31 березня 2026 року
м. Київ
cправа № 910/6409/24
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Багай Н. О. - головуючої, Дроботової Т. Б., Чумака Ю. Я.,
секретар судового засідання - Руда Г. В.,
за участю представників:
прокуратури - Савицької О. В.,
позивача - не з'явилися,
відповідача - не з'явилися,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу заступника керівника Київської міської прокуратури
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 29.01.2025 (колегія суддів: Іоннікова І. А. - головуюча, Тищенко А. І., Михальська Ю. Б.) і рішення Господарського суду міста Києва від 08.10.2024 (суддя Мудрий С. М.) у справі
за позовом керівника Деснянської окружної прокуратури міста Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Нові Перспективи Плюс"
про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, повернення земельної ділянки та припинення права володіння нерухомим майном,
1. Короткий зміст позовних вимог
1.1. У травні 2024 року керівник Деснянської окружної прокуратури міста Києва (далі - Прокурор) звернувся в інтересах держави в особі Київської міської ради до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Нові Перспективи Плюс" (далі - ТОВ "Нові Перспективи Плюс") про:
- визнання недійсним договору оренди земельної ділянки площею 0,3092 га на вул. Мілютенка, 28-А в Деснянському районі м. Києва (кадастровий номер 8000000000:62:030:0013), укладеного між Київською міською радою та ТОВ "Нові Перспективи Плюс", посвідченого 03.07.2023 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем'яненко Т. М. і зареєстрованого в реєстрі за № 476;
- зобов'язання ТОВ "Нові Перспективи Плюс" повернути територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради земельну ділянку площею 0,3092 га на вул. Мілютенка, 28-А в Деснянському районі м. Києва шляхом знесення самочинно збудованого об'єкта нерухомого майна - нежитлової будівлі площею 9,4 м2 (літ. "А");
- припинення права володіння ТОВ "Нові Перспективи Плюс" нерухомим майном - нежитловою будівлею площею 9,4 м2 (літ. "А") за адресою: м. Київ, вул. Мілютенка, буд. 28-А, реєстрацію якого проведено рішенням державного реєстратора Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) Микитенко О. В. (з відкриттям розділу) від 28.09.2018, індексний номер: 43242047, номер запису про право власності: 28135552, шляхом внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про відсутність права із закриттям розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи об'єкта нерухомого майна № 1654948280000.
1.2. Позовні вимоги Прокурора в інтересах держави в особі Київської міської ради обґрунтовані тим, що за ТОВ "Нові Перспективи Плюс" незаконно зареєстровано право власності на самочинно збудоване нерухоме майно - нежитлову будівлю площею 9,4 м2 (літ. "А") на земельній ділянці територіальної громади м. Києва за адресою: м. Київ, вул. Мілютенка, буд. 28-А. Як стверджував Прокурор, така незаконна реєстрація права власності на самочинно збудоване нерухоме майно надалі стала підставою для набуття відповідачем права оренди на земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:62:030:0013, площею 0,3092 га у позаконкурентний спосіб. Тому Прокурор вважав, що в цьому випадку для забезпечення територіальній громаді м. Києва реальної та безперешкодної можливості реалізовувати всі правомочності власника земельної ділянки комунальної власності, на частині якої розташований самочинно збудований об'єкт нерухомого майна, належним способом захисту порушених прав позивача є визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 03.07.2023 № 476.
Крім того, Прокурор із покликанням на приписи статті 376 Цивільного кодексу України зазначав, що захист інтересів держави в цьому випадку потребує покладення на відповідача зобов'язання повернути територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради земельну ділянку шляхом знесення самочинно збудованого об'єкта нерухомого майна. Прокурор також стверджував про необхідність припинити право володіння ТОВ "Нові Перспективи Плюс" спірним нерухомим майном шляхом внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про відсутність права із закриттям розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи об'єкта нерухомого майна.
2. Короткий зміст судових рішень
2.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 08.10.2024, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 29.01.2025 у справі № 910/6409/24, відмовлено в задоволенні позову Прокурора в інтересах держави в особі Київської міської ради.
2.2. Господарський суд першої інстанції, розглядаючи справу № 910/6409/24 по суті позовних вимог Прокурора в інтересах держави в особі Київської міської ради, встановив, що Прокурор підтвердив підстави для представництва в суді держави в особі Київської міської ради.
2.3. Господарські суди попередніх інстанцій, відмовляючи в задоволенні позовних вимог Прокурора в інтересах держави в особі Київської міської ради, виходили з того, що рішенням Київської міської ради від 14.06.2007 № 844/1505 було затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки Громадській організації "Київська міська спілка автомобілістів" (далі - ГО "Київська міська спілка автомобілістів") і ТОВ "Нові Перспективи Плюс" для будівництва офісно-житлового комплексу з прибудованими приміщеннями, відповідною інфраструктурою, підземними паркінгами та наземною автостоянкою за адресою: м. Київ, вул. Мілютенка, буд. 28-А. За таких обставин, за висновками господарських судів попередніх інстанцій, на момент набуття ТОВ "Нові Перспективи Плюс" у власність спірного нерухомого майна та в період із 14.06.2007 до 18.09.2014 земельна ділянка, розташована за адресою: м. Київ, вул. Мілютенка, буд. 28-А, відводилася ГО "Київська міська спілка автомобілістів" і ТОВ "Нові Перспективи Плюс", зокрема, з метою будівництва нерухомого майна.
Крім того, як зазначили господарські суди, Прокурор у позові неправомірно ототожнює поняття "відведення земельної ділянки" та поняття "оформлення права користування земельною ділянкою комунальної форми власності". Оскільки господарські суди попередніх інстанцій не встановили ознак самочинного будівництва спірного об'єкта нерухомого майна, то, за висновками судів, належить відмовити в задоволенні позовних вимог Прокурора в інтересах держави в особі Київської міської ради про зобов'язання ТОВ "Нові Перспективи Плюс" повернути територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради земельну ділянку шляхом знесення самочинно збудованого об'єкта нерухомого майна.
При цьому суди не взяли до уваги доводи Прокурора про відсутність дозвільних документів на будівництво нерухомого майна та констатували недоведення Прокурором обставин самочинного будівництва спірного об'єкта нерухомого майна. Тому господарські суди визнали необґрунтованим твердження Прокурора про необхідність укладення договору оренди земельної ділянки на конкурентних засадах (на земельних торгах) і відмовили в задоволенні позовних вимог про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 03.07.2023 № 476.
Стосовно позовних вимог про припинення права володіння ТОВ "Нові Перспективи Плюс" спірним нерухомим майном шляхом внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про відсутність права із закриттям розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи об'єкта нерухомого майна, то, за висновками господарських судів попередніх інстанцій, такі позовні вимоги є неналежним способом захисту права позивача.
3. Короткий зміст касаційної скарги
3.1. Не погоджуючись із постановою Північного апеляційного господарського суду від 29.01.2025 та рішенням Господарського суду міста Києва від 08.10.2024 у справі № 910/6409/24, до Верховного Суду звернувся заступник керівника Київської міської прокуратури з касаційною скаргою, в якій просить скасувати зазначені судові рішення та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позов Прокурора в інтересах держави в особі Київської міської ради.
3.2. Обґрунтовуючи підстави касаційного оскарження, заступник керівника Київської міської прокуратури зазначає, що оскаржувані судові рішення ухвалені з порушенням норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права. Заступник керівника Київської міської прокуратури, звертаючись із касаційною скаргою, покликається на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктами 1, 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
3.3. Заступник керівника Київської міської прокуратури вважає, що господарські суди попередніх інстанцій, ухвалюючи оскаржувані судові рішення, порушили приписи статей 2, 5, 75, 86, 236 Господарського процесуального кодексу України, неправильно застосували положення статей 3, 203, 215, 228, 328, 331, 375, 376, 391, 658 Цивільного кодексу України, статей 116, 124- 126, 134, 152 Земельного кодексу України, статей 2, 3, 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на майно" та не врахували висновки щодо застосування цих норм права та висновки щодо способу захисту, викладені в постановах Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18, від 12.03.2019 у справі № 911/3594/17, від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц, від 10.05.2018 у справі № 910/15993/16, від 17.04.2019 у справі № 916/675/15, від 08.04.2020 у справі № 910/10353/19, від 24.01.2020 у справі № 910/10987/18, від 07.10.2020 у справі № 920/728/18, від 04.11.2021 у справі № 725/3303/16-ц, від 04.11.2021 у справі № 927/934/20, від 16.01.2024 у справі № 910/78/23, від 21.04.2021 у справі № 916/3674/19, від 20.07.2022 у справі № 923/196/20, від 16.05.2018 у справі № 918/633/16, від 06.11.2019 у справі № 910/14328/17, від 02.06.2021 у справі № 910/14524/19, від 19.04.2023 у справі № 904/7803/21, від 01.11.2023 у справі № 910/7987/22, від 09.11.2021 у справі № 466/8649/16-ц, від 16.11.2021 у справі № 916/3200/17 (916/2791/13).
