01025, м.Київ, пров. Рильський, 8 т. (044) 278-46-14
04.07.2011 № 36/394
Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Поляк О.І.
суддів: Рудченка С.Г.
Кропивної Л.В.
при секретарі: Чуприні І.В.
у відкритому судовому засіданні,
за участю представників сторін:
від позивача: Волкова Я.Ю.
від відповідача-1: не з'явився
від відповідача-2: Лук'янова Н.М.
від третьої особи: ОСОБА_1
розглянувши апеляційну скаргу Об"єднання співвласників багатоквартирного будинку "ТВК-14"
на рішення господарського суду міста Києва
від 18.05.2011 року (дата підписання - 20.05.2011 року)
у справі № 36/394 (суддя - Трофименко Т.Ю.)
за позовом Об"єднання співвласників багатоквартирного будинку "ТВК-14"
до 1.Фонду приватизації комунального майна Печерського району м. Києва;
2.Всеукраїнської громадської організації "Асоціація соціальних підприємців України"
третя особа Фізична особа - підприємець ОСОБА_2
про визнання недійсним договору № 302-001702-01-RV купівлі-продажу від 11.02.2010
Суть рішення і апеляційної скарги:
У вересні 2010 року ОСББ "ТВК-14" звернулося до господарського суду міста Києва з позовом до Фонду приватизації комунального майна Печерського району м. Києва (відповідач-1), Всеукраїнської громадської організації "Асоціація соціальних підприємців України" (відповідач-2), третя особа - ФОП ОСОБА_2, про визнання недійсним договору купівлі-продажу № 1245 нежилих приміщень по АДРЕСА_1 у м. Києві, укладеного між відповідачами, та зобов'язання відповідача-2 звільнити вказане нежиле приміщення.
Рішенням господарського суду міста Києва від 18.05.2011 року (дата підписання - 20.05.2011 року) у справі № 36/394 (суддя - Трофименко Т.Ю.) у позові відмовлено повністю.
Не погоджуючись з вказаним рішенням суду, ОСББ "ТВК-14" звернулося до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, у якій просило рішення господарського суду міста Києва скасувати та прийняти нове, яким позовні вимоги задовольнити.
Апеляційна скарга мотивована неповним з'ясуванням обставин, що мають суттєве значення для справи, а також порушення норм матеріального та процесуального права судом першої інстанції. Так, апелянт зазначає, що за спірним договором купівлі-продажу відповідачем-1 неправомірно відчужено майно, оскільки останнє належить на праві власності позивачу, а відтак вказаний договір слід визнати недійсним.
Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 15.06.2011 року апеляційну скаргу прийнято до провадження та призначено до розгляду на 04.07.2011 року.
У судове засідання 04.07.2011 року з'явилися представники позивача, відповідача-2 та третьої особи, представник відповідача-1 в призначене судове засідання не з'явився, про причини неявки суд не повідомив, хоча по час та місце розгляду справи був повідомлений належним чином.
Відповідно до частини 2 статті 101 Господарського процесуального кодексу України апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність та обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.
Розглянувши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників позивача, відповідача-2 та третьої особи, Київський апеляційний господарський суд, -
Як встановлено місцевим господарським судом, рішенням Київської міської ради № 2008/1642 від 27.12.2001 року «Про формування комунальної власності територіальних громад районів міста Києва» затверджено перелік об'єктів комунальної власності територіальної громади Печерського району міста Києва. Вказаним рішенням жилий будинок АДРЕСА_1 віднесено до комунальної власності територіальної громади Печерського району міста Києва.
На даний час вказаний будинок перебуває на балансовому утриманні КП УЖК «Хрещатик».
