Іменем України
05 червня 2012 року Справа № 5002-33/4080.1-2011
Севастопольський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді Воронцової Н.В.,
суддів Фенько Т.П.,
Проценко О.І.,
за участю представників сторін:
представник позивача: ОСОБА_2, довіреність № 27/12 від 05.06.12р. - Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сімферополь";
представник позивача: ОСОБА_3, довіреність № 02/12 від 10.01.12р. - Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сімферополь";
представник відповідача: ОСОБА_4, довіреність № б/н від 21.11.11р. - ТОВ "Катран-Крим";
представник відповідача: не з'явився - Фонд комунального майна Сімферопольської міської ради;
представник третьої особи: не з'явився - Сімферопольська міська рада;
розглянувши апеляційні скарги товариства з обмеженою відповідальністю "Катран-Крим" та Фонду комунального майна Сімферопольської міської ради на рішення господарського суду Автономної Республіки Крим (суддя Радвановська Ю.А.) від 21 листопада 2011 року у справі № 5002-33/4080.1-2011
за позовом Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сімферополь"
до товариства з обмеженою відповідальністю "Катран-Крим"
Фонду комунального майна Сімферопольської міської ради
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів Сімферопольської міської ради
про визнання недійсним договору
Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сімферополь" звернулось з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Катран Крим", Фонду комунального майна Сімферопольської міської ради про визнання недійсним договору купівлі-продажу індивідуально визначеного комунального майна міста Сімферополя - нежитлових приміщень по вулиці Гоголя, 71/вулиці Спера, 14/вулиці Павленка, 17, укладеного 1 лютого 2008 року між ФКМ Сімферопольської міської ради та ТОВ "Катран Крим".
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що ФКМ Сімферопольської міської ради при укладенні договору купівлі-продажу порушено право власності на допоміжні приміщення власників квартир багатоквартирного будинку, підтвердження якого не вимагає здійснення додаткових дій, що передбачено частиною 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду".
У процесі розгляду справи ТОВ „Катран Крим" заявило клопотання про призначення у справі судової будівельно-технічної експертизи.
Суд першої інстанції відмовив у задоволенні клопотання, у зв'язку з тим, що матеріали справи в достатній мірі характеризують правовідносини сторін.
Рішенням господарського суду АР Крим від 23 грудня 2008 року у справі № 2-15/7719-2008 у позові відмовлено.
Не погодившись з рішенням суду, об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сімферополь" звернулось до Севастопольського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просив рішення суду першої інстанції скасувати, позов задовольнити.
Ухвалою Севастопольського апеляційного господарського суду від 25 лютого 2009 року у справі № 2-15/7719-2008 задоволено клопотання ТОВ "Катран Крим" та призначено будівельно-технічну експертизу. Провадження у справі було зупинено до отримання результатів судової експертизи.
Відповідно до висновку судової будівельно-технічної експертизи №1572 від 10 травня 2011 року нежитлові приміщення № 1-9 загальною площею 166,4 м2 розташовані в будівлі за адресою місто Сімферополь, вулиці Гоголя, 71/вулиці Спера, 14/вулиці Павленка, 17 відповідно до чинних вимог ДБН В.2.2-15-2005, розташовані у цокольному поверсі.
Приміщення коридору № 6 площею 15,8 м2, коридору № 3 площею 3,7 м2 та вбиральні № 2 площею 2,0 м2 в будівлі за адресою місто Сімферополь, вулиці Гоголя, 71/вулиці Спера, 14/вулиці Павленка, 17 відносяться до допоміжних приміщень житлового багатоквартирного будинку, які передбачені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. Решта досліджуємих приміщень в будівлі по вулиці Гоголя, 71/вулиці Спера, 14/вулиці Павленка, 17 в місті Сімферополі, не відносяться до допоміжних приміщень житлового багатоквартирного будинку, які передбачені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців.
Постановою Севастопольського апеляційного господарського суду від 08 червня 2011 року рішення місцевого господарського суду залишено без змін з тих же підстав.
