вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua
"11" травня 2026 р. Справа№ 910/11450/25
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Сибіги О.М.
суддів: Тищенко О.В.
Гончарова С.А.
Розглянувши без повідомлення учасників справи в порядку письмового провадження матеріали апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Сов-Інвест"
на рішення Господарського суду міста Києва від 23.12.2025
у справі № 910/11450/25 (суддя Чебикіна С.О.)
за позовом Департаменту будівництва та житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Сов-Інвест",
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: ОСОБА_1
про стягнення 146 551,17 грн, -
Короткий зміст позовних вимог
Департамент будівництва та житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (позивач) звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Сов-Інвест" (відповідач) про стягнення 146 551,17 грн пені.
Позовні вимоги мотивовано неналежним виконанням відповідачем умов договору про придбання житла (для окремих категорій населення на умовах співфінансування за кошти, передбачені у бюджеті міста Києва на 2023 рік) № 228/1249 від 15.08.2023, щодо введення в експлуатацію об'єкта будівництва та, як наслідок, передачі ОСОБА_1 (третя особа) об'єкта нерухомості, у зв'язку з чим позивачем нараховано та заявлено до стягнення пеню у вищенаведеному розмірі.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 29.09.2025 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі № 910/11450/25, ухвалено розгляд справи здійснювати у порядку спрощеного позовного провадження без виклику (повідомлення) учасників.
Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття
Рішенням Господарського суду міста Києва від 23.12.2025 у справі № 910/11450/25 позов задоволено повністю. Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Сов-Інвест" на користь Департаменту будівництва та житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 146 551,17 грн пені та 3 028,00 грн судового збору.
В обґрунтування прийнятого рішення судом першої інстанції зазначено, що позивачем доведено порушення відповідачем договірних зобов'язань в частині дотримання строків закінчення будівництва, прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта будівництва, підключення закінченого будівництвом об'єкта будівництва до інженерних мереж на постійній основі та передачу третій особі у власність та в натурі зазначеного в договорі об'єкта нерухомості. За висновком суду, у зв'язку з порушенням строків виконання зобов'язань за договором позовна вимога про стягнення пені підлягає задоволенню.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів
Не погоджуючись з рішенням Господарського суду міста Києва від 23.12.2025 у справі № 910/11450/25, 08.01.2026 Товариство з обмеженою відповідальністю "Сов-Інвест" звернулось до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 23.12.2025 у справі № 910/11450/25 та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позову.
Вимоги апеляційної скарги мотивовано тим, що оскаржуване рішення судом першої інстанції прийнято без з'ясування обставин, що мають значення для справи, з невідповідністю висновків, викладених у рішенні суду, обставинам, які мають значення для справи, що є підставою для його скасування.
Узагальнені доводи апеляційної скарги зводяться до того, що сторонами у договорі не встановлено чіткого строку введення об'єкта в експлуатацію. За твердженнями скаржника, у договорі визначено орієнтовний термін введення об'єкта в експлуатацію - 4-й квартал 2022 року, а не чіткий строк. До того ж, як вважає скаржник, такий термін було перенесено на 2025 рік відповідно до додаткової угоди до інвестиційного договору № 050-13/і/164, тому позов про стягнення неустойки за недотримання конкретно невизначеного строку не може бути задоволений. Також скаржник зазначає, що зобов'язання щодо прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію не належить до цивільних відносин, тобто, склад цивільно-правового порушення зі сторони відповідача відсутній. В обґрунтування наведеного посилається на постанову Верховного Суду від 22.07.2020 у справі № 369/6303/19. При цьому, відповідач стверджує, що на виконання робіт на об'єкті будівництва вплинули обставини, настання яких відповідач не міг передбачити.
В апеляційній скарзі скаржником заявлено клопотання про долучення до матеріалів справи висновку Торгово-промислової палати України про істотну зміну обставин № 3229/1.5-7.1 від 29.12.2025.
Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті
Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 08.01.2026 матеріали апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Сов-Інвест" у справі № 910/11450/25 передано на розгляд колегії суддів Північного апеляційного господарського суду, у складі: головуючий суддя: Сибіга О.М., судді: Владимиренко С.В., Андрієнко В.В.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 19.01.2026 витребувано з Господарського суду міста Києва матеріали господарської справи № 910/11450/25.
