вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua
"12" березня 2026 р. Справа № 910/8857/25
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Сибіги О.М.
суддів: Кравчука Г.А.
Тищенко О.В.
секретар судового засідання: Михайленко С.О.
за участю представників сторін: згідно протоколу судового засідання від 12.03.2026
Розглянувши матеріали апеляційної скарги Київської міської ради
на рішення Господарського суду міста Києва від 03.12.2025
повний текст рішення складено 09.12.2025
у справі № 910/8857/25 (суддя Андреїшина І.О.)
за позовом Київської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фітнес клуб "Галактика"
про стягнення 5 186 921,23 грн, -
Короткий зміст позовних вимог
Київська міська рада (позивач) звернулась до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фітнес клуб "Галактика" (відповідач) про стягнення безпідставно збережених коштів в розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою в розмірі 5 186 921,23 грн.
Позовні вимоги мотивовано тим, що відповідач використовував земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:79:336:0024 площею 0,2344 га по просп. Голосіївський, 120-в у Голосіївському районі міста Києва без правовстановлюючих документів на неї, у зв'язку з чим позивачем заявлено про стягнення з відповідача 5 186 921,23 грн безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за період з 12.03.2020 по 30.06.2025.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 21.07.2025 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі № 910/8857/25, ухвалено розгляд справи здійснювати за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 22.10.2025 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.
Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття
Рішенням Господарського суду міста Києва від 03.12.2025 у справі № 910/8857/25 позов задоволено частково. Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Фітнес клуб "Галактика" на користь Київської міської ради 671 361,88 грн безпідставно збережених коштів в розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою площею 0,2344 га (кадастровий номер 8000000000:79:336:0024) на просп. Голосіївський (просп. 40-річчя Жовтня), 120-в у Голосіївському районі м. Києва за період з 12.03.2020 по 30.06.2025 та 8056,34 грн судового збору. У задоволенні решти позовних вимог відмовлено.
В обґрунтування прийнятого рішення судом першої інстанції зазначено, що відповідач, як фактичний користувач земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:79:336:0024 площею 0,2344 га по просп. Голосіївський, 120-в у Голосіївському районі міста Києва, без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, а тому відповідач зобов'язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини 1 статті 1212 Цивільного кодексу України. При цьому, судом першої інстанції позовні вимоги задоволено частково на суму 671 361,88 грн, оскільки, за висновком суду, позивачем невірно здійснено розрахунок суми безпідставно збережених коштів за користування земельною ділянкою за спірний період, з огляду на те, що фактичний код виду цільового призначення земельної ділянки 07.02 (для будівництва та обслуговування об'єктів фізичної культури і спорту), а у відповідності до додатків 11 до рішень Київської міської ради "Про бюджет міста Києва" мінімальний розмір орендної плати за земельні ділянки комунальної власності територіальної громади міста Києва (у відсотках від нормативно грошової оцінки) для земельних ділянок із кодом 07.02 становив: у 2020 році - 0,01%; у 2021 році - 0,01%; у 2022 році - 0,01%; у 2023 році - 0,01%; у 2024 році - 3%; у 2025 році - 0,01%.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів
Не погоджуючись з рішенням Господарського суду міста Києва від 03.12.2025 у справі № 910/8857/25, 29.12.2025 Київська міська рада звернулась до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 03.12.2025 у справі № 910/8857/25 в частині відмови в задоволенні позовних вимог та ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.
Вимоги апеляційної скарги мотивовано тим, що оскаржуване рішення судом першої інстанції прийнято з неправильним застосуванням норм матеріального права, невідповідністю висновків суду першої інстанції обставинам справи, що є підставою для його скасування. Узагальнені доводи апеляційної скарги зводяться до того, що з дня набуття права власності на об'єкт нерухомого майна відповідач став фактичним користувачем земельної ділянки, на якій це майно розташоване, тому саме з цієї дати у відповідача виник обов'язок оформити право користування земельною ділянкою та сплачувати за користування земельною ділянкою орендну плату. Скаржник зазначає, що процедура встановлення цільового призначення земельної ділянки чітко прописана в законодавстві і повноваження щодо затвердження цільового призначення належать Київській міській раді, суд не може перебирати на себе повноваження органу місцевого самоврядування та самостійно визначати цільове призначення землі. Згідно витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 28.01.2025 № НВ-0000136482025 вид цільового використання землі «Інша комерційна діяльність», що відповідає положенням Українського класифікатора форм власності на землю (1998 року). Оскільки іншого цільового призначення спірної земельної ділянки не визначено, то для здійснення розрахунку безпідставно збережених коштів позивач використовував додаток 59 до Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 № 1051, натомість суд першої інстанції на власний розсуд встановив цільове призначення землі, не застосувавши у спірних правовідносинах положення статті 20 Земельного Кодексу України та додатку 59 до Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України. За доводами скаржника, оскільки основним видом економічної діяльності Товариства з обмеженою відповідальністю "Фітнес клуб "Галактика" є надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна, то мінімальний розмір орендної плати (у відсотках від нормативної грошової оцінки) за користування земельною ділянкою становить 5%.
Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті
Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 29.12.2025 матеріали апеляційної скарги Київської міської ради у справі № 910/8857/25 передано на розгляд головуючому судді: Сибізі О.М.
Протоколом автоматичного визначення складу колегії суддів від 29.12.2025 для вирішення питань щодо руху апеляційної скарги Київської міської ради у справі № 910/8857/25 визначено колегію суддів Північного апеляційного господарського суду у складі: головуючий суддя: Сибіга О.М., судді: Сотніков С.В., Владимиренко С.В.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 06.01.2026 витребувано з Господарського суду міста Києва матеріали справи № 910/8857/25.
22.01.2026 до Північного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи № 910/8857/25.
Протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 02.02.2026 у зв'язку з перебуванням судді Сотнікова С.В. у відпустці для вирішення питань щодо руху апеляційної скарги Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 03.12.2025 у справі № 910/8857/25 визначено колегію суддів Північного апеляційного господарського суду у складі: головуючий суддя: Сибіга О.М., судді: Владимиренко С.В., Тищенко О.В.
Протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 04.02.2026 у зв'язку з перебуванням судді Владимиренко С.В. у відпустці для вирішення питань щодо руху апеляційної скарги Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 03.12.2025 у справі № 910/8857/25 визначено колегію суддів Північного апеляційного господарського суду у складі: головуючий суддя: Сибіга О.М., судді: Кравчук Г.А., Тищенко О.В.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 06.02.2026 відкрито апеляційне провадження у справі № 910/8857/25 за апеляційною скаргою Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 03.12.2025 та призначено розгляд справи на 12.03.2026.
13.02.2026 до Північного апеляційного господарського суду від представника Товариства з обмеженою відповідальністю "Фітнес клуб "Галактика" надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому проти доводів апеляційної скарги заперечує та наводить власні на їх спростування, просить у задоволенні апеляційної скарги відмовити у повному обсязі. Узагальнені доводи відзиву на апеляційну скаргу зводяться до того, що починаючи з 10.05.2019 по відношенню до відповідача має місце бездіяльність позивача, яка полягає у непродовжені дії договору оренди земельної ділянки та незвернені до ГУ Держгеокадастру у м. Києві з заявою щодо зміни коду виду цільового призначення землі, тому розрахунок безпідставно збережених коштів позивачем здійснено невірно. Крім того, обраний позивачем спосіб захисту є неналежним.
Розглянувши матеріали справи, апеляційну скаргу Київської міської ради слід задовольнити, а рішення Господарського суду міста Києва від 03.12.2025 у справі № 910/8857/25 скасувати в частині відмови в задоволенні позовних вимог про стягнення 4 515 559,35 грн, з наступних підстав.
Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції
Як вірно було встановлено Господарським судом міста Києва та перевірено судом апеляційної інстанції, з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна від 16.07.2025 № 435559725 вбачається, що Товариство з обмеженою відповідальністю "Фітнес клуб "Галактика" є власником нерухомого майна - будівлі, будівлі басейну, нежитлової будівлі, об'єкту житлової нерухомості площею 1690,7 кв.м по просп. Голосіївський, 120-в у Голосіївському районі міста Києва.
Державну реєстрацію права власності на нерухоме майно проведено на підставі акту приймання-передачі нерухомого майна від 10.05.2019 та протоколу Загальних зборів учасників ТОВ "Фітнес клуб "Галактика" № 8 від 10.05.2019.
Вказане нерухоме майно розташоване на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:79:336:0024 площею 0,2344 га по просп. Голосіївський, 120-в у Голосіївському районі міста Києва.
Відомості про земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:79:336:0024 внесено до Державного земельного кадастру 30.03.2007.
