31 березня 2026 року
м. Київ
cправа № 910/14574/24
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Волковицька Н. О. - головуючий, Могил С. К., Случ О. В.,
секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,
розглянувши касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Апартбудгруп»
на рішення Господарського суду міста Києва від 26.03.2025 (суддя Чинчин О.В.) та постанову Північного апеляційного господарського суду від 11.09.2025 (колегія суддів Сибіга О. М., Гончаров С. А., Тищенко О. В.) у справі
за позовом заступника керівника Печерської окружної прокуратури міста Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю «Апартбудгруп»,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Бойко Олег Володимирович,
про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельної ділянки,
(у судове засідання з'явилися: прокурор - Ковальчук О. І., представник Київської міської ради - Литвиненко Ю. А.),
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1. Заступник керівника Печерської окружної прокуратури міста Києва (прокурор) в інтересах держави в особі Київської міської ради звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Апартбудгруп" (далі - ТОВ «Апартбудгруп») про усунення перешкод власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою площею 0,1479 га за адресою: АДРЕСА_1 (кадастровий номер 8000000000:82:115:0007) шляхом:
- скасування рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 21.09.2023 (індексний номер рішення 69406235) та здійсненої на його підставі у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права приватної власності за ТОВ «Апартбудгруп» на нежитлову будівлю літера А загальною площею 192,8 кв.м по АДРЕСА_1 із закриттям розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи об'єкта нерухомого майна (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна - 2608503080000);
- зобов'язання ТОВ «Апартбудгруп» повернути земельну ділянку загальною площею 0,1479 га за адресою: АДРЕСА_1 (кадастровий номер 8000000000:82:115:0007) у Печерському районі міста Києва територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради, привівши її у придатний для використання стан шляхом знесення самочинно збудованої нежитлової будівлі площею 192,8 кв.м;
- скасування державної реєстрації у Державному земельному кадастрі земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:82:115:0007, загальною площею 0,1479 га, що розташована за адресою: АДРЕСА_1.
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що державну реєстрацію права власності на нежитлову будівлю за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 192,8 кв.м проведено всупереч вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відтак ТОВ «Апартбудгруп» використовує земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:82:115:0007 за адресою: АДРЕСА_1 без правовстановлюючих документів.
Прокурор зазначає, що нежитлова будівля за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 192,8 кв.м розташована на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:82:115:0007, проте Київська міська рада, як власник земельної ділянки, не приймала будь-яких рішень щодо передачі земельної ділянки ані ОСОБА_1 , ані ТОВ «Апартбудгруп», ані іншим фізичним або юридичним особам, у тому числі для будівництва, відтак ТОВ «Апартбудгруп» використовує земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:82:115:0007 без правовстановлюючих документів.
За доводами прокурора, державну реєстрацію права власності на нежитлову будівлю за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 192,8 кв.м за ОСОБА_1 проведено всупереч вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», оскільки відповідно до відомостей реєстру будівельної діяльності нежитлова будівля побудована у 1964 році, а за паспортними даними ОСОБА_1 1972 р.н., тому останній не міг здійснити будівництво та набути у власність даний об'єкт нерухомого майна.
Крім того, прокурор вказує, що нежитлова будівля за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 192,8 кв.м розташована на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:82:115:0007 по червоній лінії забудови біля комплексу кварталу побудованого у період з 1949 - 1954 років за проектом архітектора ОСОБА_2 , в зоні регулювання забудови пам'ятки ландшафту і історії місцевого значення «Історичний ландшафт Київських гір і долини річки Дніпра».
Відповідач проти позовних вимог заперечив, посилаючись на те, що ТОВ «Апартбудгруп» є добросовісним набувачем громадського будинку загальною площею 192,8 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 , тому товариство на законних підставах звернулося до Київської міської ради з проханням передати в оренду земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:82:115:0007, на якій це нерухоме майно розташоване. Крім того, відповідач зазначає, що індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, збудовані у період до 05.08.1992, не підлягають проходженню процедури прийняття в експлуатацію. Оскільки за ОСОБА_1 було зареєстроване нерухоме майно, яке збудоване до 05.08.1992, то технічний паспорт на цей об'єкт є належним документом, що засвідчує факт існування об'єкта нерухомого майна.