12.02.2026 до Північного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи № 910/11450/25.
Протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 16.02.2026 у зв'язку з перебуванням судді Владимиренко С.В. у відпустці для вирішення питань щодо руху апеляційної скарги в межах справи № 910/11450/25 визначено колегію суддів Північного апеляційного господарського суду у складі: головуючий суддя: Сибіга О.М., судді: Андрієнко В.В., Гончаров С.А.
Протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 23.02.2026 у зв'язку з перебуванням судді Андрієнка В.В. у відпустці для вирішення питань щодо руху апеляційної скарги в межах справи № 910/11450/25 визначено колегію суддів Північного апеляційного господарського суду у складі: головуючий суддя: Сибіга О.М., судді: Тищенко О.В., Гончаров С.А.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 26.02.2026 відкрито апеляційне провадження у справі № 910/11450/25 за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Сов-Інвест" на рішення Господарського суду міста Києва від 23.12.2025, вирішено здійснювати розгляд справи без повідомлення учасників справи (без проведення судового засідання).
Як було зазначено, в апеляційній скарзі скаржником заявлено клопотання про долучення до матеріалів справи висновку Торгово-промислової палати України про істотну зміну обставин № 3229/1.5-7.1 від 29.12.2025.
Розглянувши зазначене клопотання про долучення до матеріалів справи доказів, суд відмовляє в його задоволенні, з огляду на таке.
Як передбачено пунктом 2 частиною 1 статті 42 Господарського процесуального кодексу України учасники справи мають право, зокрема, подавати докази, брати участь у дослідженні доказів.
При цьому, учасники справи зобов'язані подавати усі наявні у них докази в порядку та строки, встановлені законом або судом, не приховувати докази (пункт 4 частини 2 статті 42 Господарського процесуального кодексу України).
Відповідно до частин 1-3 статті 80 Господарського процесуального кодексу України учасники справи подають докази у справі безпосередньо до суду. Позивач, особи, яким законом надано право звертатися до суду в інтересах інших осіб, повинні подати докази разом з поданням позовної заяви. Відповідач, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, повинні подати суду докази разом з поданням відзиву або письмових пояснень третьої особи.
Якщо доказ не може бути поданий у встановлений законом строк з об'єктивних причин, учасник справи повинен про це письмово повідомити суд та зазначити: доказ, який не може бути подано; причини, з яких доказ не може бути подано у зазначений строк; докази, які підтверджують, що особа здійснила всі залежні від неї дії, спрямовані на отримання вказаного доказу (частина 4 статті 80 Господарського процесуального кодексу України).
Відповідно до частин 2, 3 статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього.
Наведені положення передбачаються наявність таких критеріїв для вирішення питання про прийняття судом апеляційної інстанції додаткових доказів, як "винятковість випадку" та "причини, що об'єктивно не залежать від особи", і тягар доведення покладений на учасника справи, який звертається з відповідним клопотанням (заявою) (правовий висновок, наведений у постанові Верховного Суду від 13.04.2021 у справі № 909/722/14).
Верховний Суд сформулював усталений правовий висновок про те, що єдиний винятковий випадок, коли можливе прийняття судом, у тому числі апеляційної інстанції, доказів з порушеннями встановленого процесуальним законом порядку, - це наявність об'єктивних обставин, які унеможливлюють своєчасне вчинення такої процесуальної дії з причин, що не залежали від нього, тягар доведення яких покладений на учасника справи (у даному випадку - апелянта) (подібні за змістом висновки щодо застосування статті 269 Господарського процесуального кодексу України викладено Верховним Судом, зокрема, у постановах від 18.06.2020 у справі № 909/965/16, від 26.02.2019 у справі № 913/632/17, від 13.01.2021 у справі № 10/Б-921/1442/2013).
