Іменем України
19 травня 2011 року справа № 5020-4/017
За позовом Фороської селищної ради (вул. Космонавтів, 3, смт. Форос, м .Ялта, АР Крим, 98690)
до Товариства з обмеженою відповідальністю “Югсевморсервіс” (вул. Героїв Севастополя, 13, м. Севастополь, 99001)
про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок і зобов'язання сплатити суму заборгованості
Суддя Погребняк О.С.
За участю представників сторін:
позивача: ОСОБА_1. -представник, довіреність № 650/02-12 від 16.05.2011;
відповідача: ОСОБА_2. -представник, довіреність б/н від 12.01.2011;
суть спору:
Фороська селищна рада звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю “Югсевморсервіс” про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок і зобов'язання сплатити заборгованість.
Позовні вимоги мотивовані тим, що 25.06.2007 між сторонами у справі укладено договори оренди земельних ділянок № 6 та № 7, а 09.12.2008 також укладені договори № 11-18, відповідно до яких Товариству з обмеженою відповідальністю “Югсевморсервіс” передано у тимчасове платне користування земельні ділянки, розташовані за адресою: АР Крим, м.Ялта, смт.Санаторне.
Позивач зазначає, що 29.05.2009 Фороською селищною радою прийнято рішення № 02 «Про затвердження коректування нормативної грошової оцінки земель Фороської селищної ради», а 07.05.2009 здійснено публікацію вказаного рішення в «Кримській газеті». На думку позивача, орендна плата по укладених договорах оренди земельних ділянок має сплачуватись з урахуванням нової затвердженої нормативної грошової оцінки земель, у зв'язку з чим, просить суд зобов'язати відповідача внести зміни до договорів оренди № 6, 7 від 25.06.2007 та № № 11-18 від 09.12.2008 та здійснити оплату заборгованості по орендній платі згідно нових розрахунків -в сумі 1101666,00 грн.
В якості правового обґрунтування позовних вимог Фороська селищна рада посилається на статті 5, 13, 15, 18, 23 Закону України «Про оцінку земель».
Ухвалою господарського суду міста Севастополя від 14.01.2010 позов прийнято до провадження та порушено провадження у справі.
Ухвалою суду від 16.02.2010 провадження у справі № 5020-4/017 було зупинено до розгляду Ялтинським міським судом АР Крим справи № 2-а-991-2010 за адміністративним позовом ТОВ “Югсевморсервіс” до Фороської селищної ради про визнання недійсним рішення Фороської селищної ради від 29.05.2009 № 2 «Про затвердження коригування нормативної грошової оцінки земель Фороської селищної ради».
Ухвалою суду від 07.04.2011 провадження у даній справі було поновлено у зв'язку з набранням законної сили постанови Ялтинського міського суду АР Крим від 17.02.2010 про відмову у задоволенні адміністративного позову ТОВ “Югсевморсервіс”.
05.05.2011 Фороською селищною радою було подано уточнення позовних вимог, в яких позивач просив суд прийняти рішення про зміну умов договорів оренди та зобов'язання здійснити оплату заборгованості в сумі 4189372,29 грн., яка виникла внаслідок не сплати відповідачем орендної плати згідно розрахунків з урахуванням нової грошової оцінки земель (а.с.16-20).
У ході розгляду справи представник відповідача, в порядку статті 59 Господарського процесуального кодексу України, надав відзив на позовну заяву, в якому з доводами позовної заяви не погоджується та просить у задоволенні позову Фороської селищної ради відмовити.
Доводи відповідача, викладені у відзиві на позов та відзиві на уточнення позовних вимог, полягають в тому, що при укладенні договорів оренди сторонами було погоджено всі суттєві умови договорів, при тому, що правові підстави для внесення змін в договори оренди відстуні, а затвердження нової нормативної грошової оцінки землі не являється такою підставою.
Також відповідач зазначає, що збоку Фороської селищної ради на його адресу пропозиції про внесення змін в договори оренди тазом з проектом додаткових угод до договорів не надсилались, що являється порушенням встановленого статтею 188 Господарського кодексу України порядку внесення змін в договори (том 2 а.с.114-117, том 3 а.с.67-69).
Представникам сторін у судових засіданнях були роз'яснені їх процесуальні права і обов'язки, передбачені статтями 20, 22, 78 Господарського процесуального кодексу України.
