"23" вересня 2013 р.Справа № 916/1976/13
За позовом: Приватного підприємства "Мрія";
До відповідача: Коноплянської сільської ради Іванівського району Одеської області, с.Конопляне;
Про визнання договору купівлі-продажу дійсними та визнання права власності на нерухоме майно
Суддя Оборотова О.Ю.
За участю представників:
від позивача: Решетнюк В.В. - довіреність від 01.08.13р.
від відповідача: Волошин О.А.- посвідчення №1 від
Суть спору: Приватне підприємство "Мрія" звернулось до господарського суду Одеської області з позовом до відповідача Коноплянської сільської ради про визнання договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 09.12.2011 року, укладеного між Територіальною громадою Конопляською сільською радою Іванівського району Одеської області та приватним підприємством „Мрія" дійсним та про визнання право власності на нежитлову будівлю „Будинок побуту", загальною площею 466,8 кв.м., розташованого за адресою: Одеська область, Іванівський район, с. Конопляне, вул. 30-річчя Перемоги, будинок 70Б, за приватним підприємством „Мрія".
Ухвалою господарського суду Одеської області від 29.07.2013 року порушено провадження у справі №916/1972/13.
02.09.2013р. до господарського суду Одеської області від відповідача надійшов відзив на позов.
У судовому засіданні 23.09.2013 р. після виходу судді з нарадчої кімнати було оголошено вступну та резолютивну частини рішення.
У судовому засіданні 09.09.2013р. було оголошено перерву до 23.09.2013р.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив:
09 грудня 2011 року між приватним підприємством „Мрія" (Покупецьач) та Територіальною громадою Конопляською сільською радою Іванівського району Одеської області (Продавець) укладено договір купівлі-продажу нежитлової будівлі „Будинок побуту", загальною площею 466,8 кв.м., розташованого за адресою: Одеська область, Іванівський район, с. Конопляне, вул. 30-річчя Перемоги, будинок 70Б.
Договір-купівлі продажу нежитлової будівлі укладено за результатами проведення конкурсу з продажу „Будинку побуту", який належить до комунальної власності Коноплянської сільської ради Іванівського району Одеської області на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно серія САЕ № 542315, виданого на підставі рішення виконавчого комітету Коноплянської сільської ради Іванівського району Одеської області від 28.10.2011 року № 101.
Згідно рішення виконавчого комітету Коноплянської сільської ради Іванівського району Одеської області від 09 грудня 2011 року № 115 переможцем конкурсу визнано приватне підприємство „«Мрія".
Згідно пункту 3.1. розділу 3 договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 09.12.2011 року, покупець зобов'язаний сплатити продавцеві на розрахунковий рахунок продавця договірну ціну об'єкта протягом десяти днів з моменту підписання цього Договору.
Позивачем вказаний пункт договору виконаний в повному обсязі, що підтверджується квитанцією про сплату вартості нежитлової будівлі „Будинку побуту" від 12.12.2011 року № 4873.352.1. Вартість об'єкту нерухомості склала 80000 грн.
Згідно пункту 6.1 договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 09.12.2011 року, продавець взяв на себе зобов'язання в порядку та на умовах визначених цим договором передати покупцю об'єкт; забезпечити нотаріальне посвідчення, а також державну реєстрацію договору купівлі-продажу.
Позивачем зазначено, що до теперішнього часу Відповідач ухиляється від виконання взятих на себе зобов'язань згідно договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 09.12.2011 року. На адресу відповідача надсилалися неодноразові листи щодо виконання умов договору, але до теперішнього часу жодних дій, які б свідчили про наміри Відповідача виконати умови договору, не має.
Враховуючи вище викладене, позивач звернувся до господарського суду Одеської області з позовною заявою, згідно якої просить суд визнати договір купівлі-продажу нежитлової будівлі від 09.12.2011 року, укладеного між Територіальною громадою Конопляською сільською радою Іванівського району Одеської області приватним підприємством „Мрія" дійсним та визнати право власності на нежитлову будівлю „Будинок побуту", загальною площею 466,8 кв.м., розташованого за адресою: Одеська область, Іванівський район, с. Конопляне, вул. 30-річчя Перемоги, будинок 70Б, за приватним підприємством „Мрія".