З матеріалів справи вбачається, що висновок Торгово-промислової палати України № 3229/1.5-7.1 від 29.12.2025 не було подано відповідачем до суду першої інстанції, водночас, порушуючи клопотання про долучення вказаного доказу до матеріалів справи судом апеляційної інстанції, відповідач не наводить об'єктивних обставин, які унеможливили своєчасне вчинення такої процесуальної дії з причин, що не залежали від нього.
Крім того, суд зауважує, що рішення Господарського суду міста Києва у даній справі прийнято 23.12.2025, тоді як наданий відповідачем висновок Торгово-промислової палати України № 3229/1.5-7.1 датований 29.12.2025.
Разом з тим така обставина, як відсутність існування доказів на момент прийняття рішення суду першої інстанції (постановлення ухвали), взагалі виключає можливість прийняття судом апеляційної інстанції додаткових доказів у порядку статті 269 Господарського процесуального кодексу України незалежно від причин неподання позивачем таких доказів. Навпаки, саме допущення такої можливості судом апеляційної інстанції матиме наслідком порушення вищенаведених норм процесуального права, а також принципу правової визначеності, ключовим елементом якого є однозначність та передбачуваність правозастосування, а отже системність та послідовність у діяльності відповідних органів, насамперед судів. Подібні висновки наведені у постановах Верховного Суду від 26.02.2019 у справі № 913/632/17, від 06.02.2019 у справі № 916/3130/17, від 19.10.2021 у справі № 903/533/21, постанові Об'єднаної палати касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16.09.2022 у справі № 913/703/20.
Також суд зауважує, що виходячи з принципу змагальності сторін, сторони повинні подати всі докази на підтвердження своєї позиції в суді першої інстанції.
З огляду на викладене, суд дійшов висновку про відмову в долученні поданого відповідачем доказу, оскільки він поданий з порушенням процедури подачі доказів у справі, відповідного доказу не існувало на момент прийняття оскаржуваного рішення.
09.04.2026 до Північного апеляційного господарського суду від представника Департаменту будівництва та житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) надійшли додаткові пояснення у справі, в яких позивач наводить мотиви на спростування доводів скаржника, та просить відмовити у задоволенні апеляційної скарги, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.
Із вказаних пояснень вбачається, що вони по своїй суті є відзивом на апеляційну скаргу.
Водночас, судом в ухвалі Північного апеляційного господарського суду від 26.02.2026 про відкриття апеляційного провадження у справі № 910/11450/25 учасникам справи встановлено строк для подання відзивів, заперечень на апеляційну скаргу та інших заяв/клопотань, а саме протягом 15 днів з моменту отримання даної ухвали.
Зазначена ухвала була отримана позивачем 27.02.2026, що підтверджується довідкою про доставку електронного документа від 27.02.2026, тому останнім днем подання відзиву, заперечень на апеляційну скаргу відповідача, з урахуванням вихідних днів, є 16.03.2026.
У вищезазначених поясненнях, які по своїй суті є відзивом на апеляційну скаргу, позивач не заявляє про продовження строку на їх подання.
Статтею 118 Господарського процесуального кодексу України визначено, що право на вчинення процесуальних дій втрачається із закінченням встановленого законом або призначеного судом строку. Заяви, скарги і документи, подані після закінчення процесуальних строків, залишаються без розгляду, крім випадків, передбачених цим Кодексом.
Враховуючи те, що зазначені додаткові пояснення у справі, які за своїм змістом по суті є відзивом на апеляційну скаргу, подані з пропуском строку, встановленим ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 26.02.2026 та без клопотання про продовження строку, суд залишає без розгляду такі пояснення.
Розглянувши матеріали справи, апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Сов-Інвест" слід залишити без задоволення, а рішення Господарського суду міста Києва від 23.12.2025 у справі № 910/11450/25 залишити без змін, з наступних підстав.
Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції
Як вірно було встановлено Господарським судом міста Києва та перевірено судом апеляційної інстанції, 15.08.2023 між Департаментом будівництва та житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (надалі - сторона-1, позивач), Товариством з обмеженою відповідальністю "Сов-Інвест" (надалі - сторона-2, відповідач) та ОСОБА_1 (надалі - сторона-3, третя особа) укладено договір про придбання житла (для окремих категорій населення на умовах співфінансування за кошти, передбачені у бюджеті міста Києва на 2023 рік) № 228/1249 (надалі - договір).
