79010, м.Львів, вул.Личаківська,81
28.10.09 Справа № 17/48-1054(9/31-609)
Львівський апеляційний господарський суд, в складі колегії:
головуючого-судді: Бойко С.М.,
суддів: Бонк Т.Б.,
Марко Р.І.,
при секретарі Гулик Н.Г.,
з участю представників:
від позивача (відповідача за зустрічним позовом) - з”явився,
від відповідача (позивача за зустрічним позовом) - з”явився,
від третьої особи - не з”явився,
розглянув апеляційні скарги:
1. Регіонального відділення Фонду державного майна України по Тернопільській області, м.Тернопіль
2. Суб»єкта підприємницької діяльності фізичної особи -підприємця ОСОБА_2, м.Чортків Тернопільської області
на рішення господарського суду Тернопільської області від 27.07.09 року, суддя Андрусик Н.О., у справі № 17/48-1054(9/31-609)
за позовом : суб»єкта підприємницької діяльності фізичної особи -підприємця ОСОБА_2, м.Чортків Тернопільської області
до відповідача: регіонального відділення Фонду державного майна України по Тернопільській області, м.Тернопіль
за участю третьої особи на стороні відповідача без самостійних вимог на предмет спору державного територіально-галузевого об»єднання «Львівська залізниця»в особі відокремленого підрозділу Вокзал станції Тернопіль, м.Тернопіль
про визнання недійсним договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності №491 від 30.12.2008 року,
та за зустрічним позовом регіонального відділення Фонду державного майна України по Тернопільській області, м.Тернопіль
до відповідача суб»єкта підприємницької діяльності фізичної особи -підприємця ОСОБА_2, м.Чортків Тернопільської області
про розірвання договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності №491 від 30.12.2008 року та стягнення заборгованості по орендній платі та пені в розмірі 7844,06 грн.
рішенням господарського суду Тернопільської області від 27.07.09 року в задоволенні позовних вимог суб»єкта підприємницької діяльності фізичної особи -підприємця ОСОБА_2 до регіонального відділення Фонду державного майна України по Тернопільській області про визнання недійсним договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності №491 від 30.12.2008 року відмовлено з підстав того, що позивачем не подано, а судом не встановлено наявність в спірному випадку підстав, встановлених ст.230 ЦК України для визнання вказаного договору недійсним.
В задоволенні зустрічного позову регіонального відділення Фонду державного майна України по Тернопільській області до суб»єкта підприємницької діяльності фізичної особи -підприємця ОСОБА_2 в частині розірвання договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності №491 від 30.12.2008 року, відмовлено, оскільки позивачем не доведено наявність в спірному випадку підстав для розірвання договору в судовому порядку, а в частині стягнення заборгованості по орендній платі та пені в розмірі 7844,06 грн. відмовлено, оскільки відповідач не має можливості використовувати орендоване майно за призначенням з вини орендодавця, що звільняє відповідача від плати за користування цим майном згідно ч.6 ст.762 ЦК України.
В апеляційній скарзі позивач (за первісним позовом) просить рішення суду першої інстанції частково скасувати та прийняти нове рішення, яким первісний позов задоволити, в зв”язку з неповним з»ясуванням судом обставин, що мають значення для справи, апелюючи тим, що підставою для визнання оскаржуваного договору недійсним є укладення договору оренди під впливом обману, який полягає у замовчуванні орендодавця про обмеження щодо розміщення на орендованому майданчику торгівельного об»єкту, що в своє чергу не надає можливості орендарю використовувати спірне майно за призначенням, яке зазначено в оскаржуваному договорі оренди.
Скаржник не погоджується з висновком суду про відсутність в орендодавця обов»язку щодо надання дозволу органу державного пожежного нагляду при укладенні договору оренди державного майна, оскільки сторонами договору є не лише орендодавець, а й балансоутримувач і дії останнього кваліфікуються як сторони за договором.
Скаржник зазначає, що згідно ч.6 ст.3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень»правочини щодо нерухомого майна вчиняються, якщо право власності на це майно зареєстроване відповідно до цього закону, а згідно ст.13 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»відповідач зобов»язаний був передати майно, що відповідає істотним умовам договору та цільовому призначенню, що ним не виконано.
