"11" травня 2011 р.Справа № 16-34/17-179-2011
Господарський суд Одеської області
У складі судді -Желєзної С.П.
Секретаря судових засідань -Скоробрух Т.В.
За участю представників сторін:
Від позивача: не з'явився
Від відповідача: не з'явився
Розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом фізичної особи - підприємця ОСОБА_2 до Одеської міської ради про розірвання договору оренди, -
Фізична особа -підприємець ОСОБА_2 (далі по тексту -ПП ОСОБА_2) звернувся до господарського суду Одеської області з позовними вимогами до Одеської міської ради про розірвання договору оренди землі від 26.12.2008р., зареєстрованого в реєстрі за №6088, укладеного між сторонами по справі. Свої вимоги позивач обґрунтовує важким фінансовим становищем та неспроможністю сплачувати орендні платежі за земельну ділянку площею 320 кв.м. оскільки являється інвалідом першої групи та потребує стороннього догляду.
У зв'язку із заявленим самовідводом іншим складом суду, ухвалою від 14.03.2011р. господарським судом Одеської області справу № 34 / 17 -179 -2011 було прийнято до свого провадження та присвоєно № 16 - 34 / 17 -179 -2011.
У судовому засіданні 04.04.2011р. позивачем була надана заява про уточнення позовних вимог, відповідно до якої підстави заявленого позову були обгрунтовані приписами ст..652 ЦК України.
Відповідачем правова позиція з приводу заявленого позову висловлена не була, на пропозицію суду вирішити питання мирним шляхом враховуючи фізичний стан орендаря, Одеська міська рада припинила свою участь у судових засіданнях при розгляді даної справи.
Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення позивача, суд встановив наступне.
26.12.2008р. між Одеською міською радою (Орендодавець) та ПП ОСОБА_2 (Орендар) було укладено договір оренди землі, відповідно до умов п.п. 1.1 якого Орендодавець передає, а Орендар - приймає у строкове платне користування земельні ділянки загальною площею 320 кв.м., що розташовані за адресою: АДРЕСА_2, для будівництва, експлуатації та обслуговування павільйону-магазину „Продтовари” та благоустрою прилеглої території. Згідно п. 3.1 договору оренди землі від 26.12.2008р. строк дії вказаної угоди був обумовлений сторонами на 15 (п'ятнадцять) років (у тому числі для будівництва, терміном на 1 рік).
Із пояснень позивача та матеріалів справи вбачається, що тривалий час та значні фінансові витрати були потрачені ПП ОСОБА_2 на розробку та виготовлення проектної документації павільйону-магазину та отримання дозвільних документів. На тривалість вирішення даних питань вплинули також і багаточисельні скарги мешканців прилеглих будинків. Відповідно до виготовленої проектної документації площа забудови павільйону-магазину встановлена в 56,2 кв.м. ПП ОСОБА_2 неодноразово звертався до Одеської міської ради з проханням внести зміни до договору оренди від 26.12.2008р. на предмет зменшення площі земельної ділянки у зв'язку з важким фінансовим становищем та незначною площею об'єкту забудови, однак, пропозиція позивача була залишена відповідачем без задоволення. На теперішній час позивач свої зобов'язання з оплати орендних платежів за договором оренди землі від 26.12.2008р. взагалі виконувати не в змозі, у зв'язку з край важким фінансовим становищем, що і змусило останнього звернутися до господарського суду Одеської області з позовними вимогами до Одеської міської ради про розірвання договору оренди землі від 26.12.2008р. з підстав істотної зміни обставин, передбачених ст.. 652 ЦК України.
Згідно ст. 1 Закону України “Про оренду землі” від 06.10.1998р. №161-ХIV (з наступними змінами та доповненнями) оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
В свою чергу, у відповідності до ст. 13 Закону України “Про оренду землі” від 06.10.1998р. №161-ХIV (з наступними змінами та доповненнями) договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації (ст. 18 Закону).
Згідно ч. 1, 2 ст. 21 Закону України “Про оренду землі” від 06.10.1998р. №161-ХIV (з наступними змінами та доповненнями) орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Закону України "Про плату за землю").
Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, справляється виключно у грошовій формі. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи (ч. 3, 4 ст. 22 Закону).
Відповідно до п. 4.1. договору оренди землі від 26.12.2008р. розмір орендної плати встановлюється у розмірі 10 % від нормативної грошової оцінки, що складає на період будівництва 3 494,87 грн. на період експлуатації 18.546,76 грн. на рік. Умовами п.3.1. договору строк будівництва визначений сторонами в один рік, що свідчить про необхідність здійснення ПП ОСОБА_2 орендних платежів у розмірі, передбаченому на період експлуатації у сумі 18.546,76 грн. на рік.