2. Фактичні обставини справи, встановлені судами
2.1. Як установили суди попередніх інстанцій і свідчать матеріали справи, 08.07.2022 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Вербовською Дар'єю Валеріївною прийнято рішення № 64121006 про проведення державної реєстрації права приватної власності (з відкриттям розділу) на нежитлову будівлю за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 192,8 кв.м за ОСОБА_1 , що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна від 21.11.2024 № 404746333.
Підставою для прийняття рішення та проведення державної реєстрації права власності на вказаний об'єкт нерухомості став технічний паспорт, виготовлений ТОВ «БТІ.Центр» від 12.01.2022.
18.09.2023 між ОСОБА_1 (учасник) та ТОВ «Апартбудгруп» (товариство) укладено Акт № 1 приймання-передачі та оцінки негрошового вкладу учасника до статутного капіталу ТОВ «Апартбудгруп», відповідно до якого учасник передав, а товариство прийняло в якості вкладу до статутного капіталу ТОВ «Апартбудгруп» - - громадський будинок, нежитлову будівлю, загальною площею 192,8 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 .
Справжність підписів ОСОБА_1 та представника ТОВ «Апартбудгруп» на цьому акті засвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бойком Олегом Володимировичем та зареєстровано в реєстрі за №№ 1726-1727.
За інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна від 21.11.2024 № 404746333, 21.09.2023 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бойко Олегом Володимировичем прийнято рішення № 69406235 про проведення державної реєстрації права приватної власності на нежитлову будівлю за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 192,8 кв.м за ТОВ «Апартбудгруп».
Підставою для прийняття рішення та проведення державної реєстрації права власності на вказаний об'єкт нерухомості став, зокрема, акт приймання-передачі № 1 від 18.09.2023.
Нежитлова будівля за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 192,8 кв.м розташована на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:82:115:0007.
3. Короткий зміст судових рішень у справі
3.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 26.03.2025 у справі № 910/14574/24, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 11.09.2025, позовні вимоги задоволено у повному обсязі.
Судові рішення аргументовані тим, що земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:82:115:0007, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 ні ОСОБА_1 , ні ТОВ «Апартбудгруп» не відводилася, оскільки Київською міською радою рішення про відведення цієї земельної ділянки у користування чи у власність зазначеним фізичній та юридичній особам не приймалося.
Як вбачається з відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяження для проведення державної реєстрації права власності за ОСОБА_1 надано лише технічний паспорт, виготовлений ТОВ «БТІ.Центр» від 12.01.2022. Технічний паспорт є лише документом, яким оформлюється технічна інвентаризація об'єкта, та який свідчить про фактичний стан нерухомості (площу, поверховість тощо), однак не є правовстановлюючим документом, тому не міг слугувати сомостійною підставою для проведення державної реєстрації. Жодного документа, що підтверджував відведення земельної ділянки під його будівництво заявником державному реєстратору не надано.
В Державному реєстрі речових право на нерухоме майно здійснено реєстрацію права власності ОСОБА_1 на нерухоме майно без належного правовстановлюючого документа.
Відповідно до відомостей Реєстру будівельної діяльності нежитлова будівля площею 192,8 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 побудована у 1964 році.
З наведеного слідує, що ОСОБА_1 не міг здійснити будівництво нерухомого майна площею 192,8 кв.м та набути у власність даний об'єкт нерухомого майна, оскільки за паспортними даними дата народження ОСОБА_1 - 1972 рік, а нежитлова будівля побудована у 1964 році.