Постановою Вищого господарського суду України від 23 серпня 2011 року касаційну скаргу ОСББ "Сімферополь" задоволено частково.
Рішення господарського суду АР Крим від 23 грудня 2008 року та постанову Севастопольського апеляційного господарського суду від 08 червня 2011 року у справі № 2-15/7719-2008 скасовані, з передачею справи на новий розгляд до господарського суду першої інстанції.
Ухвалою господарського суду АР Крим від 23 вересня 2011 року справу прийнято до провадження суддею Радвановською Ю.А. з привласненням їй № 5002-33/4080.1-2011.
Рішенням господарського суду АР Крим від 21 листопада 2011 року у справі № 5002-33/4080.1-2010 (суддя Радвановська Ю. О.) позов задоволено.
Визнано недійсним договір купівлі-продажу № 934 окремого індивідуального визначеного комунального майна міста Сімферополя - нежитлових приміщень по вулиці вулиця Гоголя, 71/вулиця Спера,14/вулиця Павленка, 17, укладений 1 лютого 2008 року між ФКМ Сімферопольської міської ради та ТОВ "Катран-Крим".
Вирішено питання про розподіл судових витрат.
Не погодившись з прийнятим рішенням, ТОВ "Катран-Крим" та Фонд комунального майна Сімферопольської міської ради звернулись до Севастопольського апеляційного господарського суду з апеляційними скаргами, в яких просять рішення суду скасувати.
Апеляційні скарги зокрема мотивовані тим, що поза увагою місцевого господарського суду залишився той факт, що спірний договір був укладений у виконання рішення господарського суду АР Крим від 09.07.2007р. у справі №2-5/8442-2007. Також, посилається на те, що згідно виписки із реєстру прав власності на нерухоме майно від 29.03.2007р. №14072715 нежитлові приміщення літ. «А»цокольний поверх: 1, 2. 3. 4, 5, 6, 6а,7, 8, 9 загальною площею 166,4 кв.м., які розташовані в АР Крим, м. Сімферополі по вул. Гоголя, 71/вулиця Спера,14 належать територіальній громаді в особі Сімферопольської міської ради, а відтак приймаючи рішення про приватизацію вказаного майна і укладаючи в подальшому спірний договір, ФКМ Сімферопольської міської ради володів достатніми на це повноваженнями.
Крім того, заявники апеляційних скарг зазначили, що із висновків судово -технічної експертизи від 10.05.2011р. №1572 не слідує, що інші приміщення №1, 4, 5, 6а, 7, 8, 9 призначені для експлуатації всього будинку чи побутового обслуговування його жителів.
Ухвалами Севастопольського апеляційного господарського суду від 20 грудня 2011 року апеляційні скарги прийняти до провадження суду у складі колегії: головуючого судді Ткаченка М.І., судді Остапової К.А., судді Сікорської Н.І. та призначені до розгляду на 10 січня 2012 року.
Розпорядженням виконуючого обов'язки секретаря судової палати від 14 лютого 2012 року у зв'язку з відпусткою судді Фенько Т.П. здійснена її заміна на суддю Проценко О.І.
Ухвалою Севастопольського апеляційного господарського суду від 14 лютого 2012 року провадження у справі зупинено у зв'язку з призначенням повторної судової експертизи.
21 травня 2012 року матеріали справи були повернуті до суду апеляційної інстанції без виконання у зв'язку з тим, що проведення експертизи не було оплачено у повному обсязі.
Ухвалою Севастопольського апеляційного господарського суду від 22 травня 2012 року провадження у справі було поновлено та справа призначена до розгляду на 05.06.2012р. о 14 год. 10 хв.
Розпорядженням В. о. секретаря судової палати Севастопольського апеляційного господарського суду від 05 червня 2012 року, в зв'язку із відпусткою суддю Ткаченка М. І. у складі колегії замінено на суддю Воронцову Н. В. та в зв'язку із хворобою, суддю Остапову К. А. замінено на суддю Фенько Т. П.
