ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
04 травня 2026 рокум. ОдесаСправа № 916/3492/25
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючої судді Принцевської Н.М.;
суддів: Савицького Я.Ф., Ярош А.І.;
(Південно-західний апеляційний господарський суд, м. Одеса, пр-т Шевченка, 29)
секретар судового засідання (за дорученням головуючої судді): Романенко Д.С.;
за участю представників сторін:
від Товариства з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" - Булгаров О.О.;
від Одеської міської ради - Явченко Д.В.;
від Одеської міської військової адміністрації Одеського району Одеської області - не з'явився;
від Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради - Буцан С.В.;
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Одеської міської ради
на рішення Господарського суду Одеської області від 11.02.2026 (повний текст рішення складено 16.02.2026, суддя Мостепаненко Ю.І.)
по справі №916/3492/25
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Каркас"
до відповідачів:
1. Одеської міської ради;
2. Одеської міської військової адміністрації Одеського району Одеської області;
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача: Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради
про визнання додаткової угоди укладеною,
(суддя першої інстанції Мостепаненко Ю.І., дата та місце ухвалення рішення 11.02.2026, Господарський суд Одеської області, м. Одеса, пр-т Шевченка, 29)
28.08.2025 Товариство з обмеженою відповідальністю Виробничо-комерційна фірма "Каркас" (далі - Позивач) звернулося до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Одеської міської ради, в якій просило суд визнати укладеною між Товариством з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" та Одеською міською радою Додаткову угоду до Договору оренди земельної ділянки, який посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Криворотенко Л.І. за реєстровим номером 11805 та зареєстрований у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі 07 листопада 2002 року № 700/50, право оренди за яким зареєстровано за Товариством з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" на той самий строк і на тих самих умовах в редакції, наведеній у позовній заяві.
В обґрунтування позовних вимог Позивач послався на те, що 23 жовтня 2002 року між Одеською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" укладено Договір оренди земельної ділянки, який Позивач належним чином виконував. У зв'язку із закінченням строку дії договору Позивач своєчасно звернувся до Відповідача-1 з наміром його поновлення, надавши всі необхідні документи та проєкт додаткової угоди. Водночас Відповідач-1, не надавши обґрунтованої відмови у встановлений законом строк, безпідставно зволікає з укладенням додаткової угоди та вимагає документи, не передбачені законодавством, чим порушує право Позивача на поновлення договору оренди.
Рішенням Господарського суду Одеської області від 11.02.2026 позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" до Одеської міської ради та Одеської міської військової адміністрації Одеського району Одеської області про визнання додаткової угоди укладеною задоволено частково; визнано укладеною між Товариством з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" та Одеською міською радою додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки, який посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Криворотенко Л.І. за реєстровим номером 11805 та зареєстрований у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі 07 листопада 2002 року № 700/50, право оренди за яким зареєстровано за Товариством з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" на той самий строк і на тих самих умовах у відповідній редакції; стягнуто з Одеської міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" витрати по сплаті судового збору у розмірі 2422,40 грн; у задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" до Одеської міської військової адміністрації Одеського району Одеської області відмовлено.
Місцевим господарським судом було встановлено, що з метою використання свого переважного права щодо поновлення Договору оренди земельної ділянки від 23.10.2002, Товариство з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Каркас", як користувач земельних ділянок, із посиланнями на розділ ХІ Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі", ч. 1, 2, 3, 4, 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству") 23.01.2025 звернувся до Одеської міської ради із листом-повідомленням про намір укласти договір оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, до якого додано проєкт Додаткового договору про внесення змін № 2 до Договору оренди земельної ділянки.
Поряд із цим суд першої інстанції зазначив, що Департамент архітектури, містобудування та земельних ресурсів Одеської міської ради у відповідь на звернення Товариства з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" вказував на необхідність надання додаткових документів, погодження іпотекодержателя та приведення договору у відповідність до Типового договору оренди землі для зміни істотних умов.
Місцевий господарський суд встановив, що Позивач вчинив усі дії, необхідні для оформлення права оренди на новий строк на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі", а вимога орендодавця щодо надання додаткових матеріалів та зміна істотних умов за відсутності згоди орендаря не є підставою для обмеження його переважного права щодо поновлення Договору оренди.
Здійснюючи правову оцінку, суд виходив з того, що законодавець фактично розмежував механізми реалізації переважного права (стаття 33 Закону України "Про оренду землі") та реалізації права на поновлення договору (стаття 126-1 Земельного кодексу України). Оскільки Договір оренди від 23.10.2002 був укладений до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» і не змінювався після цього, суд вказав, що поновлення такого договору має здійснюватися на умовах, визначених самим договором, та за правилами, чинними на момент його укладення, згідно з Розділом IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі".
На підставі викладеного господарський суд дійшов висновку, що нова редакція статті 33 Закону надає орендарю переважне право перед іншими особами на укладення нового договору, а наявне зволікання орендодавця в укладенні додаткової угоди та висування вимог, не передбачених законом для даної процедури, порушує права Позивача. Враховуючи, що орендар є власником нерухомого майна, розміщеного на земельній ділянці, та добросовісно виконував свої обов'язки, суд констатував наявність підстав для захисту його права на продовження орендних правовідносин шляхом укладення договору на новий строк.
Враховуючи викладене, місцевий господарський суд дійшов висновку, що Позивач належним чином скористався своїм переважним правом на поновлення Договору оренди землі та вчинив всі необхідні дії для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ст. 33 Закону України "Про оренду землі".
Також Господарський суд Одеської області у своєму рішенні вказав, що зазначення орендарем у проєкті Додаткової угоди строку користування земельною ділянкою до 28.02.2050 не суперечить умовам Договору оренди від 23.10.2002, оскільки договір передбачає можливість користування ділянкою строком до 25 років, а Відповідач-1, отримавши відповідний проєкт, заперечень щодо цього не висловив.