За встановлених обставин, підставним є висновок, що державну реєстрацію права власності ОСОБА_1 на об'єкт нерухомого майна площею 192,8 кв.м проведено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Вербовською Дар'єю Валеріївною за відсутності документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Таким чином, спірний об'єкт нерухомого майна площею 192,8 кв.м не підлягав реєстрації, як об'єкт нерухомого майна.
Доказів звернення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Вербовської Дар'ї Валеріївни до органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, засвідчені в установленому законодавством порядку копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації, у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником, матеріали справи не містять та судами не встановлено.
У листі від 01.10.2024 № 105-11007 Печерська районна в місті Києві державна адміністрація повідомила Печерську окружну прокуратуру міста Києва, що рішень про присвоєння поштових адрес: АДРЕСА_1 адміністрацією не приймалось, розпоряджень про присвоєння поштової адреси об'єкту нерухомого майна на АДРЕСА_1 не виявлено.
Листом від 04.10.2024 № 5148/04/18-24 Державна інспекція архітектури та містобудування України повідомила Печерську окружну прокуратуру міста Києва про відсутність документів щодо об'єкта будівництва, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 (кадастровий номер 8000000000:82:115:0007).
Листом від 27.09.2024 № 055-9802 Департамент містобудування та архітектури повідомив Печерську окружну прокуратуру міста Києва, що в реєстрі адрес у місті Києві відсутні відомості про документи щодо присвоєння об'єктам нерухомого майна адрес АДРЕСА_1.
Доказів засвідчення прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта та присвоєння такому об'єкту нерухомого майна адреси матеріали справи не містять.
Після здійснення за ОСОБА_1 державної реєстрації права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за адресою: АДРЕСА_1 на підставі акта № 1 приймання-передачі та оцінки негрошового вкладу від 18.09.2023, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Апартбудгруп», право власності на нежитлову будівлю площею 192,8 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 зареєстровано за ТОВ «Апартбудгруп».
Київська міська рада у поданих до суду поясненнях зазначила, що Київською міською радою не приймалось рішення про відведення земельної ділянки на праві власності чи користування земельною ділянкою по АДРЕСА_1 ані ОСОБА_1., ані TOB «Апартбудгруп».
ТОВ «Апартбудгруп», як власник спірного об'єкта нерухомого майна на час подання прокурором розглядуваного позову, є належним відповідачем та вирішення заявлених вимог впливатиме на його зареєстроване право власності.
Згідно з пояснювальною запискою № ПЗН-69796 від 15.08.2024 до проекту рішення Київської міської ради «Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "Апартбудгруп" земельної ділянки в оренду для експлуатації та обслуговування будівлі на АДРЕСА_1» земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:82:115:0007, на якій розташований спірний об'єкт нерухомого майна площею 192,8 кв.м, належить до земель комунальної власності територіальної громади міста Києва. Земельна ділянка не входить до зеленої зони.
Згідно з листом Департаменту охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 12.07.2024 №066-2261, земельна ділянка розташована: - в зоні регулювання забудови другої категорії; - в зоні регулювання забудови пам?ятки ландшафту і історії місцевого значення "Історичний ландшафт Київських гір і долини р. Дніпра" - в зоні регулювання забудови ІІ категорії пам?ятки садово-паркової архітектури та унікальних зелених масивів на території міста Києва місцевого значення Центральний ботанічний сад Академії наук УРСР, м. Київ, вул. Тимірязева, 1 Печерський район; заповідних лісопарків-пам?яток садово-паркового мистецтва місцевого значення Центральний республіканський ботанічний сад АН УССР, м. Київ, Печерський район.
