ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА
01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б тел.230-31-34
Справа №
За позовом
Товариства з обмеженою відповідальністю “Метагра»
до
Комунального підприємства “Міжнародний аеропорт “Київ» (Жуляни)
про
стягнення 590 332,53 грн.
Суддя Смирнова Ю.М.
Представники:
від позивача
Підлісний В.О. -представник
від відповідача
Аскеров С.С., Заболотна Ю.С. -представники
Рішення прийняте 10.03.2009, оскільки 23.02.2009, 20.01.2009 та 03.02.2009 в судових засіданнях оголошувались перерви відповідно до ст. 77 Господарського процесуального кодексу України.
На розгляд Господарського суду міста Києва передані вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю “Метагра» про стягнення з Комунального підприємства “Міжнародний аеропорт “Київ» (Жуляни) безпідставно отриманих коштів у розмірі 491 314,59 грн. та процентів нарахованих за час безпідставного користування коштами у розмірі 20 055,68 грн.
Позивачем було подано заяву про уточнення та збільшення розміру позовних вимог, в якій заявник просить стягнути з відповідача безпідставно отримані кошти у розмірі 491 314,59 грн., 89 031,55 грн. інфляційних втрат та 3% річних в сумі 9 986,39 грн.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 10.06.2008 у справі № 3/189 позов задоволено повністю.
Постановою Київського апеляційного господарського суду від 01.10.2008 рішення Господарського суду міста Києва від 10.06.2008 у справі № 3/189 скасовано, прийнято нове рішення, яким в позові відмовлено повністю.
Постановою Вищого господарського суду України від 26.11.2008 рішення Господарського суду міста Києва від 10.06.2008 та постанову Київського апеляційного господарського суду від 01.10.2008 у справі № 3/189 скасовано, а справу направлено на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.
В постанові Вищого господарського суду України від 26.11.2008 вказано, що суди попередніх інстанцій не з'ясували питання неможливості використання орендованих приміщень за призначенням без проведення капітального ремонту чи реконструкції, а також не перевірили питання необхідності залучення до участі у справі Київської міської ради, оскільки об'єкт оренди є комунальною власністю, а умови договору (п. 3.12) передбачають перерахування орендної в розмірі 50% в бюджет м. Києва. Суд першої інстанції не перевірив чи підлягає поверненню вказана частка орендної плати з місцевого бюджету та чи впливає прийняте рішення на права інших осіб, не залучених до участі у справі, зокрема органів Державного казначейства України.
Відповідно до ч. 1 ст. 27 Господарського процесуального кодексу України треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, можуть вступити у справу на стороні позивача або відповідача до прийняття рішення господарським судом, якщо рішення з господарського спору може вплинути на їх права або обов'язки щодо однієї з сторін. Їх може бути залучено до участі у справі також за клопотанням сторін, прокурора або ініціативи господарського суду.
Згідно рішень Київської міської ради від 22.08.2007 № 144/1978 та від 18.12.2008 №849/849 відповідача звільнено у 2005 -2008 роках від перерахування 30% і 50% надходжень за оренду комунального майна в бюджет міста Києва з метою направлення їх на розвиток виробничої бази відповідача.
Таким чином, рішення у даній справі не вплине на права і обов'язки Київської міської ради, а також органів Державного казначейства України.
При новому розгляді справи позивач підтримав позовні вимоги та зазначає, що відповідач з моменту укладення з позивачем договору оренди від 03.08.2006 № 141-2006 всіляко перешкоджає позивачу у використанні об'єкта оренди. Позивач, незважаючи на те, що об'єкт оренди позивачем не використовувався, сплачував відповідачу орендні платежі. На думку позивача, вказані кошти підлягають поверненню Товариству з обмеженою відповідальністю “Метагра» відповідно до ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України, оскільки позивач має бути звільнений від сплати орендної плати до моменту, поки об'єкт оренди не стане придатним для використання за цільовим призначенням.
28.01.2009 до Господарського суду міста Києва надійшло клопотання позивача про призначення судової будівельно-технічної експертизи.
Відповідач проти позову заперечує та вказує, що дозвіл на проведення ремонтних робіт позивачу не надавався через відсутність передбачених п. 7.4 Договору оренди документів. Ні договором оренди, ні актом приймання-передачі об'єкту в оренду не передбачена можливість використання орендованого майна лише після проведення в ньому капітального ремонту. Згідно умов Договору оренди орендна плата сплачується орендарем починаючи з дати підписання акту приймання-передачі об'єкту в оренду, а останнім днем оплати орендної плати є дата підписання сторонами акту приймання-передачі при повернення об'єкту оренди орендодавцеві.
Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, господарський суд
У квітні 2005 року Київською міською державною адміністрацією було проведено конкурс на оренду нерухомого майна територіальної громади міста Києва -будівлі колишньої їдальні площею 3 684,00 кв.м. у Солом'янському районі м. Києва по проспекту Повітрофлотському, 73.
Відповідно до п. 5.1 Умов проведення Київською міською державною адміністрацією конкурсу на оренду будівлі колишньої їдальні на проспекті Повітрофлотському, 73 однією з основних умов конкурсу було проведення орендарем капітального ремонту будівлі та благоустрою прилеглої території за рахунок власних коштів в нормативні терміни. Кошти, що вкладені в поліпшення будівлі, які є його невід'ємною частиною, відшкодуванню не підлягають. Переможцю конкурсу надається пільгова орендна плата у розмірі 15% від виставленої орендної плати на час проведення капітального ремонту будівлі, але не більше 1 року.
Згідно Протоколу № 1 засідання міської конкурсної комісії по розгляду питань щодо використання нерухомого майна (приміщень, будівель, споруд) комунальної власності територіальної громади міста Києва від 26.04.2005 переможцем конкурсу на право оренди нежилого будинку № 73 на просп. Пофітрофлотському загальною площею 3 684,0 кв.м. визнано Товариство з обмеженою відповідальністю “Метагра».
03.08.2006 між Комунальним підприємством “Міжнародний аеропорт “Київ» (Жуляни) (далі -відповідач, орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю “Метагра» (далі -позивач, орендар) було укладено Договір № 141-2006 оренди нерухомого майна (нежилих приміщень) комунальної власності територіальної громади міста Києва (далі - Договір).
Відповідно до п. 1.1 Договору орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 30.06.2005 № 464/3040 передає, а орендар приймає в оренду будівлю їдальні (літера А) за адресою м. Київ, Повітрофлотський проспект, 73 для надання послуг громадського харчування, виробничих і торгово-побутових та розміщення офісу (далі -об'єкт оренди).
Згідно з п. 2.1 Договору об'єктом оренди є будівля їдальні (літера А) загальною площею 3094,70 кв. м. згідно довідки-характеристики, виданої 12.07.2006 Київським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна.
Пунктом 9.1 Договору встановлено, що договір набирає чинності з моменту підписання і діє до 03.08.2021.
Договір 03.08.2006 посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Каплуном Ю.В. та зареєстрований за № 4951.
Відповідно до п. 4.1 Договору орендодавець зобов'язаний протягом 30 календарних днів з моменту підписання договору з додатком передати, а орендар - прийняти по акту приймання-передачі об'єкт оренди.
Пунктом 4.3 Договору на орендаря покладений обов'язок збереження, експлуатації і санітарного утримання об'єкта оренди.
Згідно з п. 2.3. Договору опис технічного стану об'єкта оренди на дату передачі його орендареві, його склад зазначається в акті приймання-передачі об'єкта оренди, що є невід'ємною частиною Договору.
03.08.2006 відповідач передав, в позивач прийняв нежилий будинок за адресою: м. Київ, пр-т Повітрофлотський, 73 (літера А) за Актом приймання-передачі (нерухомого майна, будівель, споруд, приміщень). У вказаному акті зазначено, що “нежила будівля потребує капітального ремонту».
У висновку № 11991/11992 спеціаліста з будівельно-технічних досліджень Київського науково-дослідного інституту судових експертиз, складеного 09.02.2007 визначено, що технічний стан будівлі (літера А) за адресою: м. Київ, Повітрофлотський проспект, 73 в цілому оцінюється як незадовільний. Експлуатація елементів будівлі можлива лише при умові проведення її капітального ремонту (реконструкції). Експлуатаційних пошкоджень, що можуть вплинути на несучу здатність конструктивних елементів, не виявлено. Враховуючи це, на даний час стан несучих конструктивних елементів оцінюється як задовільний. Разом з тим, затримка з проведення ремонту покрівлі приведе до незадовільного стану конструктивних елементів будівлі, в першу чергу - залізобетонних конструкцій покриття.
Згідно ч. 1, ч. 3 ст. 767 Цивільного кодексу України наймодавець зобов'язаний передати наймачеві річ у комплекті і стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню. Наймач зобов'язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі в його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані.