Місцевий господарський суд зазначив, що Позивач дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, крім того, отримавши лист Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради від 18.02.2025 за вих. № 01-18/149 про необхідність надання додаткових документів та матеріалів, а також надавши їх орендодавцю, у Товариства з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" виникли правомірні очікування отримання у майбутньому рішення міської ради про поновлення вказаного Договору оренди земельної ділянки від 23.10.2002, натомість орендодавець знехтував своїм обов'язком добросовісно провести переговори, не пропонуючи жодних конкретних змін орендарю, обмежившись загальною фразою "необхідності надання погодження щодо внесення змін у істотні умови договору оренди землі", не приймаючи протягом більш, ніж пів року часу взагалі жодного рішення - ні про поновлення, ні про відмову у поновленні договору.
Суд першої інстанції зауважив, що на земельних ділянках площею 0,3332 га та 0,3742 га із кадастровими номерами: 5110137300:04:012:0002 та 5110137300:04:012:0001 знаходиться об'єкт нерухомості, який належить на праві приватної власності належить саме Товариству з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Каркас".
При цьому господарський суд врахував, що чинне законодавче регулювання за умови знаходження у власності Позивача об'єкту нерухомого майна, який розташовується на спірній земельній ділянці, обумовлює фактичне її використання Позивачем та унеможливлює передання цієї земельної ділянки в орендне користування будь-яким іншим особам, які не є власниками такого об'єкта нерухомого майна.
Враховуючи наведене, суд першої інстанції дійшов висновку, що за наявності передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" підстав для поновлення спірного договору оренди та з огляду на зволікання Відповідача-1 з укладенням додаткової угоди, яка відповідно до ч. 8 ст. 33 цього Закону мала бути укладена в обов'язковому порядку у місячний строк, наявні підстави для визнання додаткової угоди про поновлення договору укладеною у редакції, запропонованій Позивачем.
Щодо заявленої Позивачем позовної вимоги до двох Відповідачів суд першої інстанції зазначив, що спірні правовідносини виникли до утворення Одеської міської військової адміністрації, при цьому Позивач звертався із заявою про поновлення Договору оренди саме до Одеської міської ради та не дотримався порядку звернення до військової адміністрації, а поданий проєкт Додаткової угоди не містить умов щодо неї, у зв'язку з чим вимоги до Одеської міської військової адміністрації є необґрунтованими.
Водночас місцевий господарський суд вказав, що з огляду на те, що Одеська міська рада є власником спірної земельної ділянки та стороною договору оренди, саме вона є належним Відповідачем у справі, при цьому на момент ухвалення рішення повноваження міського голови здійснює секретар міської ради, який має бути зазначений у відповідній угоді.
Оцінивши докази у їх сукупності, суд дійшов висновку про часткову обґрунтованість позовних вимог та їх часткове задоволення з покладенням судових витрат на Одеську міську раду.
Не погоджуючись з такими рішенням, Одеська міська рада звернулася до Південно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, у якій просить скасувати рішення Господарського суду Одеської області від 11.02.2026 у даній справі в частині задоволених позовних вимог та прийняти у цій частині нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" до Одеської міської ради про визнання укладеною Додаткової угоди до Договору оренди земельної ділянки від 23.10.2002 укладеного між Одеською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Виробничо комерційна фірма "Каркас", посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Криворотенко Л.І. та зареєстрованого в реєстрі за № 11805, на той самий строк і на тих самих умовах, у редакції, запропонованій Позивачем, у іншій частині рішення Господарського суду Одеської області від 11.02.2026 у справі № 916/3492/25 залишити без змін.
Так, Апелянт не погоджується з висновком місцевого господарського суду в частині того, що Позивач належним чином скористався своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі та вчинив всі необхідні дії для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та зазначає, що для застосування зазначених положень земельного законодавства положень ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проєкт додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.
Відповідач вказує, що Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради вказав Позивачу про необхідність надання погодження на внесення змін у істотні умови договору оренди землі та приведення договору у відповідність до Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220, однак зазначене було проігноровано Товариством з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" не відреагувало, що свідчить про недобросовісну позицію орендаря у даних правовідносинах.
Отже, на переконання Апелянта, посилання Позивача на те, що орендодавець нібито відмовляється укласти додаткову угоду, є недостовірними та такими, що не відповідають дійсності, з огляду на вищезазначене.
Скаржник вказує, що ним, як орендодавцем, розглянуто лист-повідомлення орендаря та чітко вказано про необхідність приведення договору у відповідність до вимог нормативно-правових актів та, відповідно, погодження змін істотних умов договору, що відповідає алгоритму дій передбачених нормами абз. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції на момент виникнення спірних правовідносин).
Також Апелянт зазначає, що на момент укладення між ним та Позивачем Договору про внесення змін № 1, а саме станом на 30.03.2016 застосовувалися норми Типового договору, затвердженого постановою Кабінету міністрів України від 03.03.2004 р. № 220, у редакції від 19.09.2008, натомість, на момент звернення орендаря до Одеської міської ради щодо поновлення договору оренди землі на тих самих умовах та станом на сьогодні діє інша редакція типового договору оренди землі, яка передбачає зміну істотних умов договору.
Натомість, у даній справі орендар не погодив зміну істотних умов договору, яка є обов'язковою в силу закону , та безпідставно просив суд першої інстанції визнати укладеною додаткову угоду на тих умовах, щодо яких орендодавцем висловлено свої обґрунтовані заперечення.
За таких обставин, на переконання Відповідача-1 не є законною та не підлягає задоволенню позовна вимога про визнання укладеною Додаткової угоди на тих самих умовах, які були визначенні Договором та Договором про зміни № 1, без врахування обставин щодо необхідності зміни його істотних умов.
