"01" липня 2011 р.Справа № 14/141-2368
Господарський суд Тернопільської області
у складі судді Руденка О. В.
розглянув справу
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Тернопільський міський ринок ЛТД", вул. Живова, 9, м. Тернопіль, 46000
до відповідача Тернопільської міської ради, вул. Листопадова, 5, м. Тернопіль, 46000
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Управління обліку та контролю за використанням комунального майна Тернопільської міської ради, вул. Шевченка, 21, м. Тернопіль, 46001
про визнання права власності на частину приміщень.
за участю прокуратури м. Тернополя
за участю представників сторін:
позивача: ОСОБА_1.- довіреність від 11.02.2011р.;
відповідача: ОСОБА_2.- довіреність №2613/01 від 02.12.2010р.;
третьої особи: Чубак С. М.;
помічник прокурора Ковальчук О. Р.
Суть справи:
Товариство з обмеженою відповідальністю "Тернопільський міський ринок ЛТД" звернулося в господарський суд Тернопільської області із позовом до Тернопільської міської ради за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Департаменту економіки, підприємництва та управління комунальним майном Тернопільської міської ради про, з урахуванням заяви про збільшення позовних вимог, визнання права власності на 252/1000 частини нежитлових приміщень (будівель) за адресою м. Тернопіль, вул. Живова, 9, загальною площею 5377.5 кв.м
Розгляд справи судом неодноразово зупинявся з підстав, що викладені у відповідних ухвалах.
За наслідками вирішення клопотання третьої особи, на підставі ст. 25 ГПК України, судом здійснено заміну реорганізованого Департаменту економіки, підприємництва та управління комунальним майном Тернопільської міської ради на його процесуального правонаступника - управління обліку та контролю за використанням комунального майна Тернопільської міської ради.
В обґрунтування заявлених вимог, що підтримані у засіданні повноважним представником, позивач посилається на здійснення ним за згодою орендодавця реконструкцій та переобладнань (невід'ємних покращень) орендованого майна, внаслідок яких ним було створено якісно новий об'єкт нерухомого майна. З наведених підстав, господарське товариство просить визнати за ним право власності на частину спірних нежитлових приміщень.
Відповідач у відзиві на позовну заяву та згідно пояснень повноважного представника проти позову заперечує, посилаючись на приписи ст. 272 Цивільного кодексу України, згідно з якими у разі проведеного з дозволу наймодавця поліпшення найнятого майна наймач має право на відшкодування зроблених для цієї мети необхідних витрат, якщо інше не передбачено законом, або договором. Аналогічні за змістом міркування з приводу спірних правовідносин у судовому засіданні висловили прокурор та представник третьої особи.
У судових засіданнях прокурору та представникам сторін належні їм права та обов'язки, передбачені ст. 20, 22, 29, 81-1 ГПК України, роз'яснено.
За відсутності відповідного клопотання, в порядку ст.81-1 ГПК України, технічна фіксація судового процесу не здійснювалась.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши прокурора, пояснення представників сторін, господарським судом встановлено наступне:
Відповідно до ст. 11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Зокрема, підставами виникнення цивільних прав та обов'язків є договори та інші правочини.
Із матеріалів справи слідує, що спірний об"єкт нерухомості перебував в оренді позивача неодноразово.
Так, 01 квітня 1996р. між товариством з обмеженою відповідальністю "Тернопільський міський ринок ЛТД" та Фондом комунального майна міста Тернополя укладено договір оренди державного-комунального майна №1. Наведений правочин за згодою сторін розірваний з 01.03.2001р.
Цього ж числа, виконавчим комітетом Тернопільської міської ради прийнято рішення № 287 "Про надання в оренду нежитлових приміщень, та окремого індивідуально-визначеного майна", п. 2 якого вирішено надати в оренду ТОВ "Тернопільський міський ринок" нерухомість згідно з додатком № 2.
17 травня 2001р. між Виконавчим комітетом Тернопільської міської ради (далі - Орендодавець), Управлінням комунального майна міста, як уповноваженим органом по укладенню договорів оренди та Товариством з обмеженою відповідальністю "Тернопільський міський ринок" (далі - Орендар) укладено договір № 4252, за умовами якого Орендодавець здав, а Орендар з 01.03.2001р. прийняв в строкове платне користування нежитлові приміщення (будівлі) комунальної власності, за адресою м. Тернопіль, вул. Живова, 9, площею 2960.0 кв. м., що знаходяться на балансі ТОВ "Тернопільський міський ринок" для використання їх під офіс та критий ринок (п. 1.1 договору).