В апеляційній скарзі позивач (за зустрічним позовом) просить рішення суду першої інстанції частково скасувати та прийняти нове рішення, яким зустрічний позов задоволити, в зв”язку з неповним з»ясуванням судом обставин, що мають значення для справи, апелюючи тим, що підставою для розірвання договору оренди є несплата орендарем протягом трьох місяців орендної плати, що передбачено п.10.6 договору та ст.782 ЦК України.
Скаржник не погоджується з висновком суду про те, що така підстава розірвання договору оренди може бути використана сторонами в добровільному порядку шляхом направлення повідомлення та не може бути підставою для розірвання договору в судовому порядку, оскільки діючим законодавством не визначено конкретної процедури розірвання договору оренди при кожній підставі такого розірвання.
Скаржник також покликається на відсутність в нього обов»язку щодо надання дозволу органу державного пожежного нагляду при укладенні договору оренди державного майна, оскільки наявність та погодження таких документів здійснюється балансоутримувачем майна, а тому для їх отримання орендарю необхідно було звертатися до балансоутримувача або відділу держаного пожежного нагляду м.Тернополя. Відсутність такого дозволу в орендаря з будь-яких причин не є підставою для звільнення його від сплати орендної плати за договором.
В судове засідання представники третьої особи не з»явилися, хоча належним чином були повідомлені про час та місце судового засідання, а тому суд розцінює їх неявку як без поважних причин та вважає за можливе розгляд справи провести за наявними в справі документами про права і обов”язки сторін.
Суд, заслухавши пояснення представників скаржників, які підтримали свої позиції, пояснення дали аналогічні, викладені в письмових поясненнях та дослідивши наявні докази по справі, вважає, що апеляційні скарги задоволенню не підлягають.
Судом встановлено, що 30.12.2008 р. між регіональним відділенням Фонду державного майна України по Тернопільській області (орендодавець) та приватним підприємцем ОСОБА_2 (орендар) укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності за №491, за умовами п.1.1. якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно: частину майданчика з покриттям, площею 11,4 м.кв. на пероні вокзалу станції Тернопіль, з боку міста, за адресою: АДРЕСА_1, що перебуває на балансі відокремленого підрозділу “Вокзал станції Тернопіль”ДТГО “Львівська залізниця”(балансоутримувач).
Підставою укладення цього договору був протокол конкурсної комісії №2 від 19 грудня 2008 року, відповідно до якого СПД - ФО ОСОБА_2 визнана переможцем конкурсу на право оренди частини майданчика з покриттям, оскільки запропонувала найбільший розмір орендної плати.
Пунктом 1.2. договору передбачено, що майно передається в оренду з метою розміщення торговельного об'єкту з продажу продовольчих товарів, крім товарів підакцизної групи.
30.12.2008р. між балансоутримувачем - відокремленим підрозділом “Вокзал станції Тернопіль”ДТГО “Львівська залізниця” та орендарем підписано акт приймання-передачі, яким підтверджується факт передачі державного майна згідно договору №491 від 30.12.2008р. орендарю. Факт надання згоди на передачу в оренду спірного майна на конкурсних засадах балансоутримувачем підтверджується наявним в матеріалах справи листами №474 від 24.06.08р., №НЗЕ 10/2748 від 11.08.08р. та № ЦЗС-12/1131 від 05.11.2008р.
Правовідносини, які склалися між сторонами в частині регулювання відносин з оренди державного майна підпадають під дію Закону України "Про оренду державного та комунального майна" № 2269-ХІІ від 10.04.92 р.
Згідно з ч.1 ст.2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Таким чином, метою оренди є забезпечення орендаря нерухомим майном для здійснення торгівельної діяльності та встановлення торговельного об'єкту (кіоску).
Для використання спірного майна за призначенням позивачем укладено 08.01.2009 р. договір добровільного страхування майна зі страховим товариством “Глобус” та договір з Тернопільським міським управлінням головного управління МНС України в Тернопільській області (виконавцем), згідно якого виконавець взяв на себе зобов'язання надавати послуги протипожежного призначення, консультаційну допомогу щодо застосування законодавства з питань пожежної безпеки на орендованому позивачем об'єкті.
