"21" червня 2011 р. Справа № 11/457
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:
Плюшка І.А. -головуючого,
Самусенко С.С.,
Саранюка В.І.
розглянувши касаційну
скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Равіс"
на постанову Київського апеляційного господарського суду від 24 березня 2011 року
у справі № 11/457
господарського суду міста Києва
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Равіс"
до Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1
третьої особи без самостійних вимог щодо предмету
спору Товариства з обмеженою відповідальністю "Лізинг - Сервіс"
про переведення прав покупця за договором купівлі-продажу приміщення
за участю представників
позивача - Клюца С.О.
відповідача - ОСОБА_1, ОСОБА_2
третьої особи - ОСОБА_3
Дніпровська рада - Волтигіна А.П.
КМДА Левченко Д.В.
В листопаді 2010 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Равіс" звернулося до господарського суду із позовом до відповідачів, в якому просило перевести на нього права та обов'язки покупця за договором купівлі-продажу приміщення, укладеного за результатами аукціону між Дніпровською районною у місті Києві радою в особі Управління оренди та приватизації комунального майна виконавчого органу Дніпровської районної у м. Києві ради та фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1, посвідченого 09.09.2010 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_4.
Рішенням господарського суду міста Києва від 28 січня 2011 року (суддя Ю.М. Смирнова) у справі №11/457 позов задоволено.
Постановою Київського апеляційного господарського суду від 24 березня 2011 року (судді Корсак В.А., Нєсвєтова Н.М., Коршун Н.М.) рішення господарського суду міста Києва від 28 січня 2011 року у справі №11/457 скасовано, у позові відмовлено, а також вирішено питання про розподіл судових витрат.
Не погодившись з постановою Київського апеляційного господарського суду від 24 березня 2011 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Равіс" звернувся до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить вищезазначену скасувати постанову, а рішення господарського суду міста Києва від 28 січня 2011 року залишити в силі.
В обґрунтування своїх вимог скаржник посилається на те, що при винесенні постанови неправильно застосовані норми матеріального та процесуального права.
Колегія суддів, обговоривши доводи касаційної скарги, перевіривши матеріали справи, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування господарськими судами першої та апеляційної інстанцій норм процесуального права, вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.
Судами попередніх інстанцій встановлено, що 01 листопада 2007 року між Комунальним підприємством Дніпровського району міста Києва "Фінансово-розрахунковий центр "Дніпровський" (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Равіс" (орендар) укладено Договір № 41 оренди нерухомого майна -нежилого підвального приміщення площею 502,50 кв. м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.
03 грудня 2007 року між Комунальним підприємством Дніпровського району міста Києва "Фінансово-розрахунковий центр "Дніпровський" (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Равіс" (орендар) укладено Договір № 128 оренди нерухомого майна.
За умовами зазначеного Договору орендодавець на підставі рішення № 129 від 25 червня 2007 року та розпорядження № 645-р від 12 грудня 2007 року Дніпровської районної у місті Києві ради передав, а орендар прийняв у строкове платне користування нежиле приміщення на першому поверсі загальною площею 652,40 кв. м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 під розміщення сервісного центру по ремонту телерадіоапаратури та засобів мобільного зв'язку.
Згідно з п. 7.1 Договору цей Договір укладено строком на 2 роки 364 дні, що діє з 03 грудня 2007 року до 01 грудня 2010 року включно.
Судами встановлено, що 03 грудня 2007 року орендодавець передав, а орендар прийняв об'єкт оренди за Актом приймання-передачі в оренду нерухомого майна.
Спір між сторонами виник з приводу реалізації переважного права орендаря на купівлю об'єкту оренди за адресою АДРЕСА_1.
Господарський суд міста Києва, задовольняючи позов, виходив з того, що позивачу -Товариству з обмеженою відповідальністю "Равіс" як належному орендарю не пропонувалось приватизувати орендоване майно шляхом його викупу, а тому безпідставним було включення орендованого позивачем приміщення до переліку об'єктів комунальної власності, які підлягають приватизації способом продажу на аукціоні. Позивач має переважне право на придбання індивідуально визначеного майна, однак таке право було порушене шляхом прийняття рішення Дніпровською районною у місті Києві радою (рішення від 27 травня 2010 року № 464 про включення спірного приміщення до переліку об'єктів, що підлягають приватизації способом продажу на аукціоні).
Колегія суддів Вищого господарського суду України погоджується з висновком суду апеляційної інстанції про відмову у задоволенні позову, з огляду на наступне.
Частиною першою статті 289 ГК України встановлено, що орендар має право на викуп об'єкта оренди, якщо таке право передбачено договором оренди.
Згідно ч.9 ст. 17 Закону України “Про приватизацію державного майна”, орендар має право на викуп об'єкта оренди, якщо це було передбачено договором оренди, укладеним до набрання чинності Законом України "Про оренду державного майна".
Орендар здійснює викуп об'єкта оренди відповідно до законодавства та договору оренди. Умови викупу (ціна, порядок, строки, засоби платежу) визначаються в договорі оренди.
