Постанова від 27.04.2026 по справі 926/2555/25

ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 квітня 2026 рокум. ЛьвівСправа № 926/2555/25

Західний апеляційний господарський суд в складі колегії суддів:

головуючий суддя Желік М.Б.

судді Галушко Н.А.

Орищин Г.В.

за участю секретаря судового засідання Гуньки О.П.

розглянувши апеляційну скаргу Чернівецької міської ради від 05.01.2026 (вх.ЗАГС №01-05/33/26 від 06.01.2026)

на рішення Господарського суду Чернівецької області від 25.11.2025 (суддя Марущак І.В., повне рішення складено 15.12.2025)

у справі №926/2555/25

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю “Ріал Траст» (58018, Чернівецька обл., м. Чернівці, вул. Миру, 19, офіс 9, код ЄДРПОУ 33002057),

треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача:

1) Товариство з обмеженою відповідальністю “Чернівці-Моноліт» (58018, Чернівецька обл., м. Чернівці, вул. Текстильників, 8 А, секція 2, код ЄДРПОУ 40963151);

2) Обслуговуючий кооператив “Житлово-будівельний кооператив “Стокгольм-2» (29005, Хмельницька обл., м. Хмельницький, вул. Подільська, 58, код ЄДРПОУ 39538905);

3) Обслуговуючий кооператив “Житлово-будівельний кооператив “Стокгольм» (29005, Хмельницька обл., м. Хмельницький, вул. Володимирська, 109, код ЄДРПОУ 39789712);

4) Обслуговуючий кооператив “Житлово-будівельний кооператив “Кришталеве Озеро-1» (29005, Хмельницька обл., м. Хмельницький, вул. Подільська, 58, код ЄДРПОУ 44093508).

до Чернівецької міської ради (58002, Чернівецька обл., м. Чернівці, Центральна площа,1, код ЄДРПОУ 36068147)

про визнання недійсним договору оренди землі, додаткового договору до договору оренди землі та визнання припиненим зобов'язання

за участю представників сторін:

від відповідача: Фуркал С.О. (поза межами приміщення суду)

від третьої особи ТОВ “Чернівці Моноліт» Шульженко Д.Ю. (поза межами приміщення суду)

Учасникам процесу роз'яснено права та обов'язки, передбачені ст.ст. 35, 42, 46 Господарського процесуального кодексу України.

Відповідно до ст.222 Господарського процесуального кодексу України фіксування судового засідання здійснюється технічними засобами.

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду Чернівецької області від 25.11.2025 у справі №926/2555/25 позов задоволено частково:

визнано недійсним договір оренди землі №1669, посвідчений нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Лірниченко Наталією Миколаївною 03.02.2005, зареєстровано в реєстрі 532, укладений між Чернівецькою міською радою (орендодавець) та ТзОВ “Ріал Траст» (орендар), з моменту його укладення, в частині передачі в оренду частини земельної ділянки, кадастровий номер 7310136600:32:002:0008, площею 2,8700 га - під водоймищем - яка фактично належить до категорії земель водного фонду (фактична справжня площа 3,8633 га); в частині земельної ділянки площею 1,9488 га - під прибережною захисною смугою - яка фактично належить до категорії земель водного фонду;

визнано недійсним додатковий договір №5/1669, посвідчений нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Лірниченко Наталією Миколаївною 27.11.2024, зареєстровано в реєстрі 1535, до договору оренди землі №1669, посвідченого нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Лірниченко Наталією Миколаївною 03.02.2005, зареєстровано в реєстрі 532, укладений між Чернівецькою міською радою (орендодавець) та ТзОВ “Ріал Траст» (орендар), з моменту його укладення, в частині передачі в оренду частини земельної ділянки, кадастровий номер 7310136600:32:002:0063, площею 2,8700 га - під водоймищем - яка фактично належить до категорії земель водного фонду (фактична справжня площа 3,8633 га); в частині земельної ділянки площею 1,9488 га - під прибережною захисною смугою - яка фактично належить до категорії земель водного фонду;

стягнуто з Чернівецької міської ради на користь ТзОВ “Ріал Траст» 6 056,00 грн витрат зі сплати судового збору;

в задоволенні решти позовних вимог відмовлено.

Не погоджуючись із вказаним судовим рішенням, відповідач - звернувся до Західного апеляційного господарського суду зі скаргою, в якій просить скасувати частково рішення Господарського суду Чернівецької області від 25.11.2025 у справі №926/2555/25 та прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог про:

- визнання недійсним договору оренди землі №1669, посвідченого нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Лірниченко Н.М. 03.02.2005, зареєстровано в реєстрі 532, укладеного між Чернівецькою міською радою (орендодавець) та ТзОВ “Ріал Траст» (орендар), з моменту його укладення, в частині передачі в оренду частини земельної ділянки, кадастровий номер 7310136600:32:002:0008, площею 2,8700 га - під водоймищем - яка фактично належить до категорії земель водного фонду (фактична справжня площа 3,8633 га); в частині земельної ділянки площею 1,9488 га - під прибережною захисною смугою - яка фактично належить до категорії земель водного фонду;

- визнання недійсним додаткового договору №5/1669, посвідченого нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Лірниченко Н.М. 27.11.2024, зареєстровано в реєстрі 1535, до договору оренди землі №1669, посвідченого нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Лірниченко Н.М. 03.02.2005, зареєстровано в реєстрі 532, що укладений між Чернівецькою міською радою (орендодавець) та ТзОВ “Ріал Траст» (орендар), з моменту його укладення, в частині передачі в оренду частини земельної ділянки, кадастровий номер 7310136600:32:002:0063, площею 2,8700 га - під водоймищем - яка фактично належить до категорії земель водного фонду (фактична справжня площа 3,8633 га); в частині земельної ділянки площею 1,9488 га - під прибережною захисною смугою яка фактично належить до категорії земель водного фонду.

В частині відмови у задоволенні позовних вимог про визнання припиненими зобов'язання ТзОВ “Ріал Траст» перед Чернівецькою міською радою з оплати орендної плати за договором оренди землі №1669 апелянт просить залишити рішення Господарського суду Чернівецької області від 25.11.2025 у справі №926/2555/25 без змін, судовий збір покласти на позивача.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 06.01.2026 справу розподілено колегії суддів Західного апеляційного господарського суду у складі: Желік М.Б. - головуючий суддя, члени колегії судді - Орищин Г.В., Галушко Н.А.

Ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 12.01.2026 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Чернівецької міської ради від 05.01.2026 (вх.ЗАГС №01-05/33/26 від 06.01.2026) на рішення Господарського суду Чернівецької області від 25.11.2025 у справі №926/2555/25; призначено розгляд справи на 18.02.2026; встановлено строк для надання відзиву на апеляційну скаргу до 13.02.2026; витребувано матеріали справи №926/2555/25 в Господарського суду Чернівецької області.

14.01.2026 представник ТзОВ “Чернівці-Моноліт» - Шульженко Д.Ю. подав до суду клопотання (вх. №01-04/349/26 від 14.01.2026) про участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами суду з використанням власних технічних засобів, яке ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 19.01.2026 задоволено.

06.02.2026 представник ТзОВ “Ріал Траст» - Балицький О.П. подав до суду клопотання (вх. №01-04/1161/26 від 06.02.2026) про участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами суду з використанням власних технічних засобів яке ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 10.02.2026 задоволено.

09.02.2026 позивач подав відзив (вх. №01-04/1205/26), в якому просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване рішення - без змін.

13.02.2026 представник скаржника - Фуркал С.О. подав до суду клопотання (вх. №01-04/1313/26 від 13.02.2026) про участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами суду з використанням власних технічних засобів яке ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 16.02.2026 задоволено.

16.02.2026 третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача-1, подала відзив (№01-04/1353/26), в якому просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване рішення - без змін.

18.02.2026 ухвалою Західного апеляційного господарського суду розгляд апеляційної скарги відкладено з підстав зазначених у ній.

06.04.2026 представник ТзОВ “Чернівці-Моноліт» - Шульженко Д.Ю. подав до суду клопотання (вх. №01-04/2811/26 від 06.04.2026) про участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами суду з використанням власних технічних засобів, яке ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 06.04.2026 задоволено.

07.04.2026 представник позивача, адвокат Балицький О.П. подав письмові пояснення по справі (вх. №01-04/2883/26).

27.04.2026 представник позивача, адвокат Балицький О.П. подав заяву (вх.№01-04/3454/26) до якої долучив свідоцтво про право на зайняття адвокатською діяльністю та витяг з Єдиного реєстру адвокатів України.

Відповідно до частин 1, 2 статті 56 ГПК України сторона, третя особа, а також особа, якій законом надано право звертатися до суду в інтересах іншої особи, може брати участь в судовому процесі особисто (самопредставництво) та (або) через представника. Особиста участь у справі особи не позбавляє її права мати в цій справі представника.

Частиною третьою статті 56 ГПК України визначено, що юридична особа незалежно від порядку її створення бере участь у справі через свого керівника, члена виконавчого органу, іншу особу, уповноважену діяти від її імені відповідно до закону, статуту, положення, трудового договору (контракту) (самопредставництво юридичної особи), або через представника.

Згідно з підпунктом 11 пункту 16-1 Розділу ХV “Перехідні положення» Конституції України з дня набрання чинності Законом України “Про внесення змін до Конституції України (щодо правосуддя)» представництво відповідно до пункту 3 частини першої статті 131-1 та статті 131-2 цієї Конституції виключно прокурорами або адвокатами у Верховному Суді та судах касаційної інстанції здійснюється з 1 січня 2017 року; у судах апеляційної інстанції - з 1 січня 2018 року; у судах першої інстанції - з 1 січня 2019 року.

В частині 1 статті 58 ГПК України передбачено, що представником у суді може бути адвокат або законний представник.

За змістом частини 4 статті 60 ГПК України повноваження адвоката як представника підтверджуються одним з таких документів: довіреністю; ордером, виданим відповідно до Закону України “Про адвокатуру та адвокатську діяльність»; дорученням органу (установи), уповноваженого законом на надання безоплатної правничої допомоги, виданим відповідно до Закону України “Про безоплатну правничу допомогу».

Відповідно до положення ч.2 ст. 13 Закону України “Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України» здійснення господарської діяльності юридичними особами, фізичними особами - підприємцями та фізичними особами, які провадять незалежну професійну діяльність, місцезнаходженням (місцем проживання) яких є тимчасово окупована територія, дозволяється виключно після зміни їхньої податкової адреси на іншу територію України.

Правочин, стороною якого є суб'єкт господарювання, місцезнаходженням (місцем проживання) якого є тимчасово окупована територія, є нікчемним. На такі правочини не поширюється дія положення абзацу другого частини другої статті 215 Цивільного кодексу України.

Частиною 2 статті 215 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.

Правові засади організації і діяльності адвокатури та здійснення адвокатської діяльності в Україні регулюються Законом України “Про адвокатуру та адвокатську діяльність».

Відповідно до ст. 1 Закону України “Про адвокатуру та адвокатську діяльність» адвокатська діяльність - незалежна професійна діяльність адвоката щодо здійснення захисту, представництва та надання інших видів правничої допомоги клієнту;

Частиною 1 ст. 13 Закону України “Про адвокатуру та адвокатську діяльність» визначено, що адвокат, який здійснює адвокатську діяльність індивідуально, є самозайнятою особою.

Згідно п. 14.1.226. ПК України самозайнята особа - платник податку, який є фізичною особою - підприємцем або провадить незалежну професійну діяльність за умови, що така особа не є працівником в межах такої підприємницької чи незалежної професійної діяльності.

Незалежна професійна діяльність - участь фізичної особи у науковій, літературній, артистичній, художній, освітній або викладацькій діяльності, діяльність лікарів, приватних нотаріусів, приватних виконавців, адвокатів, арбітражних керуючих (розпорядників майна, керуючих санацією, ліквідаторів), аудиторів, бухгалтерів, оцінщиків, інженерів чи архітекторів, особи, зайнятої релігійною (місіонерською) діяльністю, іншою подібною діяльністю за умови, що така особа не є працівником або фізичною особою - підприємцем (за виключенням випадку, передбаченого пунктом 65.9 статті 65 ПК України) та використовує найману працю не більш як чотирьох фізичних осіб.