З Витягу з Державного земельного кадастру від 28.01.2025 № НВ-0000136482025 вбачається, що цільове призначення земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:79:336:0024 - «Іншої комерційної діяльності».
Відповідно до листа Головного управління ДПС у м. Києві від 12.06.2025 № 17773/5/26-15-04-15-03 ТОВ "Фітнес клуб "Галактика" не подавало податкові декларації по платі за землю (земельний податок та/або орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) та не сплачувало плату за землю з 01.01.2020 по 31.12.2025 до Центральної державної податкової інспекції Головного управління ДПС у м. Києві (Голосіївський район). Згідно з даними інформаційно-комунікаційної системи контролюючого органу в інтегрованих картках по ТОВ "Фітнес клуб "Галактика" заборгованість по платі за землю (земельний податок та/або орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) не обліковується.
Позивач зазначає, що у період з 12.03.2020 по 30.06.2025 Товариство з обмеженою відповідальністю "Фітнес клуб "Галактика" безоплатно використовувало земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:79:336:0024 площею 0,2344 га по просп. Голосіївський, 120-в у Голосіївському районі міста Києва без правовстановлюючих документів на неї, що призвело до недоотримання коштів за оренду цієї земельної ділянки.
За розрахунком позивача сума безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за період з період з 12.03.2020 по 30.06.2025 становить 5 186 921,23 грн.
Наведене стало підставою для звернення Київської міської ради до суду з позовом про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "Фітнес клуб "Галактика" 5 186 921,23 грн. безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 8000000000:79:336:0024 відповідно до статті 1212 Цивільного кодексу України.
В свою чергу, відповідач проти позовних вимог заперечив, посилаючись на те, що починаючи з 10.05.2019 по відношенню до відповідача має місце бездіяльність позивача, яка полягає у непродовжені дії договору оренди земельної ділянки та незвернені до ГУ Держгеокадастру у м. Києві з заявою щодо зміни коду виду цільового призначення землі, тому розрахунок безпідставно збережених коштів позивачем здійснено невірно. Крім того, обраний позивачем спосіб захисту є неналежним.
Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови
Відповідно до вимог ч.ч. 1, 2, 4, 5 ст. 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
За умовами частини другої статті 152 Земельного кодексу України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, відшкодування завданих збитків.
Верховний Суд, розглядаючи спори у подібних правовідносинах, у своїх постановах неодноразово звертав увагу на те, що предметом регулювання глави 83 Цивільного кодексу України є відносини, що виникають у зв'язку із безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.
Відповідно до частин першої та другої статті 1212 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов'язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов'язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення цього Кодексу застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
Кондикційні зобов'язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.
Правові підстави користування земельною ділянкою комунальної власності за змістом глави 15 Земельного кодексу України реалізується через право постійного користування або право оренди.
Частиною першою статті 93 і статтею 125 Земельного кодексу України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.
Землекористувачі також зобов'язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт "в" частини першої статті 96 Земельного кодексу України).
Принцип платного використання землі також передбачено статтею 206 Земельного кодексу України, за змістом якої використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
При цьому законодавець розмежовує поняття "земельний податок" та "орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності" залежно від правових підстав передання прав землекористування такими ділянками.
Водночас згідно зі статтями 122 - 124 Земельного кодексу України міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.
Особи, які отримують земельну ділянку комунальної власності в користування за договором оренди (договором купівлі-продажу права оренди), зобов'язані сплачувати за неї орендну плату - платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди, як це передбачено частиною першою статті 21 Закону України "Про оренду землі".
Водночас Земельний кодекс України регламентує перехід прав на земельну ділянку, пов'язаний з переходом права на будинок, будівлю або споруду. Так, якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача (частина друга статті 120 Земельного кодексу України).
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 зазначила, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів Давного Риму (лат. superficies solo cedit - збудоване приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об'єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об'єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об'єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об'єкти розташовані. Отже, об'єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об'єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об'єкт права власності.
Звідси власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто інший, окрім власника об'єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об'єктом нерухомого майна. Аналогічну правову позицію викладено Верховним Судом у постанові від 15.12.2021 у справі № 924/856/20
Таким чином, положення глави 15, статей 120, 125 Земельного кодексу України, статті 1212 Цивільного кодексу України дають підстави вважати, що до моменту оформлення власником об'єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об'єкт, ураховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, особа яка придбала такий об'єкт стає фактичним користувачем тієї земельної ділянки, на якій такий об'єкт нерухомого майна розташований, а відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформлення прав на цю ділянку (без укладення договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом кондикційними.