Таким чином, справа розглядається колегією суддів у складі: головуючого судді: Воронцової Н. В., суддів Фенько Т. П., Проценко О. І.
Слід зазначити, що у зв'язку із неодноразовою зміною у складі колегії суддів із розгляду апеляційних скарг ТОВ "Катран-Крим" та Фонду комунального майна Сімферопольської міської ради, строк розгляду даної справи починався заново, що також повністю відповідає позиції Вищого господарського суду України викладений у статті 3.8 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 26 грудня 2011 року №18 "Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції".
В судовому засіданні, 05 червня 2012 року, позивач заперечував проти задоволення апеляційних скарг, за мотивами викладеними у запереченнях на скарги, посилаючись на відсутність підстав для скасування оспорюваного рішення.
Відповідач -ТОВ "Катран-Крим" в судовому засіданні наполягав на задоволенні апеляційних скарг та скасуванні оспорюваного рішення, а також заявив клопотання про призначення у справі повторної судової будівельно -технічної експертизи на вирішення якої поставити наступні питання: чи можливий варіант розділення індивідуально визначеного майна -нежитлових приміщень літ. А: №1, 2, 3, 4, 5, 6, 6а, 7, 8, 9, загальною площею 166,4 кв.м., при якому приміщення №1, 4, 5, 6а, 7, 8, 9 будуть виділені в окремо ізольовані об'єкти?; чи можливо користуватися приміщеннями №1, 2, 3, 4, 5, 6, 6а, 7, 8, 9 в будівлі по вул. вул. Гоголя, 71/вулиця Спера,14/ вул.. Павленка, 17 у м. Сімферополі, як окремими ізольованими об'єктами.
Відповідач -Фонд комунального майна Сімферопольської міської ради та третя особа Сімферопольська міська рада в судове засідання не з'явилися, про причини неявки суд не повідомили, про час та місце розгляду справи повідомлялися належним чином, що підтверджується повідомленнями про вручення поштового відправлення - ухвали суду від 22.05.2012р. (а. с. 26-27, том 5).
Оскільки явка в судове засідання згідно статті 22 Господарського процесуального кодексу України -це право, а не обов'язок сторін, справа може розглядатися без їх участі, якщо нез'явлення цих представників не перешкоджає вирішенню спору.
Враховуючи, що відповідно до частини 2 статті 101 Господарського процесуального кодексу України апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі, судова колегія визнала можливим розглянути апеляційну скаргу за відсутності нез'явившихся представників, тим паче що їх відсутність ніяким чином не перешкоджає її розгляду.
Разом з тим, судова колегія розглянувши клопотання відповідача - ТОВ "Катран-Крим" про призначення у справі повторної судової будівельно -технічної експертизи, дійшла наступного висновку.
Відповідно до статті 79 Господарського процесуального кодексу України господарський суд має право зупинити провадження у справі за клопотанням сторони, прокурора, який бере участь в судовому процесі, або за своєю ініціативою у випадках: призначення господарським судом судової експертизи; надсилання господарським судом матеріалів до слідчих органів; заміни однієї з сторін її правонаступником внаслідок реорганізації підприємства, організації.
Згідно з приписами статті 41 ГПК України для роз'яснення питань, що виникають при вирішенні господарського спору і потребують спеціальних знань, господарський суд призначає судову експертизу.
Отже, з наведених норм слідує, що судова експертиза повинна призначатися лише у разі дійсної потреби у спеціальних знаннях для встановлення фактичних даних, що входять саме до предмету доказування, тобто у разі, коли висновок експерта не можуть замінити інші засоби доказування.
Враховуючи, що предметом спору у даній справі є визнання недійсним договору купівлі-продажу індивідуально визначеного комунального майна, з підстав порушення права власності на допоміжні приміщення власників квартир багатоквартирного будинку, колегія суддів не вбачає доцільності в проведенні повторної судової будівельно -технічної експертизи. Адже, встановлення обставин щодо можливості виділення та використання частини спірних приміщень, як окремого об'єкту, не входить у предмет доказування у даній справі.
