28 жовтня 2008 року м. Одеса
Колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Одеської області в складі:
головуючого - Вадовської Л.М.,
суддів - Ващенко Л.Г.,
Фадєєнко А.Ф.,
при секретарі - Фабіжевському B.C., розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 до Одеської міської ради, за участю третьої особи Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради про визнання права власності на нежитлове приміщення за апеляційною скаргою Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 5 червня 2008 року, -
Позивачі ОСОБА_2, ОСОБА_3, Лукьянов CO., ОСОБА_5, звернувшись 27 серпня 2007 року до суду з вищеназваним позовом, вказали, що з 1987 року проживають у квартирі АДРЕСА_1. З 1994 року є співвласниками вказаної квартири загальною площею 193, 9 кв. м. З 1993 року користувалися нежитловим підвальним приміщенням площею 190, 5 кв. м, що розташовано в цьому ж будинку та є суміжним з підвальним приміщенням належної їм квартири. У 2003 році нежитлове підвальне приміщення площею 190, 5 кв. м Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради було передано в оренду малому приватному підприємству «Л.Д.К.», засновником якого є ОСОБА_3 У 2005 році площа орендованого приміщення була збільшена до 289, 1 кв. м, у зв'язку з чим на вимогу Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради з малим приватним підприємством «Л.Д.К.» було укладено договір оренди нежитлового приміщення загальною площею 289, 1 кв. м. Позивачі зазначили, що, незважаючи на договори оренди, фактичне користування приміщенням здійснювалось ними як фізичними особами. Для поліпшення технічного стану приміщення ними було затрачено грошові кошти в сумі 344 284 грн. Позивачі вважають, що в результаті відновлювального ремонту приміщення ними було створено нову річ, оскільки підвальне нежитлове приміщення у своєму попередньому стані перестало існувати, а створене нове приміщення має інше цільове призначення.
Справа № 22 ц - 3603 - 2008 Категорія 4
Головуючий у першій інстанції Кічмаренко C.M. Доповідач Вадовська Л.М.
Зазначаючи, що поліпшення було зроблено за згодою наймодавця, а вартість затрат на поліпшення речі суттєво перевищує вартість отриманого в користування приміщення, позивачі з огляду на положення ч.4 ст.778 ЦК України вважають, що набули право власності на підвальне нежитлове приміщення загальною площею 289, 1 кв. м. Посилаючись на зазначені обставини, відсутність затвердженого у встановленому порядку проекту проведення в підвальному приміщенні будівельних робіт, що є перешкодою у прийнятті об'єкту в експлуатацію та у державній реєстрації права власності на нерухоме майно, позивачі після уточнення позовних вимог просили у судовому порядку визнати за ними право власності у рівних частках на нежитлове приміщення - підвал загальною площею 289, 1 кв. м, розташований в будинку АДРЕСА_1 (а.с.4-6, 125-126).
Відповідачем Одеською міською радою позов не визнано.
Третьою особою Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради позовні вимоги визнано такими, що не підлягають задоволенню з тих підстав, що проведення в результаті ремонту покращень не є підставою для визнання права власності на об'єкт нерухомості, а компенсація витрат орендаря на покращення орендовано майна у разі неможливості відділення покращень від майна без заподіяння шкоди такому проводиться лише у разі здійснення таких витрат за рахунок коштів саме орендаря (його прибутку), а не інших осіб. Правовідносини з оренди нерухомого майна виникли з ПП «Л.Д.К.», а не з позивачами. До того ж орендар не створив нову річ, оскільки ремонт з елементами реконструкції було проведено у нежитловому приміщенні, розташованому в житловому будинку (а.с. 130-131).
Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 5 червня 2008 року позов задоволено. Визнано за ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4., ОСОБА_5 право власності в рівних частках на нежитлове приміщення - підвал загальною площею 289, 1 кв. м, розташований по АДРЕСА_1.