Проаналізувавши наявні у справі докази та надавши їм правову оцінку, суд дійшов наступних висновків.
У відповідності до ст.11 ЦК України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а підставою виникнення цивільних прав та обов'язків є договори та інші правочини. Правочин, різновидом якого є договори - основний вид правомірних дій -це волевиявлення осіб, безпосередньо спрямовані на виникнення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. При цьому, ст.12 ЦК України передбачає, що особа здійснює свої цивільні права вільно на власний розсуд.
Статтею 328 Цивільного кодексу України встановлено, що право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Згідно ч. 1 ст. 2 Закону України „Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію) від 06.03.1992 р. (в редакції, чинній на момент прийняття селищною радою рішення про продаж об'єкта комунальної власності), об'єктами малої приватизації є:
- цілісні майнові комплекси невеликих державних підприємств, віднесених Державною програмою приватизації до групи А;
- окреме індивідуально визначене майно;
- об'єкти незавершеного будівництва та законсервовані об'єкти.
Відповідно до положень ст. 3 вказаного Закону (в редакції, чинній на момент прийняття селищною радою рішення про продаж об'єкта комунальної власності), приватизація об'єктів малої приватизації здійснюється шляхом: викупу; продажу на аукціоні, за конкурсом.
В силу ст. 4 вказаного Закону продавцями об'єктів малої приватизації, що перебувають у державній та комунальній власності, є органи приватизації, створені місцевими Радами.
Однак, з 18.02.2012 р. діяла нова редакція Закону України „Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію) згідно із Законом України від 13.01.2012 р. N 4336-VI, згідно з якою приватизація об'єктів малої приватизації здійснюється шляхом: викупу; продажу на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни); продажу за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону (далі - конкурс).
Судом встановлено, що 09 грудня 2011 року між приватним підприємством „Мрія" (Покупецьач) та Територіальною громадою Конопляською сільською радою Іванівського району Одеської області (Продавець) укладено договір купівлі-продажу нежитлової будівлі „Будинок побуту", загальною площею 466,8 кв.м., розташованого за адресою: Одеська область, Іванівський район, с. Конопляне, вул. 30-річчя Перемоги, будинок 70Б. Договір-купівлі продажу нежитлової будівлі укладено за результатами проведення конкурсу з продажу „Будинку побуту", який належить до комунальної власності Коноплянської сільської ради Іванівського району Одеської області на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно серія САЕ № 542315, виданого на підставі рішення виконавчого комітету Коноплянської сільської ради Іванівського району Одеської області від 28.10.2011 року № 101. Згідно рішення виконавчого комітету Коноплянської сільської ради Іванівського району Одеської області від 09 грудня 2011 року № 115 переможцем конкурсу визнано приватне підприємство „«Мрія".
На підставі п. 1.5. та 1.6. договору купівлі - продажу нежитлової булівлі від 09.12.2011р. відповідно д оЗвіту про вартість обєкту оцінки, ціна обєкту становить 73 983грн.без ПДВ. Договірна ціна обєкту відповідно до проведенного аукціону становить 80 000грн. без ПДВ.
Згідно пункту 3.1. розділу 3 договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 09.12.2011 року, покупець зобов'язаний сплатити продавцеві на розрахунковий рахунок продавця договірну ціну об'єкта протягом десяти днів з моменту підписання цього Договору.
Відповідно до квитанції про сплату вартості нежитлової будівлі „Будинку побуту" від 12.12.2011 року № 4873.352.1. позивачем вказаний пункт договору виконаний в повному обсязі, вартість об'єкту нерухомості склала 80000 грн.
Згідно пункту 6.1 договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 09.12.2011 року, продавець взяв на себе зобов'язання в порядку та на умовах визначених цим договором передати покупцю об'єкт; забезпечити нотаріальне посвідчення, а також державну реєстрацію договору купівлі-продажу.
02.09.2013р. до господарського суду Одеської області від відповідача надійшов відзив на позов, відповідно до якого зазначено, що відповідач Коноплянська сільська рада Іванівського району Одеської області визнає позов Приватного підприємства „Мрія" та не заперечує проти його задоволення, вважає позовні вимоги позивача обґрунтованими.
