17 червня 2008 р.
№ 2-5/9945-2007
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:
головуючого
Овечкіна В.Е.,
суддів :
Чернова Є.В., Цвігун В.Л.,
за участю представників:
позивача
- не з'явились
відповідача
-Попкова Є.А., довір. від 05.09.07
розглянувши у відкритому судовому засіданні
касаційну скаргу
Євпаторійської міської ради
на постанову
від 05.03.2008 Севастопольського апеляційного господарського суду
у справі
№2-5/9945-2007
за позовом
Євпаторійської міської ради
до
ЗАТ "Санаторій "Геліос"
про
спонукання до укладення додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 08.08.2005
Рішенням господарського суду Автономної Республіки Крим від 15.01.2008 (суддя Гаврилюк М.П.), залишеним без змін постановою Севастопольського апеляційного господарського суду від 05.03.2008 (судді: Лисенко В.А., Ткаченко М.І., Фенько Т.П.), у позові відмовлено у зв'язку з необгрунтованістю позовних вимог.
Рішення суду мотивовано тими обставинами, що рішення Євпаторійської міської ради від 28.07.2006 №5-4/7 не можна вважати зміною ставок орендної плати, оскільки затвердження даним рішенням нових коефіцієнтів економіко-планувальної зони і оцінних районів за грошовою оцінкою земель у місті Євпаторії не тотожно зміні ставок орендної плати.
Євпаторійська міська рада в поданій касаційній скарзі просить рішення та постанову скасувати і прийняти нове рішення про задоволення позову, посилаючись на порушення судами норм матеріального та процесуального права. Зокрема, скаржник вважає, що нормативне встановлення нових орендних ставок є підставою для внесення в договір оренди відповідних змін. У даному випадку має місце нормативне встановлення нової грошової оцінки землі. Судом першої інстанції не прийнято до уваги те, що згідно п.п.11,28 укладеного з відповідачем договору оренди земельної ділянки орендна плата може бути змінена у випадках зміни ставок орендної плати згідно рішенням Євпаторійської міської ради. В обгрунтування своїх заперечень позивач посилається на ст.142 Конституції України, ст.84 Господарського процесуального кодексу України, ст.60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", ст.4 Закону України "Про оренду землі", ст.14 Закону України "Про плату за землю", п.4.1.4 ст.4 Закону України "Про порядок погашення зобов'язань платників податків перед бюджетами та державними цільовими фондами" та наказ ДПА України від 26.10.2001 №434 "Про затвердження форм Зведеного розрахунку суми земельного податку, довідки до уточнення розрахунку та Порядку їх подання до органу державної податкової служби".
Колегія суддів, перевіривши фактичні обставини справи на предмет правильності їх юридичної оцінки судами попередніх інстанцій та заслухавши пояснення присутніх у засіданні представників сторін, дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає відхиленню, а оскаржувана постанова -залишенню без змін з наступних підстав.
Залишаючи без змін первісне рішення про відмову в позові апеляційний господарський суд виходив з того, що:
08.08.2005р. між Євпаторійською міською радою та Закритим акціонерним товариством "Геліос" укладений договір оренди земельної ділянки, розташованої за адресою: місто Євпаторія, вул.Київська, 45-50/11, площею 42403 кв.м., який зареєстрований в КРФ ДП "Центр державного земельного кадастру" при Держкомземі України, про що зроблено запис у Державному реєстрі земель 29.03.2006 №920.
Пунктом 11 договору встановлено, що розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у випадку, зокрема, зміни ставки орендної плати згідно рішень Євпаторійської міської ради.
Рішенням Євпаторійської міської ради від 28.07.2006 №5-4/7 "Про внесення змін до рішення міської ради про ставки орендної плати за земельні ділянки" затверджені коефіцієнти, які використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, у відповідності з економіко-планувальними зонами та оціночними районами.
Пунктом 4 названого рішення зобов'язано орендарів земельних ділянок, які уклали договори оренди до прийняття міською радою рішення №5-30/20 від 05.06.2006 "Про затвердження грошової оцінки земель" отримати в Управлінні земельних ресурсів витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки та надати його до 01.09.2006р. в Управління економіки Євпаторійської міської ради, якому делеговані повноваження щодо укладення договорів оренди земельних ділянок, для перерахунку орендної плати.
Позовні вимоги мотивовані тим, що згідно пункту 11 договору оренди землі орендна плата переглядається на вимогу однієї зі сторін у разі зміни ставок орендної плати у відповідності з рішенням Євпаторійської міської ради.
Такою підставою позивач вважає рішення Євпаторійської міської ради від 28.07.2006 №5-4/7 "Про внесення змін до рішення міської ради про ставки орендної плати за земельні ділянки".