У відповідності до пункту 16 Роз'яснення Президії Вищого арбітражного суду України від 25 травня 2000 року № 02-5/237 "Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна", згідно якого господарським судам слід враховувати, що відповідно до статті 25 Закону “Про оренду державного та комунального майна” орендоване майно приватизується згідно з чинним законодавством, тобто оренду з викупом як спосіб приватизації Закон не передбачає, а отже, відсутнє і переважне право орендаря на викуп об'єкта оренди, за винятком тих випадків, коли право на викуп такого майна було передбачено договором оренди, укладеним до набрання чинності Законом у редакції від 14 березня 1995 року.
З огляду на вимоги чинного законодавства, що регламентує спірні правовідносини сторін, для проведення приватизації комунального майна шляхом викупу, таке право повинно бути передбачене договором оренди або майно, повинно бути включене до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу.
Судом апеляційної інстанції встановлено, що умовами укладеного між сторонами Договору оренди №128 від 03 грудня 2007 року право викупу орендарем об'єкта оренди передбачено не було.
Якщо договір оренди укладено після набрання чинності Законом України “Про оренду державного та комунального майна” або в договорі, укладеному до набрання ним чинності, не передбачено викуп об'єкта оренди, приватизація такого об'єкта здійснюється відповідно до чинного законодавства (п. 9.1. Інформаційного листа Вищого арбітражного суду України від 25 квітня 2001 року №01- 8/500 “Про деякі питання практики застосування у вирішенні спорів законодавства про приватизацію державного майна”).
На підставі рішення Дніпровської районної у місті Києві ради від 27 травня 2010 року № 464 "Про внесення змін до деяких рішень Дніпровської районної у місті Києві ради" спірне нежиле приміщення було включене до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом продажу на аукціоні.
В матеріалах справи відсутні докази щодо скасування чи визнання недійсним рішення Дніпровської районної у місті Києві ради від 27 травня 2010 року № 464.
06 вересня 2010 року в ході проведеного аукціону, нежиле приміщення по АДРЕСА_1 загальною площею 654,4 кв.м. було придбано ОСОБА_1, якою було запропоновано за об'єкт продажу 2 307 987,00 грн., без ПДВ.
За результатами проведеного аукціону, між Дніпровською районною у м. Києві радою в особі управління оренди та приватизації комунального майна виконавчого органу Дніпровської районної у м. Києві ради (продавець) та громадянкою ОСОБА_1 (покупець) укладено Договір купівлі-продажу приміщення шляхом продажу на аукціоні, який 09 вересня 2010 року посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_4.
Відповідно до предмету укладеного між сторонами договору купівлі-продажу продавець зобов'язався передати у власність покупця, шляхом продажу на аукціоні, нежилі приміщення з №1 по №21, вітрина (групи приміщень №200) загальною площею 654,40 кв.м., які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 (літера А), а покупець зобов'язався прийняти об'єкт приватизації, сплатити ціну у розмірі 2769584, 40 грн., з ПДВ та зареєструвати право власності об'єкта приватизації.
Згідно ст. 27 Закону України “Про приватизацію державного майна”, право власності на приватизований об'єкт переходить з моменту сплати повної вартості придбаного об'єкта приватизації.
Судом апеляційної інстанції встановлено, що покупцем ОСОБА_1 сплачено на користь Управління оренди та приватизації комунального майна виконавчого органу Дніпровської районної у місті Києві ради кошти у розмірі 2307987,00 грн., в якості оплати за купівлю нежитлового приміщення згідно договору від 09 вересня 2010 року, та 461 597, 40 грн. оплати ПДВ.
15 вересня 2010 року, на виконання правочину, продавець передав, а покупець прийняв об'єкт приватизації за Актом приймання-передачі нежилих приміщень.
Покупцем, ОСОБА_1 було зареєстровано право власності на об'єкт приватизації згідно вимог чинного законодавства, про що свідчить наявна копія витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно № 27485083 від 29 вересня 2010 року.
З огляду на викладене колегія суддів Вищого господарського суду України погоджується з висновком суду попередньої інстанції про не обґрунтованість доводів позивача щодо порушення його переважного права як належного орендаря на першочергове придбання об'єкту у відповідності до положень ч.2 ст.777 ЦК України.
Частина 2 ст. 777 ЦК України надає наймачеві переважне право придбати річ, що є об'єктом найму, за умов належного виконання своїх обов'язків за договором найму, в разі її продажу наймодавцем. Однак, як вірно зазначено судом апеляційної інстанції порядок реалізації цього права наймачем законом не визначений.
Переважне право на придбання речі в такому випадку наймач має, якщо він пропонує рівні з іншими особами умови. Якщо він пропонує умови гірші, ніж інші покупці, він втрачає таке право.
Переважне право наймача поширюється лише на випадки відчуження речі: на підставі договорів купівлі-продажу і не поширюється на інші випадки відчуження речі (внесення до статутного фонду юридичної особи, відчуження на підставі договорів міни, дарування тощо).