Як встановлено судом, представництво інтересів позивача у суді апеляційної інстанції здійснював адвокат Балицький Олександр Петрович, яким на підтвердження свої повноважень до матеріалів справи долучено свідоцтво про право на зайняття адвокатською діяльністю ДН 4876 видане на підставі рішення Ради адвокатів Донецької області від 30.08.2017 № 25 та рішення Ради адвокатів Донецької області від 30.08.2017, та ордером на надання правничої (правової) допомоги серії АН №1782877 від 08.09.2025.

Із долучених доказів вбачається, що адвокат Балицький Олександр Петрович здійснює адвокатську діяльність індивідуально за адресою АДРЕСА_1 .

Наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України №309 від 23.12.2022 (з наступними змінами), затверджено Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією.

До вказаного Переліку тимчасово окупованих Російською Федерацією територій України входить м.Донецьк.

Доказів зміни податкової адреси з території, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією на іншу територію України адвокатом Балицьким Олександром Петровичем не подано, більше цього ним не заперечувався в судовому засіданні факт не вчинення відповідних дій щодо зміни податкової адреси.

Враховуючи відсутність в матеріалах справи доказів зміни адвокатом податкової адреси з тимчасово окупованої території на іншу територію України, беручи до уваги наведені вище норми, апеляційний суд дійшов висновку, що адвокат Балицький О.П. не наділений повноваженнями представляти інтереси позивача - ТОВ “Ріал Траст», і відповідно з аналогічних обґрунтувань, подані ним письмові пояснення слід залишити без розгляду.

Такий підхід узгоджується з правовими висновками Верховного Суду, викладеними, зокрема, у постановах від 03.10.2025 у справі №908/1162/23 та від 06.11.2025 у справі №911/3091/23, де наголошено на обов'язковості зміни податкової адреси як передумови для здійснення господарської діяльності та судового захисту.

08.04.2026 ухвалою Західного апеляційного господарського суду розгляд апеляційної скарги відкладено з підстав зазначених у ній.

В судове засідання 27.04.2026 відповідач та третя особа участь уповноважених представників забезпечили, які надали свої доводи та міркування щодо вимог апеляційної скарги та просили врахувати їх при винесені постанови. Інші учасники участі уповноважених представників не забезпечили, причин неможливості забезпечити участь під час розгляду апеляційної скарги не надали. Докази, що містяться в матеріалах справи свідчать про їх поінформованість про розгляд апеляційної скарги у межах даної справи в суді апеляційної інстанції.

За приписами пункту 2 частини першої та пункту 3 частини другої статті 42 ГПК України учасники справи мають право, зокрема, брати участь у судових засіданнях, якщо інше не визначено законом. Статтею 43 ГПК України встановлений обов'язок добросовісного користування учасниками судового процесу процесуальними правами.

Сторони у розумні інтервали часу мають вживати заходів, щоб дізнатися про стан відомого їм судового провадження, та зобов'язані сумлінно користуватися наданими їм процесуальними правами (рішення Європейського суду з прав людини від 03.04.2008 у справі “Пономарьов проти України»).

Вжиття заходів для ефективного розгляду та вирішення судового спору є обов'язком не тільки для держави, але й для осіб, які беруть участь у справі. Так, Європейський суд з прав людини в рішенні від 07.07.1989 у справі “Юніон Аліментаріа Сандерс С.А. проти Іспанії» зазначив, що заявник зобов'язаний демонструвати готовність брати участь на всіх етапах розгляду, що стосуються безпосередньо його, утримуватись від використання прийомів, які пов'язані із зволіканням у розгляді справи, а також максимально використовувати всі засоби внутрішнього законодавства для прискорення процедури слухання.

Враховуючи те, що явка представників сторін в судове засідання не визнавалась судом обов'язковою, учасники були належним чином та завчасно повідомлені про дату, час та місце розгляду справи, достатність матеріалів справи для їх розгляду по суті, колегія суддів вважає за можливе розглянути справу за відсутності інших учасників за наявними матеріалами.

Відповідно до ст.269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього.

Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Розглянувши апеляційну скаргу, дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, взявши до уваги межі перегляду справи в апеляційній інстанції, колегія суддів дійшла висновку про те, що вимоги апеляційної скарги підлягають до задоволення, а рішення Господарського суду Господарського суду Чернівецької області від 25.11.2025 у справі №926/2555/25 в оскарженій частині скасуванню з прийняттям в скасованій частині нового рішення, з огляду на наступне.

Розгляд справи в суді першої інстанції. Короткий зміст вимог та рішення суду першої інстанції.

Товариство з обмеженою відповідальністю “Ріал Траст» звернулося до Господарського суду Чернівецької області з позовом до Чернівецької міської ради, в якому з урахуванням заяви про зміну предмета позову просило:

1) визнати недійсним договір оренди землі №1669, посвідчений нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Лірниченко Наталією Миколаївною 03 лютого 2005 року, зареєстровано в реєстрі 532, укладений між Чернівецькою міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю “Ріал-Траст» (орендар), з моменту його укладення, в частині передачі в оренду частини земельної ділянки, кадастровий номер 7310136600:32:002:0008, площею 2,8700 га - під водоймищем - яка фактично належить до категорії земель водного фонду (фактична справжня площа 3,8633 га); в частині земельної ділянки площею 1,9488 га - під прибережною захисною смугою - яка фактично належить до категорії земель водного фонду;

2) визнати недійсним додатковий договір №5/1669, посвідченим нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Лірниченко Наталією Миколаївною 27 листопада 2024 року, зареєстровано в реєстрі 1535, до Договору оренди землі №1669, посвідченого нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Лірниченко Наталією Миколаївною 03 лютого 2005 року, зареєстровано в реєстрі 532, укладений між Чернівецькою міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю “Ріал Траст» (орендар), з моменту його укладення, в частині передачі в оренду частини земельної ділянки, кадастровий номер 7310136600:32:002:0063, площею 2,8700 га - під водоймищем - яка фактично належить до категорії земель водного фонду (фактична справжня площа 3,8633 га); в частині земельної ділянки площею 1,9488 га - під прибережною захисною смугою - яка фактично належить до категорії земель водного фонду;

3) визнати припиненими зобов'язання Товариства з обмеженою відповідальністю “Ріал Траст» перед Чернівецькою міською радою з оплати орендної плати за Договором оренди землі №1669, посвідченим нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Лірниченко Наталією Миколаївною 03 лютого 2005 року, зареєстровано в реєстрі 532 щодо частини земельної ділянки, кадастровий номер 7310136600:32:002:0008, укладений між Чернівецькою міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Ріал Траст» (орендар), (включаючи за Додатковим договором №5/1669 від 27.11.2024, посвідченим нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Лірниченко Наталією Миколаївною 27 листопада 2024 року, зареєстровано в реєстрі 1535, щодо частини земельної ділянки, кадастровий номер 7310136600:32:002:0063 площею 9,1968 га), а саме - щодо частини земельної ділянки площею 2,8700 га - під водоймищем - яка фактично належить до категорії земель водного фонду (фактична справжня площа 3,8633 га); в частині земельної ділянки площею 1,9488 га - під прибережною захисною смугою - яка фактично належить до категорії земель водного фонду, на загальну суму 22 947 877,81 грн.

Місцевий господарський суд виснуючи про наявність підстав для часткового задоволення позовних вимог зазначив наступне:

- договір оренди землі укладається саме для отримання можливості користуватися земельною ділянкою та вилучення внаслідок такого користування корисних властивостей землі. При цьому, правовими наслідками договору оренди землі є для однієї сторони (орендодавця) отримання плати за надане у користування майно (земельну ділянку), а для іншої (орендаря) - використання майна (земельної ділянки).

- відповідно до встановлених фактичних обставин справи в оренду передається земельна ділянка загальною площею 13,5373 га, з них: частина земельної ділянки 2,8700 га під водоймищем - віднесена до категорії земель водного фонду; частина земельної ділянки площею 1,9488 га - під прибережною захисною смугою - віднесена до категорії земель водного фонду; частина земельної ділянки площею 8,7185 га - під забудову - віднесена до категорії земель житлової та громадської забудови.

- цільове призначення земельної ділянки загальною площею 13,5373 га, кадастровий номер 7310136600:32:002:0008, - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (код 02.10).

- матеріалами справи підтверджується, що земельна ділянка (ділянки) загальною площею 13,5373 га з кадастровим номером 7310136600:32:002:0008 із цільовим призначенням для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури, належить до різних категорій земель, зокрема: частина земельної ділянки 2,8700 га під водоймище - землі водного фонду, частина земельної ділянки площею 1,9488 га під прибережною захисною смугою віднесена до категорій земель водного фонду, частина земельної ділянки 8,7185 га під забудову віднесена до категорії земель житлової та громадської забудови.

- водоймище, яке розташоване на території земельної ділянки з кадастровим номером 7310136600:32:002:0008 та орендується у Чернівецької міської ради згідно договору оренди, є озером - природна западина суші, заповнена прісними або солоними водами.

- з наведеного слідує, що частина земельної ділянки з кадастровим номером 7310136600:32:002:0008 площею 2,8700 га під водоймищем та частина земельної ділянки площею 1,9122 га під прибережною захисною смугою, не відносяться і не можуть відноситися до категорії земель житлової та громадської забудови, а відносяться до земель водного фонду та земель рекреаційного призначення, які мають свій особливий порядок відведення та надання в користування для цілей, визначених відповідними положеннями чинного законодавства.

- таким чином, наведеним підтверджується, що частина земельної ділянки з кадастровим номером 7310136600:32:002:0008 сумарною площею 4,8188 га юридично та фактично неможливо використати в межах такого цільового призначення - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури.

- за договором оренди землі № 1669 від 03.02.2005 в момент його вчинення у оренду передана земельна ділянка в частині земельної ділянки, кадастровий номер 7310136600:32:002:0008, площею 2,8700 га - під водоймищем, яка фактично належить до категорії земель водного фонду (фактична справжня площа 3,8633 га) та в частині земельної ділянки площею 1,9488 га - під прибережною захисною смугою, яка фактично належить до категорії земель рекреаційного призначення, чим порушуються права позивача на користування об'єктом оренди за його цільовим призначенням.

- крім того, фактично в оренду передана земельна ділянка загальною площею 12,9167 га замість зазначеної у договорі оренди 13,5373 га, що також є окремою підставою для визнання частково недійсним оспорюваних частин договору оренди землі та додаткового договору.

- безпідставна передача земель водного фонду та земель рекреаційного призначення, які позивач не міг фактично і юридично використовувати для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, має наслідком завищення орендної плати на 28 684 847,26 грн.

- відповідно щодо вимог про визнання припиненими зобов'язання із сплати орендної плати судом встановлено, що ТОВ “Ріал Траст» не сплачувало кошти з орендної плати, в частині яка ним не визнається, судом визнано недійсним оспорювані позивачем частини договору оренди землі №1669 та додаткового договору, відтак у відповідача не виникне в майбутньому законних підстав для стягнення в примусовому порядку заборгованості зі сплати орендної плати в цій частині.

- посилання позивача на частину сьому статті 21 Закону України “Про оренду землі», відповідно до якої у разі визнання у судовому порядку договору оренди землі недійсним отримана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається, є безпідставним, оскільки ТОВ “Ріал Траст» не було сплачено, а Чернівецькою міською радою не було отримано орендну плату у розмірі 22 947 877,81 грн за період з 01.01.2023 по 31.10.2024.

- в свою чергу, у разі задоволення позовної вимоги про визнання припиненими зобов'язання з оплати орендної плати в розмірі 22 947 877,81 грн за період з 01.01.2023 по 31.10.2024 судом фактично буде встановлено преюдиційний факт щодо наявності такої заборгованості. Однак, дане питання є предметом розгляду у справі №926/428/23, суд у даній справі вирішуватиме питання наявності спору між сторонами щодо виконання обов'язку з оплати заборгованості з орендної плати в розмірі 22 947 877,81 грн та надаватиме оцінку даній вимозі з точки зору належного способу захисту ним порушених прав позивача або у справі про стягнення даних сум орендної плати.

