Постанова від 20.04.2026 по справі 916/1969/24

ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 квітня 2026 рокум. ОдесаСправа № 916/1969/24

Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Л.В. Поліщук,

суддів: К.В. Богатиря, С.В. Таран,

секретар судового засідання - І.С. Мисько,

за участю представників сторін:

від позивача: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3

від відповідачів:

1)Департаменту комунальної власності Одеської міської ради: А.Г. Бондар

2) ОСОБА_4 : Н.М. Долженчук

3)Одеської міської ради: О.І. Асташенкова

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Приватного підприємства «Ліра»

на рішення Господарського суду Одеської області від 12.11.2025 (суддя Ю.М. Щавинська, м.Одеса, повний текст складено 24.11.2025)

у справі №916/1969/24

за позовом: Приватного підприємства «Ліра»

до відповідачів:

1)Департаменту комунальної власності Одеської міської ради;

2) ОСОБА_4 ;

3)Одеської міської ради

про визнання договору купівлі-продажу недійсним, визнання протиправним та скасування рішення, визнання договору укладеним та зобов'язання вчинити певні дії,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог. Коротка історія справи

02.05.2024 Приватне підприємство «Ліра» звернулось до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, в якій просило визнати недійсним результати електронного аукціону з малої приватизації №SPE001-UA-20240323-91244 щодо продажу нежилих приміщень першого поверху, загальною площею 353,6 кв.м, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , приміщення №501а, який відбувся 11.04.2024.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 07.05.2024 відкрито провадження у справі №916/1969/24, яку вирішено розглядати за правилами загального позовного провадження. Вказаною ухвалою суду залучено ОСОБА_4 до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача.

16.05.2024 до суду першої інстанції від позивача надійшла заява про зміну предмету позову, в якій останній просив визнати недійсними результати електронного аукціону з малої приватизації №SPE001-UA-20240323-91244 щодо продажу нежилих приміщень першого поверху загальною площею 353,6 кв.м, що розташовані за адресою: АДРЕСА_2 , який відбувся 11.04.2024, та визнати недійсним договір купівлі-продажу об'єкту малої приватизації - нежилих приміщень першого поверху, загальною площею 353,6 кв.м, що розташовані за адресою: АДРЕСА_2 , за результатами електронного аукціону, укладений 01.05.2024 між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та ОСОБА_4 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю., р/н 716.

Крім того, у зв'язку зі зміною предмету позову шляхом доповнення позовних вимог новою вимогою про визнання недійсним договору купівлі-продажу об'єкту малої приватизації, укладеного 01.05.2024 між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та ОСОБА_4 , позивач просив залучити до участі у справі в якості співвідповідачів територіальну громаду міста Одеси в особі Одеської міської ради та ОСОБА_4 .

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 29.05.2024 прийнято заяву Приватного підприємства «Ліра» про зміну предмету позову від 16.05.2024 у справі №916/1969/24, залучено Одеську міську раду до участі у справі №916/1969/24 в якості співвідповідача та змінено процесуальний статус третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача - ОСОБА_4 , із залученням останньої до участі у справі №916/1969/24 в якості співвідповідача.

09.06.2025 до суду від представника позивача надійшла заява про зміну предмету позову та доповнення підстав позову. Даною заявою представник позивача просив суд прийняти дану заяву до розгляду та вважати остаточними наступні позовні вимоги Приватного підприємства «Ліра», що заявлені в межах справи №916/1969/24:

1.Визнати недійсним договір купівлі-продажу об?єкту малої приватизації - нежилих приміщень першого поверху, загальною площею 353,6 кв.м, що розташовані за адресою: м.Одеса, вул. Палія Семена, 70, приміщення №501a, за результатами електронного аукціону, укладеного 01.05.2024 між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та ОСОБА_4 , що був посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю., реєстраційний номер 716.

2.Визнати протиправним та скасувати рішення Одеської міської ради від 16.04.2025 №2992-VIII «Про внесення змін до рішення Одеської міської ради від 04.07.2007 №1404-V «Про перелік об?єктів комунальної власності територіальної громади міста Одеси, які підлягають приватизації та відчуженню у 2007 році».

3.Визнати укладеним між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та Приватним підприємством «Ліра» договір купівлі-продажу нежилих приміщень першого поверху, загальною площею 353,6 кв.м, що розташовані за адресою: м.Одеса, вул. Палія Семена, 79, приміщення № 501а, на викладених у вказаній заяві умовах.

4.Зобов'язати Департамент комунальної власності Одеської міської ради та Одеську міську раду завершити підготовку об?єкта - нежилих приміщень першого поверху, загальною площею 353,6 кв.м, які розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, будинок 70, приміщення №501а, до приватизації шляхом викупу із боку Приватного підприємства «Ліра».

Ухвалою від 30.06.2025 Господарський суд Одеської області прийняв заяву позивача (вх.№18211/25 від 09.06.2025) про зміну предмету позову та доповнення підстав позову до розгляду.

В обґрунтування заявлених вимог позивач послався на те, що у останнього, як у орендаря нежитлових приміщень першого поверху, загальною площею 353,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, 70, приміщення №501a, виникло право на викуп останніх внаслідок здійснення невід'ємних поліпшень орендованого майна та прийнятих Одеською міською радою рішень від 04.07.2007 №1404-V та від 21.12.2007 №2094-V, якими спірне приміщення було включено до переліку об'єктів комунальної власності територіальної громади міста Одеси, що підлягають приватизації у 2007 році шляхом викупу орендарем, що здійснив поліпшення орендованого майна, однак таке право позивача було порушено відповідачами у зв'язку із проведенням аукціону з малої приватизації щодо продажу спірних нежитлових приміщень та укладенням за його результатами договору купівлі-продажу об'єкту малої приватизації, а в подальшому - прийняттям Одеською міською радою рішення від 16.04.2025 №2992-VII, яким було виключено з рішення Одеської міської ради від 04.07.2007 №1404-V підпункту 47 пункту 1 (в частині спірних приміщень) як такого, що не підлягає виконанню.

03.09.2025 до місцевого господарського суду від позивача надійшла заява про зміну (уточнення) позовних вимог у справі №916/1969/24, у якій позивач зазначив, що сума у розмірі 2 134 391,52 грн належить до сплати з боку Приватного підприємства «Ліра» на користь Одеської міської ради для завершення процесу приватизації шляхом викупу об'єкта оренди орендарем, безстрокове право на яку Приватне підприємство «Ліра» отримало від Одеської міської ради на законних підставах у 2007-2009 роках, з огляду на що просив суд розглянути позовні вимоги в редакції, прийнятій ухвалою Господарського суду Одеської області №916/1969/24 від 30.06.2025, з урахуванням зміни ціни викупу орендарем у приватизаційному договорі на суму у розмірі 2 134 391,52 грн.

Господарський суд Одеської області розглядав позовні вимоги Приватного підприємства «Ліра» в редакції заяви про зміну (уточнення) позовних вимог від 03.09.2025.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Господарського суду Одеської області від 12.11.2025 у задоволенні позову відмовлено. Судові витрати покладено на позивача.

Ухвалюючи рішення, суд першої інстанції виходив з того, що у Приватного підприємства «Ліра» відсутнє право на приватизацію спірних нежитлових приміщень шляхом викупу у зв'язку з його ненабуттям на підставі чинного законодавства, з огляду на що відсутні підстави для визнання укладеним між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та Приватним підприємством «Ліра» договору купівлі-продажу нежилих приміщень першого поверху, загальною площею 353,6 кв.м, що розташовані за адресою: м.Одеса, вул. Палія Семена, 70, приміщення №501а.

Відмову у задоволенні позовної вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу об'єкту малої приватизації - нежилих приміщень першого поверху, загальною площею 353,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, 70, приміщення №501a, укладеного 01.05.2024 між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та ОСОБА_4 , суд мотивував недоведеністю наявності підстав для визнання оспорюваного правочину недійсним та недоведеністю позивачем порушення його прав укладенням оспорюваного правочину у зв'язку з відсутністю у Приватного підприємства «Ліра» права на приватизацію об'єкта оренди шляхом викупу.

Щодо позовної вимоги про визнання протиправним та скасування рішення Одеської міської ради від 16.04.2025 №2992-VIII «Про внесення змін до рішення Одеської міської ради від 04.07.2007 №1404-V «Про перелік об'єктів комунальної власності територіальної громади міста Одеси, які підлягають приватизації та відчуженню у 2007 році» суд зазначив, що оскільки положення Закону України «Про адміністративну процедуру» не розповсюджуються на оскаржуване рішення, а також з огляду на те, що вимоги у цій частині є частково похідними від наявності чи відсутності права у Приватного підприємства «Ліра» права на приватизацію об'єкта оренди шляхом викупу, то рішення Одеської міської ради від 16.04.2025 №2992-VIII не порушує право позивача на здійснення та реалізацію набутого права на приватизацію спірного приміщення, з огляду на що суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог у частині визнання протиправним та скасування вказаного рішення Одеської міської ради від 16.04.2025 №2992-VIII.

З огляду на те, що суд дійшов висновку про відсутність порушеного права Приватного підприємства «Ліра» на приватизацію об'єкта оренди шляхом викупу, суд відмовив у задоволенні позовної вимоги стосовно зобов'язання Департаменту комунальної власності Одеської міської ради та Одеської міської ради завершити підготовку об'єкта до приватизації шляхом викупу із боку Приватного підприємства «Ліра».

Короткий зміст та обґрунтування вимог апеляційної скарги

Не погодившись з ухваленим рішенням суду, Приватне підприємство «Ліра» звернулося до Південно-західного апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою, в якій, з урахуванням доповнень до неї, просило скасувати рішення Господарського суду Одеської області у даній справі та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.

Узагальнені доводи апеляційної скарги та доповнень до неї зводяться до того, що:

-власник майна (Одеська міська рада) надав орендарю (Приватному підприємству «Ліра») безстрокове право на викуп об'єкта малої приватизації (орендованого нерухомого майна) у повній відповідності до абзацу 2 частини першої статті 11 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» (у діючій на той момент редакції), а висновок суду про відсутність такого права у позивача не відповідає фактичним обставинам справи;

-починаючи з 2009-2010 років відповідачі - Департамент комунальної власності Одеської міської ради та Одеська міська рада були обізнані про створення позивачем невід'ємних поліпшень в розмірі 46,7 % від загальної площі, у зв'язку з чим у вказаних відповідачів виник обов'язок закінчити договір оренди приватизацією через проведення дій органами приватизації, спрямованих на її закінчення;

-Закон України «Про приватизацію державного та комунального майна» №157-ІХ від 13.04.2019 не скасував процедуру проведення малої приватизації шляхом викупу орендованого майна діючим орендарем, що здійснив ремонт за згодою орендодавця, внаслідок якого виникли невід'ємні поліпшення не менш 25 відсотків від загальної площі, що у даному випадку повністю підтверджується належними доказами у даній справі;

-усі вимоги діючого закону позивач виконав, своєчасно подавши належні документи переддоговірної роботи за малою приватизацією до відповідачів, але процедура приватизації не була завершена на момент набрання чинності Законом України «Про приватизацію державного і комунального майна» внаслідок винної бездіяльності відповідачів - органів місцевого самоврядування (органів приватизації);

-враховуючи те, що згідно положень статті 58 Конституції України закони не мають зворотної дії у часі, крім випадків, коли вони пом'якшують або скасовують відповідальність особи, положення Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна», який набрав чинності 07.03.2018, поширюються на правовідносини між сторонами щодо порядку проведення приватизації, водночас не поширюються на право позивача на приватизацію відповідно до рішення органу місцевого самоврядування;

-у Приватного підприємства «Ліра», як у орендаря, що здійснив невід'ємні поліпшення, виникло право на приватизацію спірного приміщення, яке не може бути обмежено чи скасовано у зв'язку із набранням чинності Законом України «Про приватизацію державного і комунального майна». І факт набрання чинності згаданим законом не передбачає перевірки законності набуття позивачем права на таку приватизацію чи необхідності доведення наявності цього права за новими правилами;

-хибність висновків суду першої інстанції щодо «втрати» позивачем права на приватизацію спірного об'єкту шляхом викупу або «припинення» такого права доводять норми статей 11, 12 Цивільного кодексу України; отже, відповідно до рішень Одеської міської ради 2007-2009 років у Приватного підприємства «Ліра» виникло право на приватизацію, а в Одеської міської ради виник кореспондуючий обов'язок завершити процес приватизації на користь Приватного підприємства «Ліра»;

-відтак, всі послідуючі висновки суду першої інстанції щодо відмови у задоволенні позовних вимог позивача є наслідком хибного висновку щодо «втрати» або «припинення» права позивача Приватного підприємства «Ліра» на приватизацію шляхом викупу нежилих приміщень першого поверху, загальною площею 353,6 кв.м, які розташовані за адресою: м.Одеса, вул. Палія Семена, будинок 70, приміщення №501а;

-розпочата на підставі рішень Одеської міської ради №1404-V від 04.07.2007 та №2094-V від 21.12.2007 процедура приватизації не була завершена, проте Приватне підприємство «Ліра» мало законний інтерес (довіру) до збереження чинності вказаних рішень для подальшої реалізації відповідного права. Подальша поведінка позивача свідчила про те, що він бажав та неодноразово підкреслював своє бажання до набуття спірного приміщення у власність шляхом викупу, і лише бездіяльність Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, як органу приватизації, щодо незавершення всіх необхідних приватизаційних процедур перешкодила завершенню реалізації відповідного права Приватного підприємства «Ліра». А тому Одеська міська рада не мала права скасовувати раніше прийняті рішення Одеської міської ради №1404-V від 04.07.2007 та № 2094-V від 21.12.2007 із питань, що стосуються реалізації права Приватного підприємства «Ліра» на приватизацію.

Позиція Одеської міської ради щодо апеляційної скарги

У відзиві на апеляційну скаргу Одеська міська рада, погоджуючись з мотивами оскаржуваного рішення, просила залишити його без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення, наголошуючи на тому, що: до втрати чинності Законом України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» Приватним підприємством «Ліра» не було використано право на приватизацію об'єкта; спірний об'єкт не підпадає під жоден із винятків, передбачених частиною другою Прикінцевих та Перехідних положень Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна», з огляду на що відповідні положення не підлягають застосуванню до спірних правовідносин; наявні матеріали справи не містять, а позивачем не надано належних та допустимих доказів на підтвердження дотримання Приватним підприємством «Ліра» відповідної процедури, визначеної Законом України «Про приватизацію державного та комунального майна», яка б надавала йому право на викуп орендованого майна; з огляду на недоведеність наявності підстав для визнання оспорюваного правочину недійсним та недоведеність позивачем порушення його прав укладенням оспорюваного правочину, відсутні правові підстави для задоволення позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі - продажу; положення Закону України «Про адміністративну процедуру» не розповсюджуються на оскаржуване рішення міської ради.

Позиція Департаменту комунальної власності Одеської міської ради щодо апеляційної скарги

У відзиві на апеляційну скаргу відповідач просив оскаржуване рішення суду залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення, посилаючись, зокрема, на те, що: Приватному підприємству «Ліра» неодноразово було надано роз'яснення з питань приватизації комунального майна, однак від нього пакет документів, сформований з урахуванням вимог чинного законодавства України, на адресу Департаменту не надходив; електронний аукціон з продажу спірних нежитлових приміщень проведено на підставі чинного рішення Одеської міської ради №1319-VІІІ від 19.07.2023 в межах відповідних повноважень та відповідно до вимог чинного законодавства, а доводи апеляційної скарги щодо недійсності його результатів є необґрунтованими та безпідставними; відсутність у Приватного підприємства «Ліра» права на приватизацію об'єкта оренди шляхом викупу зумовлює відсутність у даному випадку порушеного права позивача.

Рух справи, заяви, клопотання, інші процесуальні дії в суді апеляційної інстанції

Апеляційну скаргу подано представником скаржника через систему «Електронний суд» 13.12.2025, зареєстровано судом 15.12.2025 за вх.№5085/25.

Автоматизованою системою документообігу суду для розгляду апеляційної скарги визначено колегію суддів у складі: головуючого судді Л.В. Поліщук, суддів: К.В. Богатиря, С.В. Таран, що підтверджується протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 15.12.2025.

15.12.2025 представником апелянта через систему «Електронний суд» подано доповнення апеляційної скарги (вх.№5085/25/Д1 від 15.12.2025).

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 22.12.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Приватного підприємства «Ліра» на рішення Господарського суду Одеської області від 12.11.2025 у справі №916/1969/24. Прийнято доповнення до апеляційної скарги Приватного підприємства «Ліра» на рішення Господарського суду Одеської області від 12.11.2025 у справі №916/1969/24. Встановлено учасникам справи строк до 07.01.2026 для подання відзиву на апеляційну скаргу та роз'яснено учасникам справи про їх право у цей же строк подати до суду будь-які заяви чи клопотання з процесуальних питань, оформлені відповідно до статті 170 Господарського процесуального кодексу України, разом з доказами направлення копій таких заяв чи клопотань іншим учасникам справи. Розгляд апеляційної скарги призначено на 13.01.2026 о 10:00 год.

05.01.2026 Департамент комунальної власності Одеської міської ради надав відзив на апеляційну скаргу (вх.№5085/25/Д2 від 05.01.2026).

07.01.2026 Одеська міська рада через систему «Електронний суд» надала відзив на апеляційну скаргу (вх.№5085/25/8Д4 від 07.01.2026).

У судовому засіданні, яке відбулось 13.01.2026, з метою повного, об'єктивного та всебічного розгляду справи протокольною ухвалою суду оголошено перерву до 17.02.2026 об 11:00 год.

У судовому засіданні 17.02.2026 оголошено перерву до 24.02.2026 об 11:45 год.

З огляду на положення Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини, ухвалою апеляційного суду від 17.02.2026 вирішено розглянути апеляційну скаргу Приватного підприємства «Ліра» на рішення Господарського суду Одеської області від 12.11.2025 у справі №916/1969/24 поза межами строку, встановленого у частині першій статті 273 Господарського процесуального кодексу України, у розумний строк.

У судовому засіданні 24.02.2026 оголошено перерву до 30.03.2026 о 12:00 год.

Між тим, у зв'язку з оголошенням повітряної тривоги, судове засідання у призначений день та час не відбулось, про що помічником складено відповідну довідку.

Після усунення обставин, які зумовили неможливість проведення судового засідання, ухвалою апеляційного суду від 30.03.2026 повідомлено учасників справи про те, що наступне судове засідання з розгляду апеляційної скарги Приватного підприємства «Ліра» на рішення Господарського суду Одеської області від 12.11.2025 у справі №916/1969/24 відбудеться 13.04.2026 о 14:30 год, а також про місце його проведення.

Однак судове засідання, призначене на 13.04.2026 о 14:30 год, не відбулось у зв'язку з оголошенням повітряної тривоги, про що помічником складено відповідну довідку.

Ухвалою апеляційного суду від 13.04.2026 повідомлено учасників справи про те, що наступне судове засідання з розгляду апеляційної скарги Приватного підприємства «Ліра» на рішення Господарського суду Одеської області від 12.11.2025 у справі №916/1969/24 відбудеться 20.04.2026 о 13:30 год, а також про місце його проведення.

У судових засіданнях представники сторін надали усні пояснення, відповідно до яких підтримали свої правові позиції у справі.

ОСОБА_4 не скористалася своїм процесуальним правом щодо подання відзиву на апеляційну скаргу позивача, однак реалізувала своє право участі у судових засіданнях апеляційної інстанції, в яких представник ОСОБА_4 заперечувала проти доводів апеляційної скарги, у зв'язку з чим просила відмовити у її задоволенні, а оскаржуване рішення суду - залишити без змін.

В силу статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Заслухавши представників сторін, дослідивши матеріали справи, доводи апеляційної скарги та відзивів на неї, перевіривши правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права, апеляційна інстанція встановила наступне.

Фактичні обставини справи

25.09.1996 між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради народних депутатів (орендодавцем) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Евріка» в особі директора Дацької Людмили Анатоліївни (орендарем) укладено договір оренди №7/004 нежитлового приміщення, загальною площею 580,2 кв.м, розташованого на першому поверсі за адресою: м.Одеса, вул. Дніпропетровська дорога, 70, для використання під магазин (100 кв.м) та ресторан (480,2 кв.м), строком до 25.09.1998, з правом викупу.

Відповідно до експертного висновку про оцінку вартості нежитлового приміщення Товариства з обмеженою відповідальністю «Евріка» по вул. Дніпропетровська дорога, 70, складеного Приватним підприємством «Незалежна консультаційна група G.S.» з метою визначення вартості нежилого приміщення для розрахунку орендної плати, оціночна вартість орендованих Товариством з обмеженою відповідальністю «Евріка» нежилих приміщень по вул. Дніпропетровська дорога, 70, загальною площею 558,00 кв.м, станом на 08.10.1996 в м.Одесі складала 198 193,98 грн або 111 974 доларів США (вартість 1 кв.м загальної площі - 201 долар США).

