33001 , м. Рівне, вул. Яворницького, 59
"18" січня 2011 р. Справа № 5/185
Суддя Войтюк В.Р. розглянувши матеріали справи
за позовом Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Добробут"
до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "Тріел- Буд"
про стягнення заборгованості та неустойки за договором оренди в сумі 52 781 грн. 00 коп.
Представники:
Від позивача : не з'явився.
Від відповідача : Ільчук В.М. дов. у справі.
У судовому засіданні 17 січня 2011 р. було оголошено перерву.
СУТЬ СПОРУ: Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Добробут» звернулось до господарського суду з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "Тріел-Буд" про стягнення заборгованості та неустойки за договором оренди в сумі 52781 грн.00 коп.
У процесі вирішення спору позивач змінив вимоги і просить:
стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Тріел-Буд»(ЄДРПОУ 34922547) на користь об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Добробут»(ЄДРПОУ 26195685):
- заборгованість по орендній платі, в розмірі 36 750 (тридцять шість тисяч сімсот п'ятдесят) грн. 00 коп.;
- договірну пеню, в розмірі 12 082 (дванадцять тисяч вісімдесят дві) грн. 69 коп.;
- 3% річних, в розмірі 1811 (одна тисяча вісімсот одинадцять) грн. 02 коп.;
- інфляційні збитки, в розмірі 6 366 (шість тисяч триста шістдесят шість) грн. 95 коп.;
Як на підставу для винесення такого рішення посилається на таке.
17.04.2007р. між об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку «Добробут»(далі - ОСББ «Добробут», Позивач, Орендодавець) та товариством з обмеженою відповідальністю «Тріел-Буд»(далі - ТОВ «Тріел-Буд», Відповідач, Орендар) був укладений Договір оренди № 80, згідно якого Орендодавець передає, а Орендар приймай у користування за плату квартиру АДРЕСА_1. На виконання вказаного договору оренди, 17.04.2007р. Сторонами був підписаний Акт приймання-передачі в оренду вищевказаного приміщення. У зв'язку із необхідністю Орендаря використовувати вказану квартиру в подальшому, між Орендодавцем та Орендарем повторно укладались аналогічні договори оренди того ж приміщення, а саме: Договір оренди нерухомого майна №120 від 18.04.2008р. (далі Договір - 2) та Договір оренди нерухомого майна №173 від 18.02.2009р. (далі - Договір -3). Згідно п.3.1 та п. 4.2 вказаних Договорів, Орендар взяв на себе зобов'язання щомісячно до 5 числа поточного місяця здійснювати орендну плату за орендоване майно в розмірі 3 050,00 грн.
У відповідності до ст. 525 Цивільного кодексу України (далі - ЦКУ), зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог Цивільного Кодексу України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
На порушення вказаної норми та умов договору Відповідач здійснював орендну плату по Договору-2 та Договору-3 не щомісячно до 5 числа, та не в повному обсязі, як це передбачено умовами договорів оренди.
Згідно ст.610 ЦКУ, порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Враховуючи те, що Відповідач виконував взяте на себе зобов'язання не належним чином та не в повному обсязі, а саме не повністю та не своєчасно здійснював орендну плату, - Відповідач порушив взяте на себе зобов'язання.
Відповідно до ст. 611 ЦКУ, у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема сплата неустойки.
Згідно п. 3.4 Договору - 2 та Договору - 3, в разі порушення строків розрахунку застосовується пеня в розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України від суми заборгованості, за кожен день прострочення, включаючи день оплати.
Відповідно до ст.625 ЦКУ, боржник, який прострочив виконання грошового зобов'язання, на вимогу кредитора зобов'язаний сплати, суму боргу з урахуванням індексу інфляції, а також три проценти річних.
Cтосовно листа №94 від 31.07.2009р. за підписом П.В.Святун у якому зазначено, що ОСББ «Добробут»розриває договір оренди №173 з 01 серпня 2009 року, зазначає наступне.