- на підставі викладеного суд приходить до висновку, що позовна вимога про визнання припиненими зобов'язання з оплати орендної плати в розмірі 22 947 877,81 грн не підлягає задоволенню.

- щодо застосування позовної давності судом висновано, що у 2024-2025 роках позивачем проведено ряд земельно-технічних експертиз та експертиз з питань землеустрою. Згідно висновків судових експертів від 27.12.2024 №444/12.2024, від 04.03.2025 №479/03.2025, від 12.06.2025 №535/06.2025, що стосуються земельної ділянки загальною площею 13,5373 га з кадастровим номером 7310136600:32:002:0008, встановлено, зокрема, невідповідність фактичних меж земельної ділянки, яка перебуває в користуванні позивача, межам земельних ділянок з кадастровими номерами: 7310136600:32:002:0059, 7310136600:32:002:0060, 7310136600:32:002:0061, 7310136600:32:002:0062, 7310136600:32:002:0063, які були утворені в результаті поділу земельної ділянки з кадастровим номером 7310136600:32:002:0008, невідповідність площі вказаної земельної ділянки, яка перебуває у фактичному користуванні ТОВ “Ріал Траст» та становить 12,9167 га, договору оренди землі № 1669, невідповідність фактичного землекористування позивачем земельною ділянкою з кадастровим номером 7310136600:32:002:0008 її цільовому призначенню, зазначеному у Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 24.11.2020 №НВ 7305874542020.

- за таких обстави суд прийшов до висновку, що позивачем не пропущений строк позовної давності до вимог про визнання недійсними договору оренди землі та додаткового договору, оскільки про порушення свого права ТОВ “Ріал Траст» дізнався після отримання висновків експертів за результатами проведення земельно-технічних експертиз та експертиз з питань землеустрою у 2024-2025 роках з яких стало відомо щодо невідповідності договору оренди № 1669 від 03.02.2005 на момент його укладення чинному законодавству.

Узагальнені доводи апелянта, позиція інших сторін.

Чернівецька міська рада не погоджуючись із рішенням місцевого господарського суду, зазначає, що оскаржене рішення є незаконним та необґрунтованим у зв'язку із тим, що суд не з'ясував обставини, які мають значення для справи та неправильно застосував норми матеріального права (статті 79, 123, 124, 125 Земельного кодексу України (в редакції, яка діяла на момент укладення Договору оренди №1669), статтю 79-1 Земельного кодексу України (в редакції, яка діяла на момент укладення Додаткового договору №5/1669), статті 215, 217, 261, 267 ЦК України), а висновки суду не відповідають фактичним обставинами справи, на підтвердження чого зазначає наступне:

- приймаючи рішення про визнання недійсним договору оренди землі №1669 від 03.02.2005 частково, суд фактично розділив сформовану як об'єкт цивільних прав земельну ділянку з кадастровим номером 7310136600:32:002:0008 на декілька частин, які розглядав як самостійні об'єкти права власності та користування, чим неправильно застосував статтю 79, 123, 124, 125 Земельного кодексу України (в редакції, яка діяла на момент виникнення спірних правовідносин) суд фактично розділив сформовану як об'єкт цивільних прав земельну ділянку з кадастровим номером 7310136600:32:002:0063 на декілька частин, які розглядав як самостійні об'єкти права власності та користування, чим неправильно застосував статтю 79, 79-1 Земельного кодексу України та Закон України “Про Державний земельний кадастр».

- відповідно до відомостей з Державного земельного кадастру (витяг від 24.11.2020 №НВ-7305874542020, що є в матеріалах справи), земельна ділянка з кадастровим номером 7310136600:32:002:0008 сформована 21.03.2005 площею 13,5373 га із цільовим призначенням 02.10 - Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури.

- земельна ділянка з кадастровим номером 7310136600:32:002:0008 була сформована на підставі проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду для будівництва котеджного містечка, який виконано Чернівецьким міським комунальним бюро технічної інвентаризації на замовлення ТОВ “Ріал Траст» на підставі договору від 03.09.2004 №1039/2.

- рішенням Чернівецької міської ради від 26.08.2004 №536 дозвіл на проєктування та складання проєкту відведення земельної ділянки площею 14,55 га в районі вул.Комунальників-Авангардної-Винниченка під будівництво котеджного містечка (з них 4,37 га - водоймище, 10,18 га - під забудову) було надано саме ТОВ “Ріал Траст» за його зверненням від 10.08.2004. Також зобов'язано забудовника виконати благоустрій прилеглої території водоймища та організувати зони відпочинку до 15.06.2006.

- відповідно до листа ТОВ “Ріал Траст» від 31.08.2004 №002, адресованого Чернівецькому міському комунальному бюро технічної інвентаризації, ТОВ “Ріал Траст» просило виготовити проєкт відведення земельної ділянки площею 14,55 га під будівництво котеджного містечка (з них 4,37 га - водоймище, 10,18 га - під забудову). 06.09.2004 протоколом погодження меж (міститься в матеріалах справи) було погоджено зовнішні межі зазначеної земельної ділянки, в тому числі ТОВ “Ріал Траст». У протоколі вказано, що межі в натурі проходять по існуючій огорожі, і жодних претензій при погодженні меж землекористування не заявлено.

- висновком Чернівецького міського управління земельних ресурсів від 23.09.2004 №1222 погоджено надання в оренду земельної ділянки площею 13,5373 га (з них 2,8700 га - благоустрій водоймища, 10,6673 га - під забудову). Вказана землевпорядна документація пройшла державну землевпорядну експертизу (висновок Чернівецького обласного головного управління земельних ресурсів від 28.09.2004 року).

- саме земельна ділянка площею 13,5373 га, якій 21.03.2005 року присвоєно кадастровий номер 7310136600:32:002:0008, була предметом договору оренди землі №1669. З огляду на зазначене, є безпідставними заявлені позовні вимоги щодо визнання недійсним договору оренди землі №1669 лише на частину земельної ділянки з кадастровим номером 7310136600:32:002:0008, а саме на площу 2,8700 га - під водоймищем, та на площу 1,9488 га - під прибережною захисною смугою, які окремо не були сформованими, їхні межі не були погоджені, відомості про ці ділянки не були занесені до Державного земельного кадастру та їм не присвоєні окремі кадастрові номери, документація на зазначені частини земельної ділянки не проходила державну землевпорядну експертизу.

- відповідно до Експлікації земельних угідь Проекту відведення, земельна ділянка відводилася із земель запасу міста, загальна площа 13,5373 га, з яких 2,8700 га - ставок, 10,6673 га - інші багаторічні насадження, а в Плані відведення земельної ділянки, який додано до Проекту відведення, контуром визначено 2,8700 га як ставок, 1,9488 га як прибережну захисну смугу.

- підставою укладення договору оренди №1669 від 03.02.2005 було рішення Чернівецької міської ради від 04.11.2004 року №565, пунктом 4 якого затверджено ТОВ ТОВ “Ріал Траст» проект відведення земельної ділянки та надано в оренду земельну ділянку по вул.Чорновола, з якої 2,8700 га для цілей “водоймище», 10,6673 га для цілей “для забудови котеджного містечка».

- ТОВ “Ріал Траст» не висловлював будь-яких претензій щодо площі чи цільового призначення частин переданої йому в оренду земельної ділянки протягом всього періоду дії Договору оренди землі (як в момент підписання договору, так і під час підписання додаткових угод по ньому (від 01.02.2006, 21.04.2015, 29.07.2016, 25.07.2022 і т.д.).

- більше того, пунктом 2 рішення Чернівецької міської ради від 04.09.2024 №1948 за заявою ТОВ “Ріал Траст» як землекористувача (зареєстрована 05.07.2024. за №24/01-08/1-2699) земельна ділянка по вул.Чорновола в місті Чернівці, площею 13,5373 га (кадастровий номер 7310136600:32:002:0008) була поділена на 5 земельних ділянок. Технічна документація із землеустрою щодо поділу земельної ділянки розроблялася за заявою та на замовлення ТОВ “Ріал Траст».

- на підставі цього рішення між Чернівецькою міською радою та ТОВ “Ріал Траст» підписано додатковий договір №5/1669 від 27.11.2024 до Договору оренди землі, відповідно до якого залишено в орендному користуванні ТОВ “Ріал Траст», зокрема земельну ділянку загальною площею 9,1958 га (у тому числі частина земельною ділянки площею 2,8700 га під водоймищем та площею 1,9122 га під прибережною захисною смугою), з кадастровим номером 73101366600:32:002:0063.

- як підтверджують матеріали справи, ТОВ “Ріал Траст» був обізнаний щодо площ та цільового призначення земельної ділянки, яка передавалася йому в оренду, в тому числі щодо того, що 2,8700 га цієї земельної ділянки перебуває під водоймищем, а 1,9488 га - під прибережною захисною смугою, які не можуть використовуватися для цілей будівництва, та погодився з тим, що ця частина земельної ділянки також передається йому в оренду для потреб рекреації

- позивачем порушено доктрину venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), яка базується ще на римській максимі - “non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). Дії позивача, який уклав договір оренди землі від 03.02.2005 №1669, добровільно вносив до нього зміни протягом більше ніж 20 років, а згодом пред'являє позов про визнання цього договору недійсним з моменту його укладення в частині передачі в оренду окремих частин цієї земельної ділянки, суперечить його попередній поведінці та є недобросовісним.

- умова договору, щодо якої ставиться вимога про визнання її недійсною, не може бути істотною умовою договору, оскільки у такому випадку правочин має бути визнаний недійсним в цілому. При цьому, недійсність окремої частини договору не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо буде встановлено, що договір був би укладений сторонами і без включення до нього умов, які визнаються недійсними або є нікчемними.

- однак саме земельна ділянка площею 13,5373 га, якій 21.03.2005 року присвоєно кадастровий номер 7310136600:32:002:0008, була предметом договору оренди землі №1669, тобто істотною умовою договору відповідно до статті 15 Закону України “Про оренду землі» (істотною умовою договору оренди землі є об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки). І передача в оренду земельної ділянки саме такої площі з наявними на ній водоймищем та прибережною захисною смугою була ключовою умовою отримання ТОВ “Ріал Траст» в оренду земельної ділянки, оскільки на вказаній ділянці ТОВ “Ріал Траст» зобов'язувалося провести благоустрій.

- ТОВ “Ріал Траст» не довів порушення своїх суб'єктивних цивільних прав (враховуючи те, що погодився на умови використання переданої в оренду земельної ділянки).

- експертиза не є належним доказом у даній справі, оскільки Генеральний план міста Чернівці, який затверджено рішенням від 27.03.2014 №1171, був відсутнім на момент укладення договору оренди землі від 03.02.2004 №1669. З огляду на зазначене, рішення суду базується на недопустимих доказах.

- перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила. З обставин даної справи вбачається, що та обставина, що частина переданої в оренду ТОВ “Ріал Траст» земельної ділянки з кадастровим номером 7310136600:32:002:0008 знаходиться під водоймищем (2,8700 га) та під прибережною захисною смугою (1,9488 га), була відома ТОВ “Ріал Траст» як до укладення договору (при розробленні проєкту відведення), так і в момент укладення договору оренди №1669 (в договорі чітко визначено площі земельної ділянки, яка знаходиться під водоймищем та під прибережною захисною смугою та вказано, що ці частини земельної ділянки повинні використовуватися під рекреацію).

- таким чином, ТОВ “Ріал Траст» знав та міг знати, що фактичне землекористування під цими об'єктами не відповідає цільовому призначенню земельною ділянки, яка вказана в Державному земельному кадастрі (02.10 Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури), та не могли використовуватися під забудову.

- проведення земельної експертизи як момент початку перебігу строку позовної давності є необґрунтованим, оскільки експертиза не встановлює момент порушення права, а лише слугує засобом доказування вже відомих або таких, що могли бути відомими, обставин.