У 1997 році будівельно-комерційною фірмою «Буд-центр ЛТД» було розроблено робочий проект реконструкції приміщень по Дніпропетровській дорозі 70.

15.01.1998 Інспекцією Державного архітектурно-будівельного контролю м.Одеси Товариству з обмеженою відповідальністю «Евріка» було видано дозвіл №12/98 на виконання будівельних робіт з реконструкції нежилого приміщення по вул. Дніпропетровська дорога, 70.

16.12.1998 між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради народних депутатів (орендодавцем) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Евріка» в особі директора Дацької Людмили Анатоліївни (орендарем) було викладено договір оренди №7/004 у новій редакції, за яким орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування нежитлове приміщення загальною площею 558 кв.м, розташоване на першому поверсі за адресою: м. Одеса, вул. Дніпропетровська дорога 70, з метою розміщення магазину та ресторану (пункт 1.1).

У пункті 1.2. договору №7/004, викладеного у новій редакції, сторони погодили, що договір діє з 16.12.1998 по 16.12.2008.

Пунктом 5.3. договору №7/004, викладеного у новій редакції, передбачено, що орендар має право проводити за згодою орендодавця реконструкцію приміщення, технічне переозброєння.

У подальшому, шляхом підписання додаткових погоджень сторони неодноразово вносили зміни до умов вказаного договору.

Так, додатковою угодою від 20.05.1998 до договору оренди №7/004 від 16.12.1998 назву орендаря було змінено на Приватне підприємство «Ліра». Додатковим погодженням від 23.03.2000 до договору оренди №7/004 від 16.12.1998 назву орендаря змінено на Приватне підприємство «Ліра». Додатковим погодженням від 23.03.2003 до договору оренди №7/004 від 16.12.1998 строк дії договору продовжено до 31.12.2018. Додатковим погодженням від 15.04.2011 до договору оренди №7/004 від 16.12.1998 назву орендодавця змінено на Департамент комунальної власності Одеської міської ради.

Листом від 05.07.2004 за вих.№01-13/7193 Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради повідомило Приватне підприємство «Ліра» про те, що не заперечує проти проведення реконструкції та капітального ремонту орендованого ним приміщення за договором оренди №7/004 від 16.12.1998, розташованого по Дніпропетровській дорозі, 70, за умови надання затвердженої Суворовською районною адміністрацією проектно-кошторисної документації.

Відповідно до технічного паспорту на нежиле приміщення першого поверху в житловому будинку №70 по Дніпропетровській дорозі у місті Одесі, виготовленого Комунальним підприємством «Бюро технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості» станом на 27.07.2006, загальна площа приміщень складає 536,4 кв.м, власником зазначено Одеську міську раду (ідеальна частка - 1).

Листами від 22.09.2006 №01-13/11330 та від 29.03.2007 №01-13/3344 Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради підтвердило, що проведення Приватним підприємством «Ліра» реконструкції та капітального ремонту орендованих приміщень виконувалось з дозволу Представництва.

12.10.2006 Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради надало листа за вих.№01-12/269 на адресу першого заступника міського голови міста Одеси щодо проведення Приватним підприємством «Ліра» капітального ремонту орендованого приміщення по Дніпропетровській дорозі, 70.

У 2007 році СКФ «Буд-центр ЛТД» було розроблено «Технічний висновок щодо можливості збереження та експлуатації реконструйованого існуючого приміщення по вул. Дніпропетровська дорога, 70, у м. Одесі під бізнес-центр». Висновок було погоджено висновком СЕС м. Одеси №66-11 від 05.02.2007; листом ГУ МНС України в Одеській області №14-766 від 20.04.2007; листом Управління інженерного захисту території міста та розвитку узбережжя №423 від 27.04.2007; висновком УАМ OMP №491/07 від 16.08.2007; висновком експертизи Державного підприємства «Чорноморський експертно технічний центр» №51.-01.-31.-2253.08 від 22.07.2008.

У 2007 році на підставі дефектного акту, затвердженого Приватним підприємством «Ліра» та Комунальним підприємством «Дирекція єдиного замовника «Зоряне», Державним науково-дослідним та проектно-вишукувальним інститутом «НДІпроектреконструкція» була складена кошторисна документація вартості реконструкції та капітального ремонту існуючих нежитлових приміщень по вул. Дніпропетровська дорога, 70, у м. Одесі під бізнес-центр на суму 1 969 104,00 грн з ПДВ.

Кошторисна документація була узгоджена Представництвом з управління комунальною власністю Одеської міської ради та затверджена розпорядженням Суворовської районної адміністрації Одеської міської ради за №835р від 19.11.2007.

Довідками (форма КБ-3) та актами здачі-приймання виконаних робіт (форма КБ-2в) за липень-серпень 2007 року (6 шт.) Приватне підприємство «Ліра» підтвердило факт виконання Приватним підприємством «УПТК» робіт по реконструкції та капітальному ремонту нежитлових приміщень по Дніпропетровська дорога, 70, у м. Одесі згідно з договором підряду б/н від 01.07.2007 на загальну суму 1 969 104,00 грн з ПДВ.

При цьому аудиторською довідкою про фінансування капітальних поліпшень, виданою 15.07.2008 Аудиторським агентством «Марго», підтверджено дані бухгалтерського обліку щодо відображення витрат Приватного підприємства «Ліра» у сумі 1 969 104,00 грн з ПДВ на здійснення капітального ремонту орендованого майна за адресою: м.Одеса, Дніпропетровська дорога, 70.

04.07.2007 Одеською міською радою прийнято рішення №1404-V «Про перелік об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси, що підлягають приватизації та відчуженню у 2007 році, та внесення змін до рішень Одеської міської ради», яким до переліку об'єктів комунальної власності територіальної громади міста Одеси, що підлягають приватизації у 2007 році, віднесено приміщення першого поверху, площею 536,4 кв.м, за адресою: м. Одеса, Дніпропетровська, дорога, 70 (пункт 47), спосіб та умови продажу - аукціон.

05.12.2007 Приватним підприємством «Ліра» листом від 05.12.2007 за вих.№28 надано Представництву по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради пакет документів щодо проведеної реконструкції вх.№01-14/13298 (згідно штемпеля вхідної кореспонденції одержано Представництвом 05.12.2007 за вх.№01-14/13298).

10.12.2007 Виконавчим комітетом Одеської міської ради видано свідоцтво про право власності на нежилі приміщення №501, яким посвідчено, що об'єкт в цілому, який розташований у місті Одесі по Дніпропетровській дорозі, 70, дійсно належить територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради на праві комунальної власності та в цілому складається з нежилих приміщень першого поверху, загальною площею 536,4 кв.м, відображених у технічному паспорті від 27.07.2006.

21.12.2007 Одеською міською радою прийнято рішення №2094-V «Про перелік об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси, що підлягають приватизації та відчуженню у 2007-2008 роках, та внесення змін до рішень Одеської міської ради», яким пунктом 8 внесено зміни до рішення Одеської міської ради №1404-V від 04.07.2007, а саме: змінено спосіб продажу об'єктів з «аукціон» на «викуп орендарем, що здійснив поліпшення орендованого майна», зокрема, об'єкту з порядковим номером 47 пункту 1 зазначеного рішення (приміщення 1-го поверху площею 536,4 кв.м, за адресою: м. Одеса, вул. Дніпропетровська дорога, 70).

10.01.2008 Комунальним підприємством «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості» зареєстровано право власності на вказані приміщення за територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради, про що свідчить витяг №17320061 від 10.01.2008.

23.10.2008 Приватним підприємством «Дельта Консалтінг» складено висновок №10/408а про оцінку нежитлових приміщень першого поверху, загальною площею 536,4 кв.м, розташованих за адресою: м. Одеса, Дніпропетровська дорога, 70, відповідно до якого ринкова вартість вказаних приміщень станом на 20.10.2008 складає 1 614 901,67 грн (без ПДВ) або 325 382 доларів США (вартість 1 кв.м - 3 011,00 грн або 607 доларів США).

16.12.2008 підписано додаткове погодження до договору оренди нежитлового приміщення №7/004 від 16.12.1998, відповідно до якого на підставі технічного паспорту Комунального підприємства «Бюро технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості» від 27.07.2006 зменшено орендовану площу на 21,6 кв.м, а саме, зменшено з 558,00 кв.м до 536,4 кв.м.

09.04.2009 Одеською міською радою прийнято рішення №4122-V «Про перелік об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси, що підлягають приватизації та відчуженню у 2009 році, та внесення змін до рішень Одеської міської ради», пунктом 11 якого скасовано обмеження щодо терміну дії раніше прийнятих рішень Одеської міської ради, якими об'єкти комунальної власності територіальної громади міста Одеси були включені до переліку об'єктів, що підлягають приватизації та відчуженню, та встановлено, що вони діють до моменту повного їх виконання.

24.06.2009 приймальна комісія у складі, зокрема, представників Приватного підприємства «Ліра», Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю, органу державного санітарно-епідеміологічного нагляду, органу державного пожежного нагляду, Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради, склала акт готовності об'єкта до експлуатації №472, відповідно до якого закінчений будівництвом об'єкт - реконструйовані Приватним підприємством «Ліра» нежитлові приміщення, площею 536,4 кв.м, розташовані по вул. Дніпропетровська дорога, 70, у м. Одесі були визнані готовими до експлуатації.

Згідно із актом готовності об'єкта до експлуатації від 24.06.2009 №472 будівництво здійснювалось генеральним підрядником - Приватним підприємством «УПТК», який виконав будівельні роботи по реконструкції та капітальному ремонту існуючих нежитлових приміщень по вул. Дніпропетровська дорога, 70, у місті Одесі; проектна документація на будівництво розроблена генеральним проектувальником - БКФ «Строй-центр ЛТД», який виконав робочий проект реконструкції та технічний висновок (стадія проект) про можливість збереження та експлуатації реконструкції діючого приміщення по вул. Дніпропетровська дорога, 70, у місті Одесі; будівельно-монтажні роботи здійснено в такі терміни: початок робіт - 1998 рік, закінчення робіт - 2009 рік.

24.06.2009 Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю в Одеській області видала свідоцтво №15000472, яким засвідчила відповідність закінченого будівництвом об'єкта: «Реконструкція нежилих приміщень у житловому будинку, загальна площа 536,4 кв.м, за адресою: м.Одеса, вул. Дніпропетровська дорога, 70» проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил та підтвердила його готовність до експлуатації.

Відповідно до технічного паспорту на нежиле приміщення першого поверху за адресою: м. Одеса, Дніпропетровська дорога, 70, виготовленого Комунальним підприємством «Бюро технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості» станом на 04.03.2010, загальна площа приміщень складає 536,4 кв.м, частка власника (територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради - 1.

Листом від 27.09.2010 №01-13/6316 Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, за результатами розгляду звернення Приватного підприємства «Ліра» щодо визначення частки в нежитловому приміщенні, розташованому за адресою: м. Одеса, Дніпропетровська дорога, 70, яка належить Приватному підприємству «Ліра» у зв'язку з проведенням даним підприємством реконструкції вищезазначеного орендованого приміщення, та визнання за ним права власності на цю частку, повідомило, що нежитлове приміщення належить до об'єктів права комунальної власності територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради, знаходиться у віданні Представництва та на цей час є переданим у тимчасове оплатне користування Приватному підприємству «Ліра». Також Представництво зазначило, що з його дозволу дійсно Приватним підприємством «Ліра» було проведено комплекс будівельних робіт з реконструкції орендованих приміщень. Але, як зазначалося, власником даних нежитлових приміщень є територіальна громада міста Одеси в особі Одеської міської ради, що підтверджується свідоцтвом про право власності, виданим Виконавчим комітетом Одеської міської ради 10.12.2007, та право власності зареєстровано Комунальним підприємством «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості» в Державному реєстрі прав власності на нерухоме майно. Повноваження щодо визначення частки в нежитлових приміщеннях, що належать територіальній громаді, в яких орендарями з дозволу орендодавця проведено реконструкцію, з наступним визнанням за даними орендарями права власності на цю частку, Представництву не делегувалися, з огляду на що підстави для задоволення прохання Приватного підприємства «Ліра» відсутні.

21.10.2010 Товариством з обмеженою відповідальністю Оціночною фірмою «ІНЮГ-ЕКСПЕРТИЗА» складено висновок експертного дослідження №305, відповідно до якого ринкова вартість об'єкту дослідження (нежилих приміщень площею 534,6 кв.м, розташованих за адресою: м. Одеса, Дніпропетровська дорога, 70) з урахуванням поліпшень, виконаних орендарем за період оренди, складає 3 983 000,00 грн з урахуванням ПДВ; частка орендаря складає 46,7 відсотків.

Із опису об'єкту дослідження, зокрема, вбачається, що об'єкт до виконання реконструкції був одним великим магазином з одним фасадним та внутрішньодворовими виходами, забезпечений власними складськими приміщеннями, рампою, офісними кабінетами. Загальна площа приміщень становила 558,00 кв.м. Технічний стан приміщень був незадовільним і вимагав виконання капітального ремонту. У ході виконання реконструкції було організовано окремий вхід з боку дворового фасаду в приміщення, функціональні призначення приміщення було змінено і на дату дослідження було розділене на кілька частин. Були також організовані ще 3 фасадні входи і всі фасадні приміщення розділені на 4 блоки. Загальна площе приміщень після реконструкції склала 536,4 кв.м.

01.11.2010 Товариством з обмеженою відповідальністю Оціночною фірмою «ІНЮГ-ЕКСПЕРТИЗА» складено висновок експертного дослідження №307, відповідно до якого:

-технічно можливо виділити на рахунок обчисленої частки 46,7% наступні нежитлові вбудовано - прибудовані приміщення по Дніпропетровській дорозі, 70, наведені відповідно до технічного паспорту: 4; 5; 6; 7; 19; 20; 23; 26; 31; 32; 33; 34; 35; 36, загальною площею 250,5 кв.м. При аналізі розділу, що розглядаються до виділу приміщення групувалися в блоки, виходячи з їх технічно можливого перспективного використання в якості самостійних об'єктів з певним функціональним призначенням. Вказані приміщення були згруповані в два блоки №4 площею 116,45 кв.м та №5 площею 134,05 кв.м. Блоки №№4, 5 можна розглядати як підприємства роздрібної торгівлі;

-частка, що залишилася в розмірі 53,3% нежитлових вбудовано - прибудованих приміщень, площею 285,9 кв.м, по Дніпропетровській дорозі, 70, може бути виділена у три блоки: блок №1; 3 з можливим використанням як офісні приміщення або об'єкти роздрібної торгівлі. Блок №2 можна використовувати як комплекс відпочинку у складі кафе - бару та сауни.

10.01.2013 суб'єктом оціночної діяльності Фізичною особою - підприємцем Війтенко Т.І. складено звіт про незалежну оцінку ринкової вартості індивідуально визначеного майна комунальної власності у вигляді нежитлових приміщень першого поверху, загальною площею 536,4 кв.м, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дніпропетровська дорога,70; в результаті оцінки отримано такі результати ринкової вартості об'єкта, без ПДВ: до поліпшень - 1 714 951,00 грн, після поліпшень - 2 881 862,00 грн, витрати орендаря на невід'ємні поліпшення з урахуванням коригувань на дату оцінки - 1 677 097,00 грн. Різниця між ринковою вартістю нерухомого майна на дату оцінки, виходячи з ринкової вартості подібного майна з урахуванням невід'ємних поліпшень, здійснених орендарем, і його ринковою вартістю на дату оцінки, виходячи з ринкової вартості подібного майна, яке не містить вказаних поліпшень, склала: 2 881 862 - 1 714 951 = 1 166 911 грн, без ПДВ, що менше понесених витрат орендаря, приведених до теперішнього моменту на дату оцінки - 03.01.2013.

Листом №28/1 від 28.08.2013 Приватне підприємство «Ліра» просило орендодавця внести зміни до договору оренди, а саме: виключити блок №2 площею 191,8 кв.м та залишити в оренді Приватного підприємства «Ліра» частину нежитлового приміщення площею 344,6 кв.м згідно висновку експертного дослідження №307 від 01.11.2010 (яким встановлена технічна можливість поділу реконструйованого Приватним підприємством «Ліра» об'єкту оренди), а також просило вирішити питання відшкодування вартості узгоджених витрат на реконструкцію частини об'єкта оренди, яка підлягає виключенню з оренди.

У подальшому, Приватне підприємство «Ліра» звернулось до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради з листом від 03.03.2014 №8, в якому повторно просило залишити в оренді Приватного підприємства «Ліра» частину нежитлового приміщення площею 344,6 кв.м та виключити блок №2 площею 191,8 кв.м, який залишити в розпорядженні орендодавця, а також вирішити питання відшкодування вартості узгоджених витрат на реконструкцію частини об'єкта оренди, яка підлягає виключенню з оренди.

14.03.2014 між Приватним підприємством «Ліра» та Департаментом укладено додаткове погодження №8 до договору оренди №7/004, відповідно до якого сторони домовились про зменшення орендованої площі на 186,3 кв.м з 14.03.2014 та залишили у користуванні орендаря нежитлове приміщення, загальною площею 350 кв.м, для використання під розміщення майстерні з ремонту електропобутової техніки та магазинів.

14.03.2014 між сторонами складено та підписано акт приймання-передачі приміщення, за яким Приватне підприємство «Ліра» повернуло орендодавцю частину орендованого нежитлового приміщення, загальною площею 186,4 кв.м.

Листом від 06.06.2016 №22 Приватне підприємство «Ліра», зокрема, просило Департамент комунальної власності Одеської міської ради вирішити питання відшкодування вартості узгоджених витрат на реконструкцію як частини об'єкта оренди (187 кв.м), так й всього об'єкту оренди.

08.09.2016 Приватне підприємство «Ліра» звернулося до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради з листом від 08.09.2016 №22 (вх.№01-14/3112 від 08.09.2016), в якому просило розглянути питання приватизації нежитлового приміщення частинами згідно з технічним паспортом від 04.03.2010.

01.08.2017 Господарським судом Одеської області ухвалено рішення у справі №916/685/17, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 24.09.2019 та постановою Верховного Суду від 20.02.2020, про відмову у задоволенні позову Приватного підприємства «Ліра» про солідарне стягнення з Департаменту комунальної власності Одеської міської ради і Одеської міської ради грошових коштів у сумі 1 969 104,00 грн та зобов'язання Головного управління Державної казначейської служби України в Одеській області виконати судове рішення в частині стягнення грошових коштів з відповідачів.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суди виходили з того, що у розумінні статті 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» відшкодування вартості невід'ємних поліпшень є правовим наслідком припинення або розірвання договору оренди об'єкта нерухомості. У зв'язку з тим, що на час звернення до суду з позовом у цій справі договір оренди нежитлового приміщення не припинено і не розірвано, суди дійшли висновку про безпідставність заявлених позовних вимог.

Крім того, судами у справі №916/685/17 встановлено, що у 2004 році Приватне підприємство «Ліра» зверталося до Представництва по управлінню комунальною власністю із заявою про надання повторного дозволу на реконструкцію (капітальний ремонт) орендованого приміщення, пов'язану з внутрішнім переплануванням приміщення, влаштуванням додаткових віконних і дверних пройм та інших видів робіт. У відповідь підприємство отримало згоду на проведення реконструкції за умови затвердження Суворовською райадміністрацією проектно-кошторисної документації, узгодженої з ДАБК і Одеською обласною службою «Укрінвестекспертиза», графіка проведення робіт і акта введення в експлуатацію об'єкта після закінчення ремонтних робіт, які підприємством виконано не було. При цьому, в матеріалах справи відсутні докази надання такої документації до Представництва по управлінню комунальною власністю.

Судами також зазначено, що на момент звернення до суду з позовом (21.03.2017) між сторонами припинились правовідносини з оренди спірного нерухомого майна площею 207,9 кв.м, однак щодо іншої частини приміщення площею 350 кв.м вони тривають. За таких підстав, Приватним підприємством «Ліра» не доведено в установленому порядку, на яку суму за рахунок капітального ремонту та реконструкції (поліпшень) збільшилась вартість нерухомого майна площею 207,9 кв.м, а також, що здійснені в цьому приміщенні поліпшення неможливо відокремити без завдання шкоди нерухомому майну.

Також в матеріалах справи міститься лист Приватного підприємства «Ліра» від 15.02.2018 до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради із проханням перевірити обставини недопуску з 01.06.2016 орендаря до частини орендованого приміщення.

