Автономна Республіка Крим, 95003, м.Сімферополь, вул.Р.Люксембург/Речна, 29/11, к. 207
Іменем України
24.11.2009 Справа №2-2/5292-2009
за позовом Фізичної особи - підприємця ОСОБА_2 (97345, АДРЕСА_1)
до Феодосійської міської Ради (98100, м. Феодосія, вул..Земська, 4)
про визнання дійсним договору купівлі - продажу землі
Суддя Толпиго В.І.
Від позивача: ОСОБА_4 - представник, довіреність у справі.
Від відповідача: Сахновський - гол. спеціаліст, довіреність у справі.
Суть спору:
Позивач звернувся до Господарського суду АР Крим із позовом до відповідача про визнання дійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення, площею 0,0420 га, яка розташована за адресою: Україна, АДРЕСА_2, цільове призначення земельної ділянки: надана для комерційного використання для обслуговування кафе-бару, кадастровий номер 01 116 000 000 001 30 024, укладеного 03.07.2009 р. між Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_2 та Феодосійською міською радою.
Позовні вимоги мотивовані тим, що між сторонами було укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки несількогосподарського призначення. Відповідач передав об'єкт нерухомості у володіння позивачу. Позивач сплатив вартість придбаного об'єкту нерухомості. Після виконання позивачем обов'язку по оплаті майна відповідач не виконав обов'язку по оформленню договору нотаріально, у зв'язку із чим позивач вважає, що відповідач ухиляється від нотаріального оформлення фактично здійсненного між сторонами правочину, чим обмежує право власності на придбане майно, що і стало підставою для звернення із позовною заявою до суду.
У судовому засіданні, що відбулося 03.11.2009р, інтереси позивача представляв ОСОБА_4, а інтереси відповідача - Борісова О.Ю. - спеціаліст юридичного управління (довіреність у справі).
Представник відповідача 03.11.2009р у судовому засіданні надав суду відзив на позовну заяву, відповідно до якого позовні вимоги визнає, вважає їх обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню, а також зазначає, що Феодосійська міська Рада, як власник земельної ділянки у відповідності до діючого законодавства правомірно розпорядився майном, яке знаходиться у власності територіальної громади. Також, зазначено, що відповідач повністю оплатив у місцевий бюджет вартість земельної ділянки у розмірі 206 100,00грн., що відповідає експертній грошовій оцінці земельної ділянки. У відповідності з умовами договору, Феодосійська міська рада (Продавець за договором) прийняла оплату покупцем вартості земельної ділянки у розмірі 206100,00 гривень, але не засвідчив договір нотаріально, оскільки володів даною ділянкою на підставі закону, а не на підставі державного акту на землю, - документа, необхідного для вчинення нотаріальної дії нотаріусом.
3 листопада 2009 року у судовому засіданні оголошувалась перерва на 24.11.2009р, після перерви судове засідання було продовжено.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив:
Статтею 55 Конституції України встановлено, що держава забезпечує рівний захист прав всіх суб'єктів права власності.
Згідно ст. 124 Конституції України, юрисдикція судів розповсюджується на всі правовідносини, що виникають в державі. Судові рішення ухвалюються судами іменем України і є обов'язковими до виконання на всій території України.
Суд вважає необхідним дотримуватися принципів судочинства, що встановлені ст. 129 Конституції України, нормами якої вказано, що основними засідками судочинства є зокрема, змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості. Тобто суд вважає потрібним застосувати принцип змагальності сторін та свободи в наданні ними суду своїх доказів.
Згідно ст. 20 Господарського кодексу України, що встановлює шляхи захисту прав суб'єктів господарювання, кожен суб'єкт господарювання має право на захист своїх прав і законних інтересів у тому числі шляхом визнання наявності прав.
Відповідно до ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнанні або заперечування. Згідно ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права і інтересу. Способи захисту цивільних прав і інтересів перераховані в ч. 2 ст. 16 ЦК України, крім того, згідно ч. 3 ст. 16 ЦК України суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, встановленим договором або законом.
Відповідно до ст.. 32 Господарського процесуального кодексу України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.
Відповідно до ст.ст. 33,34 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. Господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.
Господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом (ч.1 ст.42 ГПК України).
Розглянувши матеріали справи, дослідивши та оцінивши надані сторонами докази у їх сукупності в порядку ст.43 Господарського процесуального кодексу України, суд дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог, та про те, що вини підлягають задоволенню, з огляду на наступне:
Пунктом 12 р.10 перехідних положень Земельного кодексу України передбачено, що до розмежування земель державної та комунальної власності повноваження по розпорядженню землями у межах населених пунктів, окрім земель, переданих у приватну власність, здійснюють відповідні ради.
Статтею 10 Закону України „Про місцеве самоврядування" встановлено, що сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами. Представницькі органи місцевого самоврядування, сільські, селищні, міські голови, виконавчі органи місцевого самоврядування діють за принципом розподілу повноважень у порядку і межах, визначених цим та іншими законами.
Згідно п. «а» ст.12 ЗК України до повноважень сільських, селищних, міських рад в області земельних відносин на території сіл, селищ, міст відноситься розпорядження землями територіальних громад.