У розділі 1 договору наведено визначення термінів, що вживаються у договорі, зокрема: об'єкт будівництва - "Житловий будинок з об'єктами соціально-культурного призначення та підземним паркінгом (з виділенням частки квартир для потерпілих від діяльності групи інвестиційно-будівельних компаній "Еліта-центр") на АДРЕСА_1 " (пункт 1.1 договору); об'єкт нерухомості - складова та невід'ємна частина об'єкту будівництва, яка виражена у вигляді квартири, майнові права на яку на день укладання договору належать стороні-2. Характеристики об'єкта нерухомості визначені у пункті 2.1 розділу 2 договору (пункт 1.2 договору); майнові права - це правові підстави для отримання права власності на об'єкт нерухомості стороною-3 в майбутньому, які виникають з моменту завершення будівництва на об'єкті будівництва та передачі стороною-2 документів, необхідних для оформлення права власності на об'єкт нерухомості (пункт 1.3 договору); прийняття в експлуатацію - прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта будівництва шляхом видачі органами державного архітектурно-будівельного контролю сертифіката про засвідчення відповідності закінченого будівництвом об'єкта у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України (пункт 1.5 договору).
Предметом договору, відповідно до пункту 2.1 якого, є об'єкт нерухомості, майнові права на який придбавається для сторони-3 у власність (спільну часткову власність), на умовах співфінансування стороною-1 та стороною-3 в об'єкті будівництва, у порядку та на умовах передбачених цим договором, та відповідно до вимог чинного законодавства з наступними характеристиками: будівельна адреса: АДРЕСА_1 ; номер квартири - 133; поверх розташування - 5; кількість кімнат - 1; проектна площа - 51,00 кв. м, у тому числі: загальна площа - 51,00 кв. м; житлова площа - 16,90 кв. м. Об'єкт нерухомості передається стороною-2 у власність сторони-3 на умовах та у порядку визначеному цим договором, без оздоблення, без встановлення електротехнічних пристроїв, сантехніки та механізмів і систем вводу та/або виводу, з виконаною цементною стяжкою підлоги (в місцях передбачених проектом), встановленими металевими вхідними дверми (в місцях передбачених проектом), металопластиковими вікнами, системою опалення, зі встановленими радіаторами, засобами обліку води та електроенергії.
Згідно з пунктом 2.8 договору сторона-2 підтверджує, що на момент укладення договору об'єкт будівництва має ступінь готовності 90%. Закінчення будівництва (запланований термін прийняття об'єкту будівництва в експлуатацію) та здійснення підключення об'єкта будівництва до інженерних мереж: у IV кварталі 2023 року - 31.12.2023, згідно з листом сторони-2 від 31.07.2023 № 84.
Пунктом 3.1 договору визначено, що ціна договору, тобто загальна вартість об'єкта нерухомості, який сторона-2 зобов'язується передати стороні-3 після прийняття в експлуатацію закінченого об'єкту будівництва, з урахуванням вартості інженерних мереж, проектних, опоряджувальних робіт та устаткування становить 1 578 875,00 грн, крім того ПДВ - 315 775,00 грн, разом 1 894 650,00 грн, які сплачуються у формі та спосіб, відповідно до вимог та умов Договору, а саме: сума грошових коштів, яка сплачується стороною-3 на рахунок сторони-2 становить 947 325,00 грн, сума грошових коштів, яка сплачується стороною-1 на рахунок сторони-2 становить 947 325,00 грн.
Відповідно до абзацу 3 пункту 3.2 договору будь-які платежі, які необхідно буде здійснити додатково, в тому числі, у зв'язку зі зміною площі об'єкта нерухомості, після отримання обмірів, проведених КП КМР "КМ БТІ" або іншими юридичними особами, що мають ліцензію на проведення технічної інвентаризації, що підтверджується технічним паспортом на квартиру здійснюється виключно стороною-3.