07.08.2018 Приватне підприємство «Ліра» звернулось до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради з листом від 07.08.2018 №24, в якому просило прийняти рішення про приватизацію орендованого Приватним підприємством «Ліра» на підставі договору оренди №7/004 від 16.12.1998 нежилого приміщення, площею 350 кв.м, шляхом викупу орендарем, який здійснив поліпшення орендованого майна.

14.09.2018 Приватне підприємство «Ліра» звернулось до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради з листом від 14.09.2018 №22, в якому, посилаючись на необхідність завершення процедури приватизації майна, яке перебуває в нього в оренді на підставі договору №7/004, просило продовжити строк дії договору оренди на 5 років (до 31.12.2023).

28.12.2018 Приватне підприємство «Ліра» звернулось до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради з листом, в якому, посилаючись на те, що листом від 07.08.2018 №24, що був зареєстрований канцелярією 07.08.2018 за вх.№01-14/3065, зверталось до Департаменту щодо приватизації орендованого нежитлового приміщення, площею 350 кв.м, що розташоване за адресою: м.Одеса, Дніпропетровська дорога, 70, однак відповіді не отримало, повторно просило провести приватизацію вказаного об'єкта оренди шляхом викупу.

За результатами розгляду вказаного звернення, Департаментом комунальної власності Одеської міської ради листом від 14.02.2019 №01-13/590 проінформовано Приватне підприємство «Ліра» про те, що для участі підприємства у приватизації та отримання згоди на виконання ремонтних робіт до Департаменту необхідно надати наступні документи: дефектний акт, виконаний по затвердженій формі; технічний висновок про доцільність поліпшень; проектно-кошторисну документацію на ремонтні роботи; копію технічного паспорта на об'єкт оренди; звіт за результатами експертизи проектно-кошторисної документації. Також зазначено, що перед подачею документації на експертизу її необхідно направити до Департаменту для перевірки. Після надання вищезгаданих документів буде продовжена робота з приватизації приміщення за вищевказаною адресою.

15.02.2019 Товариством з обмеженою відповідальністю «Оціночна фірма «Абакус» складено звіт про оцінку з метою визначення ринкової вартості об'єкту для величини орендної плати, відповідно до якого ринкова вартість орендованих Приватним підприємством «Ліра» нежитлових приміщень першого поверху, загальною площею 350 кв.м, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Семена Палія, 70, станом на 15.02.2019 складала 2 946 000,00 грн або 108 468 доларів США.

06.03.2019 Приватним підприємством «Ліра» у відповідь на лист Департаменту комунальної власності Одеської міської ради №01-13/590 від 14.02.2019 (щодо надання документів для подальшої приватизації) листом від 06.03.2019 №4 (вх.№01-14/884 від 06.03.2019) було надано Департаменту технічний висновок №305, виконаний «ІНЮГ-УКСПЕРТИЗА», який включає копії наступних документів: дефектного акту; технічного висновку про доцільність поліпшень; проектно-кошторисної документації вартості реконструкції та капітального ремонту приміщень за адресою: вул. С.Палія, 70, технічного паспорту, звіту за результатами експертизи проектно-кошторисної документації.

07.03.2019 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Приватним підприємством «Ліра» укладено додатковий договір №9 про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення від 16.12.1998 №7/004. Пунктом 1 додаткового договору №9 від 07.03.2019 передбачено, що у зв'язку із затвердженням (рішення Одеської міської ради №3781-V від 25.12.2008) нової редакції договору оренди нежитлового приміщення комунальної власності, сторони домовилися укласти договір оренди №7/004 від 16.12.1998 у новій редакції з « 07» березня 2019 р. та присвоїти номер, а саме: договір оренди нежитлового приміщення №7/004.

07.03.2019 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (орендодавцем) та Приватним підприємством «Ліра» (орендарем) укладено договір оренди №7/004 нежилого приміщення у новій редакції, відповідно до умов якого:

-орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування частину нежилих приміщень першого поверху №501, загальною площею 350 кв.м, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Семена Палія (колишня Дніпропетровська дорога), 70. Характеристика об?єкта оренди наводиться у технічному паспорті, який виданий Комунальним підприємством «Одеське міське бюро інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості» 04.03.2010. Ринкова вартість об?єкта оренди відповідно до звіту про незалежну оцінку вартості об?єкта оренди, складеного ТОВ «ОФ «АБАКУС», становить 2 946 000,00 грн (без врахування ПДВ) (пункт 1.1.);

-передача в оренду об'єкту, зазначеного в пункті 1.1. цього договору, здійснюється на підставі Цивільного та Господарського кодексів України, Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (пункт 1.2. договору);

-термін дії договору оренди складає з 07.03.2019 до 07.02.2022; у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той самий термін і на тих саме умовах, що були передбачені договором (пункти 1.3., 7.8.);

-вказані у пункті 1.1. приміщення орендодавцем передаються орендарю виключно для розміщення пункту для надання побутових послуг населенню та розміщення магазинів непродовольчої групи товарів (пункт 4.1).

07.03.2019 між сторонами було підписано акт приймання-передачі до договору оренди №7/004, викладеного в новій редакції від 07.03.2019, відповідно до якого Приватному підприємству «Ліра» було передано Департаментом комунальної власності Одеської міської ради у строкове платне користування частину нежитлових приміщень першого поверху №501, загальною площею 350 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Семена Палія (колишня Дніпропетровська дорога), 70, а також погоджено розрахунок орендної плати від 07.03.2019.

20.12.2019 Комунальним підприємством «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради на замовлення територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради складено технічний паспорт на групу нежитлових приміщень №501а першого поверху за адресою: м. Одеса, вул. Семена Палія, 70, відповідно до якого загальна площа вказаних приміщень складає 353,6 кв.м.

Також 20.12.2019 Комунальним підприємством «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради на замовлення територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради складено технічний паспорт на групу нежитлових приміщень №501 першого поверху за адресою: м. Одеса, вул. Семена Палія, 70, відповідно до якого загальна площа вказаних приміщень складає 137,3 кв.м.

15.04.2020 здійснено державну реєстрацію права комунальної власності територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради на нежилі приміщення, загальною площею 137,3 кв.м, за адресою: Одеська обл., м. Одеса, вулиця Палія Семена, будинок 70, приміщення 501 (РНОНМ 2071802351101), що вбачається із витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 21.04.2020 (індексний номер витягу 207197741). В якості підстави для державної реєстрації права власності зазначено: свідоцтво про право власності, серія та номер: САВ№211899, виданий 10.12.2007, видавник: Виконавчий комітет Одеської міської ради; висновок щодо можливості технічного поділу об'єкта нерухомого майна: нежилі приміщення першого поверху №501: м.Одеса, вул. Семена Палія, буд. 70, р-н Суворовський, на три самостійних об'єкта, серія та номер: 506570.72, виданий 21.11.2019, видавник: КП «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради.

20.05.2020 здійснено державну реєстрацію права комунальної власності територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради на нежилі приміщення, загальною площею 45,5 кв.м, за адресою: Одеська обл., м. Одеса, вулиця Палія Семена, будинок 70, приміщення 501 (РНОНМ 2086112351101), що вбачається із витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 25.05.2020 (індексний номер витягу 210039312). В якості підстави для державної реєстрації права власності зазначено: свідоцтво про право власності, серія та номер: САВ№211899, виданий 10.12.2007, видавник: Виконавчий комітет Одеської міської ради; висновок щодо можливості технічного поділу об'єкта нерухомого майна: нежилі приміщення першого поверху №501: м.Одеса, вул. Семена Палія, буд. 70, р-н Суворовський, на три самостійних об'єкта, серія та номер: 560570.72/2, виданий 13.05.2020, видавник: КП «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради, висновок щодо можливості технічного поділу об'єкта нерухомого майна: нежилі приміщення першого поверху №501: м.Одеса, вул. Семена Палія, буд. 70.

17.06.2020 здійснено державну реєстрацію права комунальної власності територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради на нежилі приміщення, загальною площею 353,6 кв.м, за адресою: Одеська обл., м. Одеса, вулиця Палія Семена, будинок 70, приміщення 501а (РНОНМ 2105257251101), що вбачається із витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 22.06.2020 (індексний номер витягу 213368731). В якості підстави для державної реєстрації права власності зазначено: свідоцтво про право власності, серія та номер: САВ№211899, виданий 10.12.2007, видавник: Виконавчий комітет Одеської міської ради; висновок щодо можливості технічного поділу об'єкта нерухомого майна: нежилі приміщення першого поверху №501: м.Одеса, вул. Семена Палія, буд. 70, р-н Суворовський, на три самостійних об'єкта, серія та номер: 560570.72/2, виданий 13.05.2020, видавник: КП «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради; розпорядження про присвоєння адреси об'єкту нерухомого майна, утвореному в результаті поділу нежилих приміщень першого поверху №501, розташованих за адресою: вул. Семена Палія, 70, у м.Одесі, серія та номер: 398р, виданий 11.06.2020, видавник: Суворовська районна адміністрація Одеської міської ради.

04.11.2021 Приватне підприємство «Ліра» звернулося до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради з листом №22 (вх. №01-14/4712) про продовження строку дії діючого довгострокового договору оренди №7/004 від 16.12.1998 нежитлового приміщення першого поверху, площею 350 кв.м, укладеного між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Приватним підприємством «Ліра», яке знаходиться за адресою: м.Одеса, вул. Семена Палія (колишня Дніпропетровська дорога), 70 шляхом аукціону строком до 5 років.

Листом №12/1 від 19.11.2021 Приватне підприємство «Ліра» звернулося до Департаменту з проханням надати інформацію про балансову, залишкову вартість та загальну площу об'єкта оренди, а також завірену копію свідоцтва про право власності нежитлового приміщення, що знаходиться в оренді позивача, у відповідь на який Комунальна установа «Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради» листом №01-14/2186-КУ від 01.12.2021 повідомила, що на балансі запитуваний об'єкт відсутній.

30.11.2021 Приватне підприємство «Ліра» подало до Одеської міської ради та Департаменту комунальної власності Одеської міської ради письмову заяву (вх.№01-14/4963 від 30.11.2021) про включення нежилих приміщень, загальною площею 350 кв.м, розташованих в м. Одесі по вул. Семена Палія (колишня Дніпропетровська дорога), 70, до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу без аукціону.

03.12.2021 Приватне підприємство «Ліра» подало до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради заяву (одержано Департаментом 03.12.2021 за вх.№01-14/5013) про включення нежилих приміщень, загальною площею 350 кв.м, розташованих в м.Одесі по вул. Семена Палія (колишня Дніпропетровська дорога), 70, до переліку об'єктів малої приватизації, що підлягають приватизації шляхом викупу орендарем.

Листом №18 від 03.12.2021 Приватне підприємство «Ліра» звернулося до Департаменту з проханням повідомити, хто є балансоутримувачем частини нежитлових приміщень.

08.12.2021 Одеською міською радою прийнято рішення №823-VIII від 08.12.2021, яким схвалено Перелік об'єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси, які підлягають приватизації у 2022 році, до якого увійшли нежилі приміщення №501, загальною площею 137,3 кв.м, по вул. Семена Палія, 70, шляхом викупу орендарем.

Листом від 09.12.2021 Департамент, за результатами розгляду звернень Приватного підприємства «Ліра» від 02.12.2021 №02.2-06/139, від 09.11.2021 №38-Д-8501, скерованих на адресу Одеської міської ради, та звернень від 30.11.2021 №01-14/4963, від 19.11.2021 №01-14/4825, скерованих на адресу Департаменту, повідомив Приватне підприємство «Ліра» про те, що згідно з рішенням Одеської міської ради від 21.12.2007 №2094-V останнє отримало дозвіл на приватизацію нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м.Одеса, Дніпропетровська дорога, 70, однак орендарем це право не було використано, водночас 07.03.2018 набув чинності Закон України «Про приватизацію державного та комунального майна», однак від Приватного підприємства «Ліра» пакет документів для приватизації об'єкта оренди, сформований з урахуванням вимог чинного законодавства України, не надходив.

В матеріалах справи наявна скарга Приватного підприємства «Ліра» від 13.12.2021, у якій останнє просило зобов'язати власника, орендодавця та балансоутримувача надати організаторам проведення аукціону щодо продовження договору оренди №7/004 технічну та правовстановлюючу документацією, згідно з якою проведено виділ в натурі окремих частин нежитлового приміщення.

25.01.2022 складено висновок №662 судової будівельно-технічної експертизи у господарській справі №916/3957/21, згідно із яким:

-роботи з реконструкції та капітального ремонту об'єкту оренди - частини нежитлових приміщень першого поверху №501, загальною площею 350 кв.м, за адресою: м. Одеса, вул. Семена Палія, 70, виконувалися в 2007 році згідно з угодженою орендодавцем проектно-кошторисною документацією; загальна вартість фактично здійснених ремонтних робіт, з урахуванням фізичного зносу, станом на 14.12.2021 становить 922 549 грн. без ПДВ;

-фактично виконані роботи з реконструкції та капітального ремонту об'єкту оренди - частини нежитлових приміщень першого поверху №501, загальною площею 350 кв.м, за адресою: м. Одеса, вул. Семена Палія, 70, відносяться до невід'ємних поліпшень орендованого майна;

-вартість виконаних ремонтних робіт від ринкової вартості приміщень, яка вказана в договорі оренди №7/004 від 07.03.2019, складає 31,3 %.

Листом від 10.08.2022 №78 Приватне підприємство «Ліра» просило надати інформацію про балансову, залишкову вартість нежитлового приміщення за період часу з 2010 року з урахуванням індексації (в т.ч. виконаних Приватним підприємством «Ліра» невід'ємних поліпшень - реконструкція та капітальний ремонт), дата введення в експлуатацію об'єкта - 24.06.2009, у відповідь на який Департамент комунальної власності Одеської міської ради листом від 02.09.2022 №01-13/1130 повідомив, що відповідно до інформації Комунальної установи «Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради» на її балансі знаходяться наступні нежитлові приміщення:

-загальною площею 137,3 кв.м, розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Семена Палія, 70, балансова вартість яких станом на 01.01.2021 становить 1477300,00 грн, залишкова станом на 31.07.2022 - 1432981,00 грн;

-загальною площею 299,8 кв.м, розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Семена Палія, 70, балансова вартість яких станом на 01.12.2021 становить 2 909 700,00 грн, залишкова станом на 31.07.2022 - 2875753,00 грн.

Листом №42 від 28.02.2023 Приватне підприємство «Ліра» просило скасувати проведення аукціону з передачі в оренду нежитлових приміщень, загальною площею 350 кв.м, з огляду на те, що питання реалізації права Приватного підприємства «Ліра» на викуп приміщень та питання щодо відшкодування здійснених поліпшень не вирішені.

30.03.2023 Виконавчим комітетом Одеської міської ради прийнято рішення №102 про закріплення за Комунальною установою «Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради» на праві оперативного управління нерухомого майна комунальної власності територіальної громади міста Одеси - приміщення, окремо розташовані будівлі та споруди, що не перебувають на балансі інших комунальних підприємств та установ Одеської міської ради, згідно з переліком, до якого увійшли нежилі приміщення першого поверху 353,6 кв.м, приміщення 501а, по вул. Семена Палія, 70, які знаходяться в оренді Приватного підприємства «Ліра» (пункт 7 переліку).

Заявою від 05.07.2023 Приватне підприємство «Ліра» просило, зокрема, заборонити Департаменту комунальної власності Одеської міської ради оголошувати аукціон та включити орендаря в якості покупця, а об'єкт нерухомості - частини нежитлових приміщень першого поверху №501, загальною площею 350 кв.м, що розташовані за адресою: м.Одеса, вул.Семена Палія, 70, в затверджений перелік об'єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси, які підлягають приватизації у 2023 році, у відповідь на яку Департамент комунальної власності Одеської міської ради листом від 28.07.2023 повідомив про прийняття Одеською міською радою рішення від 19.07.2023 №1319-VIII, яким схвалено Перелік об'єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси, які підлягають приватизації у 2023 році, до якого включено нежилі приміщення першого поверху, загальною площею 353,6 кв.м, розташовані за адресою: .мОдеса, вул. Семена Палія, 70, приміщення 501а, шляхом продажу на аукціоні.

10.07.2023 Приватне підприємство «Ліра» звернулося до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради із заявою (вх.№02.2-14/2023 від 10.07.2023) про усунення порушень у правах орендаря на приватизацію та включення до переліку об'єктів малої приватизації шляхом викупу частини нежитлових приміщень першого поверху №501, загальною площею 353,6 кв.м, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Семена Палія, 70.

13.07.2023 Виконавчим комітетом Одеської міської ради прийнято рішення №225, яким схвалено Перелік об'єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси, які підлягають приватизації у 2023 році, до якого включено нежилі приміщення першого поверху, загальною площею 353,6 кв.м, вул. Палія Семена, 70, приміщення 501а (підпункт 1 пункту 1 рішення), а також вирішено приватизувати об'єкти, зазначені у підпунктах 1 - 6 пункту 1 цього рішення, шляхом продажу на аукціоні.

19.07.2023 Одеською міською радою прийнято рішення №1319-VIII «Про схвалення Переліку об'єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси, які підлягають приватизації у 2023 році, та приватизацію цих об'єктів», згідно із пунктами 1, 2 якого до переліку об?єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси, які підлягають приватизації у 2023 році, включено нежилі приміщення першого поверху, загальною площею 353,6 кв.м, розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Семена Палія, 70, приміщення 501а, шляхом продажу на аукціоні.

Про ухвалення зазначеного рішення Департамент комунальної власності Одеської міської ради повідомив Приватне підприємство «Ліра» листом від 28.07.2023 №01-10/00274.

18.09.2023 суб'єктом оціночної діяльності Приватним підприємством «Трікод» складено звіт про незалежну оцінку вартості нежилих приміщень першого поверху, загальною площею 353,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, будинок 70, приміщення 501а, відповідно до якого ринкова вартість об'єкта незалежної оцінки - вказаних нежилих приміщень для приватизації шляхом продажу на аукціоні, у сумі: 6 091 300 грн - без ПДВ; 1 218 260 грн - ПДВ; 7 309 560 грн - з ПДВ. Копія вказаного звіту була направлена Департаментом комунальної власності Одеської міської ради листом за вих.№01-19/1897 від 28.08.2025 представнику Приватного підприємства «Ліра».

18.09.2023 директором Департаменту комунальної власності Одеської міської ради видано наказ №443, яким затверджено висновок оцінювача про ринкову вартість об'єкта незалежної оцінки - нежилих приміщень першого поверху, загальною площею 353,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, будинок 70, приміщення 501а, для приватизації шляхом продажу на аукціоні від 18.09.2023, виконаний суб'єктом оціночної діяльності Приватним підприємством «Трікод», у сумі: 6 091 300 грн - без ПДВ; 1 218 260 грн - ПДВ; 7 309 560 грн - з ПДВ.

16.10.2023 листом №01-10/00308 Департамент комунальної власності Одеської міської ради повідомив Приватне підприємство «Ліра» про те, що його заява щодо прийняття додаткового рішення про включення до Переліку об'єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади міста Одеси, які підлягають приватизації у 2023 році, шляхом викупу нежитлових приміщень, загальною площею 353,6 кв.м, за адресою: м.Одеса, вул. Семена Палія, 70, приміщення 501а, та включення діючого орендаря - Приватного підприємства «Ліра» в якості покупця, а вказаного об'єкту нерухомості - до затвердженого Переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу без аукціону у 2023 році, буде розглянута після винесення остаточного рішення у справі №916/3748/23.

Так, як встановлено апеляційним судом, у справі №916/3748/23 Приватне підприємство «Ліра» звернулося до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради, Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, Виконавчого комітету Одеської міської ради, в якій, з урахуванням уточненої позовної заяви від 16.01.2024 №1795/24, просило:

-визнати незаконним та скасувати пункт 2 рішення Одеської міської ради від 19.07.2023 №1319-VІІІ «Про схвалення Переліку об'єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси, які підлягають приватизації у 2023 році, та приватизації цих об'єктів» в частині визначення способу приватизації шляхом продажу на аукціоні об'єкта, зазначеного в підпункті 1 пункті 1 цього рішення, а саме: нежилих приміщень першого поверху загальною площею 353,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Семена Палія, 70, прим. 501а;

-зобов'язати Одеську міську раду на найближчій сесії ради прийняти рішення, яким визначити спосіб приватизації шляхом викупу орендарем - Приватним підприємством «Ліра» об'єкта, зазначеного в підпункті 1 пункті 1 цього рішення Одеської міської ради від 19.07.2023 №1319-VІІІ «Про схвалення Переліку об'єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси, які підлягають приватизації у 2023 році, та приватизації цих об'єктів»;

-визнати незаконним та скасувати рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради від 30.03.2023 №102 в частині включення до переліку нерухомого майна комунальної власності територіальної громади міста Одеси приміщень, окремо розташованих будівель та споруд, що підлягають закріпленню за Комунальною установою «Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради» на праві оперативного управління, нежилих приміщень першого поверху загальною площею 353,6 к.м, що розташовані за адресою: м.Одеса, вул. Семена Палія, 70, прим. 501а.