18.01.2008 року комісією під головуванням першого заступника голови Печерської районної у м. Києві адміністрації Матвієнка П.М. розглянуто питання щодо придатності жилих приміщень квартир №№ 7, 11, 11-а будинку АДРЕСА_1 для проживання, про що складено відповідний акт, згідно якого приміщення вказаних квартир ізольовані, загальною площею 341,8 кв. м, згідно поверхового плану розташовані в підвальному приміщенні зазначеного будинку, є можливість влаштування окремого виходу. Вказані жилі квартири не відповідають санітарно-технічним вимогам ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення», а саме: п. 2.5 розміщення житлових приміщень у цокольних, підвальних і підземних поверхах житлових будинків не допускається.
За наслідками розгляду вказаного питання комісія дійшла висновку про можливість визнання приміщення квартир №№ 7, 11, 11-а будинку АДРЕСА_1 непридатними для проживання.
Розпорядження Печерської районної у місті Києві державної адміністрації № 139 від 09.02.208 року «Про визнання жилих приміщень квартир №№ 7, 11, 11-а в будинку АДРЕСА_1 непридатними для проживання» визнано вказані приміщення непридатними для проживання та вирішено просити Київську міську державну адміністрацію перевести вказані жилі приміщення у нежилі і погодити їх подальше використання під офіс.
Розпорядження Київської міської державної адміністрації № 1510 від 06.11.2008 року квартири №№ 7, 11, 11-а в жилому будинку АДРЕСА_1, які є непридатними для проживання, переведено у нежилі.
Розпорядженням Печерської районної у місті Києві державної адміністрації № 22-р від 16.02.2009 року вирішено надати ВГО «Асоціація соціальних підприємців України» в орендне користування нежитлові приміщення площею 341,8 кв. м для розміщення соціального центру та в платне користування частину сходової клітини площею 8,9 кв. м в буд АДРЕСА_1.
Цим же розпорядженням КП «Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду Печерської районної у місті Києві ради» зобов'язано укласти договір оренди та договір платного користування на вказані приміщення.
16.02.2009 року між КП «Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду Печерської районної у місті Києві ради» та ВГО «Асоціація соціальних підприємців України» було укладено договір № 197/608/90 оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади Печерського району м. Києва, за яким орендар - «Асоціація соціальних підприємців України», прийняв у орендне користування нежитлове приміщення загальною площею 341,8 кв. м, підвал в буд. АДРЕСА_1 для розміщення соціального центру. Цього ж числа було укладено і договір платного користування № 198/608-к щодо частини сходової клітини площею 8,9 кв. м у цьому ж будинку.
Печерською районною у місті Києві радою 31.03.2009 року було прийнято рішення за № 13 «Про приватизацію майна, що належить до комунальної власності територіальної громади Печерського району міста Києва», відповідно до якого був затверджений перелік нежитлових приміщень, що належать до комунальної власності територіальної громади Печерського району м. Києва і підлягають приватизації шляхом викупу орендарями, у тому числі і спірне приміщення.
10.04.2009 року Головним управлінням комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) було видано свідоцтво, відповідно до якого нежилі приміщення з № 1 по № 9 (групи приміщень № 11), загальною площею 341,8 кв. м по АДРЕСА_1 (літера А) дійсно належать територіальній громаді Печерського району м. Києва на праві комунальної власності. Дане свідоцтво видане на підставі наказу Головного управління комунальної власності від 10.09.2009 року № 225-В.
Згідно рішення 8 сесії V скликання Печерської районної у місті Києві ради від 31.03.2009 року № 13 «Про приватизацію майна, що належить до комунальної власності територіальної громади Печерського району міста Києва» 02.07.2009 року між Фондом приватизації комунального майна Печерського району м. Києва (продавець) та Всеукраїнською громадською організацією «Асоціація соціальних підприємств України» (покупець) було укладено договір купівлі-продажу нежилих приміщень № 1245 (далі - договір), відповідно до п. 1.1 якого продавець зобов'язався передати у власність покупця, а покупець зобов'язався прийняти нежилі приміщення з № 1 по № 4, з № 6 по № 9 (групи приміщень № 11) загальною площею 341,80 кв. м у будинку за адресою: АДРЕСА_1 (літера А) та сплатити за них ціну відповідно до умов цього договору.
