Іменем України
14 лютого 2018 року Справа №927/1075/17
Господарський суд Чернігівської області у складі:
судді Федоренку Ю.В.
секретаря судового засідання Ткач І.В.
розглянуто у відкритому судовому засіданні в м. Чернігові матеріали справи 927/1075/17
за позовом: заступника керівника Ніжинської місцевої прокуратури, вул. Овдіївська, 2, м. Ніжин, Чернігівська область, 16000 в інтересах держави в особі Виконавчого комітету Ніжинської міської ради, площа Івана Франка, 1, м. Ніжин Чернігівської області, 16600,
до відповідача: фізичної особи - підприємця Верби Тетяни Іванівни, АДРЕСА_1
Треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача:
1. Комунальне підприємство «Оренда комунального майна» Ніжинської міської ради, вул. Яворського, 3, м. Ніжин; 2. Ніжинська міська рада, площа І.Франка, 1, м. Ніжин.
про внесення змін до договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Ніжина.
за участю представників сторін:
Від позивача: Копилова Є.Г., довіреність від 20.11.2017, Ільющенко С.В., довіреність від 05.02.2018 р.
Від відповідача: Верба Т.І.
Від третіх осіб: 1. Вакулко Т.В. - директор. 2. Копилова Є.Г., довіреність від 20.11.2017, Ільющенко С.В., довіреність від 05.02.2018 р. :
В розгляді справи приймала участь прокурор прокуратури Чернігівської області Сапон О.А.
Заступником керівника Ніжинської місцевої прокуратури (далі за текстом - прокурор) в інтересах держави в особі Виконавчого комітету Ніжинської міської ради подано позов до ФОП Верби Тетяни Іванівни про внесення змін до договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Ніжина від 27.07.2015, укладеного територіальною громадою міста Ніжина в особі Ніжинської міської ради, Комунального підприємства "Оренда комунального майна" Ніжинської міської ради та ФОП Верба Т.І., а саме:
- викласти п.3.3 договору в такій редакції: "Розмір орендної плати визначається в порядку, передбаченому Методикою розрахунку орендної плати за майно комунальної власності територіальної громади міста Ніжина, затвердженої рішенням Ніжинської міської ради від 23 квітня 2015 року ( 66 сесія 6 скликання) №21-66/2015, зі змінами та доповненнями від 03 травня 2017 року, або за результатами конкурсу на право оренди майна";
- викласти п.3.4 договору в такій редакції: "Розмір орендної плати становить за базовий місяць розрахунку квітень (останній місяць, по якому є інформація про індекс інфляції) - 4551,88 грн. (з ПДВ) (розрахунок додається, Додаток 2).
Орендна плата за перший (червень 2017 року) місяць оренди визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за період з першого числа наступного за базовим місяцем до останнього числа першого місяця оренди.
Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється в порядку, визначеному чинним законодавством".
Позовні вимоги обґрунтовані зміною методики розрахунку орендної плати після укладення договору, направлення орендарю пропозицій щодо внесення змін до договору оренди, відмовою останнього вносити зміни до договору.
Ухвалою від 01.12.2017 вказана позовна заява прийнята до розгляду та порушено провадження у справі № 927/1075/17, розгляд справи призначено на 20.12.2017.
15 грудня 2017 року набув чинності Господарський процесуальний кодекс України у новій редакції, підпунктом 9 пункту 1 Перехідних положень якого передбачено, що справи у судах першої інстанції, провадження у яких порушено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, розглядаються за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.
Враховуючи що на момент набрання Господарським процесуальним кодексом України чинності, суд не перейшов до розгляду справи № 927/1075/17 по суті, розгляд вказаної судової справи почався зі стадії підготовчого засідання.
Відповідач у судове засідання 20.12.2017 не з'явився, про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення.
20.12.2017 на електронну адресу суду відповідачем направлено клопотання про зупинення розгляду справи в зв'язку з тим, що ФОП Верба Т.І. подано до Господарського суду Чернігівської області позовну заяву про визнання права власності на не житлові приміщення, які є предметом спору у справі №927/1075/17.
Ухвалою суду від 20.12.2017 судом оголошена перерва у підготовчому засіданні у справі № 927/1075/17 на 17.01.2018 о 12 годині та запропоновано відповідачу - ФОП Верба Т.І. відповідно до ст. 165 Господарського процесуального кодексу України надати відзив на позовну заяву та докази на підтвердження заперечень не пізніше 08.01.2018; одночасно надіслати позивачу копію відзиву та доданих до нього документів. Докази такого направлення надати суду до 17.01.2018.