?26.12.2023 директором Департаменту комунальної власності Одеської міської ради на підставі звернення орендаря Приватного підприємства «Ліра» від 04.11.2021 №01-14/4712 видано наказ №857/1, яким прийнято рішення про оголошення аукціону на продовження договору оренди нежилих приміщень першого поверху, загальною площею 350 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Семена Палія, 70, приміщення 501а, які обліковуються на балансі Комунальної установи «Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради», та затверджено умови продовження договору оренди.

01.01.2024 було сформовано протокол про результати електронного аукціону №LLP001-UA-20231226-32053, відповідно до якого переможцем аукціону стало Приватне підприємство «Ліра».

11.01.2024 наказом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради №16 затверджено протокол про результати електронного аукціону від 01.01.2024 №LLP001- UA-20231226-32053 на продовження договору оренди нерухомого майна комунальної власності територіальної громади міста Одеси нежилих приміщень першого поверху, загальною площею 350,00 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, 70, приміщення 501а, переможцем якого визнано Приватне підприємство «Ліра».

26.01.2024 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (орендодавцем) та Приватним підприємством «Ліра» (орендарем) укладено додаткову угоду №1 до договору оренди №7/004 нежилого приміщення, викладеного в новій редакції 07.03.2019, пунктом 1 якої сторони внесли зміни до договору в частині продовження терміну його дії шляхом викладення його в новій редакції згідно з Примірним договором, що додається до цієї додаткової угоди. Вказана додаткова угода підписана та скріплена печатками сторін та балансоутримувача - Комунальної установи «Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради».

26.01.2024 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (орендодавцем), Приватним підприємством «Ліра» (орендарем) та Комунальною установою «Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради» (балансоутримувачем) укладено договір №7/004 оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Одеси.

За умовами вказаного договору від 26.01.2024 об'єктом оренди є нежилі приміщення першого поверху, загальною площею 350 кв.м, що розташовані за адресою: м.Одеса, вул. Палія Семена, 70, приміщення 501а; вартість майна станом на 19.12.2023 складає 6 097 900,00 грн без ПДВ (оцінювач - ПП «Трікод», дата оцінки - 19.12.2023, рецензент - ПП «Ажіо», дата рецензії - 21.12.2023), строк дії договору - 5 років з дати набрання чинності цим договором.

При цьому додатковою угодою №2 від 30.01.2024 до пункту 4.1. договору оренди №7/004, викладеного в новій редакції 26.01.2024, внесено зміни в частині зміни площі орендованого майна, а саме, зазначено наступну інформацію про об'єкт оренди - нерухоме майно: нежилі приміщення першого поверху, загальною площею 353,6 кв.м, які розташовані за адресою: місто Одеса, вулиця Палія Семена, будинок 70, приміщення 501а.

Також в матеріалах справи містяться копії бухгалтерських довідок Приватного підприємства «Ліра», надані останнім на підтвердження належної сплати Приватним підприємством «Ліра» орендної плати за користування майном комунальної власності у період з 1998 по 2024 роки.

20.03.2024 на виконання рішення Одеської міської ради від 19.07.2023 №1319-VIII аукціонною комісією, створеною наказом Департаменту від 07.12.2023 №769, зі змінами, внесеними наказом від 29.01.2024 №38, проведено засідання, на якому було розглянуто інформацію і пропозиції щодо продажу, зокрема, спірного об'єкту комунальної власності, що підтверджується протоколом №2 від 20.03.2024.

20.03.2024 за результатами проведення комісії прийнято наказ Департаменту від 20.03.2024 №137 «Про затвердження умов і дати проведення аукціонів з продажу об'єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси, зазначених у протоколі №2 від 20.03.2024 засідання аукціонної комісії з продажу об'єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси», яким затверджені умови і дата проведення аукціону з продажу нежилих приміщень першого поверху, загальною площею 353,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, 70, приміщення №501a.

21.03.2024 сформовано інформаційне повідомлення JAS001-UA-20240321-56122, яким на 11.04.2024 було оголошено аукціон з продажу нежилих приміщень першого поверху, загальною площею 353,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, 70, приміщення № 501a. Опис лота: Нежилі приміщення першого поверху загальною площею 353,6 кв.м розташовані в дев'ятиповерховій фасадній будівлі. Вхід з фасаду будівлі розташований вздовж вулиці Семена Палія. Приміщення об'єкта поділені на чотири окремі групи приміщень, кожна група має власний вхід з фасаду будівлі по окремим ганкам, також в наявності входи з дворової частини будівлі. Кожна група приміщень складається з основних та підсобних приміщень, в наявності санвузли в кожній групі приміщень. Перебуває в орендному користуванні Приватного підприємства «Ліра». Термін дії договору оренди до 26.01.2029. Технічний стан приміщення характеризується як «задовільний». Відомості про земельну ділянку: відсутні.

05.04.2024 потенційний покупець ОСОБА_4 (код НОМЕР_1 ) ознайомилась з об'єктом малої приватизації «Нежилі приміщення першого поверху загальною площею 353,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, 70, приміщення № 501a», аукціон №SPE001-UA-20240323-91244, про що Марченко Вікторія Вікторівна повідомила у відповідній заяві від 05.04.2024.

11.04.2024 сформовано протокол про результати електронного аукціону №SPE001-UA-20240323-91244, відповідно до якого в аукціоні взяло участь 8 учасників та переможцем аукціону стала Марченко Вікторія Вікторівна. Також з протоколу вбачається, що Приватне підприємство «Ліра» участі в аукціоні не приймало.

15.04.2024 Департаментом комунальної власності Одеської міської ради прийнято наказ №185, яким затверджено протокол про результати електронного аукціону №SPE001-UA-20240323-91244 з продажу об'єкта малої приватизації комунальної власності територіальної громад міста Одеси - нежилих приміщень першого поверху, загальною площею 353,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, 70, приміщення №501a, який відбувся 11.04.2024, переможцем якого визначено Марченко Вікторію Вікторівну.

15.04.2024 директором Департаменту комунальної власності Одеської міської ради видано наказ №186 «Про приватизацію нежилих приміщень першого поверху, загальною площею 353,6 кв.м, які розташовані за адресою: АДРЕСА_2 », яким затверджено ціну продажу 15 777 777 грн, з ПДВ, та доручено відділу договірної роботи та правової експертизи юридичного управління Департаменту підготувати проєкт договору купівлі-продажу та забезпечити його укладення.

01.05.2024 між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради, далі - продавець, від імені якої діє Департамент комунальної власності Одеської міської ради, далі - представник продавця, та Марченко Вікторією Вікторівною, далі - покупець, укладено договір купівлі-продажу об'єкта малої приватизації - нежилих приміщень першого поверху, загальною площею 353,6 кв.м, які розташовані за адресою: місто Одеса, вулиця Палія Семена, будинок 70, приміщення 501а (крім акцій, частки), за результатами електронного аукціону, за умовами пункту 1.1. якого:

-продавець зобов'язується передати у власність покупця об'єкт малої приватизації - нежилі приміщення першого поверху, загальною площею 353,6 кв.м, які розташовані за адресою: місто Одеса, вулиця Палія Семена, будинок 70, приміщення 501а, а покупець зобов'язується прийняти об'єкт приватизації, виконати визначені у договорі умови;

-ринкова вартість об'єкта оцінки для приватизації шляхом продажу на аукціоні становить 7 309 560,00 грн, податок на додану вартість враховано до вказаної суми та складає 1 218 260,00 грн, згідно з висновками оцінювача про ринкову вартість об'єкта незалежної оцінки - нежилих приміщень першого поверху, загальною площею 353,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, будинок 70, приміщення 501а, виконані суб'єктом оціночної діяльності Приватним підприємством «Трікод», затвердженими директором Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 18.09.2023 №443.

-покупець сплатив у повному обсязі ціну продажу об'єкта приватизації, визначену за результатами електронного аукціону, яка становить 15 777 777,00 грн, у тому числі податок на додану вартість (ПДВ) 2 629 629,50 грн;

-об'єкт приватизації є комунальною власністю та належить продавцю, право власності на який зареєстровано Юридичним департаментом Одеської міської ради в Державному реєстрі речових прав у нерухоме майно 17.06.2020, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 2105257251101, номер запису про право власності: 36979793.

Вказаний договір посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. 01.05.2024 та зареєстрований в реєстрі за №716.

01.05.2024 між сторонами договору купівлі-продажу підписано акт приймання-передачі, згідно з яким Департамент комунальної власності Одеської міської ради передав, а Марченко Вікторія Вікторівна прийняла індивідуально визначене майно комунальної власності, яке в цілому складається з нежилих приміщень першого поверху, загальною площею 353,6 кв.м, які розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, будинок 70, приміщення 501а, відображених у технічному паспорті, виготовленому Комунальним підприємством «Одеське міське бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради станом на 20.12.2019, за ціною 15 777 777,00 грн, у тому числі податок на додану вартість (ПДВ) 2 629 629,50 грн, затвердженою наказом директора Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 15.04.2024 №186. В акті також вказано, що покупцем сплачено за об'єкт купівлі-продажу у повному обсязі.

02.05.2024 директором Департаменту комунальної власності Одеської міської ради видано наказ №244 «Про завершення приватизації об'єкта малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси нежилих приміщень першого поверху загальною площею 353,6 кв.м, які розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, 70, приміщення 501а», яким затверджено результати продажу об'єкта малої приватизації, наказано передати об'єкт малої приватизації від продавця до покупця за актом приймання-передачі та вважати приватизацію завершеною.

В матеріалах справи наявна інформація з Державного реєстру речових прав станом на 03.05.2024 та 14.05.2024, з якої вбачається, що нежилі приміщення першого поверху, загальною площею 353,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, 70, приміщення №501a, належать Марченко Вікторії Вікторівні на праві власності на підставі договору купівлі-продажу від 01.05.2024.

16.04.2025 Одеською міською радою прийнято рішення №2992-VII «Про внесення змін до рішення Одеської міської ради від 04.07.2007 №1404-V «Про перелік об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси, які підлягають приватизації та відчуженню у 2007 році, та внесення змін до рішень Одеської міської ради», яким було виключено із зазначеного рішення підпункт 47 пункту 1 (в частині спірного приміщення) як такого, що не підлягає виконанню.

Також колегією суддів встановлено, що Приватне підприємство «Ліра» зверталося до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради, Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, Виконавчого комітету Одеської міської ради, в якій, з урахуванням уточненої позовної заяви від 16.01.2024 № 1795/24, просило:

-визнати незаконним та скасувати пункт 2 рішення Одеської міської ради від 19.07.2023 №1319-VІІІ «Про схвалення Переліку об'єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади м.Одеси, які підлягають приватизації у 2023 році, та приватизації цих об'єктів» в частині визначення способу приватизації шляхом продажу на аукціоні об'єкта, зазначеного в підпункті 1 пункті 1 цього рішення, а саме: нежилих приміщень першого поверху загальною площею 353,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Семена Палія, 70, прим. 501а;

-зобов'язати Одеську міську раду на найближчій сесії ради прийняти рішення, яким визначити спосіб приватизації шляхом викупу орендарем - Приватним підприємством «Ліра» об'єкта, зазначеного в підпункті 1 пункті 1 цього рішення Одеської міської ради від 19.07.2023 № 1319-VІІІ «Про схвалення Переліку об'єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади м.Одеси, які підлягають приватизації у 2023 році, та приватизації цих об'єктів»;

-визнати незаконним та скасувати рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради від 30.03.2023 №102 в частині включення до переліку нерухомого майна комунальної власності територіальної громади м. Одеси приміщень, окремо розташованих будівель та споруд, що підлягають закріпленню за Комунальною установою «Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради» на праві оперативного управління, нежилих приміщень першого поверху загальною площею 353,6 кв.м, що розташовані за адресою: м.Одеса, вул. Семена Палія, 70, прим. 501а.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 04.07.2024 у справі №916/3748/23 вказані позовні вимоги Приватного підприємства «Ліра» були задоволені у повному обсязі.

Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 22.01.2025 у справі №916/3748/23 скасовано рішення Господарського суду Одеської області від 04.07.2024 у справі №916/3748/23. Відмовлено у задоволенні позову Приватного підприємства «Ліра» повністю.

Постановою Верховного Суду від 06.05.2025 постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 22.01.2025 у справі №916/3748/23 змінено, викладено її мотивувальну частину в редакції цієї постанови. В решті постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 22.01.2025 у справі №916/3748/23 залишено без змін.

Так, суд касаційної інстанції зазначив, що у цій справі позивач не заявив вимог, які би призвели до набуття ним права власності на орендовані приміщення (зокрема, вимог про спонукання до укладення договору купівлі-продажу чи про визнання укладеним договору купівлі-продажу майна в редакції позивача). Оскільки задоволення судом позовної вимоги має з урахуванням вимог правовладдя (верховенства права) дозволити досягнути мети судочинства, зокрема реально відновити суб'єктивне право, яке порушив, оспорює або не визнає відповідач, то обрані позивачем способи захисту не призведуть до бажаного результату щодо приватизації орендованих Приватним підприємством «Ліра» приміщень шляхом викупу. Відтак за результатами розгляду цього позову поновлення порушених прав та інтересів позивача не відбудеться (позивач не стане власником орендованих ним приміщень).

З урахуванням наведеного, Верховний Суд зазначив, що обрані позивачем способи захисту є неефективними, тому Приватному підприємству «Ліра» слід відмовити в задоволенні позовних вимог саме з мотивів неефективності обраного позивачем способу захисту, а не з мотивів, якими суд апеляційної інстанції обґрунтував своє рішення, оскільки питання щодо наявності чи відсутності переважного права позивача на викуп орендованих ним приміщень, законності чи незаконності рішень органу приватизації, дотримання чи недотримання органами місцевого самоврядування законодавства під час здійснення переддоговірних процедур, передбачених законодавством про приватизацію комунального майна, має вирішуватися під час розгляду справи за належними позовними вимогами.

Позиція суду апеляційної інстанції

Стаття 15 Цивільного кодексу України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Під порушенням слід розуміти такий стан суб'єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб'єктивне право особи зменшилося або зникло як таке, порушення права пов'язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.

Вказаний вище підхід є загальним і може застосовуватись при розгляді будь-яких категорій спорів, оскільки не доведеність порушення прав, за захистом яких було пред'явлено позов, у будь-якому випадку є підставою для відмови у його задоволенні.

Таким чином, у розумінні закону, суб'єктивне право на захист - це юридично закріплена можливість особи використати заходи правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право.

Захист, відновлення порушеного або оспорюваного права чи охоронюваного законом інтересу відбувається, в тому числі, шляхом звернення з позовом до суду (частина перша статті 16 Цивільного кодексу України).

Наведена позиція ґрунтується на тому, що під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб'єкта правовідносин та забезпечення виконання юридичного обов'язку зобов'язаною стороною, внаслідок чого реально відбудеться припинення порушення (чи оспорювання) прав цього суб'єкта, він компенсує витрати, що виникли у зв'язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.

Позивачем є особа, яка подала позов про захист порушеного чи оспорюваного права або охоронюваного законом інтересу. Водночас позивач самостійно визначає і обґрунтовує в позовній заяві у чому саме полягає порушення його прав та інтересів, а суд перевіряє ці доводи, і в залежності від встановленого вирішує питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту, при цьому застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб'єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення.

Чинне законодавство визначає об'єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов'язано із позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.

Отже, порушення, невизнання або оспорювання суб'єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.

Вирішуючи спір, суд повинен надати об'єктивну оцінку наявності порушеного права чи інтересу на момент звернення до господарського суду, а також визначити, чи відповідає обраний позивачем спосіб захисту порушеного права тим, що передбачені законодавством, та чи забезпечить такий спосіб захисту відновлення порушеного права.

Крім того, суди мають виходити із того, що обраний позивачем спосіб захисту цивільних прав має бути не тільки ефективним, а й відповідати правовій природі тих правовідносин, що виникли між сторонами, та має бути спрямований на захист порушеного права.

Враховуючи вищевикладене, виходячи із приписів статті 4 Господарського процесуального кодексу України, статей 15, 16 Цивільного кодексу України, можливість задоволення позовних вимог перебуває у залежності від наявності (доведеності) наступної сукупності умов: наявність у позивача певного суб'єктивного права або інтересу, порушення такого суб'єктивного права (інтересу) з боку відповідача та належність (адекватність встановленому порушенню) обраного способу судового захисту. Відсутність (недоведеність) будь-якого з означених елементів унеможливлює задоволення позовних вимог.

Предметом позову в цій справі є матеріально-правові вимоги Приватного підприємства «Ліра» про:

1)визнання недійсним договору купівлі-продажу об?єкту малої приватизації - нежилих приміщень першого поверху, загальною площею 353,6 кв.м, що розташовані за адресою: м.Одеса, вул. Палія Семена, 70, приміщення №501a, за результатами електронного аукціону, укладеного 01.05.2024 між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та ОСОБА_4 , що був посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю., реєстраційний номер 716;

2)визнання протиправним та скасування рішення Одеської міської ради від 16.04.2025 №2992-VIII «Про внесення змін до рішення Одеської міської ради від 04.07.2007 №1404-V «Про перелік об?єктів комунальної власності територіальної громади міста Одеси, які підлягають приватизації та відчуженню у 2007 році»;

3)визнання укладеним між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та Приватним підприємством «Ліра» договір купівлі-продажу нежилих приміщень першого поверху, загальною площею 353,6 кв.м, що розташовані за адресою: м.Одеса, вул. Палія Семена, 79, приміщення № 501а, на викладених у вказаній заяві умовах;

4)зобов'язання Департаменту комунальної власності Одеської міської ради та Одеську міську раду завершити підготовку об?єкта - нежилих приміщень першого поверху, загальною площею 353,6 кв.м, які розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, будинок 70, приміщення №501а, до приватизації шляхом викупу із боку Приватного підприємства «Ліра».

В обґрунтування заявлених вимог позивач послався на те, що у останнього, як у орендаря нежитлових приміщень першого поверху, загальною площею 353,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, 70, приміщення №501a, виникло право на викуп останніх внаслідок здійснення невід'ємних поліпшень у розмірі понад 25 % від вартості орендованих ним із 1996 року нежитлових приміщень та на підставі прийнятих Одеською міською радою рішень від 04.07.2007 №1404-V та від 21.12.2007 №2094-V, якими спірні приміщення було включено до переліку об'єктів комунальної власності територіальної громади міста Одеси, що підлягають приватизації у 2007 році шляхом викупу орендарем, що здійснив поліпшення орендованого майна.

Однак на підставі рішення Одеської міської ради від 19.07.2023 №1319-VIII Департаментом комунальної власності Одеської міської ради було проведено аукціон з малої приватизації №SPE001-UA-20240323-91244 щодо продажу нежитлових приміщень, загальною площею 353,6 кв.м, за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, 70, приміщення 501а, за результатами якого між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та ОСОБА_4 01.05.2024 було укладено договір купівлі-продажу об'єкту малої приватизації (зазначених нежитлових приміщень).

У подальшому, 16.04.2025 Одеською міською радою прийнято рішення №2992-VII «Про внесення змін до рішення Одеської міської ради від 04.07.2007 №1404-V «Про перелік об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеса, які підлягають приватизації та відчуженню у 2007 році» та внесення змін до рішень Одеської міської ради» та було виключено із зазначеного рішення підпункт 47 пункту 1 (в частині спірних приміщень) як такого, що не підлягає виконанню.

Посилаючись на те, що вказане рішення прийнято із порушенням прав Приватного підприємства «Ліра» на здійснення та реалізацію набутого права на приватизацію спірного приміщення та із порушенням принципу законності та обґрунтованості адміністративної процедури, а також всупереч рішенню Конституційного Суду України від 16.04.2009 №7-рп/2009 у справі №1-9/2009 щодо заборони органам місцевого самоврядування скасовувати власні рішення, на підставі яких фізичні чи юридичні особи набули певних прав чи правового статусу, позивач просив визнати протиправним та скасувати вказане рішення Одеської міської ради.

Позовна вимога про визнання недійсним правочину ґрунтується на порушенні права Приватного підприємства «Ліра» на викуп відповідних нежитлових приміщень.

Таким чином, оскільки Приватне підприємство «Ліра» вважає, що набуло право на викуп орендованих приміщень, в тому числі за нормами Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна», позивач звернувся із відповідним позовом до суду.