Встановивши вказані обставини справи, місцевий господарський суд дійшов висновку, що позовні вимоги ОСББ "ТВК-14" про визнання вищевказаного договору недійсним є необґрунтованими та такими, що задоволенню не підлягають.
Колегія суддів погоджується з таким висновком суду першої інстанції з огляду на наступне.
В силу ст. 202 Цивільного кодексу України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Частиною 3 ст. 215 Цивільного кодексу України закріплено, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Частиною 1 вказаної норми закріплено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, визначені у ст. 203 вказаного Кодексу, зокрема, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Зі змісту позовної заяви слідує, що в обґрунтування позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежилих приміщень № 1245 від 02.07.2009 року, укладеного між відповідачами, ОСББ "ТВК-14" посилається, зокрема, на те, що майно на час укладення спірного договору не належало до комунальної власності територіальної громади Печерського району міста Києва.
Як правильно зазначено місцевим господарським судом, приймаючи рішення про надання відповідачу-2 вказаного майна в оренду, а також щодо його приватизації, Печерська районна у місті Києва рада діяла як орган місцевого самоврядування, що представляє інтереси територіальної громади Печерського району міста Києва та здійснює від їх імені та в їхніх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування.
07.12.1990 року Верховною Радою УРСР прийнято Закон "Про місцеві Ради народних депутатів та місцеве самоврядування" № 533-ХІІ, яким комунальну власність визначено як однією із складових фінансово-економічної бази місцевого самоврядування.
Статтею 7 вказаного Закону передбачено, що комунальна власність становить основу місцевого господарства і суб'єктами права комунальної власності є адміністративно-територіальні одиниці в особі сільських, селищних, міських, районних, обласних Рад народних депутатів. Перелік майна, що перебуває у комунальній власності, порядок передачі, купівлі, продажу, а також перелік державного майна, що безоплатно передається у власність відповідних адміністративно-територіальних одиниць, порядок розгляду спорів, які виникають при цьому, визначаються законодавством України.
Відповідно до ст. 19 вказаного Закону визначення переліку об'єктів місцевого господарства, затвердження переліку об'єктів комунальної власності та їх статусу було віднесено до компетенції пленарних засідань Ради народних депутатів.
05.11.1991 року Кабінетом Міністрів України прийнято постанову № 311 "Про розмежування державного майна України між загальнодержавною (республіканською) власністю і власністю адміністративно-територіальних одиниць (комунальною власністю)", якою передбачено, що розмежування майна між власністю районів, міст обласного підпорядкування та власністю інших адміністративно-територіальних одиниць провадиться виконкомами районних і міських Рад народних депутатів з участю виконкомів районних у містах, міських районного підпорядкування, селищних і сільських Рад народних депутатів.
Рішенням Київської міської ради № 2008/1642 від 27.12.2001 року „Про формування комунальної власності територіальних громад районів міста Києва" затверджено перелік об'єктів комунальної власності територіальної громади Печерського району міста Києва. Вказаним рішенням жилий будинок АДРЕСА_1 у м. Києві віднесено до комунальної власності територіальної громади Печерського району.
Враховуючи викладене, колегія суддів погоджується з місцевим господарським судом і вважає доводи позивача про те, що майно на час укладення спірного договору не належало до комунальної власності територіальної громади Печерського району м. Києва, безпідставними та не обґрунтованими.
Твердження апелянта про те, що відчужене за спірним договором майно належить йому на праві власності на підставі Статуту ОСББ «ТВК-14», затвердженого розпорядженням Печерської районної у м. Києві державної адміністрації від 28.01.2005 року, колегією суддів відхиляються, оскільки п. 3.2.1 вказаного Статуту, на який посилається апелянт, закріплено перелік майна, що перебуває у спільній сумісній власності членів ОСББ «ТВК-14», однак, не самого об'єднання як юридичної особи.