Матеріали справи свідчать про те, що як до укладення Договору (на час проведення конкурсу), так і після підписання Договору сторонами та передачі об'єкта оренди за актом приймання-передачі, позивач був обізнаний про стан об'єкта оренди та необхідність проведення його капітального ремонту. Стан об'єкта оренди на момент його передачі позивачу відповідав умовам Договору оренди, укладеного з відповідачем. За відсутності заперечень позивача у момент передачі йому в користування об'єкта оренди стосовно його якості за правилами ч. 3 ст. 767 Цивільного кодексу України об'єкт оренди вважається таким, що переданий у належному стані, і, як наслідок, придатний до використання за призначенням.
Відповідно до ст. 10 Закону України “Про оренду державного та комунального майна» однією з істотних умов договору оренди та основним обов'язком орендаря є сплата орендних платежів з урахуванням індексу інфляції.
Статтею 18 Закону України “Про оренду державного та комунального майна» визначено, що орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і в повному обсязі.
Відповідно до ч. 1 ст. 762 Цивільного кодексу України з наймача справляється плата, за користування майном, розмір якої встановлюється договором найму.
Згідно з ч. 5. ст. 762 Цивільного кодексу України плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.
Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає (ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України).
Відповідно до п. 3.5 Договору орендна плата сплачується орендарем починаючи з дати підписання акту приймання-передачі. Останнім днем сплати орендної плати є дата підписання сторонами акту приймання-передачі при поверненні об'єкта оренди орендодавцеві.
Орендна плата сплачується орендарем незалежно від наслідків господарської діяльності орендаря щомісячно не пізніше 10 числа поточного місяця на рахунок орендодавця (п. 3.6 Договору).
Відповідно до п. 3.7 Договору за клопотанням орендаря відповідним рішенням Київради на період виконання капітального ремонту чи переобладнання об'єкту оренди, орендарю може бути надана пільгова орендна плата, яка не повинна бути менше витрат орендодавця на утримання об'єкту оренди.
Згідно з Додатком № 3 до Договору відповідно до умов конкурсу на період проведення капітального ремонту будівлі, але не більше 1 року, орендна плата становить 10 026,83 грн. за місяць.
Орендна плата згідно рішення Київської міської ради від 30.06.2005 № 464/3040 становить 66 845,52 грн. за місяць (таблиця № 2 Додатку № 3 до Договору).
Обґрунтовуючи свої вимоги позивач вказує, що об'єкт оренди не може бути використаний за призначенням з вини орендодавця.
Як свідчать обставини справи, позивач звернувся до відповідача з листом № 16 від 14.12.2006, в якому просив надати Товариству з обмеженою відповідальністю “Метагра» письмовий дозвіл на проведення наступних видів робіт: ремонт покрівлі, ремонт відмосток навколо будівлі (об'єкту оренди), ремонт та заміну ділянок систем внутрішніх сантехнічних мереж, ремонт вікон.
Листом № 1.8-891 від 07.12.2006 відповідач відмовив позивачу у наданні дозволу на проведення ремонтних робіт на об'єкті оренди, зазначених у листі позивача від 04.12.2006
Відповідно до п. 7.3. договору орендар не має права без письмової згоди орендодавця проводити переобладнання, перепланування, ремонт об'єкта оренди, вести будівельні роботи на прибудинковій території. Дозвіл на виконання таких робіт оформляють листом орендодавця, в якому зазначається про надання дозволу, погодження проекту (якщо його наявність передбачена законодавством України), кошторису витрат та термін на виконання робіт.
Згідно з п. 7.4 Договору будівельні роботи на об'єкті оренди виконуються тільки на підставі проектно-кошторисної документації, розробленої та затвердженої в установленому чинними нормативним актами порядку, та при наявності дозволу на проведення будівельних робіт, отриманого в установленому порядку.
Відповідно до п. 5.4 Договору орендар має право виступати замовником на виготовлення проектно-кошторисної документації та проведення необхідного ремонту за письмовим дозволом орендодавця.
Твердження позивача про неможливість проведення капітального ремонту об'єкта оренди з вини відповідача, що стало причиною не розроблення проектно-кошторисної документації, а відповідно і не проведення ремонту, спростовується доказами, наявними в матеріалах справи. Зокрема, п. 7.3 Договору встановлено, що дозвіл на виконання таких робіт оформлюється листом орендодавця, в якому зазначається про надання дозволу, погодження проекту (якщо його наявність передбачена законодавством України), кошторису витрат та термін на виконання робіт. Отже на час звернення за дозволом орендар обов'язково має надати проект та кошторис витрат. В свою чергу, орендодавець, як відповідальний за власність, мав оцінити пропозицію і затвердити її.
