25.05.2026 м. Дніпро Справа № 908/3555/25
Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді: Віннікова С.В (доповідач)
суддів: Андрейчука Л.В., Кучеренко О.І.,
розглянувши у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "РОМА-ІНВЕСТ" на рішення Господарського суду Запорізької області від 18.02.2026 (суддя Боєва О.С., повний текст якого підписаний 18.02.2026) у справі № 908/3555/25
за позовом Запорізької міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю “РОМА-ІНВЕСТ»
про стягнення суми 97 636,91 грн,
Короткий зміст позовних вимог
Запорізька міська рада звернула до Господарського суду Запорізької області із позовом, яким просить стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю “РОМА-ІНВЕСТ» доходу, отриманого від безпідставно набутого майна за період з 11.12.2024 по 30.04.2025 в розмірі 97636,91 грн.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що після закінчення строку дії договору оренди землі №201502000100219 від 22.07.2015, що був укладений між сторонами, ТОВ “РОМА-ІНВЕСТ» використовувало земельну ділянку комунальної форми власності: кадастровий номер 2310100000:02:017:0006, площею 2,3406 га, яка знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Теплична, буд. 7А без оформлення правовстановлюючого документа, що посвідчує право оренди (користування). Оскільки відповідач користувався земельною ділянкою без достатньої правової підстави, відповідно до положень статей 1212-1214 ЦК України повинен відшкодувати Запорізькій міській раді недоотримані доходи у вигляді несплаченої (безпідставно збереженої) орендної плати. Запорізькою міською радою здійснено розрахунок розміру недоотриманих доходів за фактичне користування ТОВ “РОМА-ІНВЕСТ» вказаною земельною ділянкою за період з 11.12.2024 по 30.04.2025, які складають 97636,91 грн та заявлені позивачем до стягнення з відповідача.
Короткий зміст оскаржуваного судового рішення у справі
Рішенням Господарського суду Запорізької області від 18.02.2026 у справі № 908/3555/25 позовні вимоги Запорізької міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю “РОМА-ІНВЕСТ») про стягнення доходу, отриманого від безпідставно набутого майна за період з 11.12.2024 по 30.04.2025 в розмірі 97 636,91 грн. задоволені в повному обсязі.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги
Не погодившись із зазначеним рішенням до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою звернулось Товариство з обмеженою відповідальністю “РОМА-ІНВЕСТ», в якій просить скасувати рішення Господарського суду Запорізької області від 18.02.2026 року і ухвалити нове рішення, яким відмовити Запорізькій міській раді у задоволенні позовних вимог в повному обсязі.
Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу
В обґрунтування вимог апеляційної скарги ТОВ «РОМА-ІНВЕСТ» зазначає, що рішення Господарського суду Запорізької області від 18.02.2026 є незаконним та необґрунтованим через неправильне застосування норм матеріального права та неповноту встановлення обставин справи. Скаржник наголошує, що висновок суду першої інстанції про безпідставне користування земельною ділянкою у період з 11.12.2024 по 30.04.2025 суперечить фактичним даним, оскільки товариство вчасно, а саме 14.08.2024, звернулося до орендодавця з листом-повідомленням про намір поновити договір, дотримавшись двомісячного строку, встановленого пунктом 11.1 договору. Апелянт вказує, що ним було виконано всі вимоги орендодавця щодо надання пакету документів, включаючи оновлений проєкт договору та витяг з нової нормативної грошової оцінки землі, що підтверджується листуванням сторін та підготовкою самим позивачем проєкту рішення міської ради про поновлення договору.
Крім того, ТОВ «РОМА-ІНВЕСТ» зауважує, що оскільки орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору 10.12.2024, а орендодавець не надіслав заперечення протягом одного місяця після цієї дати, договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах в силу частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент укладення правочину. Скаржник акцентує увагу на недобросовісній та суперечливій поведінці Запорізької міської ради, яка спочатку фактично погодила умови поновлення, а згодом безпідставно відмовила у підписанні додаткової угоди, посилаючись на борги, що виникли вже після автоматичної пролонгації договору.
На переконання апелянта, за наявності договірних відносин, що продовжують свою дію, застосування судом положень статей 1212-1214 ЦК України про безпідставне збагачення є безпідставним та таким, що суперечить сталій практиці Верховного Суду.
Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
Запорізька міська рада у відзиві на апеляційну скаргу зазначає, що рішення суду першої інстанції є законним та не підлягає скасуванню. Позивач наголошує, що згідно зі ст. 31 Закону України «Про оренду землі» та пунктом 37.1 договору, орендні відносини припинилися 10.12.2024 у зв'язку із закінченням строку, на який було укладено договір. Міська рада заперечує проти аргументів про автоматичне поновлення правочину, оскільки апелянт не дотримався визначеної ст. 33 вказаного Закону процедури, зокрема не досяг з орендодавцем домовленості щодо нових істотних умов договору, що за приписами закону припиняє переважне право орендаря. Також позивач звертає увагу, що пунктом 38.2 договору сторони прямо передбачили, що фактичне продовження користування майном після закінчення строку дії договору не є підставою для його поновлення.
Позивач стверджує, що в матеріалах справи містяться докази повідомлення відповідача про недоліки поданого проєкту договору, зокрема щодо невірного визначення розміру орендної плати, які так і не були усунуті. Таким чином, новий договір укладений не був, а право оренди не пройшло державну реєстрацію, як того вимагає ст. 125 Земельного кодексу України. Відтак, ТОВ «РОМА-ІНВЕСТ» з 11.12.2024 користується земельною ділянкою без достатньої правової підстави, зберігаючи у себе кошти у розмірі орендної плати за рахунок територіальної громади.
Позивач вважає, що правовідносини сторін за своїм змістом є кондикційними, тому суд першої інстанції правильно застосував норми статей 1212- 1214 ЦК України, задовольнивши вимоги про стягнення безпідставно збереженого майна.
Рух справи в суді апеляційної інстанції
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 12.03.2026 для розгляду справи визначена колегія суддів у складі: головуючого судді - Віннікова С.В.(доповідач), суддів: Кучеренко О.І., Андрейчука Л.В.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 16.03.2026 апеляційну скаргу ТОВ "РОМА-ІНВЕСТ" на рішення Господарського суду Запорізької області від 18.02.2026 у справі №908/3555/25 залишено без руху, у зв'язку з необхідністю надання заяви/клопотання про поновлення пропущеного процесуального строку на подання апеляційної скарги з відповідними доказами та обґрунтуванням причин такого пропуску. Встановлено протягом 10 днів з дня отримання ухвали усунути вказані недоліки апеляційної скарги.
На виконання вимог ухвали 26.03.2026 через підсистему “Електронний суд» від скаржника надійшла заява про усунення недоліків, у якій останній просить поновити пропущений процесуальний строк на подання апеляційної скарги, визнавши причини пропуску поважними та відкрити апеляційне провадження за апеляційною скаргою ТОВ “РОМА ІНВЕСТ» на рішення Господарського суду Запорізької області від 18.02.2026.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 26.03.2026 клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю "РОМА-ІНВЕСТ" на рішення Господарського суду Запорізької області від 18.02.2026 по справі № 908/3555/25 задоволено. Поновлено строк на апеляційне оскарження. Відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "РОМА-ІНВЕСТ" на рішення Господарського суду Запорізької області від 18.02.2026 по справі № 908/3555/25. Ухвалено розгляд справи здійснювати за правилами спрощеного позовного провадження та без повідомлення учасників справи (без проведення судового засідання).
Частинами 1, 10 ст. 270 ГПК України встановлено, що в суді апеляційної інстанції справи переглядаються в порядку спрощеного провадження, з урахуванням особливостей, передбачених у цій главі. Апеляційні скарги на рішення господарського суду у справах з ціною позову менше ста розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб, крім тих, які не підлягають розгляду в порядку спрощеного позовного провадження, розглядаються судом апеляційної інстанції без повідомлення учасників справи.
При розгляді цієї справи колегія суддів враховує, що предметом позову у цій справі є вимоги про стягнення суми, меншої ста розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб, тобто вказана справа відноситься до малозначних справ в розумінні ГПК України, і розглядає справу без повідомлення учасників справи.
Встановлені судом обставини справи
Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно Товариство з обмеженою відповідальністю “РОМА-ІНВЕСТ», код ЄДРПОУ 32638444 є власником нерухомого майна, розташованого за адресою: Запорізька область, місто Запоріжжя, вулиця Теплична, будинок 7А; дата державної реєстрації 11.11.2013 (номер інформаційної довідки 453117949 від 21.11.2025).