Враховуючи все вищезазначене, сам лише факт звернення орендаря з повідомленням про намір укласти договір оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах не може бути єдиною підставою для поновлення такого договору без урахування позиції орендодавця та без узгодження сторонами істотних умов Договору. Водночас, судом першої інстанції проігноровано зазначені доводи Одеської міської ради, що призвело до прийняття незаконного та необґрунтованого рішення, яке підлягає обов'язковому скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову у повному обсязі
Крім того у своїй апеляційній скарзі Апелянт зазначає, що згідно з положеннями чинного земельного законодавства та Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" реалізація переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки комунальної власності можлива лише за наявності рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.
Таким чином Відповідач вважає, що ухвалюючи оскаржуване рішення, суд першої інстанції безпідставно не взяв до уваги обставини щодо непогодження сторонами істотних умов Договору, наявності законних заперечень Одеської міської ради щодо укладення додаткової угоди в тій редакції, яка запропонована орендарем, відсутності рішення Одеської міської ради, яка є орендодавцем земельної ділянки комунальної власності, щодо укладення додаткової угоди та поновлення спірного Договору на тих самих умовах, чим неповно з'ясував обставини справи, що призвело до ухвалення незаконного рішення, яке підлягає скасуванню.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 10.03.2026 поновлено Одеській міській раді пропущений процесуальний строк на апеляційне оскарження рішення Господарського суду Одеської області від 11.02.2026 по справі №916/3492/25; відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 11.02.2026 по справі №916/3492/25; призначено розгляд справи №916/3492/25 за апеляційною скаргою Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 11.02.2026 на: 04.05.2026 року об 11-00 год.; витребувано у Господарського суду Одеської області матеріали справи №916/3492/25; зупинено дію рішення Господарського суду Одеської області від 11.02.2026 по справі №916/3492/25.
16.03.2026 до Південно-західного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи №916/3492/25.
26.03.2026 до Південно-західного апеляційного господарського суду від Товариства з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" надійшов відзив на апеляційну скаргу, який було залишено судовою колегією без розгляду, так як був поданий поза строком визначеним ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 10.03.2026 та без відповідного клопотання про поновлення строку на його подачу.
Відповідач-2 та Третя особа своїм правом згідно з ч. 1 ст. 263 Господарського процесуального кодексу України не скористалися, відзив на апеляційну скаргу в строк, визначений ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду про відкриття провадження у справі не надали, що згідно з ч. 3 ст. 263 Господарського процесуального кодексу України не перешкоджає перегляду оскаржуваного рішення суду першої інстанції в апеляційному порядку.
04.05.2026 у судове засідання з'явилися представники Позивача, Відповідача-1 та Третьої особи, які підтримали доводи та вимоги, викладені ними письмово, представник Відповідача-2, в судове засідання не з'явився, про дату, час та місце розгляду справи був повідомлений належним чином.
Судова колегія також зауважує, що відповідно до положень п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04.11.1950 кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом. Також, відповідно до рішень Європейського суду з прав людини, що набули статусу остаточного, зокрема "Іззетов проти України", "Пискал проти України", "Майстер проти України", "Субот проти України", "Крюков проти України", "Крат проти України", "Сокор проти України", "Кобченко проти України", "Шульга проти України", "Лагун проти України", "Буряк проти України", "ТОВ "ФПК "ГРОСС" проти України", "Гержик проти України" суду потрібно дотримуватись розумного строку для судового провадження.
Розумним, зокрема, вважається строк, що є об'єктивно необхідним для виконання процесуальних дій, прийняття процесуальних рішень та розгляду і вирішення справи з метою забезпечення своєчасного (без невиправданих зволікань) судового захисту.
З урахуванням практики Європейського суду з прав людини критеріями розумних строків є: правова та фактична складність справи; поведінка заявника, а також інших осіб, які беруть участь у справі, інших учасників процесу; поведінка органів державної влади (насамперед суду); характер процесу та його значення для заявника (справи "Федіна проти України" від 02.09.2010, "Смірнова проти України" від 08.11.2005, "Матіка проти Румунії" від 02.11.2006, "Літоселітіс проти Греції" від 05.02.2004 та інші).
Враховуючи викладене, а також, зважаючи на те, що явка представників сторін судом обов'язковою не визнавалась, участь в засіданні суду є правом, а не обов'язком учасників справи, колегія суддів апеляційного господарського суду, з урахуванням ст. 120, ст. 202, ст. 270, ч. 2 ст. 273 Господарського процесуального кодексу України, вважає за необхідне розглянути справу за відсутності представника Відповідача-2, за наявними у справі матеріалами.
Відповідно до ст.269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Розглянувши матеріали справи, дослідивши апеляційну скаргу та заслухавши пояснення представників Позивача, Відповідача-1 та Третьої особи, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального права та дотримання норм процесуального права, судова колегія апеляційної інстанції встановила наступне.
Як вбачається з матеріалів справи, 23 жовтня 2002 року між Одеською міською радою (орендодавець) та Виробничо-комерційною фірмою "Каркас" Мале колективне підприємство (орендар) було укладено Договір оренди земельної ділянки (далі - Договір), відповідно до п. 1.1 якого орендодавець на підставі Закону України "Про оренду землі" та рішення Одеської міської ради № 886-ХХІІІ від 29.02.2000 р. надає, а орендар приймає у строкове, платне володіння і користування земельну ділянку, площею 7074 кв.м, що знаходиться в місті Одесі, в Іллічівському районі, по вулиці Агрономічна, під номером двісті п'ять, за рахунок земель міста, згідно з планом земельної ділянки (Додаток № 1), який є невід'ємною частиною договору.