В матеріалах справи відсутні проект і кошторис витрат на капітальний ремонт, і сторони підтвердили, що така документація не складалась.
За таких обставин, посилання позивача на те, що у не проведенні ремонту винен орендодавець, є помилковим, не відповідає обставинам справи та суперечить умовам договору та чинного законодавства.
Позивач також не заперечує, що капітальний ремонт об'єкта оренди не проводився та орендоване майно відповідачу не повернуто.
Відповідно до ч. 2 ст. 776 Цивільного кодексу України капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк.
Згідно з ч. 2 ст. 18 Закону України “Про оренду державного та комунального майна» капітальний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендодавцем або іншим балансоутримувачем цього майна за його рахунок, якщо інше не встановлено договором.
В даному випадку, умовами конкурсу на оренду нерухомого майна та умовами Договору оренди обов'язок капітального ремонту об'єкта оренди було покладено на позивача. Невиконання позивачем цього обов'язку суперечить ст. ст. 525, 526 Цивільного кодексу України та ст. 193 Господарського кодексу України.
Відповідно до ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Обставини, на які посилається позивач, а саме: об'єкт оренди не придатний для використання за цільовим призначенням та перешкоджання відповідача у використанні позивачем об'єкта оренди, не є обставинами, передбаченими ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України, оскільки судом встановлено, що згідно з умовами проведення конкурсу, актом приймання передачі та Договором обов'язок проведення капітального ремонту та подання на затвердження відповідачу проекту і кошторису витрат на капітальний ремонт покладений саме на позивача.
Постановою Київського апеляційного господарського суду від 20.06.2007 у справі №20/104 рішення Господарського суду від 25.04.2007 змінено, частково задоволені позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю “Метагра» та зобов'язано Комунальне підприємство “Міжнародний аеропорт “Київ» (Жуляни) надати Товариству з обмеженою відповідальністю “Метагра» письмовий дозвіл на проведення ремонту покрівлі, відмосток навколо будівлі (літера А), що знаходиться за адресою: м. Київ, проспект Повітрофлотський, 73, ремонту та заміни ділянок внутрішніх сантехнічних мереж, ремонту вікон.
З даної постанови вбачається, що неправомірність відмови Комунального підприємства “Міжнародний аеропорт “Київ» (Жуляни) надати дозвіл на проведення ремонтних робіт лише з тих підстав, що Товариство з обмеженою відповідальністю “Метагра» не підписує додаткову угоду до Договору оренди щодо зміни орендної плати.
Однак, навіть після прийняття зазначеної постанови Товариство з обмеженою відповідальністю “Метагра» зволікало та відмовлялося від проведення капітального ремонту об'єкта оренди та виготовлення проектно-кошторисної документації, і не зверталося до органів державної виконавчої служби з приводу виконання цієї постанови відповідачем у примусовому порядку.
Позивачем не надано суду належних та допустимих доказів на підтвердження здійснення відповідачем перешкод у використанні позивачем об'єкта оренди.
Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Враховуючи викладене, суд вважає позовні вимоги необґрунтованими та такими, що задоволенню не підлягають.
Також не підлягає задоволенню клопотання позивача про проведення судової будівельно-технічної експертизи.
Клопотання позивача обґрунтоване необхідністю встановлення можливості використання орендованого приміщення за призначенням без проведення капітального ремонту та реконструкції.
Відповідно до ч. 1 ст. 41 Господарського процесуального кодексу України для роз'яснення питань, що виникають при вирішенні господарського спору і потребують спеціальних знань, господарський суд призначає судову експертизу.
Судова експертиза повинна призначатися лише у разі дійсної потреби у спеціальних знаннях для встановлення даних, що входять до предмета доказування, тобто у разі, коли висновок експерта не можуть замінити інші засоби доказування.
Відповідно до ч. 1 ст. 34 Господарського процесуального кодексу України господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи.
Доказів, що містяться в матеріалах справи достатньо для вирішення спору по суті, оскільки хоча і передане в оренду приміщення потребує капітального ремонту, однак в розумінні ч. 3 ст. 767 Цивільного кодексу України вважається таким, що передане у належному стані, і, як наслідок, придатне до використання за призначенням.
У зв'язку з відмовою в позові судові витрати покладаються на позивача відповідно до положень ч. 5 ст. 49 ГПК України.
Керуючись ст.ст. 33, 34, 35, 43, 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва
У позові відмовити повністю.
Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його прийняття та може бути оскаржене в порядку і строки, визначені Господарським процесуальним кодексом України.
Суддя Ю.М. Смирнова