"15" березня 2011 р.
Справа № 12/156-10-4524
Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
Головуючого судді: Савицького Я.Ф.
Суддів: Журавльова О.О.,
Лавренюк О.Т.
(Склад колегії визначений розпорядженням голови суду від 14.03.2011р. за № 200)
при секретарі судового засідання Бахчеван Х.М.
за участю представників сторін в судовому засіданні від 15.03.2011р.:
від позивача: Тищенко Ю.С., довіреність від 05.01.2011р. №012/02;
від відповідача: Кузнєцов Г.О., доручення від 12.01.2011р.;
від третіх осіб: Регіональне відділення ФДМУ по Одеській області -Реуцой О.С., довіреність №12 від 25.01.2011р.;
КРУ в Одеський області -Санжарук О.О., довіреність №71 від 27.12.2010р.;
від прокуратури: Соломко О.Б., посвідчення №31 від 10.02.2011р.;
Розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційні скарги Контрольно-ревізійного управління в Одеській області та Державного підприємства «Чорноморсько-Азовське виробничо-експлуатаційне Управління морських шляхів»
на рішення господарського суду Одеської області
від 15 грудня 2010 року
по справі №12/156-10-4524
за позовом Державного підприємства «Чорноморсько-Азовське виробничо-експлуатаційне Управління морських шляхів»
за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській області
Контрольно-ревізійного управління в Одеській області
до відповідача: Закритого акціонерного товариства «Наталка-Маркет»
за участю Чорноморського транспортного прокурора
про зміну умов договору
Сторони належним чином повідомлені про час і місце засідання суду.
Повна фіксація судового процесу здійснювалась згідно ст. 129 Конституції України та ст. 4-4 Господарського процесуального кодексу України.
Відповідно до ст. 77 Господарського процесуального кодексу України розгляд апеляційної скарги відкладався на 03.03.2011р. та 15.03.2011р..
В судовому засіданні 15.03.2011р. відповідно до ст. 85 Господарського процесуального кодексу України проголошено вступну та резолютивну частини постанови.
Рішенням господарського суду Одеської області від 15.12.2010р. по справі №12/156-10-4524 відмовлено у задоволенні позову ДП «Чорноморсько-Азовське виробничо-експлуатаційне Управління морських шляхів»за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській області, Контрольно-ревізійного управління в Одеській області до ЗАТ «Наталка-Маркет»за участю Чорноморського транспортного прокурора про зміну умов договору, посилаючись на те, що 02.08.2000р. між ДП «Управління «Чоразморшлях»(орендодавець) та ЗАТ «Наталка-Маркет»(орендар) був укладений договір оренди державного нерухомого майна, за яким орендодавцем передано, а орендарем прийнято у строкове платне користування нерухоме майно - нежитлові приміщення (з урахуванням гаражу та сходових клітин), загальною площею 1219,4м2, територіально розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Ісхака Рабіна, 7а, що знаходиться на балансі позивача, вартість якого визначена згідно з актом оцінки вартості майна та складає 504905 грн., з метою використання для організації (розташування) здійснення торгівлі продовольчими товарами (крім товарів підакцизної групи). 14.10.2004р. сторони уклали додаткову угоду №1 до договору оренди державного нерухомого майна від 02.08.2000р., якою погодилися внести зміни у деякі положення договору щодо розміру орендної плати, а саме: змінити ч. 1. п. 3.1. договору в частині розміру орендної плати за рік та визначити суму орендної плати за користування нежилими приміщеннями за рік в розмірі 49488,84 грн.; змінити ч. 2 п. 3.1. договору та читати його в наступній редакції: «орендна плата за базовий місяць оренди складала 4124,07 грн. в місяць в т.ч. ПДВ -687,35 грн., розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом корегування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць». Рішенням господарського суду Одеської області по справі № 30/152-05-4951 від 20.07.2005р., залишеним в силі постановою Одеського апеляційного господарського суду від 18.10.2005р., у задоволені позовних вимог ДП «Управління «Чоразморшлях»до ЗАТ «Наталка-Маркет»про розірвання договору відмовлено повністю, при розгляді справи № 30/152-05-4951 господарським судом Одеської області було встановлено наступне: у зв'язку із тим, що на момент передачі орендованих приміщень в оренду, вони не відповідали вимогам, що пред'являються для розміщення об'єкту торгівлі, орендар - ЗАТ «Наталка-Маркет»був вимушений звернутися до орендодавця з клопотанням про надання дозволу на проведення ремонтних робіт по реконструкції орендованих приміщень, такий дозвіл був отриманий 17.07.2002р., а у серпні 2002 року орендарем було розпочато ремонтні роботи. В ході проведення ремонтних робіт виникла необхідність у проведенні обстеження несучих конструкцій приміщення. На замовлення ЗАТ «Наталка-Маркет»Центром НТТМ по архітектурі та будівництву було проведено обстеження приміщень та наданий висновок №695\1-10.03 про технічний стан несучих та огороджуючих конструкцій одноповерхової будівлі за адресою: м. Одеса, вул. І. Рабіна, 7а, згідно з яким фізичний знос деяких конструкцій та елементів будівлі складає 50% і ці конструкції не можна визнати роботоздатними. Відповідно до п. 3 висновку оцінка технічного стану будівлі -незадовільна, для нормальної експлуатації будівлі необхідно проведення ремонтно-відновлювальних робіт, зокрема, по посиленню конструкцій. З 08.12.2008р. по 22.01.2009р. Контрольно-ревізійним управлінням в Одеській області було здійснено перевірку фінансово-господарської діяльності ДП «Управління «Чоразморшлях»за період з 01.01.2007р. по 01.10.2008р., в результаті якої складено акт ревізії фінансово-господарської діяльності ДП «Управління «Чоразморшлях»з 01.01.2007р. по 01.10.2008р. від 28.01.2009р. за № 05-13/22, в якому зазначено, що в порушення ст. 118 Закону України «Про державний бюджет на 2007 рік», ч. 2 ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»та п. 8 Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна внаслідок непереглядання умов договору щодо визначення розміру орендної плати та використання об'єкту оренди не за цільовим призначенням ДП «Управління «Чоразморшлях»недоотримало коштів за 2007р -9 місяців 2008р. на загальну суму 1711937,65 грн. з ПДВ (в т.ч. за 2007 рік -1084180,72 грн. з ПДВ, за 9 місяців 2008 року -627756,93 грн. з ПДВ), в т.ч. Державним бюджетом України недоотримана частка орендної плати (30%) за вказаний період на загальну суму 427984,43 грн.. На підставі результатів ревізії КРУ в Одеській області в листі за № 15-05-Ж-14/998-2009 від 10.02.2009р. до ДП «Управління «Чоразморшлях»пред'явило вимоги про приведення договору оренди від 02.08.2000р. б/н у відповідність до вимог чинного законодавства, а саме, переглянути розмір орендної плати по зазначеному договору оренди у відповідності з експертною оцінкою від 20.08.2007р. та метою використання об'єкта оренди. З 12.04.2010р. по 28.05.2010р. КРУ в Одеській області проведено ревізію фінансово-господарської діяльності ДП «Управління «Чоразморшлях»за період з 01.01.2009р. по 01.04.2010р., результатами проведеної ревізії було встановлено наступне: 10.03.2009р. ДП «Управління «Чоразморшлях»листом за № 016/128 направило до РВ ФДМУ по Одеській області новий розрахунок орендної плати для затвердження, проте 25.03.2009р. РВ ФДМУ по Одеській області листом за № 11-05-02002 відмовило у погодженні розрахунку орендної плати магазину, та повернуло пакет документації мотивуючи тим, що звіт про незалежну оцінку від 20.03.2007р. втратив чинність (термін дії звіту 6 місяців), при цьому РВ ФДМУ по Одеській області в своєму листі зазначило, що з метою приведення орендних відносин з ЗАТ «Наталка-Маркет»у відповідність до вимог чинного законодавства необхідно надати до регіонального відділення новий звіт про незалежну оцінку об'єкту оренди на поточну дату із проектом розрахунку плати за використання об'єкту оренди. Також ревізією з