33001 , м. Рівне, вул. Яворницького, 59
"12" січня 2010 р. Справа № 19/155
За позовом підприємець ОСОБА_1
до відповідача 1: Кузнецовська міська рада Рівненської області
до відповідача 2: Виконавчий комітет Кузнецовської міської Ради Рівненської області
Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Головне управління державного казначейства України у Рівненській області
про визнання недійсним договору купівлі продажу
Суддя
Представники:
Від позивача : ОСОБА_2
Від відповідача 1 : Процун О.О.
Від відповідача 2: Процун О.О.
Від третьої особи: Демянчук В.С.
В судовому засіданні 12.01.2010 року за згодою сторін оголошено вступну та резолютивну частини рішення.
СУТЬ СПОРУ: Позивач звернувся до господарського суду Рівненської області з позовом до відповідачів про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення від 27 травня 2008 року. В обгрунтування вимог зазначає, що відповідно до укладеного договору позивач отримує у власність земельну ділянку загальною площею 4020,00 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Кузнецовськ, Рівненська область, Рівненська дорога з описом меж - від А до Б - землі загального користування (Рівненська дорога) та від Б до В - землі житлової та громадської забудови (двір). Відповідно до п. 1.2 договору земельна ділянка має зони обмеження загальною площею 418,00 кв.м. Однак, при складання Акта про перенесення в натуру меж зон обмежень земельної ділянки та згідно схеми розташування земельної ділянки, що продана на аукціоні для розміщення та обслуговування автостоянки, загальна площа зон обмеження не відповідає площі земельної ділянки, що була обумовлена в договорі, та замість 418,00 кв.м. становила 3780,00 кв.м. За таких обставин вважає, що відповідач ввів в оману та надав недостовірну інформацію позивачу щодо встановлених меж зон обмежень земельної ділянки, а тому такий договір підлягає визнанню недійсним відповідно до вимог чинного законодавства. В судових засіданнях позовні вимоги позивач підтримує в повному обсязі.
Відповідачами 1 та 2 надано ідентичні відзиви на позов, у яких останні заперечують проти вимог та вважають їх безпідставними з огляду на наступне. У висновках всіх необхідних служб, що є частиною проекту землеустрою, вказується на можливість відведення вищезазначеної земельної ділянки для продажу у власність на земельному аукціоні для розміщення та обслуговування автостоянки. Тобто, наявність існуючих обмежень не впливає на характер використання земельної ділянки саме як під автостоянку. Крім того, зазначають, що позивач був ознайомлений з ділянкою за місцем її розташування, а також із документами (проект землеустрою), в яких зазначено всі характеристики земельної ділянки. Просять відмовити в задоволенні позову.
Третьою особою пояснень по суті спору в письмовому вигляді надано не було. Згідно наданих в судовому засіданні пояснень встановлено, що Кузнецовська міська рада органами Державного казначейства не обслуговується і має лише депозитний рахунок. В свою чергу, розпорядником коштів Кузнецовської міської ради являється її Виконавчий комітет, який є головним розпорядником коштів і перебуває на обслуговуванні в Управлінні Держказначейства.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши представників сторін, господарський суд
27 травня 2008 року між Кузнецовською міською радою та фізичною особою -підприємцем ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення. Відповідно до предмету договору (п.1.1) Продавець (відповідач-1) на підставі свого рішення № 332 від 29.02.2008 року "Про продаж земельної ділянки несільськогосподарського призначення на земельному аукціоні", протоколу земельних торгів (аукціону) від 08.04.2008 року, та свого рішення № 387 від 16.05.2008 року "Про внесення змін до рішення міської ради від 29.02.2008 року № 332", передає за плату, а Покупець (позивач) приймає у власність і оплачує земельну ділянку з усіма обтяженнями та сервітутами, яка знаходиться за адресою: місто Кузнецовськ Рівненської області, Рівненська дорога, загальною площею 4020,00 кв.м.