Такий правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17, від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17, у постановах Верховного Суду від 14.01.2019 у справі № 912/1188/17, від 21.01.2019 у справі № 902/794/17, від 04.02.2019 у справі № 922/3409/17, від 12.03.2019 у справі № 916/2948/17, від 09.04.2019 у справі № 922/652/18, від 21.05.2019 у справі № 924/552/18, а також у постановах Верховного Суду України від 30.11.2016 у справі № 922/1008/15, від 07.12.2016 у справі № 922/1009/15, від 12.04.2017 у справах № 22/207/15 та № 922/5468/14 та у постанові Верховного Суду від 17.03.2020 у справі № 922/2413/19.
Отже, фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг (заощадив) у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов'язаний повернути такі кошти власникові земельної ділянки на підставі положень частини першої статті 1212 Цивільного кодексу України.
Такий самий правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц та від 20.09.2018 у справі № 925/230/17 та у постановах Верховного Суду у подібних правовідносинах, зокрема, у постанові від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20 Верховний Суд зазначив, що із дня набуття права власності на об'єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, а тому саме із цієї дати у власника об'єкта нерухомого майна виникає обов'язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташовано. При цьому до моменту оформлення власником об'єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об'єкт, такі кошти є безпідставно збереженими.
Верховний Суд неодноразово викладав правову позицію, згідно з якою для вирішення спору щодо стягнення з власника об'єкта нерухомого майна безпідставно збережених коштів на підставі положень статей 1212 - 1214 Цивільного кодексу України за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою комунальної власності, на якій цей об'єкт розташований, необхідно, насамперед, з'ясувати: 1) фактичного користувача земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цих ділянок зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування ділянками у відповідний період, або наявність правової підстави для використання земельної ділянки у такого фактичного користувача; 2) площу земельної ділянки; 3) суму, яку мав би отримати власник земельної ділянки за звичайних умов, яка безпосередньо залежить від вартості цієї ділянки (її нормативно-грошової оцінки); 4) період користування земельною ділянкою комунальної власності без належної правової підстави.
Як встановлено судом, Товариство з обмеженою відповідальністю "Фітнес клуб "Галактика" є власником нерухомого майна - будівлі, будівлі басейну, нежитлової будівлі, об'єкту житлової нерухомості площею 1690,7 кв.м по просп. Голосіївський, 120-в у Голосіївському районі міста Києва, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна від 16.07.2025 № 435559725.
Державну реєстрацію права власності на нерухоме майно проведено на підставі акту приймання-передачі нерухомого майна від 10.05.2019 та протоколу Загальних зборів учасників ТОВ "Фітнес клуб "Галактика" № 8 від 10.05.2019.
Як вбачається з матеріалів справи, належне відповідачу на праві власності нерухоме майно розташоване на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:79:336:0024 площею 0,2344 га по просп. Голосіївський, 120-в у Голосіївському районі міста Києва, яка належить на праві комунальної власності територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради.
30.03.2007 до Державного земельного кадастру внесено відомості про земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:79:336:0024.
Цільове призначення земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:79:336:0024 - «Іншої комерційної діяльності».
Позивач стверджує, що відповідач як власник нерухомого майна у період з 12.03.2020 по 30.06.2025 користувався земельною ділянкою, на якій це майно розташоване, за відсутності оформленого згідно з вимогами чинного законодавства права користування нею, відтак Товариство з обмеженою відповідністю "Фітнес клуб "Галактика" є фактичним користувачем спірної земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок позивача - власника земельної ділянки зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, тому зобов'язаний повернути ці кошти власникові земельної ділянки на підставі положень частини першої статті 1212 Цивільного кодексу України.
Як зазначалося судом, відомості про земельну ділянку з кадастровим номером з кадастровим номером 8000000000:79:336:0024 площею 0,2344 га по просп. Голосіївський, 120-в у Голосіївському районі міста Києва внесено до Державного земельного кадастру.
Отже, вказана земельна ділянка є сформованою у розумінні положень Земельного кодексу України.
Відповідно до п. 284.1 статті 284 Податкового кодексу України органи місцевого самоврядування встановлюють ставки плати за землю, що сплачується на відповідній території.
Основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності є нормативна грошова оцінка земель, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки - підставою для перегляду розміру орендної плати, який у будь-якому разі не може бути меншим, ніж установлено положеннями підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України.
Відповідно до пунктів 289.1. статті 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.
Отже, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який у будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями підпункту 288.5.1. пункту 288.5. статті 288 Податкового кодексу України.
При цьому статтею 12 Закону України «Про оцінку земель» регламентовано, що нормативно-правові акти з проведення оцінки земель затверджуються Кабінетом Міністрів України. Для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності нормативна грошова оцінка земель проводиться обов'язково (стаття 13 цього Закону); нормативно-грошова оцінка земельних ділянок у межах населених пунктів проводиться не рідше ніж один раз на 5 - 7 років (стаття 18 Закону України «Про оцінку земель»).
Відповідно до статті 20 Закону України «Про оцінку земель» за результатами бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
Згідно з положеннями частини третьої статті 23 цього Закону (в редакції на час виникнення спірних правовідносин) витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.
Таким чином, результатом нормативної грошової оцінки конкретної земельної ділянки є технічна документація на неї, а надання витягу з технічної документації є послугою компетентного органу (Держгеокадастру та його територіальних органів), який веде відповідний облік згідно з Порядком ведення Державного земельного кадастру, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 № 1051.
Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки - це роздруковані за допомогою програмного забезпечення актуальні дані про земельну ділянку, які є у Державному земельному кадастрі та технічній документації з нормативної грошової оцінки земель станом на певну дату. Витяг з нормативної грошової оцінки земельної ділянки може бути доказом проведення такої оцінки та визначати дані про таку оцінку як на момент його видачі, так за попередній період за умови, що нормативно-грошова оцінка земельної ділянки була сталою та не зазнала змін у цей період.
Отже, технічна документація на конкретну земельну ділянку, яка виготовляється на замовлення землекористувача (власника), відповідно до статті 20 Закону України «Про оцінку земель», є джерелом інформації про нормативну грошову оцінку певної земельної ділянки.
При цьому, власник (землекористувач) може використати технічну документацію на обґрунтування нормативної грошової оцінки, надавши суду її оригінал або належно засвідчену копію. Відтак технічна документація, виготовлена на конкретну земельну ділянку уповноваженим органом, може бути належним доказом на обґрунтування нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка набула статусу об'єкта цивільних прав.
У постанові від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц Велика Палата Верховного Суду виснувала, що обов'язковими для визначення орендної плати є відомості у витягах з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, про що також наголошено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13.02.2019 року в справі № 320/5877/17 (пункт 71).
Правова позиція, що належним доказом розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки може бути витяг, довідка або технічна документація з нормативної грошової оцінки, викладена Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20.
З Витягу з Державного земельного кадастру від 28.01.2025 № НВ-0000136482025 вбачається, що цільове призначення земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:79:336:0024 не визначено, вид цільового призначення - «Іншої комерційної діяльності».
Крім цього, відповідно до відомостей Державного земельного кадастру код виду цільового призначення земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:79:336:0024 відповідно до Класифікатора видів цільового призначення земельних ділянок, наведеного у додатку 59 до Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 № 1051, не визначено.
Відповідно до ч. 5 ст. 20 Земельного кодексу України класифікатор видів цільового призначення земельних ділянок, видів функціонального призначення територій та співвідношення між ними, а також правила його застосування з визначенням категорій земель та видів цільового призначення земельних ділянок, які можуть встановлюватися в межах відповідної функціональної зони, затверджуються Кабінетом Міністрів України. Зазначені класифікатор та правила використовуються для ведення Державного земельного кадастру і містобудівного кадастру. Віднесення земельних ділянок до певних категорії та виду цільового призначення земельних ділянок має відповідати класифікатору та правилам, зазначеним в абзаці першому цієї частини.
Код виду цільового призначення земельної ділянки має відповідати Класифікатору видів цільового призначення земельних ділянок (далі - Класифікатор) (додаток 59 до Порядку ведення державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 № 1051).
Суд зазначає, що бувають випадки коли цільове призначення земельної ділянки визначено згідно із документами, які набрали чинності до прийняття постанови Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 № 1051 «Про затвердження Порядку ведення Державного земельного кадастру», а саме у відповідності до Українського класифікатора цільового використання землі, затвердженого листом Державного комітету по земельних ресурсах від 24.04.1998 № 14-1-7/1205, та Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 № 548.