Розглянувши матеріали справи, суд
встановив:
25.06.2007 між Фороською селищною радою -Орендодавець, та Товариством з обмеженою відповідальністю “Югсевморсервіс” -Орендар, було укладено договір № 6 оренди земельних ділянок, відповідно до пункту 1 якого Орендодавець надає, а Орендар приймає у строкове платне користування земельні ділянки, розташовані за адресою: АР Крим, м.Ялта, с.Санаторне, вул. Південна для будівництва і обслуговування дитячих оздоровчих таборів, пансіонату санаторного типу на 500 місць, котеджів для сімейного відпочинку, готелю (том 1 а.с.12-18).
Відповідно до пункту 2 договору, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 35 га із земель рекреаційного призначення Фороської селищної ради.
Пунктом 3 вказаного договору встановлено, що зазначені в пункті 2 даного договору земельні ділянки виділені в натурі (на місцевості) у встановленому законом порядку і відображені на планах-схемах земельних ділянок, які є невід'ємною частиною даного Договору.
Відповідно до пункту 7 договору № 6 від 25.06.2007, нормативна грошова оцінка земельних ділянок у відповідності з випискою з технічної документації про визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки від 21.06.2007, виданої Ялтинським міським управлінням земельних ресурсів, складає 67885771,33 грн.
Пунктом 9 договору встановлено строк його дії -49 років від дати підписання його сторонами та державної реєстрації.
Згідно з пунктом 10 договору, орендна плата у відповідності з розрахунком орендної плати за землю, розташованої в селищі Санаторне, вулиця Південна, здійсненим Фороською селищною радою, складає в рік на період будівництва, але не більше трьої років, 1131468,81 грн. та після введення в експлуатацію -1237978,28 грн. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі щомісячно у строк до 30 числа місяця, настуного за звітним, рівними частками в сумі 94289,07 грн. на період будівництва та 103164,85 грн. на розрахунковий рахунок № 33211812700046 в банку ГУ КГУ в АР Крим м.Сімферополь, МФО 824026, ОКПО 34740850 місцевого бюджету Фороської селищної ради, код платежу 13050200.
25.06.2007 між Фороською селищною радою -Орендодавець, та Товариством з обмеженою відповідальністю “Югсевморсервіс” -Орендар, також було укладено договір № 7 оренди земельної ділянки, відповідно до пункту 1 якого Орендодавець надає, а Орендар приймає у строкове платне користування земельні ділянки, розташовані за адресою: АР Крим, м.Ялта, с.Санаторне, вул. Південна для обслуговування берегової і пляжної смуги (том 1 а.с.34-40).
Відповідно до пункту 2 договору, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 1,1 га із земель загального користування Фороської селищної ради.
Пунктом 3 вказаного договору встановлено, що зазначені в пункті 2 даного договору земельні ділянки виділені в натурі (на місцевості) у встановленому законом порядку і відображені на планах-схемах земельних ділянок, які є невід'ємною частиною даного Договору.
Відповідно до пункту 7 договору № 7 від 25.06.2007, нормативна грошова оцінка земельних ділянок у відповідності з випискою з технічної документації про визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки від 21.06.2007, виданої Ялтинським міським управлінням земельних ресурсів, складає 1577707,60 грн.
Пунктом 9 договору встановлено строк його дії -10 років від дати підписання його сторонами та державної реєстрації.
Згідно з пунктом 10 договору, орендна плата у відповідності з розрахунком орендної плати за землю, розташованої в селищі Санаторне, вулиця Південна, здійсненим Фороською селищною радою, складає в рік 26293,67 грн.
09.12.2008 між Фороською селищною радою -Орендодавець, та Товариством з обмеженою відповідальністю “Югсевморсервіс” -Орендар, були укладені договори № 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17 та № 18 оренди земельних ділянок, відповідно до пунктів 1 яких Орендодавець надає, а Орендар приймає у строкове платне користування земельні ділянки площами 0,0622 га, 0,0127 га, 0,0179 га, 0,5797 га0,0242 га, 0,0293 га, 0,2938 га та 5,1573 га розташовані за адресою: АР Крим, м.Ялта, с.Санаторне, вул. Південна для будівництва і обслуговування дитячих оздоровчих таборів, пансіонатів санаторного типу, котеджів для сімейного відпочинку, готелю (том 1 а.с.49-144, том 2 а.с.2-32).