Крім того, в обґрунтування заявлених вимог та свого права власності на відчужене за спірним договором приміщення ОСББ "ТВК-14" посилалося на положення ст. 1 та п. 2 ст. 10 Закону України „Про приватизацію державного житлового фонду", а також на рішення Конституційного Суду України від 02.03.2004 року у справі про офіційне тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України „Про приватизацію державного житлового фонду" та про офіційне тлумачення статей 1, 10 цього Закону (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків).
За змістом ч. 1 ст. 1 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” приватизація державного житлового фонду - це відчуження квартир (будинків), кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т. ін.) державного житлового фонду на користь громадян України.
Власники квартир багатоквартирних будинків та жилої площі в гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають (п. 2 ст. 10 вказаного Закону).
Згідно офіційного тлумачення, що дане в рішенні Конституційного Суду України N 4-рп/2004 від 02.03.2004 р. у справі за конституційним зверненням ОСОБА_3 та інших громадян про офіційне тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" та за конституційним поданням 60 народних депутатів України про офіційне тлумачення положень статей 1, 10 цього Закону (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків) допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т.ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків.
Разом з цим, як правильно встановлено місцевим господарським судом, ізольовані приміщення квартир №№ 7; 11; 11-а, розташовані в підвальному приміщенні АДРЕСА_1, загальною площею 341,8 кв. м, які в подальшому були визнані непридатними для проживання та переведені у нежилі, не є допоміжними приміщеннями, оскільки відповідно до викопіювання поповерхового плану будинку АДРЕСА_1 в цих приміщеннях не знаходитися технічне обладнання будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов та безпечної експлуатації квартир), без доступу до якого експлуатація житлового будинку не є можливою, так само як і обслуговування будинку.
При цьому, колегія суддів зазначає, що знаходження певних приміщень в підвалах, цокольних поверхах не може визнаватися безумовною підставою віднесення їх до допоміжних приміщень, які підлягають приватизації разом з приватизацією квартир.
Відповідно до ч. З ст. 4 ЖК України нежилі приміщення в жилому будинку, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб невиробничого характеру і є самостійними об'єктами цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять.
В залежності від об'єкта, приватизаційний процес регулюється нормами Закону України "Про приватизацію державного майна" та Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".
Як правильно зазначено господарським судом першої інстанції, об'єкт, приватизований відповідачем-2 шляхом викупу є об'єктом малої приватизації, порядок якої регламентовано Законом України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".
Статтею 3 вказаного Закону встановлено, що приватизація об'єктів малої приватизації здійснюється шляхом викупу; продажу на аукціоні, за конкурсом.
Викуп застосовується щодо об'єктів малої приватизації не проданих за конкурсом, на аукціоні; включених до переліку об'єктів приватизації, що підлягають приватизації шляхом викупу; зданих в оренду, якщо право на викуп було передбачено договором оренди, укладеним до набрання чинності Законом України "Про оренду державного майна".
Як свідчать матеріали справи, 16.02.2009 року між КП „Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду Печерської районної у місті Києві ради" (орендодавець) та ВГО „Асоціація соціальних підприємців України" (орендар) було укладено договір № 197/608/90 оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади Печерського району міста Києва, за яким орендар - ВГО „Асоціація соціальних підприємців України", прийняв в орендне користування нежитлове приміщення загальною площею 341,8 кв. м, підвал, в АДРЕСА_1 для розміщення соціального центру. Цього ж числа було укладено і договір платного користування № 198/608-к щодо частини сходової клітини площею 8,9 кв. м у цьому ж будинку.