У даному випадку, враховуючи вид цільового призначення земельної ділянки «Іншої комерційної діяльності» (Код 1.11.6. «Інша комерційна діяльність»), що містився в Українському класифікаторі форм власності на землю (1998 року) відповідає коду 03.10 «Для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов'язаною з отриманням прибутку», та/або 03.07 «Для будівництва та обслуговування будівель торгівлі», як це визначено в Класифікаторі видів цільового призначення земельних ділянок (чинному на даний час).
Отже, при визначенні розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності територіальної громади міста Києва (у відсотках від нормативної грошової оцінки), виходячи з Класифікації видів цільового призначення земель 03.07, 03.10 відповідно до додатка 11 до рішення Київської міської ради про бюджет міста Києва на відповідний рік, слід застосовувати ставку орендної плати 5%.
Судом встановлено, що згідно з відомостями з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань основним видом діяльності Товариства з обмеженою відповідальністю "Фітнес клуб "Галактика" є 68.20 Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна.
З наведеного підставним є висновок, що у разі, якщо код виду цільового призначення земель згідно з Класифікатором видів цільового призначення земель, наведеним у додатку 59 до Порядку ведення Державного земельного кадастру не встановлено, за умови виду діяльності - надання в оренду та експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна, мінімальний розмір орендної плати (у відсотках від нормативної грошової оцінки) за земельну ділянку становить 5%.
Як вбачається з акту обстеження земельної ділянки від 25.02.2025 № ДК/39-АО/2025, на частині земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:79:336:0024 розташовано будівлю фітнес клубу «Галактика», інша частина вказаної земельної ділянки, в'їзд до якої обмежено автоматичним шлагбаумом, огороджена парканом та використовується як платна автомобільна стоянка, що дає підстави виснувати про здійснення господарської діяльності відповідачем та наданні послуг з метою отримання прибутку.
Крім того, відповідно до п. 289.2 ст. 289 Податкового кодексу України центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель (Кі), на який індексується нормативна грошова оцінка земель і земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), на 1 січня поточного року, що визначається за формулою: Кi = І:100, де І - індекс споживчих цін за попередній рік.
Індекс споживчих цін встановлюється Державною службою статистики України.
Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель міститься на офіційному сайті Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру (https://land.gov.ua/derzhgeokadastr-povidomlyaye-pro-indeksacziyunormatyvnoyi-groshovoyi-oczinky-zemel-za-2023-rik/), де вказано: значення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель за 2024 рік становить 1,12. Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель у розрізі років становить: 2020 роки - 1,0; 2021 рік - 1,0 (для сільськогосподарських угідь (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги) та 1,1 (для земель несільськогосподарського призначення), за 2022 рік - 1,15, за 2023 рік - 1,051.
Враховуючи вищевикладене, нормативна грошова оцінка земельної ділянки за 2020 - 2025 роки з врахуванням вищезазначених положень законодавства становила: за 2020 рік - 16 657 585,62 грн., за 2021 рік - 16 627 585,62 грн., за 2022 рік - 18 290 344,18 грн., за 2023 рік - 21 033 895,81 грн., за 2024 рік - 22 106 624,50 грн., за 2025 рік - 24 759 419,44 грн.
З наданого позивачем розрахунку орендної плати за користування відповідачем земельною ділянкою з кадастровим номером 8000000000:79:336:0024 вбачається, що при здійсненні його розрахунку позивач застосував ставку орендної плати 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки згідно з додатками 11 до рішення Київської міської ради "Про бюджет міста Києва на 2020 рік" від 12.12.2019 № 456/8029, "Про бюджет міста Києва на 2021 рік" від 24.12.2020 № 24/24, "Про бюджет міста Києва на 2022 рік" від 09.12.2021 № 3704/3745, "Про бюджет міста Києва на 2023 рік" від 08.12.2022 № 5828/5869, "Про бюджет міста Києва на 2024 рік" від 14.12.2023 № 7531/7572, "Про бюджет міста Києва на 2025 рік" від 05.12.2024 № 426/10234.
За встановлених обставин, Київською міською радою при здійсненні розрахунку безпідставно збережених коштів в розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 8000000000:79:336:0024 площею 0,2344 га по просп. Голосіївський, 120-в у Голосіївському районі міста Києва правомірно застосовано відсоткову ставку орендної плати 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Судом встановлено, що у період з 12.03.2020 по 30.06.2025 спірна земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:79:336:0024 у власності або користуванні Товариства з обмеженою відповідністю "Фітнес клуб "Галактика" не перебувала.
