"09" лютого 2012 р. Справа № 5004/36/12
за позовом підприємця ОСОБА_1, м. Луцьк, підприємця ОСОБА_2, с. Зміїнець, Луцький район
до відповідача 1: Луцької міської ради, м. Луцьк;
до відповідача 2: приватного акціонерного товариства "Волинське обласне підприємство автобусних станцій", м. Луцьк
про визнання частково недійсним договору оренди земельної ділянки № 289 від 15.02.2005р.
Суддя Слободян П. Р.
Секретар судового засідання Липська Х. І.
За участю представників сторін:
від позивача 1, 2: ОСОБА_3- представник (довіреність від 13.12.11р, від 30.01.12р.)
від відповідача 1: ОСОБА_4 - представник (дов. №11.26/5807 від 16.11.11р.)
від відповідача 2: ОСОБА_5 - представник (дов. №180/2 від 17.10.11р.)
Відповідно до ст. 20 Господарського процесуального кодексу України роз'яснено право відводу судді. Відводу судді не заявлено. На підставі ст. 22 ГПК України роз'яснено процесуальні права та обов'язки сторін.
Суть спору: позивачі - підприємець ОСОБА_1, м. Луцьк, підприємець ОСОБА_2, с. Зміїнець, Луцький район звернулися до господарського суду Волинської області з позовом до відповідача 1: Луцької міської ради, м. Луцьк; відповідача 2: приватного акціонерного товариства "Волинське обласне підприємство автобусних станцій", м. Луцьк про визнання частково недійсним договору оренди земельної ділянки № 289 від 15.02.2005р.
Свої вимоги обґрунтовують тим, що 13 листопада 2007 року підприємець ОСОБА_1 зареєстрував право власності на павільйон для торгівлі (А-1) по АДРЕСА_1 в КІТ "Волинське обласне бюро технічної інвентаризації".
Відповідно до витягів про державну реєстрацію прав №32817544 від 10.01.2012 р. та № 32816823 від 10.01.2012р. підприємець ОСОБА_2 володіє нерухомим майном (приміщенням магазину №4 з літнім кафе та приміщенням магазину №7) що знаходиться в АДРЕСА_1. Вказане нерухоме майно Позивач-2 придбав з прилюдних торгів що відбулися 26.12.2011 року.
Відповідно до ст. 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право ясності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
Однак, оформити право користування земельною ділянкою необхідною для обслуговування придбаного нерухомого майна ні ФОП ОСОБА_2 ні ФОП ОСОБА_1 не можуть оскільки, відповідно до говору оренди земельної ділянки №289 від 15 лютого 2005 року, укладеному між Луцькою міською радою та ПрАТ "ВОПАС", останньому передано в оренду земельну ділянку площею 26225 м.кв. в АДРЕСА_1 на якій знаходиться нерухоме майно позивачів.
З метою врегулювання даного питання ФОП ОСОБА_2 04.01.2012 р. звернувся з письмовим листом до Відповідача-2 з проханням відмовитись від користування земельною ділянкою на якій розташоване придбане нерухоме майно. Даний лист залишився без відповіді. Аналогічний лист надсилався також і Позивачем-1.
Статтею 203 Цивільного кодексу України встановлено загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину. Так, згідно ч. 1 зазначеної статті Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.
Відповідно до ч. 1 ст. 215 Цивільного кодексу України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Разом з тим, зміст договору оренди земельної ділянки №289 від 15 лютого 2005 року, зокрема п.п. З, 4 суперечить вимогам ст. 377 ЦК України, ст. 6 Закону України „Про оренду землі".
Відповідно з врахуванням вищевикладених обставин справ вбачається, що Луцька міська рада і ПрАТ "ВОПАС" уклали договір оренди земельної ділянки і включили в зальну площу орендованої земельної ділянки ділянку на якій розміщено і нерухоме майно ФОП ОСОБА_2, ФОП ОСОБА_1 чим порушили їхні права власника нерухомого майна та потенційних користувачів земельною ділянкою комунальної власності.
Відповідно до вимог ст. 120 Земельного Кодексу України при переході права власності на будівлю та споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування - на підставі договору оренди.
В ст. 15 Закон України "Про оренду землі" від 1998 року "Умови договору оренди землі" зазначено, що істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки), що відповідно аж ніяк не відповідає фактичним обставинам справи (передано земельну ділянку і нерухоме майно, які аж ніяк не є власністю орендаря ПрАТ "ВОПАС"). І відповідно до ч.2 ст.15 Закону України "Про оренду землі" відсутність в договорі оренди хоча б однієї істотної умови договору (фактична невідповідність умов договору і є відсутністю цієї істотної умови договору оренди) тягне за собою визнання договору недійсним відповідно до закону.