Згідно з пунктом 5.1 договору сторона-2 зобов'язується прийняти в експлуатацію закінчений будівництвом об'єкт будівництва, здійснити підключення об'єкта будівництва до інженерних мереж та передати об'єкт нерухомості стороні-3 за актом приймання-передачі об'єкта нерухомості - у IV кварталі 2023 року.
Підпунктом 6.1.8 пункту 6.1 договору визначено обов'язки сторони-2, зокрема: побудувати об'єкт будівництва з додержанням будівельних норм, стандартів і правил відповідно до затвердженої проектно-кошторисної документації, здійснити підключення об'єкта будівництва до інженерних мереж (води, електроенергії, опалення, каналізації, тощо), забезпечити прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта будівництва на підставі акта готовності об'єкта будівництва до експлуатації шляхом видачі відповідними органами державного архітектурно-будівельного контролю сертифіката про засвідчення відповідності закінченого будівництвом об'єкта, та передати об'єкт нерухомості стороні-3 в термін, що визначений пунктом 5.1 розділу 5 договору, на підставі акта приймання-передачі об'єкта нерухомості.
Відповідно до пункту 7.3 договору за невиконання або неналежне виконання стороною-2 своїх договірних зобов'язань щодо передачі об'єкта нерухомості стороні-3, сторона-2 сплачує стороні-3 та стороні-1 пеню в розмірі 1 відсоток від суми невиконаного зобов'язання за кожний день прострочення терміну виконання договірних зобов'язань, але не більше подвійної облікової ставки НБУ, яка діяла на момент невиконання зобов'язання щодо передачі об'єкта нерухомості.
Згідно з пунктом 8.1 договору він набуває чинності з дати його підписання сторонами і діє до 31.12.2023, але у будь-якому разі до повного виконання сторонами зобов'язань за Договором.
Листом № 93 від 22.08.2023 відповідач повідомив позивача про те, що третьою особою сплачено відповідно до умов договору грошові кошти в сумі 947 352,00 грн, у зв'язку з чим просив позивача також сплатити 947 352,00 грн.
На виконання умов договору позивачем перераховано на рахунок відповідача 947 352,00 грн, що підтверджується платіжною інструкцією № 713 від 23.08.2023.
У зв'язку з тим, що у встановлений у договорі строк відповідач не виконав свої зобов'язання щодо передачі об'єкта нерухомості третій особі, з метою досудового врегулювання спору, позивач направив відповідачу претензію № 056-5441 від 06.08.2025, в якій просив сплатити пеню в розмірі 146 551,17 грн. Однак вказана претензія залишилися відповідачем без відповіді та задоволення.
Зазначені обставини стали підставою для звернення позивача до суду з даним позовом.
Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови
Відповідно до вимог ч.ч. 1, 2, 4, 5 ст. 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Згідно з пунктом 1 частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків є, зокрема, договори та інші правочини.
Відповідно до частини 1 статті 509 Цивільного кодексу України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
За приписами статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов'язками наділені обидві сторони договору.
Статтею 627 Цивільного кодексу України встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору, з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до частини 1 статті 628 Цивільного кодексу України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Судом встановлено, що 15.08.2023 між позивачем, як стороною-1, відповідачем, як стороною-2, та третьою особою, як стороною-3, було укладено договір, предметом якого є об'єкт нерухомості, майнові права на який придбаваються для сторони-3 у власність (спільну часткову власність), на умовах співфінансування стороною-1 та стороною-3 в об'єкті будівництва, у порядку та на умовах передбачених цим договором (пункт 2.1 договору).
За умовами пункту 2.8 договору відповідачем підтверджено, що на момент укладення договору об'єкт будівництва має ступінь готовності 90%, та закінчення будівництва (запланований термін прийняття об'єкту будівництва в експлуатацію) та здійснення підключення об'єкта будівництва до інженерних мереж: у IV кварталі 2023 року - 31.12.2023.
У пункті 5.1 договору сторонами погоджено обов'язок відповідача прийняти в експлуатацію закінчений будівництвом об'єкт будівництва, здійснити підключення об'єкта будівництва до інженерних мереж та передати об'єкт нерухомості стороні-3 за актом приймання-передачі об'єкта нерухомості - у IV кварталі 2023 року.