посиланням на п.5.7. договору оренди від 02.08.2000р. зроблено висновок, що ЗАТ «Наталка-Маркет»безпідставно ухиляється від підписання додаткової угоди № 2 до договору оренди стосовно відшкодування орендодавцю земельного податку за користування земельною ділянкою, на якій знаходиться об'єкт оренди. Крім того, в ході ревізії 28.05.2010р. працівниками ДП «Управління «Чоразморшлях»в присутності фахівців КРУ було проведено контрольний обмір приміщення, наданого в оренду ЗАТ «Наталка-Маркет», за результатами якого складено акт обміру (огляду) та встановлено, що приміщення використовується під склад, тобто не за цільовим призначенням, та фактична площа складає 1254,7 м2, що відповідає площі зазначеної у звіті ПП «Дельта-Консалтінг» від 2007 року, що на 35,3 м2 більше ніж зазначено у договорі від 02.08.2000р.. РВ ФДМУ по Одеській області листом за № 11-05-04824 від 12.10.2010р. погодило наданий розрахунок, а саме: вартість об'єкту оренди за незалежною оцінкою від 07.05.2010р. в розмірі 11872810 грн., суму орендної плати за місяць без ПДВ в розмірі -117543,97 грн. та площу об'єкту оренди - 1254,7 м2, при цьому, із посиланням на Постанову КМУ від 25.03.2009р. № 316 (зі змінами) та на інструктивний лист ФДМУ від 22.04.2009р. № 10-16-5581, зазначивши що зміни розміру орендної ставки не потребують внесення змін у договір оренди. 15.10.2010р. ДП «Управління «Чоразморшлях» листом за № 012/1023 звернулося до ЗАТ «Наталка-Маркет», в якому з посиланням на лист РВ ФДМУ по Одеській області № 11-05-04824 від 12.10.2010р. запропонувало розглянути проект додаткової угоди № 3 з використанням нового розрахунку, яким визначено розмір орендної плати за базовий місяць розрахунку -червень 2010 року у розмірі 117543,97 грн. (без ПДВ), тобто орендна плата з ПДВ становить 141052,77 грн., проте відповідач у встановлений термін додаткове погодження не підписав, що на думку позивача порушує його законні права та охоронювані законом інтереси, у зв'язку з чим останній звернувся до господарського суду з відповідним позовом. З матеріалів справи, а саме із тексту договору оренди від 02.08.2000р. вбачається, що сторони досягли згоди та п. 10.2. договору закріпили, що його умови зберігають силу на протязі всього строку дії договору й у випадку, якщо після його укладення законодавством України встановлені правила, які погіршують положення орендаря, відповідно до приписів ст. ст. 629, 651 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору, в силу зазначеної норми договір може бути розірваним або зміненим за рішенням суду у випадку наявності двох складових: істотного порушення умов договору та наявності шкоди, завданої неправомірними діями винної сторони. Вимагаючи зміни договору на цій підставі, позивач, з урахуванням положень ст. 33 Господарського процесуального кодексу України щодо обов'язку доказування, повинен довести наявність одночасно двох умов, встановлених ст. 651 Цивільного кодексу України. Розглянувши матеріали справи, суд першої інстанції дійшов висновку про необґрунтованість і відсутність підтвердження наявними доказами позиції позивача щодо одночасної наявності умов, передбачених ст. 651 Цивільного кодексу України, необхідних для зміни в судовому порядку договору оренди від 02.08.2000р., а саме: істотне порушення відповідачем умов договору, наявності шкоди, внаслідок якої позивач значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні договору оренди, натомість матеріали справи свідчать про те, що відповідач відповідно до висновку № 695/1-10.03. про технічний стан несучих та огорожувальних конструкцій одноповерхової будівлі за адресою: м. Одеса, вул. І. Рабіна, 7а, виготовленого Центром НТТМ по архітектурі та будівництву (ліцензія АА № 665318), не має можливості користуватися об'єктом оренди за метою, відповідно до якої він укладав договір оренди з підстав непогодження позивачем кошторису на проведення капітального ремонту, письмова згода орендодавця на проведення якого відповідно до п.5.5 договору -обов'язкова. В своєму позові в якості правових підстав для внесення змін до договору оренди позивач посилався на приписи ст. 762 Цивільного кодексу України, проте, господарським судом першої інстанції було встановлено та підтверджено матеріалами справи, що відповідач своєчасно, та в повному обсязі на підставі виставлених позивачем рахунків сплачував орендну плату, передбачену діючим договором оренди. Враховуючи те, що спірне нежиле приміщення належить до державної власності, до спірних правовідносин застосовуються також норми Закону України «Про оренду державного та комунального майна», Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна та Методики оцінки вартості об'єктів оренди, Порядку викупу орендарем оборотних матеріальних засобів та Порядку надання в кредит орендареві коштів та цінних паперів, зокрема в останній вказано, що незалежна оцінка вартості об'єкта оренди повинна враховувати його місцезнаходження і забезпеченість інженерними мережами, результати незалежної оцінки є чинними протягом 6 місяців від дня її проведення, якщо інший термін не передбачено у звіті з незалежної оцінки, оцінка нерухомого майна проводиться із застосуванням бази, що відповідає ринковій або спеціальній вартості, при цьому ринкова і спеціальна вартість визначаються відповідно до вимог Національного стандарту № 1 Загальні засади оцінки майна і майнових прав, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003р. № 1440. У разі передачі в оренду нерухомого майна, орендодавцем якого є підприємство, висновок про вартість майна затверджується органом, що уповноважений управляти майном такого підприємства, якщо органом, що управляє майном підприємства, є Кабінет Міністрів України, звіт про незалежну оцінку розглядається і рецензується Фондом державного майна. Як встановлено матеріалами справи позивач є Державним підприємством, підпорядкованим Державній адміністрації морського та річкового транспорту Міністерства транспорту та зв'язку України, таким чином, відповідно до положень п. 19 Постанови КМУ № 629 висновок про вартість нерухомого майна орендодавцем якого виступає позивач, повинен бути затверджений Міністерством транспорту та зв'язку України, між тим, в матеріалах справи відсутній висновок вказаного Міністерства про затвердження звіту № 05/122 від 07.05.2010р. про оцінку нежилих приміщень про вартість об'єкту оренди в сумі 11872810 грн., виготовленого ПП „Дельта-Консалтінг” на замовлення позивача, та на підставі якого позивачем зроблено перерахунок розміру орендної плати. Таким чином, господарський суд першої інстанції прийшов до висновку, що позивачем в порушення приписів Постанови КМУ № 629 використано звіт № 05/122 від 07.05.2010р. про оцінку нежилих приміщень про вартість об'єкту оренди в сумі 11872810 грн., виготовлений ПП «Дельта-Консалтінг»для перерахунку розміру орендної плати. Відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін, розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України, між тим в матеріалах справи відсутні докази того, що стан об'єкта оренди істотно змінився і ця зміна суттєво впливає на його вартість. Навпаки, господарським судом першої інстанції встановлено, що на протязі тривалого часу із-за суперечок сторін стосовно проведення капітального ремонту, об'єкт оренди тривалий час не використовується відповідачем за цільовим призначенням у зв'язку із його непридатністю для використання під магазин для реалізації товарів продовольчої групи, ані позивач, ані відповідач проти зазначеного не заперечують, судом не прийнято до уваги посилання позивача в якості доказів на акти обстеження об'єкту оренди, складені представниками позивача та фахівцями КРУ, оскільки вони свідчать про невикористання відповідачем об'єкту оренди для організації (розташування) здійснення торгівлі продовольчими товарами (крім товарів підакцизної групи), а не про використання