Пунктами 3 вказаних договорів встановлено, що зазначені в пунктах 2 даних договорів земельні ділянки виділені в натурі (на місцевості) у встановленому законом порядку і відображені на планах-схемах земельних ділянок, які є невід'ємною частиною даних Договорів.
Пунктами 7 договорів № № 11-18 від 09.12.2008 встановлена нормативна грошова оцінка земельних ділянок (окремо по кожному договору) у відповідності з випискою з технічної документації про визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки від 08.12.2008, виданої Ялтинським міським управлінням земельних ресурсів.
Пунктами 9 договорів встановлено строк їх дії -49 років від дати підписання його сторонами та державної реєстрації.
Згідно з пунктами 11 договорів № № 11-18, орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі в розмірі, визначеному кожним договором оренди окремо, та складає єдиний по всіх договорах розмір відсотку - 3,36 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
29.05.2009 Фороською селищною радою прийнято рішення № 02 «Про затвердження коректування нормативної грошової оцінки земель Фороської селищної ради», затверджено коректування нормативної грошової оцінки земель Фороської селищної ради станом на 01.01.2008, пунктом 2 рішення вирішено здійснювати збирання земельного податку та орендної плати за землю на території Фороської селищної ради у ставках, визначених даним коректуванням нормативної грошової оцінки земель, починаючи з 07 червня 2009 року (том . а.с.34).
07.05.2009 здійснено публікацію вказаного рішення в «Кримській газеті»(том 2 а.с.35-37).
26.06.2009 Фороською селищною радою на адресу ТОВ “Югсевморсервіс” було направлено лист № 795/02-12 «Про зміну грошових ставок по оплаті за орендовані земельні ділянки та номерів економічних зон», яким позивач направив на адресу відповідача розрахунки орендної плати у зв'язку з коректуванням нормативної грошової оцінки землі та повідомлення про зміну орендної ставки з 07.06.2009 (том 2 а.с.42).
Листом від 14.07.2009 ТОВ “Югсевморсервіс” надіслало на адресу Фороської селищної ради відповідь, в якій висловлювало неподженість з необхідністю застосування нових розрахунків орендної плати, посилаючись при цьому на те, що орендна плата встановлена в договорах оренди за згодою сторін та на відсутність правових підстав для її зміни (том 2 а.с.43-46).
Листами від 27.07.2009 № 934/02-12 та від 25.08.2009 № 1082/02-12 Фороська селищна рада також направляла на адресу ТОВ “Югсевморсервіс” нові розрахунки орендної плати з урахуванням коректування нормативної грошової оцінки землі, посилаючись на законодавче закріплення необхідності проведення нової грошової оцінки землі та необхідність оплати орендної плати за новими розрахунками (том 2 а.с.47-50).
Також листом від 24.11.2009 № 1403/02-12 Фороська селищна рада звернулась до ТОВ “Югсевморсервіс” з пропозицією направити свого представника для підписання додаткової угоди до договорів оренди земельних ділянок (том 2 а.с.53).
Листом від 15.12.2009 ТОВ “Югсевморсервіс” повторно звернуло увагу Фороської селищної ради на той факт, що на адресу ТОВ “Югсевморсервіс” проекти додаткових угод до договорів оренди земельних ділянок так і не направлені та посилається на встановлений законом порядок внесення змін в договір, передбачений статтями 179-181, 184, 188 Господарського кодексу України, статтею 654 Цивільного кодексу України та статтею 30 Закону України «Про оренду землі»(том 2 а.с.54)
Фороська селищна рада звернулася до суду з позовом до ТОВ “Югсевморсервіс” про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок і зобов'язання сплатити заборгованість, яка складає різницю між оплатою орендної плати за первісними розрахунками орендної плати та розрахунками, здійсненими на підставі нової грошової оцінки землі.
Розглянувши матеріали справи, дослідивши обставини справи, вислухавши пояснення присутніх у судовому засіданні представників сторін, суд приходить до висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог виходячи з наступного.
На спірні орендні правовідносини, пов'язані з встановленням підстав для зміни орендної плати за земельну ділянку, яка перебуває у комунальній власності, поширюється дія статей 15, 23, 30 Закону України "Про оренду землі".
Згідно зі статтею 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Як встановлено судом, відповідно до пунктів 13 укладених між сторонами договорів оренди земельної ділянки від 25.06.2007 № 6 та № 7 та пунктів 14 договорів оренди землі № № 11-18 від 09.12.2008, розмір орендної плати переглядається щорічно у випадках: зміни умов господарювання, передбачених договорами; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджується документами; в інших випадках, передбачених законодавством України.