У пункті 9.1 договору його контрагенти встановили термін дії угоди на п'ятнадцять років з 01.03.2001р. по 01.03.2016р.
Крім того, 01.08.2003р. між Виконавчим комітетом Тернопільської міської ради (Орендодавець), Управлінням обліку та контролю за використанням комунального майна, як уповноваженим органом по укладанню договорів оренди та ТОВ "Тернопільський міський ринок" (Орендар) укладено додаток до договору оренди нежитлових приміщень №4252 від 17.05.2001р. яким внесено зміни в пункти 1; 3 договору оренди, визначивши, що площа орендованого приміщення становить - 3159,6 кв. м., а також змінено розмір орендної плати. Цей додаток вступає в дію з 01.08.2003р. і є невід'ємною частиною договору оренди № 4252
В подальшому, 30.11.2007р. між Виконавчим комітетом Тернопільської міської ради (Орендодавець), Управлінням комунальної власності, як уповноваженим органом по укладенню договорів оренди та ТОВ "Тернопільський міський ринок" (Орендар) укладено додаток до договору оренди нежитлових приміщень №4252 від 17.05.2001р. про внесення змін в пункти 1; 3 договору оренди, та зазначено, що площа орендованого приміщення становить 5377, 5 кв. м. Додаток вступив у дію з 01.01.2008р. і є невід'ємною частиною договору оренди № 4252 (з врахуванням протоколу розбіжностей від 20.12.2007р.)
Пунктом 5.2 договору його контрагенти обумовили , що Орендар з письмового дозволу Орендодавця має право вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне переобладнання, що зумовлює підвищення його вартості.
Обгрунтовуючи позов, господарське товариство вказує на те що ним неодноразово, за згодою та на підставі дозволів органу місцевого самоврядування, здійснювались поліпшення орендованого майна, що засвідчується актами уповноваженого органу про прийняття закінчених будівництвом об'єктів в експлуатацію та рішеннями виконавчого комітету Тернопільської міської ради, якими вказані акти затверджувались.
Копії документів, які свідчать про отримання Орендарем згоди на відповідні роботи та їхнє завершення, зокрема, акт обстеження приміщень від 24.02.1999 р., додаток до нього, затверджений Розпорядженням Тернопільського міського голови № 338 від 26.03.2002 р., рішення виконкому ТМР № 828 від 15.10.1997р. та № 949 від 07.09.2000р. , № 1386 від 10.12.2003р., №1043 від 22.08.2005р., акти державної технічної комісії про прийняття закінчених будівництвом об'єктів в експлуатацію (капітальний ремонт кафе "Тернове поле" з перепланування на 60 посадочних місць, реконструкції приміщень 1 -го та цокольного поверхів будівлі міського ринку) знаходяться в матеріалах справи.
Рішенням Тернопільської міської ради від 27.03.2007 року №289 затверджено обсяги і вартість невід"ємних поліпшень здійснених позивачем в сумі 462218 грн.
В той же час, за наслідками дослідження первинних документів аудиторською фірмою ТОВ "Тер Аудит" констатовано, що за 2000-2006 р.р. ТОВ "Тернопільський міський ринок" фактично понесені витрати по поліпшенню спірного об"єкта нерухомості в сумі 893 017 грн. ( висновки авдитора № 1476 від 25.05.07 р. та №1484 від 14.06.2007 р. у справі). Наведені відомості підтверджені і довідкою КРУ в м. Тернополі від 13.04.2009 року ( т.1 а.с.41).
Із наданих до матеріалів справи учасниками спору документів слідує, що господарюючий суб"єкт неодноразово звертався як до відповідача у справі ( лист №26 від 25.02.09 року) так і до третьої особи (лист від 14.03.2007 р. № 84) щодо невід"ємних поліпшень та зарахування їхньої вартості в рахунок орендної плати або відшкодування відповідних сум на рахунок товариства з обмеженою відповідальністю.
Зважаючи що у встановлений законом спосіб кошти ТОВ "Тернопільський міський ринок" повернуті не були вказаний суб"єкт господарювання звернувся до суду з позовом про визнання його співвласником спірного нежитлового приміщення.
Суд, на підставі ст. 43 ГПК України, давши оцінку поданим сторонами матеріалам та наведеним доводам, прийшов до висновку, що позовні вимоги підлягають до задоволення з огляду на наступне.
Пунктом 3 ч. 4 ст. 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992, № 2269-XII в редакції чинній на час укладення договорів оренди, орендарю було надано право за погодженням з орендодавцем за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна. Крім того, ст. 27 даного нормативно-правового акту було обумовлено, що якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти, як що інше не визначено договором оренди. Аналогічна за змістом правова позиція з приводу спірних правовідносин була висвітлена у діючому на той час Цивільному кодексі Української РСР від 18.07.1963р.
