Автономна Республіка Крим, 95003, м.Сімферополь, вул.Р.Люксембург/Речна, 29/11, к. 207
Іменем України
18.11.2009Справа №2-2/3700-2009
за позовом ТОВ "Флеш" (98500, с.Лазурне, м.Алушта, вул.. Головкінського, буд. 18)
до відповідачів: 1) Приватного підприємства "ЯВІР" (98612, м. Ялта, вул.. Московська, буд. 31 Б); 2) Фонду комунального майна Ялтинської міської ради (98600, м.Ялта, пл.. Радянська, буд. 1)
про спонукання до виконання певних дій
Суддя Толпиго В.І.
Від позивача : Равлюк та Дулімова - представники, довіреності у справі.
Від відповідачів : 1) не з'явився; 2) Мещерякова - гол.фах.юр.відд, довіреність у справі.
Суть спору:
Позивач звернувся до Господарського суд АРК із позовною заявою до відповідачів про припинення у зв'язку з неможливістю виконання зобов'язання Покупця - TOB «ФЛЕШ», передбачені абз.6, 7 пункту 9 договору купівлі-продажу нежитлових приміщень від 27.10.2005 р. (посвідчений та зареєстрований в реєстрі за № 1657 приватним нотаріусом Ялтинського міського нотаріального округу В. П. Сотніковим), а саме: «- виконати в строк до 26 травня 2009 капітальний ремонт Об'єкту продажу (в тому числі встановити гідроізоляцію та скління фасаду); - поновити в строк до 26 травня 2009 року ліфтове господарство, зміну договору купівлі-продажу нежитлових приміщень від 27.10.2005 р. (посвідчений та зареєстрований в реєстрі за № 1657 приватним нотаріусом Ялтинського міського нотаріального округу В. П. Сотніковим), виключивши з його умов вищевказані зобов'язання.
Позовні вимоги обґрунтовуються тим, що між сторонами було укладено договір купівлі-продажу від 27.10.2005 р., відповідно до якого позивач придбав у ПП «ЯВІР» нежитлові приміщення. Вказаний договір укладено за погодженням Фонду комунального майна Ялтинської міської ради. На виконання умов договору позивач оплатив вартість нежитлових приміщень повністю. Листом від 10.4.2009 р. позивач звернувся до Фонду комунального майна Ялтинської міської ради з пропозицією про внесення змін до договору. Відповідач вказану заяву не задовольнив, що і стало підставою для звернення із позовною заявою до суду.
10 листопада інтереси позивача представляли Равлюк та Дулімова, а інтереси Фонду комунального майна Ялтинської міської ради - Соловйов - нач.юр.відд, довіреності у справі. Представник відповідача у судовому засіданні, що відбулося 10.11.2009р надав суду відзив на позовну заяву, відповідно до якого просить суд відмовити у задоволенні позову у повному об'ємі, оскільки, на думку відповідача, обставини з моменту підписання договору суттєво не змінювалися, а отже і підстав для зміни договору нема.
Представник позивача у тому ж судовому засіданні надав суду пояснення по справі, відповідно до яких додатково обґрунтовує позовні вимоги та просить суд задовольнити позов у повному об'ємі.
Представник Приватного підприємства "ЯВІР" у судове засідання не з'явився, витребувані судом документи, у тому числі відзив на позовну заяву, не надав, хоча про час та місце розгляду справи був повідомлений належним чином, рекомендованою кореспонденцією.
Тим самим, судом згідно статті 43 Господарського процесуального кодексу України було надано можливість відповідачу захищати свої інтереси, але відповідач своїми правами не скористався.
Відповідно до абз.3,4,6 п. 3.6 Роз'яснення Вищого арбітражного суду України “Про деякі питання практики застосування господарського процесуального кодексу України” №02-5/289 від 18.09.1997р. особи, які беруть участь у справі, вважаються повідомленими про час і місце її розгляду судом, якщо ухвалу про порушення провадження у справі надіслано за поштовою адресою, зазначеною у позовній заяві. У випадку нез'явлення в засідання господарського суду представників обох сторін або однієї з них справа може бути розглянута без їх участі , якщо неявка таких представників не перешкоджає вирішенню спору. У разі не виявлення його відповідача за викликом господарського суду, суд має право відкласти розгляд справи (стаття 77 ГПК), вжити заходів, передбачених пунктом 5 статті 83 ГПК або статтею 90 ГПК, чи прийняти рішення за відсутності цього представника.