В апеляційній скарзі Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради просить рішення суду скасувати, ухвалити нове рішення про відмову в позові.
Неправильність рішення суду апелянт мотивував порушенням норм матеріального та процесуального права.
Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду, заслухавши пояснення, дослідивши докази, колегія суддів дійшла висновку про задоволення апеляційної скарги з наступних підстав.
Ухвалюючи рішення про задоволення позову, суд першої інстанції вважав встановленим, що спірне нежитлове приміщення площею 190, 5 кв. м станом на 2003 рік мало загальний фізичний знос 66% та потребувало капітального ремонту згідно кошторисного розрахунку на загальну суму 191428 грн. Для поліпшення стану нежитлового приміщення, розмір якого на 2005 рік становив 289, 1 кв. м, позивачі понесли витрати в загальній сумі 344 284 грн. Зазначивши, що вартість приміщення в результаті ремонту збільшилась у два рази і приміщення стало можливим для використання за призначенням, суд, з урахуванням бажання позивачів отримати приміщення у власність, визнав за можливе визнати за ними право власності на нежитлове приміщення як на новостворену річ на підставі ст.332 ЦК України. Суд не прийняв до уваги договори оренди спірного приміщення ПП «Л.Д.К.», зазначивши, що такі було укладено лише з огляду на вимогу Представництва по управлінню комунальною власністю. Суд дійшов висновку, що приміщення фактично використовувалось позивачами з метою недопущення затоплення такого, а тому в результаті ремонтних робіт саме позивачі, на думку суду, стали фактичними користувачами нежитлового приміщення і набули права вимагати визнання за ними права власності на таке.
Однак такі висновки суду не відповідають обставинам справи, вказують на порушення норм процесуального права при оцінці доказів і неправильне застосування норм матеріального права, що згідно п.п.3, 4 ч.1 ст.309 ЦПК України є підставою для скасування рішення суду і ухвалення нового рішення по суті позовних вимог.
Відповідно до статті 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» (далі Закон) територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на житловий фонд, нежитлові приміщення, інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об'єкти, визначені відповідно до закону як об'єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження. Однією з підстав набуття права комунальної власності є передача майна територіальним громадам безоплатно державою (п.2 ст.60 Закону).
На підставі рішення Одеської міської ради народних депутатів від 25 листопада 1991 року № 226-ХХІ «Про розмежування державного майна між власністю обласної ради, міст обласного підпорядкування і районів області» у комунальну власність територіальної громади міста Одеси був переданий житловий та нежитловий фонд місцевих рад, розташований в рамках адміністративно-територіальних меж міста Одеси.
Таким чином, житловий будинок АДРЕСА_1, розташовані в ньому нежитлові приміщення є об'єктами права комунальної власності територіальної громади міста Одеси.
Той факт, що будинок АДРЕСА_1 та розташовані в ньому нежитлові приміщення і раніше належали раді, підтверджено рішенням Виконкому Ворошиловської районної ради м. Одеси від 6 липня 1948 року № 312 (а.с.112).
Відповідно до п.5 ст.60 Закону органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності.
В порядку здійснення правомочності щодо об'єкта права комунальної власності нежитлові приміщення в будинку АДРЕСА_1 передавались у строкове платне користування (оренду).
Так, 29 травня 2003 року Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради було укладено договір оренди № 11/34 нежитлового підвального приміщення площею 190, 5 кв. м, розташованого по АДРЕСА_1, згідно якого нежитлове приміщення було передано малому приватному підприємству «Л.Д.К.» в особі директора ОСОБА_3 в оренду строком до 29 травня 2005 року для розміщення кафе (а.с.21-22).
28 березня 2005 року Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та МПП «Л.Д.К.» в особі директора ОСОБА_3. підписано додаткове погодження до договору оренди від 29 травня 2003 року № 11/34 , згідно якого внесено зміни до п.1.1 договору оренди в частині збільшення площі орендованого приміщення з 190, 5 кв. м до 289, 1 кв. м (а.с.20).