3.4. Крім того, на думку скаржника, господарські суди попередніх інстанцій не дослідили докази у справі, які підтверджують наявність ознак самочинності будівництва об'єкта нерухомого майна, та докази щодо незаконності реєстрації права власності на таке майно.
4. Обставини справи, встановлені судами
4.1. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що рішенням Київської міської ради від 14.06.2007 № 844/1505 затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки ГО "Київська міська спілка автомобілістів" і ТОВ "Нові Перспективи Плюс" для будівництва офісно-житлового комплексу з прибудованими приміщеннями, відповідною інфраструктурою, підземними паркінгами та наземною автостоянкою за адресою: м. Київ, вул. Мілютенка, буд. 28-А (пункт 1 рішення Київської міської ради від 14.06.2007 № 844/1505).
4.2. Згідно з пунктом 2 рішення Київської міської ради від 14.06.2007 № 844/1505 передано ГО "Київська міська спілка автомобілістів" і ТОВ "Нові Перспективи Плюс" за умови виконання пункту 3 рішення від 14.06.2007 № 844/1505 у спільну короткострокову оренду строком на 5 років земельну ділянку площею 0,31 га (ГО "Київська міська спілка автомобілістів" - 10 % від 0,31 га, ТОВ "Нові Перспективи Плюс" - 90 % від 0,31 га) для будівництва офісно-житлового комплексу з прибудованими приміщеннями, відповідною інфраструктурою, підземними паркінгами та наземною автостоянкою за адресою: м. Київ, вул. Мілютенка, буд. 28-А, за рахунок частини земель, наданих відповідно до рішення виконавчого комітету Київської міської Ради депутатів трудящих від 26.02.1973 № 285 "Про закріплення земельних ділянок за обласним виробничим об'єднанням "Укрголовавтотехобслуговування" під влаштування тимчасових автостоянок для транспортних засобів, що знаходяться в особистому користуванні громадян".
4.3. Пунктом 4 рішення Київської міської ради від 14.06.2007 № 844/1505 визнано таким, що втратило чинність, рішення виконавчого комітету Київської міської Ради депутатів трудящих від 26.02.1973 № 285 "Про закріплення земельних ділянок за обласним виробничим об'єднанням "Укрголовавтотехобслуговування" під влаштування тимчасових автостоянок для транспортних засобів, що знаходяться в особистому користуванні громадян".
4.4. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що 08.04.2008 між ГО "Київська міська спілка автомобілістів" (продавець) і ТОВ "Нові Перспективи Плюс" (покупець) було укладено договір купівлі-продажу об'єкта нерухомості № 7/04, відповідно до пункту 1.1 якого продавець передає, а покупець приймає та оплачує відповідно до умов, які визначені цим договором, об'єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю, що розташована за адресою: м. Київ, вул. Мілютенка, буд. 28-А літ. "А".
4.5. Цей договір, як установили суди, містить підписи представників покупця та продавця, а також скріплений їх печатками.
4.6. Згідно з пунктом 1.2 договору купівлі-продажу об'єкта нерухомості від 08.04.2008 № 7/04 право власності на об'єкт продажу переходить до покупця з моменту підписання сторонами цього правочину та акта прийому-передачі, здійснення розрахунків за переданий об'єкт, відповідно до умов, що визначені в цьому договорі.
4.7. Відповідно до пункту 1.3 договору купівлі-продажу об'єкта нерухомості від 08.04.2008 № 7/04 вартість об'єкта продажу є договірною та складає 36 988,00 грн разом із ПДВ.
4.8. Господарські суди попередніх інстанцій також установили, що рішенням Постійно діючого третейського суду при Асоціації "Український правовий альянс" від 19.06.2008 у справі № 10-111/08 відмовлено в позові ОСОБА_1 до ГО "Київська міська спілка автомобілістів" про визнання недійсним договору та задоволено зустрічний позов ТОВ "Нові Перспективи Плюс" до ГО "Київська міська спілка автомобілістів", ОСОБА_1 про визнання договору дійсним і визнання права власності.
4.9. Цим рішенням вирішено визнати дійсним із моменту укладення договір купівлі-продажу об'єкта нерухомості від 08.04.2008 № 7/04 та вирішено визнати за ТОВ "Нові Перспективи Плюс" право приватної власності на об'єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю, придбану згідно з договором купівлі-продажу об'єкта нерухомості від 08.04.2008 № 7/04, що розташована за адресою: м. Київ, вул. Мілютенка, буд. 28-А літ. "А", загальною площею 9,4 м2. Крім того, рішенням Постійно діючого третейського суду при Асоціації "Український правовий альянс" від 19.06.2008 у справі № 10-111/08 зобов'язано Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна зареєструвати за ТОВ "Нові Перспективи Плюс" право приватної власності на зазначений об'єкт нерухомого майна.
4.10. Ухвалою Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 31.07.2008 у справі № 6-88/08 видано виконавчий лист на примусове виконання рішення Постійно діючого третейського суду при Асоціації "Український правовий альянс" від 19.06.2008 у справі № 10-111/08.
4.11. Як установили господарські суди, Комунальне підприємство "Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна" зареєструвало за ТОВ "Нові Перспективи Плюс" право власності на нежитлову будівлю, що розташована за адресою: м. Київ, вул. Мілютенка, буд. 28-А літ. "А", загальною площею 9,4 м2, про що видало реєстраційне посвідчення від 11.08.2008 № 013132.
4.12. У зв'язку з невиконанням ГО "Київська міська спілка автомобілістів" і ТОВ "Нові Перспективи Плюс" обов'язків землекористувачів, передбачених рішенням Київської міської ради від 14.06.2007 № 844/1505, зокрема, невиготовлення документів, які посвідчують право користування земельною ділянкою, а також зважаючи на вкрай негативну громадську думку щодо будівництва, 18.09.2014 Київська міська рада прийняла рішення № 157/157. Відповідно до пункту 1 рішення Київської міської ради від 18.09.2014 № 157/157 визнано таким, що втратило чинність, рішення Київської міської ради від 14.06.2007 № 844/1505 "Про передачу земельної ділянки Громадській організації "Київська міська спілка автомобілістів" і Товариству з обмеженою відповідальністю "Нові Перспективи Плюс" для будівництва офісно-житлового комплексу з прибудованими приміщеннями, відповідною інфраструктурою, підземним паркінгом та наземною автостоянкою на вул. Мілютенка, 28-а у Деснянському районі м. Києва".
4.13. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що 24.09.2018 за ТОВ "Нові Перспективи Плюс" здійснено державну реєстрацію права власності на нерухоме майно - нежитлову будівлю площею 9,4 м2 (літ. "А") за адресою: м. Київ, вул. Мілютенка, буд. 28-А (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 28.09.2018, індексний номер: 43242047).
4.14. Господарські суди зазначили, що земельна ділянка, на якій знаходиться спірний об'єкт нерухомості, належить до земель комунальної власності територіальної громади міста Києва.
4.15. 04.11.2021 Київська міська рада прийняла рішення № 3354/3395, яким:
- затвердила проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки ТОВ "Нові Перспективи Плюс" для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі та автостоянки за адресою: м. Київ, вул. Мілютенка, буд. 28-А (категорія земель: землі житлової та громадської забудови, код виду цільового призначення: 02.09, справа № 712299394) (пункт 1 рішення Київської міської ради від 04.11.2021 № 3354/3395);
- передала ТОВ "Нові Перспективи Плюс" за умови виконання пункту 3 рішення від 04.11.2021 № 3354/3395 в оренду на 10 років земельну ділянку площею 0,3092 га з кадастровим номером 8000000000:62:030:0013 (витяг із Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 20.09.2021 № НВ-0007641702021) для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі та автостоянки (код виду цільового призначення: 02.09 - для будівництва і обслуговування паркінгів та автостоянок на землях житлової та громадської забудови) за адресою: м. Київ, вул. Мілютенка, буд. 28-А, із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва у зв'язку з набуттям права власності на нерухоме майно, зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 24.09.2018, номер запису про право власності: 28135552 (інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 21.09.2021 № 275825014) (пункт 2 рішення Київської міської ради від 04.11.2021 № 3354/3395).
4.16. 03.07.2023 між Київської міською радою (орендодавець) і ТОВ "Нові Перспективи Плюс" (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки № 476, відповідно до пункту 1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену цим договором для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі та автостоянки. Земельна ділянка, яка є об'єктом оренди, належить до земель комунальної власності територіальної громади міста Києва на підставі Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності".
4.17. Як установили суди, цей договір підписаний уповноваженими представниками Київської міської ради та ТОВ "Нові Перспективи Плюс", посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем'яненко Т. М., зареєстрований у реєстрі за № 746.
4.18. Згідно з пунктом 2.1 договору оренди земельної ділянки від 03.07.2023 № 476 об'єктом оренди відповідно до відомостей з Державного земельного кадастру, рішення Київської міської ради від 04.11.2021 № 3354/3395 і цього договору є земельна ділянка з такими характеристиками: кадастровий номер: 8000000000:62:030:0013; місце розташування: м. Київ, вул. Мілютенка, буд. 28-А; категорія земель: землі житлової та громадської забудови; цільове призначення: 02.09 - для будівництва і обслуговування паркінгів та автостоянок на землях житлової та громадської забудови для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі та автостоянки; розмір (площа): 0,3092 га.
