Справа № 2-5162/08
17 жовтня 2008 року Голосіївський районний суд м. Києва у складі: головуючого судді: Новак А.В.,
при секретарі: Миколайчук Т.С. ,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за позовом товариства з обмеженою відповідальністю „Ріелком" до ОСОБА_1, товариства з обмеженою відповідальністю „Науково-виробничий центр „ТОР" про зобов'язання виконати умови договору доручення, зобов'язання виконати умови Інвестиційних контрактів та визнання права власності, -
позивач звернувся до суду з позовом до ОСОБА_1 про зобов'язання виконати умови договору доручення, мотивуючи свої вимоги тим, що 03 березня 2008 року між Позивачем та ОСОБА_1, був укладений договір доручення, відповідно до умов якого Позивач доручив, а ОСОБА_1, прийняв на себе обов'язок здійснити комплекс юридичних та фактичних дій пов'язаних з оформленням права власності на об'єкти нерухомості - нежилі (торгово - офісні) приміщення № 1, 1а та № 2, що знаходяться в адміністративному будинку за адресою: АДРЕСА_1. Відповідно до умов договору Позивач передав Відповідачу всі необхідні документи. Але незважаючи на виконання Позивачем всіх умов вищевказаного договору, відповідач ухиляється від виконання передбачених договором обов'язків. На підставі викладеного Позивач вимушений був звернутися до суду з даним позовом, просить зобов'язати відповідача виконати умови договору доручення від 03 березня 2008 року на вчинення дій щодо оформлення права власності на об'єкти нерухомості - нежилі (торгово - офісні) приміщення № 1, 1а та № 2, що знаходяться в адміністративному будинку за адресою: АДРЕСА_1 ( надалі - Приміщення).
В ході розгляду справи представник позивача доповнив позовні вимоги до ОСОБА_1 та товариства з обмеженою відповідальністю „Науково-виробничий центр „ТОР", мотивуючи це невиконанням Товариством свої обов'язків за Інвестиційними контрактами та запереченням Відповідачів щодо виникнення у Позивача права власності на приміщення. Відповідно до контрактів було визначено вартість та строки оплати приміщень, але Товариство вимагає від Позивача оплати об'єктів за більшою вартістю, ніж це передбачено умовами Інвестиційних контрактів. На підставі викладеного Позивачі вимушені були доповнити позовні вимоги, та просять зобов'язати Товариство виконати умови Інвестиційних контрактів та прийняти грошові кошти у розмірі встановленому Інвестиційними контрактами та визнати право власності Позивача на приміщення.
В судовому засіданні представник позивача підтримав позовні вимоги, просив суд їх задовольнити в повному обсязі.
Відповідач ОСОБА_1 в судовому засіданні основні позовні вимоги не визнав, доповнені позовні вимоги визнав у повному обсязі, не заперечував проти їх задоволення у повному обсязі.
Представник Товариства з обмеженою відповідальністю „Науково-виробничий центр „ТОР" (надалі - Товариство) в судовому засіданні позовні вимоги не визнав, заперечував проти їх задоволення у повному обсязі, мотивуючи вимогу щодо збільшення вартості приміщень нормами статті 652 Цивільного кодексу України, відповідно до якої у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
Вислухавши пояснення сторін, вивчивши письмові матеріали справи, суд приходить до висновку, що позовні вимоги товариства з обмеженою відповідальністю „Ріелком" підлягають задоволенню в повному обсязі з наступних підстав:
Судом достовірно встановлено, що 01 червня 2005 року між позивачем та Товариством було укладено Інвестиційний контракт № 1-А та Інвестиційний контракт № 2-А , відповідно до яких Товариство зобов'язалось своїми силами і засобами, збудувати і передати у власність позивача нежилі (торгово - офісні) приміщення № 1, 1а, 2, що будуть знаходитися в адміністративному будинку за адресою: АДРЕСА_1, а позивач зобов'язався забезпечити відповідне фінансування будівництва (а.с. 7-9).
Відповідно до п. 4.1.3 та 5.1. Інвестиційних контрактів, визначено строк оплати грошових коштів - не пізніше 30 грудня 2008 року.
Пунктом 3.1. Розділу 3 Протоколу погодження договірної ціни № 1 від 01 червня 2005 року (додаток до Інвестиційного Контракту № 1-А від 01 червня 2005 року), що є невід'ємною частиною Інвестиційного контракту, вартість нежилого (торгово - офісного) приміщення встановлено у розмірі 4 344 340, 00 грн., крім того, ПДВ 868 868, 00 грн., разом до сплати 5 213 208,
00 грн. (п'ять мільйонів двісті тринадцять тисяч двісті вісім гривень 00 коп.), тобто вартість одного квадратного метра нежилого приміщення було визначено Сторонами у розмірі 3 720, 00 грн. (три тисячі сімсот двадцять грн. 00 коп.) разом з ПДВ (а.с. 10).