відповідачем орендованих приміщень під склад. Також господарський суд дійшов висновку, що площа об'єкту оренди в договорі оренди від 02.08.2000р. визначена виходячи з технічного паспорту, виготовленого КП „ОМБТІ та РОН” 25.02.2000р. і складала 1219,4 м2, в якості підстав для зміни площі об'єкту оренди позивач посилався на акт ревізії КРУ № 05-13/346 від 04.06.2010р., яким встановлено, що фактична площа орендованих приміщень складає 1254,7 м2. Не прийнято господарським судом першої інстанції посилання позивача на акт КРУ в якості доказу визначення фактичного розміру об'єкту оренди виходячи з наступного: по-перше, працівники позивача та ревізори КРУ, які складали акт обміру (огляду) орендованого приміщення не являються фахівцями в галузі визначення площі об'єктів нерухомості, по-друге, відповідно до Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затвердженої Наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24.05.2001р. № 127 (із змінами та доповненнями), технічну інвентаризацію новозбудованих (реконструйованих) та наявних об'єктів виконують за рахунок замовників комунальні підприємства - бюро технічної інвентаризації, таким чином, акт обміру (огляду) від 28.05.2010р., на підставі якого ревізорами КРУ в Одеській області зроблений висновок щодо невідповідності фактичної площі об'єкта оренди, площі, визначеної у договорі оренди, не може бути належним та припустимим доказом визначення розміру фактичної площі орендованого об'єкту. За згодою позивача відповідач почав в орендованих приміщеннях проведення ремонтних робіт, та на час розгляду справи сторони не надали суду належних та припустимих доказів завершення ремонтних робіт, судом не прийнято в якості належних доказів визначення фактичної площі об'єкту оренди - акт обміру (огляду) від 28.05.2010р. та технічний паспорт, виготовлений КП „ОМБТІ та РОН” станом на 24.09.2002р.. Також в якості підстав для внесення змін до договору оренди позивач посилався на п.3.4. договору оренди, відповідно до якого розмір та форми орендної плати можуть бути переглянуті за вимогою одної із сторін у випадку зміни методики її розрахунку, зміни централізованих цін та тарифів та в інших випадках, передбачених цим договором та діючим законодавством України, проте, позивачем не надано суду жодного належного доказу того, що змінено методику розрахунку орендної плати, або змінено централізовані ціни та тарифи, або що існують будь-які інші підстави, передбачені договором або діючим законодавством України для переоцінки об'єкта оренди та відповідного збільшення розміру орендної плати. Також не прийнято до уваги суду посилання позивача на внесення змін до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 року №786, у зв'язку з прийняттям Закону України «Про державний бюджет України на 2007 рік»з підстав того, що ст. 118 Закону України «Про Державний бюджет України на 2007 рік»встановлено що у 2007 році передача в оренду державного та комунального майна здійснюється виключно на конкурсних засадах, орендна плата за державне та комунальне майно визначається відповідно до її ринкової вартості у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України, договори оренди державного та комунального майна, укладені до 01.01.2007р. (крім договорів на оренду державного та комунального майна, укладених бюджетними установами, Пенсійним фондом України та його органами, а також щодо цілісних майнових комплексів), у шестимісячний термін підлягають обов'язковому перегляду відповідно до встановленої норми, з аналізу зазначених правових норм суд дійшов висновку, що зміни в укладені договори повинні вноситися в частині індикативних ставок орендної плати, які відрізняються від визначених у Методиці розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, матеріалами справи встановлено, що відповідно до Методики в договорі оренди від 02.08.2000р. для мети використання об'єкту оренди для організації (розташування) здійснення торгівлі продовольчими товарами (крім товарів підакцизної групи) ставка орендної плати визначена в розмірі 8%, позивач посилаючись на те, що відповідач використовує об'єкт оренди під склад, при новому розрахунку розміру орендної плати застосовує відповідно до Методики (мета використання об'єкту оренди - під склад) ставку орендної плати в розмірі 12%, проте, аналізуючи правові норми Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, які існували на час укладення договору оренди і на час розгляду справи, господарський суд дійшов до висновку, що зазначені ставки оренди: і 8% - для мети використання об'єкту оренди для організації (розташування) здійснення торгівлі продовольчими товарами (крім товарів підакцизної групи) і 12% - для мети використання об'єкту оренди під склад існували в Методиці на час укладання договору оренди, і не змінювалися у зв'язку із прийняттям Закону України «Про державний бюджет України на 2007 рік»та внесенням відповідних змін до Методики, а тому не прийнято до уваги посилання позивача на п. 3.4 договору оренди в частині того, що розмір та форми орендної плати можуть бути переглянуті за вимогою одної із сторін у випадку зміни методики її розрахунку.
Не погоджуючись з рішенням господарського суду першої інстанції, до Одеського апеляційного господарського суду звернулось Контрольно-ревізійне управління в Одеській області з апеляційною скаргою (вх. №119 від 12.01.2011р.)., в якій третя особа просить скасувати рішення господарського суду Одеської області від 15.12.2010р. по справі №12/156-10-4524, прийняти нове рішення, яким задовольнити позов, мотивуючи це тим, що господарським судом було порушено норми матеріального права, зокрема ст. 193 Господарського кодексу України та ст. 526 Цивільного кодексу України, оскільки внаслідок невиконання орендарем умов договору (компенсації обов'язкових платежів до бюджету -земельного податку) Управлінням «Черазморшлях»недоотримано коштів за 2007 рік -9 місяців 2008 року у сумі 16670,11 грн.. До того ж під час проведення КРУ в Одеській області перевірки здійснено контрольний обмір приміщення, наданого в оренду ЗАТ «Наталка-Маркет», в результаті якого розбіжності між фактичною площею, що використовується орендарем, та площею, зазначеною в договорі, не виявлено. Господарським судом першої інстанції не було враховано ст. 118 Закону України «Про Державний бюджет на 2007 рік»та Наказ ФДМУ від 18.01.2007р. №43 «Про виконання ст. 118 Закону України «Про Державний бюджет України на 2007 рік»в частині обов'язковості перегляду договорів оренди щодо розміру орендної ставки. Матеріали справи свідчать, що договір оренди переукладено не було, також не було внесено змін до договору оренди щодо розміру орендної плати, не дивлячись на зміну розміру вартості орендованого майна згідно з експертною оцінкою. Також господарським судом першої інстанції не прийнято до уваги той факт, що орендоване майно використовується не за цільовим призначенням, як склад, що також є підставою для зміни розміру орендної плати, оскільки має змінитися відсоткова ставка. Таким чином, в порушення ст. 118 Закону України «Про Державний бюджет України на 2007 рік», ч. 2 ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»та п. 8 Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна внаслідок невнесення змін до умов договору щодо розміру орендної плати та використання об'єкту оренди не за цільовим призначенням позивачем недоотримано коштів за 2007 рік та 9 місяців 2008 року на загальну суму 1711937,65 грн., а Державним бюджетом України за вказаний період недоотримано частку орендної плати (30%) у розмірі 427984,43 грн..
Ухвалою Одеського апеляційного господарського суду від 17.01.2011р. прийнята до провадження апеляційна скарга Контрольно-ревізійного управління в Одеській області на рішення господарського суду Одеської області від 15.12.2010р. по справі №12/156-10-4524 (вх. №119 від 12.01.2011р.).