4.19. Господарські суди попередніх інстанцій також установили, що відповідно до пункту 2.4 договору оренди земельної ділянки від 03.07.2023 № 476 на земельній ділянці розташований об'єкт нерухомого майна, а саме: нежитлова будівля (літ. А) загальною площею 9,4 м2, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1654948280000, яка належить відповідачу.
4.20. Пунктом 3.1 договору оренди земельної ділянки від 03.07.2023 № 476 визначено, що цей договір укладено на 10 років.
4.21. 03.07.2023 за ТОВ "Нові Перспективи Плюс" здійснено державну реєстрацію права оренди земельної ділянки площею 0,3092 га з кадастровим номером 8000000000:62:030:0013, яка розташована за адресою: м. Київ, вул. Мілютенка, буд. 28-А (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 03.07.2023, індексний номер: 68287222).
4.22. Прокурор листом від 01.03.2024 № 57-1911ВИХ-24 звернувся до Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) та Державної інспекції архітектури та містобудування України щодо надання інформації та копій документів стосовно об'єкта будівництва, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Мілютенка, буд. 28-А.
4.23. Департамент містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) в листі від 07.03.2024 № 055-2343 повідомив Прокурора про відсутність відомостей щодо реєстрації схеми генерального плану об'єкта будівництва, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Мілютенка, буд. 28-А. Крім того, як зазначив Департамент містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) у цьому листі, в реєстрі адрес у м. Києві відсутні відомості про документ щодо присвоєння об'єкту нерухомого майна адреси: вул. Мілютенка, буд. 28-А, м. Київ.
4.24. Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) в листі від 05.03.2024 № 073-628 повідомив Прокурора про те, що він не видавав, не реєстрував документів, які дають право на виконання підготовчих / будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Мілютенка, буд. 28-А. Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) також зазначив, що він не здійснював перевірок дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності за адресою: м. Київ, вул. Мілютенка, буд. 28-А.
4.25. Державна інспекція архітектури та містобудування України в листі від 11.03.2024 № 2770-24 повідомила Прокурора про те, що з 16.09.2021 перевірка за адресою: м. Київ, вул. Мілютенка, буд. 28-А, на предмет дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності посадовими особами не проводилася.
4.26. Крім того, як установили господарські суди, Прокурор звертався до Київської міської ради з листами від 05.10.2023 № 59-9527ВИХ-23, від 23.04.2024 №57-3557ВИХ24, в яких повідомляв про порушення земельного законодавства та просив надати інформацію стосовно того, чи буде Київська міська рада вживати заходів, спрямованих на скасування рішення Київської міської ради від 04.11.2021 № 3354/3395, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 03.07.2023 № 476, повернення земельної ділянки, а також знесення самочинного будівництва.
4.27. Департамент земельних ресурсів Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) листами від 16.10.2023 № 12817-23, від 30.04.2024 № 4955-24 повідомив Прокурора про те, що рішення Київської міської ради від 04.11.2021 № 3354/3395 є правомірним, а позивач і Департамент земельних ресурсів Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) не планують вживати заходів для його скасування та визнання недійним договору оренди земельної ділянки від 03.07.2023 № 476. Крім того, в цих листах зазначено, що в разі наявності підстав для судового захисту органами прокуратури, Департамент земельних ресурсів Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) сприятиме в наданні наявної та необхідної інформації.
4.28. Господарські суди попередніх інстанцій також установили, що Прокурор відповідно до частини 4 статті 23 Закону України "Про прокуратуру" листом від 20.05.2024 № 57-44АИХ-24 повідомив Київську міську раду про підготовку цього позову.
4.29. Прокурор, вважаючи порушеними права позивача внаслідок здійснення відповідачем самочинного будівництва об'єкта нерухомого майна на земельній ділянці комунальної власності та подальшої реєстрації прав на такий об'єкт, які надалі стали підставою для укладення оспорюваного договору оренди земельної ділянки, звернувся до Господарського суду міста Києва із цим позовом.
5. Розгляд касаційної скарги та позиція Верховного Суду
5.1. Ухвалою Верховного Суду від 17.03.2025 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою керівника Київської міської прокуратури на постанову Північного апеляційного господарського суду від 29.01.2025 та рішення Господарського суду міста Києва від 08.10.2024 у справі № 910/6409/24.
Ухвалою Верховного Суду від 15.04.2025 зупинено касаційне провадження за касаційною скаргою заступника керівника Київської міської прокуратури на постанову Північного апеляційного господарського суду від 29.01.2025 та рішення Господарського суду міста Києва від 08.10.2024 у справі № 910/6409/24 до закінчення перегляду Великою Палатою Верховного Суду справи № 908/2388/21 і оприлюднення в установленому законом порядку повного тексту судового рішення.
23.02.2026 Верховний Суд зареєстрував клопотання заступника керівника Київської міської прокуратури про поновлення провадження у справі № 910/6409/24, сформоване 20.02.2026 в системі "Електронний суд".
Ухвалою Верховного Суду від 23.02.2026 задоволено клопотання першого заступника керівника Деснянської окружної прокуратури міста Києва про поновлення провадження у справі № 910/6409/24. Поновлено касаційне провадження за касаційною скаргою заступника керівника Київської міської прокуратури на постанову Північного апеляційного господарського суду від 29.01.2025 та рішення Господарського суду міста Києва від 08.10.2024 у справі № 910/6409/24.
Ухвалою Верховного Суду від 10.03.2026 оголошено перерву в судовому засіданні з розгляду касаційної скарги заступника керівника Київської міської прокуратури на постанову Північного апеляційного господарського суду від 29.01.2025 та рішення Господарського суду міста Києва від 08.10.2024 у справі № 910/6409/24 до 24.03.2026.
Ухвалою Верховного Суду від 24.03.2026 вирішено здійснити розгляд справи № 910/6409/24 за касаційною скаргою заступника керівника Київської міської прокуратури на постанову Північного апеляційного господарського суду від 29.01.2025 та рішення Господарського суду міста Києва від 08.10.2024 у справі № 910/6409/24 в судовому засіданні 31.03.2026, оскільки у зв'язку з тривалою повітряною тривогою розгляд цієї справи 24.03.2026 не відбувся.
5.2. З урахуванням зупинення касаційного провадження за касаційною скаргою заступника керівника Київської міської прокуратури на постанову Північного апеляційного господарського суду від 29.01.2025 та рішення Господарського суду міста Києва від 08.10.2024 у справі № 910/6409/24, оголошення перерв у судових засіданнях з розгляду зазначеної касаційної скарги, неможливістю проведення судового засідання 24.03.2026 у зв'язку з тривалою повітряною тривогою ця справа розглядається в розумний строк, тобто такий, що є об'єктивно необхідним для виконання всіх процесуальних дій і дотримання прав та інтересів учасників справи.
5.3. Згідно зі статтею 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається.
Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини 1 статті 310, частиною 2 статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
5.4. Заслухавши суддю-доповідачку, пояснення прокурора, дослідивши доводи, наведені в касаційній скарзі, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування господарськими судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, колегія суддів зазначає таке.
5.5. Предметом позову в цій справі є вимоги Прокурора в інтересах держави в особі Київської міської ради до ТОВ "Нові Перспективи Плюс" про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, про зобов'язання відповідача повернути територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради земельну ділянку шляхом знесення самочинно збудованого об'єкта нерухомого майна, про припинення права володіння ТОВ "Нові Перспективи Плюс" нерухомим майном шляхом внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про відсутність права із закриттям розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи об'єкта нерухомого майна.
5.6. Позовні вимоги Прокурора в інтересах держави в особі Київської міської ради обґрунтовані тим, що за ТОВ "Нові Перспективи Плюс" незаконно зареєстровано право власності на самочинно збудоване нерухоме майно - нежитлову будівлю площею 9,4 м2 (літ. "А") на земельній ділянці територіальної громади м. Києва за адресою: м. Київ, вул. Мілютенка, буд. 28-А. Як стверджував Прокурор, така незаконна реєстрація права власності на самочинно збудоване нерухоме майно надалі стала підставою для набуття відповідачем права оренди на земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:62:030:0013, площею 0,3092 га у позаконкурентний спосіб. Тому Прокурор вважав, що в цьому випадку для забезпечення територіальній громаді м. Києва реальної та безперешкодної можливості реалізовувати всі правомочності власника земельної ділянки комунальної власності, на частині якої розташований самочинно збудований об'єкт нерухомого майна, належним способом захисту порушених прав позивача є визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 03.07.2023 № 476. Крім того, Прокурор із покликанням на приписи статті 376 Цивільного кодексу України зазначав, що захист інтересів держави в цьому випадку потребує покладення на відповідача зобов'язання повернути територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради земельну ділянку шляхом знесення самочинно збудованого об'єкта нерухомого майна. Прокурор також стверджував про необхідність припинити право володіння ТОВ "Нові Перспективи Плюс" спірним нерухомим майном шляхом внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про відсутність права із закриттям розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи об'єкта нерухомого майна.