Проте, вказане рішення не можна вважати зміною ставок орендної плати, що у відповідності з пунктом 11 договору є підставою для пред'явлення вимоги про перегляд орендної плати, оскільки затвердження даним рішенням нових коефіцієнтів економіко-планувальної зони і оцінних районів за грошовою оцінкою земель міста Євпаторії не тотожно зміні ставки орендної плати.
Статтею 6 Закону України "Про плату за землю" встановлено, що "ставки земельного податку ... встановлюються у відсотках від їх грошової оцінки...". Закон України "Про оренду землі" оперує поняттям "розмір орендної плати", а не "ставка орендної плати", застосованим Євпаторійською міською радою.
Суд правильно встановив, що ставкою орендної плати слід вважати визначений в установленому порядку розмір орендної плати, що обчислюється у відсотках від грошової оцінки землі.
У відповідності з пунктом 4 договору оренди нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 4564442,10 грн., а річний розмір орендної плати (відповідно до доданого до договору розрахунку) становить 182577,72 грн. Відповідно, ставка орендної плати за земельну ділянку, надану Закритому акціонерному товариству "Санаторій "Геліос" за договором оренди №920 становить 4% від нормативної грошової оцінки землі.
З проекту перерахунку орендної плати за землю, який доданий до спірної додаткової угоди, вбачається, що незважаючи на збільшення нормативної грошової оцінки землі, ставка орендної плати залишилася колишньою - 4%.
Суд також приймає до уваги те, що договором оренди не передбачена така підстава для перегляду орендної плати за землю як зміна грошової оцінки землі.
Таким чином, вимоги позивача про внесення змін до договору оренди з підстав, передбачених пунктом 11 договору оренди земельної ділянки від 08.08.2005, визнано апеляційним судом такими, що не підлягають задоволенню.
Крім того, суд звернув увагу на те, що відповідно до статті 188 Господарського кодексу України сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.
В обґрунтування своїх позовних вимог Євпаторійська міська рада посилається на те, що 11.05.2007р. ним була спрямована на адресу відповідача пропозиція про зміну договору - додаткова угода від 03.05.2007 до договору оренди земельної ділянки від 08.08.2005, про що у позивача знаходиться відповідне повідомлення.
Як підтверджується матеріалами справи, 12.05.2007р. на адресу відповідача був спрямований лист Євпаторійської міської ради від 07.05.2007 №01-13/506 про перерахунок орендної плати, однак, у даному листі йшлося про іншу земельну ділянку, яка була орендована відповідачем на підставі договору №921 від 29.03.2006. До вказаного листа позивачем була додана додаткова угода та перерахунок орендної плати за землю.
Таким чином, відповідачем порушені вимоги статті 188 Господарського кодексу України в частині надіслання пропозицій іншій стороні за договором про внесення до нього змін.
Суд першої інстанції правильно звернув увагу на те, що до своєї позовної заяви позивачем додана додаткова угода до договору оренди, в редакції якої він просить зобов'язати відповідача внести відповідні зміни. Так позивач вказує на те, що додаткова угода набирає законної сили з 28.07.2006р.
Відповідно до статті 30 Закону України "Про оренду землі" №161 -XIV від 06.10.1998 та пункту 28 договору оренди, зміна умов договору оренди землі здійснюється у письмовий формі за взаємною згодою сторін.
Статтею 654 Цивільного кодексу України встановлено, що зміна або розірвання договору вчинюється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.
Відповідно до положень Закону України "Про оренду землі" №161-ХІУ від 06.10.1998 та умов договору, він підлягає державній реєстрації у порядку, встановленому законом, а також набирає чинності після його підписання сторонами і державної реєстрації.
Таким чином, позиція позивача в проекті додаткової угоди про те, що угода набирає законної сили з 28 липня 2006 року і дійсна до закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки, не відповідає чинному законодавству України.
Колегія погоджується з висновками суду з огляду на таке.
На спірні орендні правовідносини, пов'язані з встановленням підстав для зміни орендної плати за земельну ділянку, яка перебуває у комунальній власності, поширюється дія ст.ст.15,23,30 Закону України "Про оренду землі", чим спростовуються загальні посилання позивача в обгрунтування своїх заперечень на ст.142 Конституції України, ст.60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", ст.4 Закону України "Про оренду землі" та ст.14 Закону України "Про плату за землю", які не стосуються спірних відносин та не порушено відповідачем.