Спір розглядається за наявними у справі матеріалами, відповідно до ст. 75 ГПК України.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши представників позивача та Фонду комунального майна Ялтинської міської ради, дослідивши матеріали справи, суд встановив:
Статтею 55 Конституції України встановлено, що держава забезпечує рівний захист прав всіх суб'єктів права власності.
Згідно ст. 124 Конституції України, юрисдикція судів розповсюджується на всі правовідносини, що виникають в державі. Судові рішення ухвалюються судами іменем України і є обов'язковими до виконання на всій території України.
Суд вважає необхідним дотримуватися принципів судочинства, що встановлені ст. 129 Конституції України, нормами якої вказано, що основними засідками судочинства є зокрема, змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості. Тобто суд вважає потрібним застосувати принцип змагальності сторін та свободи в наданні ними суду своїх доказів.
Відповідно до ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнанні або заперечування. Згідно ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права і інтересу. Способи захисту цивільних прав і інтересів перераховані в ч. 2 ст. 16 ЦК України, крім того, згідно ч. 3 ст. 16 ЦК України суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, встановленим договором або законом.
Відповідно до ст.. 32 Господарського процесуального кодексу України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.
Відповідно до ст.ст. 33,34 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.
Господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом (ч.1 ст.42 ГПК України).
Суд вважає, що позовні вимоги є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню з огляду на наступне:
Згідно з договором купівлі-продажу від 27.10.2005 року TOB «ФЛЕШ» придбало у ПП «ЯВІР» нежитлові приміщення IV-гo поверху загальною площею 1395,0кв.м. будинку торгівлі, розташованого за адресою: Україна, Автономна Республіка Крим, місто Ялта, вул..Київська, будинок № 6. Договір укладений за погодженням з органом приватизації - Фондом комунального майна Ялтинської міської ради, посвідчений приватним нотаріусом Ялтинського міського нотаріального округу Сотніковим В.П. 27.10.2005 року, зареєстрований в реєстрі за № 1657 та зареєстрований в Державному реєстрі правочинів.
Рішенням виконавчого комітету Ялтинської міської ради №837 від 10.4.2008р нежитловим приміщенням по вул..Київська, 6 у м.Ялта була присвоєна нова поштова адреса: м.Ялта, вул..Київська, 4-б.
На виконання умов вищевказаного договору купівлі-продажу TOB «ФЛЕШ», як покупець, оплатило вартість нежитлових приміщень повністю, що підтверджується матеріалами справи.
На підставі свідоцтв на право власності від 29.11.2008 р. TOB «ФЛЕШ» є власником наступних приміщень у будівлі по вул. Київська, 4 б у м. Ялта: приміщення з 1-1 по 1-19, загальною площею 1628,9 кв.м., приміщення з 2-12 по 2-21, з 2-24 по 2-26, 2-22, 2-23, з 3-1 по 3-24, 3-24а, з 3-25 по 3-39, з 3-41 по 3-45, з 4-1 по 4-12, 4-12а, 4-13, з 4-15 по 4-29, з 4-31 по 4-33, загальною площею 3443,9 кв.м., майданчики літ. а, а1, а2; місця загального користування: машинне відділення №3-40, №4-14, №4-30, коридор №4-34. А також на підставі свідоцтва на право власності від 13.04.2009 р. TOB «ФЛЕШ» є власником наступних приміщень у будівлі по вул. Київська, 6 у м. Ялта: нежитлові приміщення загальною площею 1628,0 кв.м., в тому числі приміщення підвалу: ІІ-24, ІІІ-1 по ІІІ-48, V-l, V-2.