Повторно розглянувши матеріали справи, в порядку статті 101 Господарського процесуального кодексу України, судова колегія встановила наступне.
Як вбачається із матеріалів справи та встановлено місцевим господарським судом, 01 лютого 2008 року між Фондом комунального майна Сімферопольської міської ради (продавець) та товариством з обмеженою відповідальністю "Катран Крим" (покупець) укладений договір купівлі-продажу окремого індивідуально визначеного майна приміщень, розташованих по вул. Гоголя, 71/вул. Спера, 14/вул. Павленка, 17, комунальної власності м. Сімферополя шляхом викупу (т. 1, а.с. 108-113).
Пунктом 1.1 договору визначено, що продавець зобов'язується передати у власність покупцю нежитлові приміщення (об'єкт) у цокольному поверсі літ. А: № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 6а, 7, 8, 9, загальною площею 166.4 кв.м, які знаходяться за адресою: м. Сімферополь, вул. Гоголя, 71/вул. Спера, 14/вул. Павленка, 17, а покупець, в свою чергу - прийняти зазначені приміщення і сплатити ціну відповідно до умов, що визначені в цьому договорі.
Пунктом 1.2 договору встановлено, що право власності на приміщення переходить до покупця з моменту сплати повної вартості придбаного обєкту. Право власника на продаж приміщень підтверджується рішенням 13-ї сесії Сімферопольської міської ради п'ятого скликання від 27 грудня 2006 року № 150.
Вартість відчужуваних приміщень становить 319 716.00 грн. без ПДВ згідно зі звітом про оцінку об'єкту комунальної власності Сімферопольської міської ради, поданим експертом приватним підприємцем ОСОБА_7, затвердженим наказом Фонду комунального майна Сімферопольської міської ради від 29 січня 2008 року № 48 (пункт 1.3 договору).
Об'єкт продано за 383 659.20 грн. з урахуванням ПДВ. При цьому сума податку на додану вартість складає 63 943.20 грн. (пункт 1.4 договору).
Відповідно до розділу 3 договору передача об'єкту здійснюється комунальним підприємством ЖЕВ Залізничного району м. Сімферополя покупцю в триденний строк після сплати повної вартості придбаного об'єкту з подальшим затвердженням акту приймання-передачі Фондом комунального майна Сімферопольської міської ради.
Розділом 8 договору продавець гарантував, що об'єкт не входить до переліку об'єктів, які не підлягають приватизації, не є проданим, переданим, заставленим, не знаходиться під арештом, судових справ щодо нього немає.
Договір підлягає нотаріальному посвідченню, державній реєстрації та реєстрації у відповідній місцевій раді (розділ 14 договору).
Відповідно до Витягу про реєстрацію в Державному реєстрі правочинів, зазначений договір купівлі-продажу нотаріально посвідчений 01 лютого 2008 року за № 166 у реєстрі нотаріальних дій (т. 1, а.с. 148).
Не погоджуючись із вищевказаним договором, позивач звернувся із даним позовом до суду, який зокрема мотивований тим, що продані приміщення відносяться до неподільного майна, яке, в силу статті 19 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку та не підлягає відчуженню, а отже Фонд комунального майна Сімферопольської міської ради не мав права розпоряджатися спірними приміщеннями шляхом укладення договору 01 лютого 2008 року, оскільки продані за договором приміщення відноситься до неподільного спільного майна та не може бути відчужене за відсутності згоди на те всіх співвласників будинку.
Заслухавши представників сторін, які з'явилися в судове засідання, обговоривши доводи апеляційних скарг, перевіривши повноту встановлення обставин справи та правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що апеляційні скарги не підлягають задоволенню, з наступних підстав.