ФОП Верба Т.І. у встановлений ухвалою суду від 20.12.2017 р. строк відзив на позов не було надано, представник відповідача у підготовче засідання суду не з'явився.
Про дату, час та місце проведення підготовчого засідання відповідача повідомлено належним чином ухвалою суду від 20.12.2017 р., яку відповідачем отримано 23.12.2017 (рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення №1400037718280, том 2 а.с. 6).
Ухвалою від 17.01.2018 суд закрив підготовче провадження у справі № 927/1075/17 та призначив її до судового розгляду по суті на 07.02.2018.
Також ухвалою від 17.01.2018 суд відмовив у задоволені клопотання про зупинення провадження у справі фізичній особі-підприємцю Верба Тетяні Іванівні оскільки нею не надано суду доказів про розгляд судом справи про визнання права власності на майно, яке є предметом договору оренди від 27.07.2015.
17.01.2018 о 15 год. 30хв. (після закінчення судового засідання) до господарського суду Чернігівської області надійшло клопотання ФОП Верба Т.І. від 15.01.2018 про надання доказів та перенесення розгляду справи на іншу дату в зв'язку з відрядженням. До клопотання долучено копії позовної заяви про визнання права власності та проїзних документів на підтвердження поїздки відповідача за межі України.
Клопотання відповідача про зупинення провадження у справі вже було розглянуто ухвалою від 17.01.2018, а клопотання про відкладення розгляду справи не розглядалось в зв'язку з поданням його після закінчення судового засідання на якому розгляд справи й так було відкладено.
07.02.2018 через канцелярію суду від ФОП Верба Т.І. надійшов відзив на позовну заяву від 07.02.2018, який долучено до матеріалів справи.
В зв'язку з ненаданням відповідачем відзиву у встановлений судом строк (не пізніше 08.01.2018) без поважних причин, суд вирішує справу за наявними матеріалами у відповідності до ч. 9 ст. 165 Господарського процесуального кодексу України.
В судовому засіданні 07.02.2018 ФОП Верба Т.І. просила суд відмовити у задоволенні позову Заступника керівника Ніжинської місцевої прокуратури про внесення змін до договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Ніжина від 27.07.2015 в повному обсязі.
У судовому засіданні 07.02.2018 оголошено перерву до 14.02.2018 на підставі ст.216 ГПК України.
З'ясувавши обставини справи та дослідивши надані докази суд встановив таке:
частинами 1,3 та 4 статті 23 Закону України «Про прокуратуру» визначено, що представництво прокурором інтересів громадянина або держави в суді полягає у здійсненні процесуальних та інших дій, спрямованих на захист інтересів громадянина або держави, у випадках та порядку, встановлених законом.
Прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб'єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.
Наявність таких обставин обґрунтовується прокурором у порядку, передбаченому частиною четвертою цієї статті.
Наявність підстав для представництва має бути обґрунтована прокурором у суді.
Прокурор здійснює представництво інтересів громадянина або держави в суді виключно після підтвердження судом підстав для представництва.
Прокурор зобов'язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це громадянина та його законного представника або відповідного суб'єкта владних повноважень. У разі підтвердження судом наявності підстав для представництва прокурор користується процесуальними повноваженнями відповідної сторони процесу. Наявність підстав для представництва може бути оскаржена громадянином чи її законним представником або суб'єктом владних повноважень.
Відповідно до ст.2, 29 ГПК України, у чинній на дату подачі позову редакції, господарський суд порушує справи за позовними заявами, зокрема, прокурорів, які звертаються до господарського суду в інтересах держави.
Прокурор, який звертається до господарського суду в інтересах держави, в позовній заяві самостійно визначає, в чому полягає порушення інтересів держави, та обгрунтовує необхідність їх захисту, а також вказує орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних відносинах. У разі відсутності такого органу або відсутності у нього повноважень щодо звернення до господарського суду прокурор зазначає про це в позовній заяві. Прокурор, який звертається до господарського суду в інтересах держави, повинен обґрунтувати наявність підстав для здійснення представництва інтересів держави в суді, передбачених частиною третьою статті 25 Закону України "Про прокуратуру". Невиконання прокурором вимог щодо надання господарському суду обґрунтування наявності підстав для здійснення представництва інтересів держави в господарському суді має наслідком повернення поданої ним позовної заяви в порядку, встановленому статтею 63 цього Кодексу.
У разі прийняття господарським судом позовної заяви, поданої прокурором в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, зазначений орган набуває статусу позивача.