Враховуючи предмет і підстави позову, визначальним є з'ясування існування обставин встановлення наявності чи відсутності у Приватного підприємства «Ліра» права на приватизацію майна шляхом викупу.

Щодо права позивача на приватизацію

У правовому регулюванні спірних правовідносин Південно-західний апеляційний господарський суд керується наступним.

За змістом статті 143 Конституції України майном, що є в комунальній власності, управляють територіальні громади села, селища, міста безпосередньо або через утворені ними органи місцевого самоврядування.

Також статтею 327 Цивільного кодексу України унормовано, що управління майном, що є у комунальній власності, здійснюють безпосередньо територіальна громада та утворені нею органи місцевого самоврядування.

У статті 1 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» визначено, що представницьким органом місцевого самоврядування є виборний орган (рада), який складається з депутатів і відповідно до закону наділяється правом представляти інтереси територіальної громади і приймати від її імені рішення.

Відповідно до частини п'ятої статті 16 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» від імені та в інтересах територіальних громад права суб'єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради, а частиною п'ятою статті 60 цього ж Закону визначено, що органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об'єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об'єктів, що приватизуються і передаються у користування та оренду.

Виключною компетенцією відповідної ради є прийняття рішень щодо відчуження комунального майна, затвердження місцевих програм приватизації, а також переліку об'єктів комунальної власності, які не підлягають приватизації, визначення доцільності, порядку та умов приватизації об'єктів права комунальної власності (пункт 30 статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).

Колегія суддів зазначає, що одним із способів зміни форми власності є приватизація, в процесі якої відбувається відчуження на користь фізичних або юридичних осіб майна, що є державною чи комунальною власністю, та майна, що належить Автономній Республіці Крим.

Правові, економічні та організаційні основи приватизації державного і комунального майна та майна врегульовані Законом України «Про приватизацію державного і комунального майна» від 18.01.2018 №2269-VIII. До набрання ним чинності зазначені правовідносини регулювалися Законом України «Про приватизацію державного майна» від 04.03.1992 №2163-ХІІ та Законом України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» від 06.03.1992 №2171-ХІІ.

Як зазначалось, підставою позову у даній справі, зокрема, стали рішення Одеської міської ради від 04.07.2007 №1404-V та від 21.12.2007 №2094-V, якими спірні приміщення було включено до переліку об'єктів комунальної власності територіальної громади міста Одеси, що підлягають приватизації у 2007 році шляхом викупу орендарем.

Так, станом на час прийняття Одеською міською радою вказаних рішень діяв спеціальний закон, який регулював спірні правовідносини між сторонами, а саме, Закон України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» від 06.03.1992 №2171-ХІІ.

Згідно зі статтею 3 вказаного Закону (у редакції, чинній на момент прийняття міською радою рішень про приватизацію) приватизація об'єктів малої приватизації здійснюється шляхом викупу; продажу на аукціоні, за конкурсом.

У частині першій статті 7 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» (у редакції, чинній на момент прийняття міською радою рішень про приватизацію) передбачено, що Фонд державного майна України, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, місцеві ради затверджують за поданням органів приватизації переліки об'єктів, які перебувають відповідно у державній власності, власності Автономної Республіки Крим та комунальній власності і підлягають: продажу на аукціоні, за конкурсом, а також викупу.

Продавцями об'єктів приватизації згідно зі статтею 4 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» (у редакції, чинній на момент прийняття міською радою рішень про приватизацію), зокрема, є органи приватизації, створені місцевими радами.

Відповідно до частини першої статті 11 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» (у редакції, чинній на момент прийняття міською радою рішень про приватизацію) викуп застосовується: щодо об'єктів малої приватизації, які не продано на аукціоні, за конкурсом; включених до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу; зданих в оренду, якщо право на викуп було передбачено договором оренди, укладеним до набрання чинності Законом України «Про оренду державного майна». Викуп майна підприємств, зданих в оренду, проводиться з додержанням вимог, передбачених чинним законодавством України про приватизацію.

У рішенні Конституційного Суду України від 13.12.2000 №14-рп/2000 у справі №1-16/2000 зазначено, що викуп застосовується у випадках, передбачених статтею 11 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» та іншими законами, і є в такому разі обов'язковим для органів приватизації та органів, які затверджують переліки об'єктів малої приватизації.

Статтею 8 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» було передбачено, що з моменту прийняття рішення про приватизацію підприємства здійснюється його підготовка до приватизації.

Підготовка об'єкта малої приватизації до продажу здійснюється органами приватизації, які:

-визначають ціну продажу об'єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, або початкову вартість продажу об'єкта на аукціоні, за конкурсом;

-готують та публікують інформацію про об'єкти малої приватизації у відповідних інформаційних бюлетенях та місцевій пресі, інших друкованих виданнях, визначених органами приватизації;

-проводять у разі необхідності реорганізацію або ліквідацію державного підприємства;

- замовляють у разі потреби проведення екологічного аудиту.

Для забезпечення виконання зазначених функцій органи приватизації можуть залучати відповідні організації та спеціалістів у порядку і на умовах, що встановлюються Фондом державного майна України.

Покупець, який у встановленому порядку подав заяву про приватизацію підприємства, може за власний рахунок замовити проведення аудиторської перевірки фінансового стану зазначеного підприємства.

Строк підготовки об'єкта малої приватизації до продажу не повинен перевищувати двох місяців з дня прийняття рішення про включення його до відповідного переліку об'єктів, що підлягають приватизації.

Частиною першою статті 12 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» було передбачено, що ціна продажу об'єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, визначається шляхом проведення незалежної оцінки.

У подальшому, згідно із Законом України №4336-VI від 13.01.2012 «Про внесення змін до деяких законів України з питань приватизації щодо реалізації положень Державної програми приватизації на 2012-2014 роки», який набрав чинності 19.02.2012, Закон України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» було доповнено статтею 18-2, відповідно до частини першої якої приватизація об'єктів групи А здійснюється з урахуванням таких особливостей: у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання для цілей оренди майна.

Як вбачається із матеріалів цієї справи, Одеська міська рада в межах своїх дискреційних повноважень на власний розсуд визначила доцільність приватизації об'єкта комунальної власності - приміщення першого поверху, площею 536,4 кв.м, за адресою: м. Одеса, Дніпропетровська, дорога, 70, що відображено у рішенні від 04.07.2007 №1404-V «Про перелік об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси, що підлягають приватизації та відчуженню у 2007 році, та внесення змін до рішень Одеської міської ради», яким до переліку об'єктів комунальної власності територіальної громади міста Одеси, що підлягають приватизації у 2007 році, віднесено приміщення першого поверху, площею 536,4 кв.м, за адресою: м. Одеса, Дніпропетровська, дорога, 70 (пункт 47), спосіб та умови продажу - аукціон.

У подальшому, 21.12.2007 Одеською міською радою прийнято рішення №2094-V «Про перелік об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси, що підлягають приватизації та відчуженню у 2007-2008 роках, та внесення змін до рішень Одеської міської ради», яким пунктом 8 внесено зміни до рішення Одеської міської ради №1404-V від 04.07.2007, а саме: змінено спосіб продажу об'єктів з «аукціон» на «викуп орендарем, що здійснив поліпшення орендованого майна», зокрема, об'єкту з порядковим номером 47 пункту 1 зазначеного рішення (приміщення 1-го поверху площею 536,4 кв.м, за адресою: м. Одеса, вул. Дніпропетровська дорога, 70).

Таким чином, на підставі прийнятих Одеською міською радою рішень №1404-V від 04.07.2007 та №2094-V від 21.12.2007 орендовані Приватним підприємством «Ліра» приміщення першого поверху, площею 536,4 кв.м, за адресою: Дніпропетровська дорога (наразі - вул. Семена Палія), 70, м.Одеса, були включені до переліку об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси, що підлягають приватизації у 2007 році шляхом викупу орендарем, що здійснив поліпшення орендованого майна.

Тобто, Приватне підприємство «Ліра», як орендар спірного майна, на підставі вказаних рішень Одеської міської ради набуло право на приватизацію (купівлю) приміщень першого поверху, площею 536,7 кв.м, за адресою: м. Одеса, вул. Дніпропетровська дорога (наразі - вул. Семена Палія), 70.

При цьому, пунктом 11 рішення Одеської міської ради №4122-V від 09.04.2009 «Про перелік об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси, що підлягають приватизації та відчуженню у 2009 році, та внесення змін до рішень Одеської міської ради», яке не було визнано недійсним, було скасовано обмеження щодо терміну дії раніше прийнятих рішень Одеської міської ради, якими об'єкти комунальної власності територіальної громади м. Одеси були включені до переліку об'єктів, що підлягають приватизації та відчуженню, та встановлено, що вони діють до моменту повного їх виконання.

Отже, вказаним рішенням фактично було продовжено двомісячний строк підготовки об'єкта малої приватизації до продажу, встановлений статтею 8 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)».

07.03.2018 набрав чинності Закон України «Про приватизацію державного і комунального майна» від 18.01.2018 №2269-VIII, у зв'язку з чим Закон України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» втратив свою чинність з 07.03.2018.

Закон України «Про приватизацію державного та комунального майна» регулює правові, економічні та організаційні основи приватизації державного і комунального майна та майна, що належить Автономній Республіці Крим.

Пунктом 22 частини першої статті 1 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна» визначено, що приватизація державного або комунального майна - це платне відчуження майна, що перебуває у державній або комунальній власності, на користь фізичних та юридичних осіб, які відповідно до цього Закону можуть бути покупцями.

Стаття 10 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна» унормовує порядок приватизації державного і комунального майна, який передбачає: формування та затвердження переліків об'єктів, що підлягають приватизації; опублікування переліку об'єктів, що підлягають приватизації, в офіційних друкованих виданнях державних органів приватизації, на офіційному веб-сайті Фонду державного майна України, на офіційних сайтах місцевих рад та в електронній торговій системі; прийняття рішення про приватизацію; прийняття місцевою радою рішення про приватизацію об'єкта комунальної власності; опублікування інформації про прийняття рішення про приватизацію об'єкта та у випадках, передбачених цим Законом, інформації про вивчення попиту для визначення стартової ціни; проведення інвентаризації та оцінки відповідно до законодавства; проведення у випадках, передбачених законом, аудиту, екологічного аудиту об'єкта приватизації; перетворення державного або комунального підприємства в господарське товариство у процесі приватизації у випадках, передбачених цим Законом; затвердження плану розміщення акцій акціонерних товариств, створених у процесі приватизації, у випадках, передбачених цим Законом, та його виконання; затвердження у випадках, передбачених цим Законом, умов продажу об'єктів приватизації, розроблених аукціонною комісією; опублікування інформації про умови продажу, в тому числі стартову ціну об'єкта приватизації; проведення аукціону, укладення договору купівлі-продажу; укладення договору купівлі-продажу в разі приватизації об'єкта шляхом викупу; опублікування інформації про результати приватизації; прийняття рішення про завершення приватизації.

За приписами частин першої, третьої статті 11 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна» ініціювати приватизацію об'єктів можуть органи приватизації, уповноважені органи управління, інші суб'єкти управління об'єктами державної і комунальної власності або покупці. Перелік об'єктів комунальної власності, що підлягають приватизації, ухвалюється місцевою радою. Включення нових об'єктів до цього переліку здійснюється шляхом ухвалення окремого рішення щодо кожного об'єкта комунальної власності.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» приватизація державного або комунального майна здійснюється шляхом продажу об'єктів права державної або комунальної власності на аукціоні або викупу об'єктів приватизації.

Приватизацію об'єктів державної та комунальної власності, переданих в оренду, врегульовано у статті 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна», відповідно до частини першої якої приватизація об'єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду, здійснюється шляхом продажу на аукціоні або шляхом викупу, якщо виконуються умови, передбачені частиною другою цієї статті.

У свою чергу, частиною другою статті 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» передбачено, що орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки, якщо виконується кожна з таких умов:

орендарем здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об'єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб'єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна;

орендар отримав письмову згоду орендодавця на здійснення невід'ємних поліпшень, які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу;

невід'ємні поліпшення виконані в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди або для цілей продовження договору оренди;

здійснення і склад невід'ємних поліпшень, у тому числі невід'ємний характер поліпшень, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід'ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена суб'єктом оціночної діяльності;

орендар належно виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати;

договір оренди є чинним на момент приватизації.

За приписами частини третьої статті 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» орендар, який виконав умови, передбачені частиною другою цієї статті, має право на приватизацію об'єкта шляхом викупу. У разі якщо орган приватизації прийняв рішення про приватизацію об'єкта шляхом викупу, між органом приватизації та орендарем укладається попередній договір купівлі-продажу об'єкта приватизації. Договір купівлі-продажу такого об'єкта приватизації укладається не пізніше ніж протягом 30 робочих днів з дня укладення попереднього договору. Якщо покупцем об'єкта приватизації стає орендар, вартість невід'ємних поліпшень зараховується йому під час остаточного розрахунку за об'єкт приватизації.

Пунктом 2 розділу V «Прикінцеві та Перехідні положення» Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна» визначено, що приватизація (продаж) об'єктів, щодо яких рішення про приватизацію було прийнято до набрання чинності цим Законом, здійснюється та завершується відповідно до вимог цього Закону, крім об'єктів, за якими:

дата проведення аукціону, конкурсу, викупу, продажу пакетів акцій (часток, паїв) господарських товариств, зазначена в опублікованому інформаційному повідомленні про продаж державного або комунального майна, припадає на день після набрання чинності цим Законом;

після завершення процедури продажу відбувається оформлення договору купівлі-продажу;

на момент прийняття рішення про їх приватизацію належали до об'єктів групи Г згідно з класифікацією об'єктів приватизації, встановленою Законом України «Про приватизацію державного майна», та щодо яких є дійсною оцінка, або Кабінетом Міністрів України визначено радника для надання послуг з підготовки до приватизації та продажу об'єктів приватизації за результатами проведення конкурсу.

Суд першої інстанції у оскаржуваному рішенні дійшов висновку, що спірний об'єкт не підпадає під жоден із винятків, передбачених пунктом 2 розділу V «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна», з огляду на що відповідні положення не підлягають застосуванню до спірних правовідносин. При цьому місцевий господарський суд встановив, що наявні матеріали справи не містять, а позивачем не надано належних та допустимих доказів на підтвердження дотримання Приватним підприємством «Ліра» відповідної процедури, визначеної Законом України «Про приватизацію державного та комунального майна», яка б надавала йому право на викуп орендованого майна, у зв'язку з чим суд дійшов висновку, що у Приватного підприємства «Ліра» відсутнє право на приватизацію спірних нежитлових приміщень шляхом викупу у зв'язку з його ненабуттям на підставі чинного законодавства.

Колегія суддів зазначає, що у даній справі, дійсно, відсутні винятки, передбачені у пункті 2 розділу V «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна».

Разом з тим, колегія суддів враховує, що у наведених вище положеннях пункту 2 розділу V «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» законодавцем закріплено можливість завершення вже розпочатих до набрання ним чинності процедур приватизації об'єктів, у тому числі комунального майна шляхом його викупу орендарем.

Як встановлено апеляційним судом, право на приватизацію спірного об'єкта (право викупу об'єкта оренди) набуто позивачем із дати прийняття відповідного рішення уповноваженим органом у визначений ним спосіб відповідно до Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», тобто таке право виникло у позивача до набрання чинності Законом України «Про приватизацію державного і комунального майна».

Прийняття Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» не скасовує чинність прийнятого органом приватизації відповідно до Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» рішення про приватизацію спірного майна шляхом його викупу та не припиняє розпочату процедуру викупу спірного майна, а зумовлює обов'язок органу приватизації завершити відповідну процедуру приватизації з укладенням відповідного договору у порядку, визначеному Законом України «Про приватизацію державного і комунального майна» (див. постанову Верховного Суду від 14.01.2025 у справі №925/1225/20).

Аргументи відповідачів, які були підтримані судом першої інстанції, стосовно того, що у спірній ситуації відсутні умови, передбачені Законом України «Про приватизацію державного і комунального майна», які дають право на викуп орендованого майна, апеляційний суд вважає помилковими, адже право на приватизацію спірного об'єкта шляхом викупу набуто позивачем саме з дати прийняття Одеською міською радою рішення від 21.12.2007 №2094-V «Про перелік об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси, що підлягають приватизації та відчуженню у 2007-2008 роках, та внесення змін до рішень Одеської міської ради», у визначений нею спосіб - шляхом викупу відповідно до Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)». Тобто таке право виникло у позивача до набрання чинності Законом України «Про приватизацію державного і комунального майна». Згідно з пунктом 2 розділу V «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» приватизація (продаж) об'єктів, щодо яких рішення про приватизацію було прийнято до набрання чинності цим Законом, здійснюється та завершується відповідно до вимог цього Закону, крім передбачених випадків, наявність яких у даній справі не підтверджується.

Положення статті 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» визначають умови, за наявності яких здійснення приватизації об'єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду, можливе шляхом викупу.

Порядок приватизації державного і комунального майна, встановлений статтею 10 цього Закону, який передбачає, зокрема, формування та затвердження переліків об'єктів, що підлягають приватизації, прийняття місцевою радою рішення про приватизацію об'єкта комунальної власності тощо. Перелік об'єктів комунальної власності, що підлягають приватизації, ухвалюється місцевою радою.

У той же час Закон України «Про приватизацію державного і комунального майна» не передбачає перевірку як об'єкта, так і суб'єкта, щодо якого рішення ради про приватизацію комунального майна у визначений у них спосіб було прийнято до набрання чинності Законом України «Про приватизацію державного і комунального майна», на відповідність умовам, встановленим статтею 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна», та можливість припинення приватизації з цих підстав.

Близькі за змістом висновки викладено у постановах Верховного Суду від 13.05.2021 у справі №914/386/19, від 14.05.2024 у справі №914/372/23.

Водночас матеріалами справи підтверджується, що Приватне підприємство «Ліра», являючись орендарем нерухомого комунального майна, за згодою орендодавця здійснило невід'ємні поліпшення орендованого майна у розмірі понад 25 % ринкової вартості майна.

Так, листом від 05.07.2004 за вих.№01-13/7193 Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради повідомило Приватне підприємство «Ліра» про те, що не заперечує проти проведення реконструкції та капітального ремонту орендованого ним приміщення за договором оренди №7/004 від 16.12.1998, розташованого по Дніпропетровській дорозі, 70, за умови надання затвердженої Суворовською районною адміністрацією проектно-кошторисної документації. Листами від 22.09.2006 №01-13/11330 та від 29.03.2007 №01-13/3344 Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради підтвердило, що проведення Приватним підприємством «Ліра» реконструкції та капітального ремонту орендованих приміщень виконувалось з дозволу Представництва.

У 2007 році на підставі дефектного акту, затвердженого Приватним підприємством «Ліра» та Комунальним підприємством «Дирекція єдиного замовника «Зоряне», Державним науково-дослідним та проектно-вишукувальним інститутом «НДІпроектреконструкція» була складена кошторисна документація вартості реконструкції та капітального ремонту існуючих нежитлових приміщень по вул. Дніпропетровська дорога, 70, у м. Одесі під бізнес-центр на суму 1 969 104,00 грн з ПДВ.

Кошторисна документація була узгоджена Представництвом з управління комунальною власністю Одеської міської ради та затверджена розпорядженням Суворовської районної адміністрації Одеської міської ради за №835р від 19.11.2007.

Довідками (форма КБ-3) та актами здачі-приймання виконаних робіт (форма КБ-2в) за липень-серпень 2007 року (6 шт.) Приватне підприємство «Ліра» підтвердило факт виконання Приватним підприємством «УПТК» робіт по реконструкції та капітальному ремонту нежитлових приміщень по Дніпропетровська дорога, 70, у м. Одесі згідно з договором підряду б/н від 01.07.2007 на загальну суму 1 969 104,00 грн з ПДВ.

При цьому аудиторською довідкою про фінансування капітальних поліпшень, виданою 15.07.2008 аудиторським агентством «Марго», підтверджено дані бухгалтерського обліку щодо відображення витрат Приватного підприємства «Ліра» у сумі 1 969 104,00 грн з ПДВ на здійснення капітального ремонту орендованого майна за адресою: м.Одеса, Дніпропетровська дорога, 70.

24.06.2009 приймальна комісія у складі, зокрема, представників Приватного підприємства «Ліра», Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю, органу державного санітарно-епідеміологічного нагляду, органу державного пожежного нагляду, Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради, склала акт готовності об'єкта до експлуатації №472, відповідно до якого закінчений будівництвом об'єкт - реконструйовані Приватним підприємством «Ліра» нежитлові приміщення, площею 536,4 кв.м, розташовані по вул. Дніпропетровська дорога, 70, у м. Одесі були визнані готовими до експлуатації.