В подальшому Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради з МПП «Л.Д.К.» в особі директора ОСОБА_3. 12 вересня 2005 року, 26 червня 2006 року, 10 жовтня 2006 року підписувались додаткові погодження до договору оренди від 29 травня 2003 року № 11/34, згідно яких продовжувався строк дії договору оренди до 1 квітня 2006 року, 1 жовтня 2006 року, 1 квітня 2007 року відповідно (а.с.17-19).
Дійсність вказаного договору оренди та додаткових погоджень до такого не оскаржена. Об'єкт оренди, право Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради на укладення договору оренди не є спірними.
Правомочності щодо володіння, користування і розпорядженнями об'єктами права комунальної власності, в тому числі питання, пов'язані з визначенням доцільності,
порядку й умов надання об'єктів комунальної власності в оренду, відносяться до виключної компетенції органів місцевого самоврядування (п.5 ст.60 Закону). Об'єкти права комунальної власності не можуть бути вилучені у територіальних громад та передані іншим суб'єктам права власності без згоди безпосередньо територіальної громади чи відповідного рішення ради або уповноваженого органу (п.8 ст.60 Закону).
З огляду на викладене, колегія суддів вважає встановленим, що спірне нежитлове підвальне приміщення є об'єктом права комунальної власності територіальної громади міста Одеси, яка в особі Одеської міської ради та уповноважених органів в межах належної компетенції правомочна розпоряджатися об'єктом комунальної власності шляхом передачі такого в строкове платне користування (оренду). Право користування спірним приміщенням чи право власності на таке у фізичних чи юридичних осіб може виникнути лише зі згоди власника та за умови оформлення цього права у встановленому порядку.
Посилання ОСОБА_2, ОСОБА_3 в запереченнях на те, що апелянт не підтвердив факт належності спірного приміщення до об'єктів комунальної власності, є безпідставним. Спірне приміщення знаходиться в житловому багатоквартирному будинку, а тому з огляду на вищезазначені положення Закону та рішення рад є об'єктом права комунальної власності.
Відсутні також і правові підстави для віднесення спірного приміщення до приміщень загального користування, допоміжних приміщень та належності такого власникам квартир багатоквартирного житлового будинку АДРЕСА_1 на праві спільної сумісної власності.
Так, багатоквартирні житлові будинки мають житлові приміщення, приміщення загального користування (допоміжні) та нежитлові приміщення. Відповідно до Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» власники квартир в результаті приватизації таких ставали одночасно і співвласниками допоміжних приміщень будинку (п.2 ст.10 Закону). Нежитлові приміщення житлового фонду при приватизації об'єктом приватизації не були, оскільки підлягали передачі у комунальну власність відповідних міських, селищних, сільських Рад (п.9 ст.8 Закону).
З огляду на встановлені факти та норми права спірне приміщення в будинку АДРЕСА_1 не є ні приміщенням загального користування, ні допоміжним приміщенням, а тому право спільної сумісної власності у сенсі ч.2 ст.382 ЦК України та п.2 ст.10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» на це приміщення не виникло ні у позивачів, ні у власників інших квартир цього будинку.
Знаходження певних приміщень у підвалах, цокольних поверхах не є безумовною підставою віднесення їх до допоміжних приміщень, які підлягають приватизації разом з приватизацією квартир. Нежитлові приміщення є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин (рішення Конституційного Суду України від 2 березня 2004 року у справі №1-2/2004).
Таким чином, той факт, що квартира АДРЕСА_1 належить позивачам в порядку приватизації на праві власності, не має правового значення для визнання за позивачами права власності на спірне нежитлове приміщення, що розташоване в цьому ж будинку.
Вирішуючи питання щодо знаходження приміщення у користуванні позивачів, колегія суддів виходить з наступного.