Також у підпункті 6.1.8 пункту 6.1 договору визначено обов'язки відповідача, зокрема: побудувати об'єкт будівництва з додержанням будівельних норм, стандартів і правил відповідно до затвердженої проектно-кошторисної документації, здійснити підключення об'єкта будівництва до інженерних мереж (води, електроенергії, опалення, каналізації, тощо), забезпечити прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта будівництва на підставі акта готовності об'єкта будівництва до експлуатації шляхом видачі відповідними органами державного архітектурно-будівельного контролю сертифіката про засвідчення відповідності закінченого будівництвом об'єкта, та передати об'єкт нерухомості третій особі в термін, що визначений пунктом 5.1 договору, на підставі акта приймання-передачі об'єкта нерухомості.
Відповідно до частини 1 статті 530 Цивільного кодексу України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Згідно з частинами 2, 3 статті 254 Цивільного кодексу України до строку, що визначений півроком або кварталом року, застосовуються правила про строки, які визначені місяцями. При цьому відлік кварталів ведеться з початку року. Строк, що визначений місяцями, спливає у відповідне число останнього місяця строку. Якщо закінчення строку, визначеного місяцем, припадає на такий місяць, у якому немає відповідного числа, строк спливає в останній день цього місяця.
Як вірно встановлено судом першої інстанції, у договорі сторонами чітко визначено термін прийняття в експлуатацію об'єкта будівництва - у IV кварталі 2023 року. Тобто сторони передбачили конкретну календарну дату, яка має неминуче настати - не пізніше 31.12.2023 як останнього числа останнього місяця відповідного кварталу.
Крім того, у визначений пунктом 5.1 договору термін, тобто до 31.12.2023, відповідач зобов'язався передати третій особі визначений об'єкт нерухомості на підставі акта приймання-передачі об'єкта нерухомості.
Як вбачається з матеріалів справи, відповідачем взяті на себе зобов'язання за договором не виконано.
Так, матеріали справи не містять доказів того, що у встановлений договором термін (до 31.12.2023) відповідач забезпечив закінчення будівництва, прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта будівництва, підключення закінченого будівництвом об'єкта будівництва до інженерних мереж на постійній основі та передачу третій особі у власність та в натурі зазначеного у договорі об'єкта нерухомості.
Як наслідок, суд першої інстанції дійшов обгрунтованого висновку про порушення відповідачем своїх зобов'язань за договором. З таким висновком погоджується суд апеляційної інстанції.
Суд відхиляє доводи скаржника, з посиланням на висновки, викладені у постанові Верховного Суду від 22.07.2020 у справі № 369/6303/19, про те, що у пункті 2.8 договору сторони погодили орієнтовний термін введення об'єкта будівництва в експлуатацію - 4 квартал 2023 року, а не чіткий строк, з огляду на те, що: 1) ця справа № 910/11450/25 та справа № 369/6303/19 не є подібними за сутнісним критерієм, зокрема за встановленими обставини (у справі № 369/6303/19 сторони у відповідному договорі чітко визначили орієнтовну дату здачі будинку в експлуатацію, а натомість у цій справі № 910/11450/25 сторони у договорі визначили конкретний термін здачі об'єкта в експлуатацію - у IV кварталі 2023 року - 31.12.2023; на відміну від даної справи № 910/11450/25, у справі № 369/6303/19 зобов'язання сторін за відповідним договором були виконані на момент звернення до суду (будинок зданий в експлуатацію).
Аргументи скаржника щодо перенесення терміну прийняття в експлуатацію об'єкта будівництва на 2025 рік є юридично неспроможними, оскільки відповідачем не було надано до суду відповідних доказів. До того ж, зазначаючи про перенесення терміну прийняття в експлуатацію об'єкта будівництва на 2025 рік відповідач посилається на додаткову угоду до інвестиційного договору № 050-13/і/164, водночас, у даному випадку, правовідносини сторін виникли за договором про придбання житла (для окремих категорій населення на умовах співфінансування за кошти, передбачені у бюджеті міста Києва на 2023 рік) № 228/1249 від 15.08.2023, а не за інвестиційним договором № 050-13/і/164.
