справа № 752/20841/25
провадження № 22-ц/824/6114/2026
головуючий у суді І інстанціїКордюкова Ж.І.
28 квітня 2026 року м. Київ
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого судді - Писаної Т.О.
суддів - Приходька К.П., Журби С.О.
за участю секретаря судового засідання - Івкової Д.Л.
розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 17 листопада 2025 року у цивільній справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні майном шляхом виселення без надання іншого житла,
У серпні 2025 року ОСОБА_2 звернулася до суду з позовною заявою до ОСОБА_1 про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні майном шляхом виселення без надання іншого житла.
Рішенням Голосіївського районного суду міста Києва від 17 листопада 2025 року позовні вимоги ОСОБА_2 задоволено.
Усунено перешкоди у користуванні і розпоряджанні квартирою, належній на праві власності ОСОБА_2 , шляхом виселення ОСОБА_1 з квартири АДРЕСА_1 без надання іншого житлового приміщення
Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 судовий збір в розмірі 1211 (одна тисяча двісті одинадцять) грн 20 коп.
Не погоджуючись із указаним рішенням суду ОСОБА_1 звернувся до суду із апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог та здійснити розподіл судових витрат.
В обґрунтування доводів апеляційної скарги вказує, що суд першої інстанції не дослідив укладеного між сторонами договору оренди нерухомого майна (квартири) від 20.08.2019. Вказує, що суд визнав встановленим, що строк даного договору сплинув 20.08.2025. Такого висновку суд дійшов на підставі відповіді орендаря орендодавцю на повідомлення про припинення дії договору. Але, на думку апелянта, суд не врахував, що 20.08.2025 - це строк дії договору, який був відомий сторонам на дату підготовки відповіді на повідомлення. Пункт 4.8. Договору оренди містить умову про автоматичне укладання договору на тих самих умовах на той самий строк за певних обставин, якщо не відбудеться двох умов одночасно: відсутність пропозиції орендодавця укласти договір на певних умовах та звільнення приміщення орендарем. Кількість разів, коли Договір оренди вважається укладеним на новий строк не обмежена.
Зазначає, що оскільки станом на 20.08.2025 не настала друга з умов - звільнення приміщення орендарем, Договір оренди вважається укладеним на наступні два роки. І суд при встановлені чи є Договір оренди діючим на момент розгляду справи повинен був оцінювати строк дії Договору з огляду на дату звернення позивачки до суду (26.08.2025) та на дату вирішення спору (17.11.2025). На ці дати Договір оренди вже вважався укладеним до 20.08.2027.
В обґрунтування доводів апеляційної скарги також вказує та те, що за весь час позивач не мала жодних претензій щодо виконання орендарем своїх обов'язків за договором. Більш того, відповідач як сумлінний орендар сплачував оренду плату наперед, що цілком влаштовувало позивача. Зазначає, що починаючи з серпня 2023 року по липень 2025 року включно, відповідачем сплачено авансом орендної плати на загальну суму 152 500 грн, а договірна орендна плата за цей період складає 92 000 грн, тобто авансова переплата складала 60 500 грн. Тобто фактично відповідач ці кошти сплачував наперед з урахуванням умов про можливе переукладання договору на новий термін. Дані обставини були відомі орендодавцю та додатково зазначені у відповіді орендаря, направленій 25.07.2025. Позивачка проти прийняття цих платежів не заперечувала і після 20.08.2025 вона їх не повернула. Отже, на думку відповідача, позивач визнала під ставність даної оплати за договором оренди, який переукладається на новий строк після 20.08.2025, але суд першої інстанції не надав належної оцінки даним аргументам відповідача.
14 березня 2026 року до Київського апеляційного суду надійшов відзив на апеляційну скаргу від представника ОСОБА_2 - ОСОБА_3 у якому він просить рішення суду першої інстанції залишити без змін, відмовити відповідачу у задоволенні апеляційної скарги.
У судовому засіданні 28 квітня 2026 року апелянт ОСОБА_1 просив скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.
Представник ОСОБА_2 - ОСОБА_3 просив рішення суду першої інстанції залишити без змін, відмовити відповідачу у задоволенні апеляційної скарги
Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга не підлягає до задоволення з таких підстав.
Відповідно до вимог ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Рішення суду першої інстанції вказаним вимогам закону відповідає.
При ухваленні рішення судом першої інстанції встановлено, що відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майна та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо суб'єкта від 21.08.2025 №440472962 ОСОБА_2 є власником 1/2 частки квартири, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 .