Заперечуючи доводи апеляційної скарги ТОВ “Ріал Траст» у відзиві на апеляційну скаргу зазначив наступне:

- цільове призначення земельної ділянки кадастровий номер 7310136600:32:002:0008: 02.10. “для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури». Із загальної площі земельної ділянки, яка передана в оренду лише частина могла бути використаною за цільовим призначенням, інша ж частина - це землі водного фонду.

- наявність підстав для визнання договору недійсним має встановлюватися судом на момент його укладення. Тобто, недійсність договору має існувати в момент його укладення, а не в результаті невиконання чи неналежного виконання. А отже, безпідставними є твердження відповідача про недобросовісність поведінки позивача з огляду на подальше внесення змін до договору оренди, або факт не висловлення претензій щодо площі та цільового призначення земельної ділянки до моменту ініціювання судового спору.

- недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсність інших його частин. Відповідно, окремою частиною правочину, в контексті положень ст. 217 ЦК України є окрема частина змісту правочину, тобто його умова. Саме питання законності формування земельної ділянки є однією із заявлених вимог.

- договір оренди укладається з метою отримання можливості користуватися земельною ділянкою та вилучити в результаті такого використання корисних властивостей землі. При цьому, позивач не міг ні фактично, ні юридично використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням. Більше того, позивачу безпідставно нарахована орендна плата, виходячи із ставки 5% замість належної 3%.

- поділ земель на категорії за цільовим призначенням є фундаментальним положенням земельного законодавства України. Проведені земельно-технічні експертизи підтверджують те, що земельна ділянка площею 4,8188 га фактично належить до земель водного фонду, а відповідно не могла бути віднесеною до земель житлової та громадської забудови, відповідно до положень ст. 19 ЗК, і відповідно не могла бути предметом оренди оскільки не відповідає виду цільового використання.

- площа земельної ділянки з кадастровим номером 7310136600:32:002:008 визначена у договорі оренди не відповідає дійсності, на підтвердження чого позивачем долучено до матеріалів справи висновки судових експертів, що є окремою та самостійною підставою для визнання частково недійсним договору оренди.

- щодо застосування строку позовної давності позивач вказує на те, що саме на підставі висновків земельно-технічних експертиз проведених у 2024-2025 роках встановлено невідповідність фактичних меж земельної ділянки, що перебуває у користуванні, з межами земельних ділянок утворених у результаті її поділу, а також невідповідність площі вказаної земельної ділянки, що передана в користування згідно договору оренди землі №1669, та її невідповідність цільовому призначенню визначеному відповідно до Витягу з державного земельного кадастру про земельну ділянку від 24.11.2020. Відповідно момент з якого позивач дізнався про порушеного права - є момент отримання висновків експертів, з огляду на що строк позовної давності не є пропущеним.

Не погоджуючись із доводами апеляційної скарги ТОВ “Чернівці-Моноліт» подав відзив, в якому спростовуючи доводи скаржника зазначає наступне:

- на момент укладення договору оренди, з загальної площі площею 13,5373 га саме під забудову житлового будинку передано лише 8,7185 га (або 64,40354%), в той час як інша частина земельної ділянки загальною площею 4,8188 га (або 35,59646311%) фактично є землями водного фонду (про що прямо зазначено в договору та що відповідає реальності), у зв'язку з чим апріорі не може використовуватися за цільовим призначенням земельної ділянки кадастровий номер 7310136600:32:002:0008: 02.10. “Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури».

- 07.02.2025 - на підставі Акту перевірки від 08.01.2025 №891/Ж5/24-13-07- 02/33002057 Головним управлінням ДПС у Чернівецькій області прийнято Податкове повідомлення-рішення від 07.02.2025 №00000/3939/Ж10/24-13-07- 02/33002057 про збільшення суми грошового зобов'язання за платежем орендна плата з юридичних осіб на 28 684 847,26 грн.; визначено суму грошового зобов'язання за податковими та/або іншими зобов'язаннями - 22 947 877,81 грн., за штрафними (фінансовими) санкціями (штрафами) - 5 736 969,45 грн.

- питання законності формування земельної ділянки з кадастровим номером 73101366600:32:002:0008 є однією з заявлених підстав позову, а отже входить до предмету доказування у даній справі.

- тобто, виконання, невиконання чи неналежне виконання зобов'язань, що виникли на підставі оспорюваного договору, не є підставою для його визнання недійсним Отже, є безпідставними доводи скаржника про подальше внесення змін до Договору оренди №1669 від 03.02.2005 або те, що позивач не висловлював будь-яких претензій щодо площі чи цільового призначення частин переданої йому в оренду земельної ділянки протягом всього періоду дії Договору оренди землі.

- в межах однієї земельної ділянки з одним кадастровим номером не могли бути об'єднані землі різних категорії згідно статті 19 ЗК України. Згідно зі ст. 19 та ст. 58 ЗК України, такі землі належать до категорії земель водного фонду, а не земель житлової та громадської забудови. Отже, вказана частина ділянки має (фактично) іншу категорію та цільове призначення (неправильно сформована), а її включення до договору оренди в якості об'єкта для житлової забудови є юридично необґрунтованим та порушує вимоги земельного і водного законодавства.

Фактичні обставини справи вірно встановленні місцевим господарським судом

03.02.2005 між Чернівецькою міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю “Ріал Траст» (орендар) укладено договір оренди землі №1669 (зареєстровано в реєстрі за №532), відповідно до якого орендодавець на підставі рішення 26 сесії Чернівецької міської ради IV скликання від 04.11.2004 №565 надав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку до 30.09.2014 загальною площею 13,5373 га з цільовим призначенням земельної ділянки: частина земельної ділянки 2,8700 га під водоймищем, частина земельної ділянки площею 1,9488 га під прибережною захисною смугою для рекреаційних цілей, частина земельної ділянки 8,7185 га для будівництва котеджного містечка.

Земельна ділянка знаходиться в адміністративних межах міста Чернівці за адресою: м. Чернівці, вул. Чорновола, економіко-планувальна зона №32, квартал 002, кадастровий номер 7310136600:32:002:0008.

Цільове призначення земельної ділянки - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (код 02.10).

Підставою укладення зазначеного договору оренди від 03.02.2005 визначено рішення Чернівецької міської ради від 04.11.2004 року № 565, пунктом 4 якого затверджено ТОВ “Ріал Траст» проект відведення земельної ділянки та надано в оренду земельну ділянку по вул. Чорновола, з якої 2,8700 га для цілей “водоймище», 10,6673 га для цілей “для забудови котеджного містечка». Підставою формування земельної ділянки було рішення Чернівецької міської ради від 26.08.2004 № 536, відповідно до пункту 6.2.1 якого ТОВ “Ріал Траст» надано дозвіл на проектування та складання проекту відведення земельної ділянки площею 14,55 га в районі вул. Комунальників-Авангардна-Винниченка під будівництво котеджного містечка (з них 4,37 га - водоймище, 10,18 га - під забудову).

Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-7305874542020 від 24.11.2020 земельна ділянка загальною площею 13,5373 га, кадастровий номер 7310136600:32:002:0008, що розташована в м. Чернівці, вул. Чорновола, цільове призначення - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (код 02.10) зареєстрована ЧРФ ДП “Центр ДЗК» 21.03.2005.

Cторонами неодноразово вносилися зміни до договору оренди землі від 03.02.2005 №1669, зокрема в частині розміру орендної плати та строку дії договору, шляхом укладення договору від 01.02.2006 про зміни до договору оренди земельної ділянки (зареєстровано в реєстрі за №513), додаткового договору до договору оренди земельної ділянки від 21.04.2015 (зареєстровано в реєстрі за №790) та додаткового договору № 4/1669 від 29.07.2016 до договору оренди землі (зареєстровано в реєстрі за № 913).

Пунктом 2 Договору оренди від 03.02.2005 (зі змінами від 01.02.2006) передбачено, що в оренду передається земельна ділянка загальною площею 13,5373 га, з них: частина земельної ділянки площею 2,8700 га - під водоймищем - віднесена до категорії земель водного фонду; частина земельної ділянки площею 1,9488 га - під прибережною захисною смугою - віднесена до категорії земель водного фонду; частина земельної ділянки площею 8,7185 га - для багатоповерхової житлової та громадської забудови з вбудованими приміщенням соціально-культурно-побутового призначення та підземним автопаркінгом - віднесена до категорії земель житлової та громадської забудови.

Пунктом 13 Договору оренди землі (зі змінами від 01.02.2006) визначено цільове призначення земельної ділянки: частина земельної ділянки площею 2,8700 га під водоймищем та частина земельної ділянки площею 1,9488 га під прибережною захисною смугою - для рекреаційних цілей; частина земельної ділянки площею 8,7185 га - для багатоквартирної житлової та громадської забудови з вбудованими приміщенням соціально-культурно-побутового призначення та підземним автопаркінгом.

Рішенням Чернівецької міської ради від 04.09.2024 №1948 “Про розгляд звернень щодо затвердження документації із землеустрою та надання в оренду земельної ділянки» затверджено технічну документацію із землеустрою щодо поділу земельної ділянки за адресою: вул. Чорновола В'ячеслава площею 13,5373 га (кадастровий номер 7310136600:32:002:0008), яка знаходиться в оренді (до 01.12.2024) для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (код 02.10), на підставі якої сформовано 5 земельних ділянок: №1 - площею 1,0258 га (кадастровий номер 7310136600:32:002:0059), №2 - площею 1,9719 га (кадастровий номер 7310136600:32:002:0060), №3 - площею 1,0396 га (кадастровий номер 7310136600:32:002:0061), №4 - площею 0,3042 га (кадастровий номер 7310136600:32:002:0062), №5 - площею 9,1958 га (кадастровий номер 7310136600:32:002:0063).

Пунктом 2.1. цього рішення вирішено внести зміни до договору оренди землі від 03.02.2005 №1669, а саме залишити в орендному користуванні Товариства з обмеженою відповідальністю “Ріал Траст» земельні ділянки за адресою: вул.Чорновола В'ячеслава, площею 1,9719 га (кадастровий номер 7310136600:32:002:0060), площею 0,3042 га (кадастровий номер 7310136600:32:002:0062) та площею 9,1958 га (кадастровий номер 7310136600:32:002:0063, в томі числі частина земельної ділянки 2,8700 га - під водоймищем, частина земельної ділянки площею 1,9122 га під прибережною захисною смугою) для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (код 02.10), а пунктом 2.2. цього рішення вирішено припинити Товариству з обмеженою відповідальністю “Ріал Траст» право оренди земельних ділянок за адресою вул.Чорновола В'ячеслава, площею 1,0258 га (кадастровий номер 7310136600:32:002:0059), площею 1,0396 га (кадастровий номер 7310136600:32:002:0061) та зарахувати їх до земель запасу.

На підставі цього рішення між Чернівецькою міською радою та ТОВ “Ріал Траст» укладено додатковий договір № 5/1669 від 27.11.2024 до договору оренди земельної ділянки від 03.02.2005 №1669, відповідно до якого внаслідок поділу земельної ділянки за адресою: вул. Чорновола В'ячеслава, площею 13,5373 га (кадастровий номер 7310136600:32:002:0008) викладено в новій редакції розділ 2 Договору оренди землі, відповідно до якого в оренду передаються:

2.1 Земельна ділянка загальною площею 1,9719 га з кадастровим номером 7310136600:32:002:0060, цільове призначення земельної ділянки: для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (код 02.10). За інформацією з Державного земельного кадастру (витяг НВ-9954916332024 від 26.11.2024) щодо цієї Земельної ділянки наявні відомості про обмеження у використанні земельної ділянки, а саме: вид обмеження у використанні земельної ділянки: Території в червоних лініях; площа земельної ділянки (її частини), на яку поширюється дія обмеження: 0,0052 га; підстава для виникнення обмеження у використанні земельної ділянки: Закон ст. 111 Земельного кодексу України 25.10.2001; строк дії обмеження: безстроково; вид обмеження у використанні земельної ділянки: Прибережна захисна смуга вздовж річок, навколо водойм та на островах; площа земельної ділянки (її частини), на яку поширюється дія обмеження: 0,0273 га; підстава для виникнення обмеження у використанні земельної ділянки: Закон ст. 111 Земельного кодексу України 25.10.2001; строк дії обмеження: безстроково.

2.2 Земельна ділянка загальною площею 0,3042 га з кадастровим номером 7310136600:32:002:0062, цільове призначення земельної ділянки: для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (код 02.10).

2.3 Земельна ділянка загальною площею 9,1958 га (у тому числі частина земельної ділянки 2,8700 га - під водоймищем, частина земельної ділянки площею 1,9122 га - під прибережною захисною смугою), з кадастровим номером 7310136600:32:002:0063, цільове призначення земельної ділянки: для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (код 02.10). За інформацією з Державного земельного кадастру (витяг НВ-9954916332024 від 26.11.2024 р.) щодо цієї Земельної ділянки наявні відомості про обмеження у використанні земельної ділянки, а саме: вид обмеження у використанні земельної ділянки: Прибережна захисна смуга вздовж річок, навколо водойм та на островах; площа земельної ділянки (її частини), на яку поширюється дія обмеження: 1,9222 га, підстава для виникнення обмеження у використанні земельної ділянки: Закон ст. 111 Земельного кодексу України 25.10.2001; строк дії обмеження: безстроково; вид обмеження у використанні земельної ділянки: Водоохоронна зона; площа земельної ділянки (її частини), на яку поширюється дія обмеження: 2,87 га, підстава для виникнення обмеження у використанні земельної ділянки: Закон ст.111 Земельного кодексу України 25.10.2001; строк дії обмеження: безстроково; вид обмеження у використанні земельної ділянки: території в межах червоних ліній; площа земельної ділянки (її частини), на яку поширюється дія обмеження: 0,3852 га, підстава для виникнення обмеження у використанні земельної ділянки: Закон ст.111 Земельного кодексу України 25.10.2001; строк дії обмеження: безстроково.

У пункті 5 додаткового договору № 5/1669 від 27.11.2024 пункт 13 Договору оренди землі викладено в новій редакції: “ 13 Цільове призначення земельних ділянок: для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (код 02.10)».

Вказані земельні ділянки зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 11.11.2024, що підтверджується інформаційними довідками з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна № 435539180 від 15.07.2024, № 435538870 від 15.07.2024, № 435538325 від 15.07.2024.

В матеріалах справи містяться висновки судових експертів від 27.12.2024 №444/12.2024, від 04.03.2025 №479/03.2025, від 12.06.2025 №535/06.2025 за результатами проведених земельно-технічних експертиз та експертиз з питань землеустрою, що стосуються земельної ділянки загальною площею 13,5373 га з кадастровим номером 7310136600:32:002:0008 проведенні на замовлення позивача.

Згідно з висновком експерта за результатами проведення земельно-технічної експертизи та експертизи з питань землеустрою від 27.12.2024 №444/12.2024 судового експерта Коваленко Людмили Анатоліївни:

1. Фактичні межі земельної ділянки, яка перебуває в користуванні Товариства з обмеженою відповідальністю “Ріал Траст» межам земельних ділянок з кадастровими номерами: 7310136600:32:002:0059, 7310136600:32:002:0060, 7310136600:32:002:0061, 7310136600:32:002:0062, 7310136600:32:002:0063, які були утворені в результаті поділу земельної ділянки з кадастровим номером 7310136600:32:002:0008, частково не відповідають межам, визначеним технічною документацією із землеустрою щодо поділу земельної ділянки ТОВ “Ріал Траст» за адресою: м. Чернівці, вул. В 'ячеслава Чорновола, для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури.

2. Фактичні межі земельної ділянки, яка перебуває в користуванні ТОВ “Ріал Траст» межам земельної ділянки з кадастровим номером 7310136600:32:002:0008, частково не відповідають межам, визначеним координатами поворотних точок меж та передані ТОВ “Ріал Траст» згідно договору оренди земельної ділянки № 1669 від 0302.2005, який укладений між Чернівецькою міською радою та ТОВ “Ріал Траст» щодо земельної ділянки, яка знаходиться в м. Чернівці по вул. Чорновола В'ячеслава, площею 13,5373 га.

3. Площа земельної ділянки, яка перебуває у фактичному користуванні ТОВ “Ріал Траст», що передана ТОВ “Ріал Траст» згідно договору оренди земельної ділянки № 1669 від 03 лютого 2005 року, який укладений між Чернівецькою міською радою та ТОВ “Ріал Траст» щодо земельної ділянки, яка знаходиться в м. Чернівці по вул. Чорновола В'ячеслава, становить 12,9167 га, тобто зменшена на 0,6206 га.

4. Фактичне землекористування земельної ділянки з кадастровим номером 7310136600:32:002:0008, яка перебуває в користуванні ТОВ “Ріал Траст», не відповідає цільовому призначенню, зазначеному у Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 24.11.2020 №НВ 7305874542020.

Відповідно до висновку експерта за результатами проведення земельно-технічної експертизи та експертизи з питань землеустрою від 04.03.2025 №479/03.2025 судового експерта Коваленко Людмили Анатоліївни:

1. Фактична площа земельної ділянки з кадастровим номером 7310136600:32:002:0008, яка перебуває у користуванні (в оренді) ТОВ “Ріал Траст», що розташована за адресою: м. Чернівці, вул. В. Чорновола, становить 12,9167 га, тобто зменшена на 0,6206 га.

2. Водний об'єкт, який розташований в межах земельної ділянки з кадастровим номером 7310136600:32:002:0008, станом на час дослідження, займає площу 3,8633 га.

Згідно з висновком експерта за результатами проведення земельно-технічної експертизи та експертизи з питань землеустрою від 12.06.2025 №535/06.2025 судового експерта Коваленко Людмили Анатоліївни:

1. Земельна ділянка, яка розташована за адресою: м. Чернівці, вул. Чорновола, кадастровий номер 7310136600:30:002:0008 площею 13,5373 га, яка є предметом Договору оренди землі № 1669 від 03.02.2005, укладеного між Чернівецькою міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю “Ріал Траст» (орендар), яка відноситься до категорії земель житлової і громадської забудови, із цільовим призначенням земельної ділянки за кодом класифікації 02.10 “Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури» відповідно до Генерального плану міста Чернівці, затвердженого рішенням 48 сесії Чернівецької міської ради VI cкликання від 27.03.2014 р № 1171, знаходиться частково, орієнтованою площею 3,60 га в зоні функціонального використання «Ж-3» - зона малоповерхової квартирної житлової забудови виділена для формування житлових районів середньої щільності з розміщенням окремо стоячих і багатоквартирних житлових будинку, блокованих багатоквартирних житлових будинків поверховістю не вище 4-х поверхів, об'єктів обслуговування місцевого значення, інших видів діячьності, скверів (лист Департаменту урбаністики Чернівецької МР від 12.04.2023 № М-1373/О-24/01), інша частина земельної дічянки розташована в зоні «Р-3» - рекреаційні зони озеленених територій загального користування (зображення № 2, « 2/2, № 3).

2. Не може мати земельна ділянка, яка розташована за адресою: м. Чернівці, вул.Чорновола, кадастровий номер 7310136600:30:002:0008 площею 13,5373 га, яка є предметом Договору оренди землі № 1669 від 03.02.2005, укладеного між Чернівецькою міською радою (орендодавець) та ТОВ “Ріал Траст» (орендар), яка відноситься до категорії земель житлової і громадської забудови, із цільовим призначенням земельної ділянки за кодом класифікації 02.10 “Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури» знаходиться в зоні функціональні використання (призначення) як: “землі під прибережно-захисною смугою», “землі водного фонду» відповідно до Генерального плану міста Чернівці, затвердженого рішенням 48 сесії Чернівецької міської ради VI скликання від 27.03.2014 № 1171.

3. Земельна ділянка з кадастровим номером 7310136600:32:002:0008, згідно схеми економіко-планувальної зони, яка є складовою нормативно-грошової оцінки міста Чернівці, розроблена Українським державним науково-дослідним інститутом проектування міст “Дніпромісто» ім. ІО. М. Білоконя, затверджена рішенням Чернівецької міської ради від 26.02.2021 № 118 “Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Чернівців та визнання такими, що втратили чинність, окремих пунктів рішення міської ради V скликання від 23.10.2008 № 510 знаходиться в трьох економіко-планувальних зонах: 78, 77 та 76.

Рішенням Чернівецької міської ради від 26.02.2021 № 118 “Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Чернівців та визнання такими, що втратили чинність, окремих пунктів рішення міської ради V скликання від 23.10.2008 № 510» затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Чернівці, розроблену державним підприємством “Український державний науково-дослідний інститут проектування міст “Дніпромісто» імені Ю.М. Білоконя». Нормативну грошову оцінку земель міста Чернівці, затверджену пунктом 1 цього рішення, введено в дію з 01.01.2022.

Згідно витягу №НВ-9918609282023 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 7310136600:32:002:0008 станом на 21.04.2023 становить 301 577 393,61 грн.

Чернівецька міська рада звернулась з позовом до ТОВ “Ріал Траст», у якому просила суд внести зміни до договору оренди земельної ділянки № 1669 від 03.02.2005, укладеного між Чернівецькою міською радою (орендодавець) та ТОВ “Ріал Траст» (орендар) щодо земельної ділянки, яка розташована за адресою: м. Чернівці, вул. Чорновола, площею 13,5373 га, виклавши пункти 2.3, 6 та 7 договору в наступній редакції:

“ 1.3. Відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 21.04.2023 № НВ-9918609282023 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 301 577 393,61 грн.

2.1 Річна орендна плата з 01.01.2023 складає 15 078 869,70 грн, що становить 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі.

2.2 Орендна плата сплачується Орендарем рівними частинами у строк до 30 числа місяця наступного за звітним, на розрахунковий рахунок: Чернівецьке ГУК/Чернівецька ТГ/, код ЄДРПОУ 37836095, р/р UA 668999980334129812000024405, Казначейство України (ЕАП), код платежу 18010600 орендна тата з юридичних осіб».

Рішенням Господарського суду Чернівецької області від 29.01.2024 у справі №926/428/23 позов задоволено.

Постановою Західного апеляційного господарського суду від 21.05.2024 у справі №926/428/23 рішення господарського суду Чернівецької області від 29.01.2024 залишено без змін.

Ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 21.05.2024 у справі №926/428/23 зупинено дію рішення Господарського суду Чернівецької області від 29.01.2024 та постанови Західного апеляційного господарського суду від 21.05.2024 у справі №926/428/23.

26.12.2024 - 01.01.2025 посадовими особами Головного управління ДПС у Чернівецькій області була проведена позапланова невиїзна документальна перевірка Товариства з обмеженою відповідальністю “Ріал Траст» щодо повноти нарахування та своєчасності сплати орендної плати за земельну ділянку за період з 01.01.2023 по 31.10.2024.

08.01.2025 Головним управлінням ДПС у Чернівецькій області складений акт від 08.01.2025 № 891/Ж5/24-13-07-02/33002057 про результати позапланової невиїзної документальної перевірки ТОВ “Ріал Траст», код ЄДРПОУ 33002057, з питань поновлення нарахування та своєчасності сплати орендної плати за земельну ділянку за період з 01.01.2023 по 31.10.2024, відповідно до якого перевіркою встановлено порушення ТОВ “Ріал Траст» п. 287.1 ст. 287, п. 288.1, п. 288.5 ст. 288. п. 298.1 Податкового кодексу України від 02.12.2010№2755-V (зі змінами та доповненнями), у результаті чого занижено суму орендної плати за земельну ділянку, яка підлягає нарахуванню та сплаті в бюджет в загальній сумі 22 947 877,81 грн, в тому числі за 2023 рік в сумі 12 233 431,11 грн, за 2024 рік (з 01.01.2024 по 31.10.2024) в сумі 10 714 446,70 грн.

07.02.2025 на підставі акту перевірки від 08.01.2025 № 891/Ж5/24-13-07-02/33002057 Головним управлінням ДПС у Чернівецькій області прийнято податкове повідомлення-рішення від 07.02.2025 №00000/3939/Ж10/24-13-07-02/33002057 про збільшення суми грошового зобов'язання за платежем орендна плата з юридичних осіб на 28 684 847,26 грн; визначено суму грошового зобов'язання за податковими та/або іншими зобов'язаннями - 22 947 877,81 грн, за штрафними (фінансовими) санкціями (штрафами) - 5 736 969,45 грн.

Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги з посиланням на норми права, якими керувався суд апеляційної інстанції.

Статтями 13, 14 Конституції України визначено, що земля, водні ресурси, які знаходяться в межах території України є об'єктом права власності Українського народу, від імені якого права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією. Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

Кожен зобов'язаний не заподіювати шкоду природі, культурній спадщині, відшкодовувати завдані ним збитки (стаття 66 Конституції України).

Згідно з частиною 2 статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Відповідно до статті 18 Земельного кодексу України (тут і надалі - у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) до земель України належать усі землі в межах її території, в тому числі острови та землі, зайняті водними об'єктами, які за основним цільовим призначенням поділяються на категорії. Категорії земель України мають особливий правовий режим. Україна за межами її території може мати на праві державної власності земельні ділянки, правовий режим яких визначається законодавством відповідної країни.

За змістом статей 19, 20 ЗК України землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії: а) землі сільськогосподарського призначення; б) землі житлової та громадської забудови; в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г) землі оздоровчого призначення; ґ) землі рекреаційного призначення; д) землі історико-культурного призначення; е) землі лісогосподарського призначення; є) землі водного фонду; ж) землі промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення.

Віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень.

Відповідно до статті 21 ЗК України порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель є підставою, зокрема, для визнання недійсними рішень про надання земельних ділянок, угод щодо земельних ділянок, відмови в державній реєстрації земельних ділянок або визнання реєстрації недійсною тощо.

Відповідно до частини першої статті 38 Земельного кодексу України до земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об'єктів загального користування.

За змістом статті 3 Водного Кодексу України усі води (водні об'єкти) на території України становлять її водний фонд. До водного фонду України належать: 1) поверхневі води: природні водойми (озера); водотоки (річки, струмки); штучні водойми (водосховища, ставки) і канали; інші водні об'єкти; 2) підземні води та джерела; 3) внутрішні морські води та територіальне море.

Згідно з частиною 1 статті 58 ЗК України та статтею 4 ВК України до земель водного фонду належать землі, зайняті: морями, річками, озерами, водосховищами, іншими водними об'єктами, болотами, а також островами, не зайнятими лісами; прибережними захисними смугами вздовж морів, річок та навколо водойм, крім земель, зайнятих лісами; гідротехнічними, іншими водогосподарськими спорудами та каналами, а також землі, виділені під смуги відведення для них; береговими смугами водних шляхів.

Окрім того, відповідно до висновків Великої Палати Верховного Суду, викладених у постанові від 07.04.2020 у справі № 372/1684/14-ц, до земель водного фонду України відносяться землі, на яких хоча й не розташовані об'єкти водного фонду, але за своїм призначенням вони сприяють функціонуванню й належній експлуатації водного фонду, виконують певні захисні функції.

Таким чином, до земель водного фонду належать, зокрема, землі зайняті прибережними захисними смугами вздовж морів, річок і навколо водойм; гідротехнічними, іншими водогосподарськими спорудами та каналами, а також землі, виділені під смуги відведення для них.

Чинним законодавством установлено особливий правовий режим використання земель водного фонду. За змістом статті 59 ЗК України та статті 85 ВК України громадянам та юридичним особам органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування із земель водного фонду можуть передаватися на умовах оренди земельні ділянки прибережних захисних смуг для сінокосіння, рибогосподарських потреб, культурно-оздоровчих, рекреаційних, спортивних і туристичних цілей, проведення науково-дослідних робіт тощо.

Відповідно до статті 60 ЗК України та статті 88 ВК України вздовж річок, морів і навколо озер, водосховищ та інших водойм з метою охорони поверхневих водних об'єктів від забруднення і засмічення та збереження їх водності у межах водоохоронних зон виділяються земельні ділянки під прибережні захисні смуги. Прибережні захисні смуги встановлюються по берегах річок та навколо водойм уздовж урізу води (у меженний період) шириною: а) для малих річок, cтрумків і потічків, а також ставків площею менш як 3 гектари - 25 метрів; б) для середніх річок, водосховищ на них, водойм, а також ставків площею понад 3 гектари - 50 метрів; в) для великих річок, водосховищ на них та озер - 100 метрів. При крутизні схилів більше трьох градусів мінімальна ширина прибережної захисної смуги подвоюється.

Існування прибережних захисних смуг визначеної ширини передбачене нормами закону (статтею 60 ЗК України, статтею 88 ВК України).

Правовий режим прибережних захисних смуг визначається статтями 60 - 62 ЗК України та статтями 1, 88 - 90 ВК України.

Так, згідно зі статтею 61 ЗК України, статтею 89 ВК України прибережні захисні смуги є природоохоронною територією з режимом обмеженої господарської діяльності. У прибережних захисних смугах уздовж річок, навколо водойм та на островах забороняється, зокрема, будівництво будь-яких споруд (крім гідротехнічних, гідрометричних та лінійних), у тому числі баз відпочинку, дач, гаражів та стоянок автомобілів. Об'єкти, що знаходяться у прибережній захисній смузі, можуть експлуатуватись, якщо при цьому не порушується її режим. Не придатні для експлуатації споруди, а також ті, що не відповідають встановленим режимам господарювання, підлягають винесенню з прибережних захисних смуг.

Отже, прибережна захисна смуга це частина водоохоронної зони відповідної ширини вздовж річки, моря, навколо водойм, на якій встановлено більш суворий режим господарської діяльності, ніж на решті території водоохоронної зони. Таким чином, на землі прибережних захисних смуг поширюється особливий порядок їх надання й використання. Надання у користування земельних ділянок, які знаходяться у прибережній захисній смузі, без урахування обмежень, зазначених у статті 59-61 ЗК України, суперечить вимогам статті 93 цього Кодексу.

Під час розгляду справ щодо надання в користування земельних ділянок водного фонду та у межах прибережних захисних смуг, судам належить встановити, чи знаходиться земельна ділянка в межах прибережної захисної смуги, чи дотримано порядок її надання в користування, чи дотримано цілі та режим її використання при наданні у користування.

Як правильно встановлено судом першої інстанції за умовами договору оренди земельної ділянки ввід 03.02.2005 Чернівецька міська рада передала ТОВ “Ріал Траст» у строкове платне користування земельну ділянку до 30.09.2014 загальною площею 13,5373 га з цільовим призначенням земельної ділянки: частина земельної ділянки 2,8700 га під водоймищем, частина земельної ділянки площею 1,9488 га під прибережною захисною смугою для рекреаційних цілей, частина земельної ділянки 8,7185 га для будівництва котеджного містечка. В редакції додаткового договору № 5/1669 від 02.11.2024 до договору оренди земельної ділянки, які є предметом оскарження в межах цієї справи, в наслідок поділу земельної ділянки за адресою: вул. Чорновола В'ячеслава, площею 13,5373 га (кадастровий номер 7310136600:32:002:0008) викладено в новій редакції розділ 2 Договору оренди землі, відповідно до якого в оренду передаються:

Судова колегія зазначає, що землі водного фонду, як і землі прибережних захисних смуг перебувають у державній та комунальній власності та можуть надаватися в користування лише для цілей, визначених цим Земельним кодексом України та Водним Кодексом України. Відповідно, вказана земельна ділянка не могла надаватися для цілей будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури.

При цьому, судова колегія зазначає, що дотримання користувачем у майбутньому під час здійснення будівництва обмеження щодо використання земельних ділянок водного фонду та прибережних захисних смуг, не має значення для вирішення цієї справи , з огляду на законодавчу заборону, передавати вказані земельні ділянки в оренду з цільовим призначенням - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури, що органом місцевого самоврядування враховано не було, чим порушено чинне на момент укладення оскаржених договорів законодавство.

Відповідно до статті 152 ЗК України, захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання угод недійсними.

Стаття 203 ЦК України закріплює, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу, є підставою недійсності правочину (стаття 215 ЦК України).

Зі змісту статей 203, 215 ЦК України випливає, що недійсність правочину зумовлюється наявністю дефектів його елементів, зокрема, дефектів (незаконності) змісту, форми, суб'єктного складу, волевиявлення тощо.

Вирішуючи спори про визнання правочинів недійсними, суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов'язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторін і яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

Оспорювати правочин можуть не лише сторони, а і заінтересована особа, яка не була його стороною, проте її власний інтерес полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебували у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість заінтересованої особи законно реалізувати свої права.

Таким чином, оскільки при укладенні спірного договору оренди землі №1669 від 03.02.2025 та додаткового договору №5/1669 від 27.11.2024, наведені вище вимоги ЗК України, ВК України не дотримані, бо незаконно об'єднано у межах однієї земельної ділянки із одним кадастрорвим номером землі, які належать до різних категорій, отже договір оренди землі на момент його укладення суперечив чинному законодавству і відповідно, наявні визначені статтями 203, 215 ЦК України правові підстави для визнання укладених договорів недійсним.

Судова колегія звертає увагу на те, що земельна ділянка водного фонду та прибережна захисна смуга, яка є предметом спору у цій справі, мають спеціальний правовий титул, оскільки за своїми характеристиками належить до земель водного фонду, тому законом визначено особливий порядок передачі їх у користуванні. Допущення порушень Чернівецькою міською радою при наданні в оренду земель, що містили в своєму складі землі водного фонду для потреб забудови свідчить про порушення прав держави та громади на користування та розпорядження спірною земельною ділянкою саме, як землями водного фонду.

Однак, Чернівецька міська рада у відзиві на позовну заяву (вх. №3477 від 28.08.2025) заявила клопотання про застосування до вимог позивача наслідків спливу строку позовної давності, в порядку частини третьої статті 267 ЦК України. Вказана вимога обґрунтована тим, що ТОВ “Ріал Траст» був обізнаний щодо площ та видів цільового призначення земельної ділянки, яка передавалася йому в оренду, види цільового призначення безпосередньо були вказані у оспорюваному Договорі оренди землі № 1669, а площа земельної ділянки за проектом відведення визначалася на замовлення самого позивача. Позивач, розуміючи неможливість використання частини наданої в оренду земельної ділянки для багатоповерхової житлової та громадської забудови (зокрема тієї, яка перебувала під водоймищем та під прибережною захисною смугою), з цим погодився, підписавши відповідний оспорюваний договір. З урахуванням цього ТОВ “Ріал Траст» довідався або міг довідатися про порушення свого права в момент укладення Договору №1669 - 03.02.2005.

Згідно з частинами 3, 4 статті 267 ЦК України позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово виснувала, що позовна давність застосовується лише за наявності порушення права особи, тобто суд застосовує позовну давність лише тоді, коли є підстави для задоволення позовних вимог. Отже, перш ніж застосовувати позовну давність, господарський суд повинен з'ясувати та зазначити в судовому рішенні, чи порушене право або охоронюваний законом інтерес позивача, за захистом якого той звернувся до суду. В разі коли такі право чи інтерес не порушені, суд відмовляє в позові з підстав його необґрунтованості. І лише якщо буде встановлено, що право або охоронюваний законом інтерес особи дійсно порушені, але позовна давність спливла і про це зроблено заяву іншою стороною у справі, суд відмовляє в позові у зв'язку зі спливом позовної давності - за відсутності наведених позивачем поважних причин її пропущення.

Для визначення моменту виникнення права на позов важливими є як об'єктивні (сам факт порушення права), так і суб'єктивні (особа довідалася або повинна була довідатися про це порушення) чинники. Аналіз стану поінформованості особи, вираженого дієсловами “довідалася» та “могла довідатися» у статті 261 ЦК України, дає підстави для висновку про презумпцію можливості та обов'язку особи знати про стан своїх майнових прав, а тому доведення факту, через який позивач не знав про порушення свого цивільного права і саме з цієї причини не звернувся за його захистом до суду, недостатньо.

Позивач повинен також довести той факт, що він не міг дізнатися про порушення свого цивільного права, що також випливає із загального правила, встановленого статтею 74 ГПК України, про обов'язковість доведення стороною спору тих обставин, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень. Відповідач, навпаки, мусить довести, що інформацію про порушення можна було отримати раніше.

Такі правові висновки викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16, від 28.11.2018 у справі № 504/2864/13-ц, від 30.01.2019 у справі № 706/1272/14-ц, від 26.11.2019 у справі № 914/3224/16, від 29.06.2021 у справі № 904/3405/19, а також у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24.11.2021 у справі № 910/248/20.

Позовна давність - це законне право правопорушника уникнути переслідування або притягнення до суду після закінчення певного періоду після скоєння правопорушення. Термін позовної давності виконує кілька завдань, у тому числі забезпечує юридичну визначеність та остаточність, запобігаючи порушенню прав відповідачів, які можуть трапитись у разі прийняття судом рішення на підставі доказів, що стали неповними через сплив часу.

Для обчислення позовної давності застосовують загальні положення про обчислення строків, що містяться в статтях 252-255 ЦК України.

Відповідно до статті 253 ЦК України перебіг строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов'язано його початок.

Європейський суд з прав людини вказав, що інститут позовної давності є спільною рисою правових систем Держав-учасниць і має на меті гарантувати: юридичну визначеність і остаточність, захищати потенційних відповідачів від прострочених позовів, спростувати які може виявитися нелегким завданням, та запобігати несправедливості, яка може статися в разі, якщо суди будуть змушені вирішувати справи про події, що які відбули у далекому минулому, спираючись на докази, які вже, можливо, втратили достовірність і повноту із спливом часу (STUBBINGS AND OTHERS v. THE UNITED KINGDOM, № 22083/93, № 22095/93, § 51, ЄСПЛ, від 22.10.1996; ZOLOTAS v. GREECE (No. 2), № 66610/09, § 43, ЄСПЛ, від 29.01.2013).

Суд звертає увагу на те, що встановлення початкового моменту перебігу позовної давності має важливе значення, оскільки від нього залежить і застосування судом матеріального права, і правила обчислення позовної давності, і захист порушеного права. Аналогічний правовий висновок викладено у пункті 34 постанови Верховного Суду від 05.02.2019 у справі № 911/479/18.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 17.04.2025 у справі №990/20/25 виснувала, що у разі якщо особа не знала про допущене порушення, але з певної дати повинна була про нього дізнатись, перебіг строку обчислюється саме з моменту, коли особа повинна була дізнатись про відповідне порушення її прав. Законодавець виходить не тільки з безпосередньої обізнаності особи про факти порушення її прав, а й об'єктивної можливості цієї особи знати про ці факти.

Порівняльний аналіз словоформ “дізналася» та “повинна була дізнатися» дає підстави виснувати про презумпцію можливості та обов'язку особи знати про стан своїх прав. Щоб переконатись, що особа могла і повинна була дізнатися про порушення своїх прав (свобод, інтересів), суд повинен установити обставини, які б беззаперечно свідчили, що обізнаність особи була ймовірною, а ступінь ймовірності був високим і достатнім для висновку, що строк звернення до суду особа пропустила з поважних причин.

Доведення факту, через який позивач не знав про порушення свого цивільного права і саме з цієї причини не звернувся за його захистом до суду, недостатньо. Позивач повинен також довести той факт, що він не міг дізнатися про порушення свого цивільного права, що також випливає із загального правила, встановленого статтею 74 ГПК, про обов'язковість доведення стороною спору тих обставин, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень. Відповідач, навпаки, має довести, що інформацію про порушення можна було отримати раніше.

Таким чином, застосування інституту позовної давності є одним із інструментів, який забезпечує дотримання принципу юридичної визначеності, тому при застосуванні позовної давності та наслідків її спливу (стаття 267 ЦК) необхідно досліджувати та встановлювати насамперед обставини стосовно того, чи порушено право особи, про захист якого вона просить, і лише після цього - у випадку встановленого порушення, і наявності заяви сторони про застосування позовної давності - застосовувати позовну давність та наслідки її спливу за відсутності поважних причин щодо пропущення. При цьому суд має повно з'ясувати усі обставини, пов'язані з фактом обізнаності та об'єктивної можливості особи бути обізнаною щодо порушення її прав та законних інтересів, перевірити доводи учасників справи у цій частині, дослідити та надати належну оцінку наданим ними в обґрунтування своїх вимог та заперечень доказів.

Аналогічні правові висновки викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16, від 28.11.2018 у справі № 504/2864/13-ц, від 30.01.2019 у справі № 706/1272/14-ц, від 26.11.2019 у справі № 914/3224/16, від 29.06.2021 у справі № 904/3405/19, а також у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24.11.2021 у справі № 910/248/20.

При цьому Верховний Суд у постанові від 11.02.2020 у справі №10/5026/995/2012 звернув увагу на важливий аспект оцінки поважності причин Суд зазначив, що при вирішенні цього питання, з огляду на положення ст. 13 ЦК України (“Межі здійснення цивільних прав»), необхідно враховувати добросовісність поведінки як позивача, так і відповідача протягом усього періоду - від моменту виникнення права на позов і до звернення до суду, зважаючи на характер спірних правовідносин між сторонами, особливості їх нормативного регулювання: надані сторонам права та покладені на них обов'язки тощо.

Такий підхід дає змогу суду комплексно оцінити, чи дійсно пропущення строку було зумовлене об'єктивними причинами, а не свідомим зволіканням або зловживанням процесуальними правами.

В контексті зазначеного, судова колегія виснує, що проведення на замовлення позивача у 2024-2025 роках земельно-технічних експертиз та експертиз з питань землеустрою, якими встановлено, зокрема, невідповідність фактичних меж земельної ділянки, яка перебуває в користуванні позивача, межам земельних ділянок з кадастровими номерами: 7310136600:32:002:0059, 7310136600:32:002:0060, 7310136600:32:002:0061, 7310136600:32:002:0062, 7310136600:32:002:0063, які були утворені в результаті поділу земельної ділянки з кадастровим номером 7310136600:32:002:0008, невідповідність площі вказаної земельної ділянки, яка перебуває у фактичному користуванні ТОВ “Ріал Траст» та становить 12,9167 га, договору оренди землі № 1669, невідповідність фактичного землекористування позивачем земельною ділянкою з кадастровим номером 7310136600:32:002:0008 її цільовому призначенню, зазначеному у Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 24.11.2020 №НВ 7305874542020 не є належним доказом поважності причин пропуску строку позовної давності, з огляду на те, що ним не обґрунтовано неможливості проведення відповідних експертиз в межах визначеного строку.

Проаналізувавши предмет та підстави позову, позивач, враховуючи презумпцію можливості та обов'язку особи знати про стан своїх прав, повинен був дізнатися про їх порушення ще у момент укладення договору оренди земельної ділянки 03.02.2005, оскільки умовами договору чітко визначено площі земельної ділянки, яка передавалася у користування та її цільове призначення. Більше того, встановлення меж землекористування та складання проекту відведення земельної ділянки в оренду для будівництва котеджного містечка по вул. Чорновола, в м. Чернівцях здійснювалося на замовлення ТОВ “Ріал Транс», що є підставою для застосовування позовної давності та наслідків її спливу, шляхом відмови у задоволенні позовних вимог.

Щодо визнання припиненими зобов'язання з оплати орендної плати.

Згідно зі статтею 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до частини другої статті 4 ГПК України юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Суб'єктивне цивільне право є мірою можливої поведінки у правовідносинах, в яких існує уповноважена і зобов'язана сторона. Суб'єктивні права встановлюються правовими нормами, їх особливістю є здатність вимагати від зобов'язаної сторони певної міри поведінки, у тому числі, з використанням примусу держави.

Поняття охоронюваного законом інтересу в логічно-смисловому зв'язку з поняттям суб'єктивного права визначено в Рішенні Конституційного Суду України від 01 грудня 2004 року № 18-рп/2004 як прагнення до користування конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом, як зумовлений загальним змістом об'єктивного і прямо не опосередкований у суб'єктивному праві простий легітимний дозвіл, що є самостійним об'єктом судового захисту та інших засобів правової охорони з метою задоволення індивідуальних і колективних потреб, які не суперечать Конституції і законам України, суспільним інтересам, справедливості, добросовісності, розумності та іншим загальноправовим засадам.

Безпосереднє згадування в нормах права інтересів особи як об'єкта правового захисту в певній мірі прирівнює їх до суб'єктивних прав. Тобто законні інтереси, які не опосередковані правовими нормами, можна розглядати як доправову категорію, у якій інтерес передує правам та обов'язкам, тобто виступає як “суб'єктивне право, що може виникнути у майбутньому».

Розмежовуючи поняття прав та інтересів, Конституційний Суд України в Рішенні від 01 грудня 2004 року № 18-рп/2004 зазначив, що і суб'єктивне право, і пов'язаний з ним інтерес є дозволами. Але перше є особливим дозволом, тобто дозволом, що відображається у відомій формулі: “Дозволено все, що передбачено у законі», а друге - простим дозволом, тобто дозволом, до якого можна застосовувати не менш відоме правило: “Дозволено все, що не забороняється законом». Інтерес, навіть перебуваючи під охороною закону чи права, на відміну від суб'єктивного права, не має такої правової можливості, як останнє, оскільки не забезпечується юридичним обов'язком іншої сторони. Законний інтерес відбиває лише легітимне прагнення свого носія до того, що не заборонено законом, тобто тільки його бажання, мрію, потяг до нього, а отже - й не юридичну, а фактичну (соціальну) можливість. Це прагнення в межах сфери правового регулювання до користування якимсь конкретним матеріальним або нематеріальним благом. Відмінність такого блага від блага, яке охоплюється змістом суб'єктивного права, полягає в тому, що користування благом, на яке особа має право, визначається можливістю в рамках закону, а до якого має законний інтерес - без вимог певних дій від інших осіб або чітко встановлених меж поведінки.

Одним з таких законних інтересів є інтерес до правової визначеності у відносинах у суспільстві для знання та розуміння своїх прав й обов'язків, а також передбачуваності наслідків своїх дій чи бездіяльності.

Якщо дії або бездіяльність інших осіб створюють для особи правову невизначеність щодо її прав і обов'язків у відносинах із цими особами, така особа може звернутись до суду для захисту свого інтересу у правовій визначеності у відносинах із цими особами.

Відповідно до частин першої, другої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов'язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

Згідно із частиною другою статті 20 ГК України кожний суб'єкт господарювання та споживач має право на захист своїх прав і законних інтересів. Права та законні інтереси зазначених суб'єктів захищаються шляхом: визнання наявності або відсутності прав; визнання повністю або частково недійсними актів органів державної влади та органів місцевого самоврядування, актів інших суб'єктів, що суперечать законодавству, ущемлюють права та законні інтереси суб'єкта господарювання або споживачів; визнання недійсними господарських угод з підстав, передбачених законом; відновлення становища, яке існувало до порушення прав та законних інтересів суб'єктів господарювання; припинення дій, що порушують право або створюють загрозу його порушення; присудження до виконання обов'язку в натурі; відшкодування збитків; застосування штрафних санкцій; застосування оперативно-господарських санкцій; застосування адміністративно-господарських санкцій; установлення, зміни і припинення господарських правовідносин; іншими способами, передбаченими законом.

Відповідно до частин першої, другої статті 5 ГПК України, здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного права чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

З наведених норм права вбачається, що держава забезпечує захист порушених або оспорюваних прав і законних інтересів осіб. Такі права та законні інтереси захищаються у спосіб, який передбачений законом або договором, та є ефективним для захисту конкретного порушеного або оспорюваного права чи законного інтересу.

Отже, розглядаючи справу суд має з'ясувати: 1) чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; 2) чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права позивача; 3) чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права у спірних правовідносинах.

Якщо суд дійде висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню. Однак, якщо обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором, проте є ефективним та не суперечить закону, а закон або договір у свою чергу не визначають іншого ефективного способу захисту, то порушене право позивача підлягає захисту обраним ним способом (постанова Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19).

Особливість спорів про захист інтересу у правовій визначеності при виконанні договірних зобов'язань полягає в тому, що позивач просить суд підтвердити (визнати) існуючий стан прав і обов'язків у договірних відносинах з іншою стороною для правової визначеності сторін договору в цих відносинах, однакового розуміння ними своїх прав та обов'язків за цим договором.

Саме цим спори про захист інтересу у правовій визначеності при виконанні договірних зобов'язань відрізняються від спорів про зміну, припинення правовідносин (наприклад, зміну, розірвання договору), коли договірні відносини між сторонами змінюються або припиняються внаслідок судового рішення.

Одним зі способів захисту, який передбачений частиною другою статті 16 ЦК України, є визнання права. Норми частини другої статті 20 ГК України визначають такі способи захисту, як визнання наявності або відсутності прав.

Згідно із частиною першою статті 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов'язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

Отже, зобов'язання містить дві нерозривно поєднані складові - обов'язок боржника вчинити дію або утриматись від її вчинення та право кредитора вимагати виконання цього від боржника.

Виходячи з наведеного способами захисту інтересу особи у правовій визначеності при виконанні договірних зобов'язань можуть бути: 1) визнання права позивача; 2) визнання відсутнім (припиненим) обов'язку позивача; 3) визнання відсутнім (припиненим) права вимоги відповідача.

Схожі висновки викладені в постанові Верховного Суду України від 21.11.2012 у справі № 6-134цс12 та постанові Великої Палати Верховного Суду від 26.01.2021 у справі № 522/1528/15-ц.

Водночас застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Спосіб захисту порушеного права або інтересу має бути таким, щоб у позивача не виникала необхідність повторного звернення до суду.

Також слід ураховувати, що наведені вище способи захисту інтересу особи у правовій визначеності при виконанні договірних зобов'язань будуть належними лише в разі, якщо така невизначеність триває, ініційований кредитором спір про захист його прав суд не вирішив і відповідне провадження не було відкрите. Зокрема, у таких випадках: кредитор у правовідносинах без звернення до суду з відповідним позовом може звернути стягнення на майно особи, яку він вважає боржником, інших осіб або інакше одержати виконання поза волею цієї особи-боржника в позасудовому порядку; особа не вважає себе боржником у відповідних правовідносинах і не може захистити її право в межах судового розгляду, зокрема, про стягнення з неї коштів на виконання зобов'язання, оскільки такий судовий розгляд кредитор не ініціював (постанова Великої Палати Верховного Суду від 26 січня 2021 року у справі № 522/1528/15-ц).

У разі якщо кредитор уже ініціював судовий процес, спрямований на захист порушеного, на його думку, права, або такий спір суд уже вирішив, звернення боржника з позовом про визнання відсутності права вимоги у кредитора або кореспондуючого обов'язку боржника не є належним способом захисту.

На обґрунтування своїх позовних вимог про визнання припиненими зобов'язання з орендної плати за землю за недійсною частиною договору на загальну суму 22 947 877,81 грн позивач послався на те, що фактично та юридично не використовував та не міг використовувати земельну ділянку за її цільовим призначенням згідно договору оренди, відтак позивач не отримував благо у вигляді користування частиною земельної ділянки, що має наслідком відсутність підстав для оплати оренди в цій частині.

Як встановлено судом, на підставі акту перевірки від 08.01.2025 № 891/Ж5/24-13-07-02/33002057 Головним управлінням ДПС у Чернівецькій області прийнято податкове повідомлення-рішення від 07.02.2025 №00000/3939/Ж10/24-13-07-02/33002057 про збільшення суми грошового зобов'язання за платежем орендна плата з юридичних осіб на 28 684 847,26 грн; визначено суму грошового зобов'язання за податковими та/або іншими зобов'язаннями - 22 947 877,81 грн, за штрафними (фінансовими) санкціями (штрафами) - 5 736 969,45 грн.

Зазначена сума у розмірі 22 947 877,81 грн являє собою невизнану позивачем орендну плату в частині передачі в оренду частини земельної ділянки, кадастровий номер 7310136600:32:002:0008 (з 2024 року згідно Додаткового договору №5/1669 від 27.11.2024 щодо земельної ділянки кадастровий номер 7310136600:32:002:0063) площею 9,1968 га, а саме: площею 2,8700 га - під водоймищем - яка фактично належить до категорії земель водного фонду (фактична справжня площа 3,8633 га); в частині земельної ділянки площею 1,9488 га - під прибережною захисною смугою - яка фактично належить до категорії земель водного фонду.

Зобов'язання позивача щодо сплати орендної плати за договором оренди землі №1669 у розмірі 22 947 877,81 грн за період з 01.01.2023 по 31.10.2024 виникли на підставі рішення Господарського суду Чернівецької області від 29.01.2024 у справі №926/428/23, що залишено без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 21.05.2024, яким задоволено позов Чернівецької міської ради до товариства з обмеженою відповідальністю “Ріал-Траст» про внесення змін до договору оренди земельної ділянки № 1669 від 03.02.2005.

Водночас, ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 19.05.2025 у справі №926/428/23 зупинено дію рішення Господарського суду Чернівецької області від 29.01.2024 та постанови Західного апеляційного господарського суду від 21.05.2024 у справі № 926/428/23.

Ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 19.08.2025 зупинено апеляційне провадження у справі № 926/428/23, відкрите за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю “Чернівці-Моноліт», до набрання законної сили судовим рішенням у адміністративній справі № 600/2940/25-а за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю “Чернівці-Моноліт» до Чернівецької міської ради, Головного управління Держгеокадастру у Чернівецькій області про визнання протиправним рішення, яким вирішено:

“Визнати протиправним та нечинним рішення Чернівецької міської ради від 26.02.2021 №118 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Чернівців та визнання такими, що втратили чинність, окремих пунктів рішення міської ради V скликання від 23.10.2008 № 510» стосовно затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки розташованої у м. Чернівці, вул. В'ячеслава Чорновола (кадастровий номер 7310136600:32:002:0008).

Визнати протиправним та скасувати витяг №НВ-9918609282023 із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки розташованої у м. Чернівці, вул. В'ячеслава Чорновола (кадастровий номер 7310136600:32:002:0008) станом на 21.04.2023 з моменту його видачі».

З огляду на встановленні фактичні обставини справи судова колегія зазначає, що якщо кредитор уже ініціював судовий процес, спрямований на захист порушеного, на його думку, права, або такий спір суд уже вирішив, звернення боржника з позовом про визнання відсутності права вимоги у кредитора та кореспондуючого обов'язку боржника не є належним способом захисту.

Відповідно в задоволенні вимог про визнання припиненим зобов'язань щодо сплати орендної плати слід відмовити, оскільки зобов'язання позивача щодо сплати орендної плати за договором оренди землі №1669 у розмірі 22 947 877,81 грн за період з 01.01.2023 по 31.10.2024 виникли на підставі рішення Господарського суду Чернівецької області від 29.01.2024 у справі №926/428/23, апеляційне провадження у якому станом на час розгляду цієї справи є зупиненим, і рішення не набрало законної сили.

Загальні висновки суду апеляційної інстанції.

Згідно положень ч.1 ст. 277 ГПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є нез'ясування обставин, що мають значення для справи; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника та їх відображення у судових рішеннях, питання вичерпності висновків суду, суд апеляційної інстанції керується висновками, що їх зробив Європейський суд з прав людини у справі “Проніна проти України» (Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006). Зокрема, Європейський суд з прав людини у цьому рішенні зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

Зважаючи на те, що доводи апеляційної скарги знайшли своє підтвердження доказами, які містяться в матеріалах справи, беручи до уваги межі перегляду оскаржуваного рішення, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про те, що вимоги апеляційної скарги підлягають до задоволення, а рішення Господарського суду Чернівецької області від 25.11.2025 у справі №926/2555/25 в оскарженій частині - скасуванню.

Щодо розподілу судових витрат.

Відповідно до ч.1 ст.129 ГПК України судовий збір покладається: 1) у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, - на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття пропозицій іншої сторони, або на обидві сторони, якщо судом відхилено частину пропозицій кожної із сторін; 2) у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Враховуючи висновки суду про задоволення вимог апеляційної скарги судовий збір покладається на позивача.

Керуючись ст.ст.86, 129, 269, 270, 275, 277, 282 ГПК України, Західний апеляційний господарський суд

УХВАЛИВ:

1 Вимоги апеляційної скарги Чернівецької міської ради від 05.01.2026 (вх.ЗАГС №01-05/33/26 від 06.01.2026) - задоволити.

2. Рішення Господарського суду Чернівецької області від 25.11.2025 у справі №926/2555/25 в оскарженій частині - скасувати.

3. Прийняти нове рішення, яким в задоволенні позовних вимог щодо визнання недійсним договір оренди землі №1669, посвідчений нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Лірниченко Наталією Миколаївною 03.02.2005, зареєстровано в реєстрі 532, укладений між Чернівецькою міською радою (орендодавець) та ТзОВ «Ріал Траст» (орендар), з моменту його укладення, в частині передачі в оренду частини земельної ділянки, кадастровий номер 7310136600:32:002:0008, площею 2,8700 га - під водоймищем - яка фактично належить до категорії земель водного фонду (фактична справжня площа 3,8633 га); в частині земельної ділянки площею 1,9488 га - під прибережною захисною смугою - яка фактично належить до категорії земель водного фонду;

та визнання недійсним додатковий договір №5/1669, посвідчений нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Лірниченко Наталією Миколаївною 27.11.2024, зареєстровано в реєстрі 1535, до договору оренди землі №1669, посвідченого нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Лірниченко Наталією Миколаївною 03.02.2005, зареєстровано в реєстрі 532, укладений між Чернівецькою міською радою (орендодавець) та ТзОВ «Ріал Траст» (орендар), з моменту його укладення, в частині передачі в оренду частини земельної ділянки, кадастровий номер 7310136600:32:002:0063, площею 2,8700 га - під водоймищем - яка фактично належить до категорії земель водного фонду (фактична справжня площа 3,8633 га); в частині земельної ділянки площею 1,9488 га - під прибережною захисною смугою - яка фактично належить до категорії земель водного фонду - відмовити.

4. В решті оскаржене рішення залишити без змін.

5. Стягнути з ТзОВ “Ріал Траст» (58018, Чернівецька обл., м. Чернівці, вул. Миру, 19, офіс 9, код ЄДРПОУ 33002057) на користь Чернівецької міської ради (58002, Чернівецька обл., м. Чернівці, Центральна площа,1, код ЄДРПОУ 36068147) 7 267,2 грн. витрат зі сплати судового збору за розгляд справи в суді апеляційної інстанції.

6. Господарському суду Чернівецької області на виконання цієї постанови видати відповідний наказ.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду в порядку і строки встановлені ст. 287, 288 ГПК України.

Матеріали справи повернути в місцевий господарський суд.

Повна постанова складена 12.05.2026

Головуючий суддя Желік М.Б.

суддя Галушко Н.А.

суддя Орищин Г.В.

Попередній документ

136468149

Наступний документ

136468151

Інформація про рішення:

№ рішення:	136468150
№ справи:	926/2555/25
Дата рішення:	27.04.2026
Дата публікації:	14.05.2026
Форма документу:	Постанова
Форма судочинства:	Господарське
Суд:	Західний апеляційний господарський суд
Категорія справи:	Господарські справи (з 01.01.2019); Справи позовного провадження; Справи у спорах, що виникають із земельних відносин, з них

Стан розгляду справи:

Стадія розгляду:	Призначено до судового розгляду (08.04.2026)
Дата надходження:	06.01.2026
Предмет позову:	визнання недійсним договору аренди землі

Розклад засідань:

Минулі засідання (9)

09.09.2025 11:00	Господарський суд Чернівецької області
24.09.2025 14:30	Господарський суд Чернівецької області
15.10.2025 12:00	Господарський суд Чернівецької області
06.11.2025 14:30	Господарський суд Чернівецької області
18.11.2025 14:30	Господарський суд Чернівецької області
25.11.2025 15:15	Господарський суд Чернівецької області
18.02.2026 11:40	Західний апеляційний господарський суд
08.04.2026 10:00	Західний апеляційний господарський суд
27.04.2026 11:00	Західний апеляційний господарський суд