"20" липня 2011 р. Справа № 16/123пд(19/132пд)
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:
головуючогоКравчука Г.А.,
суддів:Мачульського Г.М.,
Уліцького А.М.
розглянувши касаційну скаргуЛуганської міської ради
на постановувід 11.04.11 Донецького апеляційного господарського суду
у справі№16/123пд(19/132пд)
господарського судуЛуганської області
за позовомЛуганської міської ради
доТовариства з обмеженою відповідальністю "Східні ресурси"
провнесення змін до договору оренди землі
за участю представників сторін
від позивача:у засідання не прибули
від відповідача:ОСОБА_1, дов.
Луганська міська рада звернулась до господарського суду Луганської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Східні ресурси" про внесення змін до укладеного між сторонами договору оренди земельної ділянки площею 0,9 га по вул. Комінтерну в м. Луганську від 21.02.07, зареєстрованого 27.03.07 за №040740200007.
Позов мотивовано посиланням на обставини внесення змін до ч.ч. 4, 5 ст. 21 Закону України "Про оренду землі" щодо мінімального розміру орендної плати за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, та необхідністю приведення спірного договору у відповідність з вказаними положеннями закону.
Відповідач проти позову заперечив, посилаючись на невірний розрахунок позивачем розміру річної орендної плати, недотримання позивачем встановленого законом порядку внесення змін до укладеного між сторонами договору оренди земельної ділянки, відсутність встановленого договором чи законом обов'язку позивача змінювати розміри орендної плати.
Справа розглядалась судами неодноразово. Постановою від 17.11.10 Вищий господарський суд України скасував судові рішення в справі, направивши її на новий розгляд до суду першої інстанції.
Рішенням від 10.02.11 господарського суду Луганської області (суддя Шеліхіна Р.М.), яке залишено без змін постановою від 11.04.11 Донецького апеляційного господарського суду (колегія суддів у складі: Величко Н.Л. -головуючий, Алєєва І.В., М'ясищев А.М.), позов задоволено частково: внесено зміни до п.п. 10, 12, 29.1 договору, а в решті позовні вимоги залишено без задоволення.
У частині відмови в позові судові рішення мотивовані тим, що позивач належним чином не обґрунтував встановлення річної орендної плати у розмірі 4,5% від нормативної грошової оцінки землі та не спростував той факт, що земельна ділянка не використовується як ділянка під збудованим та розміщеним готельним комплексом, рестораном, автозаправним комплексом, у зв'язку з чим відповідач не отримує прибутку від підприємницької діяльності. Також суди виходили з відсутності передбачених ч. 1 ст. 30 Закону України "Про оренду землі" та ст.ст. 651, 652 ЦК України підстав для внесення змін до спірного договору.
Ухвалою від 06.07.11 Вищий господарський суд України порушив касаційне провадження за касаційною скаргою Луганської міської ради, в якій заявлено вимоги про скасування вказаних судових рішень та задоволення позову новим рішенням.
Касаційна скарга мотивована посиланням на хибність висновків судів першої та апеляційної інстанцій щодо відсутності підстав для встановлення орендної плати в розмірі 4,5% від нормативної грошової оцінки землі з огляду на те, що відповідач не використовує земельну ділянку під збудованим та розміщеним готельним комплексом, рестораном, автозаправним комплексом та не отримує прибутку від підприємницької діяльності на наданій в оренду землі.
Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника відповідача, перевіривши матеріали справи, судова колегія вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково з наступних підстав.
Як встановлено судами першої та апеляційної інстанцій, на підставі рішення Луганської міської ради від 20.08.06 №8/85 зі змінами, внесеними до нього рішеннями Луганської міської ради від 24.10.06 №10/123 та від 31.10.07 №25/83, між Товариством з обмеженою відповідальністю "Східні ресурси" та Луганською міською радою укладено договір від 21.02.07, зареєстрований 27.03.07 за №040740200007, оренди земельної ділянки площею 0,9 га за адресою: м. Луганськ, вул. Комінтерна (виїзд з міста) під будівництво та розміщення готельного комплексу, ресторану, автостоянки та благоустрій прилеглої території строком на 49 років.
Згідно з п. 8 вищевказаного договору оренди земельної ділянки річна орендна плата встановлена в розмірі земельного податку (річного) у гривнях, збільшеного на коефіцієнт 2,5.
Відповідно до п. 14 договору на момент укладення договору розмір річної орендної плати згідно визначеної мети використання складає 43097,18 грн.
Пунктом 12 договору встановлено, що розмір орендної плати переглядається один раз на рік у разі зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції та в інших випадках, передбачених законом.
Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України" №309-VI від 03.06.08 внесені зміни до ч.ч. 4, 5 ст. 21 Закону України "Про оренду землі" (чинного на момент розгляду справи судом першої інстанції), згідно з якими річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення -розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю"; для інших категорій земель -трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим законом. Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може перевищувати 12 відсотків їх нормативної грошової оцінки. При цьому у разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлений більший розмір орендної плати, ніж зазначений у цій частині. Вказаний закон набрав чинності з моменту опублікування 04.06.08.
У зв'язку з такими обставинами позивач прийняв рішення №55/78 від 20.08.09 та запропонував відповідачу внести зміни до вищевказаного договору оренди згідно з проектом договору про внесення змін, який додається до вказаного рішення міської ради та є його невід'ємною частиною.