22.07.2015 Запорізька міська рада (Орендодавець, позивач у справі) та Товариство з обмеженою відповідальністю “РОМА-ІНВЕСТ» (Орендар, відповідач у справі) уклали Договір оренди землі № 201502000100219 (далі - Договір), за умовами якого Орендодавець, відповідно до рішення п'ятдесят третьої сесії шостого скликання Запорізької міської ради № 49/72 від 10 грудня 2014р. надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 2,3406 га, кадастровий номер 2310100000:02:017:0006, яка знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Теплична, 7-А, для розташування промислового майданчику. Цільове призначення земельної ділянки: землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення, для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості. На земельній ділянці розміщені об'єкти нерухомого майна: будівлі та споруди орендаря; земельна ділянка передається в оренду разом з будівлями та спорудами (п.п. 1, 2, 3, 4, 5, 18 Договору).
Вищевказана земельна ділянка була передана орендодавцем у користування орендарю за Актом приймання-передачі земельної ділянки, який є невід'ємною частиною договору.
Відповідно до пункту 6 Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 9 318 162 грн 66 коп., в цінах 2015 року.
Строк дії Договору визначено пунктом 11 Договору до 10 грудня 2024 року.
За змістом п. 37 Договору, його дія припиняється, в т.ч., у разі закінчення строку, на який його було укладено (пп. 37.1).
В пункті 34 Договору оренди землі встановлені обов'язки Орендаря, зокрема визначено, що Орендар зобов'язаний після закінчення строку договору оренди землі, договір поновити або повернути земельну ділянку Орендодавцю за його вимогою в належному стані в порядку встановленому Договором.
Як зазначив позивач у позовній заяві, на сьогоднішній день у зазначеного Договору оренди землі закінчився строк дії, а новий договір не укладено, що свідчить про безпідставне використання ТОВ “РОМА-ІНВЕСТ» земельної ділянки комунальної форми власності з 11.12.2024 по 30.04.2025 без правовстановлюючих документів, що посвідчує право оренди (користування).
Запорізькою міською радою здійснено розрахунок недоотриманих доходів за фактичне користування ТОВ “РОМА-ІНВЕСТ» земельною ділянкою без оформлення правовстановлюючого документу, що посвідчує право оренди (користування) за період з 11.12.2024 по 30.04.2025, з урахуванням здійснених відповідачем часткових оплат, загальний розмір яких (недоотриманих доходів) становить 97 636,91 грн.
З метою досудового врегулювання спору, на адресу відповідача була направлена вимога від 28.10.2025 № 01/02-11/1933 з вимогою невідкладно сплатити суму безпідставно збереженої плати за землю, яка утворилась за період з 11.12.2024 по 30.04.2025.
Нездійснення відповідачем оплати за фактичне користування земельною ділянкою стало підставою для звернення позивача з позовом до суду, за яким відкрито провадження у даній справі № 908/3555/25.
Проаналізувавши фактичні обставини справи, оцінивши представлені докази, суд першої інстанції дійшов до висновку про задоволення позовних вимог.
За наслідками розгляду позову Господарським судом Запорізької області прийнято оскаржуване рішення у даній справі.
Приймаючи оскаржуване рішення місцевий господарський суд виходив з обґрунтованості та доведеності вимог позивача.
Оцінка аргументів учасників справи і висновків суду першої інстанції
Відповідно до ст.269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги (ч. 1). Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї (ч. 2). Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього (ч. 3). Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права (ч. 4).
Апеляційний господарський суд, переглядаючи в апеляційному порядку оскаржуване судове рішення, в межах доводів та вимог апеляційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи, перевіривши правильність застосування судом попередньої інстанції норм матеріального і процесуального права, дійшов висновку, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, з наступних підстав.
Колегія суддів констатує, що причиною звернення з апеляційною скаргою стала незгода відповідача з оскаржуваним рішенням суду першої інстанції та вимога його cкасувати, ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.
Розглянувши апеляційну скаргу без повідомлення сторін, колегія суддів зазначає наступне.
Предметом доказування у даній справі є обставини, пов'язані з вимогою позивача про стягнення доходу, отриманого від безпідставно набутого майна за період з 11.12.2024 по 30.04.2025 в розмірі 97636,91 грн.
За умовами частини 2 ст. 152 Земельного кодексу України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, відшкодування завданих збитків.
Верховний Суд, розглядаючи спори у подібних правовідносинах, у своїх постановах неодноразово звертав увагу на те, що предметом регулювання глави 83 ЦК України є відносини, що виникають у зв'язку із безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.