Пунктом 3.1. Розділу 3 Протоколу погодження договірної ціни № 1 від
01 червня 2005 року (додаток до Інвестиційного Контракту № 2-А від 01 червня 2005 року), що є невід'ємною частиною Інвестиційного контракту, вартість нежилого (торгово - офісного) приміщення встановлено у розмірі З 646 730, 00 грн., крім того, ПДВ 729 346, 00 грн., разом до сплати 4 376 076 грн. (чотири мільйони триста сімдесят шість тисяч сімдесят шість гривень 00 коп.), тобто вартість одного квадратного метра нежилого приміщення було визначено Сторонами у розмірі 2 820, 00 грн. (дві тисячі вісімсот двадцять грн. 00 коп.) разом з ПДВ (а.с. 11-14).
Як встановлено судом, 22 вересня 2008 року Товариство надіслало Позивачу листи з вимогою оплатити вартість приміщень з розрахунку вартості одного квадратного метра в розмірі 5 818, 04 грн. (п'ять тисяч вісімсот вісімнадцять гривень 04 копійок) та зазначило, що у випадку відмови Позивача від оплати ТОВ „НВЦ „ТОР" буде вважати Інвестиційні контракти розірваними, а правовідносини припиненими. Свою вимогу товариство мотивувало нормами статті 652 Цивільного кодексу України, тобто істотною зміною обставин, якими сторони керувалися при укладенні контрактів та зазначило, що у випадку відмови оплати по вищезазначеній вартості, товариство буде вважати вищезазначені інвестиційні контракти розірваними, а зобов'язання за ними припиненими (а.с. 28-29).
Частиною 1 статті 509 Цивільного кодексу України визначено, що зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини, як передбачено ч.2 ст. 11 Цивільного кодексу України.
Відповідно до ст. 526 Цивільного кодексу України, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства.
При укладені Інвестиційних контрактів № 1-А та 2-А, у відповідності до чинного законодавства України, сторонами було досягнуто згоди по всіх істотних умовах та визначено вартість об'єктів інвестування у розмірі, що визначено відповідно до п.3.1. Протоколів погодження договірної ціни № 1, що є невід'ємною частиною Інвестиційних контрактів, а саме: Інвестиційним контрактом № 1-А та Протоколом погодження договірної ціни № 1 від 01 червня 2005 року (додаток до Інвестиційного Контракту № 1-А від 01 червня 2005 року) за нежилі приміщення № 1 та №2 встановлено вартість у розмірі 5 213 208, 00 грн. (п'ять мільйонів двісті тринадцять тисяч двісті вісім гривень 00 коп.), яка повинна бути сплачена Позивачем у строк до 31 грудня 2008 року.
Інвестиційним контрактом № 2-А та Протоколом погодження договірної ціни № 1 від 01 червня 2005 року (додаток до Інвестиційного Контракту № 1-А від 01 червня 2005 року)за нежиле приміщення № 1а встановлено вартість у розмірі 4 376 076 грн. (чотири мільйони триста сімдесят шість тисяч сімдесят шість гривень 00 коп.), яка повинна бути сплачена Позивачем у строк до 31 грудня 2008 року.
Відповідно до ст. 632 Цивільного кодексу України, ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін та не може бути змінена, якщо іншого не передбачено договором.
Частиною 1 ст. 631 Цивільного кодексу України передбачено, що строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору.
Таким чином, на момент судового розгляду, строк виконання обов'язку Позивача щодо оплати за Інвестиційними контрактами № 1-А та 2-А ще не настав.
Стаття 629 Цивільного кодексу України зазначає, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Статтею 525 Цивільного кодексу України визначено, що одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Як випливає зі змісту п.8.1.- 8.2. Інвестиційних контрактів будь-які зміни та доповнення до цього Контракту або дострокове його розірвання можливі лише за взаємною згодою Сторін та мають силу тільки у тому випадку, якщо вони оформлені письмово і підписані обома сторонами.
Стаття 18 Закону України „Про інвестиційну діяльність" передбачає, що умови договорів, укладених між суб'єктами інвестиційної діяльності, зберігають свою чинність на весь строк дії цих договорів і у випадках, коли після їх укладення законодавством встановлено умови, що погіршують становище суб'єктів або обмежують їх права, якщо вони не дійшли згоди про зміну умов договору.
Вказана у контрактах вартість погоджена сторонами, а тому є справедливою ринковою вартістю.
Таким чином, вимагаючи від Інвесторів сплати за Інвестиційними контрактами суму більшої вартості, ніж це передбачено умовами Інвестиційних контрактів, Товариство порушує майнові права Інвесторів та вимоги чинного законодавства України.
Також судом встановлено, що п.4.2.6. Інвестиційних контрактів, Товариство зобов'язалось збудувати і передати у власність Позивача об'єкти інвестування не пізніше четвертого кварталу 2007 року, згідно з вимогами п. 8.2. Інвестиційних контрактів, передача об'єктів інвестування Інвестору у власність здійснюється Замовником шляхом підписання актів прийому-передачі об'єктів інвестування, протягом одного місяця з моменту закінчення будівництва.