5.7. Господарські суди попередніх інстанцій, розглянувши справу № 910/6409/24 по суті позовних вимог, дійшли висновку про відмову в задоволенні позову Прокурора в інтересах держави в особі Київської міської ради.
5.8. Заступник керівника Київської міської прокуратури не погоджується з висновками господарських судів попередніх інстанцій, а тому звернувся з касаційною скаргою на судові рішення в цій справі. Заступник керівника Київської міської прокуратури, звертаючись із касаційною скаргою, покликається на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктами 1, 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
5.9. Верховний Суд, переглядаючи оскаржувані судові рішення, зазначає, що касаційне провадження в цій справі зупинялося до закінчення перегляду в касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду справи № 908/2388/21. Отже, висновки, які викладені Великою Палатою Верховного Суду в постанові від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21, підлягають урахуванню при розгляді касаційної скарги заступника керівника Київської міської прокуратури в цій справі.
5.10. Пунктами 1, 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини 1 цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права в подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами 1, 3 статті 310 цього Кодексу.
5.11. Касаційна скарга заступника керівника Київської міської прокуратури з покликанням на положення пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України мотивована тим, що господарські суди попередніх інстанцій, ухвалюючи оскаржувані судові рішення, порушили приписи статей 2, 5, 75, 86, 236 Господарського процесуального кодексу України, неправильно застосували положення статей 3, 203, 215, 228, 328, 331, 375, 376, 391, 658 Цивільного кодексу України, статей 116, 124- 126, 134, 152 Земельного кодексу України, статей 2, 3, 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на майно та їх обтяжень" та не врахували висновки щодо застосування цих норм права та висновки щодо способу захисту, викладені в постановах Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18, від 12.03.2019 у справі № 911/3594/17, від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц, від 10.05.2018 у справі № 910/15993/16, від 17.04.2019 у справі № 916/675/15, від 08.04.2020 у справі № 910/10353/19, від 24.01.2020 у справі № 910/10987/18, від 07.10.2020 у справі № 920/728/18, від 04.11.2021 у справі № 725/3303/16-ц, від 04.11.2021 у справі № 927/934/20, від 16.01.2024 у справі № 910/78/23, від 21.04.2021 у справі № 916/3674/19, від 20.07.2022 у справі № 923/196/20, від 16.05.2018 у справі № 918/633/16, від 06.11.2019 у справі № 910/14328/17, від 02.06.2021 у справі № 910/14524/19, від 19.04.2023 у справі № 904/7803/21, від 01.11.2023 у справі № 910/7987/22, від 09.11.2021 у справі № 466/8649/16-ц, від 16.11.2021 у справі № 916/3200/17 (916/2791/13).
5.12. Колегія суддів установила, що в постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18 викладено висновок, який, на думку скаржника, не було враховано господарськими судами під час ухвалення оскаржуваних рішень:
"Натомість знаходження на земельній ділянці одного власника об'єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі у цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином, і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі".
5.13. Верховний Суд установив, що в постанові Верховного Суду від 21.04.2021 у справі № 916/3674/19 викладено висновок, на неврахування якого господарськими судами попередніх інстанцій покликається заступник керівника Київської міської прокуратури:
"25. Тобто державна реєстрація це не підстава набуття права власності або користування, а засвідчення державою вже набутого особою права власності або користування і ототожнювати факт набуття права з фактом його державної реєстрації не видається за можливе".
5.14. Скаржник зазначає, що подібні висновки також викладені в постановах Верховного Суду від 12.03.2019 у справі № 911/3594/17, від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, від 10.05.2018 у справі № 910/15993/16, від 17.04.2019 у справі № 916/675/15, від 08.04.2020 у справі № 910/10353/19, від 24.01.2020 у справі № 910/10987/18, від 07.10.2020 у справі № 920/728/18, від 04.11.2021 у справі № 725/3303/16-ц, від 04.11.2021 у справі № 927/934/20, від 16.01.2024 у справі № 910/78/23.
5.15. Колегія суддів установила, що в постанові Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13 викладено висновок, який, на думку заступника керівника Київської міської прокуратури, помилково не врахували суди:
"6.33. Тож реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правовий режим такого будівництва, як самочинного, з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті".
5.16. Подібні висновки Верховного Суду, як зазначає скаржник, також викладені в постановах від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц, від 16.11.2021 у справі № 916/3200/17 (916/2791/13).
5.17. Верховний Суд установив, що в постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 викладено висновок, який, на думку скаржника, не було враховано господарськими судами під час ухвалення оскаржуваних рішень:
"47. Отже, за встановлених у справі № 923/196/20 обставин державна реєстрація права власності на об'єкт незавершеного будівництва не означає виникнення у недобросовісного відповідача права власності на цей об'єкт і припинення правового режиму відповідного майна як самочинного будівництва.
…Вказане унеможливлювало набуття ним первинної земельної ділянки під цим об'єктом у неконкурентний спосіб на підставі абзацу другого частини другої статті 134 ЗК України".
5.18. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц викладено висновок, на неврахування якого господарськими судами попередніх інстанцій посилається заступник керівника Київської міської прокуратури:
"55. Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним із юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності немає. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права. Зміст приписів статті 376 ЦК України підтверджує неможливість застосування інших, ніж ті, що встановлені цією статтею, способів легітимізації (узаконення) самочинного будівництва та набуття права власності на такі об'єкти. Реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, яка його здійснила, не змінює правовий режим такого будівництва як самочинного".
5.19. Заступник керівника Київської міської прокуратури зазначає, що подібні висновки також викладені в постановах Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, від 20.07.2022 у справі № 923/196/20, від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22.
5.20. Верховний Суд установив, що в постанові Верховного Суду від 02.06.2021 у справі № 910/14524/19 викладено висновок, на неврахування якого господарськими судами попередніх інстанцій покликається заступник керівника Київської міської прокуратури:
"6.21. Оскільки відповідно до вимог чинного законодавства обов'язковою умовою фактичного використання земельної ділянки є наявність у особи, що її використовує, правовстановлюючих документів на цю земельну ділянку, то відсутність таких документів може свідчити про самовільне зайняття земельної ділянки".
5.21. За доводами скаржника, подібні висновки також викладені в постановах Верховного Суду від 16.05.2018 у справі № 918/633/16, від 06.11.2019 у справі № 910/14328/17.
5.22. Колегія суддів установила, що в постанові Верховного Суду від 19.04.2023 у справі № 904/7803/21 викладено висновок, який, на думку заступника керівника Київської міської прокуратури, не було враховано господарськими судами під час ухвалення оскаржуваних рішень:
"6.45. Виходячи з правової природи реєстрації прав на нерухоме майно як способу володіння ним та беручи до уваги загальні засади цивільного законодавства (аналогія права), колегія дійшла висновку, що у випадку, якщо заінтересована особа - позивач (власник земельної ділянки, інший правоволоділець) вважає, що зареєстроване за відповідачем право власності чи інше речове право на певний об'єкт насправді не існує і нікому не належить, то належному способу захисту відповідає вимога про припинення володіння відповідача відповідним правом. Судове рішення про задоволення таких позовних вимог є підставою для внесення до Державного реєстру запису про відсутність права. Якщо на відповідний об'єкт, право на який не може бути зареєстроване за жодним суб'єктом, був відкритий розділ Державного реєстру прав, таке судове рішення є також підставою для закриття розділу Державного реєстру прав на цей об'єкт".
5.23. Подібні висновки Верховного Суду, як зазначає скаржник, також викладені в постанові від 01.11.2023 у справі № 910/7987/22.
5.24. За доводами заступника керівника Київської міської прокуратури, в постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 466/8649/16-ц викладено висновки, що не враховані судами попередніх інстанцій, відповідно до яких реєстрація права власності на будівлю, здійснена на підставі рішення третейського суду, є неправомірною. Рішення третейського суду не може бути протиставлене особі, яка не брала участі в цій справі, незалежно від того, чи було таке рішення згодом оскаржене та скасоване. Наявність рішення третейського суду сама по собі не свідчить про добросовісне набуття нерухомого майна.