Земельна ділянка, зазначена в п. 1.1. цього договору має зони обмеження загальною площею 418,0 кв.м., план меж яких є невід'ємною частиною цього договору. Покупець погоджується прийняти у власність вказану земельну ділянку із зазначеними обмеженнями. (п. 1.2). Земельна ділянка, зазначена в п. 1.1., продається для здійснення підприємницької діяльності, а саме для розміщення та обслуговування автостоянки. (п. 1.3).
Пунктом 2.1 договору встановлено, що згідно протоколу земельних торгів (аукціону) від 08.04.2008 року ціна продажу земельної ділянки становить 240000,00 (двісті сорок тисяч) гривень 00 копійок.
Згідно пункту 6.1 Договору, обов'язок продавця передати земельну ділянку покупцю вважається виконаним і право власності на земельну ділянку переходить до покупця після повної сплати її вартості, одержання покупцем державного акта на право власності на земелю та після встановлення землевпорядними організаціями меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).
Договір посвідчено приватним нотаріусом Кузнецовського міського нотаріального округу Рівненської області Полюхович В.А. та зареєстровано в реєстрі за № 2387.
На момент вирішення спору в господарському суді договір чинний. Встановлено, що сторони не вносили до договору будь-яких змін чи доповнень.
Належна до сплати грошова сума 240 000 грн. була сплачена ОСОБА_1 Кузнєцовській міській раді на вказаний у п.2.3 Договору депозитний рахунок у Головному управлінні Державного казначейства України у Рівненській області.
Статтею 11 Цивільного кодексу України (надалі в тексті - ЦК України) встановлено, що підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема є договори та інші правочини.
Відповідно до статей 13, 14 і 41 Конституції України, а та кож норм чинного Земельного кодексу України (надалі в тексті -ЗК України), - обіг земель них ділянок має здійснюватися у визначених законом право вих формах, важливе місце серед яких посідають правочини.
При цьому у ЗК не вживається поняття "правочин", а застосовується термін "угода" щодо набуття права власності на земельні ділянки чи права користування.
Аналіз змісту норм статей 127, 131, 142 та інших норм ЗК України дає можливість стверджувати, що вживане у цьому законі поняття "угоди" щодо земельних ділянок є тотожним поняттю "правочини", під яким у Цивільному кодексі України розуміються дії особи, спрямовані на на буття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Види, зміст та порядок укладення правочинів щодо земель них ділянок визначені у нормах глав 20 і 21 та інших статтях ЗК України. Вказані у цьому законі правочини щодо земель них ділянок мають цивільно-правовий характер. Тому, до ре гулювання відносин, що виникають у процесі укладення і ви конання таких угод застосовуються норми цивіль ного законодавства України.
Як зазначається у п.2 ст.131 ЗК України, укла дення передбачених у п.1 цієї статті угод щодо земельних ді лянок здійснюється відповідно до Цивільного кодексу Украї ни з урахуванням вимог цього Кодексу. Загальні вимоги щодо поняття, форми, порядку укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки визначені у Цивільному кодексі України. Виходячи зі змісту ст.655 ЦК України, договір купівлі-продажу земельної ділянки - це двосторонній правочин, відповідно до якого одна сторона (про давець) передає або зобов'язується передати земельну ділянку у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зо бов'язується прийняти земельну ділянку і сплатити за неї певну грошову суму. Сторонами договору купівлі-продажу землі виступа ють власники земельних ділянок або органи дер жавної влади та місцевого самоврядування з однієї сторони, а з іншої - покупці земельних ділянок.
У ЗК України закріплюються вимоги щодо земельної ді лянки, як предмета угоди, правового становища покупців і продавців земельних ділянок, змісту угод, порядку укладення, оформлення і виконання договору купівлі-продажу зе мельних ділянок. Зокрема, ст.127 ЗК України регулює особ ливості укладення договорів купівлі-продажу земельних ділянок державної і комунальної власності.
Обмеженням права на землю є встановлена відповідно до чинного законодавства заборона або покладен ня на суб'єктів такого права додаткового обов'язку щодо вчи нення дій, пов'язаних з набуттям, використанням та відчу женням земельних ділянок. Згідно зі ст.110 ЗК України на використання власником земельної ділянки або її частини може бути встановлено обмеження (обтяжен ня) в обсязі, передбаченому законом або договором.