У зв'язку із тим, що Відповідачем не сплачувалась орендна плата за орендоване приміщення (як зазначено в позовній заяві по даній справі) більше шести місяців, Позивач був змушений вчиняти будь-які дії, які б могли забезпечити відновлення порушуваних Відповідачем прав та інтересів ОСББ «Добробут». Однією з таких дій було відправлення Відповідачу листа №94 від 31.07.2009р. У вказаному листі було зазначено, що ОСББ «Добробут розриває договір оренди №173 в односторонньому порядку. Крім того, вказаним листом запрошувався директор ТОВ «Тріел-буд»до Позивача з метою:
- звірки взаєморозрахунків;
- підписання акту прийому передачі орендованого майна;
- вирішення питання про порядок і терміни сплати заборгованості.
Директор ТОВ «Тріел-Буд»так і не прибув до Позивача.
Крім того, досі не повернуто приміщення, яке орендувалось, а також не здійснено розрахунків по заборгованості.
Відповідачем не було погашено заборгованість по орендній платі, яка була наявна до 01.08.2009р.
Тобто, Відповідач повністю проігнорував пропозицію Позивача розірвати договір оренди майна.
Відповідач заперечує проти позовних вимог Позивача з наступних підстав:
На момент підписання договору оренди №173 від 18.02.2009 р. Позивач не виставляв жодних вимог щодо неналежного виконання Відповідачем своїх зобов'язань за договором №120 від 18.04.2008 р.
Згідно розрахунку Позивача сума основного боргу Відповідача за період дії договорів №173 від 18.02.2009 р., №120 від 18.04.2008 р. становить 36 750 грн. при розрахунку суми основного боргу Позивач застосовує період з 18.03.2008 р. по 18.01.2010 р. при цьому не згадується той факт, що Договір оренди №173 від 18.02.2009 р. був розірваний Позивачем
в односторонньому порядку згідно п. 7.2. вищевказаного договору з 01.08.2009 р. (лист від 31.07.2009 р. №94 додається).
Також в листі №94 від 31.07.2009 р. Позивач просив прибути Відповідача до 15 серпня 2009 р. для звірки заборгованості, підписання акту прийому передачі, та вирішити питання про порядок і терміни сплати заборгованості.
Після отримання повідомлення про розірвання договору, Відповідач в телефонній розмові з Позивачем запропонував, що у зв'язку з неможливістю проведення розрахунку, в зазначений термін, у грошовій формі, прийняти в рахунок погашення заборгованості, яка виникла на момент розірвання договору оренди №173 від 18.02.2009 р. майно, що належало Відповідачу та знаходилося в орендованому у Позивача приміщенні.
Позивач погодився з пропозицією Відповідача.
На виконання домовленості Відповідач направив свого представника для узгодження всіх питань на місці.
03.08.2009 р. комісією проведено опис майна та матеріальних цінностей в АДРЕСА_1 яку орендувало ТзОВ «Тріел - Буд». Вищевказане майно належало ТзОВ «Тріел - Буд».
Після підписання акту доступ Відповідача до приміщення АДРЕСА_1 було припинено.
Відповідно до приписів ч.1 ст. 1 Господарського процесуального кодексу України підприємства, установи, організації, інші юридичні особи, мають право звертатися до господарського суду згідно з встановленою підвідомчістю господарських справ за захистом своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів.
Зазначає, що на момент звернення з позовом до суду права Позивача Відповідачем не порушені, оскільки питання стосовно заборгованості було вирішено сторонами в добровільному порядку до пред'явлення позову до суду.
Крім того, відповідач посилається, що згідно розрахунку Позивача сума основного боргу Відповідача за період дії договорів №173 від 18.02.2009 р., №120 від 18.04.2008 р. становить 36 750 грн. при розрахунку суми основного боргу Позивач застосовує період з 18.03.2008 р. по 18.01.2010 р.