Відповідно до інформаційної довідки КП КМР «КМ БТІ» від 09.05.2024 кв. АДРЕСА_1 на праві власності зареєстрована за: 1/2 частка квартири - ОСОБА_2 на підставі свідоцтва про право власності на житло, виданого відділом приватизації житла Голосіївської районної державної адміністрації 04.07.2008 №34255, та зареєстрованого в Бюро 10.07.2008 за реєстровим №2905 та 1/2 частка квартири ОСОБА_2 на підставі свідоцтва про право на спадщину, виданого Київською міською державною нотаріальною конторою № 2 15.05.201, № 11-820, та зареєстрованого в бюро 02.06.2010 за реєстровим №2905.
20.08.2019 між ОСОБА_1 (орендарем) та ОСОБА_2 (орендодавцем) укладений договір, відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування (найм) квартиру АДРЕСА_1 (п.1.1. договору).
Відповідно до пп. 2.2.2, 2.2.4. п. 2.2. договору від 20.08.2019 орендодавець зобов'язаний вимагати від орендаря дотримання умов користування об'єктом оренди та ініціювати припинення даного договору у передбачених його умовами випадках та порядку.
Відповідно до пп. 2.3.10. п. 2.3. договору від 20.08.2019 орендар зобов'язаний звільнити та передати орендодавцю об'єкт оренди в належному стані з урахуванням нормального фізичного зносу протягом 5 календарних днів з моменту закінчення строку оренди та/або терміну дії або з моменту розірвання цього договору за актом приймання - передачі квартири.
Відповідно до п. 4.1., п. 4.3. договору від 20.08.2019 він набуває чинності з моменту його підписання сторонами і діє два роки з моменту його підписання сторонами, вказаного в його преамбулі. Квартира на умовах цього договору надається орендарю в користування на термін з дня підписання договору до 20.08.2021.
Дострокове розірвання, а також зміна його умов, можливі за згодою сторін цього договору з ініціативи будь-якої з них та повідомленням про це іншої сторони не менш ніж за тридцять днів до дати розірвання цього договору або внесення змін та доповнень до цього договору. В разі недосягнення згоди, питання вирішується в судовому порядку.
Пунктом 4.8. договору від 20.08.2019 передбачено, що якщо за три місяці до спливу строку договору, орендодавець не звернувся до орендаря з пропозицією укласти договір на таких самих умовах або інших умовах чи попередженням про відмову від укладення договору на новий строку, а орендар не звільнив помешкання, то договір вважається укладеним на таких самих мовах і на такий самий строк.
Відповідно до п. 6.5. договору від 20.08.2019 сторони домовилися про те, що всі заяви, повідомлення, що стосуються цього договору, повинні бути викладені в письмовому вигляді і вважаються доведеними до відома відповідної договірної сторони, якщо вони відправлені цінним листом з повідомленням про вручення або телеграмою з повідомленням про вручення або вручені стороні або її уповноваженому представнику офіційно з повідомленням про вручення, при чому для повідомлення орендаря достатньо направити таку заяву чи повідомлення на адресу об'єкту оренди.
02.08.2024 ОСОБА_2 направила ОСОБА_1 повідомлення про дострокове розірвання усного договору оренди, в якому зазначила, що договір оренди нерухомого майна (квартири) фактично завершився із настанням дати, яка в ньому вказана, а саме 20.08.2021.
Договір містив пункт щодо фактичної пролонгації його дії, однак всупереч його вимогам, преамбула Договору не містить відомостей про момент початку та завершення строку використання об'єкту нерухомого майна й відповідно не містить умов щодо строку його дії, адже договір укладено на певний термін, який конкретно зазначено в п.4.1 Договору.
З урахуванням зазначеного, наразі здійснюється використання належного їй приміщення на підставі усної домовленості щодо її оренди (усного договору оренди).
Повідомила, що усний договір оренди, який наразі діє, буде розірваний 02.09.2024 та запропонувала провести відповідні правові процедури, спрямовані на припинення орендних правовідносини.
21.08.2024 ОСОБА_1 надав ОСОБА_2 відповідь на повідомлення від 02.08.2024. в якій зазначив, що п. 4.8. договору чітко передбачено, що якщо за три місяці до спливу строку договору, тобто до 20.08.2021, орендодавець не звернувся до орендаря з пропозицією укласти договір на таких самих умовах або інших умовах чи попередженням про відмову від укладення договору на новий строк, а орендар не звільнив помешкання, то договір вважається укладеним на таких самих мовах і на такий самий строк. Враховуючи, що право користування нерухомим майном засвідчується (підтверджується) саме договором найму (оренди), то строк договору найму (оренди) відповідає строку користування майном. Оскільки жодних заперечень, у встановлені договором та ст. 764 ЦК України порядку і строки протягом 2021, 2023 років від наймодавця не надходило, то договір діє (пролонговано) до 20.08.2025. Враховуючи зазначене, відсутні підставі для дострокового припинення договору та права користування квартирою.