12.01.2011р. до Одеського апеляційного господарського суду від надійшла апеляційна скарга ДП «Чорноморсько-Азовське виробничо-експлуатаційне Управління морських шляхів» на рішення господарського суду Одеської області від 15.12.2010р. по справі №12/156-10-4524 (вх. №120 від 12.01.2011р.), в якій позивач просив рішення господарського суду від 15.12.2010р. скасувати, прийняти нове рішення, яким позов задовольнити, оскільки господарським судом першої інстанції не було враховано того факту, що орендоване майно використовується ЗАТ «Наталка-Маркет»не за цільовим призначенням -як склад, а не як магазин, як то встановлено в договорі оренди, внаслідок чого орендодавцем недоотримано коштів за 2007 рік та 9 місяців 2008 року 1711937,65 грн., за 2009 рік та перший квартал 2010 року -1251490,86 грн., за вказаний період Державним бюджетом України недоотримано частку орендної плати (30% від загальної суми) -740857,14 грн.. Позивач не здійснював перешкод у використанні орендарем майна та проведенні орендарем капітального ремонту, оскільки відповідачем під час розгляду справи в господарському суді першої інстанції не надано доказів, в розумінні ст. ст. 32-34 Господарського процесуального кодексу України, крім того судом не зазначено, яким саме листом та коли ЗАТ «Наталка-Маркет»надсилало кошторис на проведення капітального ремонту орендованого майна, в той же час, судом при прийнятті рішення взагалі не було зроблено висновок щодо цільового використання орендованого майна, уникнувши встановлення цього факту суд у своєму рішенні зазначив лише про те, що позивачем не надано достатньо доказів, що відповідач використовує орендоване майно під склад та про відсутність погодженого кошторису ремонту орендованого майна, таким чином скаржник вважає, що судом було не в повному обсязі досліджено питання нецільового використання державного майна, переданого в оренду відповідачу, що призвело до хибного висновку. Крім того, є хибним висновок суду про відсутність існування таких умов як: істотне порушення умов договору та наявність шкоди, передбачених ст. 651 Цивільного кодексу України, оскільки з боку відповідача мало місце як істотне порушення умов договору щодо цільового використання орендованого майна, так і шкода, про які зазначали позивач та КРУ (неотримані кошти через нецільове використання майна). Зміна орендної ставки викликана не зміною законодавцем відсотку від вартості майна для певного виду використання державного майна, а зміною самого цільового використання державного майна, що тягне за собою повний перерозрахунок орендної плати за договором. Отже, здійснення розрахунку орендної плати за спірним договором з використанням орендної ставки, яка буде відповідати меті використання орендованого майна, необхідно проводити як це передбачено Методикою на підставі нової, чинної на сьогоднішній день оцінки державного майна, згідно з якою вартість орендованого майна складає 11872810 грн., а використання оцінки спірного майна від 22.04.2000р. буде суперечити вимогам Методики. Також позивач не може погодитися з висновками господарського суду першої інстанції про те, що зміна площі орендованого майна, відображена у технічному паспорті орендованого майна від 24.09.2002р., носить тимчасовий характер, оскільки судом самостійно -без залучення відповідних спеціалістів було зроблено висновок про тимчасовість зміни площі будівлі.
Ухвалою Одеського апеляційного господарського суду від 17.01.2011р. прийнята до провадження апеляційна скарга ДП «Чорноморсько-Азовське виробничо-експлуатаційне Управління морських шляхів»на рішення господарського суду Одеської області від 15.12.2010р. по справі №12/156-10-4524 (вх. №120 від 12.01.2011р.).
Ухвалою Одеського апеляційного господарського суду від 17.01.2011р. по справі №12/156-10-4524 апеляційну скаргу ДП «Чорноморсько-Азовське виробничо-експлуатаційне Управління морських шляхів»на рішення господарського суду Одеської області від 15.12.2010р. по справі №12/156-10-4524 приєднано до апеляційного провадження по скарзі Контрольно-ревізійного управління в Одеській області.
В судовому засіданні Одеського апеляційного господарського суду, яке відбулося 15.03.2011р., ДП «Чорноморсько-Азовське виробничо-експлуатаційне Управління морських шляхів»подало клопотання про зупинення розгляду апеляційних скарг у зв'язку з оскарженням Прокуратурою Одеської області до Вищого господарського суду України рішення господарського суду Одеської області від 20.07.2005р. та постанови Одеського апеляційного господарського суду від 18.10.2005р. по справі №30/152-05-4951 за позовом ДП «Чоразморшлях»до ЗАТ «Наталка-Маркет»про розірвання договору оренди.
Відповідно до ч. 1 ст. 79 Господарського процесуального кодексу України господарський суд зупиняє провадження у справі в разі неможливості розгляду даної справи до вирішення пов'язаної з нею іншої справи, що розглядається іншим судом, а також у разі звернення господарського суду із судовим дорученням про надання правової допомоги до іноземного суду або іншого компетентного органу іноземної держави.
Розглянувши заявлене клопотання ДП «Чорноморсько-Азовське виробничо-експлуатаційне Управління морських шляхів»про зупинення провадження у справі та проаналізувавши норми чинного законодавства, апеляційний господарський суд дійшов висновку про відмову у задоволенні вказаного клопотання, оскільки ДП «Чорноморсько-Азовське виробничо-експлуатаційне Управління морських шляхів»не надано належних доказів, в розумінні ст.ст. 32-34 Господарського процесуального кодексу України, того, що касаційна скарга Прокуратури Одеської області на рішення господарського суду Одеської області від 20.07.2005р. та постанови Одеського апеляційного господарського суду від 18.10.2005р. по справі №30/152-05-4951 за позовом ДП «Чоразморшлях»до ЗАТ «Наталка-Маркет»про розірвання договору оренди прийнята Вищим господарським судом України до провадження.
Розглянувши матеріали справи та доводи апеляційних скарг Контрольно-ревізійного управління в Одеській області та ДП «Чорноморсько-Азовське виробничо-експлуатаційне Управління морських шляхів», заслухавши представників сторін, третіх осіб та прокуратури, перевіривши правильність юридичної оцінки встановлених фактичних обставин справи, застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті рішення, колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду вважає, що рішення господарського суду слід залишити без змін, а апеляційні скарги - без задоволення з огляду на таке.
Дослідивши матеріали справи, колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду встановила, що листом за № 1/3466 від 02.08.2000р. Регіональне відділення Фонду державного майна України по Одеській області погодило надання ДП «Управління «Чоразморшлях»в оренду ЗАТ «Наталка-Маркет»нежитлових приміщень, що належать до державної власності та затвердило розрахунок орендної плати.
02.08.2000р. між ДП «Управління «Чоразморшлях»(орендодавець) та ЗАТ «Наталка-Маркет»(орендар) укладено договір оренди державного нерухомого майна, відповідно до умов якого орендодавець зобов'язався передати, а орендар - прийняти у строкове платне користування нерухоме майно - нежитлові приміщення (з урахуванням гаражу та сходових клітин), загальною площею 1219,4м2, розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Ісхака Рабіна, 7а, що знаходиться на балансі орендодавця, вартість якого визначена в акті оцінки вартості майна та складала 504905 грн., з метою використання для організації (розташування) здійснення торгівлі продовольчими товарами (крім товарів підакцизної групи).
Згідно з п. 2.3. договору оренди передача майна в оренду мала здійснюватися по вартості, вказаній у Звіті про експертну оцінку, що складала 504905 грн..
Пунктом 3.1. договору оренди встановлено, що орендна плата визначена на підставі Методики розрахунків орендної плати, затвердженої Постановою КМУ від 04.10.1995р. «Про методику розрахунку та порядок використання плати за оренду державного майна»зі змінами, та на підставі Наказу Фонду державного майна України від 04.05.2000р. № 935/95/31 «Про затвердження Порядку надання Фондом державного майна, його регіональними відділеннями та представництвами, дозволів державним підприємствам, організаціям на передачу в оренду цілісних майнових комплексів, їх структурних підрозділів та нерухомого майна»та складала 48470,88 грн. за рік, орендна плата за базовий місяць оренди становила 4039,24грн. в місяць, в т.ч. ПДВ -673,21 грн., розмір орендної плати за кожний наступний місяць повинен визначатися шляхом корегування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.
За п. 3.3. договору орендна плата повинна вноситися орендодавцеві щомісяця на протязі 15 банківських днів з початку місяця, наступного за звітним, з урахуванням щомісячного індексу інфляції.
Пунктом 3.4. договору передбачено, що розмір та форми орендної плати можуть бути переглянуті за вимогою одної із сторін у випадку зміни методики її розрахунку, зміни централізованих цін та тарифів та в інших випадках, передбачених цим договором та діючим законодавством України.
Відповідно до умов договору до обов'язків орендаря віднесено, зокрема: здійснити за власний рахунок демонтаж та вивезення обладнання, що знаходиться в приміщенні об'єкта оренди (п.5.1.); використовувати орендоване майно у відповідності з умовами цього договору (п.5.2.); своєчасно та в повному обсязі вносити орендодавцеві орендну плату (п.5.4.); своєчасно проводити капітальний (з письмового дозволу орендодавця) та поточний ремонт орендованого майна (п.5.5.); самостійно укладати договори на користування комунальними та іншими послугами. Сплата по укладеним договорам на користування комунальними та іншими послугами здійснюється орендарем самостійно, за рахунок власних коштів. Орендар відшкодовує витрати орендодавця у зв'язку зі сплатою останнім обов'язкових платежів до бюджету, пов'язаних із утриманням об'єкту оренди на протязі 15 робочих днів (п.5.7.)
За умовами п.6.2. договору орендар має право з письмового дозволу орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна: здійснювати його реконструкцію, технічне переобладнання, капітальний ремонт, які збільшують його вартість.