Крім того, як вірно зазначено судом першої інстанції, відносини між позивачем та відповідачем засновані на договорі, відтак є цивільно-правовими, а отже, до них застосовуються норми Цивільного кодексу України, в тому числі про цивільно-правову відповідальність за вину, як її складову.
Відповідно до частин 1, 2 статті 614 Цивільного кодексу України особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов'язання.
Особа, яка порушила зобов'язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов'язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили. Не вважається випадком, зокрема, недодержання своїх обов'язків контрагентом боржника, відсутність на ринку товарів, потрібних для виконання зобов'язання, відсутність у боржника необхідних коштів (частина 1 статті 617 Цивільного кодексу України).
Як вбачається з матеріалів справи та було встановлено судом першої інстанції, відповідачем не надано належних та допустимих, у розумінні статей 76, 77 Господарського процесуального кодексу України, доказів існування форс-мажорних обставин у взаємовідносинах із позивачем за договором, та не надано обґрунтованих причинно-наслідкових зв'язків між введенням 24.02.2022 в Україні воєнного стану та неможливістю вчасно виконати свої зобов'язання за договором. Також відповідачем не доведено надзвичайного та невідворотного характеру обставин, що склалися під час здійснення будівельних робіт на об'єкті будівництва.
До того ж, як вірно зазначено судом першої інстанції, договір було укладено після введення в Україні воєнного стану, а відтак відповідач мав усвідомлювати умови, в яких буде здійснюватися будівництво й розумно оцінювати можливість виконання зобов'язань в узгоджені сторонами терміни.
Таким чином, відповідач уклавши з позивачем та третьою особою договір на відповідних умовах зобов'язаний нести всі ризики, пов'язані з порушенням власних зобов'язань.
Отже, порушення відповідачем строку прийняття в експлуатацію об'єкта будівництва за договором та передачу третій особі у власність об'єкта нерухомості є підставою для сплати штрафних санкцій.
Статтею 610 Цивільного кодексу України встановлено, що порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Відповідно до частини 1 статті 612 Цивільного кодексу України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.
Згідно з пунктом 3 частини 1 статті 611 Цивільного кодексу України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема сплата неустойки.
За змістом частини 1 статті 546 Цивільного кодексу України виконання зобов'язання, зокрема, може забезпечуватися неустойкою.
Відповідно до положень статті 549 Цивільного кодексу України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов'язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов'язання за кожен день прострочення виконання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов'язання.
Право на неустойку виникає незалежно від наявності у кредитора збитків, завданих невиконанням або неналежним виконанням зобов'язання (частина 1 статті 550 Цивільного кодексу України).
Частиною 2 статті 551 Цивільного кодексу України визначено, що якщо предметом неустойки є грошова сума, її розмір встановлюється договором або актом цивільного законодавства.
У пункті 7.3 договору визначено, що за невиконання або неналежне виконання стороною-2 своїх договірних зобов'язань щодо передачі об'єкта нерухомості стороні-3, сторона-2 сплачує стороні-3 та стороні-1 пеню в розмірі 1 відсоток від суми невиконаного зобов'язання за кожний день прострочення терміну виконання договірних зобов'язань, але не більше подвійної облікової ставки НБУ, яка діяла на момент невиконання зобов'язання щодо передачі об'єкта нерухомості.
Позивачем заявлено до стягнення 146 551,17 грн пені за період з 01.02.2025 до 01.08.2025 на загальну суму боргу 947 325,00 грн.
Перевіривши наданий позивачем розрахунок пені, судом апеляційної інстанції встановлено, що останній здійснено арифметично вірно та відповідно до норм чинного законодавства, а тому вимоги позивача про стягнення з відповідача 146 551,17 грн пені відповідно до пункту 7.3 договору є обґрунтованими та правомірно задоволено судом першої інстанції.
Враховуючи вищевикладене, суд не вбачає підстав для скасування рішення суду першої інстанції.