Відповідно до рішення Конституційного Суду України від 8 квітня 1999 року у справі № 1-1/99 державні інтереси закріплюються як нормами Конституції України, так і нормами інших правових актів. Інтереси держави відрізняються від інтересів інших учасників суспільних відносин. В основі перших завжди є потреба у здійсненні загальнодержавних (політичних, економічних, соціальних та інших) дій, програм, спрямованих на захист суверенітету, територіальної цілісності, державного кордону, гарантування державної, економічної, інформаційної, екологічної безпеки, охорону землі як національного багатства, захист прав усіх суб'єктів права власності та господарювання тощо.
В кожному конкретному випадку прокурор чи його заступник самостійно визначає, з посиланням на законодавство, підстави подання позову, вказує в чому саме відбулося чи може відбутися порушення матеріальних інтересів держави, обґрунтовує необхідність їх захисту та зазначає орган уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних відносинах.
Витягом з Державного реєстру прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності станом на 19.05.2015 та свідоцтвом про право власності на нерухоме майно від 19.05.2015 підтверджується, що нежитлове приміщення «майстерня по виготовленню одягу», загальною площею 72,2 кв.м. належить на праві комунальної власності територіальній громаді в особі Ніжинської міської ради.
Рішенням Ніжинської міської ради, 17 сесія УІІ скликання, визнано органом приватизації комунального майна (нежитлових об'єктів) територіальної громади м. Ніжина - Виконавчий комітет Ніжинської міської ради (юридичну особу). Орган приватизації у межах своєї компетенції здійснює такі повноваження, зокрема: виступає орендодавцем цілісних майнових комплексів комунальних підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна (будівлі, споруди, приміщення), що перебуває у комунальній власності територіальної громади м. Ніжина, за рішенням Ніжинської міської ради.
Відповідно до ч.1 ст.10 та ч.2 ст.11 Закону «Про місцеве самоврядування в Україні» міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.
Виконавчі органи міських рад є підконтрольними і підзвітними відповідним радам, а з питань здійснення делегованих їм повноважень органів виконавчої влади - також підконтрольними відповідним органам виконавчої влади.
Згідно з ч.5 ст.60 вказаного Закону органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, зокрема, можуть передавати об'єкти права комунальної власності в оренду.
Обґрунтовуючи позов прокурор посилається на те, що не приведення договору оренди у відповідність до рішення Ніжинської міської ради від 03.05.2017 негативно впливає на можливість ефективного використання комунального майна, призводить до ненадходження до місцевого бюджету визначених нормативними актами коштів орендної плати, а тому порушує майнові інтереси як територіальної громади та і інтересів держави. При наявності факту ухилення відповідача від внесення змін до договору оренди, Виконавчий комітет Ніжинської міської ради заходи щодо судового захисту інтересів територіальної громади, держави не вжив.
Попередньо, перед зверненням до суду, прокурор листом від 17.11.2017 повідомив міського голову про направлення позову до Господарського суду Чернігівської області.
З урахуванням вказаного прокурор правомірно, у відповідності до вимог ч.3 ст.2, ч.2 ст.29 ГПК України, в чинній на час подачі позову редакції, звернувся до суду з позовною заявою і після прийняття судом позовної заяви Виконавчий комітет Ніжинської міської ради набув статусу позивача.
27.07.2015 між територіальною громадою міста Ніжина в особі Ніжинської міської ради (Орендодавець), Комунальним підприємством „Оренда комунального майна" Ніжинської міської ради (Балансоутримувач) та фізичною особою - підприємцем Верба Тетяною Іванівною (Орендар) укладено Договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Ніжина (далі - Договір).
У відповідності до п. 1.1-1.2 Договору Орендодавець та Балансоутримувач передають, а орендар приймає в строкове платне користування нерухоме майно, що є об'єктом комунальної власності територіальної громади міста Ніжина (далі іменоване „Майно") не житлове приміщення „майстерня по виготовленню одягу" загальною площею 72,2 кв.м, розміщене за адресою: місто Ніжин, вулиця Шевченка, 96-б/1 (дев'яносто шість „б" дріб один), Чернігівської області, та перебуває в господарському віданні Балансоутримувача Комунального підприємства „Оренда комунального майна" Ніжинської міської ради.
Фактичну передачу майна здійснює Балансоутримувач. Акт приймання-передачі підписується Орендодавцем, Балансоутримувачем та Орендарем.
Вартість майна становить 185180,00 грн. без ПДВ,згідно звіту про оцінку майна оцінювача ОСОБА_9 Комунального підприємства „Ніжинське міжміське бюро технічної інвентаризації" Чернігівської облради (сертифікат № 16460/14 від 20 травня 2014 року виданий ФДМУ, свідоцтво оцінювача № 2718 від 25 вересня 2002 року видане ФДМУ). Ідентифікатор за єдиним реєстром ФДМУ 403037 -28022015-22, що перевірено нотаріусом за даними ФДМУ 27 липня 2015 року.