Зокрема, помилково посилаючись на ст.14 Закону України "Про плату за землю", якою врегульовано порядок та строки сплати земельного податку і орендної плати, позивач безпідставно ототожнює земельний податок і орендну плату, хоча підстави їх сплати та суб'єкти є різними. Адже, відповідно до ч.ч.2,4 ст.2 Закону України "Про плату за землю" земельний податок сплачують власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі, крім орендарів та інвесторів - учасників угоди про розподіл продукції. За земельні ділянки, надані в оренду, справляється орендна плата.
Касаційна інстанція також відхиляє безпредметні посилання скаржника в обгрунтування своїх заперечень на п.4.1.4 ст.4 Закону України "Про порядок погашення зобов'язань платників податків перед бюджетами та державними цільовими фондами" та наказ ДПА України від 26.10.2001 №434 "Про затвердження форм Зведеного розрахунку суми земельного податку, довідки до уточнення розрахунку та Порядку їх подання до органу державної податкової служби", які регулюють податкові правовідносини за участю платників земельного податку, а не спірні договірні орендні правовідносини.
Водночас відповідно до ст.23 Закону України "Про оренду землі", якою врегульовано порядок та умови зміни орендної плати, орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності, які передані в оренду для сільськогосподарського використання, переглядається один раз на три роки в порядку, встановленому законом або договором оренди. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін. Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини.
Таким чином, вказана спеціальна норма в імперативному порядку не передбачає зміну розміру орендної плати в залежності від зміни нормативної грошової оцінки землі в період дії договору, на чому безпідставно наполягає позивач.
Згідно зі ст.30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Як встановлено судом, відповідно до п.11 укладеного між сторонами договору оренди земельної ділянки від 08.08.2005 розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін, зокрема, у випадку зміни ставки орендної плати згідно рішень Євпаторійської міської ради.
Проте, рішенням Євпаторійської міської ради від 28.07.2006 №5-4/7 "Про внесення змін до рішення міської ради про ставки орендної плати за земельні ділянки", на яке позивач послався в обгрунтування позовних вимог, були затверджені лише коефіцієнти, які використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки у відповідності з економіко-планувальними зонами та оціночними районами.
Суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку про помилкове ототожнення позивачем (орендодавцем) ставок орендної плати та нових коефіцієнтів економіко-планувальної зони і оцінних районів за грошовою оцінкою земель міста Євпаторії, оскільки ставкою орендної плати слід вважати визначений в установленому порядку розмір орендної плати, що обчислюється у пропорційному відсотковому співвідношенні до грошової оцінки землі, а відповідні коефіцієнти встановлюються в залежності від територіального розташування земельної ділянки (у певній економіко-планувальній зоні, оцінному районі тощо).
Судами також враховано, що договором оренди не передбачена така підстава для перегляду орендної плати за землю як зміна грошової оцінки землі.
В зв'язку з цим касаційна інстанція вважає за необхідне зазначити, що відповідно до ст.24 Закону України "Про плату за землю" грошова оцінка землі застосовується для економічного регулювання земельних відносин при укладанні цивільно-правових угод, передбачених законодавством України.
Тобто грошова оцінка землі передує укладенню цивільно-правових угод, в тому числі договорів оренди землі, а тому наявне встановлення Євпаторійською міською радою нової грошової оцінки земель міста Євпаторії породжує правові наслідки стосовно договорів оренди землі, укладених після 28.07.2006 року, та не є обов'язковою підставою для внесення до договору оренди земельної ділянки від 08.08.2005 змін в частині розміру орендної плати. Для сторін за даним договором залишається незмінною та чинною нормативна грошова оцінка орендованої земельної ділянки, яка зазначена в п.4 договору.
Окрім того, згідно з ч.1 ст.15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.
Отже, нормативна чи експертна грошова оцінка землі не входить до переліку істотних умов договору оренди землі, які можуть змінюватися сторонами та потягнути зміну інших істотних умов, зокрема, орендної плати.
З огляду на вищевикладене, судами з достовірністю встановлено, а скаржником не спростовано факт відсутності передбачених законом та договором оренди від 26.03.2006 №920 підстав для внесення змін до цього договору в частині орендної плати, оскільки рішенням Євпаторійської міської ради від 28.07.2006 №5-4/7 не змінювалися ставки орендної плати за земельні ділянки в м.Євпаторії.
Зважаючи на вищенаведене, касаційна інстанція не вбачає підстав для скасування оскаржуваної постанови.
Враховуючи викладене та керуючись ст.ст.1115, 1117-11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України,
Постанову Севастопольського апеляційного господарського суду від 05.03.2008 у справі №2-5/9945-2007 залишити без змін, а касаційну скаргу Євпаторійської міської ради - без задоволення.
Головуючий, суддя В.Овечкін
Судді: Є.Чернов
В.Цвігун