Посилаючись на обставини надіслання відповідачеві проекту договору про внесення змін до договору оренди землі, що підтверджується повідомленням про вручення поштового відправлення, та неотримання відповіді на цю пропозицію, Луганська міська рада звернулась до господарського суду з позовом у даній справі, заявивши вимоги про внесення наступних змін до договору оренди землі (з урахуванням уточнення):
1. викласти п. 8 розділу "Орендна плата" договору у новій редакції: "Річна орендна плата встановлюється у розмірі 4,5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що передана в оренду, у гривнях.";
2. змінити у п. 10 та п. 12 розділу "Орендна плата" договору слова "земельного податку" на слова "нормативної грошової оцінки земель м. Луганська".;
3. доповнити розділ "Орендна плата" після п. 12 новим пунктом 121 наступного змісту: "У разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки протягом терміну дії договору, пропорційно змінюється й розмір орендної плати без внесення відповідних змін у договір. Про зміну нормативної грошової оцінки земель м. Луганська орендодавець письмово повідомляє орендаря або робить про це оголошення в місцевому засобі масової інформації.";
4. змінити пп. 29.1 п. 29 розділу "Інші права та обов'язки сторін земельних відносин" на слова "Управління Луганської міської ради з питань земельних ресурсів або до іншого органу, уповноваженого Орендодавцем."
5. Датою внесення змін до вищевказаного договору вважати дату прийняття судом відповідного рішення, державну реєстрацію договору про внесення змін до договору оренди землі від 21.02.07 здійснити у порядку, встановленому законодавством.
Суди першої та апеляційної інстанцій задовольнили позовні вимоги в частині внесення змін до п.п. 10, 12, 29.1 договору. І в цій частині висновки судів сторонами не оскаржуються. У решті позовні вимоги залишено судами без задоволення, з чим не погодився позивач.
Відповідно до ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Аналогічне положення закріплено в ч. 1 ст. 188 ГК України.
Відповідно до ст.ст. 651, 652 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Зокрема, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; а також у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору.
Цивільний кодекс України у ч.ч. 1, 2 ст. 632 передбачає застосування у встановлених законом випадках цін (тарифів, ставок тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. При цьому зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.
Орендна плата за землю визначена у ч. 1 ст. 21 Закон України "Про оренду землі" як платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. В силу ч.ч. 2, 3 цієї норми розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Закону України "Про плату за землю"). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Відмовляючи в задоволенні позову в частині встановлення орендної плати в розмірі 4,5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (конкретна сума судами не з'ясована), суди першої та апеляційної інстанцій послались на положення ст. 58 Конституції України щодо дії нормативно-правових актів у часі, а відтак нерозповсюдження на правовідносини сторін, що виникли в 2006 році, внесених у 2008 році змін до законодавства.
Тобто суди всупереч вимогам ст. 11112 ГПК України залишили поза увагою висновок Вищого господарського суду України про те, що рада мала право вимагати від відповідача перегляду розміру орендної плати за спірним договором, у тому числі шляхом внесення відповідних змін до нього.
Судами не враховано, що вищевказані правові норми передбачають зміну умов договору за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у випадках, встановлених договором або законом, та при новому розгляді даної справи знову належним чином не дослідили наявність чи відсутність передбачених ст.ст. 651, 652 ЦК України підстав для внесення змін до спірного договору оренди з урахуванням його умов щодо перегляду розміру орендної плати, яка є регульованою ціною, а також ст.ст. 116, 121 Бюджетного кодексу України.
Зокрема, дійшовши висновку про відсутність підстав для застосування договірного коефіцієнту в розмірі 4,5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки через недоведеність факту використання відповідачем відповідної ділянки під збудованим та розміщеним готельним комплексом, рестораном, автозаправним комплексом та отримання прибутку від підприємницької діяльності на наданій в оренду земельній ділянці, суди першої та апеляційної інстанцій залишили поза увагою встановлену п. 1 спірного договору мету оренди.
Не з'ясувавши вимоги відповідних законодавчих норм, чинних на момент звернення з позовом у справі та на момент вирішення спору, та прийнятих радою рішень з приводу врегулювання розмірів орендної плати за землю, їх оскарження певними особами та чинність, суди не встановили наявність встановленої залежності застосування певного розміру орендної плати від факту виконання орендарем свого обов'язку з використання орендованої земельної ділянки відповідно до узгодженої сторонами мети оренди, а також отриманням у зв'язку з цим певного прибутку.
Однак вказані обставини є суттєвими для правильного вирішення даного спору щодо приведення договору оренди у відповідність до вимог чинного законодавства з урахуванням того, що предметом оренди є земельна ділянка комунальної форми власності, цінове регулювання якої здійснюється за домовленістю сторін, але з урахуванням встановлених спеціальним законом меж.
Зважаючи на викладене, судова колегія дійшла висновку про недотримання судами першої та апеляційної інстанцій при вирішенні спору в справі вимог ст.ст. 43, 47, 43, 84, 105, 11112 ГПК України щодо повного і всебічного встановлення усіх обставин справи, тому рішення і постанова підлягають скасуванню як такі, що не відповідають нормам матеріального та процесуального права.
Оскільки касаційна інстанція обмежена у праві оцінки доказів, наданих сторонами у справі, а право оцінки доказів належить до повноважень суду першої та апеляційної інстанцій з додержанням принципу рівності сторін у процесі, справа підлягає направленню на новий розгляд до суду першої інстанції для встановлення на підставі відповідних доказів усіх суттєвих обставин щодо наявності правових підстав для внесення відповідних змін до договорів згідно з вимогами законодавства, чинного на момент вирішення спору.
Керуючись ст.ст. 108, 1115, 1117, 1119-12 ГПК України, Вищий господарський суд України
1. Касаційну скаргу задовольнити частково.
2. Постанову Донецького апеляційного господарського суду від 11.04.11 та рішення господарського суду Луганської області від 10.02.11 у справі №16/123пд(19/132пд) скасувати, а справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.
Головуючий Г.Кравчук
Судді Г.Мачульський
А.Уліцький