Пунктом 7.4. договору оренди сторони встановили, що орендодавець зобов'язаний визначати розмір орендної плати за кожний наступний місяць шляхом корегування місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць та повідомляти про це орендаря.
До прав орендодавця відповідно до умов договору віднесено: контролювати наявність, стан, напрямок та ефективність використання державного майна, переданого в оренду (п.8.1.); виступати з ініціативою відносно внесення змін до договору оренди або його розторгнення у випадку погіршення стану орендованого майна, внаслідок його неналежного використання або невиконання умов договору (п.8.2.).
Згідно з п. 9.1. договору за невиконання або неналежне виконання обов'язків, відповідно цього договору оренди, сторони несуть відповідальність, передбачену цим договором та чинним законодавством України.
Пунктами 10.1. - 10.3. договору встановлено, що договір вступає в силу з дати його підписання з 02.08.2000р. та діє до 02.08.2025р., умови договору зберігають силу на протязі всього строку дії договору й у випадку, якщо після його укладення законодавством України встановлені правила, які погіршують положення орендаря, зміна умов або розірвання договору може мати місце по взаємному погодженню сторін у письмовому вигляді, зміни та доповнення, які вносяться, розглядаються сторонами на протязі 20 днів, одностороння необґрунтована відмова від виконання умов цього договору або внесення змін не допускається.
Відповідно до п.п. 11.3. -11.4. договору орендар вправі залишити за собою (вилучити) проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони відокремлені без шкоди для орендованого майна, якщо орендар, з письмового дозволу орендодавця, за рахунок власних або залучених коштів здійснив поліпшення, переобладнання, перебудову, реконструкцію, технічне переоснащення орендованого приміщення, які неможливо відділити без пошкодження об'єкту оренди, то при розторгненні або при закінченні строку дії договору орендодавець компенсує витрачені кошти з урахуванням зносу в розмірі амортизаційних відрахувань.
Згідно з п.11.10. договору умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору й у випадках, коли після його укладення законодавством встановлені правила, погіршуючи положення орендаря.
14.10.2004р. ДП «Чорноморсько-Азовське виробничо-експлуатаційне Управління морських шляхів»(орендодавець) та ЗАТ «Наталка-Маркет»уклали додаткову угоду №1 до договору оренди державного нерухомого майна від 02.08.2000р., якою внесено зміни у деякі положення договору щодо розміру орендної плати, а саме: змінено ч.1. п. 3.1. договору в частині розміру орендної плати за рік та визначено суму орендної плати за користування нежилими приміщеннями за рік у розмірі 49488,84грн.; змінено ч. 2 п. 3.1. договору, виклавши в наступній редакції: «Орендна плата за базовий місяць оренди складає 4124,07 грн. в місяць, в т.ч. ПДВ -687,35 грн. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом корегування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць”.
У 2005р. ДП «Чорноморсько-Азовське виробничо-експлуатаційне Управління морських шляхів», вважаючи, що орендарем порушуються умови договору оренди в частині нецільового використання об'єкту оренди, звернулося до господарського суду Одеської області із позовом про розірвання договору оренди державного майна від 02.08.2000р..
Рішенням господарського суду Одеської області по справі № 30/152-05-4951 від 20.07.2005р., залишеним в силі постановою Одеського апеляційного господарського суду від 18.10.2005р., у задоволенні позовних вимог ДП «Управління «Чоразморшлях»було відмовлено повністю.
При розгляді справи № 30/152-05-4951 господарським судом Одеської області було встановлено, що у зв'язку із тим, що на момент передачі орендованих приміщень в оренду, вони не відповідали вимогам, що пред'являються для розміщення об'єкту торгівлі, орендар - ЗАТ «Наталка-Маркет»був вимушений звернутися до орендодавця з клопотанням про надання дозволу на проведення ремонтних робіт по реконструкції орендованих приміщень, такий дозвіл був отриманий 17.07.2002р..
02.08.2002р. між ЗАТ «Наталка-Маркет»та Виробничо-комерційною фірмою «ОЛМІ ЛТД»укладено договір підряду, відповідно до якого ВКФ «ОЛМІ ЛТД»прийняло на себе виконання робіт по ремонту магазину по вул. І. Рабіна, 7а.
В ході проведення ремонтних робіт виникла необхідність у проведенні обстеження несучих конструкцій приміщення. На замовлення ЗАТ «Наталка-Маркет»Центром НТТМ по архітектурі та будівництву було проведено обстеження приміщень та надано Висновок №695\1-10.03 про технічний стан несучих та огороджуючих конструкцій одноповерхової будівлі за адресою: м. Одеса, вул. І. Рабіна, 7а, згідно з яким фізичний знос деяких конструкцій та елементів будівлі складає 50% і ці конструкції не можна визнати працездатними. Відповідно до п.3 Висновку оцінка технічного стану будівлі - незадовільна. Для нормальної експлуатації будівлі необхідно проведення ремонтно-відновлювальних робіт, зокрема, по посиленню конструкцій.
У 2004 році на замовлення ЗАТ «Наталка-Маркет»Науково-виробничим центром «Екострой» виготовлений робочий проект посилення конструкцій одноповерхової будівлі за адресою: м. Одеса, вул. І. Рабіна, 7а.
16.04.2004р. між ЗАТ «Наталка-Маркет»та МПП «Арх.-Ідея»укладений договір №13, відповідно до якого МПП «Арх.-Ідея»прийняло на себе зобов'язання по виконанню проектної документації «Реконструкції продовольчого магазину»за адресою: м. Одеса, вул. І. Рабіна, 7а., у 2004р. проектні матеріали виконані.
23.05.2005р. між ЗАТ «Наталка-Маркет»та ТОВ «ЮВО»укладений договір на виконання робіт по капітальному ремонту магазину «Наталка»по вул. І. Рабіна, 7а, за яким термін виконання робіт складає 9 місяців.
20.06.2005р. ДП «Чорноморсько-Азовське виробничо-експлуатаційне Управління морських шляхів»складено акт оцінки технічного та експлуатаційного стану будівлі (нежилого приміщення) ДП «Управління «Чоразморшлях», розташованого за адресою: м. Одеса, вул. І. Рабіна, 7а, згідно з висновками якого в цілому будівля та приміщення не благоустроєні, знаходяться в антисанітарному та пожежонебезпечному стані, ознак будь-яких витрат на приведення будівлі в цілому в належний вигляд не вбачається.
15.06.2009р. сторони уклали додаткову угоду №2/1 до договору оренди державного нерухомого майна від 02.08.2000р., якою внесли зміни до розділу 13 договору в частині реквізитів сторін.
В період з 08.12.2008р. по 22.01.2009р. Контрольно-ревізійним управлінням в Одеській області здійснено перевірку фінансово-господарської діяльності ДП «Управління «Чоразморшлях»за період з 01.01.2007р. по 01.10.2008р., за результатами якої складено Акт ревізії фінансово-господарської діяльності ДП «Управління «Чоразморшлях»з 01.01.2007р. по 01.10.2008р. від 28.01.2009р. за № 05-13/22, в якому зазначено, що при перевірці повноти нарахування та отримання доходу від надання ДП «Управління «Чоразморшлях»в оренду державного нерухомого майна ЗАТ «Наталка-Маркет»згідно з договором оренди від 02.08.2000р. б/н працівниками КРУ в Одеській області встановлено, що в порушення ст.118 Закону України «Про Державний бюджет на 2007рік», ч. 2 ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»та п.8 Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої Постановою КМУ від 04.10.1995р № 786 із змінами та доповненнями, внаслідок не переглядання умов договору щодо визначення розміру орендної плати та використання об'єкту оренди не за цільовим призначенням ДП «Управління «Чоразморшлях»недоотримало коштів за 2007 рік та 9 місяців 2008р. на загальну суму 1711937,65 грн. з ПДВ (в т.ч. за 2007рік -1084180,72 грн. з ПДВ, за 9 місяців 2008р. -627756,93 грн. з ПДВ), в т.ч. Державним бюджетом України недоотримана частка орендної плати (30%) за 2007 рік та 9 місяців 2008р. на загальну суму 427984,43 грн. (в т.ч. за 2007 рік -271045,19 грн. з ПДВ, за 9 місяців 2008р. -156939,24 грн. з ПДВ).