Приватизація державного і комунального майна здійснюється згідно з вимогами Законів України "Про приватизацію державного майна", "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" та інших нормативних актів, які не суперечать вимогам названих актів.
Відповідно до ст.1 Закону України "Про приватизацію державного майна" приватизація - це відчуження державного чи комунального майна на користь фізичних та юридичних осіб, які можуть бути покупцями відповідно до цього закону.
Частиною 1 ст. 2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" №2171-ХІІ від 06.03.1992р. передбачено, що об'єктами малої приватизації є: - цілісні майнові комплекси невеликих державних підприємств, віднесених Державною програмою приватизації до групи А; - окреме індивідуально визначене майно; - об'єкти незавершеного будівництва та законсервовані об'єкти.
Так, відповідно до ч.2 ст.10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", власники квартир багатоквартирних будинків та жилої площі в гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (підвали, кладовки, сараї, горища і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.
Відповідно до рішення Конституційного Суду України від 02.03.2004р. №4-рп/2004, допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т.ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.
Отже, в предмет доказування у даній справі входить встановлення правового статусу спірного майна, що надасть змогу визначити його власника, який вправі ним розпоряджатися.
У статті 1 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку»визначено, що об'єднання співвласників багатоквартирного будинку - це юридична особа, створена власниками для сприйняття використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання неподільного та загального майна.
Відповідно до статті 4 вказаного Закону об'єднання створюється для забезпечення і захисту прав його членів та дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та використання неподільного і загального майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.
Основна діяльність об'єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав власників приміщень на володіння та користування спільним майном членів об'єднання, належне утримання будинку та прибудинкової території, сприяння членам об'єднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання.
Об'єднання може здійснювати господарську діяльність для забезпечення власних потреб безпосередньо або шляхом укладення договорів з фізичними чи юридичними особами.
Об'єднання є юридичною особою, яка створюється відповідно до закону, має печатку із своїм найменуванням та інші необхідні реквізити, а також розрахункові рахунки в установах банку.
Об'єднання відповідає за своїми зобов'язаннями коштами і майном об'єднання, від свого імені набуває майнові і немайнові права та обов'язки, виступає позивачем та відповідачем у суді.
Майно об'єднання утворюється з майна, переданого йому членами об'єднання у власність; одержаних доходів; іншого майна, набутого на підставах, не заборонених законом.
Об'єднання вважається утвореним, згідно зі статтею 6 Закону, з дня його державної реєстрації.
Як вбачається із матеріалів справи, Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Сімферополь»зареєстроване рішенням виконавчого комітету Сімферопольської міської ради № 1620 від 22 червня 2007 року та затверджено загальними зборами членів об'єднання, відповідно до протоколу № 1 від 04 березня 2007 року (т.1, а.с. 7,27, 28).
Пунктом 1.1 Статуту Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Сімферополь» визначено, що воно створено власниками квартир та приміщень багатоквартирного будинку № 71/14/17 по вул. Гоголя/Спера/Павленко у м. Сімферополі у відповідності із Законом України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку».
Відповідно до пункту 1.4 Статуту об'єднання є юридичною особою з моменту видачі свідоцтва про державну реєстрацію, має самостійний баланс, рахунки в банківських установах, печатку з власним найменуванням та інші необхідні реквізити.
Згідно з пунктом 3.1 Статуту майно об'єднання складається із неподільного та спільного майна:
- неподільне майно неподільна частина житлового комплексу, яка складається із частини допоміжних приміщень, конструктивних елементів будинку, технічного оснащення, яке забезпечує належне функціонування житлового будинку. Неподільне майно знаходиться в загальній спільній власності співвласників багатоквартирного будинку. Неподільне майно не підлягає відчуженню;
- спільне майно частина допоміжних приміщень житлового комплексу, які можуть використовуватися у відповідності з їх призначенням.