У даному випадку, обмеження земельної ділянки зумовлені розташуванням під нею напірного колектору, водопроводу та зони їх санітарної охорони.
Зазначені обмеження забороняють землекористувачу будівництво на земельній ділянці капітальних споруд, тобто зведення будівель, які мають фундамент, оскільки зведення таких створюватиме небезпеку руйнування комунального напірного колектора та водопроводу.
Як зазначалось вище, пунктом 1.2 Договору закріплено згоду покупця на прийняття земельної ділянки із зонами обмеження, загальна площа яких складає 418,0 кв.м , план меж яких є невід'ємною частиною цього Договору.
Проте у червні 2008р., після повної сплати Позивачем вартості придбаної земельної ділянки загальною площею 4 020,0 кв.м, яка знаходиться у м.Кузнєцовськ, Рівненська дорога, під час перенесення в натурі меж її зон обмежень, було встановлено, що на земельній ділянці діють спеціальні обмеження, зона яких всупереч встановленому Договором - фактично складає 3 780,0 кв.м., тобто майже вдесятеро більша і займає більше 90% земельної ділянки, що стверджується матеріалами справи.
Враховуючи відсутність згоди з істотної умови -прийняття земельної ділянки із зоною обмеження вдесятеро більшою, ніж передбачено Договором -зумовило звернення ОСОБА_1 до Кузнєцовської міської ради з пропозицією погодитись на добровільно розірвання Договору - однак, було залишено останньою без задоволення з мотиву можливості покладення бруківки та встановлення малих архітектурних форм, які не потребують отримання дозволу на будівництво. (арк.справи 18-19).
Позивач вважає, що за умови існування обмежень площею 3 780,0 кв.м, проти узгоджених 418,0 кв.м. -придбана земельна ділянка несільськогосподарського призначення для розміщення автостоянки не може бути ним використана з облаштуванням постами ТО, ТР, включаючи пункти-пости самообслуговування - смотрові ями, естакаду та автомийку з рециркуляцією води, чим порушується його право вільно розпоряджатись власністю та здійснювати підприємницьку діяльність на власний розсуд. При цьому Позивач зауважує на таке.
Державні будівельні норми В.2.3-15:2007, затверджені наказом Мінбуду України від 07.02.2007р. №44, введені в дію з 01.08.2007р. розповсюджуються на проектування нових та реконструкцію існуючих автостоянок і гаражів (на виділеній земельній ділянці) незалежно від форм їх власності, відомчої приналежності і є обов'язковими для всіх проектувальних і будівельних організацій. Норми встановлюють основні положення і вимоги до об'ємно-планувальних рішень, а також до інженерного обладнанню автостоянок для постійного та тимчасового зберігання автомобілів.
Розділ “5” зазначених ДБН передбачає, що крім відкритих майданчиків для стоянки автомобілів, у складі автостоянок повинні бути приміщення для чергових та збереження реманенту, відповідні елементи інженерного обладнання і благоустрою, можуть бути пости ТО, ТР та мийки автомобілів, включаючи пункти-пости самообслуговування -смотрові ями, естакади, місця чистки салону автомобіля. Автостоянки повинні проектуватись з твердим покриттям (асфальтобетонне, бетонне, гравійне, щебеневе та ухилами у повздовжньому та поперековому напрямках.
Необхідність влаштування постів мийки автомобілів з очисними спорудами і зворотною системою водозабезпечення згідно розділу “7” ДБН, визначається завданням на проектування на автостоянках, які мають більше 100 машино-місць. Робочі пости ТО та ТР повинні розміщуватись в закритих приміщеннях, при цьому висота приміщень не менше 2,5 метрів, а обладнані підйомними механізмами -не менше 3,9 метрів.
На відкритих майданчиках може здійснюватись лише підкачка шин, регулювання світла фар, чищення салону.
З огляду на зазначені вимоги Державних будівельних норм В.2.3-15:2007 вбачаються необгрунтованими і не вартими уваги суду міркування Відповідачів щодо можливості встановлення Позивачем малих архітектурних форм та облаштування автостоянки асфальтобетонним або щебеневим покриттям чи мощення плиткою, оскільки і асфальтове покриття є спорудою -тобто удосконаленим покриттям капітального типу, яке збудовано з ущільнених асфальтобетонних сумішей (гарячих, теплих). Відтак, зазначені заперечення суперечать умовам Договору, не мають правових підстав і базуються на припущеннях відповідача.