5.25. Скаржник із покликанням на неврахування судами наведених висновків Верховного Суду стверджує, що господарські суди попередніх інстанцій не дослідили докази у справі, які підтверджують наявність ознак самочинності будівництва спірного об'єкта нерухомого майна та докази щодо незаконності реєстрації права власності на таке майно. Так, за доводами заступника керівника Київської міської прокуратури, спірне нерухоме майно збудоване на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети, та без документів, що дають право на виконання підготовчих і будівельних робіт. Крім того, на думку скаржника, суди помилково врахували рішення Постійно діючого третейського суду при Асоціації "Український правовий альянс" від 19.06.2008 у справі № 10-111/08, оскільки це рішення стосується прав та обов'язків ТОВ "Нові Перспективи Плюс" і не може бути протиставлене особі, яка не брала участі у справі - Київській міській раді. При цьому, як стверджує заступник керівника Київської міської прокуратури, рішення Постійно діючого третейського суду при Асоціації "Український правовий альянс" від 19.06.2008 у справі № 10-111/08 не визначає жодних прав і обов'язків Київської міської ради. Крім того, скаржник вважає помилковими висновки господарських судів попередніх інстанцій про те, що позовні вимоги Прокурора про припинення права володіння ТОВ "Нові Перспективи Плюс" спірним нерухомим майном шляхом внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про відсутність права із закриттям розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи об'єкта нерухомого майна є неналежним способом захисту права позивача. На думку заступника керівника Київської міської прокуратури, саме такий спосіб захисту є належним і ефективним для поновлення порушеного права дійсного власника землі.
5.26. Колегія суддів, проаналізувавши висновки Верховного Суду, на які посилається скаржник, перевіривши та надавши оцінку доводам заступника керівника Київської міської прокуратури, зазначає, що відповідно до частини 1 статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом.
5.27. Згідно із частиною 1 статті 321 Цивільного кодексу України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
5.28. Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном (частина 1 статті 317 Цивільного кодексу України).
5.29. Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина 4 статті 373 Цивільного кодексу України).
5.30. Особливості права власності на землю врегульовані Земельним кодексом України. Відповідно до статті 80 Земельного кодексу України суб'єктами права власності на землю є: а) громадяни та юридичні особи - на землі приватної власності; б) територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, - на землі комунальної власності; в) держава, яка реалізує це право через відповідні органи державної влади, - на землі державної власності.
5.31. Згідно зі статтею 78 Земельного кодексу України право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. При цьому повноваження щодо володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою в повному обсязі можуть належати лише власникові земельної ділянки.
5.32. Власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам (частина 1 статті 375 Цивільного кодексу України).
5.33. Стаття 375 Цивільного кодексу України визначає право власника на забудову належної йому земельної ділянки, тобто можливість власника земельної ділянки здійснювати на ній будівництво в порядку, встановленому законом. Власник має право здійснювати на належній йому земельній ділянці нове будівництво, створюючи будівлі та споруди, яких раніше не існувало.
5.34. Статтею 331 Цивільного кодексу України визначається порядок набуття права власності на новостворене майно. За змістом цієї статті право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
5.35. Водночас можуть існувати ситуації, коли особа, не маючи прав на земельну ділянку (не будучи власником або користувачем земельної ділянки), здійснює на ній будівництво, або здійснює будівництво без відповідного документа, проєкту, з істотним порушенням будівельних норм і правил. Такі правовідносини врегульовані статтею 376 Цивільного кодексу України, в якій визначено правовий режим самочинного будівництва.
5.36. Відповідно до частини 1 статті 376 Цивільного кодексу України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
5.37. Будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, охоплює ситуації, коли особа отримала у встановленому порядку земельну ділянку для забудови, але порушує мету використання такої земельної ділянки, а також коли особа здійснює будівництво, не маючи юридичних прав на земельну ділянку. Мова може йти про самовільне зайняття земельної ділянки, що є правопорушенням відповідно до статті 211 Земельного кодексу України. Самовільним зайняттям земельної ділянки є активні протиправні дії особи, спрямовані на фактичне заволодіння чи/та використання земельної ділянки або її частини за відсутності рішення уповноваженого органу чи волевиявлення власника про її відчуження чи надання в користування. Відсутність у особи прав на земельну ділянку за загальним правилом унеможливлює отримання такою особою документів, необхідних для виконання будівельних робіт, оскільки, як зазначалося, право на забудову земельної ділянки належить власнику або особі, яка має відповідні речові права на земельну ділянку. Отже, якщо об'єкт будується або збудований на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, це є самостійною та достатньою підставою для кваліфікації його судом об'єктом самочинного будівництва. Подібні висновки викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21.
5.38. У разі здійснення будівництва на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, найбільшого порушення зазнає право власника користуватися земельною ділянкою, яке слід розглядати як юридично гарантовану правовими нормами можливість власника самостійно господарювати на земельній ділянці, використовувати її корисні властивості для задоволення власних соціальних, економічних, духовних та інших потреб, тобто можливість її господарської експлуатації та, як наслідок, отримання доходу від неї. Особа, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що їй не належить, своїми протиправними діями позбавляє власника можливості належним чином вільно користуватися земельною ділянкою. У разі самочинного будівництва особа своїми діями також створює й інші перешкоди власнику. Йдеться, зокрема, про порушення права розпорядження земельною ділянкою, яке належить лише її власнику і полягає у юридично забезпеченій можливості визначати юридичну або фактичну долю земельної ділянки, тобто можливості вчиняти різні дії із земельною ділянкою, у тому числі й щодо її відчуження іншим особам. Подібні висновки викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21.
5.39. Відносини власника земельної ділянки із особою, яка вчинила самочинне будівництво на його земельній ділянці, регулюються частинами 4- 6 статті 376 Цивільного кодексу України. Такі відносини, як і будь-які інші відносини власності, є абсолютними, в яких праву власника кореспондує обов'язок усіх і кожного утримуватися від будь-яких посягань на це право. Основу такої правової охорони утворює принцип єдності земельної ділянки й будівель та споруд, розташованих на ній, основною ідеєю якого є унеможливлення виникнення ситуацій, у яких будівля й земельна ділянка стають об'єктами конкуруючих прав та інтересів різних суб'єктів. Законодавче визначення правових наслідків самочинного будівництва ґрунтується на пріоритетності захисту прав власника земельної ділянки.
5.40. Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що стаття 376 Цивільного кодексу України розташована в главі 27 "Право власності на землю (земельну ділянку)", тобто правовий режим самочинного будівництва пов'язаний із питаннями права власності на земельну ділянку.
5.41. У постанові від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок про те, що не допускається набуття права власності на споруджені об'єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці. Подібні висновки також викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21.
5.42. Особливістю об'єктів самочинного будівництва є те, що відповідно до частини 2 статті 376 Цивільного кодексу України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Самочинне будівництво як майно має визначений правилами статті 376 Цивільного кодексу України спеціальний правовий режим, елементом якого є умови та порядок визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, а також наслідки відмови у такому визнанні. Цей механізм ґрунтується на судовому порядку вирішення питань, пов'язаних як із рішенням про визнання права власності, так і з наслідками цього рішення та захистом осіб, права яких порушено самочинним будівництвом. За умови дотримання чіткого алгоритму дій, передбаченого у статті 376 Цивільного кодексу України, претендувати на отримання самочинно збудованого майна у власність може як особа, яка його побудувала, так і власник земельної ділянки, на якій воно споруджено. Подібні висновки викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21, від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22.
5.43. Отже, колегія суддів зазначає, що самочинне будівництво на земельній ділянці за умови відсутності речового права на неї, є порушенням прав власника відповідної земельної ділянки.
5.44. При цьому, виходячи зі змісту частини 1 статті 376 Цивільного кодексу України об'єкт нерухомого майна вважається самочинним будівництвом, якщо він збудований або будується: 1) на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; 2) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту; 3) з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Наявність хоча би однієї з наведених ознак свідчить про те, що об'єкт нерухомості є самочинним. Подібні висновки викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21.
5.45. Водночас колегія суддів зазначає, що, відхиляючи будь-які доводи сторін чи спростовуючи подані стороною докази, господарський суд повинен у мотивувальній частині рішення навести правове обґрунтування і ті доведені фактичні обставини, з огляду на які ці доводи або докази не взято до уваги судом. Подібні висновки викладені в постановах Верховного Суду від 27.01.2026 у справі № 904/4875/24, від 26.08.2025 у справі № 915/1917/19, від 10.06.2025 у справі № 925/910/24, від 01.04.2025 у справі № 917/49/24, від 18.03.2025 у справі № 910/19501/23.
5.46. Разом із тим зміст оскаржуваних судових рішень свідчить про те, що господарські суди попередніх інстанцій, ухвалюючи оскаржувані судові рішення, не надали оцінки доводам Прокурора про те, що спірне нерухоме майно є об'єктом самочинного будівництва. Так, Прокурор у позові наголошував на тому, що Департамент містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) в листі від 07.03.2024 № 055-2343 повідомив Прокурора про відсутність відомостей щодо реєстрації схеми генерального плану об'єкта будівництва, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Мілютенка, буд. 28-А. Крім того, як зазначив Департамент містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) у цьому листі, в реєстрі адрес у м. Києві відсутні відомості про документ щодо присвоєння об'єкту нерухомого майна адреси: вул. Мілютенка, буд. 28-А, м. Київ. При цьому, як зазначав Прокурор у позові, Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) в листі від 05.03.2024 № 073-628 повідомив Прокурора про те, що він не видавав, не реєстрував документів, які дають право на виконання підготовчих / будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Мілютенка, буд. 28-А.