Відповідно до ч.1 ст.319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
З огляду на положення ч.1 ст.327 ЦК України управління майном, що є у комунальній власності, здійснюють безпосередньо територіальна громада та утворені нею органи місцевого самоврядування.
Спірне нежитлове приміщення є майном комунальної власності, яке належить територіальній громаді міста Одеси. Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради є уповноваженим нею органом щодо управління майном комунальної власності, яким є спірне нежитлове приміщення.
В порядку здійснення визначеної ч.1 ст.319 ЦК України правомочності спірне нежитлове приміщення підлягає передачі у строкове користування іншим особам на підставі укладеного у встановленому порядку договору найму (оренди) майна.
Встановлено, що правовідносини оренди об'єкту нерухомого майна виникли у власника майна з малим приватним підприємством «Л.Д.К.». Ці правовідносини підтверджені наявним договором оренди від 29 травня 2003 року № 11/34 нежитлового підвального приміщення площею 190, 5 кв. м, розташованого в будинку АДРЕСА_1, згідно якого об'єкт оренди Представництвом по управлінню комунальною власністю передано малому приватному підприємству «Л.Д.К.» в особі директора ОСОБА_3, та додатковими погодженнями до цього ж договору оренди (а.с. 17-20, 21-22). Згідно даного договору та додаткових погоджень до такого спірне приміщення знаходилося у строковому платному користуванні (оренді) у малого приватного підприємства «Л.Д.К.» з 29 травня 2003 року до 1 квітня 2007 року.
Відповідно до положень ч.3 ст.773 ЦК України наймач має право змінювати стан речі, переданої у найм, лише за згодою наймодавця.
Капітальний ремонт речі, переданої у найм, проводиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом (ч.2 ст.776 ЦК України).
Наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом (ч.ч.1, 4 ст.778 ЦК України).
Договором оренди нежитлового приміщення від 29 травня 2003 року № 11/34 передбачено, що орендар, тобто МПП «Л.Д.К.» зобов'язався своєчасно здійснювати капітальний і поточний ремонт орендованого нежитлового приміщення (п.4.3 Договору). Капітальний ремонт, реконструкція, технічне переобладнання орендованого приміщення, викликані особливостями діяльності орендаря, підлягали проведенню лише з дозволу орендодавця з наданням проектно-кошторисної документації, виготовленої за рахунок орендаря до початку проведення робіт і затвердженої у встановленому порядку (п.4.4 Договору). Відчуження орендованих приміщень підлягало здійсненню згідно з чинним законодавством (п.7.2 Договору). Усі зроблені орендарем у приміщенні невід'ємні поліпшення підлягали передачі орендодавцю безоплатно (п.7.6 Договору). Передача приміщення в оренду не спричиняла передачу орендарю права власності на це приміщення. Власником орендованого приміщення залишалася територіальна громада міста Одеси (п.7.13 Договору) (а.с.21-22).
В справі наявні кошториси на проведення ремонтних робіт, розпорядження Приморської районної адміністрації Одеської міської ради від 4 березня 2004 року № 567 щодо затвердження МПП «Л.Д.К.» кошторису на проведення капітального ремонту нежитлового підвального приміщення, розташованого по вул. Тираспольській, 19, під пункт побутового обслуговування населення, акти приймання-передачі виконаних підрядних робіт, складені між ПП «Інтерлінк-Р.А.» і ПП «Л.Д.К.» та між ТОВ «Бекас» і ПП «Л.Д.К.», квитанції оплати ПП «Інтерлінк-Р.А., ТОВ «Бекас» ОСОБА_3, яка була директором ПП «Л.Д.К.», виконаних робіт та наданих у зв'язку з ремонтом послуг (а.с.23-50). ПП «Л.Д.К. виступило замовником технічних висновків щодо стану спірного нежитлового приміщення та оцінки приміщення тощо (а.с.51-70, 71-111).