Звіт про оцінку майна затверджений рішенням 65 сесії 6 скликання Ніжинської міської ради № 16-66/2015 від 23 квітня 2015 року.
Згідно п. 1.4 Договору майно передається в оренду з метою побутового обслуговування населення (пошиття одягу), на підставі рішення 69 сесії 6 скликання № 14-69/2015 від 08 липня 2015 року.
У відповідності до п. 3.3-3.5 Договору розмір орендної плати визначається в порядку, передбаченому Методикою розрахунку орендної плати за майно комунальної власності територіальної громади міста Ніжина, затвердженої рішенням № 21-66/2015 Ніжинської міської ради від 23 квітня 2015 року 66 сесії 6 скликання, або за результатами конкурсу на право оренди майна.
Розмір орендної плати становить за базовий місяць розрахунку (останній місяць, по якому є інформація про індекс інфляції) - 1200,03 грн. (одна тисяча двісті гривень 03 коп., крім того ПДВ - 240,01 грн. (двісті сорок гривень 01 копійок) (розрахунок додається).
Орендна плата за перший місяць оренди визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць (червень) на індекс інфляції за липень 2015року.
Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством.
Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.
Згідно п. 3.10 Договору розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни Методики розрахунку, істотної зміни стану об'єкта оренди з незалежних від сторін причин та в інших випадках, передбачених чинним законодавством.
У відповідності до п. 10.1, 10.3 Договору сторони погодили, що цей договір укладено строком на 5 років - із 27 липня 2015 року по 27 липня 2020 року.
Зміни і доповнення до договору допускаються за взаємної згоди сторін, розглядаються протягом двох місяців з дати їх подання до розгляду іншою стороною та оформлюються додатковою угодою до Договору.
Договір підписано повноважними представниками сторін та 27.07.2015 посвідчено приватним нотаріусом Ніжинського міського нотаріального округу Бублик Т.М.
Майно передано орендарю за актом приймання-передачі майна від 27.07.2015 (додаток №1 до Договору).
Представниками Балансоутримувача та Орендаря підписано додаток №2 до Договору - розрахунок орендної плати за яким розмір орендної плати визначено на підставі чинної на дату укладення Договору Методики розрахунку орендної плати за майно комунальної власності територіальної громади м. Ніжина, затвердженої рішенням шістдесят шостої сесії Ніжинської міської ради 6 скликання від 23.04.2015 №21-66/2015, з урахуванням вартості орендованого майна визначеного незалежною оцінкою станом на 28.02.2015 та орендної ставки в 6% для даного орендаря - побутове обслуговування населення (пошиття одягу).
03 травня 2017 Ніжинською міською радою (23 сесія VII скликання) прийнято рішення № 20-23/2017 про внесення змін та доповнень до рішення Ніжинської міської ради VI скликання від 23 квітня 2015 року № 21-66/2015 „Про підвищення ефективності використання майна комунальної власності територіальної громади міста Ніжина".
Пунктом 2 рішення Ніжинської міської ради від 03 травня 2017 № 20-23/2017 внесено зміни та доповнення до Методики розрахунку орендної плати за майно комунальної власності територіальної громади міста Ніжина, затвердженої пунктом 2 рішення Ніжинської міської ради від 23 квітня 2015 року № 21-66/2015 „Про підвищення ефективності використання майна комунальної власності територіальної громади міста Ніжина" (додаток 2 до цього рішення).
У відповідності до п. 2 Додатку № 2 до рішення Ніжинської міської ради VII скликання від 03 травня 2017 року № 20-23/2017 п. 2.5 раніше затвердженої Методики розрахунку орендної плати за майно комунальної власності територіальної громади міста Ніжина доповнено абзацом 3.
До матеріалів справи додано Методику розрахунку орендної плати за майно комунальної власності територіальної громади міста Ніжина (Додаток № 2 до рішення 66 сесії Ніжинської міської ради 6 скликання від 23 квітня 2015 року № 21-66/2015, зі змінами від 03 травня 2017), далі - Методика.
Згідно п. 2.5 Методики у випадках, передбачених цією Методикою, для розрахунку розміру орендної плати використовуються результати незалежної оцінки об'єктів оренди. Оцінка об'єктів оренди здійснюється за Методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.