14.05.2025 ОСОБА_2 цінним листом з описом вкладення направила ОСОБА_1 повідомлення про відмову від укладення договору на новий строк та розірвання договору оренди, в якому зазначила, що станом на 20.04.2025 сума заборгованості складає 52000 грн. Вимагала звільнити займане приміщення відповідно до умов договору у строки визначені договором, не пізніше 21.08.2025, та протягом 7-ми днів з дати отримання цього повідомлення оплатити наявну заборгованість у вказаному вище розмірі.
25.07.2025 ОСОБА_1 надав ОСОБА_2 відповідь на повідомлення від 14.05.2025, в якому зазначив, що заборгованості не має.
Відповідно до правових висновків, викладених у постанові ВП ВС від 21 серпня 2019 року у справі № 569/4373/16-ц наголошено, що Конституцією України передбачено як захист права власності, так і захист права на житло.
Статтею 41 Конституції Українивстановлено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі.
За положеннями статті 47 Конституції України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону. Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.
Статтею 825 ЦК України врегульовано розірвання договору найму житла, зокрема за ініціативою наймодавця згідно із ч. 3 указаної статті.
Відповідно до частин першої, другої статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов'язків власник зобов'язаний додержуватися моральних засад суспільства.
Згідно із частиною першою статті 383 ЦК України власник житлового будинку має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім'ї, інших осіб.
Положеннями статті 391 ЦК Українипередбачено, що власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном.
Однією із основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України), тому дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними. Тобто відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.
Згідно з усталеною практикою ЄСПЛ втручання держави в право власності на житло повинне відповідати критеріям правомірного втручання в право особи на мирне володіння майном у розумінні Конвенції.
Зокрема, згідно з рішенням ЄСПЛ від 23 вересня 1982 року у справі «Спорронґ і Льоннрот проти Швеції» будь-яке втручання у права особи передбачає необхідність сукупності таких умов: втручання повинне здійснюватися «згідно із законом», воно повинне мати «легітимну мету» та бути «необхідним у демократичному суспільстві». Якраз «необхідність у демократичному суспільстві» і містить у собі конкуруючий приватний інтерес; зумовлюється причинами, що виправдовують втручання, які у свою чергу мають бути «відповідними і достатніми»; для такого втручання має бути «нагальна суспільна потреба», а втручання - пропорційним законній меті.
Цивільним законодавством регулюються особисті немайнові та майнові відносини (цивільні відносини), засновані на юридичній рівності, вільному волевиявленні, майновій самостійності їх учасників (частина перша статті1 ЦК України).
Однією з підстав виникнення зобов'язання є договір (пункт 1 частини другої статті 11 ЦК України).
Договір як приватно-правова категорія є універсальним регулятором між учасниками цивільних відносин та має на меті забезпечити регулювання цивільних відносин, спрямований на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Правочин є найбільш розповсюдженим юридичним фактом, за допомогою якого набуваються, змінюються, або припиняються права та обов'язки в учасників цивільних правовідносин.
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України). Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами (частина третя статті 6 ЦК України).
Судом встановлено, що позивачу на праві приватної власності належить квартира, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 .
20.08.2019 між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було укладено договір оренди нерухомого майна (квартири), відповідно до умов якого позивач передала відповідачу в строкове платне користування (найм) спірну квартиру на строк два роки до серпня 20.08.2021.
В п. 4.8. договору від 20.08.2019 сторони погодили, що якщо за три місяці до спливу строку договору, орендодавець не звернувся до орендаря з пропозицією укласти договір на таких самих умовах або інших умовах чи попередженням про відмову від укладення договору на новий строк, а орендар не звільнив помешкання, то договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк.
Таким чином, після спливу дворічного строку найму, тобто після 20.08.2021, договір оренди нерухомого майна (квартири) вважався укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк, тобто до 20.08.2023.
Після спливу і цього дворічного строку договір оренди нерухомого майна (квартири) вважався укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк, тобто до 20.08.2025.
14.05.2025 ОСОБА_2 цінним листом з описом вкладення направила ОСОБА_1 повідомлення про відмову від укладення договору на новий строк та розірвання договору оренди.
Відповідач у судовому засіданні не заперечував, що станом на день розгляду справи, продовжує проживати у спірній квартирі.
Матеріали справи не містять доказів, що ОСОБА_2 за три місяці до спливу строку договору звернулася до відповідача з пропозицією укласти договір на таких самих умовах або інших умовах.
Отже, відповідно до пп. 2.3.10. п. 2.3. договору від 20.08.2019 орендар був зобов'язаний звільнити та передати орендодавцю об'єкт оренди в належному стані з урахуванням нормального фізичного зносу протягом 5 календарних днів з моменту закінчення строку оренди, а саме з 21.08.2025, однак не зробив цього.