Разом з тим, при зверненні підприємця ОСОБА_2 до органів державного пожежного нагляду в м.Тернополі з метою погодження розміщення торгового об'єкту на орендованому майданчику на пероні вокзалу станції Тернопіль, за адресою: АДРЕСА_1, відділом державного пожежного нагляду м.Тернопіль згідно листа №494 від 19.02.2009р. повідомлено орендаря про неможливість погодження розміщення за даною адресою торгового об'єкта в зв»язку з недотриманням правил пожежної безпеки, а саме: додатку 3.1. ДБН 360-92.
Таким чином, підставою для визнання спірного договору недійсним позивач вважає укладення договору під впливом обману стосовно обставин, які мають істотне значення, оскільки в момент укладення спірного договору оренди відповідач як орендодавець знав про вищевказані обставини, які позбавляють позивача можливості використовувати предмет оренди за призначенням, тобто розміщення на ньому торгівельного об'єкту, проте, замовчував про ці обставини, що згідно ст.230 ЦК України є підставою для визнання цього договору недійсним.
Статтею 202 ЦК України визначено, що правочином є дія особи спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків
За приписами ст.204 ЦК України встановлена презумпція правомірності правочинів, тобто правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Правочин може бути визнаний недійсним з підстав передбачених законом.
В частині першій ст.215 ЦК України визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину сторонами вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу, зокрема, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства, особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності, волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі, правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Частиною 1 статті 230 ЦК України передбачено, якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (щодо природи правочину, прав та обов'язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням), такий правочин визнається судом недійсним.
Отже, даною нормою закону встановлено, що оспорюваний правочин може бути визнаний вчиненим під впливом обману лише у випадку навмисного цілеспрямованого введення іншої сторони в оману щодо фактів, які впливають на укладення правочину. Необхідно ознакою обману є умисел , тобто особа знає про наявність чи відсутність певних обставин і про те, що друга сторона, якби вона володіла цією інформацією, не вступила б у правовідносини, невигідні для неї. Обман також має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування.
З наведеного місцевий суд прийшов до правильного висновку про те, що саме позивач як сторона, яка діяла під впливом обману, повинен довести наявність умислу з боку відповідача, істотність значення обставин, щодо яких її введено в оману, і сам факт обману.
У відповідності до ч.1 ст.10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов'язань; забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна. Таким чином, обов'язок сторін по забезпеченню пожежної безпеки, в силу закону, відноситься до однієї з істотних умов договору оренди.
Крім цього, п.4 статті 13 цього закону встановлено обов'язок орендодавця передати орендарю об'єкт оренди в комплекті та у стані, що відповідають істотним умовам договору оренди та призначенню майна, і повідомити орендаря про особливі властивості та недоліки майна, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна орендаря або інших осіб чи призвести до пошкодження самого майна під час користування ним.
При цьому, договором оренди орендаря може бути зобов'язано використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду. Орендар зобов'язаний використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню.
01.01.2008 року набрав чинності Закон України "Про Державний бюджет України на 2008 рік та про внесення змін до деяких законодавчих актів України", статтею 76 якого встановлено, що у 2008 році передача в оренду державного та комунального майна здійснюється виключно на конкурсних засадах, крім державного та комунального майна, що передається в оренду бюджетним установам, музеям, підприємствам і громадським організаціям у сфері культури і мистецтв (у тому числі національним творчим спілкам та їх членам під творчі майстерні) тощо.
Статтею 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначено, що оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди. Оцінка об'єкта оренди здійснюється за Методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.
Наказом Регіонального відділення № 234 від 14.11.2008 р. створено комісію з підготовки та проведення конкурсу. Інформація про проведення конкурсу на право оренди державного майна опублікована в газетах “Відомості приватизації” від 26.11.2008 р. та “Свобода”від 28.11.2008 року.
Метою проведення конкурсу є визначення орендаря, який запропонував найкращі умови оренди, та найбільший розмір орендної плати. За підсумками конкурсної комісії, згідно з Законом України "Про оренду державного та комунального майна", визнано переможцем конкурсу підприємця ОСОБА_2, оскільки розмір орендної плати, запропонований позивачем склав 2501,00 грн. без ПДВ за перший місяць оренди жовтень 2008 року та її пропозиція найбільш повно відповідає умовам і критеріям конкурсу.