Пунктом 3.2 Статуту визначений перелік майна, яке знаходиться в загальній спільній власності (неподільне майно). Так, до неподільного майна належить:
- частина допоміжних приміщень, конструктивних елементів, технічного оснащення будинку, які не можуть бути розділені між власниками приміщень будинку та без яких не може бути належного утримання будинку та прибудинкової території;
- конструктивні елементи будинку частини споруд, які забезпечують її цілісність та необхідні технічні умови функціонування (фундамент, несучі стіни, міжповерхові перекриття, сходові марші, конструкції криши, крівлі, в'їзна група, горищі, приміщення технічних поверхів, приміщення підвалів та цоколя, в яких розмішено технічне оснащення будинку, приміщення для зберігання матеріалів, оснащення та інструментів, розміщення персоналу, що обслуговує будинок, колясочні та інші приміщення будинку, що забезпечують утримання будинку та прибудинкової території та культурно-соціального обслуговування мешканців, приміщення об'єктів цивільної оборони та інші);
- технічне оснащення будинку інженерні комунікації та технічне обладнання, яке забезпечує санітарно-гігієнічні умови та безпечну експлуатацію квартир (загальні будинкові мережі тепло-, водо-, газо-, електропостачання, бойлерні та елеваторні вузли, оснащення протипожежної безпеки, вентиляційні канали та димоходи, ліфти, центральні розподільні щитки електропостачання, а також елементи благоустрою прибудинкової території).
Відповідно до пункту 3.3.1 Статуту власники квартир, частин квартир та нежитлових приміщень будинку є співвласниками на праві загальної спільної власності, допоміжних приміщень будинку, його конструктивних елементів та технічного оснащення.
Водночас, об'єкти, що знаходяться в загальній власності членів об'єднання, передаються ними в управління правлінням об'єднання. Правління має право використовувати об'єкти, що знаходяться в загальній спільній власності членів об'єднання, тобто передавати в оренду та ін., в порядку, передбаченому Статутом та законодавством України (пункт 3.3.3 Статуту).
Відповідно до підпунктів 3) та 9) пункту 4.5 Статуту до виключній компетенції загальних зборів членів об'єднання належить питання про використання об'єктів, що знаходяться в спільній загальній власності членів об'єднання; прийняття рішень про передачу в оренду об'єктів, які знаходяться в спільній власності членів об'єднання, фізичним та юридичним особам.
Аналогічні положення закріплені у статті 19 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", де вказано, що спільне майно співвласників багатоквартирного будинку складається з неподільного та загального майна. Неподільне майно перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку. Неподільне майно не підлягає відчуженню. Загальне майно перебуває у спільній частковій власності співвласників багатоквартирного будинку. Власники приміщень володіють, користуються і у встановлених цим Законом та цивільним законодавством межах розпоряджаються спільним майном. Об'єкти права спільної власності на майно можуть бути передані в користування фізичній або юридичній особі або групі осіб у разі, якщо це не пов'язано з порушенням прав і інтересів інших співвласників неподільного та загального майна, які охороняються законом.
При цьому, статтею 1 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" визначено, що допоміжні приміщення багатоквартирного будинку це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).
Технічне обладнання багатоквартирного будинку - це інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов та безпечної експлуатації квартир (загальні будинкові мережі тепло-, водо-, газо, електропостачання, бойлерні та елеваторні вузли, обладнання протипожежної безпеки, вентиляційні канали та канали для димовидалення, обладнання ліфтів, центральних розподільних щитів електропостачання, елеваторних вузлів, а також елементи благоустрою території);
Разом з тим, неподільне майно це неподільна частина житлового комплексу, яка складається з частини допоміжних приміщень, конструктивних елементів будинку, технічного обладнання будинку, що забезпечують належне функціонування жилого будинку.
