22 жовтня 2008 р.
№ 10/767-07
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:
Божок В.С.- головуючого,
Костенко Т. Ф.,
Коробенко Г.П.
розглянувши матеріали
касаційної скарги
та касаційного подання
КП "Фонд комунального майна"
в.о. прокурора м. Славутича
на постанову
Київського міжобласного апеляційного господарського суду від 18.06.2008 р.
у справі
господарського суду Київської області
за позовом
ЗАТ "Перспектива"
до
КП "Фонд комунального майна"
про
стягнення 130628 грн.,
в судовому засіданні взяли участь представники:
позивача: Чесноков С.М. -директор, Ходько Т.В. (дов. від 21.10.08 № 414),
відповідача: Миргородова Т.В. (дов. від 21.10.08),
прокуратури: Попенко О.С.,
Рішенням від 18.03.2008 господарського суду Київської області в задоволенні позову ЗАТ «Перспектива»до КП «Фонд комунального майна»про стягнення 130628 грн. відмовлено.
Постановою від 18.06.08 Київського міжобласного апеляційного господарського суду вказане вище рішення скасовано, позов задоволено. З КП "Фонд комунального майна" на користь позивача стягнуто 130628 грн. витрат, понесених у зв'язку з проведенням невід'ємних поліпшень орендованого майна та судові витрати.
Не погоджуючись з постановою Київського міжобласного апеляційного господарського суду, в.о. прокурора м. Славутича вніс до Вищого господарського суду України касаційне подання, а КП "Фонд комунального майна" звернулось з касаційною скаргою і просять її скасувати з огляду на порушення судом норм матеріального та процесуального права, рішення місцевого господарського суду залишити без змін.
Колегія суддів Вищого господарського суду України, приймаючи до уваги межі перегляду справи в касаційній інстанції, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування норм матеріального та процесуального права при винесенні оспорюваних судових актів знаходить необхідним касаційну скаргу залишити без задоволення.
Як встановлено попередніми судовими інстанціями, які приймали рішення у даній справі, відповідно до умов договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 16.09.2004 № 21, укладеного між КП "Фонд комунального майна" та ЗАТ "Перспектива", останнім прийнято в строкове платне користування майно, а саме нежитлові приміщення, інженерні мережі та комунікації, що є їх невід'ємною частиною і знаходяться на балансі орендодавця, за адресою м. Славутич Київської області, вул. Чернігівська, 12, будівля "Пункт перевдягання "Атланта", орендована площа якого складає всього 1902 м2, незалежна оцінка вартості станом на 31.07.2004 - 634222,00 грн.
Відповідно до п. 6.1.2. вказаного договору, орендар зобов'язався використовувати орендоване майно у своїй господарській діяльності (виробництво канцелярських виробів та виробничо-складські приміщення) та забезпечити експлуатацію майна з дотриманням розрахункових проектних навантажень та вібрацій, що впливають на експлуатацію будівлі. Термін дії сторонами встановлено з 16 вересня 2004 до 31 серпня 2005.
Визначене в договорі оренди майно було передано ЗАТ "Перспектива" за актом прийому-передачі до № 21 від 16.09.2004.
Листом № 425/1 від 20.09.2004, отриманим відповідачем 06.10.2004, на адресу Фонду направлено пропозицію щодо надання дозволу на проведення ремонтних робіт покрівлі орендованого об'єкту з доданим кошторисом на загальну суму 147173,00 грн. в поточних цінах станом на 01.09.2004 р.
У відповідь на вказаний лист, відповідач листом № 329 від 24.11.2004 не заперечував проти проведення ремонту покрівлі будівлі Санпропускник № 1 за рахунок коштів ЗАТ "Перспектива", згідно кошторису який в процесі розгляду Орендодавцем був зменшений і склав 130682 грн., вказавши при цьому в листі, що вартість вказаного ремонту компенсовано не буде.
Отже, договірні відносини в рамках договору оренди № 21 щодо проведення ремонтних робіт були врегульовані на протязі 30 календарних днів з моменту надання пропозиції провести ремонт покрівлі даху.