Рецензування звітів про незалежну оцінку майна здійснюється суб'єктами оціночної діяльності, які мають відповідну кваліфікацію.
Результати незалежної оцінки є чинними для розрахунку розміру орендної плати протягом 6 місяців від дати оцінки, якщо інший термін дії результатів оцінки майна не передбачено у самому звіті з незалежної оцінки. Це обмеження терміну дії незалежної оцінки не застосовується в разі внесення змін до діючих договорів оренди (за винятком випадків внесення змін до договорів оренди щодо збільшення орендованої площі). При внесенні змін до діючих договорів оренди (за винятком випадків внесення змін до договорів оренди щодо збільшення орендованої площі) незалежна оцінка може бути продовжена, шляхом проведення індексації з дати проведення незалежної оцінки до базового місяця розрахунку орендної плати. Висновок про вартість майна затверджується рішенням виконавчого комітету Ніжинської міської ради.
При цьому, якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди проводиться оцінка об'єкта оренди та здійснюється перерахунок розміру орендної плати.
Крім того, абзац 7 пункту 19 у додатку 2 до Методики, яким передбачалась для побутового обслуговування населення (пошиття одягу) орендна ставка у розмірі 6%, у графі «Використання орендарем нерухомого майна за цільовим призначенням», рішенням Ніжинської міської ради від 03 травня 2017 № 20-23/2017 виключено, у зв'язку з чим категорію «побутове обслуговування населення (пошиття одягу)» віднесено до п. 29 «Інше використання нерухомого майна» яким встановлюється орендна ставка у розмірі 15%.
Відповідно до пункту 5 рішення Ніжинської міської ради від 03 травня 2017 № 20-23/2017 балансоутримувачам комунального майна - комунальним підприємствам, бюджетним закладам (установам) в місячний термін запропоновано/належить здійснити перегляд орендної плати в зв'язку з внесенням змін до методики розрахунку орендної плати за майно комунальної власності територіальної громади міста Ніжина.
На виконання п.5 рішення № 20-23/2017 від 03 травня 2017, балансоутримувач, листом № 116 від 04 травня 2017 повідомив відповідача про внесення змін та доповнень до Методики розрахунку орендної плати за майно комунальної власності територіальної громади міста Ніжина, а також наголосив на необхідності внесення змін до договору оренди від 27 липня 2015 шляхом підписання додаткових угод, які будуть підготовлені та надані відповідачу балансоутримувачем.
Направлення листа підтверджується наявною в матеріалах справи копією фіскального чеку від 05 травня 2017.
Листом №02.1-12/954 від 26 травня 2017 позивач повідомив відповідача, що з дати внесення змін до Методики розрахунку орендної плати за майно комунальної власності територіальної громади міста Ніжина відповідачу буде перераховано розмір орендної плати за договором оренди та у зв'язку з чим наголошено на необхідності підписання протягом місяця сторонами додаткових угод.
Лист отримано відповідачем 01 червня 2017, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення №04893437 від 26 травня 2017.
23 червня 2017 листом № 176 балансоутримувач звернувся до відповідача з пропозицією в найкоротший термін забезпечити внесення змін до договору оренди № 599 від 27 липня 2015 шляхом підписання додаткових угод, підготовлених балансоутримувачем.
Надсилання вказаного листа на адресу відповідача підтверджується наявною в матеріалах справи копією фіскального чеку від 27 червня 2017.
29 червня 2017 позивач направив відповідачу лист №02.1-17/1241, яким повідомив про необхідність протягом місяця з дати прийняття Ніжинською міською радою рішення (від 03 травня 2017 № 20-23/2017) внести зміни до договору оренди від 27 липня 2015 і оскільки такий договір є нотаріально посвідченим, позивач, просить відповідача повідомити адресу час та дату підписання додаткової угоди.
Відповідно до рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення №00938869 від 29 червня 2017 лист отримано відповідачем особисто 04 липня 2017.
Фізичною особою - підприємцем Вербою Тетяною Іванівною на адресу позивача направлено письмове заперечення від 03 липня 2017 щодо нарахування позивачем орендної плати в рамках діючого договору від 27 липня 2015.