Пункт 8.1. Інвестиційних контрактів прямо передбачає, що моментом виникнення права власності у Позивача на об'єкти інвестування є підписання акту прийому передачі об'єкта інвестування.
Зазначені акти передачі приймання №1/1-А/о, № 1/2-А/о та № 2-а/о було підписано ЗО грудня 2007 року та передано товариством позивачу у власність об'єкти інвестування передбачені Інвестиційними контрактами (а.с. 30-32).
Відповідно до ч.1, ч. 2 ст. 334 Цивільного кодексу України, право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом. Переданням майна вважається вручення його набувачеві.
Статтею 331 Цивільного кодексу України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).
Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.
Відповідно до Акту Державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкту від 29 грудня 2007 року, Адміністративний будинок розташований по АДРЕСА_1 був прийнятий до експлуатації (а.с. 33-36).
Статтею 392 Цивільного кодексу України, передбачено, що власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою.
Частиною 1 ст. 3 Цивільного процесуального кодексу України, передбачено кожна особа має право звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Статтею 4 Цивільного процесуального кодексу України, визначено здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси, юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законами України.
Частиною 2 статті 16 Цивільного кодексу України визначено способи захисту цивільних прав та інтересів, серед яких зокрема примусове виконання обов'язку в натурі та визнання оспорюваного права.
Аналізуючи зібрані по справі докази в їх сукупності, суд дійшов висновку, що позовні вимоги є підставними та обґрунтованими, а тому такими, що підлягають задоволенню в повному обсязі.
На підставі ст. ст. 11, 16, 509, 525, 526, 631, 632, 652 Цивільного кодексу України, ст. 18 Закону України „Про інвестиційну діяльність", керуючись ст. ст. 10, 11, 15, 58, 60, 88, 208-209, 212-215, 223, 294-296 ЦПК України, суд, -
Позов задовольнити.
Зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю „Науково-виробничий центр „ТОР" (код ЄДРПОУ 13671204), прийняти грошові кошти від Товариства з обмеженою відповідальністю „Ріелком" в розмірі 5 213 208, 00 грн. (п'ять мільйонів двісті тринадцять тисяч двісті вісім гривень 00 коп.) як справедливу ринкову ціну на момент виконання зобов'язань по Інвестиційному контракту № 1 -А від 01 червня 2005 року за нежилі (торгово - офісні) приміщення № 1 (площею 1 126, 60 кв.м. ) та №2 (площею 274 , 80 кв.м. ), загальною площею 1 401, 40 кв.м, що знаходяться на 2-му поверсі в адміністративному будинку за адресою: АДРЕСА_1, рахуючи вартість 1 кв.м. нежилого (торгово - офісного) приміщення в розмірі 3 720, 00 грн.(разом з ПДВ).
Зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю „Науково-виробничий центр „ТОР" (код ЄДРПОУ 13671204), прийняти грошові кошти від Товариства з обмеженою відповідальністю „Ріелком" в розмірі 4 376 076 грн. (чотири мільйони триста сімдесят шість тисяч сімдесят шість гривень 00 коп.) як справедливу ринкову ціну на момент виконання зобов'язань по Інвестиційному контракту № 2-А від 01 червня 2005 року за нежиле (торгово - офісне) приміщення № 1а (загальною площею 1 551, 80 кв.м. ), що знаходиться на 3-му поверсі в адміністративному будинку за адресою: АДРЕСА_1, рахуючи вартість 1 кв.м. нежилого (торгово -офісного) приміщення в розмірі 2 820, 00 грн.(разом з ПДВ).
Визнати право власності на нежиле (торгівельно - офісне) приміщення № 1 (загальною площею 1 126, 60 кв.м. ), що знаходиться на 2-му поверсі в адміністративному будинку за адресою: АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальністю „Ріелком" (код ЄДРПОУ 33498899).
Визнати право власності на нежиле (торгово - офісне) приміщення № 2 (загальною площею 274, 80 кв. м. ), що знаходиться на 2-му поверсі в адміністративному будинку за адресою: АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальністю „Ріелком" (код ЄДРПОУ 33498899).
Визнати право власності на нежиле (торгово - офісне) приміщення № 1а (загальною площею 1 551, 80 кв. м. ), що знаходиться на 3-му поверсі в адміністративному будинку за адресою: АДРЕСА_1, за Товариством з обмеженою відповідальністю „Ріелком" (код ЄДРПОУ 33498899).
Рішення може бути оскаржене шляхом подачі заяви про апеляційне оскарження рішення протягом десяти днів з дня проголошення рішення та апеляційної скарги - протягом двадцяти днів після подання заяви про апеляційне оскарження. Зазначені заява та апеляційна скарга подаються до Апеляційного суду м. Києва через Голосіївський районний суд м. Києва, або в порядку ч. 4 ст. 295 ЦПК України.