Вирішуючи даний спір господарський суд приймає до уваги положення чинного законодавства що регулюють порядок укладення договорів та виникнення зобов'язань.
Так, ст.638 ЦК України визначає, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Угоди про перехід права власності на земельні ділянки, згідно ст.132 ЗК України, - укладаються в письмовій формі та нотаріально посвідчуються. Угоди повинні містити: назву сторін; вид угоди; предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо); документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку; відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки; відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням, договірну ціну; зобов'язання сторін.
Предметом угод про передачу права власності на земельні ділянки є конкретні, індивідуально визначені на місцевості земельні ділянки відповідної площі та правового режиму. Як що земельна ділянка має обтяження чи обмеження щодо її використання за цільовим призначенням - у договорі мають бути зазначені зміст цих обтяжень та обмежень, а також під стави їх встановлення.
Тому вбачаються обгрунтованими доводи Позивача про істотність умови оспорюваного Договору щодо обмеження використання земельної ділянки за цільовим призначенням, а саме площі цих обмежень, які згідно Договору становили 418,0 кв.м.
Крім того, статтями 15, 16 ЦК України передбачено, що кожна особа має право на захист свого майнового права та інтересу у разі його порушення, невизнання або оспорення. Способом захисту цивільних прав та інтересів може, зокрема бути визнання правочину недійсним. А згідно з частиною третьою статті 215 ЦК України, - якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Як вбачається із змісту статті 203 Цивільного кодексу України, правочин є дійсним, якщо він відповідає загальним умовам дійсності правочину, зокрема, волевиявлення учасника правочину має бути вільним та відповідати його внутрішній волі. (частина третя цієї статті).
Частиною першою статті 215 Цивільного кодексу встановлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 ЦК. Отже, наявність вільного волевиявлення учасників правочину, його відповідність внутрішній волі при укладенні цього правочину та спрямованість правочину на реальне настання правових наслідків є необхідними умовами визнання останнього дійсним, а відсутність вільного волевиявлення учасника правочину та його не спрямованість на реальне настання обумовлених ним правових наслідків є підставами для визнання правочину недійсним.
Змістом статті 116 ЗК України, якою встановлено підстави набуття права на землю передбачено прийняття органами виконавчої влади або місцевого самовряду вання рішення щодо надання земельних ділянок у власність чи користування, - передбачається подання громадянином або юридичною особою у відповідний орган виконавчої влади чи орган місцевого самоврядування заяви (клопотання) у порядку, визначеному статтями 118, 123 цього Кодексу. Тобто волевиявлення майбутнього власника щодо набуття землі здійснюється у формі відповідної заяви і реалізується шляхом укладення Договору купівлі-продажу земельної ділянки.
Оскільки під час підписання Договору Відповідач вказав площу зони обмежень, що складала лише 10% від загальної площі земельної ділянки, що влаштовувало Позивача -він підписав Договір і виконав взяті зобов'язання.
При цьому, заперечення Відповідачем-1 виявленої невідповідності фактичної площі зони обмежень спростовується Проектом землеустрою щодо відведення земельної ділянки, який було виконано на замовлення Кузнецовської міської ради до проведення аукціону та укладення договору купівлі-продажу. З пояснювальної записки до проекту (п. ІІ абз. 5) вбачається, що через земельну ділянку проходить підземний водопровід та напірні колектори навколо яких згідно висновку земельного відділу і відділу архітектури та містобудування діють охоронні зони та зони санітарної охорони (обмеження). В експлікації земельних угідь визначено охоронну зону напірних колекторів та водопроводу в розмірі 3780,00 кв.м.
Таким чином, зазначення у договорі зон обмежень у значно менших розмірах ніж є насправді, являється введенням покупця в оману.
