06.12.2012
Апеляційний суд міста Севастополя
06 грудня 2012 року, колегія суддів судової палати з цивільних справ Апеляційного суду міста Севастополя в складі:
Головуючого, судді - Козуб О.В.,
суддів - Птіціної В.І., Єфімової В.О.,
при секретарі - Марушевській Т.В.,
за участю - представника позивача ОСОБА_1,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Севастополі цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу земельної ділянки дійсним та визнання права власності на земельну ділянку, за апеляційною скаргою ОСОБА_2 на заочне рішення Балаклавського районного суду м.Севастополя від 26 жовтня 2012 року, -
Заочним рішенням Балаклавського районного суду м.Севастополя від 26 жовтня 2012 року відмовлено у задоволені позовних вимог ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про визнання дійсним договору купівлі-продажу від 26.04.1997 року земельної ділянки площею 0,25 га по АДРЕСА_1 та визнання права власності за ОСОБА_2 на вказану земельну ділянку.
В апеляційній скарзі позивачем ставиться питання про скасування заочного рішення суду та прийняття нового рішення про задоволення її позову, посилаючись на неповне з'ясування судом обставин справи, порушення норм процесуального права та неправильного застосування норм матеріального права. Зокрема те, що судом не прийнято до уваги розписку про отримання відповідачем від неї грошових коштів за придбані нею житловий будинок та земельну ділянку, які належали відповідачу. Розписка містить посилання відповідача на те, що договір купівлі-продажу земельної ділянки буде посвідчений нотаріально після отримання відповідачем державного акту на спірну земельну ділянку. Відповідач своєю письмовою заявою визнав її позовні вимоги, але суд не постановляючи ухвали про відмову у прийнятті визнання відповідачем позову, не розглянув її позов в попередньому судовому засіданні, продовжив судовий розгляд справи. Судом не прийнято додаткові докази на підтвердження її позовних вимог, які її представник мав при собі, оскільки судове засідання 26.09.2012 року не відбулося. Суд позбавив її можливості надати додаткові докази на підтвердження її позовних вимог. Суд порушив вимоги ч.1, ч.5 ст.169 ЦПК України, розглянувши справу у першому судовому засіданні у відсутність сторін, які не були належним чином повідомлені про судовий розгляд справи, відсутні відмітки про належне повідомлення сторін, та на підставі доказів, які були наявні в матеріалах справи. Тільки у разі повторної неявки відповідача, суд мав можливість розглянути справу по суті. Безпідставним є посилання суду в рішенні на те, що її представник не заперечував проти заочного розгляду справи, оскільки такої заяви її представник не надавав суду. Також, суд посилаючись на відсутність у відповідача на момент продажу вказаної земельної ділянки права власності на неї, не врахував положення ст.128 ЦК УРСР в редакції, яка діяла в 1997 році, а саме те, що право власності у набувача за договором виникало з моменту передання речі. Також, відповідач мав право власності на вказану земельну ділянку, оскільки розмір земельної ділянки був визначений у березні 1997 року, межі земельної ділянки визначені в натурі, вказана земельна ділянка передана відповідачу на підставі рішення органу місцевого самоврядування у власність, складався 26.05.1997 року висновок щодо виділу в натурі меж земельної ділянки, на підставі якого підготовлено та оформлено документи на право власності на земельну ділянку, а 04.09.1997 року відповідачу виданий державний акт на право власності на земельну ділянку, яку він продав їй. Крім цього, вона повністю виконала умови договору купівлі-продажу, сплатила відповідачу обумовлену ціну продажу земельної ділянки, а відповідач передав їй у власність житловий будинок разом зі службовими прибудовами, а у вересні 1997 року - і земельну ділянку. Та обставина, що на момент видачі розписки 26.04.1997 року право власності відповідача на земельну ділянку ще не було посвідчено, ніяким чином не впливає на суть їх домовленості. Посилалася на ст.47 ЦК Української РСР та п.4 Прикінцевих та Перехідних положень ЦК України і вважала, що до правовідносин, які виникли меж нею та відповідачем повинно бути застосовано положення ст.328, 657, та ч.2 ст.220 ЦК України 2003 року.
Заслухавши суддю-доповідача, представника позивача, перевіривши матеріали справи і доводи скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга є необґрунтованою і не підлягає задоволенню з наступних підстав.
Суд І інстанції, відмовляючи у задоволенні позовних вимог позивача ОСОБА_2, виходив з того, що предметом продажу була земельна ділянка, і стосовно відчуження земельної ділянки як об'єкту нерухомості вимагається наявність відповідної землевпорядної документації, якою визначаються межі цієї земельної ділянки та її площа. У відповідача на момент видачі позивачу розписки не був визначений предмет договору, оскільки була відсутня землевпорядна документація на неї, та взагалі відсутність у відповідача права власності на цю земельну ділянку, договір укладений тільки в усній формі, не було дотримано спеціальної процедури відведення земельної ділянки в натурі на місцевості, та видачі державного акту на право власності на цю земельну ділянку. Сторони тільки мали намір здійснити купівлю-продаж цієї земельної ділянки.