5.47. Водночас колегія суддів зазначає, що такі обставини мають важливе значення для правильного вирішення цієї справи, оскільки відповідно до висновків, викладених у постанові Верховного Суду від 10.05.2018 у справі № 910/15993/16, на які обґрунтовано покликається скаржник, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула право власності на майно, адже факт реєстрації права власності є лише елементом юридичного складу, який передбачає виникнення права власності, а не є підставою його набуття. Сама по собі реєстрація права не є підставою виникнення права власності, оскільки такої підстави закон не передбачає.
5.48. Крім того, колегія суддів зазначає, що за змістом частини 1 статті 93 Земельного кодексу України (тут і далі - в редакції, чинній на момент укладення договору оренди земельної ділянки від 03.07.2023 № 476) право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
5.49. Частиною 1 статті 116 Земельного кодексу України встановлено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону.
5.50. Колегія суддів також зазначає, що приписи статті 124 Земельного кодексу України визначають порядок передачі земельних ділянок в оренду.
5.51. Так, відповідно до частин 1, 2 статті 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами 2, 3 статті 134 цього Кодексу.
5.52. Разом із тим, як установили суди, рішенням Київської міської ради від 14.06.2007 № 844/1505 затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки ГО "Київська міська спілка автомобілістів" і ТОВ "Нові Перспективи Плюс" для будівництва офісно-житлового комплексу з прибудованими приміщеннями, відповідною інфраструктурою, підземними паркінгами та наземною автостоянкою за адресою: м. Київ, вул. Мілютенка, буд. 28-А (пункт 1 рішення Київської міської ради від 14.06.2007 № 844/1505).
5.53. Згідно з пунктом 2 рішення Київської міської ради від 14.06.2007 № 844/1505 передано ГО "Київська міська спілка автомобілістів" і ТОВ "Нові Перспективи Плюс" за умови виконання пункту 3 рішення від 14.06.2007 № 844/1505 у спільну короткострокову оренду строком на 5 років земельну ділянку площею 0,31 га (ГО "Київська міська спілка автомобілістів" - 10 % від 0,31 га, ТОВ "Нові Перспективи Плюс" - 90 % від 0,31 га) для будівництва офісно-житлового комплексу з прибудованими приміщеннями, відповідною інфраструктурою, підземними паркінгами та наземною автостоянкою за адресою: м. Київ, вул. Мілютенка, буд. 28-А, за рахунок частини земель, наданих відповідно до рішення виконавчого комітету Київської міської Ради депутатів трудящих від 26.02.1973 № 285 "Про закріплення земельних ділянок за обласним виробничим об'єднанням "Укрголовавтотехобслуговування" під влаштування тимчасових автостоянок для транспортних засобів, що знаходяться в особистому користуванні громадян" (пункт 2 рішення Київської міської ради від 14.06.2007 № 844/1505).
5.54. Водночас господарські суди попередніх інстанцій також установили, що у зв'язку з невиконанням ГО "Київська міська спілка автомобілістів" і ТОВ "Нові Перспективи Плюс" обов'язків землекористувачів, передбачених рішенням Київської міської ради від 14.06.2007 № 844/1505, зокрема, невиготовленням документів, які посвідчують право користування земельною ділянкою, а також зважаючи на вкрай негативну громадську думку щодо будівництва, 18.09.2014 Київська міська рада прийняла рішення № 157/157. Відповідно до пункту 1 рішення Київської міської ради від 18.09.2014 № 157/157 визнано таким, що втратило чинність, рішення Київської міської ради від 14.06.2007 № 844/1505 "Про передачу земельної ділянки Громадській організації "Київська міська спілка автомобілістів" і Товариству з обмеженою відповідальністю "Нові Перспективи Плюс" для будівництва офісно-житлового комплексу з прибудованими приміщеннями, відповідною інфраструктурою, підземним паркінгом та наземною автостоянкою на вул. Мілютенка, 28-А у Деснянському районі м. Києва".
5.55. Отже, господарські суди попередніх інстанцій, відмовляючи в задоволенні позовних вимог Прокурора в інтересах держави в особі Київської міської ради, виходили з того, що рішенням Київської міської ради від 14.06.2007 № 844/1505 було затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки ГО "Київська міська спілка автомобілістів" і ТОВ "Нові Перспективи Плюс" для будівництва офісно-житлового комплексу з прибудованими приміщеннями, відповідною інфраструктурою, підземними паркінгами та наземною автостоянкою за адресою: м. Київ, вул. Мілютенка, буд. 28-А. За таких обставин, за висновками господарських судів попередніх інстанцій, на момент набуття ТОВ "Нові Перспективи Плюс" у власність спірного нерухомого майна та в період із 14.06.2007 до 18.09.2014 земельна ділянка, розташована за адресою: м. Київ, вул. Мілютенка, буд. 28-А, відводилася ГО "Київська міська спілка автомобілістів" і ТОВ "Нові Перспективи Плюс", зокрема, з метою будівництва нерухомого майна.
5.56. Проте господарські суди попередніх інстанцій помилково не врахували того, що відповідно до частин 2, 3 статті 125 Земельного кодексу України (в редакції, чинній на момент прийняття Київською міською радою рішення від 14.06.2007 № 844/1505) право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації. Приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється.
5.57. Наведене свідчить про помилковість висновків судів про те, що Прокурор у позові неправомірно ототожнює поняття "відведення земельної ділянки" та поняття "оформлення права користування земельною ділянкою комунальної форми власності". Верховний Суд також зазначає, що не допускається набуття права власності на споруджені об'єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці
5.58. Крім того, господарські суди попередніх інстанцій, відмовляючи в задоволенні позовних вимог Прокурора в інтересах держави в особі Київської міської ради, врахували рішення Постійно діючого третейського суду при Асоціації "Український правовий альянс" від 19.06.2008 у справі № 10-111/08, яким відмовлено в позові ОСОБА_1 до ГО "Київська міська спілка автомобілістів" про визнання недійсним договору та задоволено зустрічний позов ТОВ "Нові Перспективи Плюс" до ГО "Київська міська спілка автомобілістів", ОСОБА_1 про визнання договору дійсним і визнання права власності. Цим рішенням визнано дійсним із моменту укладення договір купівлі-продажу об'єкта нерухомості від 08.04.2008 № 7/04 та вирішено визнати за ТОВ "Нові Перспективи Плюс" право приватної власності на об'єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю, придбану згідно з договором купівлі-продажу об'єкта нерухомості від 08.04.2008 № 7/04, що розташована за адресою: Київ, вул. Мілютенка, буд. 28-А літ. "А", загальною площею 9,4 м2. Крім того, рішенням Постійно діючого третейського суду при Асоціації "Український правовий альянс" від 19.06.2008 у справі № 10-111/08 зобов'язано Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна зареєструвати за ТОВ "Нові Перспективи Плюс" право приватної власності на зазначений об'єкт нерухомого майна. Суди також урахували, що ухвалою Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 31.07.2008 у справі № 6-88/08 видано виконавчий лист на примусове виконання рішення Постійно діючого третейського суду при Асоціації "Український правовий альянс" від 19.06.2008 у справі № 10-111/08.
5.59. Однак заступник керівника Київської міської прокуратури вважає, що суди помилково врахували рішення Постійно діючого третейського суду при Асоціації "Український правовий альянс" від 19.06.2008 у справі № 10-111/08, оскільки це рішення стосується прав та обов'язків ТОВ "Нові Перспективи Плюс" і не може бути протиставлене особі, яка не брала участі у справі - Київській міській раді.
5.60. Колегія суддів, розглянувши такі доводи скаржника, зазначає, що за змістом статті 2 Закону України "Про третейські суди" (тут і далі - в редакції, чинній на момент ухвалення рішення Постійно діючим третейським судом при Асоціації "Український правовий альянс" у справі № 10-111/08) третейський суд - недержавний незалежний орган, що утворюється за угодою або відповідним рішенням заінтересованих фізичних та/або юридичних осіб у порядку, встановленому законом, для вирішення спорів, що виникають із цивільних та господарських правовідносин.
5.61. Згідно із частиною 1 статті 5 Закону України "Про третейські суди" юридичні та/або фізичні особи мають право передати на розгляд третейського суду будь-який спір, який виникає з цивільних чи господарських правовідносин.
5.62. Відповідно до пункту 6 частини 1 статті 6 Закону України "Про третейські суди" третейські суди в порядку, передбаченому цим Законом, можуть розглядати будь-які справи, що виникають із цивільних та господарських правовідносин, за винятком справ, зокрема, однією із сторін в яких є орган державної влади, орган місцевого самоврядування, державна установа чи організація, казенне підприємство.
5.63. Водночас відповідно до висновків Великої Палати Верховного Суду, викладених у постанові від 09.11.2021 у справі № 466/8649/16-ц, на неврахування яких судами попередніх інстанцій обґрунтовано покликається скаржник, реєстрація права власності на будівлю, здійснена на підставі рішення третейського суду, є неправомірною. Рішення третейського суду не може бути протиставлене особі, яка не брала участі в цій справі, незалежно від того, чи було таке рішення згодом оскаржене та скасоване. Наявність рішення третейського суду сама по собі не свідчить про добросовісне набуття нерухомого майна.