У статті не визначається порядок реалізації переважного права наймача на придбання речі у випадку її продажу. Тому такий порядок може бути встановлений сторонами в договорі.
Крім того, судом попередньої інстанції встановлено, що в договорі сторонами не було закріплено переважне право орендаря на придбання об'єкту у разі його продажу, та порядок реалізації такого права.
Цивільний кодекс України не визначає наслідків порушення переважного права наймача за договором найму на придбання речі у разі її продажу.
Статтею 53 Закону України “Про Державну програму приватизації” визначено, що у разі, якщо державний орган приватизації звертається до орендаря з пропозицією приватизувати орендоване майно, а орендар не погоджується на викуп такого майна, державний орган приватизації може запропонувати зазначене майно для продажу на конкурентних засадах.
Доводи позивача про те, що позивачу як чинному орендарю не пропонувалось приватизувати орендоване майно шляхом викупу, яке було неправомірно включено до переліку об'єктів комунальної власності, які підлягають приватизації способом продажу на аукціоні. Зазначене призвело до фактичного порушення переважного права позивача на придбання індивідуально визначеного майна є необґрунтованими, оскільки чинне законодавство, зокрема ст.53 Закону України “Про Державну програму приватизації” закріплює за органом приватизації відповідне право, а не обов'язок звернутися до орендаря з пропозицією приватизувати орендоване майно.
В цій статті також зазначається що продаж орендованих нежилих приміщень, будівель та споруд незалежно від відомчого підпорядкування здійснюється шляхом приватизації відповідно до законодавства України. Як було встановлено, продаж об'єкту здійснювався на підставі прийнятого рішення Дніпровської районної у місті Києві ради від 27 травня 2010 року № 464 шляхом проведення аукціону.
Також, судом апеляційної інстанції встановлено, що в матеріалах справи знаходяться листи №3-1088 від 23 червня 2010 року та №3-1121 від 23 червня 2010 року (т.2., а.с.22-27) отримані позивачем, зі змісту яких вбачається, що відповідач - Управління оренди та приватизації комунального майна виконавчого органу Дніпровської районної у місті Києві ради проінформував позивача - ТОВ “Равіс” про включення орендованого приміщення по АДРЕСА_1 (652,4 кв.м.) в Дніпровському районі міста Києва до переліку об'єктів комунальної власності територіальної громади Дніпровського району, що підлягають приватизації шляхом продажу на аукціоні.
Тому позивач як чинний орендар був повідомлений про включення спірного об'єкту комунальної власності до переліку об'єктів, які підлягають приватизації, та про проведення аукціону.
У матеріалах справи відсутні докази щодо визнання результатів аукціону недійсними чи визнання таким, що не відбувся. Об'ява про проведення аукціону була оприлюднена у газеті "Київська правда" № 86 (22576) від 03 серпня 2010 року, однак позивач з невідомих причин не скористався своїм правом на прийняття участі в аукціоні.
Враховуючи зазначене, позивач міг реалізувати свої права щодо придбання спірного об'єкту шляхом прийняття участі в аукціоні та запропонування конкурентної ціни за виставлений об'єкт, а тому відсутні підстави вважати, що позивач був обмежений у своїх правах.
Згідно правової позиції Конституційного Суду України, висловленої у рішенні від 01 липня 1998 року N 9-рп/98 у справі щодо приватизації державного майна, угоди приватизації, визнані “особливими договорами купівлі-продажу державного майна, на які поширюються також відповідні норми цивільного законодавства про угоди, якщо інше не випливає із законодавства про приватизацію”.
У відповідності до положень Постанови Кабінету Міністрів України "Про затвердження Порядку відчуження об'єктів державної власності" від 06 червня 2007 року № 803, аукціон визначено як спосіб продажу майна, за яким його власником стає покупець, що в ході торгів запропонував за нього найвищу ціну.
Продаж комунального майна шляхом проведення аукціону, за конкурсом, виключає можливість застосування переважного права наймача на придбання майна у разі його продажу зазначеним способом, що безпосередньо випливає із законодавства про приватизацію.
Отже, під час вирішення спору, судом апеляційної інстанції правильно встановлені усі обставини, що мають значення для справи, їм надана вірна юридична оцінка, норми права застосовані вірно, а доводи касаційної скарги не спростовують висновків суду.
За наведених вище обставин, Вищий господарський суд України не знайшов законних підстав для повного або часткового задоволення вимог касаційної скарги, а тому постанову слід залишити без змін, а касаційну скаргу - без задоволення.
На підставі наведеного вище і керуючись ст.ст. 111-5,111-7, 111-9, 111-10, 111-11 Господарського процесуального кодексу України,-
1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Равіс" залишити без задоволення.
2. Постанову Київського апеляційного господарського суду від 24 березня 2011 року зі справи № 11/457 залишити без змін.
Головуючий суддя І. А. Плюшко
Судді С. С. Самусенко
В. І. Саранюк