Згідно із актом готовності об'єкта до експлуатації від 24.06.2009 №472 будівництво здійснювалось генеральним підрядником - Приватним підприємством «УПТК», який виконав будівельні роботи по реконструкції та капітальному ремонту існуючих нежитлових приміщень по вул. Дніпропетровська дорога, 70, у місті Одесі; проектна документація на будівництво розроблена генеральним проектувальником - БКФ «Строй-центр ЛТД», який виконав робочий проект реконструкції та технічний висновок (стадія проект) про можливість збереження та експлуатації реконструкції діючого приміщення по вул. Дніпропетровська дорога, 70, у місті Одесі; будівельно-монтажні роботи здійснено в такі терміни: початок робіт - 1998 рік, закінчення робіт - 2009 рік.

24.06.2009 Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю в Одеській області видала свідоцтво №15000472, яким засвідчила відповідність закінченого будівництвом об'єкта: «Реконструкція нежилих приміщень у житловому будинку, загальна площа 536,4 кв.м, за адресою: м.Одеса, вул. Дніпропетровська дорога, 70» проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил та підтвердила його готовність до експлуатації.

21.10.2010 Товариством з обмеженою відповідальністю Оціночною фірмою «ІНЮГ-ЕКСПЕРТИЗА» складено висновок експертного дослідження №305, відповідно до якого ринкова вартість об'єкту дослідження (нежилих приміщень площею 534,6 кв.м, розташованих за адресою: м. Одеса, Дніпропетровська дорога, 70) з урахуванням поліпшень, виконаних орендарем за період оренди, складає 3 983 000,00 грн з урахуванням ПДВ; частка орендаря складає 46,7 відсотків.

25.01.2022 складено висновок №662 судової будівельно-технічної експертизи у господарській справі №916/3957/21, згідно із яким, зокрема, фактично виконані роботи з реконструкції та капітального ремонту об'єкту оренди - частини нежитлових приміщень першого поверху №501, загальною площею 350 кв.м, за адресою: м. Одеса, вул. Семена Палія, 70, відносяться до невід'ємних поліпшень орендованого майна.

Таким чином, матеріалами справи підтверджується, що на підставі рішень Одеської міської ради №1404-V від 04.07.2007 і № 2094-V від 21.12.2007 було розпочато процедуру приватизації, та Приватне підприємство «Ліра» набуло право на здійснення приватизації шляхом викупу приміщень першого поверху, загальною площею 536,4 кв.м, розташовані за адресою: м.Одеса, вул. Дніпропетровська дорога, 70, та щодо яких позивачем було здійснено невід'ємні поліпшення в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна.

Оскільки Приватне підприємство «Ліра» виконало необхідні вимоги щодо набуття права на викуп орендованого майна, у останнього виникло право на приватизацію орендованого приміщення у визначений Одеською міською радою спосіб (шляхом викупу).

В подальшому, на підставі листа Приватного підприємства «Ліра» від 03.03.2014 про відмову від оренди частини нежитлових приміщень, додатковим погодженням від 14.03.2014 №8 площу орендованих Приватним підприємством «Ліра» приміщень зменшено на 186,3 кв.м та залишено у користуванні орендаря нежитлові приміщення загальною площею 350 кв.м.

07.03.2019 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (орендодавцем) та Приватним підприємством «Ліра» (орендарем) укладено договір оренди №7/004 нежилого приміщення новій редакції, за умовами якого орендарю передано у строкове платне користування частину нежилих приміщень першого поверху №501, загальною площею 350 кв.м, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Семена Полія (колишня Дніпропетровська дорога), 70.

Згодом було здійснено поділ приміщень першого поверху, загальною площею 536,4 кв.м, які розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Семена Палія, 70, приміщення 501, в результаті якого у 2020 році за територіальною громадою м. Одеси в особі Одеської міської ради здійснено державну реєстрацію права комунальної власності на нежилі приміщення, зокрема, загальною площею 353,6 кв.м, приміщення 501а (спірні приміщення, які наразі на праві власності зареєстровано за Марченко Вікторією Вікторівною та перебувають в оренді Приватного підприємства «Ліра»), та загальною площею 137,3 кв.м, приміщення 501 (які наразі приватизовано та належать на праві приватної власності Товариству з обмеженою відповідальністю «Баня плюс»).

Таким чином, станом на дату укладення та підписання договору №7/004 від 07.03.2019 у новій редакції, об'єктом оренди були нежилі приміщення першого поверху №501, загальною площею 350 кв.м, розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Семена Палія (колишня Дніпропетровська дорога), 70, які входили до складу нежилого приміщення, загальною площею 536,4 кв.м, стосовно якого Приватним підприємством «Ліра» здійснено невід'ємні поліпшення.

Зміни в частині площі орендованого Приватним підприємством «Ліра» майна були відображені у договорі оренди значно пізніше: лише 30.01.2024 було укладено додаткову угоду №2, якою до пункту 4.1. договору оренди №7/004, викладеного в новій редакції 26.01.2024, внесено зміни в частині площі орендованого майна, а саме, зазначено наступну інформацію про об'єкт оренди - нерухоме майно: нежилі приміщення першого поверху, загальною площею 353,6 кв.м, які розташовані за адресою: місто Одеса, вулиця Палія Семена, будинок 70, приміщення 501а.

Отже, в результаті проведеного поділу відповідного майна станом на момент розгляду даної справи вказаний об'єкт являє собою нежитлові приміщення, загальною площею 353,6 кв.м, за адресою: м. Одеса, вул. Семена Палія, 70, приміщення 501а.

Водночас припинення існування об'єкту комунальної власності загальною площею 536,4 кв.м у результаті його поділу, щодо якого Одеською міською радою прийняті рішення №1404-V від 04.07.2007 та №2094-V від 21.12.2007 та щодо якого Приватним підприємством «Ліра» здійснено невід'ємні поліпшення, не скасувало та не припинило право позивача на викуп нежилих приміщень першого поверху загальною площею 353,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, 70, приміщення №501а, у визначений Одеською міською радою спосіб (шляхом викупу).

З урахуванням викладеного, апеляційний суд, на противагу суду першої інстанції, дійшов висновку, що у Приватного підприємства «Ліра» виникло та залишається чинним право на приватизацію нежилих приміщень першого поверху загальною площею 353,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, 70, приміщення №501а, шляхом викупу.

Щодо позовної вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу об?єкту малої приватизації

Цивільний кодекс України визначає правочин як дію особи, спрямовану на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків (стаття 202 Цивільного кодексу України).

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків (частина перша статті 626 Цивільного кодексу України).

Положення статті 204 Цивільного кодексу України визначають презумпцію правомірності правочину та передбачають, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Відповідно до положень статті 16 Цивільного кодексу України визнання правочину недійсним є одним із передбачених законом способів захисту цивільних прав та інтересів, а загальні вимоги щодо недійсності правочину передбачено статтею 215 зазначеного кодексу.

Так, частиною першою статті 215 Цивільного кодексу України визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, встановлених частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу, згідно з якою зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

За приписами частини третьої статті 215 Цивільного кодексу України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

За змістом наведеної норми вимога про визнання правочину недійсним може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненим правочином.

Оспорювати правочин у суді може одна із сторін правочину або інша заінтересована особа. За відсутності визначення поняття «заінтересована особа» такою особою є кожен, хто має конкретний майновий інтерес в оспорюваному договорі.

Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.

Реалізуючи право на судовий захист і звертаючись до суду з позовом про визнання недійсним правочину, стороною якого не є, позивач зобов'язаний довести (підтвердити) в установленому законом порядку, яким чином оспорюваний ним договір порушує (зачіпає) його права та законні інтереси, а суд, у свою чергу, - перевірити доводи та докази, якими позивач обґрунтовує такі свої вимоги, і в залежності від встановленого вирішити питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту позивача. Відсутність порушеного або оспорюваного права позивача є підставою для ухвалення рішення про відмову у задоволенні позову, незалежно від інших встановлених судом обставин.

Такий правовий висновок викладено у постанові Об'єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16.10.2020 у справі №910/12787/17, у постанові Верховного Суду від 13.05.2021 у справі № 910/6393/20.

В частині першій статті 216 Цивільного кодексу України передбачено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.

Стаття 216 Цивільного кодексу України визначає правові наслідки недійсності правочину. Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю (абзац перший частини першої статті 216 Цивільного кодексу України).

Відповідно до частини першої статті 236 Цивільного кодексу України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.

Вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов'язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

Таке розуміння визнання правочину недійсним як способу захисту є усталеним у судовій практиці, що, зокрема, підтверджується висновками, сформульованими в постановах Верховного Суду від 28.11.2019 у справі № 910/8357/18, від 17.06.2020 у справі № 910/12712/19, від 20.01.2021 у справі № 910/8992/19(910/20867/17), від 16.03.2021 у справі № 910/3356/20, від 18.03.2021 у справі № 916/325/20, від 27.07.2021 у справі № 910/9177/20, від 21.09.2021 у справі №910/2920/20(910/14219/20).

Оцінюючи оспорюваний договір купівлі-продажу об?єкту малої приватизації - нежилих приміщень першого поверху, загальною площею 353,6 кв.м, що розташовані за адресою: м.Одеса, вул. Палія Семена, 70, приміщення №501a, за результатами електронного аукціону, укладеного 01.05.2024 між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та ОСОБА_4 , на предмет наявності/відсутності підстав для визнання його недійсним у судовому порядку, колегія суддів виходить з такого.

З матеріалів справи вбачається, що Приватне підприємство «Ліра» неодноразово зверталось до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради з проханням здійснити процедурні рішення реалізації рішень Одеської міської ради №1404-V від 04.07.2007 та №2094-V від 21.12.2007, а саме:

-08.09.2016 Приватне підприємство «Ліра» звернулося до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради з листом від 08.09.2016 №22 (вх.№01-14/3112 від 08.09.2016), в якому просило розглянути питання приватизації нежитлового приміщення частинами згідно з технічним паспортом від 04.03.2010;

-07.08.2018 Приватне підприємство «Ліра» звернулось до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради з листом від 07.08.2018 №24, в якому просило прийняти рішення про приватизацію орендованого Приватним підприємством «Ліра» на підставі договору оренди №7/004 від 16.12.1998 нежилого приміщення, площею 350 кв.м, шляхом викупу орендарем, який здійснив поліпшення орендованого майна;

-28.12.2018 Приватне підприємство «Ліра» звернулось до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради з листом, в якому, посилаючись на те, що листом від 07.08.2018 №24, що був зареєстрований канцелярією 07.08.2018 за вх.№01-14/3065, зверталось до Департаменту щодо приватизації орендованого нежитлового приміщення, площею 350 кв.м, що розташоване за адресою: м.Одеса, Дніпропетровська дорога, 70, однак відповіді не отримало, повторно просило провести приватизацію вказаного об'єкта оренди шляхом викупу;

-30.11.2021 Приватне підприємство «Ліра» подало до Одеської міської ради та Департаменту комунальної власності Одеської міської ради письмову заяву (вх.№01-14/4963 від 30.11.2021) про нежилих приміщень, загальною площею 350 кв.м, розташованих в м. Одесі по вул. Семена Палія (колишня Дніпропетровська дорога), 70, до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу без аукціону;

-03.12.2021 Приватне підприємство «Ліра» подало до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради заяву (одержано Департаментом 03.12.2021 за вх.№01-14/5013) про включення нежилих приміщень, загальною площею 350 кв.м, розташованих в м. Одесі по вул. Семена Палія (колишня Дніпропетровська дорога), 70, до переліку об'єктів малої приватизації, що підлягають приватизації шляхом викупу орендарем;

-10.07.2023 Приватне підприємство «Ліра» звернулося до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради із заявою (вх.№02.2-14/2023 від 10.07.2023) про усунення порушень у правах орендаря на приватизацію та включення до переліку об'єктів малої приватизації шляхом викупу частини нежитлових приміщень першого поверху №501, загальною площею 353,6 кв.м, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Семена Палія, 70.

Попри наведене, 19.07.2023 Одеською міською радою прийнято рішення №1319-VIII «Про схвалення Переліку об'єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси, які підлягають приватизації у 2023 році, та приватизацію цих об'єктів», згідно із пунктами 1, 2 якого до переліку об?єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси, які підлягають приватизації у 2023 році, включено нежилі приміщення першого поверху, загальною площею 353,6 кв.м, розташовані за адресою: м.Одеса, вул. Семена Палія, 70, приміщення 501а, шляхом продажу на аукціоні.

11.04.2024 сформовано протокол про результати електронного аукціону №SPE001-UA-20240323-91244, відповідно до якого в аукціоні взяло участь 8 учасників та переможцем аукціону стала Марченко Вікторія Вікторівна. Також з протоколу вбачається, що Приватне підприємство «Ліра» участі в аукціоні не приймало.

15.04.2024 Департаментом комунальної власності Одеської міської ради прийнято наказ №185, яким затверджено протокол про результати електронного аукціону №SPE001-UA-20240323-91244 з продажу об'єкта малої приватизації комунальної власності територіальної громади міста Одеси - нежилих приміщень першого поверху, загальною площею 353,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, 70, приміщення №501a, який відбувся 11.04.2024, переможцем якого визначено Марченко Вікторію Вікторівну.

15.04.2024 директором Департаменту комунальної власності Одеської міської ради прийнято наказ №186 «Про приватизацію нежилих приміщень першого поверху, загальною площею 353,6 кв.м, які розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, 70, приміщення 501а», яким затверджено ціну продажу 15 777 777 грн, з ПДВ, та доручено відділу договірної роботи та правової експертизи юридичного управління Департаменту підготувати проєкт договору купівлі-продажу та забезпечити його укладення.

01.05.2024 між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради, далі - продавець, від імені якої діє Департамент комунальної власності Одеської міської ради, далі - представник продавця, та Марченко Вікторією Вікторівною, далі - покупець, укладено договір купівлі-продажу об'єкта малої приватизації - нежилих приміщень першого поверху, загальною площею 353,6 кв.м, які розташовані за адресою: місто Одеса, вулиця Палія Семена, будинок 70, приміщення 501а (крім акцій, частки), за результатами електронного аукціону.

Згодом, 16.04.2025, тобто майже через рік після укладення договору купівлі-продажу від 01.05.2024, Одеською міською радою прийнято рішення №2992-VII «Про внесення змін до рішення Одеської міської ради від 04.07.2007 №1404-V «Про перелік об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси, які підлягають приватизації та відчуженню у 2007 році, та внесення змін до рішень Одеської міської ради», яким було виключено із зазначеного рішення підпункт 47 пункту 1 (в частині спірного приміщення) як такого, що не підлягає виконанню.

Колегія суддів наголошує, що право позивача на приватизацію комунального майна було набуто позивачем у правомірний спосіб та залишається чинним, а процедура приватизації цього майна припинена на була.

Так, вичерпний перелік випадків, за яких органи приватизації мають право припинити приватизацію об'єкта приватизації, наведено у частині шостій статті 12 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна», наявність яких у справі №916/1969/24 не встановлено.

Отже, станом на момент здійснення приватизації спірного приміщення Марченко Вікторією Вікторівною процедура приватизації, яка розпочата на підставі рішень Одеської міської ради №1404-V від 04.07.2007 та № 2094-V від 21.12.2007, припинена не була.

Право позивача на приватизацію комунального майна є порушеним внаслідок прийняття Одеською міською радою рішення №1319-VІІІ від 19.07.2023 в частині включення спірного приміщення до об'єктів малої приватизації, що підлягають продажу на аукціоні, в результаті чого позивач позбавився права на викуп орендованих ним приміщень, а також проведення в подальшому електронного аукціону з малої приватизації №SPE001-UA-20240323-91244 та укладення 01.05.2024 між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради, від імені якої діяв Департамент комунальної власності Одеської міської ради, та Марченко Вікторією Вікторівною договору купівлі-продажу об'єкту малої приватизації - нежилих приміщень першого поверху загальною площею 353,6 кв.м, що розташовані за адресою: АДРЕСА_2 , за результатами електронного аукціону.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15.09.2022 у справі №910/12525/20 вказала на таке: «Отже, торги є правочином. Якщо вони завершуються оформленням договору купівлі-продажу, то оскаржити можна договір, а вимоги про визнання недійсними торгів (аукціону) та протоколу електронного аукціону не є належними та ефективними способами захисту» (пункт 104).

Враховуючи, що станом на момент здійснення приватизації спірного приміщення Марченко Вікторією Вікторівною процедура приватизації, яка була розпочата на підставі рішень Одеської міської ради №1404-V від 04.07.2007 та № 2094-V від 21.12.2007, припинена не була, та між Приватним підприємством «Ліра» та органом місцевого самоврядування тривали відповідні правовідносини, які виникли на підставі наведених рішень, укладення з Марченко Вікторією Вікторівною оспорюваного договору купівлі-продажу від 01.05.2024 не відповідає вимогам приватизаційного законодавства і порушує право позивача на здійснення раніше набутого права на приватизацію спірного приміщення шляхом викупу.

Також слід зазначити, що відповідно до приписів статей 317, 319 Цивільного кодексу України саме власнику належить право розпоряджатися своїм майном за власною волею.

Згідно з пунктом 30 частини першої статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються, зокрема, такі питання як прийняття рішень щодо відчуження відповідно до закону комунального майна; затвердження місцевих програм приватизації, а також переліку об'єктів комунальної власності, які не підлягають приватизації

Відповідно до приписів частини п'ятої статті 16 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» від імені та в інтересах територіальних громад права суб'єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.

Частиною п'ятою статті 60 цього Закону визначено, що органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності.

Таким чином, правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності належать органу місцевого самоврядування, яким у спірних правовідносинах є Одеська міська рада.

Доцільність, порядок та умови відчуження об'єктів права комунальної власності визначаються відповідною радою.

При цьому, маючи досить широке коло повноважень щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, органи місцевого самоврядування не повинні допускати у своїй діяльності свавільних та необґрунтованих рішень, реалізуючи ці повноваження від імені територіальної громади, та повинні дотримуватися положень законодавства.

Водночас статтею 19 Конституції України визначено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Територіальна громада міста Одеси, як власник спірних приміщень нерухомості, делегує Одеській міській раді повноваження щодо здійснення права власності від її (громади) імені, в її інтересах, виключно у спосіб та у межах повноважень, передбачених законом.

Таким чином, воля територіальної громади, як власника, може виражатися лише в таких діях органу місцевого самоврядування, які відповідають вимогам законодавства та інтересам територіальної громади.

Натомість здійснення Одеською міською радою розпорядження майном не у спосіб, передбачений законом, не може оцінюватися як вираження волі територіальної громади.

З урахуванням викладеного у сукупності, колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для визнання недійсним договору купівлі-продажу від 01.05.2024 на підставі частини першої статті 203, статті 215 Цивільного кодексу України та задоволення позову в цій частині.

Щодо позовної вимоги стосовно визнання протиправним та скасування рішення Одеської міської ради від 16.04.2025 №2992-VIII «Про внесення змін до рішення Одеської міської ради від 04.07.2007 №1404-V «Про перелік об'єктів комунальної власності територіальної громади міста Одеси, які підлягають приватизації та відчуженню у 2007 році»

Відповідно до частини другої статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Згідно зі статтею 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Законом України «Про місцеве самоврядування в Україні» визначено систему та гарантії місцевого самоврядування в Україні, засади організації та діяльності, правового статусу і відповідальності органів та посадових осіб місцевого самоврядування.

Частиною першою статті 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» встановлено, що рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.

Залежно від компетенції органу, який прийняв такий документ, характеру та обсягу відносин, що врегульовані ним, акти поділяються на нормативні і такі, що не мають нормативного характеру, тобто індивідуальні.

Нормативний акт - це прийнятий уповноваженим державним чи іншим органом у межах його компетенції офіційний письмовий документ, який встановлює, змінює чи скасовує норми права, носить загальний чи локальний характер та застосовується неодноразово. Що ж до актів ненормативного характеру (індивідуальних актів), то вони породжують права і обов'язки тільки у того суб'єкта (чи визначеного ними певного кола суб'єктів), якому вони адресовані (подібні висновки викладені в постанові Верховного Суду від 27.11.2024 у справі № 907/606/23).

Відповідно до частини десятої статті 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їх невідповідності Конституції України або законам України визнаються незаконними в судовому порядку.

Як зазначалось, 16.04.2025 Одеською міською радою прийнято рішення №2992-VII «Про внесення змін до рішення Одеської міської ради від 04.07.2007 №1404-V «Про перелік об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси, які підлягають приватизації та відчуженню у 2007 році, та внесення змін до рішень Одеської міської ради», яким було виключено із зазначеного рішення підпункт 47 пункту 1 (в частині спірного приміщення) як такого, що не підлягає виконанню.