Також ТОВ «ФЛЕШ» являється орендарем наступних приміщень по вищевказаній адресі: приміщення 3-го поверху 3-1, 3-2, 3-3, 3-4, 3-5, 3-9, 3-10, 3-11 загальною площею 351 кв.м., приміщення 4-го та 5-го поверхів 3-40, 4-14, 4-30, коридор 4-34, загальною площею 84,8 кв.м., а також нежитлові приміщення загальною площею 542,2 кв.м., а саме: приміщення підвалу з IV-1 по IV-22 і приміщення 1-го поверху 1-1, 1-2, 1-3, 1-42.
Таким чином, TOB «ФЛЕШ» є власником будівлі в цілому, за винятком орендованих приміщень та декількох власників частини приміщень 1-го поверху та підвалу.
Згідно з положеннями пункту 9 договору купівлі-продажу від 27.10.2005 р. (з врахуванням змін, передбачених додатковим договором від 23.05.2007 року за реєстровим № 312) TOB «ФЛЕШ» взяло на себе зобов'язання покупця приватизованого майна, в тому числі: виконати в строк до 26 травня 2009 капітальний ремонт Об'єкту продажу (в тому числі встановити гідроізоляцію та скління фасаду); поновити в строк до 26 травня 2009 року ліфтове господарство.
Невиконання цих вимог пов'язано з тим, що ТОВ «Флеш», як власник будівлі, розробляє проект реконструкції Будинку торгівлі в цілому, в тому числі і нежитлових приміщень IV-гo поверху загальною площею 1395,0 кв. м.. Однак, реконструкція будівлі в цілому потребує більше часу, ніж це передбачено для приміщень IV-гo поверху.
У відповідності до рішення Ялтинського міськвиконкому від 11.06.2009 р. № 1024 дозволено TOB «Флеш» виконання проектно-вишукувальних робіт з реконструкції будівлі «Будинку торгівлі» з надбудовою у торговельно-офісний та готельний центр за адресою: м. Ялта, вул. Київська, 4 б, вул. Київська, 6. Рішення виконавчого комітету стосується будівлі в цілому, в тому числі і на четвертий поверх, і не може поширюватись виключно на його поверхи окремо. Здійснення ремонтних робіт на 4 поверсі всупереч проектно-кошторисній документації з реконструкції «Будинку торгівлі» в цілому буде порушенням рішення виконавчого комітету Ялтинської міської ради від 11 червня 2009 року за № 1024, а також загрожуватиме якості проведення вищевказаної реконструкції або ж призведе до невиправданого подорожчання такої реконструкції чи взагалі унеможливить її.
Реконструкція, у відповідності до Державних будівельних норм України (ДБН А.2.2-3-2004 від 20.01.2004 N 8), полягає у перебудові існуючих об'єктів виробничого та цивільного призначення, пов'язана з удосконаленням виробництва, підвищенням його техніко-економічного рівня та якості вироблюваної продукції, поліпшенням умов експлуатації та проживання, якості послуг, зміною основних техніко-економічних показників (кількість продукції, потужність, функціональне призначення, геометричні розміри). Реконструкція будівлі може передбачати її повне розбирання та нове спорудження.
Капітальний ремонт будівлі - це комплекс ремонтно-будівельних, робіт, який передбачає заміну, відновлювання та модернізацію конструкцій і обладнання будівель в зв'язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням, поліпшення експлуатаційних показників, а також покращання планування будівлі і благоустрою території без зміни будівельних габаритів об'єкта. Капітальний ремонт передбачає призупинення на час виконання робіт експлуатації будівлі в цілому або її частин (за умови їх автономності).
Тобто, виконання капітального ремонту та відновлення ліфтового господарства вищевказаних приміщень неможливе у зв'язку з проведенням реконструкції в цілому будівлі, у якій знаходяться ці приміщення, оскільки реконструкція та капітальний ремонт будівлі є взаємовиключними процесами.