На підставі договору купівлі-продажу нежитлової будівлі (кафе-бару) посвідченого 21.11.2003р. Чурбаковою Г.І. приватним нотаріусом Феодосійського міського нотаріального округу, зареєстрованого в реєстрі за № 4055, зареєстрованого в КП «Феодосійське МБРТІ» за № 3298200, позивач являється власником нежитлової будівлі - кафе-бару - 2 «Б» по Чорноморський набережній у м. Феодосія.
Реалізуючи свої повноваження, Феодосійською міською радою 49 сесією 5 скликання було винесено рішення №2233 від 29.05.2009р. «Про продаж земельних ділянок несільскогосподарського призначення», відповідно до якого Феодосійська міська рада дала згоду на продаж земельної ділянки площею 0,0420 га в м. Феодосія, Чорноморська набережна, 2 «Б» Фізичній особі - підприємцю ОСОБА_2 для обслуговування кафе-бару.
У виконання рішення Феодосійської міської ради Фізична особа - підприємець ОСОБА_2 уклала в простій письмовій формі договір від 03.7.2009р купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення з Феодосійською міською радою, п.1.1 якого передбачено, що згідно з умовами цього договору продавець на підставі рішення 49 сесії 5 скликання Феодосійської міської ради від 29.5.2009р №2233 «Про продаж земельної ділянки несільськогосподарського призначення» зобов'язується передати за плату покупцю у власність земельну ділянку несільськогосподарського призначення, розташовану в Україні за адресою: АДРЕСА_2, площею 420кв.м, що дорівнює 0,0420 га, кадастровий номер 01 116 000 000 001 30 024, а покупець прийняти зазначену земельну ділянку, сплативши продавцеві обумовлену цим договором її ціну.
На земельній ділянці, що є предметом цього договору, розташоване нерухоме майно - кафе - бар, що належить покупцю на підставі договору купівлі - продажу серії ВАР №НОМЕР_2 реєстр №4055 від 21.11.2003р, реєстрація БТІ від 19.12.2003р №102 в кн.5.(п.1.2 договору).
Відповідно до п.1.3 договору земельна ділянка, зазначена у п.1.1 продається для комерційного використання для обслуговування кафе - бару.
Пунктами 2.1, 2.2 договору визначено, що ціна продажу земельної ділянки за договором становить 206 100,00грн, відповідно до висновку Державної землевпорядної експертизи №7654/24 від 09.10.2008р, затвердженого керівником рескомзему АР Крим від 10.10.2008р. Ціна земельної ділянки повинна бути сплачена покупцем після підписання договору у строк до 10 днів.
Відповідно до умов договору покупець зобов'язався сплатити вартість земельної ділянки у строки та розмірах, що передбачені розділом 2 договору, а продавець зобов'язався протягом 10 днів з моменту повної сплати покупцем вартості земельної ділянки посвідчити даний договір нотаріально. (п.3.1.1 та 3.3.2 договору).
Згідно п.6.1. договору купівлі-продажу, обов'язок продавця передати земельну ділянку покупцю вважається виконаним та право власності на земельну ділянку переходить до покупця після повної оплати вартості земельної ділянки відповідно до р.2 цього договору та одержання покупцем Державного акту на право власності на землю.
Позивач, відповідно до умов договору, сплатила 100 % від суми вартості земельної ділянки, встановленої висновком Державної землевпорядної експертизи №7654/24 від 09.10.2008р, яка складає 206 100,00грн, що підтверджується квитанцією про оплату №68 від 14.9.2009р.
Листом від 23.09.2009 р. позивач звернувся до Феодосійської міської ради з проханням з'явитися до приватного нотаріуса для посвідчення договору від 03.7.2009р купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення, але відповідач ухилився від посвідчення договору у нотаріальній формі.
Зараз Феодосійська міська рада не має державного акту на територію, що займається містом. Причиною є відсутність затвердженою Верховною радою України форми державного акту для населених пунктів. У зв'язку з цим нотаріальна реєстрація договору купівлі-продажу не ведеться.
Відповідно до ст.655 Цивільного кодексу України, за договором купівлі-продажу одна сторона (Продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність іншій стороні (Покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Статтею 657 Цивільного кодексу України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації.
Згідно нормам ч.1 ст. 127 Земельного Кодексу України, органи державної влади та органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень здійснюють продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності громадянам та юридичним особам, які мають право на набуття земельних ділянок у власність, а також іноземним державам, тобто Євпаторійська міська рада мала право продажу земельної ділянки.
Відповідно п.7 ст.128 Земельного кодексу України договір купівлі-продажу земельної ділянки підлягає нотаріальному посвідченню. Разом з цим, при продажу землі Євпаторійською міською радою, продавець повинен надати державний акт, для оформлення правочину згідно п. «г» ст.132 Земельного кодексу України.
У відповідності ч.2 ст.127, ч.2 ст.134 Земельного Кодексу України продаж земельних ділянок державної та комунальної власності громадянам та юридичним особам здійснюється на конкурентних засадах (аукціон), крім викупу земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що є власністю покупців цих ділянок, в яких відсутні акції (частки, паї), що належать державі.