В письмових запереченнях, направлених позивачу, відповідач зазначає, що на його думку підняття розміру орендної плати за орендоване ним приміщення є незаконним, походження суми оцінки приміщення (300751,38 грн) є для нього невідомим, з зазначеною позивачем сумою визначеною позивачем станом на 31 березня 2017 відповідач не погоджується посилаючись на положення укладеного договору оренди, яким передбачено проведення оцінки приміщення не раніше ніж через три роки, тобто 2018 року. Також відповідач зазначає, що сторонами договору оренди погоджено вартість оренди на рівні 1200,03 грн і тому приймати пропозицію позивача з збільшеним розміром орендних платежів відповідач не вважає за доцільне. Крім того, в письмових запереченнях відповідач звертає увагу на те, що пп. 10-3, 10-4, 10-8 договору оренди зміни та доповнення до такого договору допускаються лише за взаємною згодою сторін і розглядаються протягом двох місяців з дати їх надання і оформлюються шляхом укладання додаткових угод, підтверджуючих наявність взаємної згоди, а не повідомлення контрагента по факту.
31 липня 2017 за адресою: вул. Шевченка, 96б/1, м. Ніжин, начальником відділу юридично-кадрового забезпечення апарату виконавчого комітету Ніжинської міської ради ОСОБА_11, головним спеціалістом відділу з управління та приватизації комунального майна виконавчого комітету Ніжинської міської ради ОСОБА_12, директором КП «Оренда комунального майна» Ніжинської міської ради ОСОБА_6 та головним бухгалтером КП «Оренда комунального майна» Ніжинської міської ради ОСОБА_13 здійснено спробу вручити відповідачу акт здачі-приймання робіт (надання послуг) № 456 від 25 липня 2017, рахунок на оплату орендної плати за липень 2017 № 455 від 25 липня 2017. Фізична особа - підприємець Верба Тетяна Іванівна відмовилась від підписання акту здачі-приймання робіт (надання послуг) № 456 від 25 липня 2017 внесення змін до договору оренди від 27 липня 2015 та оплати рахунку з орендної плати за липень 2017, про що 31 липня 2017 складено і підписано відповідний акт.
За змістом статті 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності (далі - підприємства), їх структурних підрозділів, та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності регулюються Законом України «Про оренду державного та комунального майна».
Згідно з ст.10 вказаного Закону однією із істотних умов договору оренди державного та комунального майна є орендна плата з урахуванням її індексації.
Рішенням Ніжинської міської ради від 03.05.2017 р. №20-23/2017 внесено зміни та доповнення до Методики розрахунку орендної плати за майно комунальної власності територіальної громади м. Ніжина.
Відповідно до ст.21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.
Спори з питань зміни орендної плати вирішуються відповідно до чинного законодавства.
За змістом частин першої, другої статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом; договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; відповідно до статті 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору.
Статтею 632 Цивільного кодексу України передбачено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.
Відповідно до частини третьої статті 762 Цивільного кодексу України договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру орендної плати за користування майном.
Отже, орендна плата за оренду майна державної та комунальної власності є регульованою ціною і в разі законодавчої зміни її розміру нормами чинного законодавства передбачено можливість внесення відповідних змін до умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом.
Такі випадки передбачені сторонами у п.3.10 Договору.
На підтвердження заявлених вимог позивачем суду надано проект додаткової угоди від 01 червня 2017 про внесення змін до Договору за умовами якого орендодавцем є Виконавчий комітет Ніжинської міської ради Чернігівської області, пункти 3.3, 3.4 Договору викладено у наступній редакції: «"Розмір орендної плати визначається в порядку, передбаченому Методикою розрахунку орендної плати за майно комунальної власності територіальної громади міста Ніжина, затвердженої рішенням Ніжинської міської ради від 23 квітня 2015 року ( 66 сесія 6 скликання) №21-66/2015, зі змінами та доповненнями від 03 травня 2017 року, або за результатами конкурсу на право оренди майна"; "Розмір орендної плати становить за базовий місяць розрахунку квітень (останній місяць, по якому є інформація про індекс інфляції) - 4551,88 грн. (з ПДВ) (розрахунок додається, Додаток 2).
Орендна плата за перший (червень 2017 року) місяць оренди визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за період з першого числа наступного за базовим місяцем до останнього числа першого місяця оренди.
Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється в порядку, визначеному чинним законодавством".
Представниками третьої особи 1 виконано та підписано додаток №2 до Договору - розрахунок орендної плати. За цим розрахунком розмір річної орендної плати складає 45112,71 грн., розмір орендної плати за базовий місяць розрахунку квітень (останній місяць, по якому є інформація про індекс інфляції) складає 3793,23. Розмір орендної плати розраховано з врахуванням вартості орендованого майна визначеного шляхом незалежної оцінки і яка становить 300751,38 грн. без ПДВ станом на 31.03.2017 р. та орендної ставки в 15% згідно п.29 Методики розрахунку орендної плати. В боку орендаря додаток №2 до Договору не підписано.