Згідно медичних документів, які були надані позивачем та долучені до матеріалів справи, ПП ОСОБА_2 є інвалідом першої групи та потребує стороннього догляду.
В свою чергу, аналізуючи позовні вимоги ПП ОСОБА_2 про розірвання договору оренди землі від 26.12.2008р. слід звернутися до приписів ст.ст. 651, 652 ЦК України, на застосуванні яких наполягає позивач.
Відповідно до ст.. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. При цьому, істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
За змістом ст.. 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
Крім того, відповідно до ч. 2 ст. 652 ЦК України якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
Виходячи з наведених приписів статті 652 ЦК України для встановлення істотної зміни обставин, яка спричиняє розірвання договору, необхідно встановити існування сукупності умов, з якими закон пов'язує можливість задоволення таких вимог, при цьому відсутність хоча б однієї з зазначених умов виключає можливість задоволення позову про розірвання договору на цій підставі.
Звертаючись до матеріалів справи та доводів сторін, суд вважає за необхідне зазначити наступне. В обґрунтування наведених вимог ПП ОСОБА_2 посилається на тривалість, на протязі декількох років, розробки та виготовлення проектної документації павільйону-магазину та отримання дозвільних документів; на багаточисельні скарги мешканців прилеглих будинків, які також вплинули на тривалість вирішення даних питань; на встановлену по факту виготовлення проектної документації площі забудови павільйону-магазину 56,2 кв.м.; а також значним погіршенням фінансового становища.
Вказані обставини позивач вважає істотними та вирішальними як для укладення договору оренди землі від 26.12.2008р., так і для його виконання, оскільки пенсія за інвалідністю складає 724 грн. на місяць, в той час як орендна плата за договором оренди землі складає 18.546,76 грн. на рік,
При укладенні договору на даних умовах сторони виходили зі достатньо швидкого будівництва павільйону-магазину та отримання підприємцем відповідного прибутку однак, викладені вище обставини призвели до припинення фінансових ресурсів орендаря та неможливості початку будівництва взагалі. В свою чергу, обізнаність про можливе настання викладених вище обставин стало би вирішальною умовою для прийняття позивачем рішення про відмову від укладення договору на тих умовах, на яких він був укладений.
З огляду на викладену позицію ПП ОСОБА_2, суд вважає за необхідне дослідити наявність умов, визначених приписами статті 652 ЦК України, для встановлення істотної зміни обставин, яка спричиняє розірвання договору.
Так, першою умовою є ті обставини, що в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане. У відповідності з даною умовою, події, що викликали ускладнення у виконанні договору, повинні мати місце або стати відомими сторонам після укладення договору. Названа умова є відсутньою якщо буде встановлено, що заінтересована у розірванні або зміні договору сторона, знала про ці події і могла прийняти їх до уваги у момент укладення договору, а не легковажно ігнорувати їх. В свою чергу, за поясненнями позивача, на час укладення договору оренди землі від 26.12.2008р. сторони виходили з можливості забудови майже всієї наданої в оренду ділянки та одного року будівництва.
З огляду на викладене, суд доходить висновку, що в момент укладення договору оренди землі від 26.12.2008р. сторони виходили з інших обставин, що стосуються як площі об'єкту забудови так і строків будівництва.
Другою умовою є те, що зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися. В даному випадку багаточисельні скарги мешканців прилеглих будинків, які привели до значного зменшення площі об'єкту забудови та тривалість виготовлення відповідними органами місцевої влади проектної документації та дозвільних документів не можуть бути усунені позивачем при всій його турботливості та обачності, оскільки ці причини не залежать від його волі, а пов'язані з об'єктивними змінами ситуації.
Третьою умовою є те, що виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Як вбачається з матеріалів справи, подальше виконання позивачем договору оренди землі від 26.12.2008р. в умовах відсутності можливості здійснити будівництво призведе до явного порушення співвідношення майнових інтересів сторін і позбавляє позивача того, на що він розраховував при укладенні договору, оскільки в результаті відсутності будь-якої підприємницької діяльності в зв'язку з неможливістю її здійснення через значні фінансові втрати на протязі декількох років на розробку та виготовлення проектної документації павільйону-магазину та отримання дозвільних документів значно перевищують розмір витрат, на які позивач розраховував при укладенні договору оренди землі від 26.12.2008р.. Більш того, з грудня 2009 року закінчився термін, встановлений договором для здійснення будівництва на орендовані земельній ділянці, що свідчить про виникнення зобов'язань позивача навіть при відсутності збудованого об'єкту сплачувати орендну плату у розмірі 18.546,76 грн. на рік, встановленому п.3.1. договору.