Згідно з п. 1.2 Договору зазначена земельна ділянка, площею 7074 кв.м. надається у володіння та користування Орендаря, строком до 25 (двадцять п'яти) років (до 29.02.2025) для завершення будівництва, експлуатації та обслуговування матеріально-технічної бази (у тому числі до 2 років для завершення будівництва об'єкту).
П. 1.3 Договору визначено, що зміна цільового призначення та використання зазначеної земельної ділянки можлива тільки на підставі відповідного рішення Одеської міської ради.
Положеннями п. 2.1 Договору сторони погодили, що за користування земельною ділянкою орендар сплачує орендодавцеві орендну плату. Розрахунок орендної плати зроблений відповідно до "Положення про порядок розрахунку плати за користування земельними ділянками та за дольову участь у землекористуванні в місті Одесі", затвердженого Рішенням Одеської міської ради за № 702-ХХІІІ від 29.02.2000 та Рішенням Одеської міської ради за № 1709-ХХІІІ від 31.10.2000 "Про затвердження ставки орендної плати за користування земельними ділянками у м. Одесі" та Постанови Кабінету Міністрів України від 12.05.2000 за № 783 "Про проведення індексації грошової оцінки земель" (з урахуванням коефіцієнта індексації 1,182 та 1,02).
Відповідно до п. 2.2 Договору орендна плата вноситься орендарем за базовий податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця протягом 30 календарних днів, слідуючих за останнім календарним днем звітного місяця, у розмірі: на період експлуатації: 2,67 * 7074 = 18887,58 грн. на рік.
Орендна плата, враховуючи невиплачену, підлягає індексації відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 12.05.2002 р. № 783 "Про проведення індексації грошової оцінки земель".
Всі розрахунки за договором здійснюються виключно в грошовій безготівковій формі. Орендна плата, згідно з п. 2.2 Договору, перераховується орендарем на: Банк УДК в Одеській області, МФО 828011, код ОКПО 23862106, на рахунок одержувача - ОДК в м. Одесі, ОКПО 23862106, місцевий бюджет Іллічівського району № 33210810900004, по коду бюджетної класифікації 13050200 (п. 2.3 Договору).
Пунктом 2.4 Договору визначено, що орендар сплачує орендну плату, зазначену в п. 2.2 цього Договору, з моменту набрання договором чинності згідно з п. 6.9.
Умовами п. 2.5 Договору передбачено, що орендар не звільняється від орендної плати і сплачує її незалежно від результатів його господарської діяльності. Умови цього договору щодо розміру орендної плати можуть бути змінені за згодою обох сторін шляхом укладання відповідних угод, які мають бути нотаріально посвідчені і є невід'ємними частинами цього Договору. Орендодавець має право вимагати збільшення орендної плати у випадку збільшення відповідно до законів України розміру земельного податку.
П. 3.3 Договору сторони погодили, що орендар має право:
- приступати до використання земельної ділянки після державної реєстрації договору (п.п. 3.1.1);
- самостійно визначати напрями своєї господарської діяльності відповідно до призначення земельної ділянки та умов договору (п.п. 3.1.2);
- за інших рівних умов на переважне право на поновлення договору після закінчення строку його дії, за умови належного виконання обов'язків за цим договором (п.п. 3.1.3).
Відповідно до п. 6.8 Договору, положення не врегульовані цим договором, регулюються Законом України "Про оренду землі", Земельним кодексом України, іншими актами законодавства України, рішеннями Одеської міської ради.
Вищевказаний Договір 23.10.2002 посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Криворотенко Л.І. та зареєстрований у реєстрі за № 11805.
Згідно з витягом з Реєстру прав власності на нерухоме майно № 5005399496918 від 26.08.2025, 23.05.2013 року за Товариством з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" зареєстровано право власності на нежитлові будівлі матеріально-технічної бази (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 65677751101), загальною площею 1540,8 кв.м по вул. Агрономічній, буд. 205 в м. Одеса.
Також із матеріалів справи вбачається, що 30 березня 2016 року між Одеською міською радою, що діє від імені та в інтересах територіальної громади міста Одеси (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" (орендар) укладено Договір про внесення змін № 1 до Договору оренди земельної ділянки від 23.10.2002, відповідно до п. 1 якого за взаємною згодою та керуючись рішенням Одеської міської ради № 6684-VI від 16.04.2015 року, сторони дійшли до згоди про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки, посвідченого 23 жовтня 2002 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Криворотенко Л.І. за реєстровим № 11805, зареєстрованого у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі 07 листопада 2002 року за № 700/50, далі за текстом - "договір", а саме у зв'язку із реорганізацією Виробничо-комерційної фірми "Каркас" Малого колективного підприємства, зокрема:
1.1 У зв'язку із реорганізацією Малого колективного підприємства "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" змінити найменування орендаря з "Малого колективного підприємства "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" на "Товариство з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Каркас", а також змінити кадастровий номер з "5110136600:04:12:001; 5110136600:04:12:002" на "5110137300:04:012:0001 та 5110137300:04:012:0002".
1.2 Пункт 1.1 розділу 1 Договору викласти його у наступній редакції:
"1.1. Орендодавець на підставі Закону України "Про оренду землі" № 161-XIV від 06.10.1998 року та рішень Одеської міської ради № 886-ХХІІІ від 29.02.2000 року та № 6684-VI від 16.04.2015 року передав, а Орендар прийняв у строкове, платне володіння, користування земельні ділянки, загальною площею 0,7074 га, а саме:
- земельну ділянку, площею 0,3332 га, що знаходиться за адресою: місто Одеса, вулиця Агрономічна, земельна ділянка 205 (двісті п'ять), кадастровий номер 5110137300:04:012:0002. Вид використання: для завершення будівництва, експлуатації та обслуговування матеріально-технічної бази; цільове призначення: J. 11.02 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості;
- земельну ділянку, площею 0,3742 га, що знаходиться за адресою: місто Одеса, вулиця Агрономічна, земельна ділянка 205 (двісті п'ять), кадастровий номер 5110137300:04:012:0001. Вид використання: для завершення будівництва, експлуатації та обслуговування матеріально-технічної бази; цільове призначення: 1.11.02 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості.
Земельні ділянки, які є об'єктом оренди, належать до земель комунальної власності територіальної громади міста Одеси на підставі Закону України від 06.09.2012 року за № 5245-VІ "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності".
Реєстрація права власності на об'єкт оренди здійснюється згідно із Законом України від 14.05.2013 року за № 233-VІІ "Про внесення змін до деяких законів України щодо вдосконалення порядку державної реєстрації речових прав на земельні ділянки державної та комунальної власності у зв'язку з їх розмежуванням" та відповідно до ст. 28 Закону України від 26.11.2015 року № 834-VII "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" одночасно із державною реєстрацією права оренди.
Зазначені земельні ділянки сформовані із земель комунальної власності територіальної громади міста Одеси".
Вищевказаний Договір 30.03.2016 посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. та зареєстровано у реєстрі за № 675.
При цьому із витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 5005399496918 від 26.08.2025 року вбачається, що земельна ділянка, площею 0,3332 га. з кадастровим номером 5110137300:04:012:0002, розташована за адресою: м. Одеса, вул. Агрономічна, 205, була зареєстрована 30.03.2016 та належить до комунальної власності територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради; орендар - ТОВ "Виробничо-комерційна фірма "Каркас".
Як вбачається з матеріалів справи, 23.01.2025 Товариство з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" звернулося до Одеської міської ради із листом-повідомленням від 23.01.2025 за вих. № 1 про намір укласти Договір оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, що підтверджується копіями опису вкладення у цінний лист від 23.01.2025, накладної № 6503305337009 від 23.01.2025, фіскального чеку від 23.01.2025.
У вказаному листі Товариство з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Каркас", посилаючись на укладений між сторонами Договір оренди землі від 23.10.2002, Додатковий договір № 1 від 30.03.2016 до Договору оренди землі від 23.10.2002, розділ ХІ "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі", ст. 33 Закону України "Про оренду землі", зазначає, що Товариство з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Каркас", як орендар, добросовісно виконувало свої обов'язки за договором оренди землі та має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин та на укладення (поновлення договору оренди землі) договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, у зв'язку з чим направляє це повідомлення. До вказаного листа-повідомлення товариством додано проект додаткового договору про внесення змін № 2 до договору оренди земельної ділянки, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Криворотенко Л.І. за реєстровим номером 11805, з якого вбачається наступне:
1. Сторони дійшли до згоди внести зміни до договору оренди земельної ділянки, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Криворотенко Л.І. за реєстровим номером 11805, зареєстрованого у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі 07 листопада 2002 року № 700/50, де об'єктом оренди є земельні ділянки з кадастровим номером 5110137300:04:012:0002 та 5110137300:04:012:0001, площею 0,7074 га, про продовження дії договору на новий строк - на 25 (двадцять п'ять) років у зв'язку з чим п. 1.2. договору оренди викласти в редакції:
"1.2. Зазначені земельні ділянки, площею 0,7074 га, надаються у володіння та користування орендаря строком на 25 (двадцять п'ять) років терміном до 28.02.2050 року".
2. Доповнити договір оренди пунктом 6.12 в редакції:
"6.12. По закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) на такий самий строк і на таких самих умовах. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. Інші умови вищевказаного договору оренди землі залишаються незмінними і сторони підтверджують щодо них свої зобов'язання. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
3. Інші умови договору залишаються без змін.
4. Додатковий договір є невід'ємною частиною договору оренди землі від 1 лютого 2011 року, реєстровий № 151, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Котом Д.Г.
5. Цей договір підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та є невід'ємною частиною договору оренди земельної ділянки від 23.10.2002 року, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Криворотенко Л.І. за реєстровим номером 11805. Після державної реєстрації орендар зобов'язується в 5-ти денний термін надати копію цієї угоди до відповідної державної податкової служби.
6. Витрати на посвідчення цього договору сплачує орендар.
7. Дану додаткову угоду укладено в трьох примірниках, які мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться у нотаріуса, інші видаються сторонам".
У відповідь на вказаний лист від 23.01.2025, за дорученням першого заступника Одеського міського голови Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради листом від 18.02.2025 за вих. № 01-18/149 вказав, що листом від 30.09.2024 № 01-10/408-297оп Департаментом архітектури та містобудування Одеської міської ради повідомлено, що для подальшого розгляду питання необхідно додатково надати документи та матеріали (згідно з переліком), після надання яких останній повернеться до розгляду порушеного питання.
06.05.2025 Листом за вих. № 2 Товариство з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" на лист від 18.02.2025 за вих. № 01-18/149 звернулося до Одеської міської ради щодо Договору оренди земельної ділянки, в якому вказало, що Закон України "Про оренду землі" при поновленні договору оренди землі на новий строк не передбачає обов'язку орендаря надавити орендодавцю документи, така угода має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку, а зволікання в укладені додаткової угоди у встановлений законом строк є неправомірною та може бути оскаржено в суді.
Листом від 06.06.2025 за вих. № 01-18/915 Департамент архітектури, містобудування та земельних ресурсів Одеської міської ради за дорученням першого заступника Одеського міського голови повідомило Товариство з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Каркас", що для подальшого розгляду питання товариству необхідно надати погодження щодо внесення змін у істотні умови договору оренди землі.
Також Департамент вказав про необхідність надання Товариством, відповідно до іпотечного договору від 20.06.2024 №, письмової згоди іпотекодержателя - АТ КБ "ПриватБанк" на вчинення відповідних дій із земельними ділянками: кадастровий номер 5110137300:04:012:0002, площею 0,3332 га; кадастровий номер 5110137300:04:012:0001, площею 0,3742 га за адресою: м. Одеса, вул. Агрономічна, земельна ділянка, 205, на якій розташований предмет іпотеки.
У відповідь на вказаний лист від 06.06.2025 щодо надання погодження щодо внесення змін у істотні умови договору оренди та надання письмової згоди іпотекодержателя (АТ КБ "ПриватБанк") на вчинення відповідних дій із земельними ділянками, Товариство листом від 15.07.2025 за вих. № 3 вказало, що звернулося до іпотекодержателя АТ КБ "ПриватБанк", яке листом № 20.1.0.0.0/7-250618/22196 від 01.07.2025 повідомило, що земельні ділянки не є предметом договору іпотеки, а предметом іпотеки є нежитлові будівлі, з огляду на що немає підстав для надання згоди на продовження строку договору оренди землі. При цьому, посилаючись на Закон України "Про оренду землі", крім того, Товариство з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" зазначило, що у разі подальшого зволікання з укладенням додаткової угоди підприємство буде вимушене звернутися до суду для захисту своїх справ з покладенням судових витрат на Відповідача.
Як вбачається з матеріалів справи, 15.08.2025 Департамент архітектури, містобудування та земельних ресурсів ОМР за дорученням першого заступника Одеського міського голови листом за вих. № 01-18/317 повідомило Товариство з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Каркас", що Департаментом враховано в роботі наданий лист АТ КБ "ПриватБанк". При цьому вказано, що з метою приведення договору у відповідність до Типового договору оренди землі, затвердженого Постановою КМУ від 03.03.2004 № 220 "Про затвердження Типового договору оренди землі", як того вимагає пункт 288.1 статті 288 Податкового кодексу України необхідно надання погодження на внесення змін у істотні умови договору оренди землі.
Відповідно до листа Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради від 09.10.2025 № 01-19/818, адресованого Директору Юридичного департаменту Одеської міської ради, станом на 30.09.2025 заборгованість Товариства з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" за сплатою орендної плати за Договором оренди земельної ділянки від 23.10.2002 відсутня.
До зазначеного листа були додані виписки по рахунках Товариства з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" у Казначействі України, що підтверджують відсутність заборгованості за вказаним договором.
Згідно з Довідкою ГУ ДПС в Одеській області від 30.09.2025 № 8454/АП/15-32-13-01-20Е, зазначено, що станом на 30.09.2025 Товариство з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" не має податкового боргу та жодної іншої заборгованості з платежів контроль за справлянням яких покладено на контролюючі органи.
Оцінюючи правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального права, перевіривши дотримання судом норм процесуального права, в контексті встановлених обставин, судова колегія дійшла наступних висновків.
Відповідно до частин першої, другої статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочин.
Відповідно до статті 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Основні засади регулювання земельних відносин, зокрема порядок передачі земельних ділянок в оренду, визначає Земельний кодекс України.
У свою чергу Законом України "Про оренду землі" врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв'язку з передачею її в користування та володіння.
Статтею 1 Закону України "Про оренду землі" визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Частиною першою статті 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Судова колегія зазначає, що з 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8 цього Закону з урахуванням Прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України "Про оренду землі", що регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.
Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).
Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).
При цьому частиною шостої вказаної статті було передбачено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п'ята статті 33 Закону України "Про оренду землі"). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 Земельного кодексу України.
Згідно з частиною другою статті 126-1 Земельного кодексу України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
З наведеного вбачається, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону України "Про оренду землі" базується саме на положеннях статті 126-1 Земельного кодексу України, що пов'язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов'язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.
При цьому відповідно до абзацу 4 розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до 16.07.2020, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.
Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абзаці 4 розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі України "Про оренду землі" у попередній редакції, є змістовно різними.
Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі". Натомість, за загальним правилом дії законів у часі, застосуванню підлягає стаття 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.
Саме такий правовий висновок щодо застосування вказаних норм права викладено у постанові судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду Верховного Суду від 23.11.2022 у справі № 906/1314/21. Аналогічна правова позиція міститься у постановах Верховного Суду від 21.02.2024 у справі № 910/1235/22, від 15.05.2024 у справі № 909/694/23, від 06.08.2024 у справі № 912/300/23, а також у постанові Верховного Суду від 05.02.2025 у справі № 918/456/24.
Враховуючи викладене вище, колегія суддів зазначає, що при вирішенні спору у даній справі застосуванню підлягає норма статті 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції Закону № 340-IX, яка була чинною на дату звернення Позивача до суду з відповідною вимогою (28.08.2025).
Попри те, що суд першої інстанції помилково застосували до спірних правовідносин положення Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній до набрання чинності Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", вказане не призвело до неправильного вирішення спору місцевим господарським у цій справі.
У той же час судова колегія зауважує, що положення частин першої-п'ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" як до внесення змін Законом № 340-IX, так і після цього залишилися схожими.
У справі, що переглядається, Позивач звернуся із позовом, в якому просив визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 23.10.2002.
Як було встановлено судовою колегією, 23 жовтня 2002 року між Одеською міською радою (орендодавцем) та Виробничо-комерційною фірмою "Каркас" Мале колективне підприємство (орендар) було укладено Договір оренди земельної ділянки на підставі Закону України "Про оренду землі" та рішення міської ради. За цим договором орендарю передано у строкове платне володіння і користування земельну ділянку площею 7074 кв.м у м. Одесі по вул. Агрономічній, 205. Строк оренди визначено до 29.02.2025 (до 25 років) для завершення будівництва, а також подальшої експлуатації та обслуговування матеріально-технічної бази.
Пунктом 3.3.3 Договору передбачено, що орендар, за умови належного виконання своїх зобов'язань, має переважне право на поновлення договору після закінчення строку його дії, а також інші супутні права, зокрема право розпочати використання земельної ділянки після державної реєстрації договору та самостійно визначати напрями господарської діяльності відповідно до її цільового призначення.
Так, відповідно до ч. 1-5 ст. ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (тут і надалі в редакції, чинній на момент закінчення строку дії Договору оренди земельної ділянки та на момент звернення з позовом у цій справі) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.
До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із ст. 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Судовою колегію було встановлено, що, 23.01.2025 Товариство з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" направило до Одеської міської ради лист-повідомлення, в якому заявило про намір поновити договір оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, посилаючись на своє переважне право як орендаря, та додало до нього проєкт додаткової угоди про продовження строку дії договору.
Апеляційний господарський суд зазначає, що Договір оренди земельної ділянки від 23.02.2002 діяв до 29.02.2025, тоді як Позивач звернувся з листом-повідомленням 23.01.2025, тобто завчасно, більш ніж за місяць до спливу строку дії договору, у зв'язку судова колегія зазначає, що ним було дотримано вимог Закону України "Про оренду землі" щодо строку звернення на подання зазначеного листа-повідомлення.
У відповідь на зазначений лист-повідомлення, Департаментом земельних ресурсів Одеської міської ради листом від 18.02.2025 № 01-18/149 повідомлено Позивача про необхідність подання ним додаткових документів, визначених Департаментом архітектури та містобудування Одеської міської ради листом від 30.09.2024 № 01-10/408-297оп, для подальшого розгляду питання поновлення договору оренди.
Пізніше, 06.05.2025 Товариство з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" направило до Одеської міської ради лист № 2, в якому останній зазначив щодо відсутності законодавчого обов'язку надання додаткових документів при поновленні договору оренди та додав частину запитуваних матеріалів, зокрема технічний паспорт, топографо-геодезичні матеріали та фотофіксацію об'єкта.
Надалі листом від 06.06.2025 № 01-18/915 Департамент архітектури, містобудування та земельних ресурсів Одеської міської ради додатково повідомив про необхідність надання погодження на внесення змін до істотних умов договору, а також письмової згоди іпотекодержателя (АТ КБ "ПриватБанк") щодо розпорядження земельними ділянками.
Листом від 15.07.2025 № 3 Товариство з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" повідомило, що отримало інформацію від АТ КБ "ПриватБанк" про відсутність іпотеки щодо земельних ділянок, та повторно наголосило на наявності у нього права на поновлення договору оренди.
У свою чергу, листом від 15.08.2025 № 01-18/317 Департамент архітектури, містобудування та земельних ресурсів Одеської міської ради зазначив, що враховує надані матеріали, однак повторно звернувся до товариства з вимогою надати погодження на внесення змін до істотних умов договору оренди землі.
З наведеного вбачається, що у період з 18.02.2025 по 15.08.2025 між сторонами здійснювалося листування щодо поновлення Договору оренди земельної ділянки від 23.10.2002, однак фактичного вирішення питання щодо укладення додаткової угоди (нового договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах) досягнуто не було, оскільки відповідне рішення Одеською міською радою не прийнято.
Як було зазначено судовою колегією, умовами ч. 5. ст. 33 Закону України "Про оренду землі" орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Згідно з ч. 9 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.
Судова колегія зауважує, що із зазначеного листування між Товариством з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" та Департаментом архітектури, містобудування та земельних ресурсів Одеської міської ради не прослідковується, що була надана чітка відмова на укладення нового Договору, або наявність певних заперечень щодо вимог закону та умов Договору.
Судова колегія також зауважує, що у першій відповіді Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради від 18.02.2025 № 01-18/149 на лист-повідомлення Товариства з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" 23.01.2025 не містилося жодних посилань на необхідність попереднього погодження внесення змін до істотних умов договору оренди землі або вимог щодо подання відповідних погоджень.
Зміст зазначеного листа зводився виключно до інформування Позивача про необхідність надання додаткових документів, визначених Департаментом, для подальшого розгляду питання поновлення договору оренди, без порушення питання про зміну істотних умов договору або необхідність їх окремого погодження.
Разом з тим судова колегія зазначає, що листами Департаменту архітектури, містобудування та земельних ресурсів Одеської міської ради від 06.06.2025 № 01-18/915 та від 15.08.2025 № 01-18/317, від Позивача вимагалося надання погодження на внесення змін до істотних умов договору оренди землі.
Колегія суддів звертається до ч. 4. ст. 33 Закону України Про оренду землі" відповідно до якої, при укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Отже, законодавець зазначеним передбачив можливість внесення змін при укладенні договору оренди землі на новий строк.
Судова колегія зауважує, що листи, надіслані Позивачу, не містять нового проєкту додаткової угоди та не визначають конкретного переліку умов чи положень договору, які підлягають зміні, а мають загальний характер та фактично зводяться до вимоги надати згоду на невизначене коло можливих змін істотних умов договору, без їх конкретизації та без викладення узгодженого сторонами проєкту правочину.
Таким чином, вони не містять чітко сформульованих умов, які могли б бути предметом погодження між сторонами, та не дають можливості встановити обсяг і зміст запропонованих змін до договору оренди, а отже Позивач був позбавлений можливості погодити зміни істотних умов договору, а тому доводи Апелянта в цій частині судова колегія вважає необґрунтованими.
Верховний Суд у постановах неодноразово зазначав, що стаття 33 Закону України "Про оренду землі" встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря (правова позиція наведена Верховним Судом у постанові від 20.11.2024 справа № 922/452/24).
У постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 суд касаційної інстанції акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.
Відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.
При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.
Отже, законодавець, задекларувавши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов'язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов'язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.
У постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 суд касаційної інстанції акцентував на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.
Судова колегія зауважує, що у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 наголошено, що у межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.
Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 Цивільного кодексу України та статті 33 Закону України "Про оренду землі" орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов'язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.
Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.
Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов'язком добросовісно провести переговори (наприклад, наявне зволікання в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря (аналогічний правовий висновок викладений в постанові Верховного Суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21).
Аналогічна правова позиція наведена і в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 03 квітня 2024 року по справі № 910/14933/22.
Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов'язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист. Інакше передбачене частиною дев'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права.
Отже, за висновком Верховного Суду у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, добросовісність виконання сторонами договірних обов'язків і реалізація ними своїх прав є визначальним при оцінці правомірності позовних вимог.
Проаналізувавши обставини даної справи, судова колегія дійшла висновку, що Позивач як орендар діяв добросовісно, належним чином виконував умови договору оренди земельних ділянок та реалізував передбачене законом переважне право на поновлення договору оренди, натомість Одеська міська рада, як орендодавець, не вчинила належних та своєчасних дій, спрямованих на вирішення питання поновлення договору, зокрема не прийняла рішення про відмову чи погодження укладення додаткової угоди, не висловила конкретних заперечень щодо істотних умов договору та фактично не забезпечила завершення процедури його поновлення.
Зазначене свідчить про невиконання обов'язку діяти добросовісно у договірних правовідносинах, що призвело до затягування вирішення питання та порушення прав орендаря на реалізацію переважного права. У зв'язку з цим судова колегія вважає, що поведінка Одеської міської ради не відповідала принципам добросовісності, розумності та справедливості.
У зв'язку з наведеним апеляційний господарський суд погоджується з висновком суду першої інстанції та вважає, що Позивач належним чином реалізував своє переважне право на поновлення договору оренди землі, вчинивши необхідні дії, передбачені статтею 33 Закону України "Про оренду землі", а доводи Одеської міської ради в цій частині не спростовує зазначений висновок.
Крім того судовою колегією встановлено, що після закінчення строку дії Договору оренди земельної ділянки Позивач продовжив користування земельними ділянками та належним чином виконував зобов'язання, зокрема, зі сплати орендної плати, що підтверджується довідкою ГУ ДПС в Одеській області від 30.09.2025 № 8454/АП/15-32-13-01-20Е та листом Департаменту архітектури, містобудування та земельних ресурсів Одеської міської ради від 09.10.2025 № 01-19/818 про відсутність заборгованості та надані до нього виписки по рахунку Позивача в Казначействі України.
Велика Палата Верховного Суду в постанові від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 виснувала, що для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов'язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватися виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору.
Подібні висновки також викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18, які колегія суддів ураховує.
Оскільки Позивач, як Орендар, належним чином виконав усі умови Договору оренди земельної ділянки та вимоги ч. 1- 3 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", зокрема щодо дотримання процедури та строків звернення до орендодавця з пропозицією про поновлення договору шляхом укладення додаткової угоди, а також добросовісно виконував свої договірні зобов'язання, що не було спростовано Відповідачем-1, у останнього виник обов'язок, передбачений ч. 5 ст. 33 зазначеного Закону, розглянути у місячний строк лист-повідомлення орендаря з проєктом додаткової угоди, у разі необхідності погодити з орендарем істотні умови договору та, за відсутності заперечень, прийняти рішення про поновлення договору оренди земельної ділянки та укласти відповідну додаткову угоду.
Враховуючи, що відповідного рішення або належного реагування з боку Одеської міської ради здійснено не було, судова колегія дійшла висновку про наявність підстав для визнання додаткової угоди про поновлення спірного договору оренди земельної ділянки укладеною у редакції, запропонованій Позивачем.
У зв'язку з цим колегія суддів погоджується із зазначеним висновком суду першої інстанції як таким, що є обґрунтованим та відповідає обставинам справи, а доводи Апелянта визнає такими, що не знайшли свого підтвердження під час апеляційного перегляду справи.
Згідно з статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів Скаржника та їх відображення у судових рішеннях, питання вичерпності висновків суду, суд апеляційної інстанції ґрунтується на висновках, що їх зробив Європейський суд з прав людини у справі "Проніна проти України" (Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006). Зокрема, ЄСПЛ у своєму рішенні зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.
Відповідно до рішення Європейського суду з прав людини від 10.02.2010 у справі «Серявін та інші проти України» Суд повторює, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (див. рішення у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» від 09.12.1994, серія A, №303-A, п.29). Названий Суд зазначив, що, хоча п. 1 ст. 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Трофимчук проти України»).
Відповідно до статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Статтею 276 Господарського процесуального кодексу України визначено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
З урахуванням того, що наведені в апеляційній скарзі порушення не знайшли свого підтвердження, колегія суддів не вбачає підстав для скасування рішення Господарського суду Одеської області від 11.02.2026 у справі №916/3492/25.
За таких обставин, апеляційна скарга Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 11.02.2026 у справі №916/3492/25 задоволенню не підлягає, а оскаржуване рішення суду першої інстанції у даній справі залишається без змін.
Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору за апеляційний перегляд судового рішення покладаються на Скаржника.
Керуючись ст. 129, 269, 270, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд
1. Апеляційну скаргу Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 11.02.2026 у справі №916/3492/25- залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду Одеської області від 11.02.2026 у справі №916/3492/25 - залишити без змін.
Постанова, згідно ст. 284 ГПК України, набуває законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду в порядку та строки, передбачені статтями 286-289 ГПК України.
Повний текст постанови складено та підписано 12.05.2026.
Головуюча суддя: Н.М. Принцевська
Судді: Я.Ф. Савицький
А.І. Ярош