Представник позивачів подав додаткові пояснення по справі від 07.02.2012р., в якому наводить відповідні аргументи в обґрунтування позовних вимог, а саме:
У зв'язку з наявним, зареєстрованим та належно оформленим правом власності на нерухоме майно позивачів на спірній земельній ділянці, в частині знаходження цих об'єктів, відповідно до ст. 30 Земельного Кодексу України в редакції від 18.12.1990 року при переході права власності на будівлю чи споруду разом з цими об'єктами переходить у розмірах, передбачених ст. 67 цього Кодексу, і право власності або право користування земельною ділянкою без зміни цільового призначення і, якщо інше не передбачено у договорі відчуження - будівлі чи споруди.
Наявність нерухомого майна на спірній частині земельної ділянки чітко фіксується доказами з 1999 року у позивача - підприємця ОСОБА_1 та з 2002 року у підприємця ОСОБА_2, що чітко доводиться як документами правовстановлюйочого характеру так і договорами з відповідачем ПрАТ "ВОПАС" , щодо визнання даним відповідачем статусу позивачів і їх прав на місцезнаходження з об'єктами свого власного майна на території (земельна ділянка) яка згодом була незаконно надана ПрАТ "ВОПАС" і в договорі оренди землі в п. п. 1,4 договору було зазначено, що земля надається для обслуговування автостанції і відповідно будівлі на земельній ділянці, 2,62 га належать ПрАТ "ВОПАС" (на момент укладення договору оренди - ВАТ "ВОПАС-10799"), проте доказів такої нерухомості, як власності ПраТ "ВОПАС" не надано, і тим більше відповідач, аж ніяк не може бути власником нерухомого майна, яке є власність позивачів.
Згідно з ч. 2 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» відсутність в договорі оренди хоча б однієї цієї істотної умови (а фактична невідповідність умов договору і є відсутністю цієї істотної умови договору оренди) тягне за собою визнання договору недійсним відповідно до закону.
В договорі оренди землі у вигляді додатків відсутні достовірні та правильні, які відповідають фактичним обставинам справи наступні документи :
- план та схема земельної ділянки , яка передана в оренду ( з достовірним зображенням об'єктів нерухомого майна та з зазначенням власників цього майна на загальному плані території орендованої земельної ділянки);
- кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;
- акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);
- акт приймання - передачі об'єкта оренди (належно оформлений та підписаний);
- проект відведення земельної ділянки (відсутній);
На підставі ст. 16 Закону України «Про оренду землі» та згідно зі ст. 127 Земельного Кодексу України набуття права оренди та права власності на земельні ділянки державної чи комунальної власності здійснюється на конкурентних засадах, крім земельних ділянок на яких є об'єкти нерухомого майна, що є власністю орендарів чи покупців цих ділянок
На момент укладення договору оренди землі від 14.02.2005 року діяв типовий договір оренди землі, затверджений Постановою Кабінету Міністрів України №220 від 03.03.2004 року на виконання вимог ч. 2 ст. 14 Закону України "Про оренду землі". Відповідно до ч. 4 ст. 179 Господарського Кодексу України сторони не можуть відступати від змісту типового договору, затвердженого у встановленому порядку. Таким чином, усі умови договору оренди землі від 2005 року повинні були б відповідати Типовому договору оренди землі.
Відповідно до п. 2 Договору оренди землі №289 від 15.02.2005 року в оренду передається земельна ділянка площею - 26 225 кв. м.
Цей пункт входить до складу розділу "Об'єкт оренди" договору оренди землі від 15.02.2005 року, а отже є істотною умовою договору оренди землі ( ст. 15 ЗУ "Про оренду землі"), однак вищезазначений пункт 2 договору оренди землі суперечить п. 2 Типового договору оренди землі, відповідно до якого відомості про об'єкт оренди повинні включати не лише загальну площу всієї земельної ділянки, а й площу та якісні характеристики землі за складом та видами угідь, така помилка некомпетентність при укладенні оспореного договору оренди землі і призвела до не вивчення ситуації з розташуванням майна інших власників на території землі, яка потенційно мала переходити в оренду орендарю ПраТ "ВОПАС" і так і незаконно з порушенням прав позивачів і була надана в оренду.
Пупкт 6 договору оренди землі, щодо обмежень та обтяжень земельної ділянки, яка надана в оренду немає чіткості та визначеності, що відповідно теж створює факт невідповідності договору Типовому договору оренди землі.
Відповідно до ч. 1 ст. 203 і ст. 215 ЦК України, ч. 1 ст. 207 ГК України це є правовою підставою для визнання судом недійсними вищезазначених пунктів договору оренди землі від 15.02.2005 року.
Відповідач 1 - Луцька міська рада в поясненні по справі № 73/3-32 від 31.01.2012р. та представник в судовому засіданні позов вважає безпідставним та таким, що не підлягає задоволенню виходячи з наступного:
Звертаючись до суду з позовом Позивачі вказують на перебування у них на праві власності об'єктів нерухомого майна, а саме : приміщення магазину № 4 з літнім кафе та приміщення магазину № 7 та необхідністю земельної ділянки для обслуговування вказаних приміщень. Однак, доказів зміни цільового призначення використання землі позивачами не надано. Крім того, вказують на порушення Луцькою міською радою приписів ст. 377 Цивільного кодексу України, ст. 120 Земельного кодексу України, що нібито і слугувало зверненню до суду за захистом порушеного права Позивачів.