Як уже зазначалося, 31.03.2009 року Печерською районною у місті Києві радою було прийнято рішення за № 13 «Про приватизацію майна, що належить до комунальної власності територіальної громади Печерського району міста Києва», відповідно до якого був затверджений перелік нежитлових приміщень, що належать до комунальної власності територіальної громади Печерського району м. Києва і підлягають приватизації шляхом викупу орендарями, у тому числі і спірне приміщення, і на підставі якого 02.07.2009 року між Фондом приватизації комунального майна Печерського району м. Києва (продавець) та Всеукраїнською громадською організацією «Асоціація соціальних підприємств України» (покупець) було укладено спірний договір купівлі-продажу нежилих приміщень № 1245.
Враховуючи викладене, колегія суддів відхиляє доводи апелянта щодо наявності у нього права власності на відчужені за спірним договором приміщення з посиланням на норми Закону України „Про приватизацію державного житлового фонду" та вищевказані рішення Конституційного суду України.
Також колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що відповідно до ст. 1 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирних житлових будинків» об'єднання співвласників багатоквартирного будинку - це юридична особа, створена власниками для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання неподільного та загального майна.
Згідно ч. 4 ст. 4 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирних житлових будинків» основна діяльність об'єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав власників приміщень на володіння та користування спільним майном членів об'єднання, належне утримання будинку та прибудинкової території, сприяння членам об'єднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обгрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання.
В силу ст. 1 ГПК України підприємства, установи, організації, інші юридичні особи (у тому числі іноземні), громадяни, які здійснюють підприємницьку діяльність без створення юридичної особи і в установленому порядку набули статусу суб'єкта підприємницької діяльності, мають право звертатися до господарського суду за захистом своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюваних інтересів, а також для вжиття передбачених цим Кодексом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.
Разом з цим, звертаючись до суду з відповідним позовом, позивач не обґрунтував у чому саме полягає порушення його прав чи охоронюваних законом інтересів спірним договором, стороною у якому він не є.
Відсутність підстави для визнання спірного договору недійсним свідчить про відсутність підстав для задоволення вимог позивача про зобов'язання Всеукраїнської громадської організації «Асоціація соціальних підприємців України» звільнити нежиле приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.
Крім того, як вбачається з матеріалів справи, 11.04.2011 року позивачем було подану заяву про уточнення позовних вимог, згідно якої, окрім уже заявлених позовних вимог, останній просив скасувати державну реєстрацію права власності територіальної громади Печерського району міста Києва на нежилі приміщення, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1, яка здійснена Комунальним підприємством «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна» 22.04.2009 року, що записано у реєстрову книгу № 18п-251 за реєстровим № 2657-П.
Зі змісту вказаної заяви слідує, що відповідачем за уточненою вимогою позивача має бути КП «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна».
В силу ст. 22 ГПК України позивач вправі до прийняття рішення по справі, зокрема, збільшити розмір позовних вимог за умови дотримання встановленого порядку досудового врегулювання спору, у випадках, передбачених статтею 5 цього Кодексу в цій частині.
Разом з цим, право позивача заявляти нові вимоги, відповідачем за якими має бути особа, яка не є стороною у даній справі, вказаною нормою не передбачено.
За таких обставин справи колегія суддів не вбачає правових підстав для задоволення апеляційної скарги ОСББ "ТВК-14" та скасування рішення господарського суду міста Києва від 18.05.2011 року у справі № 36/394.
В силу ст. 49 ГПК України судові витрати за розгляд апеляційної скарги покладаються на апелянта.
Керуючись статтями 33, 34, 99, 101, 103-105 ГПК України, Київський апеляційний господарський суд, -
1.Апеляційну скаргу ОСББ "ТВК-14" залишити без задоволення.
2.Рішення господарського суду міста Києва від 18.05.2011 року у справі № 36/394 залишити без змін.
3.Матеріали справи № 36/394 скерувати до господарського суду міста Києва.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Вищого господарського суду України в порядку, встановленому чинним законодавством України.
Головуючий суддя Поляк О.І.
Судді Рудченко С.Г.
Кропивна Л.В.