Як вбачається із матеріалів справи, рішеннями виконавчого комітету Тернопільської міської ради № 828 від 15.10.1997р. та № 949 від 07.09.2000р. надано дозвіл ТОВ "Тернопільський міський ринок" на проведення комплексної реконструкції будівель та споруд на території міського ринку за адресою м.Тернопіль, вул. Живова, 9 з поетапним проведенням будівельних робіт.
Факт здійснення реконструкцій засвідчується актами державної технічної комісії про прийняття об"єктів в експлуатацію, які затверджені рішеннями виконавчого комітету Тернопільської міської ради ( копії актів та рішень у справі).
Натомість матеріали справи не містять жодного доказу, який би вказував на те , що поліпшення, на які посилається позивач, проводились ним без згоди органу місцевого самоврядування. Не надано учасниками спору і первинних документів, які б засвідчували здійснення орендодавцем компенсації вартості проведених Орендарем за власний рахунок поліпшень.
З огляду на наведене та приймаючи до уваги предмет та підстави позову, судом для повного, всебічного та об"єктивного з"ясування всіх обставин, у встановленому процесуальним законодавством порядку була призначена по справі судова експертиза.
При встановленні остаточного кола питань, які ставились перед експертами судом не враховані пропозиції сторін, які не стосувались предмету спору або не потребували з"ясуванню, зокрема, питання відповідача щодо відповідності виконаних робіт проектній документації та державним будівельним нормам , відповідності проектної документації ДБН-ам, тощо.
При цьому суд виходив з того, що наведені обставини вже були встановлені під час прийняття спірних об"єктів нерухомості в експлуатацію.
У долучених до матеріалів справи актах, які складені за участі посадових осіб суб"єкта владних повноважень - відповідача по справі більше того затверджені ним , констатовано що всі роботи виконані відповідно до проектів, технічних завдань та згідно з державними будівельними нормами. Доказів, які б вказували на протилежне матеріали справи не містять.
Не враховані при призначенні експертизи і пропозиції сторін щодо правових питань, вирішення яких чинним законодавством віднесено до компетенції суду (чи можна вважати невід"ємні поліпшення створенням нової речі? який обов"язок виникає в орендодавця перед орендарем після проведення останнім невід"ємних поліпшень?, тощо).
При визначенні експертної установи суд керувався ст. ст. 7 та 9 Закону України "Про судову експертизу" та п. 4 Роз'яснення ВГСУ № 02-5/424 від 11.11.1998р. (з подальшими змінами та доповненнями, далі - Роз"яснення), де вказано на те, що для проведення деяких видів експертиз, які не здійснюються виключно державними спеціалізованими установами, суд може доручити проведення судової експертизи іншим, крім атестованих судових експертів, фахівцям з відповідних галузей знань, але з обов'язковим дотриманням вимог законодавства щодо призначення судової експертизи.
Водночас судом враховано, що на протязі всього періоду існування орендних правовідносин між учасниками спору, на замовлення як позивача так і органу місцевого самоврядування ( лист від 23.04.2007 року № 491-у, лист від 14.09.2007 р. №1137-у у справі ) ТОВ "Орієнтир - Реформа" неодноразово проводились різного роду дослідження саме спірного об"єкта нерухомості (копії звітів та висновків у матеріалах справи). При цьому матеріали справи не містять жодного доказу того, що хтось із учасників спору піддав сумніву кваліфікацію експертів чи вказав на невідповідність вимогам закону зроблених ними висновків.
З огляду на викладене, приймаючи до уваги відомості сертифікату ФДМ України від 07.04.2008 р. №6777/08, що виданий ТОВ "Орієнтир-Реформа" , документи щодо рівня професійної підготовки експертів ( копії у справі) , судом доручено проведення експертизи саме наведеній установі. Ні один з учасників спору , як це передбачено ст.31 ГПК України відводу експертам не заявляв.
В свою чергу дослідивши наданий експертами висновок, та з огляду на відсутність жодних із визначених процесуальним законодавством та наведених у п. 9-2 Роз"яснення підстав, судом відхилено клопотання Тернопільської міської ради про проведення у справі повторної експертизи.
При цьому суд, констатує, що в силу ст.33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу свої вимог та заперечень.