Однак, як вбачається з витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно ОСОБА_1 право власності на павільйон для торгівлі набув лише 13.11.2007 року. Докази перебування на праві власності об'єкту нерухомого майна у ОСОБА_2 до позовної заяви, що надіслана Луцькій міській раді не додані.
Позивачами в позовній заяві не вказано, які саме права чи охоронювані законом інтереси були порушенні Луцькою міською радою на момент укладення договору оренди землі у 2005 році.
З оспорюваного договору оренди вбачається, що всі істотні умови договору оренди, що визначені в ст. 15 Закону України "Про оренду землі" містяться в даному договорі.
Приписами ст. 203 Цивільного кодексу України передбачені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, а саме: 1. зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного господарства, а також моральним засадам суспільства; 2. особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності, 3. волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі, 4. правочин має вчинятися у формі встановленій законом, 5. право чин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Відповідно до ст. 215 Цивільного кодексу України недійсним може визнаватись право чин в момент вчинення якого сторонами не додержано вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою ст. 203 цього кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний право чин).
Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Таким чином, позов про визнання угоди може заявлятися стороною такого договору, або особою, права якої порушені спірною угодою.
Як вбачається з вказаного переліку додатків до позовної заяви Позивачами не надано правовстановлюючих документів на об'єкти нерухомого майна на момент укладення договору оренди землі від 15.02.2005 року № 289 та не наведено підстав для тверджень про порушення їхніх прав цим договором.
Відповідач 2 ПАТ "Волинське обласне підприємство автобусних станцій" у відзиві та представник в судовому засіданні позовні вимоги підприємця ОСОБА_1 та ОСОБА_2 вважає необґрунтованими, такими, що не підлягають до задоволення з фактично з тих же підстав що й відповідач 1.
При цьому зазначає, що відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину.
Відповідно до частини першої статті 215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК, саме на момент вчинення правочину.
Разом з тим, позивачі жодними належними та допустимими доказами не довели, що на момент вчинення правочину (15.02.05) останній суперечив ст.ст. 203. 215 ЦК України.
Аналізуючи умови договору оренди, можна зробити висновок, що між сторонами в належній формі було досягнуто згоди з усіх істотних умов договору: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру та інших передбачених чинним законодавством України.
Таким чином, договір оренди є правомірним, виконаним сторонами і жодних правових підстав для його недійсності немає.
Згідно пункту 26 Постанови № 9 Верховного Суду України "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" від 06.11.09 особами, які беруть участь у справі про визнання правочину недійсним, є насамперед сторони правочину.
Таким чином, вважає, що ФОП ОСОБА_2, ФОП ОСОБА_1 є неналежними позивачами в даній справі, оскільки останні не виступали сторонами договору оренди землі від 15.02.05, та останній жодним чином не порушує їхніх особистих прав та прав потенційних користувачів земельною ділянкою комунальної власності.
В судовому засіданні представники сторін подали спільне клопотання від 09.02.2012р. про відкладення розгляду справи, з метою необхідності надання /витребування/ додаткових доказів.
Враховуючи вищевикладене та необхідність витребування додаткових доказів, суд приходить до висновку, що для повного та об'єктивного вирішення спору по суті, розгляд справи необхідно відкласти.
Керуючись ст.ст. 77, 86 ГПК України, господарський суд,
1. Розгляд заяви відкласти на 06.03.2012р. на 11 год. 00 хв.
Засідання відбудеться у приміщенні господарського суду за адресою: м. Луцьк, пр. Волі, 54-а, в залі судових засідань №210.
2. Зобов'язати Луцьку міську раду та ПАТ "Волинське обласне підприємство автобусних станцій" в обов'язковому порядку представити суду оригінал договору оренди землі № 289 від 15.02.2005р. для огляду в судовому засіданні (належно завірену копію в справу) та документів що є невід'ємною частину договору:
- план схему земельної ділянки,
- кадастровий план земельної ділянки з відображення обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлення земельних сервітутів,
- акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості),
- акт приймання - передачі об'єкта оренди,
- проект відведення земельної ділянки.
3. Сторонам інші докази в обґрунтування своїх вимог /заперечень/, вжити заходів щодо добровільного безпосереднього, врегулювання спору мирним шляхом.
4. Визнати явку повноважних представників сторін в судове засідання обов'язковою.
Попередити сторони про те, що у разі повторної неявки в судове засідання повноважних представників та неподання витребуваних доказів, справа може бути розглянута на підставі ст. 75 ГПК України за наявними в ній матеріалами.
Суддя П. Р. Слободян