Що стосується договору №173 від 18.02.2009 р. то п.2.1. вищевказаного договору передбачено, що Орендодавець зобов'язується передати, а Орендар прийняти майно протягом 3-х днів з моменту укладення цього договору.
п.2.2 договору оренди №173 від 18.02.2009 р. передбачено, що Орендар вступає у користування Майном не раніше дати підписання сторонами цього договору та акту приймання - передачі майна.
Обов'язок передачі майна Орендодавцем визначається п. 6.1 вищевказаного договору оренди, згідно якого Орендодавець зобов'язується передати в оренду майно згідно з цим договором по акту приймання-передачі майна, який підписується одночасно з цим договором.
Факт передачі майна Позивачем згідно договору №173 від 18.02.2009 р. в оренду відповідачу не підтверджується двостороннім актом приймання-передачі.
Згідно зі ст.ст. 525, 526, 530 ЦК України, одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу. Якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Зобов'язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події.
Крім того оскільки об'єктом оренди є житлове приміщення -квартира, що не переведена в нежитловий фонд, а отже може використовуватись лише для проживання в ньому фізичних осіб, тоді як метою оренди за договором є використання приміщення під офіс, що суперечить вимогам чинного законодавства.
Згідно з ч.1 ст. 810 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.
Частиною 2 ст. 813 Цивільного кодексу України встановлено, що якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб.
Згідно з ч.1 ст. 815 Цивільного кодексу України наймач зобов'язаний використовувати житло лише для проживання у ньому, забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані.
Згідно з ч.1, п.1 ч. 2 ст. 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема є договори та інші правочини.
Частинами 1, 3 ст. 626 Цивільного кодексу України встановлено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов'язками наділені обидві сторони договору.
Відповідно до ч.1 ст.202 Цивільного кодексу України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Статтею 203 Цивільного кодексу України встановлено загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, зокрема:
- зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.
- особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.
- волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
- правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.
-правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
- правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
Пунктом 1.2. договору встановлено, що позивач за первісним позовом приймає в користування житлове приміщення, а відтак, у відповідності до положень ст.ст. 813, 815 Цивільного кодексу України зобов'язаний використовувати його для проживання в ньому фізичних осіб.
За таких обставин договір оренди від 18.02.2009 р. суперечить вимогам ст. 813 Цивільного кодексу України, якою передбачено, що житло має використовуватись лише для проживання у ньому фізичних осіб.
Відповідно до ст. 34 Господарського процесуального кодексу України господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.
Зазначає, що судом не можуть розглядатися докази існування договірних відносин за договором оренди №173 від 18.02.2009 р.
Окрім того, відповідач подав заяву про застосування строку позовної давності при стягненні пені.
Заслухавши пояснення представників сторін, давши оцінку доказам, суд прийшов до висновку, що позов підлягає задоволенню частково з огляду на таке.
17.04.2007р. між об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку «Добробут»та товариством з обмеженою відповідальністю «Тріел-Буд»укладений Договір оренди № 80, згідно якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у користування за плату квартиру АДРЕСА_1. На виконання вказаного договору оренди, 17.04.2007р. Сторонами підписаний Акт приймання-передачі в оренду вищевказаного приміщення.
У зв'язку із необхідністю Орендаря використовувати вказану квартиру в подальшому між Орендодавцем та Орендарем повторно укладались аналогічні договори оренди того ж приміщення, а саме: Договір оренди нерухомого майна №120 від 18.04.2008р. (далі Договір - 2) та Договір оренди нерухомого майна №173 від 18.02.2009р. (далі - Договір -3). Згідно п. 3.1 та п. 4.2 вказаних Договорів, Орендар взяв на себе зобов'язання щомісячно до 5 числа поточного місяця здійснювати орендну плату за орендоване майно в розмірі 3 050,00 грн.