Суд дійшов висновку про необхідність дотримання при укладенні договору купівлі-продажу нерухомого майна - земельної ділянки нотаріальної форми та умов цього договору щодо його предмету.
Колегія суддів апеляційного суду погоджується з таким вирішенням спору, вважає, що судом першої інстанції повно і правильно встановлено дійсні обставини справи, і дотримано норм матеріального та процесуального права.
При розгляді справи судом встановлено, що рішенням виконавчого комітету Орліновської сільської ради Балаклавського району м.Севастополя № 3/29«Е» від 20.03.1997 року узаконено розмір присадибної земельної ділянки в АДРЕСА_1 розміром 0,25 г (а.с.9).
Як вбачається з текстів нотаріально посвідчених договорів купівлі-продажу будинку АДРЕСА_1 (а.с.8,39), вказана земельна ділянка по АДРЕСА_1 відносилася до земель агрофірми (радгоспу) «Красний Октябрь».
Рішенням виконавчого комітету Орліновської сільської ради Балаклавського району м.Севастополя № 4/39 від 17.04.1997 року, ОСОБА_3 вирішено передати у приватну власність вищевказану земельну ділянку площею 0,25 га для будівництва та обслуговування житлового будинку та по господарських будівель (а.с.10), і вирішено в строк до 01.06.1997 року надати паспорт або документ, що його замінює інженеру-землевпоряднику, забезпечити виконання робіт по заповненню бланків державних актів на право власності на землю, а інженеру-землевпоряднику видати державний акт на право власності на землю по пред'явленню паспорту або документ, що його замінює.
Згідно письмової розписки від 26.04.1997 року, ОСОБА_3 отримав від ОСОБА_2 900000 гривень за проданий ним житловий будинок та земельну ділянку площею 0,25 га за адресою: АДРЕСА_1. Згідно цієї розписки, нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,25 га ОСОБА_3 зобов'язався забезпечити після отримання державного акту на право власності на вказану земельну ділянку.
26.05.1997 року виконано відвід вищевказаної земельної ділянки в натурі на місцевості, визначені її межі(а.с.34-37) та підписано акт погодження встановлених меж землекористування (а.с.42).
04.09.1997 року видано ОСОБА_3 державний акт на право власності на земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1, який зареєстрований в Книзі записів державних актів на право приватної власності на землю за № 113 (а.с.33).
Згідно ч.ч.3,4 ст.18 ЗК України 1990 року, в редакції, що діяла на 26.04.1997 року, придбання земельних ділянок, що перебувають у колективній або приватній власності, провадиться за договором купівлі-продажу, який посвідчується у нотаріальному порядку. Договір купівлі-продажу земельної ділянки і документ про оплату вартості землі є підставою для відведення земельної ділянки в натурі (на місцевості) і видачі державного акта на право власності.
Відповідно до ст.22 ЗК України 1990 року, в редакції, що діяла на 26.04.1997 року, право власності на землю або право користування наданою земельною ділянкою виникає після встановлення землевпорядними організаціями меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) і одержання документа, що посвідчує це право.
Статтею 23 ЗК України 1990 року, в редакції, що діяла на 26.04.1997 року, визначено документи, які посвідчують право на земельну ділянку, але дію цієї статті зупинено щодо власників земельних ділянок, визначених статтею 1 Декрету Кабінету Міністрів України від 26.12.1992 року N 15-92.
Відповідно до статей 3,4 Декрету Кабінету Міністрів України № 15-92 від 26.12.1992 року «Про приватизацію земельних ділянок», право приватної власності громадян на земельні ділянки, передані їм для цілей, передбачених ст.1 цього Декрету, посвідчується відповідною Радою народних депутатів, про що робиться запис у земельно-кадастрових документах, з наступною видачею державного акта на право приватної власності на землю. Громадяни України мають право продавати або іншими способами відчужувати земельні ділянки, передані їм для цілей, вказаних у ст.1 цього Декрету, без зміни їх цільового призначення. Договір купівлі-продажу або іншими способами відчужування земельної ділянки посвідчується у нотаріальному порядку і реєструється у сільській, селищній, міській Раді народних депутатів, на території якої розташована земельна ділянка. Продаж земельної ділянки провадиться за ціною, встановленою угодою сторін, але ця ціна не може бути меншою за нормативну ціну землі.
Згідно ч.1 ст.114 ЗК України 1990 року, купівля-продаж, дарування, застава, самовільний обмін земельних ділянок землекористувачами, в тому числі орендарями, а також угоди, укладені власниками землі з порушенням установленого для них порядку придбання або відчуження земельних ділянок, є недійсними.
Згідно ст.47 Цивільного кодексу Української РСР, яка діяла на момент виникнення спірних правовідносин, нотаріальне посвідчення угод обов'язкове лише у випадках, визначених законом. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими ч.2 ст.48 цього Кодексу. Якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.