Колегія суддів, перевіривши здійснений позивачем розрахунок безпідставно збережених коштів за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 8000000000:79:336:0024 площею 0,2344 га по просп. Голосіївський, 120-в у Голосіївському районі міста Києва без правовстановлюючих документів за період з 12.03.2020 по 30.06.2025 із застосуванням відсоткової ставки орендної плати 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, дійшла висновку, що вимоги позивача про стягнення з відповідача 5 186 921,23 грн. підлягають задоволенню, оскільки є обґрунтованими, а їх розмір - арифметично правильним.
Позаяк, судом першої інстанції наведеного при ухваленні оскаржуваного рішення до уваги прийнято не було, що призвело до прийняття необґрунтованого рішення.
Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги.
Однією з засад здійснення господарського судочинства у відповідності до статті 2 Господарського процесуального кодексу України є рівність усіх учасників судового процесу перед законом і судом.
Відповідно до ст. 73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
У відповідності з пунктом 3 частини 2 статті 129 Конституції України та частини 1 статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Частиною 1 статті 86 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення (п. 2 ч. 1 ст. 275 ГПК України).
Підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення зокрема є: нез'ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права (ч. 1 ст. 277 ГПК України).
При прийнятті оскаржуваного рішення суд першої інстанції неповно з'ясував обставин, що мають значення для справи, невірно встановив обставини справи, що призвело до прийняття незаконного рішення, тож колегія суддів вважає, що апеляційна скарга Київської міської ради підлягає задоволенню, а рішення - скасуванню в частині відмови в задоволенні позовних вимог про стягнення 4 515 559,35 грн.
Судові витрати
Відповідно до частини 14 статті 129 Господарського процесуального кодексу України якщо суд апеляційної, касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Згідно зі статтею 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати (судовий збір) за подачу позовної заяви та за подачу апеляційної скарги покладається на Товариство з обмеженою відповідальністю "Фітнес клуб "Галактика".
Керуючись ст.ст. 129, 240, 269, 270, 273, 275, 276, 277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд,-
1. Апеляційну скаргу Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 03.12.2025 у справі № 910/8857/25 - задовольнити.
2. Рішення Господарського суду міста Києва від 03.12.2025 у справі № 910/8857/25 - скасувати в частині відмови в задоволенні позовних вимог Київської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фітнес клуб "Галактика" про стягнення 4 515 559,35 грн. безпідставно збережених коштів в розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою, прийняти в цій частині нове, яким позов задовольнити.
3. Викласти резолютивну частину рішення в наступній редакції:
«Позов задовольнити повністю.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Фітнес клуб "Галактика" (ідентифікаційний код 38399125, адреса: 04214, м. Київ, вул. Північна, 2/58, кв. 189) на користь Київської міської ради (ідентифікаційний код 22883141, адреса: 01010, м. Київ, вул. Хрещатик, 36) 5 186 921,23 грн. (п'ять мільйонів сто вісімдесят шість тисяч дев'ятсот двадцять одна гривня 23 копійки) безпідставно збережених коштів в розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою та 62 243,05 грн. (шістдесят дві тисячі двісті сорок три гривні 05 копійок) судового збору.».
4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Фітнес клуб "Галактика" (ідентифікаційний код 38399125, адреса: 04214, м. Київ, вул. Північна, 2/58, кв. 189) на користь Київської міської ради (ідентифікаційний код 22883141, адреса: 01010, м. Київ, вул. Хрещатик, 36) 81 280,07 грн. (вісімдесят одна тисяча двісті вісімдесят гривень 07 копійок) судового збору за подачу апеляційної скарги.
5. В решті судовий збір за подачу позову та апеляційної скарги залишити за скаржником.
6. Матеріали справи № 910/8857/25 повернути до Господарського суду міста Києва, доручивши видати накази на виконання даної постанови.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена відповідно до ст. 287-291 Господарського процесуального кодексу України.
У зв'язку з перебуванням головуючого судді Сибіги О.М. у відпустці з 16.03.2026 по 27.03.2026 та перебуванням судді Тищенко О.В. у відпустці з 30.03.2026 по 09.04.2026 повний текст постанови складено та підписано 13.04.2026.
Головуючий суддя О.М. Сибіга
Судді Г.А. Кравчук
О.В. Тищенко