Викладене свідчить про те, що на виконання приписів статті 76 Закону України "Про Державний бюджет України на 2008 рік та внесення змін до деяких законодавчих актів України" відповідачем було правомірно проведено конкурс на право оренди частини майданчика з покриттям. Проводячи конкурс та визначаючи переможця конкурсу, відповідач діяв в межах своєї компетенції та в порядку встановленому чинним законодавством України, оскільки майно по АДРЕСА_1 належить до державної власності і перебуває на балансі відокремленого підрозділу “Вокзал станції Тернопіль”.
З пояснень відповідача та третьої особи вбачається, що раніше спірне майно не надавалося в оренду, а тому ні орендодавець, ні балансоутримувач не знали та не могли знати про неможливість встановлення на орендованому майні торговельного об'єкту, що позбавило орендаря можливості проводити торгівельну діяльність. З'ясування обставин чи відповідає об'єкт оренди санітарним, пожежним, іншим нормам не входить до компетенції фонду та не підлягає обов'язковій перевірці на момент укладення договору оренди.
Позивачем не доведено належними та допустимими доказами, а судом не встановлено наявність при укладенні спірного договору обману та відповідно умислу зі сторони відповідача, що свідчить про відсутність підстав для визнання спірного договору недійсним згідно вимог ст.230 ЦК України, а тому місцевим судом підставно відмовлено в задоволенні первісних позовних вимог.
Щодо зустрічних позовних вимог про розірвання договору оренди нерухомого майна в зв»язку із несплатою орендної плати, що належить до державної власності №491 від 30.12.2008р. та стягнення заборгованості по орендній платі та пені в розмірі 7844,06 грн., то слід зазначити наступне.
Відповідно до ст.11 Цивільного кодексу України договір є однією з підстав виникнення цивільних прав та обов'язків між сторонами зобов'язання.
Як встановлено судом, між позивачем та відповідачем у справі згідно умов договору оренди №491 від 30.12.2008 р., вимог статті 759 ЦК України, статті 2 Закону України “Про оренду державного і комунального майна” виникло зобов'язання, у відповідності до якого орендодавець (позивач) передав орендарю (відповідачу) спірне майно у користування за плату на певний строк та на умовах, визначених договором оренди.
Згідно статті 10 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” однією з істотних умов договору оренди визначено орендну плату, порядок її сплати.
Відповідно до ч.6 ст.283 Господарського кодексу України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом. Статтею 287 ГК України встановлено, що орендодавцями щодо державного та комунального майна є, зокрема Фонд державного майна України та його регіональні відділення щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке є державною власністю.
Відповідно до п.п.5.1.,6.1. орендар зобов'язаний використовувати орендоване майно відповідно до його призначення та умов договору.
Згідно частини 1 ст.762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Орендна плата за державне та комунальне майно визначається відповідно до її ринкової вартості у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
Розділом 3 договору оренди, орендна плата встановлена сторонами в розмірі 2501,00 грн. за базовий місяць (жовтень 2008 р.) і визначена шляхом коригування за базовий місяць на індекс інфляції.
У відповідності до пункту 3.2 договору орендна плата сплачується до держбюджету та балансоутримувачу у співвідношенні 70% до 30% щомісяця не пізніше 15 числа наступного місяця. Пунктом 5.3. договору встановлено обов'язок орендаря своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату.
Крім того, згідно пунктів 5.12., 5.14. договору орендаря зобов'язано забезпечувати дотримання правил експлуатації інженерних мереж, пожежної безпеки і санітарії в приміщеннях та дотримуватись правил охорони праці.
Як вбачається з пункту 10.1 договір оренди укладено строком на 364 дні -з 30 грудня 2008 року по 30 грудня 2009 року.
Частина 3 ст.18 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” відносить обов'язок орендаря вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі до основних обов'язків орендаря.
Судом встановлено, що відповідачем не сплачується орендна плата та і орендоване майно не використовувалося.
Таким чином, підставою для розірвання договору оренди №491 від 30.12.2008 року позивач (за зустрічним позовом) зазначає несплату орендарем орендної плати протягом трьох місяців, покликаючись на вимоги статті 782 ЦК України, ст.188 ГК України та п.п. 10.5, 10.7 договору оренди.