Частиною 1 статті 626 Цивільного кодексу України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
В силу ч. 1 ст. 193 ГК України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. При цьому до виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених ГК України.
Відповідно до ст. 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 525 ЦК України).
Відповідно до ст. 655 Цивільного кодексу України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Згідно частини 1 статті 657 Цивільного кодексу України (в редакції, що діяли на момент укладення спірного договору купівлі-продажу)договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
В ч. 1 ст. 638 ЦК України зазначено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Виходячи з положень ч. 3 статті 640, ч. 1 статті 210 Цивільного кодексу України (в редакції, що діяли на момент укладення спірного договору купівлі-продажу), договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а у разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - правочин є вчинений з моменту його державної реєстрації.
Вчинений сторонами по справі правочин за своєю природою є договором купівлі-продажу та відповідно є підставою для виникнення у сторін господарських зобов'язань відповідно до ст.ст. 173, 174 ГК України (ст.ст. 11, 202, 509 ЦК України), в свою чергу згідно ст. 629 ЦК України є обов'язковим для виконання сторонами.
Тобто на момент вчинення сторонами вказаного правочину закон вимагав нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомого майна та його державну реєстрацію.
Відповідно до пункту 5 Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26.05.2004 N 671, діючого на момент вчинення спірного праовичну, державній реєстрації підлягають правочини, зокрема, договори купівлі-продажу, міни земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна і така реєстрація правочинів проводиться шляхом внесення нотаріусом запису до Державного реєстру правочинів одночасно з його нотаріальним посвідчення (пункт 6 вказаного Тимчасового порядку). Пунктом 9 зазначеного тимчасового порядку встановлено, що дата та час внесення відповідного запису до Державного реєстру правочинів вважається датою державної реєстрації правочину.
Пленум Верховного Суду України в п. 13 постанови "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" від 6 листопада 2009 року N 9 роз'яснив, що вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма ч. 2 ст. 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до ст. ст. 210, 640 ЦК України пов'язується з їх державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін.
Разом з тим Законом України "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та інших законодавчих актів України" N 1878 від 11.02.2010 р. були внесені зміни до Цивільного кодексу України, зокрема, в частинах 2, 3 статті 182 Цивільного кодексу України виключено вимогу про державну реєстрацію правочинів щодо нерухомості, виключено в частині 1 статті 657 Цивільного кодексу України слова щодо державної реєстрації правочинів, а частина 3 статті 640 Цивільного кодексу України викладено в такій редакції, що договір, який підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня його посвідчення. Вказаний Закон набрав чинності з моменту його опублікування, але деякі його положення запроваджені з 01.01.2012 р., а Законами N 4152 від 09.12.2011 р. та N 5245-VI від 06.09.2012 р. внесені зміни до Закону "Про внесення змін до Законів України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та інших законодавчих актів України" щодо набуття чинності окремих його положень.
Відтак, з 01.01.2013 р. вчинений сторонами спірний правочин щодо купівлі-продажу нежитлової будівлі підлягав тільки нотаріальному посвідченню.
Так, з матеріалів справи вбачається, що листом за № 246 від 22.12.2011 року, № 65 від 04.04.2012р. відповідач повідомлявся про необхідність нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нежитлової будівлі.
18.04.2013р. відповідаем на адресу позивача було надіслано лист- відповідь, відповідно до яког озазначено, що для здійснення нотаріального посвідчення договору купівлі - продажу необхідно сплатити державне мито та ін. кошти на зазначені цілі в бюджеті сільської ради не передбачені.
За приписами ч. 1 ст. 220 Цивільного кодексу України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Проте, згідно ч. 2 ст. 220 Цивільного кодексу України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилась від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Так, однією з умов визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину, що було встановлено судом у даній справі.
Як зазначено в абз. 3 п. 3.2 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29 травня 2013 року N 11 „Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними", у вирішенні спорів, пов'язаних з визнанням правочинів, які піддягали нотаріальному посвідченню, дійсними (статті 219, 220 ЦК України), господарські суди повинні з'ясувати: чи підлягав відповідний правочин нотаріальному посвідченню, з яких причин його не було нотаріально посвідчено та чи втрачена можливість такого посвідчення, а також чи не суперечить зміст правочину вимогам закону, оскільки в такому разі позов не може бути задоволений.