Згідно ч. 1 ст. 230 ЦК України, якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (ч. 1 ст. 229 цього Кодексу), такий правочин визнається судом недійсним. За умовами ч. 1 ст. 229 ЦК України, якщо особа, яка вчинила правочин, помилилася щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин може бути визнаний судом недійсним. Істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов'язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням.
Господарський суд дійшов висновку, що Договір суперечить вимогам ст.328 ЦК України, 132 ЗК України, згідно з якими, угоди про перехід права власності на земельні ділянки набуваються на підставах, що не заборонені законом і повинні містити відомості про предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення), відомості про обсяг наявних обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням, договірну ціну; зобов'язання сторін.
Проте, перебування 90% площі земельної ділянки під дією обмежень її використання порушує інтереси покупця і цей інтерес потребує захисту. Відтак, Позивач правомірно звернувся до суду з даним позовом.
Заявлена вимога стверджується матеріалами справи і підлягає задоволенню на підставі ст.ст. 11, 16, 203, 215, 229, 230, 328, 638, 655 Цивільного кодексу України, ст.ст. 110, 116, 123, 127, 131, 132, 158, 210 Земельного кодексу України, п.14 ст.42 Закону України “Про місцеве самоврядування”.
Правовими наслідками укладення недійсних договорів є повернення сторін у початковий стан.
Відповідно до абзацу другого частини першої статті 216 ЦК України, у разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, -відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
З матеріалів справи вбачається, що сплативши повну вартість земельної ділянки, Позивач, проте її не прийняв і не може використовувати за цільовим призначенням,
Позов обгрунтований і підлягає задоволенню - оспорюваний Договір належить визнати недійсним; в порядку реституції з Кузнєцовської міської ради необхідно стягнути на користь СПД ОСОБА_1 240 000,00 грн.
На Відповідача - Кузнєцовську міську раду покладаються витрати по сплаті державного мита та плати за інформаційно-технічне забезпечення судового процесу на підставі частини другої ст.49 ГПК України, внаслідок його неправильних дій -доведення спору до господарського суду.
Під час розгляду справи встановлено, що Відповідач-1, Кузнєцовська міська рада не обслуговується Державним казначейством України у Рівненській області і не має відкритих рахунків у його відділеннях, проте Відповідач-2, Виконавчий комітет Кузнєцовської міської ради є головним розпорядником коштів, хоч відповідно до чинного законодавства, зокрема Закону України “Про місцеве самоврядування” є виконавчим органом Міської ради. За наслідками розгляду справи Відповідача-2 належить звільнити від відповідальності у даному спорі.
Поряд з цим судом встановлено, що позивач при подачі позову сплатив державне мито у розмірі 2400,00 грн. Зважаючи, що спір про визнання недійсним договору є немайновим спором і оплачується державним митом за ставкою 85,00 грн. (5 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян), позивачу належить повернути з Державного бюджету України зайво сплачене державне мито у розмірі 2315,00 грн.
Керуючись ст.ст. 33, 36, 43, 46-49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. Позов задоволити.
2. Визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення, укладений між Кузнєцовською міською радою та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 27 травня 2008 р. і посвідчений приватним нотаріусом Полюхович В.А.
3. Стягнути з Кузнєцовської міської ради, яка знаходиться у м.Кузнєцовськ, майдан Незалежності, 1 (код ЄДР 03315879) на користь фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (ідн. НОМЕР_1, свідоцтво серії НОМЕР_2), який проживає у АДРЕСА_1 240 000 грн. 00 коп. сплаченої вартості земельної ділянки.
4. Стягнути з Кузнєцовської міської ради, яка знаходиться у м.Кузнєцовськ, майдан Незалежності, 1 (код ЄДР 03315879) на користь фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (ідн. НОМЕР_1, свідоцтво серії НОМЕР_2), який проживає у АДРЕСА_1 85 грн. 00 коп. витрат по сплаті державного мита та 236 грн. 00 коп. витрат на інформайційно-технічне забезпечення судового процесу.
5. Накази видати після набрання рішенням законної сили.
6. Видати позивачу довідку на повернення з Державного бюджету України зайво сплаченого державного мита в сумі 2315 грн. 00 коп.
Суддя
підписано "25" січня 2010 р.