Із наявного в матеріалах справи висновку судової будівельно-технічної експертизи № 1572 від 10 травня 2011 року, проведеної Кримським науково-дослідним інститутом судових експертиз, призначеній у даній справі ухвалою Севастопольського апеляційного господарського суду від 22 червня 2009 року, вбачається, що приміщення № 6, 3, 2 відносяться до допоміжних приміщень житлового багатоквартирного будинку, які передбачені для його експлуатації та побутового обслуговування його мешканців. Одночасно в приміщеннях № 1,5, 6а, 7, 8 та 9 прокладені загально будинкові мережі теплопостачання; в приміщеннях № 2, 8 та 9 прокладені загально будинкові мережі водопостачання та водовідведення, з встановленими на них арматурою (вентилі водопостачання) та ревізією стояка каналізації; в приміщення № 12, прокладені загальнобудинкові мережі водовідведення та теплопостачання з встановленим на неї арматурою (запірний вентиль); в усіх приміщеннях № 1-9 прокладені мережі електропостачання (т.3, а.с. 8).
Згідно зі статтею 183 Цивільного кодексу України неподільною є річ, яку не можна поділити без втрати її цільового призначення.
Таким чином, з огляду на вищевикладене, місцевий господарський суд дійшов вірного висновку, що продані за договором купівлі-продажу від 01 лютого 2008 року приміщення є неподільним майном, яке складається з частини допоміжних приміщень та технічного обладнання будинку, яке забезпечує належне функціонування жилого будинку та їх відчуження унеможливлює використання житлового комплексу без втрати його цільового призначення у певній частині, а відтак доводи відповідачів щодо дійсності договору в частині продажу приміщень №1, 2, 4, 5, 6а, 7, 8 та 9 є помилковими.
Разом з тим, колегія суддів також зазначає, що Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Сімферополь»було створено 22 червня 2007 року, що підтверджується свідоцтвом про його державну реєстрацію (т.1, а.с. 27, 28), а спірний договір укладений 01 лютого 2008 року, що зайвий раз підтверджує порушення прав співвласників будинку на частку нежитлових приміщень цього будинку. Окрім того, співвласниками спірних приміщень мешканці будинку стали у момент набуття права власності на квартири, що в будь якому разі передує, зокрема, створенню Об'єднання співвласників приватизованих квартир.
Відносно посилання відповідачів про те, що на час укладення оспорюваної угоди спірне майно належало до комунальної власності, суд вважає їх неспроможними, виходячи з положень, викладених в рішенні Конституційного Суду України від 02 березня 2004 року № 4-рп/2004, де зазначено, що підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема, створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Допоміжні приміщення передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Власники неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласниками допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир.
Одночасно, пунктом 1.3 рішення встановлено, що питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на вчинення будь-яких дій стосовно допоміжних приміщень вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.
В силу вимог статті 658 Цивільного кодексу України право продажу належить власникові.
Статтею 319 Цивільного кодексу України передбачено, що власник володіє, користується, розпоряджується своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.
Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (стаття 321 ЦКУ).
Водночас, частиною 1 ст. 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
Відповідно до ч. 1 ст. 134 ГК України суб'єкт господарювання, який здійснює господарську діяльність на основі права власності, на свій розсуд, одноосібно або спільно з іншими суб'єктами володіє, користується і розпоряджається належним йому (їм) майном, у тому числі має право надати майно іншим суб'єктам для використання його на праві власності, праві господарського відання чи праві оперативного управління, або на основі інших форм правового режиму майна, передбачених цим Кодексом.
Згідно з частиною 1 статті 355 Цивільного кодексу України майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно).
У відповідності до статті 19 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку»неподільне майно перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку.
Частиною 2 статті 369 Цивільного кодексу України визначено, що розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників.
Згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена.
Проте, згода співвласників на вчинення спірного договору щодо продажу частини нежитлових приміщень будинку, не надавалася.
Таким чином, з огляду на вищевикладене Сімферопольська міська рада незаконно провела оформлення права власності на спірне приміщення (рішення №503 від 23.02.2007р.), оскільки на дату прийняття радою такого рішення, власниками спірного неподільного майна будинку були власники квартир, які набули це право з моменту приватизації цих квартир.
