільних справ Апеляційного суду Дніпропетровської області шляхом подачі заяви про апеляційне оскарження протягом десяти днів з дня оголошення рішення суду. Апеляційна скага може бути подана протягом 20 днів після подачі заяви через Верхньодніпровський районний суд. Або шляхом подання Апеляційної скарги протягом 10 днів з моменту проголошення рішення.
Головуючий: