ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА
01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б тел.230-31-34
Справа № 36/195
15.06.09
За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «АВЕР-ТЕК»
До Київської міської ради
Про визнання частково недійсним договору та визнання угоди укладеною
Суддя Трофименко Т.Ю.
Представники:
Від позивача Шиманська Н.В. - по дов. № 713 від 08.12.2008р.
Від відповідача Дорошенко О.С. -по дов. № 225-КР-562 від 25.05.2009р.
Відповідно до ст. 77 Господарського процесуального кодексу України в судовому засіданні 03.06.2009р. було оголошено перерву до 15.06.2009р.
На розгляд Господарського суду міста Києва переданий позов Товариства з обмеженою відповідальністю «АВЕР-ТЕК»до Київської міської ради про
- визнання пункту 4.2. Договору оренди земельної ділянки від 07.04.2008р., посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. за № 488, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 10.04.2008р. за № 79-6-00617 у книзі записів державної реєстрації договорів, в частині визначення розміру річної орендної плати за земельну ділянку у розмірі 12 відсотків від її нормативної грошової оцінки, недійсним з моменту укладення Договору оренди земельної ділянки;
- визнання укладеною Угоду про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки від 07.04.2008р., укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «АВЕР-ТЕК»та Київською міською радою, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. за № 488, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 10.04.2008р. за № 79-6-00617 у книзі записів державної реєстрації договорів, в редакції запропоновані позивачем, зокрема про встановлення розміру річної орендної плати за земельну ділянку у розмірі 3 відсотків від її нормативної грошової оцінки.
Відповідач у письмовому відзиві на позов вважає, що відсутні підстави для визнання пункту 4.2. Договору оренди земельної ділянки недійсним та визнання угоди про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки укладеною, а тому просить в позові відмовити повністю.
Розглянувши матеріали справи та заслухавши пояснення представників позивача та відповідача, Господарський суд міста Києва
Відповідно до ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, в тому числі банки, страхові товариства, а також пенсійні фонди, частку в майні підприємств, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров'я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об'єкти, визначені відповідно до закону як об'єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження.
Пунктом 12 Перехідних положень Земельного кодексу України визначено, що до розмежування земель державної і комунальної власності повноваження щодо розпорядження землями в межах населених пунктів, крім земель, переданих у приватну власність, здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів - відповідні органи виконавчої влади.
Відповідно до п. 5 ст. 16 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»від імені та в інтересах територіальних громад права суб'єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.
Рішенням Київської міської ради від 22.08.2007р. № 172/2006 «Про передачу товариству з обмеженою відповідальністю «АВЕР-ТЕК»земельної ділянки для реконструкції виробничого комплексу з обслуговуванням автотранспорту під виробничо-складський комплекс та його подальших експлуатації і обслуговування на вул. Новопирогівській. 64-а у Голосіївському районі м. Києва»передано товариству з обмеженою відповідальністю «АВЕР-ТЕК»у короткострокову оренду на 1 рік земельну ділянку площею 1,73 га для реконструкції виробничого комплексу з обслуговуванням автотранспорту під виробничо-складський комплекс та його подальших експлуатації і обслуговування на вул. Новопирогівській. 64-а у Голосіївському районі м. Києва у зв'язку з переходом права власності на будівлі та споруди (договори купівлі-продажу від 27.06.2003р.) за рахунок земель, не наданих у власність чи користування.
07.04.2008р. між Товариством з обмеженою відповідальністю «АВЕР-ТЕХ»(Орендар) та Київською міською радою (Орендодавець) було укладено Договір оренди земельної ділянки (далі - Договір).
Відповідно до п. 1.1. Договору Орендодавець, на підставі рішення Київської міської ради від 22.08.2007р. № 172/2006, за актом приймання-передачі передав, Орендар прийняв в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (далі Об'єкт оренди або земельна ділянка) визначену цим договором.
Даний договір посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. за № 488, та зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) у Книзі записів державної реєстрації договорів від 10.04.2008р. за № 79-6-00617.
Згідно п. 2.1. Договору об'єктом оренди відповідно до цього Договору є земельна ділянка з наступними характеристиками:
- місце розташування -вул. Новопирогівська, 64-а у Голосіївському районі м. Києва;
- розмір -1,7267 га;
- цільове призначення -для реконструкції виробничого комплексу з обслуговуванням автотранспорту під виробничо-складський комплекс та його подальших експлуатації і обслуговування;
- кадастровий номер - 8 000 000 000:90:118:0126.
Відповідно до пункту 4.2. Договору річна орендна плата за земельну ділянку встановлена у розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.
Спір у даній справі виник у зв'язку із тим, що позивач вважає, що встановлена Договором орендна плата не відповідає чинному законодавству України, зокрема ст. 7 закону України «Про плату за землю»та ст. 21 Закону України «Про оренду землі», в зв'язку з чим п. 4.2. Договору підлягає визнанню недійсним.
Згідно з ч. 5 ст. 180 Господарського кодексу України ціна у господарському договорі визна чається в порядку, встановленому цим Кодексом, іншими законами, актами Кабінету Міністрів України.
Зі змісту статті 632 Цивільного кодексу України вбачається, що ціна в договорі встано влюється за домовленістю сторін, тобто є вільною, за виключенням випадків визначених законом, у яких ціни (тарифи, ставки тощо) встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами міс цевого самоврядування.
Згідно з ч. 2 ст. 284 Господарського кодексу України оцінка об'єкта оренди здійснюється з відновною вартістю. Умови договору оренди зберігають свою силу на весь строк дії договору, а також у разі якщо після його укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря.