Позивачем суду також надано деталізація розрахунку орендної плати (т.1 а.с.105) у якій не зазначено ким і коли її виконано, вказаний розрахунок не підписано.
Оскільки, розмір орендної плати визначається за наведеною у Методиці формулою однією з складових якої є вартість орендованого майна, визначена шляхом проведення незалежної оцінки майна, прокурор та позивач, з урахуванням принципу змагальності сторін, повинні довести, що незалежна оцінка орендованого майна станом на 31.03.2017 р. була проведена і вартість орендованого майна дійсно становить 300751,38 грн. без ПДВ.
При вирішенні спору судом враховується, що згідно з статтями 11 та 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України та передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта оренди. Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються, зокрема, органами місцевого самоврядування (для об'єктів, що перебувають у комунальній власності) на тих самих методологічних засадах, як і для об'єктів, що перебувають у державній власності.
На правовідносини, які виникають у процесі здійснення оцінки майна, поширюються положення Закону України «Про оцінку майна, майнових прав, та професійну оціночну діяльність в Україні».
Відповідно до ст.3 вказаного Закону оцінка майна, майнових прав (далі - оцінка майна) - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону (далі - нормативно-правові акти з оцінки майна), і є результатом практичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності.
Незалежною оцінкою майна вважається оцінка майна, що проведена суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання.
Методичне регулювання оцінки майна здійснюється у відповідних нормативно-правових актах з оцінки майна: положеннях (національних стандартах) оцінки майна ( 1440-2003-п, 1442-2004-п, 1655-2006-п, 1185-2007-п ), що затверджуються Кабінетом Міністрів України, методиках та інших нормативно-правових актах, які розробляються з урахуванням вимог положень (національних стандартів) і затверджуються Кабінетом Міністрів України або Фондом державного майна України.
Пунктами 1, 2, 19 та 20 Методики оцінки об'єктів оренди, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 р. № 629 (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 2 січня 2003 р. № 3), визначено, що відповідно до цієї Методики проводиться оцінка майна державних підприємств, установ та організацій, іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності (далі - підприємства), що передається в оренду, зокрема: нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) та іншого окремого індивідуально визначеного майна.
Оцінка об'єктів оренди проводиться з метою визначення вартості таких об'єктів згідно з положеннями (національними стандартами) оцінки майна та цією Методикою з урахуванням положень (стандартів) бухгалтерського обліку для відображення її в договорі оренди та використання під час розрахунку орендної плати. Оцінка обов'язково проводиться перед укладенням договору оренди та перед продовженням (поновленням) договору оренди у разі, коли на момент продовження дії такого договору остання оцінка об'єкта оренди була проведена більш як три роки тому.
У разі оренди нерухомого та іншого окремого індивідуально визначеного майна здійснюється його незалежна оцінка.
Результати незалежної оцінки нерухомого та іншого окремого індивідуально визначеного майна оформлюються звітом про оцінку майна, який підписується оцінювачами, що безпосередньо її проводили, і скріплюється підписом керівника суб'єкта оціночної діяльності.
В матеріалах справи наявний висновок про вартість орендованого майна від 28.02.2015 який проведено суб'єктами оціночної діяльності, за яким відновна вартість для цілей оренди становить 185180 грн. без ПДВ. Висновок затверджено рішенням сесії Ніжинської міської ради від 23.04.2015 р. за №16-66/2015.
Надана позивачем деталізація розрахунку орендної плати (т.1 а.с.105) невідомо ким виконана, не підписана, а тому не є незалежною оцінкою орендованого майна станом на 31.03.2017, не може бути використана для розрахунку орендної плати і до уваги судом не приймається.
Судом встановлено, що внесені в абзац 3 п.2.5 зміни до Методики, а саме: «При внесенні змін до діючих договорів оренди (за винятком випадків внесення змін до договорів оренди щодо збільшення орендованої площі) незалежна оцінка може бути продовжена, шляхом проведення індексації з дати проведення незалежної оцінки до базового місяця розрахунку орендної плати, не відповідають вимогам статті 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» якою встановлено, що Методика розрахунку орендної плати визначається органами місцевого самоврядування (для об'єктів, що перебувають у комунальній власності) на тих самих методологічних засадах, як і для об'єктів, що перебувають у державній власності; статті 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав, та професійну оціночну діяльність в Україні» якою визначено, що оцінка майна - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону, і є результатом практичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності; пунктам 1, 2, 19 та 20 Методики оцінки об'єктів оренди, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 р. № 629 (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 2 січня 2003 р. № 3),
Ні вказаними Законами, ні затвердженою постановою Кабінетом Міністрів України Методикою оцінки об'єктів оренди, не передбачено продовження незалежної оцінки майна шляхом проведення індексації з дати проведення незалежної оцінки до базового місяця розрахунку орендної плати.