Натомість, посилаючись на неврахування експертами ряду вихідних документів, відповідачем залишено поза увагою, що такі документи ( проектно-кошторисну документацію по облаштуванню шатрового даху, інвентарну справу) не надано в процесі проведення експертизи саме органом місцевого самоврядування ( копії клопотань експерта у справі), як і не забезпечено присутності представника під час обстеження експертами орендованого майна.
З наведеного в сукупності, зважаючи на надані у судовому засіданні пояснення експертів щодо достатності поданих їм об'єктів дослідження , не встановивши будь-яких інших порушень, із числа тих що перелічені у п. 10-2 Роз"яснення, суд враховує при вирішенні спору висновки судової експертизи щодо фактичних даних, які входять до предмета доказування.
Частиною 4 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України (в редакції від 16.01.2003 року) передбачено, що цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності. Отже, договори оренди укладені до набрання чинності ЦК України та які діють станом на час розгляду справи, щодо яких виникли спірні правовідносини, регулюються даним нормативно - правовим актом.
Пунктом 4 ст. 778 ЦК України визначено, що якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.
Аналогічна за змістом норма, після внесення 27.04.2007р. змін і доповнень, міститься і в ст.23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
Аналіз законодавства, що регламентує спірні правовідносини, дає підстави для висновку, що поліпшенням майна є проведення у ньому таких змін, завдяки яким суттєво збільшується вартість майна, його корисність, порівняно зі станом, в якому воно було до передачі його наймачу.
Із висновку судової експертизи слідує, що:
- ринкова вартість нежитлового приміщення загальною площею 5377.5 кв м., яке орендує TOB "Тернопільський міський ринок ЛТД" за адресою: вул.Живова, 9 м. Тернопіль станом на 30.01.2010р. становить 12 878 000 гривень.
- внаслідок проведених суб"єктом господарювання реконструкцій об'єкт дослідження із критого ринку на 384 торгових місця (середній ринок) і торговою площею 2 293,6 кв. м , який був орієнтований тільки на організацію ринкового торгу, перетворився у якісно вищий тип - ринковий комплекс із потужністю 490 торгових місць та загальною кількістю торгових секцій з ролетами різної площі до 115;
- загальна торгова площа ринку внаслідок проведених реконструкцій становить близько 3057 кв.м , тобто збільшилась у порівнянні з тією що передувала реконструкції більше ніж на 30 %, при цьому суттєво покращились споживчі характеристики та властивості об'єкту дослідження.;
- наявні поліпшення, які неможливо відокремити від спірного об"єкта нерухомості без завдання йому шкоди, відповідають наданим експертам підтверджуючим документам. При цьому, експертами констатовано, що всі ідентифіковані ними поліпшення орендованого майна, які здійснені орендарем, були спрямовані саме на покращення фізичного стану орендованого майна, його споживчих якостей та приведення його у відповідність до діючих норм і правил та у нормальний функціональний стан.
Зокрема, до числа невід"ємних поліпшень судовими експертами віднесені не всі, а лише будівельно - монтажні роботи з:
1) реконструкції приміщень цокольного поверху із влаштуванням торгових рядів та торгових секцій;
2) капітального ремонту кафе "Тернове поле" з переплануванням в межах існуючих приміщень цокольного поверху та влаштуванням додаткових залів для відвідувачів;
3) реконструкції фасадів будівлі головного корпусу, пов'язаної із заміною віконних та дверних заповнень на нові - з металопластикового профілю;
4) реконструкції приміщень першого поверху із влаштуванням торгових рядів та торгових секцій та із створенням зон торгівлі м'ясними виробами, молочними продуктами, продуктами бджільництва, рибною продукцією;
5) реконструкції будівлі в частині влаштування покрівлі шатрового даху з профнастилу.
Вирішуючи питання чи була створена позивачем за наслідками даних будівельно - монтажних робіт нова річ суд враховує наступне.
Відповідно до ДБН В.2.2-23:2009 "Будинки і споруди. Підприємства торгівлі" та Методичних рекомендацій щодо базових моделей ринків з продажу продовольчих та непродовольчих товарів, типи та величина підприємств роздрібної торгівлі для ринку і ринкового комплексу характеризуються розміром торговельної площі, цілорічної ринкової торгівлі та кількістю торгових місць.
Ринок - це суб'єкт господарювання, створений на відведеній за рішенням місцевого органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування земельній ділянці і зареєстрований в установленому порядку, функціональними обов'язками якого є надання послуг та створення для продавців і покупців належних умов у процесі купівлі-продажу за цінами, що складаються залежно від попиту та пропозицій (п.2 "Правил торгівлі на ринках, які затверджені Наказом Міністерства економіки та з питань Європейської інтеграції України, Міністерства внутрішніх справ, Державної податкової адміністрації , Державного комітету стандартизації, метрології та сертифікації України від 26.02.2002 року № 57/188/84/105, зареєстрованих в Міністерстві юстиції України від 22.03.2002 року за № 288/6576".