З огляду на викладене, колегія суддів вважає доведеним, що нежитлове приміщення площею 190, 5 кв. м, а в подальшому площею 289, 1 кв. м з травня 2003 року по квітень 2007 року перебувало у строковому користуванні (оренді) у малого приватного підприємства «Л.Д.К.». Ці правовідносини підтверджені укладеними у встановленому порядку договором оренди та погодженнями до такого.
Позивачі не надали належних та допустимих доказів наявності правовідносин найму (оренди) спірного приміщення між ними та Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради.
Посилання позивачів на те, що договір оренди приміщення та додаткові погодження до нього укладались між малим приватним підприємством «Л.Д.К.» та Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради на вимогу останнього, безпідставні. Сторони цих договірних відносин правовідносини, що виникли між ними, не оскаржували. ПП «Л.Д.К.» прийняло об'єкт оренди, сплачувало орендну плату, згідно наявних у справі документів виступало замовником робіт з ремонту приміщення, оплачувало такі роботи тощо.
ОСОБА_3 є директором малого приватного підприємства «Л.Д.К.». Однак у даній справі ОСОБА_3 вимоги щодо права власності на приміщення, яке згідно документів було в оренді МПП «Л.Д.К.», пред'явила разом з іншими членами своєї сім'ї як фізична особа.
Відповідно до положень ч.1 ст.774 ЦК України передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайом) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом.
Суду не надано доказів того, що Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради як орендодавець давало згоду МПП «Л.Д.К.» як орендарю на передачу спірного нежитлового приміщення як об'єкта оренди в користування позивачам як фізичним особам. Крім того, згідно п.4.9 договору оренди нежитлового приміщення від 29 травня 2003 року №11/34 , укладеного між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та МПП «Л.Д.К.», орендарю, тобто МПП «Л.Д.К.», не надавалось право передавати приміщення у користування третім особам за цивільно-правовими договорами (а.с.21-22).
Наявні в справі квитанції оплати виконаних підрядниками ремонтних робіт колегія суддів розглядає як оплату, що надходила від МПП «Л.Д.К.», яке було орендарем приміщення та замовником ремонтних робіт. Вказівка в квитанціях, що кошти приймаються від ОСОБА_3, не свідчить про те, що оплата за виконані підрядниками роботи була проведена позивачами, оскільки ОСОБА_3 на час проведення вказаних робіт та оплат за такі була директором малого приватного підприємства «Л.Д.К.», яке орендувало на законних підставах нежитлове приміщення, що ремонтувалося . Джерело надходжень ОСОБА_3 цих коштів значення не має (а.с.30-35, 45-49).
Виходячи з положень ч.1 ст.774 ЦК України, змісту договору оренди нежитлового приміщення від 29 травня 2003 року № 11/34 та обставин справи, колегія суддів не має правових підстав для ствердження, що спірне нежитлове приміщення знаходилося у правомірному користуванні позивачів. Недоведеність правомірного користування спірним приміщенням в свою чергу свідчить про відсутність правових підстав для визнання права власності на спірне нежитлове приміщення в порядку ч.4 ст.778 ЦК України, як то вимагали позивачі (а.с.125-127).
Кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази мають бути належними та допустимими.
Позивачі не довели обставини, на які вони послалися в позові. Належні та допустимі докази правомірності заявлених вимог відсутні. За таких обставин в позові належить відмовити.
Керуючись ст.303, п.2 ч.1 ст.307, п.п.3, 4 ч.1 ст.309, ч.2 ст.314, ст.ст.316, 317, 319 ЦПК України, колегія суддів -
Апеляційну скаргу Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради - задовольнити.
Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 5 червня 2008 року -скасувати, ухвалити нове рішення по суті позовних вимог.
В задоволенні позову ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 до Одеської міської ради, за участю третьої особи Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради про визнання права власності на нежитлове приміщення - відмовити.
Рішення набирає законної сили з моменту проголошення.
Рішення може бути оскаржено в касаційному порядку до Верховного Суду України протягом двох місяців з дня набрання законної сили.