5.64. Колегія суддів також установила, що подібні висновки також викладені в постановах Верховного Суду від 10.02.2026 у справі № 910/7133/25, від 01.11.2023 у справі № 910/7987/22.
5.65. Колегія суддів зазначає, що судове рішення, ухвалене у справі, за жодних обставин не може бути протиставлене особі, яка не брала участі в цій справі. Зокрема, судове рішення про задоволення позову стосується особи, щодо якої ухвалено це рішення, і не визначає права чи обов'язки інших осіб. Подібні висновки викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 466/8649/16-ц, від 30.06.2020 у справі № 19/028-10/13.
5.66. Цей висновок є справедливим і для рішень третейських судів. Зокрема, рішення суду, третейського суду не може бути протиставлене особі, яка не брала участі у цій справі, незалежно від того, чи було таке рішення надалі оскаржене і скасоване. Подібні висновки викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 466/8649/16-ц, на яку покликається скаржник.
5.67. При цьому, за встановленими судами обставинами справи, Київська міська рада не була стороною третейського розгляду при ухваленні рішення Постійно діючим третейським судом при Асоціації "Український правовий альянс" від 19.06.2008 у справі № 10-111/08.
5.68. Отже, Верховний Суд зазначає, що господарські суди попередніх інстанцій, ухвалюючи оскаржувані судові рішення, помилково не врахували того, що рішення Постійно діючого третейського суду при Асоціації "Український правовий альянс" від 19.06.2008 у справі № 10-111/08 саме по собі не свідчить про добросовісне набуття ТОВ "Нові Перспективи Плюс" спірного нерухомого майна. Крім того, рішення третейського суду у справі, в якій Київська міська рада не була учасником справи, не створює для неї правових наслідків, визначених цим рішенням. Подібні висновки викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 466/8649/16-ц, на яку обґрунтовано покликається заступник керівника Київської міської прокуратури.
5.69. Крім того, як установили суди, за змістом пункту 2 рішення Київської міської ради від 04.11.2021 № 3354/3395, позивач передав відповідачу за умови виконання ним пункту 3 цього рішення в оренду на 10 років земельну ділянку для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі та автостоянки із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва у зв'язку з набуттям ТОВ "Нові Перспективи Плюс" права власності на нерухоме майно, зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 24.09.2018.
5.70. 03.07.2023 між Київської міською радою (орендодавець) і ТОВ "Нові Перспективи Плюс" (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки № 476, відповідно до пункту 1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену цим договором для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі та автостоянки.
5.71. Однак Верховний Суд зазначає, що за змістом статті 134 Земельного кодексу України земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною 2 цієї статті. Не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності в разі, зокрема, розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.
5.72. Оскільки господарські суди попередніх інстанцій, ухвалюючи оскаржувані судові рішення, не надали належної оцінки доводам Прокурора про те, що спірне нерухоме майно є об'єктом самочинного будівництва, то передчасними є висновки судів про необґрунтованість твердження Прокурора щодо необхідності в цьому випадку укладення договору оренди земельної ділянки на конкурентних засадах (на земельних торгах).
5.73. З урахуванням викладеного колегія суддів погоджується з доводами скаржника про те, що господарські суди попередніх інстанцій, ухвалюючи оскаржувані судові рішення, не врахували висновки Верховного Суду, на які обґрунтовано покликається заступник керівника Київської міської прокуратури.
5.74. Крім того, Верховний Суд, перевіривши доводи скаржника про те, що позовні вимоги Прокурора в інтересах держави в особі Київської міської ради про припинення права володіння ТОВ "Нові Перспективи Плюс" спірним нерухомим майном шляхом внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про відсутність права із закриттям розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи об'єкта нерухомого майна є належним способом захисту права позивача, зазначає таке.
5.75. За змістом частин 1, 2 статті 5 Господарського процесуального кодексу України, здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного права чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.
5.76. Статтею 15 Цивільного кодексу України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
5.77. Під захистом права розуміють державно-примусову діяльність, спрямовану на відновлення порушеного права суб'єкта правовідносин та забезпечення виконання юридичного обов'язку зобов'язаною стороною. Спосіб захисту може бути визначено як концентрований вираз змісту (суті) міри державного примусу, за допомогою якого відбувається досягнення бажаного для особи, право чи інтерес якої порушені, правового результату.
5.78. Суб'єктивні цивільні права та інтереси особи захищаються в порядку, передбаченому законом, за допомогою застосування, зокрема, способів захисту.
5.79. Способи захисту цивільного права чи інтересу - це визначені законом матеріально-правові заходи охоронного характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав, інтересів і вплив на правопорушника, і такі способи мають бути доступними й ефективними.
5.80. Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права. Переважно спосіб захисту порушеного права прямо визначається спеціальним законом, що регламентує конкретні цивільні правовідносини. Подібні висновки викладені в постановах Верховного Суду від 11.02.2025 у справі № 922/985/24, від 12.11.2024 у справі № 911/3292/23, від 03.09.2024 у справі № 907/358/20, від 27.08.2024 у справі № 924/128/21, від 11.06.2024 у справі № 914/3293/20, від 07.05.2024 у справі № 910/11383/23.
5.81. Право чи інтерес суд має захистити у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Вимога щодо захисту цивільного права чи інтересу має забезпечити їх поновлення, а в разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі отримання відповідного відшкодування. Зазначені правові позиції неодноразово висловлювалися Верховним Судом та узагальнено викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19.
5.82. Спосіб захисту втілює безпосередню мету, якої прагне досягти суб'єкт захисту (позивач), вважаючи, що таким чином буде припинено порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв'язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.
5.83. Надаючи правову оцінку належності обраного зацікавленою особою способу захисту, судам належить зважати і на його ефективність з точки зору статті 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція). Так, у рішенні від 15.11.1996 у справі "Чахал проти Об'єднаного Королівства" Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) зазначив, що згадана норма гарантує на національному рівні ефективні правові засоби для здійснення прав і свобод, що передбачаються Конвенцією, незалежно від того, яким чином вони виражені в правовій системі тієї чи іншої країни.
5.84. Суть цієї статті зводиться до вимоги надати людині такі засоби правового захисту на національному рівні, що дозволили би компетентному державному органові розглядати по суті скарги на порушення положень Конвенції й надавати відповідний судовий захист, хоча держави-учасниці Конвенції мають деяку свободу розсуду щодо того, яким чином вони забезпечують при цьому виконання своїх зобов'язань. Крім того, ЄСПЛ у рішенні від 15.11.1996 у справі "Чахал проти Об'єднаного Королівства" зазначив, що за деяких обставин вимоги статті 13 Конвенції можуть забезпечуватися всією сукупністю засобів, що передбачаються національним правом.
5.85. Стаття 13 Конвенції вимагає, щоб норми національного правового засобу стосувалися сутності "небезпідставної заяви" за Конвенцією та надавали відповідне відшкодування. Зміст зобов'язань за статтею 13 Конвенції також залежить від характеру скарги заявника за Конвенцією. Тим не менше, засіб захисту, що вимагається зазначеною статтею, повинен бути ефективним як у законі, так і на практиці, зокрема, у тому сенсі, щоб його застосування не було ускладнене діями або недоглядом органів влади відповідної держави (пункт 75 рішення ЄСПЛ у справі "Афанасьєв проти України" від 05.04.2005 (заява № 38722/02)).
5.86. Додатково в контексті обраного способу захисту, розглядаючи справу, суд має з'ясувати: 1) з яких саме правовідносин сторін виник спір; 2) чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; 3) чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права позивача; 4) чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права у спірних правовідносинах.
5.87. Ефективність позовної вимоги має оцінюватися з огляду на обставини справи та залежно від того, чи призведе задоволення такої вимоги до дійсного захисту інтересу позивача без необхідності повторного звернення до суду (принцип процесуальної економії). Таким чином, під ефективним засобом (способом) слід розуміти такий, що призводить до потрібних результатів, наслідків, дає найбільший ефект. Тому ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, відповідати встановленим обставинам.
5.88. Якщо суд дійде висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права позивача в цих правовідносинах, позовні вимоги позивача не можуть бути задоволені. Подібні висновки викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 та постановах Верховного Суду від 11.02.2025 у справі № 922/985/24, від 06.02.2024 у справі № 916/1431/23, від 07.05.2024 у справі № 910/11383/23.
5.89. Водночас Велика Палата Верховного Суду в постанові від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21, до закінчення розгляду якої зупинялося касаційне провадження в цій справі, зазначила, що за обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстроване за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 Цивільного кодексу України порядку, то задоволення позовних вимог про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або позовних вимог про скасування державної реєстрації прав, або вимог про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна. Подібні висновки також викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22.
5.90. Крім того, відповідно до висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21, від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, в категорії справ, за обставинами яких певна особа неправомірно зареєструвала право власності на самочинно побудоване майно, неналежною є як вимога про скасування рішення (запису) про реєстрацію права власності, так і вимога про припинення права власності.