Відповідно до частин 1, 2 ст. 1212 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов'язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов'язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення цього Кодексу застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
Кондикційні зобов'язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.
Правові підстав користування земельною ділянкою комунальної власності за змістом глави 15 Земельного кодексу України реалізується через право постійного користування або право оренди.
Частиною 1 ст. 93 і ст. 125 Земельного кодексу України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.
Землекористувачі також зобов'язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт "в" частини 1 статті 96 Земельного кодексу України).
Принцип платного використання землі також передбачено ст. 206 Земельного кодексу України, за змістом якої використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
Плата за землю - обов'язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 ст. 4 Податкового кодексу України ( далі - ПК України), тут і далі - у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин).
Земельним податком є обов'язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів, а орендною платою за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов'язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою ( підпункти 14.1.72, 14.1.136 пункту 14.1 ст. 14 ПК України ).
Отже, законодавець розмежовує поняття "земельний податок" та "орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності" залежно від правових підстав передання прав землекористування такими ділянками.
Водночас згідно зі статтями 122 - 124 Земельного кодексу України міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними ст. 122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.
Особи, які отримують земельну ділянку комунальної власності в користування за договором оренди (договором купівлі-продажу права оренди), зобов'язані сплачувати за неї орендну плату. Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди, як це передбачено частиною 1 ст. 21 Закону України "Про оренду землі".
Водночас Земельний кодекс України регламентує перехід прав на земельну ділянку, пов'язаний з переходом права на будинок, будівлю або споруду. Відповідно до частин 1, 2 ст. 120 цього Кодексу (у редакції, чинній на час набуття відповідачем права власності на нежитлову будівлю, розташовану на спірній земельній ділянці) у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Верховний Суд, розглядаючи спори у подібних правовідносинах, у своїх постановах неодноразово звертав увагу на те, що виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені та яка не була відведена в оренду попередньому власнику. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права.
Водночас Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 р. у справі № 200/606/18 зазначила, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів Давнього Риму (лат. solo cedit - збудоване приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об'єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об'єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об'єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об'єкти розташовані. Отже, об'єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об'єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об'єкт права власності.
Звідси власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто інший, окрім власника об'єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об'єктом нерухомого майна. Аналогічну правову позицію викладено Верховним Судом у постанові від 15.12.2021 р. у справі № 924/856/20.
Таким чином, положення глави 15, статей 120, 125 Земельного кодексу України, ст. 1212 Цивільного кодексу України дають підстави вважати, що до моменту оформлення власником об'єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об'єкт, ураховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, особа яка придбала такий об'єкт стає фактичним користувачем тієї земельної ділянки, на якій такий об'єкт нерухомого майна розташований, а відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформлення прав на цю ділянку (без укладення договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Подібний правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17, від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17, у постановах Верховного Суду від 14.01.2019 у справі № 912/1188/17, від 21.01.2019 у справі № 902/794/17, від 04.02.2019 у справі № 922/3409/17, від 12.03.2019 у справі № 916/2948/17, від 09.04.2019 у справі № 922/652/18, від 21.05.2019 у справі № 924/552/18, а також у постановах Верховного Суду України від 30.11.2016 у справі № 922/1008/15, від 07.12.2016 у справі № 922/1009/15, від 12.04.2017 у справах № 22/207/15 і № 922/5468/14 та у постанові Верховного Суду від 17.03.2020 у справі № 922/2413/19.
Отже, фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг (заощадив) у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов'язаний повернути такі кошти власникові земельної ділянки на підставі положень частини 1 ст. 1212 Цивільного кодексу України. Такий самий правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц та від 20.09.2018 у справі № 925/230/17.
Як встановлено судом першої інстанції та матеріалами справи згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно Товариство з обмеженою відповідальністю “РОМА-ІНВЕСТ», код ЄДРПОУ 32638444 є власником нерухомого майна, розташованого за адресою: Запорізька область, місто Запоріжжя, вулиця Теплична, будинок 7А; дата державної реєстрації 11.11.2013 (номер інформаційної довідки 453117949 від 21.11.2025).