Таким чином, договір оренди нерухомого майна (квартири) від 20.08.2019 розірваний за ініціативою орендодавця, процедура розірвання договору нею була дотримана, а відповідач проживає в спірній квартирі за відсутності будь-яких законних підстав.
Наведене свідчить про те, що відповідач порушує прав позивача щодо користування та розпорядження спірною квартирою, оскільки він не має права користуватись цією квартирою для проживання.
Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив, зокрема, з того, що позивач правомірно вимагає виселення відповідача з квартири, яка належить їй на праві власності, та у якого немає законних підстав для проживання в цій квартирі, оскільки саме у такий спосіб можуть бути усунуті перешкоди законному власнику у користуванні житлом.
Колегія суддів погоджується з таким висновком суду першої інстанції з огляду на таке.
Пунктом 4.8 договору оренди передбачено, що у разі, якщо за три місяці до спливу строку договору, орендодавець не звернувся до орендаря з пропозицією укласти договір на таких самих умовах або інших умовах чи попередженням про відмову від укладення договору на новий строку, а орендар не звільнив помешкання, то договір вважається укладеним на таких самих мовах і на такий самий строк.
З аналізу змісту зазначеного пункту вбачається, що ним встановлено альтернативний механізм припинення або непродовження договору, який залежить від волевиявлення сторін: з боку орендодавця - шляхом направлення повідомлення про відмову від продовження договору; з боку орендаря - шляхом звільнення приміщення або направлення відповідного повідомлення.
Отже, доводи апелянта про те, що для реалізації права орендодавця на непродовження договору необхідна одночасна наявність двох умов, як повідомлення орендодавця, так і звільнення приміщення орендарем, є надуманими та такими, що ґрунтуються на помилковому тлумаченні умов договору.
Таке тлумачення фактично позбавляло б орендодавця можливості реалізувати право на припинення орендних відносин, що суперечить принципу свободи договору та диспозитивності цивільних правовідносин.
Апелянт у апеляційній скарзіпосилається на те, що договір нібито автоматично продовжився до 20.08.2027.
Однак такі доводи є необґрунтованими, оскільки автоматична пролонгація за умовами договору не є безумовною, а залежить від дотримання механізму, передбаченого п. 4.8 договору.
Встановлено, що позивачка реалізувала своє право на заперечення проти подальшого продовження договору шляхом направлення відповідного повідомлення.
Після закінчення останнього погодженого строку оренди правові підстави для користування майном були припинені.
Таким чином, підстав для висновку про існування чинного договору на момент звернення до суду або ухвалення рішення не встановлено.
Посилання апелянта на здійснення авансових платежів та їх прийняття позивачкою також не впливають на правильність висновків суду першої інстанції.
Факт оплати орендних платежів сам по собі не підтверджує існування чинного договору, якщо відсутні правові підстави його дії, не може замінити письмову форму волевиявлення сторін щодо продовження договору, не є доказом автоматичного укладення нового договору.
Крім того, прийняття коштів за відсутності чинного договору не створює нових орендних правовідносин, а може свідчити лише про фактичні розрахунки сторін.
Встановлено, що після припинення договірних відносин відповідач продовжує користуватися квартирою без правових підстав.
Статтею 391 ЦК України передбачено, що власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном, а стаття 826 ЦК України прямо передбачає, що у разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали у помешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла.
Законність виселення, яке по факту є втручанням у право на житло та право на повагу до приватного життя у розумінні статті 8 Конвенції, має бути оцінено на предмет пропорційності такого втручання.
Оскільки у справі, що розглядається, відповідач, укладаючи договір оренди житла, знав про тимчасову дію терміну проживання в ньому та про умови припинення використання житла, за умовами договору за три місяці до припинення договору оренди був попереджений, а відтак завчасно обізнаний про необхідність пошуку іншого житла, однак не виявив розумну дбайливість про забезпечення новим житлом, доводів щодо наявності об'єктивних перешкод для винаймання іншого житла не навів, тому суд в оскаржуваному рішенні обґрунтовано задовольнив позов про усунення перешкод у користуванні квартирою шляхом виселення відповідача без надання іншого житла.
Отже, висновок суду першої інстанції про наявність підстав для виселення є правильним та відповідає закону.
Враховуючи встановлені обставини справи, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про задоволення позову, судом правильно встановлено фактичні обставини справи, правильно застосовано матеріальний закон та дотримано процедуру розгляду справи, встановлену ЦПК України, ухвалено справедливе рішення, тому підстав для його зміни чи скасування колегія суддів не вбачає.
Відповідно до ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Керуючись ст.ст. 367, 368, 374, 375, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд,
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.
Рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 17 листопада 2025 року залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів.
Головуючий Т.О. Писана
Судді К.П. Приходько
С.О. Журба