5.91. Таким чином, усталеною є практика Великої Палати Верховного Суду, відповідно до якої у спорах про знесення об'єкта самочинного будівництва позовні вимоги про скасування рішень державного реєстратора чи скасування державної реєстрації прав, про припинення права власності тощо визнаються неналежними і такими, що не спрямовані на реальний захист прав та інтересів позивача.
5.92. Крім того, Велика Палата Верховного Суду в постанові від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21, до закінчення розгляду якої зупинялося касаційне провадження в цій справі, виснувала, що належним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, є вимога про знесення об'єкта самочинного будівництва відповідно до частини 4 статті 376 Цивільного кодексу України. Цей спосіб захисту відповідає характеру правопорушення, є таким, що встановлений законом, реально захищає та відновлює права та інтереси позивача.
5.93. З урахуванням викладеного колегія суддів погоджується з висновками господарських судів попередніх інстанцій про те, що позовні вимоги Прокурора в інтересах держави в особі Київської міської ради про припинення права володіння ТОВ "Нові Перспективи Плюс" спірним нерухомим майном шляхом внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про відсутність права із закриттям розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи об'єкта нерухомого майна є неналежним способом захисту прав позивача.
5.94. При цьому колегія суддів не може взяти до уваги доводи скаржника про те, що господарські суди попередніх інстанцій, ухвалюючи оскаржувані судові рішення, не врахували висновки Верховного Суду, викладені в постановах від 19.04.2023 у справі № 904/7803/21, від 01.11.2023 у справі № 910/7987/22, відповідно до яких належному способу захисту відповідає вимога про припинення володіння відповідача нерухомим майном, оскільки приписами Господарського процесуального кодексу України визначені процесуальні механізми забезпечення єдності судової практики, які полягають у застосуванні спеціальної процедури відступу від висновків щодо застосування норм права, викладених у раніше ухвалених постановах Верховного Суду.
5.95. Логіка побудови й мета існування цих процесуальних механізмів указує на те, що в цілях застосування норм права в подібних правовідносинах за наявності протилежних правових висновків суду касаційної інстанції слід виходити з того, що висновки, які містяться в судових рішеннях судової палати Касаційного господарського суду, мають перевагу над висновками колегії суддів, висновки об'єднаної палати Касаційного господарського суду мають перевагу над висновками палати чи колегії суддів цього суду, а висновки Великої Палати Верховного Суду - над висновками об'єднаної палати, палати та колегії суддів Касаційного господарського суду. Подібні висновки викладені в постановах Верховного Суду від 17.03.2026 у справі № 913/265/23, від 24.02.2026 у справі № 922/1896/25, від 24.02.2026 у справі № 914/288/25.
5.96. Висновки господарських судів попередніх інстанцій про те, що позовні вимоги Прокурора в інтересах держави в особі Київської міської ради про припинення права володіння ТОВ "Нові Перспективи Плюс" спірним нерухомим майном шляхом внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про відсутність права із закриттям розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи об'єкта нерухомого майна є неналежним способом захисту права позивача, узгоджуються з висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними в постанові від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21, до закінчення розгляду якої зупинялося касаційне провадження в цій справі, та які колегія суддів ураховує під час розгляду касаційної скарги заступника керівника Київської міської прокуратури на постанову Північного апеляційного господарського суду від 29.01.2025 та рішення Господарського суду міста Києва від 08.10.2024 у справі № 910/6409/24.
5.97. З урахуванням викладеного колегія суддів вважає, що наведені скаржником підстави касаційного оскарження, визначені пунктами 1, 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, частково підтвердилися, оскільки господарські суди попередніх інстанцій, ухвалюючи оскаржувані судові рішення, не надали належної оцінки доводам Прокурора про те, що спірне нерухоме майно є об'єктом самочинного будівництва, та не врахували висновки Верховного Суду, на які обґрунтовано покликається заступник керівника Київської міської прокуратури та які взяті до уваги колегією суддів під час касаційного перегляду судових рішень.
5.98. Крім того, господарські суди не дослідили зібрані у справі докази, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають важливе значення для правильного вирішення цієї справи.
5.99. Частиною 1 статі 74 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
5.100. Відповідно до частини 1 статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
5.101. Загальними вимогами процесуального законодавства, передбаченими у статтях 73, 74, 76, 77, 86, 236- 238 Господарського процесуального кодексу України, визначено обов'язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, з яких суд виходив при вирішенні позову. Без виконання цих процесуальних дій ухвалити законне й обґрунтоване рішення у справі неможливо.
5.102. Колегія суддів вважає, що господарські суди попередніх інстанцій не дослідили належним чином зібрані у справі докази та не встановили пов'язані з ними всі суттєві фактичні обставини цієї справи, що входили до предмета доказування. У зв'язку з наведеним ухвалені у справі судові рішення не відповідають вимогам процесуального законодавства, а тому їх не можна визнати законними та обґрунтованими.
5.103. Водночас порушення судами попередніх інстанцій норм процесуального права унеможливило встановлення фактичних обставин, що мають важливе значення для правильного вирішення цієї справи, та які не можуть бути усунуті Верховним Судом самостійно відповідно до визначених законодавством меж розгляду справи судом касаційної інстанції.
5.104. Під час нового розгляду цієї справи для правильного вирішення спору господарському суду першої інстанції необхідно врахувати викладене, всебічно, повно з'ясувати і перевірити всі фактичні обставини справи та докази, що мають юридичне значення для вирішення спору, і залежно від встановлених обставин стосовно того, чи є спірне нерухоме майно об'єктом самочинного будівництва, надати оцінку та розглянути позовні вимоги Прокурора в інтересах держави в особі Київської міської ради про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 03.07.2023 № 476.
5.105. З урахуванням наведеного касаційну скаргу заступника керівника Київської міської прокуратури належить задовольнити частково, оскаржувані судові рішення - скасувати в частині відмови у задоволенні позовних вимог Прокурора в інтересах держави в особі Київської міської ради про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 03.07.2023 № 476 і про зобов'язання ТОВ "Нові Перспективи Плюс" повернути територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради земельну ділянку шляхом знесення самочинно збудованого об'єкта нерухомого майна, а справу в цій частині передати на новий розгляд до господарського суду першої інстанції.
Водночас оскаржувані судові рішення в частині відмови у задоволенні позовних вимог Прокурора в інтересах держави в особі Київської міської ради про припинення права володіння ТОВ "Нові Перспективи Плюс" нерухомим майном шляхом внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про відсутність права із закриттям розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи об'єкта нерухомого майна слід залишити без змін.
6. Висновки Верховного Суду
6.1. Відповідно до частин 1- 5 статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права.
Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі та застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
6.2. Пунктом 1 частини 3 статті 310 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1- 3 частини 2 статті 287 цього Кодексу.
6.3. Згідно із частиною 4 статті 310 Господарського процесуального кодексу України справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції.
6.4. Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.
6.5. За змістом частини 1 статті 309 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
6.6. Ураховуючи межі перегляду справи в суді касаційної інстанції, колегія суддів вважає, що оскаржувані судові рішення в цій справі слід скасувати в частині відмови у задоволенні позовних вимог Прокурора в інтересах держави в особі Київської міської ради про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 03.07.2023 № 476 і про зобов'язання ТОВ "Нові Перспективи Плюс" повернути територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради земельну ділянку шляхом знесення самочинно збудованого об'єкта нерухомого майна, а справу № 910/6409/24 в цій частині передати на новий розгляд до господарського суду першої інстанції для ухвалення обґрунтованого та законного судового рішення з урахуванням викладеного в цій постанові; в іншій частині оскаржувані судові рішення належить залишити без змін.
7. Судові витрати
Оскільки в цьому випадку суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється (частина 14 статті 129 Господарського процесуального кодексу України).
Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 310, 314, 315, 316, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
1. Касаційну скаргу заступника керівника Київської міської прокуратури задовольнити частково.
2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 29.01.2025 та рішення Господарського суду міста Києва від 08.10.2024 у справі № 910/6409/24 скасувати в частині відмови у задоволенні позовних вимог керівника Деснянської окружної прокуратури міста Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Нові Перспективи Плюс" про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки площею 0,3092 га на вулиці Мілютенка, 28-А в Деснянському районі міста Києва (кадастровий номер 8000000000:62:030:0013), укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Нові Перспективи Плюс", посвідченого 03.07.2023 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем'яненко Т. М. і зареєстрованого в реєстрі за № 476, та про зобов'язання Товариства з обмеженою відповідальністю "Нові Перспективи Плюс" повернути територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради земельну ділянку площею 0,3092 га на вулиці Мілютенка, 28-А в Деснянському районі міста Києва шляхом знесення самочинного збудованого об'єкта нерухомого майна - нежитлової будівлі площею 9,4 м2 (літ. "А"). Справу № 910/6409/24 в цій частині передати на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.
3. В іншій частині постанову Північного апеляційного господарського суду від 29.01.2025 та рішення Господарського суду міста Києва від 08.10.2024 у справі № 910/6409/24 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуюча Н. О. Багай
Судді Т. Б. Дроботова
Ю. Я. Чумак