Відповідно до ст.153 Цивільного кодексу Української РСР, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин, договір вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.
Колегія суддів апеляційного суду погоджується з висновком суду першої інстанції, що сторони не досягли згоди з істотних умов договору, а саме, предмету договору, оскільки на момент видачі відповідачем розписки 26.04.1997 року межі земельної ділянки не були визначені в натурі на місцевості землевпорядною організацією, технічний висновок № 4.194 складений тільки в травні 1997 року, межі виділені в натурі та погоджені органом місцевого самоврядування в травні 1997 року.
Також, колегія суддів вважає, що не досягнуто сторонами згоди стосовно ціни земельної ділянки, оскільки у розписці зазначено, що 900000 гривень передано позивачем відповідачу за купівлю-продаж житлового будинку та земельної ділянки, але згідно нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу від 26.04.1997 року за 900000 гривень проданий відповідачем позивачу тільки житловий будинок, що свідчить про відсутність ціни земельної ділянки. У розписці не міститься ціни земельної ділянки, яка з урахуванням вимог ст.4 Декрету Кабінету Міністрів України № 15-92 від 26.12.1992 року «Про приватизацію земельних ділянок», не може бути нижче за нормативну ціну землі.
Не надано позивачем доказів того, що за відповідачем 26.04.1997 року було посвідчено Орліновською сількою радою право власності на вказану земельну ділянку, оскільки сторонами не надано доказів того, що у земельно-кадастрових документах здійснено запис про право власності відповідача на вказану земельну ділянку на момент видачі розписки відповідачем.
Особливою умовою укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, яка перебуває у приватній власності, є реєстрація договору купівлі-продажу земельної ділянки в у сільській, селищній, міській Раді, на території якої розташована земельна ділянка.
Доказів того, що реєстрація договору купівлі-продажу вищевказаної земельної ділянки здійснювалася у Орловській сільській раді відповідачем позивачем не надано, тому вказаний договір не може бути визнаний дійсним.
Відповідно до ч.1 ст.3 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Позивачем не доведено оспорювання, не визнання відповідачем права на придбання цієї земельної ділянки в порядку передбаченому законом, оскільки відповідач отримав державний акт на право власності на земельну ділянку та відбулася державна реєстрація, не доведено позивачем ухилення відповідача ОСОБА_3 від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу спірної земельної ділянки. Відповідач визнав позовні вимоги позивача ОСОБА_2, надавши відповідну письмову заяву до суду, не заперечував проти задоволення позовних вимог позивача, що свідчить про відсутність спору між сторонами. Відповідачем у письмовій заяві не зазначено про ухилення його від вказаних дій, не зазначено ним обґрунтованих підстав, за яких він не має можливості укласти з позивачем нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу вказаної земельної ділянки та здійснити його державну реєстрацію.
Застосування судом першої інстанції при розгляді і вирішенні справи, крім положень ЦК Української РСР та ЗК України 1990 року, також і положень ст.ст.5, 16, ч.2 ст.220, 392, ст.638 ч.1, п.п.1,4 Прикінцевих та Перехідних положень ЦК України 2003 року, що діяли на час вирішення спору в суді, є помилковими, тому що зазначені положення набрали чинності лише з 01 січня 2004 року і спірні правовідносини не регулюють.
Не приймає колегія суддів доводи позивача щодо відсутності надання згоди на заочне вирішення справи, оскільки в матеріалах справи (а.с.23) наявна письмова заява представника позивача ОСОБА_2 - ОСОБА_1 від 26.10.2012 року, згідно якої останній просив розглянути вказану справу у його відсутність, підтримав вимоги у повному обсязі, просив їх задовольнити та не заперечував проти заочного рішення.
Відсутність ухвали про відмову у прийнятті визнання відповідачем позовних вимог позивача, наявність письмової заяви відповідача про розгляд справи у його відсутність, яка перешкоджає заочному вирішенню справи відповідно до положень ч.1 ст.224 ЦПК України, не спростовує висновків суду та не тягне скасування рішення.
Відповідно до ч.1 ст.303 Цивільного процесуального кодексу України, під час розгляду справи в апеляційному порядку апеляційний суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції.
За таких обставин, колегія суддів вважає, що підстав для скасування рішення немає.
Виходячи з наведеного, керуючись статтями 303, 307, 308, 314, 315, 317, 319 Цивільного процесуального кодексу України, колегія суддів судової палати з цивільних справ, -
Апеляційну скаргу ОСОБА_2 на заочне рішення Балаклавського районного суду м.Севастополя від 26 жовтня 2012 року відхилити.
Заочне рішення Балаклавського районного суду м.Севастополя від 26 жовтня 2012 року залишити без змін.
Ухвала апеляційного суду набирає законної сили з моменту її проголошення.
Ухвала може бути оскаржена безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом двадцяти днів з дня набрання законної сили цієї ухвали.
Головуючий, суддя: О.В.Козуб
Судді: В.О.Єфімова
В.І.Птіціна