Листом КРУ в Одеській області за № 15-05-Ж-14/998-2009 від 10.02.2009р. до ДП «Управління «Чоразморшлях»вимагало привести договір оренди від 02.08.2000р. б/н у відповідність до вимог чинного законодавства, а саме, переглянути розмір орендної плати по зазначеному договору оренди у відповідності з експертною оцінкою від 20.08.2007р. та метою використання об'єкта оренди.
Як вбачається з матеріалів справи, ДП «Управління «Чоразморшлях»неодноразово зверталося до ЗАТ «Наталка-Маркет»з листами, в яких пропонувало внести зміни до умов договору в частині збільшення розміру орендної плати: так, листом за № 16/257 від 11.04.2006р. ДП «Управління «Чоразморшлях»посилаючись на те, що орендар використовує орендоване приміщення під склад, запропонувало провести перерахунок розміру орендної плати та використовувати орендну ставку в розмірі 10%; 26.08.2009р. ДП «Управління «Чоразморшлях»звернулося до ЗАТ «Наталка-Маркет»з листом за №012/733, в якому з посиланням на акт КРУ в Одеській області від 28.01.2009р. та на приписи п. 3.4. договору оренди від 02.08.2000р. вимагало від орендаря внести зміни до п. 1.1. договору оренди та збільшити орендну плату за договором згідно з підвищенням орендної ставки до 12 %, та направило для підписання проект додаткової угоди № 3 до договору оренди.
ЗАТ «Наталка-Маркет»вказану додаткову угоду не підписало та зміни до умов договору не внесло.
З 12.04.2010р. по 28.05.2010р. Контрольно-ревізійним управлінням в Одеській області проведено ревізію фінансово-господарської діяльності ДП «Управління «Чоразморшлях»за період з 01.01.2009р. по 01.04.2010р., в результаті якої встановлено, що 10.03.2009р. ДП «Управління «Чоразморшлях»листом за № 016/128 направило до РВ ФДМУ по Одеській області новий розрахунок орендної плати для затвердження, між тим, РВ ФДМУ по Одеській області листом за № 11-05-02002 від 25.03.2009р. відмовило у погодженні розрахунку орендної плати магазину та повернуло пакет документації, мотивуючи тим, що звіт про незалежну оцінку від 20.03.2007р. втратив чинність (термін дії звіту 6 місяців). 13.07.2009р. ДП «Управління «Чоразморшлях»до РВ ФДМУ по Одеській області направлено лист за № 016/558 із зазначенням, що по результатам перевірки КРУ в Одеській області було пред'явлено вимогу про вжиття заходів щодо приведення зазначеного договору у відповідність до вимог чинного законодавства та перегляду розміру орендної плати з застосуванням орендної ставки 12% або 18%. Листом від 21.08.2009р. за № 11-5-05474 РВ ФДМУ по Одеській області надало відповідь, в якій пропонувало ДП «Управління «Чоразморшлях»чітко визначити мету використання об'єкту оренди та зазначити фактичну мету використання об'єкту оренди. Також ревізією з посиланням на п. 5.7. договору оренди від 02.08.2000р. зроблено висновок, що ЗАТ «Наталка-Маркет»безпідставно ухиляється від підписання додаткової угоди до договору оренди стосовно відшкодування орендодавцю земельного податку за користування земельною ділянкою, на якій знаходиться об'єкт оренди.
Крім того, під час ревізії 28.05.2010р. працівниками ДП «Управління «Чоразморшлях»в присутності фахівців КРУ в Одеській області проведено контрольний обмір приміщення, наданого в оренду ЗАТ «Наталка-Маркет», за результатами якого було складено акт обміру (огляду) та встановлено, що приміщення використовується під склад, тобто не за цільовим призначенням, та фактична площа складає 1254,7 м2, що відповідає площі зазначеної у звіті ПП «Дельта-Консалтінг» від 2007р., що на 35,3 м2 більше, ніж зазначено у договорі від 02.08.2000р..
Під час проведення перевірки КРУ в Одеській області ДП «Управління «Чоразморшлях»на підставі договору №05/07/34 від 07.05.2010р. замовило у ПП «Дельта-Консалтінг»незалежну оцінку нежилих приміщень магазину, загальною площею 1254,7 м2, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. І. Рабіна, 7а, та отримало звіт № 05/122, згідно з висновками якого вартість об'єкту оренди без урахування ПДВ визначена порівняльним методом та склала 11872810 грн..
За результатами перевірки ДП «Управління «Чоразморшлях»КРУ в Одеській області склало акт ревізії фінансово-господарської діяльності ДП «Управління «Чоразморшлях»з 01.01.2009р. по 01.04.2010р. від 04.06.2010р. за № 05-13/346, в якому встановлено, що в порушення ст. 118 Закону України «Про державний бюджет на 2007рік», ч. 2 ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»та п. 8 Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, внаслідок непереглядання умов договору щодо визначення розміру орендної плати та використання об'єкту оренди не за цільовим призначенням, ДП «Управління «Чоразморшлях»недоотримало коштів за 2009 року та за І квартал 2010 року на загальну суму 1251490,86 грн. з ПДВ (в т.ч. за 2009 рік -1049400,94 грн. з ПДВ, за І квартал 2010р. -202089,92 грн. з ПДВ), в т.ч. державним бюджетом недоотримана частка орендної плати (30%) за 2009р. -І квартал 2010р. на загальну суму 312872,71 грн. (в т.ч. за 2009 рік -262350,23 грн. та за І квартал 2010р. -50522,48 грн.); в порушення ч. 1 ст. 193 Господарського кодексу України та ч. 1 ст. 526 Цивільного кодексу України, умов договору щодо компенсації обов'язкових платежів до бюджету - земельного податку ДП «Управління «Чоразморшлях»недоотримало коштів за 2009 рік та І квартал 2010 року в сумі 14098,74 грн..
На виконання вимог акту ревізії фінансово-господарської діяльності ДП «Управління «Чоразморшлях»з 01.01.2009р. по 01.04.2010р. від 04.06.2010р. за № 05-13/346 26.07.2010р. ДП «Управління «Чоразморшлях»листом за №012/675 звернулося до РВ ФДМУ по Одеській області, в якому зазначило, що згідно з договором № 05/07/34 від 07.05.2010р. про незалежну експертну оцінку, укладеним між орендодавцем та ПП «Дельта-Консалтінг», розроблено звіт про оцінку нежилих приміщень магазину, загальною площею 1254,7 м2, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. І. Рабіна, 7а, та до якого надало розрахунок плати за оренду державного нерухомого майна до договору оренди від 02.08.2000р., укладеного між ДП «Управління «Чоразморшлях»та ЗАТ «Наталка-Маркет»для погодження задля подальшого внесення змін до цього договору в частині площі орендованих приміщень та орендної плати.
Крім того, 30.07.2010р. ДП «Управління «Чоразморшлях»звернулося до ЗАТ «Наталка-Маркет»з листом за № 012/672, в якому з посиланням на висновки ревізії КРУ в Одеській області, викладені в акті від 04.06.2010р., на висновки звіту № 05/122 про оцінку нежилих приміщень про вартість об'єкту оренди в сумі 11872810 грн. та на приписи п. 10.3. договору оренди від 02.08.2000р., з метою приведення договору у відповідність до діючого законодавства України, а також з метою усунення порушень, виявлених ревізією КРУ, запропонувало у 20-денний термін розглянути проект додаткової угоди № 3 до договору оренди від 02.08.2000р., та у разі погодження - підписати вищевказану угоду. До зазначеного листа було додано проект додаткової угоди № 3, розрахунок орендної плати по договору, в якому базовим місяцем визначено червень 2010 року, сума орендної плати за який з ПДВ визначена в розмірі 63856,71 грн., при цьому запропоновано внести зміни й до площі об'єкту оренди - 1254,7 м2.