Обґрунтовуючи позовні вимоги у цій частині, позивач посилається на те, що вказане рішення прийнято із порушенням прав Приватного підприємства «Ліра» на здійснення та реалізацію набутого права на приватизацію спірного приміщення, а також на Закон України «Про адміністративну процедуру», зазначаючи при цьому, що відповідне рішення прийнято із порушенням принципу законності та обґрунтованості адміністративної процедури, всупереч вимогам статей 4, 6, 8, 72, 76, 86-188 Закону України «Про адміністративну процедуру», а також всупереч рішенню Конституційного Суду України від 16.04.2009 №7-рп/2009 у справі №1-9/2009 щодо заборони органам місцевого самоврядування скасовувати власні рішення, на підставі яких фізичні чи юридичні особи набули певних прав чи правового статусу.

Відмовляючи у задоволенні вказаної вимоги, місцевий господарський суд зазначив, що оскільки положення Закону України «Про адміністративну процедуру» не розповсюджуються на оскаржуване рішення, а також з огляду на те, що вимоги у цій частині є частково похідними від наявності чи відсутності права у Приватного підприємства «Ліра» права на приватизацію об'єкта оренди шляхом викупу, то рішення Одеської міської ради від 16.04.2025 №2992-VIII не порушує право позивача на здійснення та реалізацію набутого права на приватизацію спірного приміщення, з огляду на що суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог у частині визнання протиправним та скасування вказаного рішення Одеської міської ради від 16.04.2025 №2992-VIII.

Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції в частині того, що норми Закону України «Про адміністративну процедуру», який згідно із частиною першою статті 1 регулює відносини органів виконавчої влади, органів влади Автономної Республіки Крим, органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб, інших суб'єктів, які відповідно до закону уповноважені здійснювати функції публічної адміністрації, з фізичними та юридичними особами щодо розгляду і вирішення адміністративних справ шляхом прийняття та виконання адміністративних актів, - зокрема, в частині неможливості відкликати, визнати недійсним або скасувати адміністративний акт у тій його частині, в якій його виконання призвело до настання незворотних правових наслідків, не регулює спірних правовідносин сторін, а саме, не розповсюджується на оскаржуване у цій справі рішення Одеської міської ради від 16.04.2025 №2992-VIII «Про внесення змін до рішення Одеської міської ради від 04.07.2007 №1404-V «Про перелік об'єктів комунальної власності територіальної громади міста Одеси, які підлягають приватизації та відчуженню у 2007 році», адже у цьому випадку Одеська міська рада як орган приватизації у правовідносинах щодо приватизації майна не виконує функцій публічної адміністрації, а виконує правомочності щодо розпорядження об'єктами права комунальної власності, спрямовані, в тому числі, на їх відчуження за процедурою приватизації, що узгоджується з нормами статті 60 Закону України «Про місцеве самоврядування».

Разом з тим, розглядаючи позовну вимогу про визнання протиправним та скасування рішення Одеської міської ради від 16.04.2025 №2992-VIII «Про внесення змін до рішення Одеської міської ради від 04.07.2007 №1404-V «Про перелік об?єктів комунальної власності територіальної громади міста Одеси, які підлягають приватизації та відчуженню у 2007 році», Південно-західний апеляційний суд виходить з того, що у статті 3 Конституції України закріплено принцип, за яким права і свободи людини та їх гарантії визначають зміст і спрямованість діяльності держави, яка відповідає перед людиною за свою діяльність.

Цей принцип знайшов своє відображення й у статті 74 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», згідно з якою органи місцевого самоврядування є відповідальними за свою діяльність перед юридичними і фізичними особами.

Конституційний Суд України у рішенні від 16.04.2009 №7-рп/2009 у справі за конституційним поданням Харківської міської ради щодо офіційного тлумачення положень частини другої статті 19, статті 144 Конституції України, статті 25, частини чотирнадцятої статті 46, частин першої, десятої статті 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» (справа про скасування актів органів місцевого самоврядування) зазначив, що органи місцевого самоврядування не можуть скасовувати свої попередні рішення, вносити до них зміни, якщо відповідно до приписів цих рішень виникли правовідносини, пов'язані з реалізацією певних суб'єктивних прав та охоронюваних законом інтересів, і суб'єкти цих правовідносин заперечують проти їх зміни чи припинення.

Це є «гарантією стабільності суспільних відносин» між органами місцевого самоврядування і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього рішення, що узгоджується з правовою позицією, викладеною в абзаці 2 пункту 5 мотивувальної частини рішення Конституційного Суду України від 13.05.1997 №1-зп у справі щодо несумісності депутатського мандата.

Ненормативні правові акти місцевого самоврядування є актами одноразового застосування, вони вичерпують свою дію фактом їхнього виконання, а тому не можуть бути скасовані чи змінені органом місцевого самоврядування після їх виконання.

Така правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.09.2018 у справі №521/17710/15-а.

Згідно з пунктом 10 частини другої статті 16 Цивільного кодексу України одним із способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Відповідно до частини першої статті 21 Цивільного кодексу України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

Аналіз наведених положень дає підстави для висновку, що в разі звернення з вимогами про визнання незаконним та скасування, зокрема, правового акта індивідуальної дії, виданого органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, встановленню та доведенню підлягають як обставини, що оскаржуваний акт суперечить актам цивільного законодавства (не відповідає законові), так і обставини, що цей акт порушує цивільні права або інтереси особи, яка звернулась із відповідними позовними вимогами, а метою захисту порушеного або оспорюваного права є відповідні наслідки у вигляді відновлення порушеного права або охоронюваного інтересу саме особи, яка звернулась за їх захистом. Наведена правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 14.06.2022 у справі №903/1173/15, від 09.11.2021 у справі №906/1388/20, від 26.08.2021 у справі №924/949/20, від 23.10.2018 у справі №903/857/18, від 20.08.2019 у справі №911/714/18, від 13.10.2020 у справі №911/1413/19.

Отже, підставами для визнання недійсним (незаконним) акта (рішення) є невідповідність його вимогам законодавства та/або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт, і водночас порушення у зв'язку з прийняттям відповідного акта прав та охоронюваних законом інтересів позивача у справі. Аналогічний правовий висновок викладено у постановах Верховного Суду від 14.06.2022 у справі №903/1173/15, від 09.11.2021 у справі №906/1388/20, від 26.08.2021 у справі №924/949/20, від 05.12.2019 у справі №914/73/18, від 14.01.2020 у справі №910/21404/17, від 13.10.2020 у справі №911/1413/19.

Як зазначалось, на підставі рішень Одеської міської ради №1404-V від 04.07.2007 та №2094-V від 21.12.2007 було розпочато процедуру приватизації та Приватне підприємство «Ліра» набуло право на здійснення приватизації шляхом викупу приміщень.

Розпочата на підставі цих рішень Одеської міської ради №1404-V від 04.07.2007 та №2094-V від 21.12.2007 приватизація не була завершена, проте Приватне підприємство «Ліра» мало законний інтерес до збереження чинності вказаних рішень для подальшої реалізації відповідного права. Подальша поведінка позивача свідчила про те, що він бажав та неодноразово підкреслював своє бажання до набуття спірних приміщень у власність шляхом викупу.

Однак 16.04.2025 Одеською міською радою прийнято рішення №2992-VII «Про внесення змін до рішення Одеської міської ради від 04.07.2007 №1404-V «Про перелік об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси, які підлягають приватизації та відчуженню у 2007 році, та внесення змін до рішень Одеської міської ради», яким було виключено із зазначеного рішення підпункт 47 пункту 1 (в частині спірного приміщення) як такого, що не підлягає виконанню.

Колегія суддів вважає, що оскаржуване рішення 16.04.2025 №2992-VIII порушує принцип «гарантії стабільності суспільних відносин», які у даному випадку виникли між позивачем та міською радою, оскільки прийняте органом місцевого самоврядування рішення позбавляє позивача можливості реалізувати своє право на приватизацію об'єкта, яке закріплено законодавством України.

Також суд погоджується з доводами позивача про порушення оскаржуваним рішенням Одеської міської ради правомірних очікувань позивача на придбання об'єкта приватизації, з огляду на таке.

Аналізуючи практику розгляду Європейського суду з прав людини справ щодо порушення права володіння майном вбачається, що поняття «майно», як і «власність», має досить широке тлумачення й охоплює цілу низку економічних інтересів (активів) - як матеріальних, так і нематеріальних.

Так, у контексті статті 1 Першого протоколу Конвенції Європейським судом з прав людини розглядалися справи щодо порушення права власності, де об'єктами були, зокрема «правомірні очікування»/«законні сподівання» вчиняти певні дії відповідно до виданого державними органами дозволу (наприклад, правомірні сподівання бути здатним здійснювати запланований розвиток території, з огляду на чинний на той час дозвіл на промислове освоєння землі (справа «Пайн Велі Девелопмент Лтд. та інші проти Ірландії» (Pine Valley Developments Ltd and Others v. Ireland), заява №12742/87, рішення від 23.10.1991).

У даному випадку дії Одеської міської ради щодо скасування рішенням від 16.04.2025 №2992-VIII свого ж рішення про приватизацію спірних приміщень є такими, що порушують права позивача і суперечать гарантіям стабільності суспільних відносин, позаяк між сторонами вже виникли відповідні правовідносини щодо приватизації об'єкта нерухомості, а позбавлення позивача права приватизації орендованого ним майна шляхом визнання такого, що не підлягає виконанню, прийнятого місцевою радою рішення є порушенням вказаних принципів «правомірного очікування»/«законного сподівання».

З урахуванням викладеного у сукупності та беручи до уваги те, що внаслідок прийняття Одеською міською радою рішень №1404-V від 04.07.2007 та № 2094-V від 21.12.2007, якими було вирішено провести приватизацію спірних нежитлових приміщень шляхом викупу позивачем, були спричинені певні правові наслідки, апеляційний суд дійшов висновку про скасування рішення Одеської міської ради від 16.04.2025 №2992-VIII у судовому порядку, у зв'язку з чим позовні вимоги в частині скасування вказаного рішення є обґрунтованими та підлягають задоволенню.

Щодо позовної вимоги про визнання укладеним між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та Приватним підприємством «Ліра» договір купівлі-продажу нежилих приміщень першого поверху, загальною площею 353,6 кв.м, що розташовані за адресою: м.Одеса, вул. Палія Семена, 79, приміщення № 501а, на викладених у вказаній заяві умовах

Як вже зазначалося, господарськими судами розглядалася справа №916/3748/23 за позовом Приватного підприємства «Ліра» до територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради, Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, Виконавчого комітету Одеської міської ради про визнання незаконним та скасування частково рішень, зобов'язання вчинити певні дії.

Верховний Суд у постанові від 06.05.2025 у справі № 916/3748/23 зазначив таке:

« 5.21. У загальному розумінні процес приватизації державного або комунального майна слід розуміти як специфічну сукупність заходів щодо платного відчуження мана, яке знаходиться в публічній власності, у власність фізичних та/або юридичних осіб. Для реалізації цього основними юридичними фактами, які призводять до виникнення, зміни або припинення приватизаційних правовідносин, є юридичні акти - правомірні дії, з якими норми права пов'язують юридичні наслідки (дотримання суб'єктами приватизації певних умов та послідовності дій, визначених у Законі України «Про приватизацію державного і комунального майна»). При цьому орган приватизації у таких відносинах є лише особою, яка представляє власника майна. Такі висновки сформульовані у постанові об'єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 17.01.2025 у справі №910/7625/23.

5.22. Натомість у цій справі, позивач не заявив вимог, які би призвели до набуття ним права власності на орендовані приміщення (зокрема, вимог про спонукання до укладення договору купівлі-продажу чи про визнання укладеним договору купівлі-продажу майна в редакції позивача). Оскільки задоволення судом позовної вимоги має з урахуванням вимог правовладдя (верховенства права) дозволити досягнути мети судочинства, зокрема реально відновити суб'єктивне право, яке порушив, оспорює або не визнає відповідач, то обрані позивачем способи захисту не призведуть до бажаного результату щодо приватизації орендованих ПП «ЛІРА» приміщень шляхом викупу. Відтак за результатами розгляду цього позову поновлення порушених прав та інтересів позивача не відбудеться (позивач не стане власником орендованих ним приміщень).

5.23. Відповідно до сталої позиції Верховного Суду у разі якщо позивач вважає, що він має право на приватизацію шляхом викупу, але органи місцевого самоврядування ухиляються від проведення визначеної законом процедури, то належним способом захисту прав позивача є звернення з позовом про спонукання до укладення договору купівлі-продажу (див. постанови від 02.08.2023 у справі №918/1056/20 та від 19.12.2023 у справі № 910/2490/23).

Вимогу позивача про зобов'язання укласти договір у певній редакції у випадках, які допускають вирішення таких спорів судом, слід тлумачити як вимогу про визнання укладеним такого договору в судовому порядку у запропонованій позивачем редакції, що відповідає способам захисту, визначеним пунктом 6 частини 2 статті 16 Цивільного кодексу України. За наслідками розгляду такої вимоги у резолютивній частині свого рішення суд, керуючись частиною 9 статті 238 Господарського процесуального кодексу України, має зробити висновки про визнання укладеним договору у запропонованій позивачем редакції, виклавши текст редакції договору, яка за висновками суду відповідає вимогам законодавства та визнається судом укладеною, чи висновки про відмову у визнанні укладеним договору у запропонованій позивачем редакції. Подібні висновки викладено у постанові Верховного Суду у складі об'єднаної палати Касаційного господарського суду від 18.09.2020 у справі №916/1423/18 та постановах Верховного Суду від 25.05.2021 у справі №910/6138/20, від 02.06.2021 у справі №910/6139/20, від 07.03.2023 у справі №910/4847/21».

Отже, обраний позивачем у даній справі №916/1969/24 спосіб захисту про визнання укладеним договору купівлі-продажу на викладених позивачем умовах є належним.

Згідно із статтею 11 Цивільного кодексу України підставою виникнення цивільних прав і обов'язків є, зокрема, договори та інші правочини.

Частиною першою статті 627 Цивільного кодексу України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до частини третьої статті 179 Господарського кодексу України (який був чинним на час звернення до суду з позовом у даній справі та заявою про зміну предмету позову) укладення господарського договору є обов'язковим для сторін, якщо він заснований на державному замовленні, виконання якого є обов'язком для суб'єкта господарювання у випадках, передбачених законом, або існує пряма вказівка закону щодо обов'язковості укладення договору для певних категорій суб'єктів господарювання чи органів державної влади або органів місцевого самоврядування.

Загальний порядок укладання господарських договорів визначений у статті 181 Господарського кодексу України. Примусовий порядок укладання господарських договорів за рішенням суду регулюється статтею 187 Господарського кодексу України, за змістом якої судом розглядаються спори, що виникають при укладанні господарських договорів, укладення яких є обов'язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом. День набрання чинності рішенням суду, яким вирішено питання щодо переддоговірного спору, вважається днем укладення відповідного господарського договору, якщо рішенням суду не визначено інше.

Отже, необхідною умовою для укладення договору за рішенням суду є наявність відповідної вказівки закону на обов'язковість укладення певного договору. Суд вправі задовольнити позов про спонукання укласти договір лише у разі, якщо встановить, що існує правовідношення, в силу якого сторони зобов'язані укласти договір, але одна із сторін ухилилася від цього. Отже у правовідносинах, що стосуються укладення договору, мають бути доведені (1) обставини наявності відповідного правовідношення, а саме: існуючого прямого законодавчого обов'язку відповідача щодо укладення спірного договору; (2) обставини ухилення іншої сторони (відповідача) від укладення спірного договору.

Відповідно до статей 626, 627 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є обов'язковим для виконання сторонами (статті 628, 629 Цивільного кодексу України).

Статтею 638 Цивільного кодексу України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За змістом статті 26 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» під час приватизації об'єкта державної або комунальної власності шляхом його продажу на аукціоні, викупу між продавцем і покупцем укладається відповідний договір купівлі-продажу.

Згідно із частиною першою статті 180 Господарського кодексу України зміст господарського договору становлять умови договору, визначені угодою його сторін, спрямованою на встановлення, зміну або припинення господарських зобов'язань, як погоджені сторонами, так і ті, що приймаються ними як обов'язкові умови договору відповідно до законодавства.

За частиною третьою цієї ж статті при укладенні господарського договору сторони зобов'язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору.

Так, серед умов запропонованого позивачем проекту договору останнім зазначено про обов'язок передати у його власність об'єкт малої приватизації - нежилі приміщення першого поверху, загальною площею 353,6 кв.м, які розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, будинок 70, приміщення №501а, ринкова вартість об'єкта оцінки для приватизації шляхом викупу становить 7 309 560 грн, ПДВ - 1 218 260 грн, а також визначено ціну продажу об'єкту приватизації - 2 134 391,52 грн, яка є різницею між ринковою вартістю об'єкта приватизації та сумою компенсації вартості невід'ємних поліпшень, здійснених покупцем щодо об'єкта приватизації відповідно до частки покупця 70,8% у збільшеній вартості об'єкту приватизації, що становить 5 175 168,48 грн.

Визначаючи суму вартості невід'ємних поліпшень, позивач виходив із:

-висновків експертного дослідження №305, який дає змогу встановити частку сторін в об'єкті, який підлягає приватизації, та яким визначено, що частка комунальної власності складає 53,3%, у гривнях: 2 121 400 грн, у тому числі ПДВ 353 568 грн, а частка Приватного підприємства «Ліра» - 46,7%, у гривнях: 1 861 591 грн, у тому числі ПДВ 310 265 грн. Частка у метрах об'єкта нерухомості: комунальна власність (53,3%) - 285,90 кв.м, а частка Приватного підприємства «Ліра» (46,7%) - 250,50 кв.м,

-та висновків експертного дослідження №307, який дає змогу зрозуміти, що послідуюче зменшення об'єкту приватизації з 536,4 кв.м (право на яке було закріплене за Приватним підприємством «Ліра» у 2007-2009 роках) до 353,4 кв.м відбулося не внаслідок руйнації або часткового знищення об'єкту приватизації, а шляхом юридичного відокремлення частини приміщень. При цьому, оскільки у приватизації відокремленої (юридично, а загалом будівля залишилась єдиною) частини об'єкта приватизації Приватне підприємство «Ліра» не приймало участь та не отримувало від Одеської міської ради будь-якої компенсації, то частки сторін в об'єкті після виділу блоку на користь приватизації Товариством з обмеженою відповідальністю «Баня+» змінились у бік збільшення частки Приватного підприємства «Ліра» в об'єкті, який залишився.

Так, виходячи з наведених висновків експертних досліджень, позивач зазначає, що оскільки в об'єкті загальною площею 536,4 кв.м частки сторін були: комунальна власність - 53,3% або 285,90 кв.м, частка Приватного підприємства «Ліра» - 46,7 % або 250,50 кв.м, то після поділу об'єкта (зменшення його з 536,4 кв.м до 353,6 кв.м), частки сторін стали: комунальна власність - 29,2% або 285,90 кв.м - 182,8 кв.м (виділена міською радою частка приватизована в подальшому третьою особою) = 103,10 кв.м; частка Приватного підприємства «Ліра» - 70,8 % або 250,50 кв.м (метраж залишився той же, а частка збільшилась, оскільки після поділу та виділу частки, реалізував її та отримав усі гроші за неї виключно орендодавець).

Таким чином, використовуючи оцінку об'єкта приватизації, зроблену Приватним підприємством «Трікод» та затверджену наказом органу приватизації №443 від 18.09.2023, згідно із якою загальна ціна - 7 309 560 грн з ПДВ, частка Приватного підприємства «Ліра» (70,8%) від 7 309 560 грн становить 5 175 168,48 грн; частка комунальної власності (29,2%) від 7 309 560 грн - 2 134 391,52 грн.

Отже, позивач зазначає, що 2 134 391,52 грн належить до сплати з боку Приватного підприємства «Ліра» на користь Одеської міської ради для завершення процесу приватизації шляхом викупу об'єкта оренди орендарем.

Колегія суддів погоджується із запропонованим позивачем алгоритмом визначення ціни викупу та її розміром, оскільки наведений розрахунок здійснений у відповідності до статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», виходячи із ціни, визначеної за результатами незалежної оцінки нерухомого майна та зменшеної на суму компенсації невід'ємних поліпшень.

Південно-західний апеляційний господарський суд, дійшовши висновку, що позивач має право на приватизацію шляхом викупу, при цьому встановивши, що органи місцевого самоврядування ухиляються від проведення визначеної законом процедури, а також проаналізувавши умови запропонованого позивачем проекту договору купівлі-продажу об'єкта малої приватизації - нежилих приміщень першого поверху, загальною площею 353,6 кв.м, які розташовані за адресою: м.Одеса, вул. Палія Семена, будинок 70, приміщення №501а, зазначає про наявність підстав для укладення договору за рішенням суду та задоволення позовної вимоги про визнання укладеним договору.