Відповідно до ч.2 ст.19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Частинами 1 та 7 ГПК України встановлено, що суд при розгляді справи керується принципом верховенства права.
У разі невідповідності правового акта правовому акту вищої юридичної сили суд застосовує норми правового акта вищої юридичної сили.
Оскільки, внесені 03.05.2017 в абзац 3 п.2.5 зміни до Методики не відповідають Законам України «Про оренду державного та комунального майна», «Про оцінку майна, майнових прав, та професійну оціночну діяльність в Україні», затвердженій постановою Кабінету Міністрів України Методиці оцінки об'єктів оренди, які є актами вищої юридичної сили, суд застосовує ці Закони та Методику оцінки об'єктів оренди при вирішенні спору.
Судом при вирішенні спору не застосовуються положення абзацу 3 пункту 2.5 Методики зі змінами від 03.05.2017 р. як такі, що не відповідають правовим актам вищої юридичної сили.
Отже, і на час вирішення спору, висновок про вартість орендованого майна від 28.02.2015 яким визначена відновна вартість майна для цілей оренди у 185180грн. без ПДВ, повинен враховуватись при визначенні розміру орендної плати з урахуванням вимог ст.11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».
Судом встановлено, що проект додатку №2 до Договору - розрахунок орендної плати, містить розрахунок орендної плати з врахуванням незалежної оцінки об'єкта оренди станом на 31.03.2017 - 300751,38 грн., однак незалежна оцінка об'єкта оренди після 28.02.2015 не проводилась, законних підстав для її проведення на час надіслання пропозицій відповідачу про внесення змін до Договору не було, а проведення балансоутримувачем самостійно індексації оціненого 28.02.2015 орендованого майна суперечить чинному законодавству.
При вирішенні спору судом враховується, що самостійний розрахунок розміру орендної плати судом з застосуванням вартості орендованого майна, визначеної незалежним оцінювачем, та орендної ставки в 15% (в зв'язку з виключенням абзацу 7 пункту 19 додатку 2 до Методики), є виходом за межі позовних вимог, оскільки такі вимоги не заявлені прокурором.
Відповідно до ч.2 ст.237 ГПК України при ухваленні рішення суд не може виходити у рішенні за межі позовних вимог.
При вирішенні спору судом також враховується, що і Виконавчий комітет Ніжинської міської ради і Ніжинська міська рада, є окремими юридичними особами, що підтверджується виписками з Єдиного державного реєстру юридичних осіб (т.1 а.с.73-74), тобто наділені цивільною правоздатністю і дієздатністю, можуть бути позивачами у суді.
Орендодавцем майна територіальної громади м. Ніжина за Договором є Ніжинська міська рада.
Рішенням Ніжинської міської ради від 12.10.2016, тобто після укладення Договору, органом приватизації комунального майна (нежитлових об'єктів) територіальної громади м. Ніжина визнано Виконавчий комітет Ніжинської міської ради, який виступає орендодавцем нерухомого майна.
Судом встановлено, що в зв'язку з прийняттям вказаного рішення сторонами зміни до Договору не вносились, пропозицій відповідачу щодо зміни орендодавця у Договорі не надходили, позовна заява таких вимог не містить, а прийняте рішення орендодавця у Договорі не змінює, оскільки відповідно до ч.1 ст.651 Цивільного кодексу України, п.10.3 Договору зміни і доповнення до договору допускаються за взаємної згоди сторін.
Відповідно до ст.74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.
Відповідно до ст. 77 Господарського процесуального кодексу України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Відповідно до ч.ч.1, 2 ст.86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили.
На підставі викладеного суд доходить висновку, що запропоновані позивачем зміни до Договору в частині збільшення розміру орендної плати не відповідають чинному законодавству, позов заявлено в інтересах держави в особі Виконавчого комітету Ніжинської міської ради який не є орендодавцем за Договором і права останнього не є порушеними або оспореними, а тому у задоволенні позову необхідно відмовити повністю.
Судовий збір покладається на прокурора відповідно до положень ст.129 ГПК України.
Керуючись статтями 129, 232,233, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, суд
У позові відмовити повністю.
Рішення набирає законної сили в строк і в порядку, встановленому ст.241 Господарського процесуального кодексу України та може бути оскаржено до Київського апеляційного господарського суду у строки визначені ст. 256 Господарського процесуального кодексу України.
Повне рішення складено 20.02.2018
Суддя Ю.В. Федоренко