Розглянувши наданий ДП «Управління «Чоразморшлях»розрахунок орендної плати до діючого договору оренди від 02.08.2000р., РВ ФДМУ по Одеській області листом за № 11-05-04824 від 12.10.2010р. погодило вказаний розрахунок, а саме: вартість об'єкту оренди за незалежною оцінкою від 07.05.2010р. в розмірі 11872810 грн., суму орендної плати за місяць без ПДВ у розмірі 117543,97 грн., площу об'єкту оренди - 1254,7 м2, при цьому, РВ ФДМУ по Одеській області із посиланням на Постанову КМУ від 25.03.2009р. № 316 (зі змінами) та на інструктивний лист ФДМУ від 22.04.2009р. № 10-16-5581 зазначило, що зміни розміру орендної ставки не потребують внесення змін у договір оренди.
15.10.2010р. ДП «Управління «Чоразморшлях» листом за № 012/1023 звернулося до ЗАТ «Наталка-Маркет», в якому з посиланням на лист РВ ФДМУ по Одеській області № 11-05-04824 від 12.10.2010р. запропонувало розглянути проект додаткової угоди № 3 з використанням нового розрахунку, яким визначено розмір орендної плати за базовий місяць розрахунку -червень 2010р. у розмірі 117543,97 грн. (без ПДВ), тобто орендна плата з ПДВ у червні 2010 року мала становити 141052,77 грн..
Між тим, як свідчать матеріали справи, ЗАТ «Наталка-Маркет»у встановлений термін вищевказану додаткову угоду не підписало, що стало підставою для звернення ДП «Управління «Чоразморшлях»до господарського суду Одеської області з позовною заявою до ЗАТ «Наталка-Маркет»про внесення змін до умов договору оренди.
Дослідивши матеріали справи та вимоги чинного законодавства, апеляційний господарський суд дійшов наступних висновків.
Як вбачається з матеріалів справи, між сторонами укладено договір оренди нежитлових приміщень.
Статтею 283 Господарського кодексу України встановлено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ). Об'єктом оренди можуть бути: державні та комунальні підприємства або їх структурні підрозділи як цілісні майнові комплекси, тобто господарські об'єкти із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), відокремленою земельною ділянкою, на якій розміщений об'єкт, та автономними інженерними комунікаціями і системою енергопостачання; нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення); інше окреме індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення, що належить суб'єктам господарювання. До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Відповідно до ст. 285 Господарського кодексу України орендар може бути зобов'язаний використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду; орендар зобов'язаний берегти орендоване майно відповідно до умов договору, запобігаючи його псуванню або пошкодженню, та своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату.
За ст. 286 Господарського кодексу України орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності, розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством, орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об'єкта оренди, орендна плата встановлюється у грошовій формі, строки внесення орендної плати визначаються в договорі.
Аналогічні положення містяться й у главі 58 Цивільного кодексу України, що регулює правовідносини найму (оренди).
Згідно з п. 3 ч. 1 ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»орендна плата з урахуванням її індексації є істотною умовою договору оренди.
Частиною 3 ст. 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»передбачено, що орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.
Одним із загальних принципів законодавства є принцип свободи договору, який знайшов своє відображення у ст. ст. 3 та 627 Цивільного кодексу України, свобода договору вимагає й вільне визначення сторонами його умов, де фіксуються взаємні права та обов'язки сторін, учасники цивільних правовідносин за власним розсудом вступають у договірні відносини, виходячи із певних обставин свого життя або господарювання, і тим самим вибирають ті чи інші засоби реалізації своїх інтересів, якими є суб'єктивні цивільні права та кореспондуючи їм обов'язки.
З тексту договору оренди від 02.08.2000р. вбачається, що сторони досягли згоди та у п. 10.2. договору встановили, що умови договору зберігають силу на протязі всього строку дії договору й у випадку, якщо після його укладення законодавством України встановлені правила, які погіршують положення орендаря.
Відповідно до приписів ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Статтею 188 Господарського кодексу України встановлено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором., сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором, сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду, у разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
За ст. 651 Цивільного кодексу України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Таким чином, як вірно зазначено господарським судом першої інстанції, в силу зазначеної норми договір може бути зміненим за рішенням суду у випадку наявності двох складових: істотного порушення умов договору та наявності шкоди, завданої неправомірними діями винної сторони, між тим, вимагаючи зміни договору на підставі ст. 651 Цивільного кодексу України, ДП «Управління «Чоразморшлях»з урахуванням положень ст. 33 Господарського процесуального кодексу України щодо обов'язку доказування повинно було довести наявність одночасно двох умов, встановлених ст. 651 Цивільного кодексу України, проте позивачем належним чином не обґрунтовано та не підтверджено доказами, в розумінні ст. ст. 32-34 Господарського процесуального кодексу України, свою позицію щодо одночасної наявності умов, передбачених вказаною статтею, необхідних для зміни в судовому порядку договору оренди від 02.08.2000р., а саме: 1)істотного порушення відповідачем умов договору; 2) наявності шкоди, внаслідок якої орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що він розраховував при укладенні договору оренди.
Матеріали справи свідчать про те, що ЗАТ «Наталка-Маркет»відповідно до висновку № 695/1-10.03. про технічний стан несучих та огорожувальних конструкцій одноповерхової будівлі за адресою: м. Одеса, вул. І. Рабіна, 7а, виготовленого Центром НТТМ по архітектурі та будівництву (ліцензія АА № 665318), не має можливості користуватися об'єктом оренди за метою, відповідно до якої він укладав договір оренди з підстав непогодження орендодавцем кошторису на проведення капітального ремонту, письмова згода орендодавця на здійснення якого відповідно до п. 5.5 договору обов'язкова.
У позовній заяві ДП «Управління «Чоразморшлях»в якості правових підстав для внесення змін до договору оренди посилалося на приписи ст. 762 Цивільного кодексу України, згідно з якою за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму, якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення, плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі, форма плати за користування майном встановлюється договором найму, договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном, наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася, плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором, наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Господарським судом першої інстанції встановлено та підтверджено матеріалами справи, до того ж не заперечується ДП «Управління «Чоразморшлях», що ЗАТ «Наталка-Маркет»своєчасно та в повному обсязі сплачувало орендну плату на підставі виставлених орендодавцем рахунків згідно з умовами договору оренди.
Оскільки нежиле приміщення, передане в оренду ЗАТ «Наталка-Маркет», належить до державної власності, до спірних правовідносин слід застосовувати також норми Закону України «Про оренду державного та комунального майна».
Статтею 11 вказаного Закону встановлено, що оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України (Методика розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затверджена Постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р № 786 (із змінами та доповненнями)), оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди.
Дослідивши вказану норму Закону, апеляційний господарський суд дійшов висновку, що укладенню договору оренди має передувати проведення оцінки об'єкту оренди відповідно до вимог вищевказаної Методики, згідно з п. 1.1 договору оренди вартість нежитлових приміщень, переданих в оренду, визначена у розмірі 504905 грн., між тим, чинним законодавством, зокрема Законом України «Про оренду державного та комунального майна», не передбачено проведення повторних оцінок об'єкту оренди під час дії умов договору.
За ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін, розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.
Між тим, як вбачається з матеріалів справи, погодження ЗАТ «Наталка-Маркет»на внесення змін до умов договору щодо розміру орендної плати не було, також матеріалами справи не доведено наявність таких незалежних від сторін обставин (ремонтні роботи проведені орендарем за погодженням з орендодавцем, тобто обставини залежали від сторін), на підставі яких змінився стан об'єкта оренди, законодавчими актами України також не було внесено змін до порядку визначення розміру орендної оплати.
Так, згідно з ч. 2 ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна” Методика розрахунку, пропорції розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем та порядок використання орендної плати визначаються: Кабінетом Міністрів України - для об'єктів, що перебувають у державній власності; органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим, - для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим; органами місцевого самоврядування - для об'єктів, що перебувають у комунальній власності.
На час розгляду справи Методика розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затверджена Постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р № 786 (із змінами та доповненнями), є єдиним чинним правовим актом, що регулює питання розрахунку розміру орендної плати за державне майно в Україні.