Дійшовши цього висновку, колегія суддів відмовляє у задоволенні позовної вимоги про зобов'язання Департаменту комунальної власності Одеської міської ради та Одеської міської ради завершити підготовку об?єкта - нежилих приміщень першого поверху, загальною площею 353,6 кв.м, які розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, будинок 70, приміщення №501а, до приватизації шляхом викупу із боку Приватного підприємства «Ліра».

Висновки суду апеляційної інстанції

У викладі підстав для прийняття рішення суду необхідно дати відповідь на доречні аргументи та доводи сторін, здатні вплинути на вирішення спору; виклад підстав для прийняття рішення не повинен неодмінно бути довгим, оскільки необхідно знайти належний баланс між стислістю та правильним розумінням ухваленого рішення; обов'язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент заявника на підтримку кожної підстави; обсяг цього обов'язку суду може змінюватися залежно від характеру рішення. Згідно з практикою Європейського суду з прав людини очікуваний обсяг обґрунтування залежить від різних доводів, що їх може наводити кожна зі сторін, а також від різних правових положень, звичаїв та доктринальних принципів, а крім того, ще й від різних практик підготовки та представлення рішень у різних країнах (правова позиція Верховного Суду від 28.05.2020 у справі №909/636/16).

Європейський суд з прав людини у рішенні в справі «Серявін та інші проти України» вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

У справі «Трофимчук проти України» Європейський суд з прав людини також зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід.

Відповідно до положень статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним та обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Пунктом 2 частини першої статті 275 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.

Згідно із частиною першою статті 277 Господарського процесуального кодексу України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: нез'ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Перевіривши застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права на підставі встановлених фактичних обставин справи та в межах доводів апеляційних скарг, колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для часткового задоволення апеляційної скарги Приватного підприємства «Ліра», скасування рішення Господарського суду Одеської області від 12.11.2025 з підстав неправильного застосування норм матеріального права та невідповідності висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи, і ухвалення нового рішення про часткове задоволення позову.

Розподіл судових витрат

Відповідно до пункту 2 частини першої статті 129 Господарського процесуального кодексу України судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Якщо суд апеляційної, касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат (частина чотирнадцята статті 129 Господарського процесуального кодексу України).

Враховуючи часткове задоволення позовної заяви та апеляційної скарги, витрати зі сплаті судового збору за подання позовної заяви та апеляційної скарги, покладаються на відповідачів пропорційно задоволеним вимогам.

Керуючись ст.ст. 129, 269, 270, 275, 277, 281 - 284 ГПК України,

Південно-західний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Приватного підприємства «Ліра» задовольнити частково.

Рішення Господарського суду Одеської області від 12.11.2025 у справі №916/1969/24 скасувати в частині відмови у задоволенні позовних вимог про визнання недійсним договору, визнання протиправним та скасування рішення міської ради, визнання договору укладеним. Ухвалити в цій частині нове рішення, яким позов Приватного підприємства «Ліра» в цій частині задовольнити, в частині розподілу судових витрат рішення змінити, в решті рішення залишити без змін, виклавши його резолютивну частину в наступній редакції:

« 1.Позов задовольнити частково.

2.Визнати недійсним договір купівлі-продажу об'єкту малої приватизації - нежилих приміщень першого поверху, загальною площею 353,6 кв.м, що розташовані за адресою: м.Одеса, вул. Палія Семена, 70, приміщення №501а, за результатами електронного аукціону, укладеного 01.05.2024 між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та ОСОБА_4 , що був посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю., зареєстровано в реєстрі за №716.

3.Визнати протиправним та скасувати рішення Одеської міської ради від 16.04.2025 №2992-VIII «Про внесення змін до рішення Одеської міської ради від 04.07.2007 №1404-V «Про перелік об'єктів комунальної власності територіальної громади міста Одеси, які підлягають приватизації та відчуженню у 2007 році».

4.Визнати укладеним між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та Приватним підприємством «ЛІРА» договір купівлі-продажу нежилих приміщень першого поверху, загальною площею 353,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, 79, приміщення №501а, на наступних умовах:

«ДОГОВІР

купівлі-продажу об'єкта малої приватизації - нежилих приміщень першого поверху, загальною площею 353,6 кв.м, які розташовані за адресою: м.Одеса, вул. Палія Семена, будинок 70, приміщення №501а (крім акцій, частки), за результатами його викупу

Ми,

Територіальна громада міста Одеси в особі Одеської міської ради, ідентифікаційний код юридичної особи 25597691, місцезнаходження: місто Одеса, Думська площа, будинок 1, що діє на підставі Закону України «Про місцеве самоврядування» від 21.05.1997 №280/97, далі «Продавець», від імені якої діє Департамент комунальної власності Одеської міської ради, ідентифікаційний код юридичної особи (ідентифікаційний код юридичної особи 26302595), місцезнаходження: м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, з однієї сторони, та

Приватне підприємство «ЛІРА», ідентифікаційний код юридичної особи 13889920, місцезнаходження: 65086, м. Одеса, Дніпропетровська дорога, будинок 70, далі «Покупець», з іншої сторони,

разом іменовані «Сторони», а кожна Сторона окремо «Сторона», із метою завершення процедури приватизації, що була розпочата на підставі рішень Одеської міської ради №1404-V від 04.07.2007 та №2094-V від 21.12.2007, у відношенні до нежилих приміщень першого поверху, загальною площею 353,6 кв.м, які розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, будинок 70, приміщення №501а (крім акцій, частки), уклали вказаний договір (далі - Договір) про наступне.

1. Предмет договору

1.1.Продавець зобов'язується передати у власність Покупцю об'єкт малої приватизації - нежилі приміщення першого поверху, загальною площею 353,6 (триста п'ятдесят три цілих і шість десятих) кв.м, які розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, будинок 70 (сімдесят), приміщення №501а (п'ятсот один «а») (далі - Об'єкт приватизації), а Покупець зобов'язується прийняти Об'єкт приватизації, виконавши визначені у Договорі умови.

Ринкова вартість об'єкта оцінки для приватизації шляхом викупу становить 7 309 560 (сім мільйонів триста дев'ять тисяч п'ятсот шістдесят) гривень 00 копійок, податок на додану вартість (ПДВ) враховано до вказаної суми та складає 1 218 260 (один мільйон двісті вісімнадцять тисяч двісті шістдесят) гривень 00 копійок, згідно з висновками оцінювача про ринкову вартість об'єкта незалежної оцінки - нежилих приміщень першого поверху, загальною площею 353,6 кв.м, що розташовані за адресою: місто Одеса, вулиця Палія Семена, будинок 70, приміщення №501а, виконані суб'єктом оціночної діяльності ПП «ТРІКОД», затвердженими наказом директора Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 18.09.2023 №443.

1.2.Ціна продажу Об'єкту приватизації становить 2 134 391 (два мільйони сто тридцять чотири тисячі триста дев'яносто одна) гривня 52 копійки.

Вказана ціна продажу являє собою різницю між ринковою вартістю Об'єкта приватизації, визначеною у п. 1.1 даного Договору, та сумою компенсації вартості невід'ємних поліпшень, здійснених Покупцем щодо Об'єкта приватизації відповідно до частки Покупця 70,8% (сімдесят цілих вісім десятих відсотків) у збільшеній вартості Об'єкту приватизації, що становить 5 175 168 (п'ять мільйонів сто сімдесят п'ять тисяч сто шістдесят вісім) гривень 48 копійок.

Покупець сплачує повну ціну продажу Об'єкту приватизації протягом 20 (двадцяти) днів із моменту набрання рішенням суду про визнання даного Договору укладеним законної сили.

Об'єкт приватизації є комунальною власністю та належить Продавцю, право власності на який зареєстровано Юридичним департаментом Одеської міської ради в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 17.06.2020, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 2105257251101, номер запису про право власності: 36979793.

Об'єкт приватизації перебуває в оперативному управлінні Комунальної установи «Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради», ідентифікаційний код юридичної особи 39708476. Право оперативного управління зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 11.10.2023 Юридичним департаментом Одеської міської ради, Одеська область, номер запису про інше речове право: 52110819.

1.3.Земельна ділянка, на якій розташований Об'єкт приватизації, не є предметом купівлі-продажу за цим Договором, тому питання землекористування Покупець вирішує самостійно в установленому чинним законодавством порядку, після переходу до Покупця права власності на Об'єкт приватизації.

2. Набуття права власності

Право власності на Об'єкт приватизації, згідно з ч. 4 ст. 334 Цивільного кодексу України, у Покупця виникає з дня його державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, яка здійснюється після набрання рішенням суду про визнання даного Договору укладеним законної сили.

3. Передача Об'єкта приватизації

3.1.Передача Об'єкта приватизації Покупцю здійснюється Продавцем в день набрання рішенням суду про визнання даного Договору укладеним законної сили.

3.2.Передача Об'єкта приватизації Продавцем і прийняття його Покупцем засвідчуються актом приймання-передачі, який підписується Сторонами та скріплюється їх печатками (за наявності).

4. Обов'язки та права Сторін

4.1.Кожна Сторона зобов'язується виконувати обов'язки, покладені на неї цим Договором, не перешкоджати іншій Стороні у виконанні її обов'язків і має право вимагати від іншої Сторони виконання належним чином її обов'язків, передбачених умовами Договору.

4.2.Сторона, яка порушила взяті відповідно до цього Договору зобов'язання, повинна усунути ці порушення.

Порушенням зобов'язання за цим Договором є його невиконання або неналежне виконання умов, визначених цим Договором.

5. Обов'язки Покупця

5.1.Покупець зобов'язаний прийняти Об'єкт приватизації за актом приймання-передачі в установлений Договором строк.

5.2.Покупець зобов'язаний надавати на вимогу Продавця інформацію, необхідну для здійснення ним контролю за виконанням умов цього Договору.

5.3.Покупець зобов'язаний виконати умови продажу Об'єкту приватизації, а саме:

5.3.1.Протягом 20 робочих днів з дати набрання рішенням суду про визнання даного Договору укладеним законної сили Покупець зобов'язаний сплатити послуги за проведення незалежної оцінки об'єкта приватизації в сумі 7 000 (сім тисяч) гривень 00 копійок без ПДВ (договір про надання послуг з оцінки об'єкта приватизації від 23.08.2023 №15);

5.3.2.Протягом року з моменту переходу права власності Покупець зобов'язаний виконати умови продажу Об'єкта приватизації, а саме, підписати акт підсумкової перевірки виконання умов Договору купівлі-продажу Об'єкта приватизації у Продавця.

5.4.Відчуження Об'єкту приватизації (його частини) до повного виконання умов Договору, можливо виключно за згодою Продавця в порядку, встановленому Фондом державного майна України.

5.5.Зобов'язання, визначені у цьому Договорі, зберігають свою дію для осіб, які придбають Об'єкт приватизації у разі його подальшого відчуження протягом строку дії таких зобов'язань.

5.6.У разі подальшого відчуження Об'єкту приватизації до нового власника переходять зобов'язання, передбачені Договором і не виконані на дату такого відчуження.

5.7.У разі подальшого відчуження приватизованого об'єкта новий власник у двотижневий строк з дня переходу до нього права власності на такий об'єкт зобов'язаний подати Продавцю копії документів, що підтверджують перехід до нього права власності.

5.8.Новий власник, а також кредитор фінансування купівлі Об'єкта приватизації повинні відповідати вимогам до покупців об'єктів приватизації, встановленим статтею 8 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна».

5.9.Передача Об'єкта приватизації (його частини) в заставу або внесення такого об'єкта (нерухомого майна) до статутного капіталу господарського товариства в період дії умов цього Договору здійснюється за згодою Продавця, в установленому Фондом державного майна України порядку.

6. Обов'язки Продавця

6.1.Продавець зобов'язаний:

6.1.1.Передати Покупцю Об'єкт приватизації за актом приймання-передачі;

6.1.2.Здійснювати контроль за виконанням умов цього Договору в порядку, встановленому законодавством України;

6.1.3.Здійснити державну реєстрацію припинення іншого речового права (права оперативного управління).

7. Відповідальність Покупця

7.1.У разі невиконання або неналежного виконання умов цього Договору Покупець несе відповідальність, встановлену цим Договором та законодавством України.

7.2.За недопущення працівників Продавця, протидію чи перешкоджання проведенню ними перевірки дотримання умов цього Договору на Покупця накладається штраф в розмірі 1000 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян за кожний встановлений факт.

7.3.Сплата штрафних санкцій не звільняє Покупця від виконання договірних зобов'язань у період дії Договору.

8. Ризик випадкової загибелі Об'єкта приватизації

8.1.Ризик випадкової загибелі або випадкового псування Об'єкта приватизації несе Покупець з моменту переходу до нього права власності на Об'єкт приватизації.

9. Зміни умов Договору та його розірвання

9.1.Внесення змін до Договору здійснюється відповідно до вимог законодавства тільки за згодою Сторін у порядку, затвердженому Фондом державного майна України, шляхом укладення договору про внесення змін до Договору.

9.2.Договір може бути розірваний на вимогу однієї із Сторін, в тому числі за рішенням суду, в разі невиконання іншою Стороною зобов'язань, передбачених цим Договором, у визначені строки.

У разі розірвання в судовому порядку Договору у зв'язку з невиконанням Покупцем договірних зобов'язань Об'єкт приватизації підлягає поверненню у комунальну власність у встановленому законодавством порядку.

9.3.Виключними умовами для розірвання Договору Об'єкта приватизації в порядку, передбаченому законодавством та Договором, є:

невиконання умов продажу Об'єкту приватизації і зобов'язань Покупця, визначених умовами Договору, в установлений Договором строк;

подання Продавцю неправдивих відомостей;

сплата за Об'єкт приватизації коштів, отриманих з порушенням вимог законодавства, яке регулює відносини у сфері запобігання легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, фінансуванню тероризму та фінансуванню розповсюдження зброї масового знищення;

продаж або в інший спосіб відчуження Покупцем приватизованого об'єкта (його частини) особам, визначеним частиною другою статті 8 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна», протягом виконання зобов'язань за Договором.

10. Підстави звільнення від відповідальності

10.1.Сторони звільняються від відповідальності за невиконання чи неналежне виконання зобов'язань за цим Договором в разі виникнення форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), які не існували під час укладення цього Договору та виникли поза волею Сторін, які об'єктивно унеможливлюють виконання зобов'язань, передбачених умовами цього Договору, та які прямо передбачені Законом України «Про торгово-промислові палати в Україні».

10.2.Сторона, що не може виконувати зобов'язання за цим Договором унаслідок дії обставин непереборної сили, повинна не пізніше ніж протягом 5 (п'яти) робочих днів з моменту, коли їй стало відомо про їх виникнення, повідомити про це іншу Сторону у письмовій формі.

Сторона повідомляє іншу Сторону про закінчення форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили) протягом 2 днів з дня, коли їй стало відомо про їх закінчення.

За умови виконання умов, визначених у цьому пункті, перебіг терміну (строку) виконання зобов'язань продовжується на строк дії форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).

10.3.Доказом виникнення та закінчення обставин непереборної сили та строку їх дії є відповідні документи, які видаються Торгово-промисловою палатою України або уповноваженими нею регіональними торгово-промисловими палатами.

11. Розв'язання спорів

11.1.Усі спори, що виникають при виконанні зобов'язань за цим Договором, вирішуються або шляхом переговорів або в судовому порядку.

11.2.Усі спори, що виникають при виконанні зобов'язань за цим Договором, крім спорів, які виникають із публічно-правових відносин та віднесені до компетенції адміністративних судів, вирішуються господарським судом у порядку, встановленому Господарським процесуальним кодексом України.

12. Особливі умови

12.1.Договір оренди №7/004 нежилого приміщення (нова редакція) від 07.03.2019 (далі - Договір оренди), Додаткова угода №1 до Договору оренди від 26.01.2024 та Додаткова угода №2 до Договору оренди №7/004, викладеного в новій редакції 26.01.2024, нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Одеси від 30.01.2024, укладені між Продавцем та Покупцем, строком дії до 26.01.2029, припиняють свою дію у зв'язку із приватизацією об'єкта оренди орендарем.

13. Антикорупційне застереження

13.1.Сторони визначають та підтверджують, що вони впроваджують політику повної нетерпимості до неправомірної вигоди, корупції, неправомірних виплат за сприяння або спрощення формальностей у зв'язку з виконанням цього Договору, неправомірних витрат за забезпечення більш швидкого вирішення тих чи інших питань. Сторони керуються у своїй діяльності законодавством, спрямованим на запобігання та уникнення ситуацій, предметом яких є неправомірна вигода і корупція зокрема.

13.2.Сторони гарантують, що їм самим, їхнім працівникам та уповноваженим представникам заборонено пропонувати, давати або обіцяти надати будь-яку неправомірну вигоду (грошові кошти, цінні подарунки тощо) будь-яким особам (включаючи, серед іншого, службовим особам, уповноваженим особам юридичних осіб, державним службовцям), а також вимагати отримання, приймати або погоджуватись приймати від будь-якої особи, прямо чи опосередковано, будь-яку неправомірну вигоду (грошові кошти, цінні подарунки тощо).

14. Прикінцеві положення

14.1.Цей договір набуває чинності із моменту набрання рішенням суду про визнання даного Договору укладеним законної сили.

14.2.Договір викладено українською мовою. Сторони однаково розуміють умови цього Договору та термінологію, що використовується у Договорі.

14.3.Договір діє до виконання у повному обсязі Покупцем зобов'язань, зокрема передбачених пунктом 5.3 цього Договору, що підтверджено Продавцем у встановленому законодавством порядку, якщо Договір не буде раніше виконаний або припинений згідно із законодавством України та умовами Договору.

14.4.Сторони свідчать, що до них не застосовані санкції, які передбачені статтею 4 Закону України «Про санкції», станом на день укладення цього Договору, а також Сторони свідчать, що у тексті цього Договору зафіксовані усі істотні умови, що стосуються відчуження вищевказаної нерухомості. Будь-які попередні домовленості, які мали місце до укладення цього Договору і не відображені у його тексті, після укладення Договору не матимуть правового значення.

14.5.Сторони підтверджують, що цей договір вчиняється в період дії воєнного стану на вигідних для них умовах та на час його укладення не існує обставин, які в подальшому можуть бути використані для звернення до суду щодо визнання цього Договору недійсним, незалежно від того, хто був ініціатором укладення цього правочину.

15. Місцезнаходження та банківські реквізити Сторін

Продавець Територіальна громада міста Одеси в особі Одеської міської ради (ідентифікаційний код юридичної особи 26597691) м. Одеса, Думська площа, 1, від імені якої діє Департамент комунальної власності Одеської міської ради (ідентифікаційний код юридичної особи 26302595) м. Одеса, вул. Артилерійська, 1 general_dks@omr.gov.ua UA 8682 0172 0355 5090 1206 9034 299 банк отримувача: Державна Казначейська служба України, м. Київ, ЄДРПОУ 26302595»Покупець Приватне підприємство «ЛІРА» (ідентифікаційний код юридичної особи 13889920) 65024, м. Одеса, Дніпропетровська дорога, будинок 70 lira_od@ukr.net НОМЕР_2 АБ «Південний» МФО 328209 ІПН 138899215475

5.В іншій частині позову відмовити.

6.Стягнути з Департаменту комунальної власності Одеської міської ради на користь Приватного підприємства «Ліра» 3 028,00 грн витрат зі сплати судового збору за подання позовної заяви.

7.Стягнути з ОСОБА_4 на користь Приватного підприємства «Ліра» 3 028,00 грн витрат зі сплати судового збору за подання позовної заяви.

8.Стягнути з Одеської міської ради на користь Приватного підприємства «Ліра» 3 028,00 грн витрат зі сплати судового збору за подання позовної заяви».

Стягнути з Департаменту комунальної власності Одеської міської ради на користь Приватного підприємства «Ліра» 3 633,60 грн витрат по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги.

Стягнути з ОСОБА_4 на користь Приватного підприємства «Ліра» 3 633,60 грн витрат по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги.

Стягнути з Одеської міської ради на користь Приватного підприємства «Ліра» 3 633,60 грн витрат по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги.

Доручити Господарському суду Одеської області видати відповідні накази із зазначенням всіх необхідних реквізитів.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду у випадках і строки, передбачені ст.ст.287, 288 ГПК України.

Повну постанову складено 29.04.2026.

Головуючий суддя Л.В. Поліщук

Суддя К.В. Богатир

Суддя С.В. Таран