Крім того, на момент придбання приміщень IV-гo поверху Будинку торгівлі TOB «Флеш» у ПП «Явір», окрім останнього існувало ще декілька власників та орендарів даної будівлі. Тобто, кожний власник нерухомого майна мав би, відповідно до належної йому долі, брати участь у поновлені ліфтового господарства та ремонту будівлі. Однак, вказані роботи проведені не були. Вартість відновлення ліфтового господарства значно перевищує вартість придбаного нерухомого майна, затрудняє та суттєво змінює умови, відповідно до яких TOB «Флеш» придбало нежитлові приміщення IV-гo поверху Будинку торгівлі за договором купівлі-продажу від 27.10.2005 р.
Відповідно до ст.651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Відповідно до ст. 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
Відповідно до ст.654 Цивільного кодексу України зміна договору здійснюється у той же формі, як і договір, що змінюється, якщо інше не встановлено договором або законом, або не слідує із звичаїв ділового обігу.
Стаття 188 Господарського кодексу України встановлює такий же порядок внесення змін в умови договору, а саме: сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Аналогічна позиція прописана у ст. 11 ГПК України, де зазначено, що підприємство чи організація, які вважають за необхідне змінити чи розірвати договір, надсилають пропозиції про це другій стороні за договором. Підприємство, організація, які одержали пропозицію про зміну чи розірвання договору, відповідають на неї не пізніше 20 днів після одержання пропозиції. Якщо підприємства і організації не досягли згоди щодо зміни чи розірвання договору, а також у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення господарського суду.
Листом від 10 квітня 2009 року позивач, з урахуванням вимог ст..188 Господарського кодексу України, звернувся до Фонду комунального майна Ялтинської міської ради з пропозицією про внесення змін до договору купівлі-продажу.
Давши оцінку даному листу, суд дійшов до висновку про те, що листом позивач звернувся до відповідача з пропозицією про внесення змін в умови договору, а саме п.9.
Отримання від позивача пропозиції про внесення змін в умови договору оренди земельної ділянки Фонд комунального майна Ялтинської міської ради не заперечує та документально не спростовує.
Як випливає з тексту договору купівлі-продажу, при його укладенні сторони (ПП «ЯВІР» та TOB «ФЛЕШ») не передбачали можливості зміни вищевказаних обставин і виходили з того, що така зміна не настане. TOB «ФЛЕШ», як заінтересована сторона, при всій турботливості та обачності не може усунути ці зміни після їх настання, оскільки рішення Виконавчого комітету Ялтинської міської ради від 11 червня 2009 року за №1024 є адміністративним актом, який не залежить від волі сторін договору купівлі-продажу. Виконання договору купівлі-продажу в його існуючій редакції порушить співвідношення майнових інтересів сторін, оскільки потягне за собою значні невиправдані витрати позивача щодо здійснення ремонтних робіт четвертого поверху, в той час як заплановано повну реконструкцію будівлі в цілому.
Таким чином, зміна обставин, яка відбулась після укладення договору купівлі-продажу від 27.10.2005 року (з врахуванням змін від 03.05.2007 р.), створила підстави для припинення у зв'язку з неможливістю їх виконання зобов'язань покупця (TOB «ФЛЕШ») за договором в частині абз. 6, 7 пункту 9 договору купівлі-продажу (в додатковому договорі про внесення змін від 03.05.2007 р. ці абзаци помилково пронумеровано «5 та 6»), а саме: «- виконати в строк до 26 травня 2009 капітальний ремонт Об'єкту продажу (в тому числі встановити гідроізоляцію та скління фасаду); - поновити в строк до 26 травня 2009 року ліфтове господарство.»
Припинення вищевказаних зобов'язань тягне за собою відповідні зміни до договору купівлі - продажу від 27.10.2005 р.