Частиною 2 ст. 651 ЦК України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Статтею 783 Цивільного кодексу України встановлено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.
Вказаний перелік підстав для розірвання договору найму на вимогу орендодавця є вичерпним та розширеному тлумаченню не підлягає.
З наведеного місцевий суд прийшов до правильного висновку про те, що невиконання умов договору щодо внесення орендних платежів не може бути підставою його розірвання в судовому порядку, оскільки така підстава розірвання договору оренди може бути використана сторонами в добровільному порядку шляхом направлення повідомлення, що в спірному випадку позивачем не дотримано.
Саме такий порядок розірвання договору передбачено ст.651 Цивільного кодексу України, та ст.782 цього Кодексу, якими передбачено для таких випадків право на односторонню відмову від договору. В цьому разі договір оренди вважається розірваним з моменту отримання наймачем повідомлення про відмову наймодавця від договору оренди.
Позивачем не доведено, а судом не встановлено доказів звернення позивача до підприємця з повідомленням в порядку ст.782 ЦК України про відмову від договору оренди у зв'язку з невнесенням орендної плати протягом трьох місяців, а тому місцевим судом підставно відмовлено в задоволенні зустрічних позовних вимог в частині розірвання договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності №491 від 30.12.2008р..
Місцевим судом також підставно відмовлено в задоволенні зустрічних позовних вимог і в частині стягнення заборгованості по орендній платі та нарахованій пені в загальній сумі 7844,06 грн., оскільки відповідно до п.5.1. договору орендар зобов'язаний використовувати орендоване майно відповідно до його призначення (мети оренди) та умов договору. Метою оренди є використання частини майданчику з покриттям для розміщення торговельного об'єкту з продажу продовольчих товарів (п. 1.2. договору).
Судом встановлено, що відповідно до листа №494 від 19.02.2009 р. відділом Державного пожежного нагляду м.Тернопіль не погоджено розміщення торгівельного об'єкту об"єкту на пероні станції Тернопіль , що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 у зв'язку з невідповідністю вимогам ДБН 360-92**, оскільки не витримана мінімальна протипожежна відстань 10 метрів від проектного розміщення торгового об'єкту до існуючого триповерхового адміністративно-торгового будинку.
Оскільки єдиним можливим правом орендаря використовувати орендоване майно визначено лише розміщення на ньому торговельного об'єкту, який відповідно до п.34 Порядку провадження торгівельної діяльності та правил торгівельного обслуговування населення, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України № 833 від 15.06.2006 року обладнується відповідно до вимог нормативно-правових документів з питань, зокрема, пожежної безпеки, що в спірному випадку є неможливим, відповідач позбавлений можливості використовувати орендоване приміщення за призначенням.
Відповідно до ч.6 ст.762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає, а тому місцевий суд прийшов до правильного висновку про відмову в задоволенні зустрічних позовних вимог в частині стягнення заборгованості по орендній платі та нарахованій пені в загальній сумі 7844,06 грн., оскільки матеріалами справи підтверджується наявність в спірному випадку обставин, які згідно вимог вищевказаної норми звільняють відповідача від плати за користуванням спірним майном.
Згідно вимог ст.ст.32,33 Господарського процесуального кодексу України, доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог та заперечень.
З вищенаведеного доводи скаржників про скасування рішення місцевого суду є безпідставними.
Рішення місцевого суду прийняте у відповідності з вимогами діючого законодавства, а тому підстав для його скасування апеляційний суд не вбачає.
Керуючись ст.ст. 99, 101, 103, 105 ГПК України, суд,
постановив:
рішення господарського суду Тернопільської області від 27.07.09 року в справі за номером 17/48-1054(9/31-609) - залишити без змін, а апеляційні скарги суб»єкта підприємницької діяльності фізичної особи -підприємця ОСОБА_2 та регіонального відділення Фонду державного майна України по Тернопільській області -без задоволення.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку.
Матеріали справи повернути в місцевий господарський суд .
Головуючий -суддя: С.М.Бойко
Судді: Т.Б.Бонк
Р.І.Марко