Також, судами встановлено, що після погодження кошторису та договірної ціни, на протязі 3 тижнів підрядною організацією були виконані ремонтні роботи на підставі договору підряду № 126 від 01.10.2004.
Судами з'ясовано, що за результатами розгляду питання щодо пролонгації дії вказаного вище договору оренди на засіданні протолокольної комісії виконкому Славуцької міськради Київської області прийнято протокольне рішення рекомендувати пролонгувати договір строком на 1 рік, але загальна кількість пролонгації дії договору не може перевищувати 4 роки (лист № 1-9-1711 від 22.09.2005).
У зв'язку з проведенням відповідачем нової експертної оцінки для визначення орендної плати, без фактичної передачі об'єкта оренди було укладено договір оренди № 84 від 11.01.2006.
24 січня 2006 року на адресу відповідача направлено лист № 30 з проханням підтвердити, що ремонтні роботи покрівлі даху орендованої Будівлі пункту перевдягання "Атланта" є погодженими сторонами і відповідно до умов Договору оренди № 84.
Судами попередніх інстанцій встановлено, що 15.05.2006 року між сторонами було укладено додаткову угоду № 1 до договору оренди № 84, умовами якої встановлено, що договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності № 84 від 11.01.2006 є правонаступником договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності № 21 від 16.09.2004 в частині виконаних невід'ємних поліпшень регламентованих пунктом 6.1.10. договору оренди № 21 від 16.09.2004.
Відповідно частини 2 пункту 5.1.11. договору оренди № 84 сторонами погоджено, що орендар має право проводити капітальний ремонт, реконструкцію та технічне переобладнання об'єкта оренди з дозволу орендодавця, шляхом підписання додаткової угоди до цього договору відповідно до пунктів 8.2., 8.3. договору. Згідно п. 8.4. договору оренди № 84 якщо орендар за рахунок власних коштів за погодженням з орендодавцем (згідно пункту 8.1, 8.2 цього Договору) здійснив поліпшення орендованого нерухомого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому порядку, якщо інше не визначено договором оренди. Після закінчення договору оренди такі поліпшення визнаються власністю територіальної громади.
З огляду на вказане вище, колегія суддів Вищого господарського суду України вбачає обгрунтованим висновок суду апеляційної інстанції про те, що додатковою угодою № 1 від 15.05.2006 до договору оренди № 84 орендодавцем підтверджено, що ремонтні роботи покрівлі даху орендованого приміщення виконані за погодженням з орендодавцем і в силу п. 8.4 договору оренди орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому порядку, якщо інше не визначено договором оренди.
При цьому судом враховано, що відповідно до п. 6.1.10. Договору оренди № 21 орендар зобов'язується не здійснювати без письмового погодження орендодавця: переобладнання, переоснащення, реконструкцію, перепланування та капітальний ремонт приміщень (будівлі). Вказаним договором оренди сторони не передбачили чітку форму та процедуру надання орендодавцем дозволу на проведення ремонтних робіт. Натомість, пунктом 6.1.10. Договору оренди № 21 передбачається саме умова наявності погодження орендодавця, без вказівки на конкретний вид документу.
Згідно зі ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального мана" (зі змінами та доповненнями), якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому кошти в межах поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.
При цьому частиною 3 ст. 778 Цивільного кодексу України встановлено, що якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач, незалежно від того, чи можна відокремити поліпшення, має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Таке право наймача виникає виключно за наявності дозволу наймодавця, який може бути здійснено в різних формах: або шляхом включення такого положення до договору найму, або шляхом видачі наймодавцем окремого документа (листа, повідомлення тощо).
З огляду на викладене, колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що судове рішення прийнято при правильному застосуванні норм процесуального права і підстави для його скасування відсутні.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 1115, 1117, 1119, 11111 ГПК України, Вищий господарський суд України
Касаційну скаргу та касаційне подання залишити без задоволення.
Постанову від 18.06.2008 Київського міжобласного апеляційного господарського суду у справі № 10/767-07 залишити без змін.
Головуючий Божок В.С.
Судді Костенко Т.Ф.
Коробенко Г.П.