Тобто, норми статті 127, 134 Земельного Кодексу України надають право Євпаторійській міській раді проводити продаж, а позивачеві здійснювати покупку земельної ділянки без проведення аукціонів і конкурсів.
Рішення Феодосійської міської ради №2233 від 29.05.2009 р. «Про продаж земельних ділянок несільскогосподарського призначення» прийнято в межах її компетенції.
Положеннями ст. 127 Земельного кодексу України встановлено, що документ про оплату є підставою для видачі державного акту на право власності на земельну ділянку і його державної реєстрації.
Факт оплати за земельну ділянку Покупцем - ФЛП ОСОБА_2 підтверджується, як вже зазначалося, квитанцією про оплату №68 від 14.9.2009р.
Позивач являється власником нерухомого майна - нежитлової будівлі - кафе-бару, розташованого на проданій йому земельній ділянці за адресою 2 «Б» по Чорноморський набережній у м. Феодосія.
Договір від 03.7.2009р купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення загальною площею 0,0420 га, розташованої в м. Феодосія, Чорноморська набережна, 2 «Б», укладений відповідно до вимог ст. 128 Земельного Кодексу України, яка визначає порядок продажу земельних ділянок державній і комунальній власності громадянам і юридичним особам.
Із змісту договору купівлі-продажу земельної ділянки несільскогосподарського призначення виходить, що сторони досягли угоди щодо всіх істотних умов договору, необхідних для даного виду договору, передбачених ст. 132 Земельні кодекси України. А саме, в договорі була досягнута домовленість щодо розташування земельної ділянки, його площі, цільового призначення, ціни, має рацію і обов'язків, відповідальності сторін.
Вищевикладене підтверджує, що договір 03.7.2009р купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення укладений між Феодосійською міською радою (продавець) і ФЛП ОСОБА_2 (покупець) відповідає вимогам чинного законодавства України, є дійсним правочином відповідно вимогам норм ст. 203 Цивільного кодексу України.
Але вищезгаданий договір не засвідчений нотаріально, оскільки відповідач ухиляється від нотаріального посвідчення договору, хоча, як встановлено судом та не заперечується відповідачем, між сторонами досягнута угода за всіма істотними умовами договору.
В ст. 328 ЦК України визначено, що право власності виникає на підставах, які не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається таким, що виникло правомірно, якщо інше прямо не встановлене законом або незаконність не встановлена судом. Власник земельної ділянки має права використовувати його на свій розсуд, згідно його цільовому призначенню.
Відповідно до ч. 3. ст. 334 ЦК України право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.
Відповідно до ст.638 ГК України договір вважається укладеним, якщо сторони домовилися про всі істотні умови договору.
Частиною 2 статті 220 Цивільного кодексу України передбачено, що якщо сторони домовилися про всі істотні умови договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін відхилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. В цьому випадку подальше нотаріальне посвідчення договору не потрібне.
Таким чином, законом встановлено, що для визнання договору дійсним необхідна наявність таких обставин як домовленість сторін за всіма істотними умовами договору, що підтверджується письмовими доказами, повного або часткового виконання умов договору сторонами (як передача майна Продавцем за договором купівлі-продажу покупцеві, або оплата покупцем предмету договору купівлі-продажу і інше), а також ухилення однієї зі сторін від нотаріального посвідчення договору.
Як вже зазначалося сторонами досягнута угода за всіма істотними умовами договору та сторони виконали усі дії, передбачені для укладення договору, за винятком його нотаріального посвідчення, тому суд вважає необхідним визнати договір купівлі-продажу земельної ділянки дійсним.
Отже, враховуючи вищевикладене, з метою відновлення порушеного права позивача, та приведення спірних правовідносин у відповідність з нормами чинного законодавства України, суд вважає за можливе задовольнити позовні вимоги з мотивів їх обґрунтованості.
З урахуванням вищенаведеного, позовні вимоги обґрунтовані, підтверджуються матеріалами справи та підлягають задоволенню.
Згідно п.3.9.5 роз'яснень Вищого арбітражного суду України “Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України” №02-5/289 від 18.09.1997р. суддя може оголосити в судовому засіданні тільки вступну та резолютивну частини рішення за наявності згоди на це представників як позивача, так і відповідача, присутніх у засіданні.
За згодою представників сторін у судовому засіданні були оголошені тільки вступна та резолютивна частини рішення.
Рішення підготовлено та підписано 24.11.2009р.
Керуючись ст.ст. 49,77,82,84,85 ГПК України, господарський суд, -
1. Позов задовольнити.
2. Визнати дійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення, площею 0,0420 га, яка розташована за адресою: Україна, АДРЕСА_2, цільове призначення земельної ділянки: надана для комерційного використання для обслуговування кафе-бару, кадастровий номер 01 116 000 000 001 30 024, укладений 03.7.2009 р. між Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_2 (97345, АДРЕСА_1, ІНН НОМЕР_1) та Феодосійською міською радою (98100, м. Феодосія, вул..Земська, 4).
Суддя Господарського суду
Автономної Республіки Крим Толпиго В.І.