Відповідно до статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
За таких обставин недостатніми є доводи скаржника про неповне дослідження судом першої інстанції зібраних у справі доказів, саме тільки посилання скаржника на те, що суд не в повному обсязі дослідив докази та не з'ясував дійсні обставини справи, без належного обґрунтування не можуть ставити під сумнів оскаржуване судове рішення. Натомість зміст апеляційної скарги переконливо свідчить про те, що доводи скаржника зводяться здебільшого до посилань на необхідність переоцінки наявних у справі доказів.
На переконання колегії суддів, зміст оскаржуваного рішення суду першої інстанції свідчить про дослідження наявних у справі доказів та встановлення судом обставин, що входять до предмету доказування у цій справі, а доводи скаржника фактично зводяться до незгоди з обставинами, що були встановлені судом при вирішенні спору, до незгоди з оцінкою доказів у справі, а також до незгоди з висновками суду, які покладені в основу оскаржуваного судового рішення у цій справі.
При цьому колегія суддів зазначає, що незгода скаржника з рішенням суду першої інстанції або з правовою оцінкою та правовими висновками, які містяться в рішенні, не свідчать про його незаконність.
Перевіривши застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права на підставі встановлених судом фактичних обставин справи та в межах наведених у апеляційній скарзі доводів, які стали підставою для відкриття апеляційного провадження, колегія суддів дійшла висновку про необґрунтованість апеляційної скарги та про відсутність підстав для скасування рішення суду першої інстанції.
За таких обставин, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що позовні вимоги підлягають задоволенню про стягнення з відповідача на користь позивача пені у розмірі 146 551,17 грн.
Згідно з частиною 4 статті 11 Господарського процесуального кодексу України суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов'язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 у справі "Серявін та інші проти України" зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча, пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною, залежно від характеру рішення.
В пункті 53 рішення Європейського суду з прав людини у справі "Федорченко та Лозенко проти України" від 20.09.2012 зазначено, що при оцінці доказів суд керується критерієм доведення "поза розумним сумнівом". Тобто, аргументи сторони мають бути достатньо вагомими, чіткими та узгодженими.
При винесені даної постанови судом апеляційної інстанції були надані вичерпні відповіді на доводи скаржника, з посиланням на норми права, які підлягають застосуванню до спірних правовідносин.
Щодо інших аргументів сторін колегія суддів зазначає, що вони були досліджені та не наводяться у судовому рішенні, позаяк не покладаються в його основу, тоді як Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (справа Серявін проти України, § 58, рішення від 10.02.2010). Названий Суд зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод (рішення Європейського суду з прав людини у справі Трофимчук проти України).
Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги.
Однією з засад здійснення господарського судочинства у відповідності до статті 2 Господарського процесуального кодексу України є рівність усіх учасників судового процесу перед законом і судом.
Відповідно до статті 73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
У відповідності з пунктом 3 частини 2 статті 129 Конституції України та частини 1 статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Частиною 1 статті 86 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 275 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
У статті 276 Господарського процесуального кодексу України визначено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
За вказаних обставин, суд вважає, що рішення Господарського суду міста Києва від 23.12.2025 у справі № 910/11450/25 відповідає фактичним обставинам справи, не суперечить чинному законодавству України, а тому передбачених законом підстав для зміни чи скасування оскаржуваного рішення в розумінні приписів статті 277 Господарського процесуального кодексу України не вбачається, у зв'язку з чим у задоволенні апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Сов-Інвест" слід відмовити, а рішення Господарського суду міста Києва від 23.12.2025 у справі № 910/11450/25 залишити без змін.
У зв'язку з відмовою у задоволенні апеляційної скарги та відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору за її подання покладаються на скаржника.
Керуючись статтями 129, 269, 270, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд, -
1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Сов-Інвест" на рішення Господарського суду міста Києва від 23.12.2025 у справі № 910/11450/25 - залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду міста Києва від 23.12.2025 у справі № 910/11450/25 - залишити без змін.
3. Витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покласти на скаржника.
4. Матеріали справи № 910/11450/25 повернути до Господарського суду міста Києва.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення та не підлягає касаційному оскарженню, крім випадків, передбачених пунктом 2 частини 3 статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
Головуючий суддя О.М. Сибіга
Судді О.В. Тищенко
С.А. Гончаров