Відповідно до п. 8 Методики у разі оренди нерухомого майна (крім оренди нерухомого майна фізичними та юридичними особами, зазначеними у пункті 10 цієї Методики) розмір річної орендної плати визначається за формулою: Опл = Вп х Сор, де Вп - вартість орендованого майна, визначена шляхом проведення незалежної оцінки, грн.; Сор - орендна ставка, визначена згідно з додатком 2. Незалежна оцінка вартості об'єкта оренди повинна враховувати його місцезнаходження і забезпеченість інженерними мережами, результати незалежної оцінки є чинними протягом 6 місяців від дня її проведення, якщо інший термін не передбачено у звіті з незалежної оцінки.
Відповідно до п. 19 Методики оцінки вартості об'єктів оренди, Порядку викупу орендарем оборотних матеріальних засобів та Порядку надання в кредит орендареві коштів та цінних паперів, затверджених постановою Кабінету Міністрів України № 629 від 10.08.1995р. (із змінами та доповненнями), у разі оренди нерухомого майна здійснюється його незалежна оцінка, при цьому вартість робіт з оцінки оплачується за домовленістю сторін договору оренди; оцінка нерухомого майна проводиться із застосуванням бази, що відповідає ринковій або спеціальній вартості, при цьому ринкова і спеціальна вартість визначаються відповідно до вимог Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003р. № 1440; у разі передачі в оренду нерухомого майна, орендодавцем якого є підприємство, висновок про вартість майна затверджується органом, що уповноважений управляти майном такого підприємства; якщо органом, що управляє майном підприємства, є Кабінет Міністрів України, звіт про незалежну оцінку розглядається і рецензується Фондом державного майна.
Як встановлено матеріалами справи, орендодавець є державним підприємством, підпорядкованим Державній адміністрації морського та річкового транспорту Міністерства транспорту та зв'язку України.
Таким чином, господарським судом першої інстанції цілком вірно встановлено, що відповідно до положень п. 19 Методики оцінки вартості об'єктів оренди, Порядку викупу орендарем оборотних матеріальних засобів та Порядку надання в кредит орендареві коштів та цінних паперів висновок про вартість нерухомого майна, орендодавцем якого виступає ДП «Управління «Чоразморшлях», повинен бути затверджений Міністерством транспорту та зв'язку України.
Проте, в матеріалах справи відсутній висновок про затвердження Міністерством транспорту та зв'язку України звіту № 05/122 від 07.05.2010р. про оцінку нежитлових приміщень, вартість об'єкту оренди в сумі 11872810 грн., виготовленого ПП «Дельта-Консалтінг»на замовлення орендодавця, та на підставі якого орендодавцем зроблено перерахунок розміру орендної плати.
За таких обставини, господарський суд першої інстанції дійшов вірного висновку, що ДП «Управління «Чоразморшлях»в порушення приписів Методики оцінки вартості об'єктів оренди, Порядку викупу орендарем оборотних матеріальних засобів та Порядку надання в кредит орендареві коштів та цінних паперів використано звіт № 05/122 від 07.05.2010р. про оцінку нежилих приміщень про вартість об'єкту оренди в сумі 11872810 грн., виготовлений ПП «Дельта-Консалтінг»для перерахунку розміру орендної плати.
Також в якості підстав для внесення змін до договору оренди ДП «Управління «Чоразморшлях»посилалося на п. 3.4. договору оренди, відповідно до якого розмір та форми орендної плати можуть бути переглянуті за вимогою одної із сторін у випадку зміни методики її розрахунку, зміни централізованих цін та тарифів та в інших випадках, передбачених цим договором та діючим законодавством України.
Апеляційний господарський суд, дослідивши чинне законодавство, дійшов висновку, що під час дії договору оренди не було внесено змін до Методики розрахунку орендної плати, до того ж, позивачем не було надано до суду доказів, в розумінні ст. ст. 32-34 Господарського процесуального кодексу України, того, що під час дії договору оренди було змінено централізовані ціни та тарифи, або що існують будь-які інші підстави, передбачені договором або діючим законодавством України для переоцінки об'єкта оренди та відповідного збільшення розміру орендної плати.
Господарським судом першої інстанції правомірно не прийнято до уваги посилання позивача на внесення змін до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна у зв'язку з прийняттям Закону України «Про державний бюджет України на 2007 рік», оскільки ст. 118 Закону України «Про Державний бюджет України на 2007 рік»встановлено, що у 2007 році передача в оренду державного та комунального майна здійснюється виключно на конкурсних засадах, орендна плата за державне та комунальне майно визначається відповідно до її ринкової вартості у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України, Кабінету Міністрів України надано право затверджувати індикативні ставки орендної плати для державного та комунального майна, яке передається в оренду в містах обласного значення, містах Києві та Севастополі; договори оренди державного та комунального майна, укладені до 01.01.2007р. (крім договорів на оренду державного та комунального майна, укладених бюджетними установами, Пенсійним фондом України та його органами, а також щодо цілісних майнових комплексів), у шестимісячний термін підлягають обов'язковому перегляду відповідно до встановленої норми, тобто, з аналізу вказаної норми випливає, що зміни в укладені договори повинні вноситися в частині індикативних ставок орендної плати, які відрізняються від визначених у Методиці розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна.
При цьому, як встановлено матеріалами справи, відповідно до Методики в договорі оренди від 02.08.2000р. з метою використання об'єкту оренди для організації (розташування) здійснення торгівлі продовольчими товарами (крім товарів підакцизної групи) ставка орендної плати визначена в розмірі 8%.
ДП «Управління «Чоразморшлях»посилаючись на те, що орендар використовує об'єкт оренди під склад, при новому розрахунку розміру орендної плати застосував відповідно до Методики (мета використання об'єкту оренди - під склад) ставку орендної плати в розмірі 12%.
Проте, аналізуючи норми Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, які існували на час укладення договору оренди, та які не змінювалися під час дії договору, господарський суд першої інстанції дійшов вірного висновку, що ставка оренди 8% - для мети використання об'єкту оренди для організації (розташування) здійснення торгівлі продовольчими товарами (крім товарів підакцизної групи) існувала в Методиці на час укладання договору оренди, і не змінювалася у зв'язку із прийняттям Закону України «Про державний бюджет України на 2007 рік»та внесенням відповідних змін до Методики, між тим, ставка у розмірі 12% визначена для мети -«надання стоматологічних послуг, здійснення торгівлі продовольчими товарами підакцизної групи», а для мети використання об'єкту оренди під склад у Методиці ставки не визначено.
До того ж, відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України № 316 від 25.03.2009р. (із змінами та доповненнями) «Деякі питання оплати оренди державного майна»з 01.07.2010р. до 01.01.2011р. орендні ставки, визначені в додатку 2 до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, крім ставок, визначених пунктами 1 - 3 зазначеного додатка, застосовуються у розмірі 45 відсотків установленого обсягу для орендарів -суб'єктів малого підприємництва і 80 відсотків установленого обсягу - для інших орендарів, для проведення розрахунків за чинними договорами оренди державного нерухомого майна, що укладені до набрання чинності цією постановою, застосовується орендна ставка, визначена відповідно до пункту 1 цієї постанови.
Таким чином, господарський суд першої інстанції дійшов вірного висновку, що запропоновані зміни до договору оренди в частині ставки орендної плати не відповідають вищенаведеним приписам Постанови Кабінету Міністрів України № 316 від 25.03.2009р..
Оскільки доводи, викладені в апеляційних скаргах, та матеріали справи не спростовують вищенаведені висновки суду першої інстанції, колегія суддів вважає, що оскаржене судове рішення прийнято з дотриманням норм матеріального і процесуального права, відповідає фактичним обставинам і матеріалам справи, а підстави, передбачені ст. 104 Господарського процесуального кодексу України, для його зміни чи скасування відсутні, рішення господарського суду Одеської області від 15.12.2010р. по справі №12/156-10-4524 слід залишити без змін, апеляційні скарги - без задоволення.
.
Керуючись ст. ст. 99, 101 -103, 105 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд, -
Рішення господарського суду Одеської області від 15.12.2010р. по справі №12/156-10-4524 залишити без змін, апеляційні скарги - без задоволення
Постанова набирає законної сили з дня її проголошення та може бути оскаржена в касаційному порядку.
Повний текст постанови підписаний 18.03.2011р.
Головуючий суддя Савицький Я.Ф.
Суддя Журавльов О.О.
Суддя Лавренюк О.Т.