Як вбачається з матеріалів справи, 22.07.2015 Запорізька міська рада та Товариство з обмеженою відповідальністю “РОМА-ІНВЕСТ» уклали Договір оренди землі № 201502000100219, однак у зазначеного договору оренди землі закінчився строк дії, а новий договір не укладено, що свідчить про безпідставне використання ТОВ “РОМА-ІНВЕСТ» земельної ділянки комунальної форми власності з 11.12.2024 по 30.04.2025 без правовстановлюючих документів, що посвідчує право оренди (користування).
Відтак між Запорізькою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю “РОМА-ІНВЕСТ» у період з 11.12.2024 по 30.04.2025 не існувало договірних правовідносин щодо земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:02:017:0006.
Установлені обставини свідчать, що відповідач як власник об'єкта нерухомого майна у вказаний період користувався земельною ділянкою, на якій цей об'єкт розташований, за відсутності оформленого згідно з вимогами чинного законодавства права користування земельною ділянкою, сплачуючи за користування нею кошти у розмірі зазначеним у договорі оренди землі, дія якого закінчилася.
Щодо доводів апелянта про належне повідомлення орендодавця про намір поновити договір, колегія суддів зазначає, що саме лише надіслання орендарем листа-повідомлення про намір поновити договір оренди за відсутності підписаної сторонами додаткової угоди не свідчить про поновлення договору. Оскільки сторонами не було досягнуто згоди щодо істотної умови розміру орендної плати (що підтверджується зауваженнями міської ради від 17.04.2025), переважне право орендаря вважається припиненим згідно з ч. 2 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».
Відтак встановлені обставини свідчать, що відповідач, як власник об'єкта нерухомого майна, у спірний період користувався земельною ділянкою, на якій цей об'єкт розташований, за відсутності оформленого згідно з вимогами чинного законодавства права користування нею (оренди), що призвело до збереження ним коштів, які мали бути сплачені власнику землі у вигляді орендної плати.
З огляду на викладене, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що за своєю правовою природою відносини між сторонами у цей період є кондикційними. Оскільки правова підстава для користування майном (договір оренди) відпала після 10.12.2024, а нова не виникла, відповідач відповідно до ст. 1212 Цивільного кодексу України зобов'язаний повернути позивачу збережене майно (кошти) у розмірі, що відповідає орендній платі за фактичний час користування земельною ділянкою.
Верховний Суд у своїх постановах неодноразово виснував, що у разі користування сформованою земельною ділянкою комунальної власності, якій присвоєно окремий кадастровий номер, без оформлення договору власник такої земельної ділянки може захистити своє право на компенсацію йому недоотриманої орендної плати у порядку ст. 1212 Цивільного кодексу України ( пункт 27 постанови Верховного Суду від 09.02.2022 р. у справі № 910/8770/19, пункт 7.10 постанови Верховного Суду від 09.11.2021 р. у справі № 905/1680/20 ).
Рішенням Запорізької міської ради від 30.06.2015 №7 «Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя», рішення Запорізької міської ради від 28.11.2018 №26 «Про встановлення розміру орендної плати за землю», витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 26.11.2024 № НВ-2300160762024,листа ГУ ДПС у Запорізькій області №5424/5/08-01-04-08-05 від 03.06.2025, листа державної служби України з питань геодезії, картограції та кадастру від 13.01.2025 № 6-28-0.22-18/71-25
Головного управління ДПС у Запорізькій області № 5424/5/08-01-04-08-05 від 03.06.2025, копія якого додана до позовної заяви (арк.с. 38), надано інформацію щодо нарахування та сплати ТОВ “РОМА-ІНВЕСТ» орендної плати за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 2310100000:02:017:0006, розташованої за адресою: м. Запоріжжя, вул. Теплична, 7-А, в т.ч. за період з 01.01.2022 по 30.04.2025. Повідомлено, що відповідно до даних податкових декларацій з плати за землю ТОВ “РОМА-ІНВЕСТ» нараховано річну орендну плату за вказану земельну ділянку, в т.ч.: за 2024 рік - 564517,69 грн, за 2025 рік (січень-грудень) - 632259,81 грн.; зазначені дані про суми здійснених оплат за відповідні періоди (роки).
Відповідно до листа Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру № 6-28-0.22-18/71-25 від 13.01.2025 коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель і земельних ділянок, зокрема, за 2023 рік становить 1,051, за 2024 - 1,12.
Згідно з витягом з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок № НВ-2300160762024, згідно з яким нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:02:017:0006 становить 26389796,88 грн (дата формування витягу 26.11.2024).