Спірний договір оренди №173 згідно його п.7.2 ОСББ "Добробут" розірвано в односторонньому порядку з 01 серпня 2009 р.
Розірвання проведено в письмовій формі листом від 31.07.09 р. №94, який підписаний головою правління та завірений печаткою.
Щодо такого розірвання договору не заперечував і відповідач, а тому 03.08.09 р., тобто на третій день після розірвання договору сторонами складено спільний акт опису майна " в квартирі АДРЕСА_1 яку орендувала фірма ТОВ "Тріел-Буд".
Відтак, договірні стосунки оренди між сторонами тривали до 01.08.09 р.
Неповернення речі (квартири) після 01.08.09 р., при доведенні цього факту може тягнути за собою сплату неустойки в порядку ст.785 ЦК України, або відшкодування шкоди на загальних засадах, однак у стягненні оренди за період після 01.08.09 р. слід відмовити.
У відповідності до ст. 525 Цивільного кодексу України (далі - ЦКУ), зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог Цивільного Кодексу України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
На порушення вказаної норми та умов договору Відповідач здійснював орендну плату по Договору-2 та Договору-3 не щомісячно до 5 числа, та не в повному обсязі, як це передбачено умовами договорів оренди.
Згідно ст.611 ЦКУ, у разі порушення зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Враховуючи те, що Відповідач виконував взяте на себе зобов'язання не належним чином та не в повному обсязі, а саме не повністю та не своєчасно здійснював орендну плату, - Відповідач порушив взяте на себе зобов'язання.
Відповідно до ст. 611 ЦКУ, у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема сплата неустойки.
Згідно п. 3.4 Договору - 2 та Договору - 3, в разі порушення строків розрахунку застосовується пеня в розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України від суми заборгованості, за кожен день прострочення, включаючи день оплати.
Відповідно до вимог ст.258 ЦК України до вимог про стягнення неустойки застосовується позовна давність строком один рік.
Позовна заява подана 04.11.10 р. З урахуванням того, що договір розірвано з 01.08.09 р. строк пред'явлення вимоги про стягнення пені сплив.
Згідно вимог ч.4 ст.267 ЦК України позовна давність застосовується лише за заявою сторони. Така заява подана відповідачем 18.01.11 р., відтак, у стягненні пені слід відмовити.
Відповідно до ст.625 ЦКУ, боржник, який прострочив виконання грошового зобов'язання, на вимогу кредитора зобов'язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми.
Згідно з Детальним розрахунком ціни позову, Відповідач зобов'язаний сплатити на користь Позивача:
основна сума боргу - 18 450,00 грн.,
інфляційні збитки - 4280,75 грн.,
3 відсотки річних - 1192,00 грн.
Посилання відповідача на відсутність актів приймання приміщення спростовуються актом приймання його від 17.04.07 р. і подальшим нездаванням.
Доводи відповідача про те, що жиле приміщення не може здаватись в оренду, а також про те, що розрахунок проведений майном, яке залишилось у квартирі - уваги не заслуговують.
Судові витрати по справі слід покласти на сторони пропорційно задоволених вимог згідно ст.49 ГПК України.
Враховуючи викладене, керуючись статтями 49, 82-84 Господарського процесуального кодексу України, суд -
1. Позов задоволити частково.
2.Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Тріел-Буд" (33023, м.Рівне, вул.Київська,16, кв.23, код 34922547) на користь Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Добробут" (02091, м.Київ, вул.Харківське шосе,56, код 26195685)- 18 450 грн. 00 коп. заборгованості по орендній платі, 1192 грн. 09 коп. 3% річних, 4 280 грн. 75 коп. інфляційних збитків, витрати по сплаті державного мита в сумі 239,23 грн. 54 коп., 99 грн. 03 коп. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.
3. У задоволенні решти позовних вимог відмовити.
4.Наказ видати після набрання судовим рішенням законної сили.
Суддя Войтюк В.Р.
Повний текст рішення складений: "24" січня 2011 року.