З точки зору законодавця, реконструкцією є перебудова існуючих об'єктів виробничого та цивільного призначення, пов'язана з удосконаленням виробництва, підвищенням його техніко-економічного рівня та якості вироблюваної продукції, поліпшенням умов експлуатації та проживання, якості послуг, зміною основних техніко-економічних показників (кількість продукції, потужність, функціональне призначення, геометричні розміри) (додаток Б до державних будівельних норм України "Склад, порядок розроблення, погодження та затвердження проектної документації для будівництва", ДБН А.2.2-3-2004, які затверджені наказом Держбуду України від 20.01.2004 року № 8.
Частина 1 ст. 322 Цивільного кодексу України зазначає, що переробкою є використання однієї речі (матеріалу), в результаті чого створюється нова річ. Таким чином, діючі нормативні акти під реконструкцією розуміють перебудову, тобто переробку речі, в результаті чого створюється нова річ.
Стаття 322 Цивільного кодексу України визначає переробку речі в якості підстави набуття права власності. Однією з умов набуття права власності на річ у результаті переробки є правомірність здійснення переробки чужої речі.
Таким чином, зважаючи на наведені законодавчі приписи та встановлені в процесі розгляду справи обставини, суд прийшов до висновку, що в результаті здійснених Орендарем за час оренди заходів, спрямованих на покращення фізичного (технічного) стану орендованого майна збільшено майбутні економічні вигоди від об'єкту, суттєво покращені його споживчі якості , внаслідок його перетворення у діючий ринковий комплекс, тобто у якісно нову річ.
А оскільки проведення кожної із реконструкцій було погоджене власником -відповідачем у справі, здійснивши за власні кошти поліпшення та реконструкцію нерухомого майна, ввівши в експлуатацію даний об'єкт, в результаті чого утворилася якісно інша, нова річ, позивач став співвласником даного об'єкта нерухомого майна в силу закону.
Із висновку експерта слідує, що питома вага частки орендаря TOB „Тернопільський міський ринок ЛТД" у визначеній ринковій вартості орендованого нерухомого майна - нежитлового приміщення загальною площею 5377,5 м по вул. Живова, 9 в м. Тернополі, з урахуванням невід'ємних поліпшень станом на 30.01.2010р. становить 25.2 %.
Відповідно до ст. 392 Цивільного кодексу України власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою.
Статтею 20 Господарського кодексу України встановлено, що права та законні інтереси суб'єктів господарювання захищаються шляхом: визнання наявності або відсутності прав, установлення, зміни і припинення господарських правовідносин, іншими способами, передбаченими законом.
Згідно із п. 1 ст. 16 Цивільного кодексу України способом захисту цивільних прав та інтересів в суді може бути визнання права.
За таких обставин, судом позовні вимоги господарського товариства щодо визнання його співвласником орендованого майна визнаються обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.
У відповідності до вимог ст. ст. 44 -49 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті державного мита та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу покладаються на відповідача.
На підставі наведеного, керуючись ст.ст. 1, 2, 32-34, 44-49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд,
1. Позов задовольнити.
2. Визнати за Товариством з обмеженою відповідальністю "Тернопільський міський ринок ЛТД" (вул. Живова, 9, м. Тернопіль, ідентифікаційний код 14029504) право власності на 252/1000 частини нежитлових приміщень (будівель) за адресою м. Тернопіль, вул. Живова, 9, загальною площею 5377.5 кв.м.
3. Стягнути з Тернопільської міської ради (вул. Листопадова, 5, м. Тернопіль, ідентифікаційний код 34334305) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Тернопільський міський ринок ЛТД" (вул. Живова, 9, м. Тернопіль, ідентифікаційний код 1402954) -25500 (двадцять п"ять тисяч п"ятсот ) грн.00 коп. сплаченого держмита та 236 (двісті тридцять шість) грн. 00 коп. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу. Видати наказ.
4. Замінити Департамент економіки, підприємництва та управління комунальним майном Тернопільської міської ради на його процесуального правонаступника - управління обліку та контролю за використанням комунального майна Тернопільської міської ради.
На рішення господарського суду, яке не набрало законної сили, сторони мають право подати апеляційну скаргу, протягом десяти днів з дня підписання рішення 08.07.2011 року через місцевий господарський суд.
Суддя О.В. Руденко