За розрахунком позивача, нормативна грошова оцінка вищевказаної земельної ділянки з урахуванням відповідних коефіцієнтів індексації у 2024 році складала 26389796,88 грн, у 2025 році - 29556572,51 грн. Належний до сплати розмір орендної плати за відповідний період (з 11.12.2024 по 30.04.2025) визначено виходячи з річного розміру орендної плати - 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за відповідний рік. Крім того, загальний розмір недоотриманих доходів за фактичне користування земельною ділянкою у спірний період зменшено на суму здійснених ТОВ “РОМА-ІНВЕСТ» оплат за землю у 2024 та 2025 роках. Розмір недоотриманих доходів за фактичне користування земельною ділянкою без оформлення правовстановлюючого документу становить: за 2024 рік (з 11.12.2024 по 31.12.2024) - 12824,47 грн; за 2025 (з 01.01.2025 по 30.04.2025) - 84812,44 грн. Усього, відповідно до розрахунку позивача, загальний розмір недоотриманих доходів за період з 11.12.2024 по 30.04.2025 включно складає 97636,91 грн.
Відповідач заперечень щодо визначеного позивачем розміру недоотриманих доходів або контррозрахунку суду не надав.
Перевіривши здійснений позивачем розрахунок заборгованості за період з 11.12.2024 по 30.04.2025 у сумі 97 636,91 грн, суд апеляційної інстанції вважає його арифметично та методологічно вірним.
За таких обставин, колегія суддів апеляційного суду погоджується з судом першої інстанції, що вимога позивача про стягнення з відповідача безпідставно збережених коштів у сумі 97 636,91 грн є правомірною та такою, що підлягає задоволенню.
Підсумовуючи вищевикладене, судова колегія вважає, що висновки суду першої інстанції про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами.
Викладені у апеляційній скарзі аргументи не можуть бути підставами для скасування рішення місцевого господарського суду, оскільки вони не підтверджуються матеріалами справи та ґрунтуються на неправильному тлумаченні скаржником норм матеріального та процесуального права, що в сукупності виключає можливість задоволення апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Рома-Інвест".
Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги
У справі "Руїз Торіха проти Іспанії", ЄСПЛ вказав, що відповідно до практики, яка відображає принцип належного здійснення правосуддя, судові рішення мають в достатній мірі висвітлювати мотиви, на яких вони базуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Межі такого обов'язку можуть різнитися залежно від природи рішення та мають оцінюватися у світлі обставин кожної справи.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів Скаржника та їх відображення у судовому рішенні, питання вичерпності висновків суду, суд апеляційної інстанції ґрунтується на висновках, що їх зробив Європейський суд з прав людини у справі "Проніна проти України" ( Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006 р. ).
Зокрема, ЄСПЛ у своєму рішенні зазначив, що п. 1 ст. 6 Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.
У даній справі суд дійшов висновку, що Скаржникові було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.
З огляду на приписи ст. 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини від 23.02.2006 р." Конвенція застосовується судами України як частина національного законодавства, а практика ЄСПЛ, через рішення якого відбувається практичне застосування Конвенції, застосовується судами як джерело права.
Отже, доводи заявника апеляційної скарги про порушення норм матеріального та процесуального права судом попередньої інстанцій під час прийняття оскаржуваного процесуального документу не знайшли свого підтвердження.
За змістом ст. 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.
Згідно із ст. 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
За таких обставин та з урахуванням меж розгляду апеляційної скарги в порядку ст. 269 ГПК України, апеляційна скарга задоволенню не підлягає, а оскаржуване рішення підлягає залишенню без змін.
Судові витрати
Зважаючи на відмову у задоволенні апеляційної скарги, судові витрати, понесені у зв'язку із апеляційним оскарженням, згідно ст. 129 ГПК України, покладаються на скаржника у скарзі і відшкодуванню не підлягають.
На підставі вищевикладеного, керуючись статтями 269, 270, 273, 275 - 285, 287 ГПК України, Центральний апеляційний господарський суд, -
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "РОМА-ІНВЕСТ" залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Запорізької області від 18.02.2026 по справі № 908/3555/25 залишити без змін.
Витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги покласти на скаржника.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення. Право касаційного оскарження, строк на касаційне оскарження та порядок подання касаційної скарги передбачено ст. ст. 286-289 ГПК України.
Повний текст постанови складений та підписаний 25.05.2026.
Головуючий суддя С.В. Вінніков
Суддя Л.В. Андрейчук
Суддя О.І. Кучеренко