Суд жодним чином не ставить під сумнів положення статей 5, 11, 15, 18 Закону України «Про оцінку земель», на які йдеться посилання в позові в якості його правового обґрунтування, стосовно значення нормативної грошової оцінки землі, необхідності її проведення для визначення орендної плати, необхідності її проведення не рідше 5-7 років для земельних ділянок, розташованих в межах населених пунктів, а також жодним чином не ставить під сумнів повноваження селищної ради щодо затвердження нормативної грошової оцінки землі.
Однак, суд вважає за необхідне звернути увагу, що нормами чинного законодавства та договорами оренди не передбачена така підстава для перегляду орендної плати за землю як зміна грошової оцінки землі.
Суд вважає за необхідне зазначити, що відповідно до статті 24 Закону України "Про плату за землю" грошова оцінка землі застосовується для економічного регулювання земельних відносин при укладанні цивільно-правових угод, передбачених законодавством України.
Тобто, грошова оцінка землі передує укладенню цивільно-правових угод, в тому числі договорів оренди землі, а тому наявне встановлення Фороською селищною радою нової грошової оцінки земель породжує правові наслідки стосовно договорів оренди землі, укладених після 29.05.2009 року, та не є обов'язковою підставою для внесення до укладених з відповідачем договорів оренди земельних ділянок змін в частині розміру орендної плати.
Для сторін за даними договорами залишається незмінною та чинною нормативна грошова оцінка орендованої земельної ділянки, яка зазначена в пунктах 7 договорів оренди № 6, 7 та № №.11-18.
Крім того, згідно з частиною 1 статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.
Отже, нормативна грошова оцінка землі не входить до переліку істотних умов договору оренди землі, які можуть змінюватися сторонами та потягнути зміну інших істотних умов, зокрема, орендної плати (наведена правова позиція підтверджується судовою практикою, викладеною, зокрема, в постанові Вищого господарського суду України від 17.06.2008 у справі № 2-5/9945-2007).
При цьому, суд не може погодитись з посиланнями позивача на пункти 13 та 14 договорів оренди, які визначають зміну тарифів, як підставу для перегляду розміру орендної плати. Позивач в даному випадку трактує поняття «тариф», як ставку, яка розраховується на підставі нормативної грошової оцінки землі.
Однак, орендна плата по договорах № 6 та № 7 визначається згідно з доданими до договорів розрахунками орендної плати виходячи безпосередньо з нормативної грошової оцінки землі (том 1 а.с.32, 48), а по договорах № № 11-18, орендна плата вноситься в розмірі, визначеному виходячи з відсотку (3,36 %) від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Жодної прив'язки під час розрахунку орендної плати до будь-яких тарифів умови договору не містять, а сама нормативна грошова оцінка землі не являється тарифом.
Наведені вище обставини свідчать про безпідставність позовних вимог.
Крім того, суд вважає за необхідне завернути увагу на статтю 188 Господарського кодексу України, якою встановлено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.
Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.
Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.
У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Згідно зі статтею 21 Закону України «Про оренду землі», розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.
Частина 1 статті 15 Закону України "Про оренду землі" передбачає орендну плату в якості істотної умови договору оренди землі.
Таким чином, підставою для оплати орендної плати за новими розрахунками є обов'язкове внесення змін в чинний договір в частині розміру орендної плати.
Стаття 654 Цивільного кодексу України встановлює, що зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.
Судом встановлено, що Фороською селищною радою на адресу відповідача неодноразово надсилались нові розрахунки орендної плати, здійснені на підставі нової грошової оцінки землі, однак докази надсилання пропозиції про внесення змін в чинні договори оренди з одночасним надсиланням проекту додатких угод до договорів суду не представлено.
Саме про ненадсилання на адресу відповідача проектів додаткових угод до договорів оренди зазначало ТОВ “Югсевморсервіс” в листі від 16.12.2009 № 304-862, адресованого Фороській селищній раді.
У зв'язку з викладеним, суд також приходить до висновку про недотримання позивачем встановленого законом порядку внесення змін в чинні договори оренди землі та відсутність, таким чином, порушеного права.
На підставі викладеного, керуючись статтями 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд
вирішив:
У задоволенні позову відмовити.
Суддя підпис Погребняк О.С.
Рішення оформлено згідно з вимогами
ст. 84 ГПК України та підписано 20.05.2011