Отже, враховуючи вищевикладене, з метою відновлення порушеного права позивача, та приведення спірних правовідносин у відповідність з нормами чинного законодавства України, суд вважає за можливе задовольнити позовні вимоги позивача щодо припинення у зв'язку з неможливістю виконання зобов'язання Покупця - TOB «ФЛЕШ», передбачені абз.6, 7 пункту 9 договору купівлі-продажу нежитлових приміщень від 27.10.2005 р. (посвідчений та зареєстрований в реєстрі за № 1657 приватним нотаріусом Ялтинського міського нотаріального округу В. П. Сотніковим), а саме: «- виконати в строк до 26 травня 2009 капітальний ремонт Об'єкту продажу (в тому числі встановити гідроізоляцію та скління фасаду); - поновити в строк до 26 травня 2009 року ліфтове господарство, а також щодо змінення договору купівлі-продажу нежитлових приміщень від 27.10.2005 р. (посвідчений та зареєстрований в реєстрі за № 1657 приватним нотаріусом Ялтинського міського нотаріального округу В. П. Сотніковим), виключивши з його умов вищевказані зобов'язання, з мотивів їх обґрунтованості.
Відповідно до ст. 32-34 ГПК України на відповідачах лежить обов'язок доведення виконання зобов'язань, або необґрунтованості позовних вимог тоді як вони такі до суду не надали.
Суд дійшов висновку, що позовні вимоги є обґрунтованими, підтверджуються матеріалами справи та підлягають задоволенню у повному об'ємі.
Витрати по оплаті держмита, інформаційно-технічних послуг відносяться на відповідачів.
У судовому засіданні оголошувалась перерва на 18.11.2009р для підготовки рішення.
Рішення оголошене 18.11.2009р.
Керуючись ст.ст. 49,75,77,82,84,85 Господарського процесуального кодексу України, суд -
1. Позов задовольнити.
2. Припинити неможливістю виконання наступні зобов'язання ТОВ «Флеш», передбачені пунктом 9 договору купівлі-продажу нежитлових приміщень від 27.10.2005 р. (з врахуванням змін, передбачених додатковим договором від 23.05.2007 року за реєстровим № 312), укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «ФЛЕШ» (98500, с.Лазурне, м.Алушта, вул. Головкінського, буд. 18, ЄДРПОУ 32850387) та Приватним підприємством "ЯВІР" (98612, м. Ялта, вул.. Московська, буд. 31 Б, ЄДРПОУ 23659517), що посвідчений та зареєстрований в реєстрі за № 1657 приватним нотаріусом Ялтинського міського нотаріального округу В. П. Сотніковим: «- виконати в строк до 26 травня 2009 капітальний ремонт Об'єкту продажу (в тому числі встановити гідроізоляцію та скління фасаду); - поновити в строк до 26 травня 2009 року ліфтове господарство».
3. Змінити п.9 договору купівлі-продажу нежитлових приміщень від 27.10.2005 р., у редакції додаткового договору від 23.05.2007 року за реєстровим № 312 до договору купівлі-продажу нежитлових приміщень від 27.10.2005 р., укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «ФЛЕШ» (98500, с.Лазурне, м.Алушта, вул.. Головкінського, буд. 18, ЄДРПОУ 32850387) та Приватним підприємством "ЯВІР" (98612, м. Ялта, вул.. Московська, буд. 31 Б, ЄДРПОУ 23659517), (посвідчений та зареєстрований в реєстрі за № 1657 приватним нотаріусом Ялтинського міського нотаріального округу В. П. Сотніковим), виключивши з їх умов слова: «- виконати в строк до 26 травня 2009 капітальний ремонт Об'єкту продажу (в тому числі встановити гідроізоляцію та скління фасаду); - поновити в строк до 26 травня 2009 року ліфтове господарство;».
4. Стягнути з Приватного підприємства "ЯВІР" (98612, м. Ялта, вул.. Московська, буд. 31 Б, ЄДРПОУ 23659517) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «ФЛЕШ» (98500, с.Лазурне, м.Алушта, вул.. Головкінського, буд. 18, ЄДРПОУ 32850387) 85,00грн. держмита, 315,00грн витрат по інформаційно-технічному забезпеченню судового процесу.
5. Накази видати після набрання рішенням законної сили.
Суддя Господарського суду
Автономної Республіки Крим Толпиго В.І.