Стаття 15 Закону України «Про оренду землі»містить перелік істотних умов договору оренди землі, зокрема орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Відповідно до ч. 4 ст. 21 Закону України «Про оренду землі»річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою:
- для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється Законом України «Про плату за землю»;
- для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Законом України «Про плату за землю».
Статтею 7 Закону України «Про плату за землю»передбачено, що ставки земельного податку з земель, грошову оцінку яких встановлено, встановлюються у розмірі одного відсотка від їх грошової оцінки, за винятком земельних ділянок, зазначених у частинах п'ятій - десятій цієї статті та частині другій статті 6 цього Закону.
Відповідно до ч. 5 ст. 21 Закону України «Про оренду землі»річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може перевищувати 12 відсотків їх нормативної грошової оцінки. При цьому у разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлений більший розмір орендної плати, ніж зазначений у цій частині.
Вищезазначене свідчить про цілковиту відповідність закріпленого пунктом 4.2. Договором оренди земельної ділянки зареєстрованого 10.04.2008р. за № 79-6-00617 розміру річної орендної плати нормам чинного законодавства України.
Згідно з ч. 1 ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Відповідно до п. 1 ст. 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.
Судом встановлено, що спірний пункт Договору відповідає чинному законодавству України.
Положеннями статті 16 Закону України «Про оренду землі»встановлено, що договір оренди землі може бути укладений лише за взаємним волевиявленням сторін.
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначені умов договору, що визначено вимогами статті 627 Цивільного кодексу України.
Відповідно до частини 3 статті 203 Цивільного кодексу України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
В нормах частини 1 статті 215 Цивільного кодексу України зазначено, що відсутність вільного волевиявлення учасника правочину в момент його вчинення є підставою недійсності правочину.
Відповідно до статті 638 Цивільного кодексу України та частини 2 статті 180 Господарського кодексу України договір вважається укладеним, якщо між сторонами досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов.
Підписуючи редакцію Договору позивач фактично погодився з передбаченими цим Договором умовами. Позивач на момент укладення Договору не скористався наданим йому законом правом за наявності заперечень щодо окремих умов Договору скласти протокол розбіжностей (ч. 4 ст. 181 Господарського кодексу України). У разі, якщо сторони не досягли згоди щодо усіх істотних умов договору, такий договір вважається неукладеним відповідно до частини 8 статті 181 Господарського кодексу України.
Однак, враховуючи те, що оспорюваний Договір був підписаний сторонами і належним чином зареєстрований, тобто укладений за взаємним волевиявленням і сторони у передбаченому законом порядку та формі досягнули згоди щодо усіх істотних умов, а отже договір вважається укладеним відповідно до положень частини 2 статті 180 Господарського кодексу України, статті 638 Цивільного кодексу України.
Позовна вимога про визнання Угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки укладеною задоволенню не підлягає з огляду на наступне
Згідно ч. 1 ст. 30 Закону України «Про оренду землі»зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.
Відповідно до частини 1 статті 651 Цивільного кодексу України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Господарським кодексом України встановлено, що зміна та розірвання договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором (частина 1 статті 188 ЦК України).
Пунктом 4.5. Договору встановлено, що розмір орендної плати може змінюватись за згодою сторін шляхом прийняття відповідного рішення Київською міською радою та внесення змін до цього Договору.
Пунктом 11.1. Договору передбачено, що всі зміни та/або доповнення до цього Договору вносяться за згодою сторін. Згодою або запереченням Орендодавця на зміни та/або доповнення до цього Договору, є його рішення, прийняте в установленому законодавством порядку.
Відповідно до частини 1 статті 648 Цивільного кодексу України зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу місцевого самоврядування, обов'язкового для сторін договору, має відповідати цьому акту.
Відповідно до ст. 124 Земельного кодексу України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.
Згідно з п. 34 статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»до виключної компетенції міської ради належить вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин, які розглядаються виключно на пленарному засіданні ради -сесії.
Отже, підписання договору чи визнання його укладеним до прийняття відповідного рішення органу місцевого самоврядування порушує вимоги чинного законодавства України. Так як зміст договору оренди земельної ділянки, що належить територіальній громаді міста Києва, має відповідати рішенню Київської міської ради з цього питання, то підписання відповідної Угоди про внесення змін до договору можливе виключно після прийняття Київрадою позитивного рішення з цього питання.
Як свідчать матеріали справи відповідного рішення про зміну розміру орендної плати за Договором № 79-6-00617 Київською міською радою не приймалось.
Крім того, вимога про визнання Угоди про внесення змін до Договору укладеною не відповідає встановленим способам захисту цивільних прав та інтересів передбачених статтею 16 Цивільного кодексу України та статтею 20 Господарського кодексу України.
Обов'язок доказування та подання доказів відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України розподіляється між сторонами виходячи з того, хто посилається на певні юридичні факти, які обґрунтовують його вимоги та заперечення.
Це стосується позивача, який мав довести наявність тих обставин, на підставі яких він звернувся до господарського суду з позовними вимогами.
З урахуванням викладеного суд вважає, що позовні вимоги необґрунтовані та задоволенню не підлягають повністю.
Витрати по сплаті державного мита та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу, відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України, покладаються на позивача.
Керуючись ст. ст. 49, 82-85 ГПК України,-
В позові Товариства з обмеженою відповідальністю «АВЕР-ТЕК»відмовити повністю.
Суддя
Т.Ю.Трофименко