З огляду на викладене, суд вважає обґрунтованими та правомірними доводи позивача про те, що подальше виконання вказаного договору порушує співвідношення майнових інтересів сторін та призводить до порушення одного з основних принципів цивільно-правових відносин, закріплених в статтях 3 та 509 ЦК України -принципу справедливості.
Четвертою умовою є те, що із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона. Виходячи із змісту названої умови, випадки ускладнення у виконанні договору не можуть мати місця, якщо потерпіла сторона прийняла на себе ризик зміни обставин. Прийняття на себе ризику зміни обставин не обов'язково повинно бути прямо відображено у договорі, такий висновок може слідувати із самого характеру та змісту зобов'язання. Але в даному випадку ані із суті договору, ані зі змісту зобов'язання, ані зі звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик тривалості розробки та виготовлення проектної документації павільйону-магазину та отримання дозвільних документів, а також зміні площі об'єкту забудови несе ПП ОСОБА_2
З урахуванням викладеного, суд доходить висновку, що тривалість розробки та виготовлення проектної документації павільйону-магазину та отримання дозвільних документів, а також зміна площі об'єкту забудови, внаслідок чого значно збільшилися витрати ПП ОСОБА_2, в даному випадку слід кваліфікувати як істотну зміну обставин в розумінні статті 652 ЦК України. Можливість розірвання договору у зв'язку з істотною зміною обставин підтверджується і судовою практикою, в якій знайшло своє відображення застосування приписів статті 652 ЦК України, а саме: постановою Вищого господарського суду України від 23.11.2006р. по справі № 2/241, постановою Вищого господарського суду України від 01.02.2007р. по справі № 10/237-06, постановою Верховного Суду України від 17.06.2008р. по справі № 8/32.
За змістом частини 2 статті 652 ЦК України якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони.
З огляду на викладене, суд доходить висновку про правомірність та обґрунтованість позовних вимог ПП ОСОБА_2 про розірвання договору оренди землі від 26.12.2008р., у зв'язку з істотною зміною обставин відповідно до вимог статті 652 ЦК України.
В свою чергу, відповідно до ст. 653 ЦК України якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили. У разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються.
Виходячи з принципів справедливості та розумності, як основних засад цивільного законодавства України, суд вважає за необхідне звернути увагу Одеської міської ради на ті обставини, що ПП ОСОБА_2 є інвалідом першої групи згідно свідоцтва серії АА №494632 та потребує стороннього догляду.
Підсумовуючи наведене, суд оцінює позовні вимоги ПП ОСОБА_2 обґрунтованими та доведеними, у зв'язку з чим позов підлягає задоволенню.
Судові витрати по держмиту, витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу слід віднести на рахунок відповідача згідно зі ст.ст. 44, 49 ГПК України.
Керуючись ст.ст. 3, 509, 651, 652, 653 ЦК України, ст. ст. 32, 33, 44, 49, 82-85 ГПК України, суд, -
1. Позов задовольнити.
2. Розірвати договір оренди землі від 26.12.2008р., укладений між фізичною особою -підприємцем ОСОБА_2 та Одеською міською радою, зареєстрований в реєстрі за №6088.
3. Стягнути з Одеської міської ради /65004, м. Одеса, Думська площа 1, код ЄДРПОУ 26597691/ на користь фізичної особи -підприємця ОСОБА_2 /65111, АДРЕСА_1/ витрати по оплаті державного мита у розмірі 85 грн. /вісімдесят п'ять грн../ та витрати на ІТЗ судового процесу у розмірі 236 грн. /двісті тридцять шість грн../.
Рішення набирає законної сили в порядку, передбаченому ст. 85 ГПК
України.
Наказ видати після набрання рішенням законної сили.
Відповідно до ст. ст. 91, 93 ГПК України сторони у справі, прокурор, треті особи, особи, які не брали участь у справі, якщо господарський суд вирішив питання про їх права та обов'язки, мають право подати апеляційну скаргу на рішення місцевого господарського суду, яке не набрало законної сили. Апеляційна скарга подається на рішення місцевого господарського суду протягом десяти днів з дня його оголошення місцевим господарським судом. У разі якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину рішення, зазначений строк обчислюється з дня підписання рішення, оформленого відповідно до статті 84 цього Кодексу.
Повний текст рішення складений 19.05.2011р.
Суддя Желєзна С.П.