Поряд з цим, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою третьою, п'ятою та шостою статті 203 Цивільного кодексу України (частина 1 статті 215 Цивільного кодексу України).
Згідно з частиною 1 статті 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.
Частина 2 статті 203 Цивільного кодексу України встановлює, що особа, що вчиняє правочин, повинна мати необхідній обсяг цивільної дієздатності.
Разом з тим, у пункті 7 Роз'яснення президії Вищого арбітражного суду України від 02 квітня 1994 року № 02-5/225 вказується, що баланс підприємства (організації) є формою бухгалтерського обліку, визначення складу і вартості майна та обсягу фінансових зобов'язань на конкретну дату. Баланс не визначає підстав знаходження майна у власності (володінні) підприємства.
Таким чином, Фонд комунального майна Сімферопольської міської ради укладаючи спірний договір розпорядився майном, яке йому не належало, не було комунальною власністю, а перебувало у власності співвласників багатоквартирного будинку «Сімферополь», в зв'язку з чим воно не могло бути відчужено за відсутністю згоди на те всіх співвласників будинку, оформленої належним чином.
З огляду на вищевикладене, судова колегія погоджуються із висновком місцевого господарського суду, що спірний договір укладений з порушенням норм Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" (статті 19), Цивільного кодексу України (статей 319, 321, 369) та за відсутності необхідного обсягу цивільної дієздатності у відповідачів на вчинення такої угоди, в зв'язку з чим залишає оспорюване рішення без змін.
Відносно посилання Фонду комунального майна Сімферопольської міської ради на рішення господарського суду АР Крим від 30.10.2007р. у справі №2-5/8442-2007, судова колегія зазначає наступне.
Так, постановою Вищого господарського суду України від 06 лютого 2008 року зазначене рішення було скасоване, а справу направлено на новий розгляд, з тих підстав, що судами не було встановлено правовий статус відчужуваного майна.
Спірний договір купівлі -продажу був укладений між сторонами 01 лютого 2008 року, тобто на момент його укладення ФКМ СМР знав про оспорювання рішення господарського суду АР Крим від 30.10.2007р. у справі №2-5/8442-2007 та мав право здійснити дії направленні на зупинення виконання наказу виданого для його примусового виконання, чого ним зроблено не було.
Більш того, що вподальшому такий наказ не підлягав виконанню, оскільки рішення у справі №2-5/8442-2007 було скасоване, а відтак не набрало законної сили.
Враховуючи викладене, колегія суддів дійшла висновку, що справа розглянута місцевим господарським судом відповідно встановленим обставинам з правильним застосуванням норм матеріального права та судом виконанні усі обов'язкові вказівки суду касаційної інстанції наведені у постанові від 23.08.2011р., в зв'язку з чим підстави для скасування оскаржуваного рішення відсутні.
Керуючись статтями 99, 101, пунктом 1 статті 103, статтею 105 Господарського процесуального кодексу України, суд -
1. Апеляційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Катран - Крим" та Фонду комунального майна Сімферопольської міської ради залишити без задоволення.
2. Рішення господарського суду Автономної Республіки Крим від 21 листопада 2011 року у справі №5002-33/4080.1-2011 залишити без змін.
3. Стягнути з Фонду комунального майна Сімферопольської міської ради (95000, м. Сімферополь, Залізничний район, вул. Толстого, буд. 15, код ЄДРПО України 20687358) в дохід Державного бюджету м. Севастополя (п/р 31216206782001, отримувач -Державний бюджет міста Севастополя, код ЄДРПОУ 38022717, банк отримувача -Головне управління Державної казначейської служби України у м. Сімферополі, код банку 824509; код класифікації доходів бюджету 22030001) судовий збір за подання апеляційної скарги в розмірі 470,50 грн.
4. Доручити господарському суду Автономної Республіки Крим видати наказ.
Головуючий суддя Н.В. Воронцова
Судді Т.П. Фенько
О.І. Проценко