Разом з тим, як з'ясовано судом та підтверджується матеріалами справи, умови договору сторонами були узгоджені, більш того сторонами фактично виконані умови договору, зокрема: після визнання позивача переможцем конкурсу на купівлю нежитлової будівлі та на підтвердження укладеного договору купівлі-продажу вартість придбаного приміщення у розмірі 80 000,00 грн. позивачем сплачена у повному обсязі, що визнається відповідачем та підтверджується квитанцією № 4873.352.1 від 12.12.2011 р., більш того фактично вказане приміщення було передано позивачу за актом приймання-передачі від 13.12.2011р.
Разом з тим слід зазначити, що на виконання Закону "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" Кабінетом Міністрів України прийнято постанову від 22.06.2011 р. N 703 "Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і Порядку надання витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно", яка набрала чинності з 01.01.2012 р., пункти 25, 26 якого передбачають, що проведення державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно заінтересованою особою є власник (власники), інший правонабувач (правонабувачі), сторона (сторони) правочину, відповідно до якого виникло право власності та інше речове право, для проведення державної реєстрації права власності на нерухоме майно необхідними документами є документи, що підтверджують виникнення, перехід або припинення права власності на нерухоме майно. Пункт 27 цього Порядку передбачає, що документом, який підтверджує, зокрема, права власності на нерухоме майно, є укладений у встановленому порядку договір, предметом якого є нерухоме майно. Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень не передбачає обов'язку надання витягу з Державного реєстру правочинів для реєстрації за покупцем права власності на нерухоме майно.
Ч. 3 ст. 334 Цивільного кодексу України передбачено, що право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.
Відповідно до ст. 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Згідно ст. 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов'язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.
Статтею 392 Цивільного кодексу України встановлено, що власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
Відповідно до вимог ст.ст. 32, 33 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. При цьому, доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.
Відповідно до ст. 43 ГПК України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.
Враховуючи вищевикладене, оцінюючи докази у справі в їх сукупності, законодавство, що регулює спірні правовідносини, суд дійшов висновку, що позовні вимоги приватного підприємства „Мрія" про визнання договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 09.12.2011 року, укладеного між Територіальною громадою Конопляською сільською радою Іванівського району Одеської області дійсним та про визнання право власності на нежитлову будівлю „Будинок побуту", загальною площею 466,8 кв.м., розташованого за адресою: Одеська область, Іванівський район, с. Конопляне, вул. 30-річчя Перемоги, будинок 70Б, за приватним підприємством „Мрія", підлягають задоволенню, як обґрунтовані, підтверджені належними доказами та наявними матеріалами справи.
Судове рішення є правовстановлюючим документом в розумінні положень ст. 19 Закону України „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" та є підставою для державної реєстрації права власності.
Керуючись ст.ст. 33,34,43,50,82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. Позовні вимоги - задовольнити.
2. Визнати договір купівлі-продажу нежитлової будівлі від 09.12.2011року, укладений між Територіальною громадою Конопляською сільською радою Іванівського району Одеської області (67220, с. Конопляне, вул. 30-річчя Перемоги, 70) та приватним підприємством „Мрія"( 67220, с. Конопляне, вул. 30-річчя Перемоги, 70-Б) - дійсним.
3. Визнати право власності на нежитлову будівлю „Будинок побуту", загальною площею 466,8 кв.м., розташованого за адресою: Одеська область, Іванівський район, с. Конопляне, вул. 30-річчя Перемоги, будинок 70Б, за приватним підприємством „Мрія" "( 67220, с. Конопляне, вул. 30-річчя Перемоги, 70-Б).
Рішення суду може бути оскаржено протягом 10-денного строку з моменту складання повного тексту.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення 10-денного строку з дня його підписання, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи Одеським апеляційним господарським судом.
Повний текст рішення виготовлено та підписано 27.09.2013р.
Суддя Оборотова О.Ю.