Враховуючи розташування земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:82:115:0007, площею 0,1479 га за адресою: АДРЕСА_1 в зоні регулювання забудови пам?ятки ландшафту і історії місцевого значення "Історичний ландшафт Київських гір і долини р. Дніпра" (в зоні регулювання забудови ІІ категорії пам?ятки садово-паркової архітектури та унікальних зелених масивів на території міста Києва місцевого значення Центральний ботанічний сад Академії наук УРСР, м. Київ, вул. Тимірязева, 1 Печерський район; заповідних лісопарків-пам?яток садово-паркового мистецтва місцевого значення Центральний республіканський ботанічний сад АН УССР, и. Київ, Печерський район), про що зазначено Департаментом охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) у листі від 12.07.2024 № 066-2261, здійснення на ній будівництва нежитлової будівлі площею 192,8 кв.м суперечить вимогам чинного законодавства України, зокрема, ст. 32 Закону України «Про охорону культурної спадщини».
Відомості про земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:82:115:0007, площею 0,1479 га за адресою: АДРЕСА_1 внесено до Державного земельного кадастру 17.10.2022 на підставі заяви ОСОБА_1 від 04.10.2022 № ЗВ-9705040662022. З системного аналізу норм чинного законодавства слідує, що скасування у Державному земельному кадастрі державної реєстрації земельної ділянки призведе до припинення її існування як об'єкта цивільних прав, який було сформовано незаконно у зв'язку з набуттям права власності на об'єкт нерухомого майна з порушенням вимог чинного законодавства України, що надасть Київській міській раді можливість оформити земельну ділянку, як новий об'єкт цивільних прав, без необхідності додаткового звернення з позовом до суду.
Відповідач не набув права власності на спірну земельну ділянку у спосіб, визначений законом, та з дотриманням вимог, які регулюють перехід прав на землі колективної власності. Відсутність рішень уповноважених органів, що посвідчують передачу права власності, виключає можливість визнання такого набуття як правомірного у розумінні законодавства України. У такий спосіб відсутність передумови для висновку про добросовісність набуття права або про наявність у відповідача правомірних очікувань, що підлягають захисту згідно зі статтею 1 Першого протоколу до Конвенції.
4. Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
4.1. ТОВ «Апартбудгруп» звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить судові рішення скасувати та відмовити у позові.
Підставами касаційного оскарження є пункти 1, 2 частини другої статті 287 ГПК України.
4.2. Скарга обґрунтована тим, що судами не враховано висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 19.12.2022 у справі № 359/3951/17, від 12.12.2018 у справі №372/51/16-ц, від 17.04.2018 у справі № 523/9076/16-ц, від 26.02.2020 у справі № 607/16873/18 щодо визначення належності відповідачів й обґрунтованості позову.
На думку відповідача, у цій справі не оскаржується Рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Вербовської Д.В. за яким зареєстровано право власності за ОСОБА_1 , а лише по тексту рішення зазначено, що державна реєстрація права власності за ОСОБА_1 на майно в обхід закону на підставі документів, які не відповідають вимогам законодавства Спір щодо реєстрації права власності чи іншого речового права за фізичною особою - ОСОБА_1 , який не є підприємцем, на спірну нежитлову будівлю не підлягає розгляду за правилами господарського судочинства. Проте, жодного позову до фізичної особи - ОСОБА_1 щодо скасування Рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Вербовської Д.В. за яким зареєстровано право власності, позивачем не подавалось.
4.3. Також скаржник посилається на постанови Верховного Суду від 26.02.2020 у справі № 607/16873/18, від 15.10.2020 у справі № 623/214/17, від 22.09.2021 у справі № 752/14334/19, від 10.10.2018 у справі № 557/1209/16-ц, від 15.07.2019 у справі № 263/8226/16-ц, від 01.04.2020 у справі № 760/1651/16-ц, від 15.01.2021 у справі № 1540/3952/18, Верховного Суду України від 13.06.2012 № 6-54цс12 в яких зазначено, що до 05.08.1992 закон не передбачав процедуру введення нерухомого майна в експлуатацію при оформленні права власності. Документом, що засвідчував факт існування об'єкта нерухомого майна й містив його технічні характеристики, був технічний паспорт на такий об'єкт, виготовлений за результатом його технічної інвентаризації. Право власності на збудоване до набрання чинності Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» нерухоме майно набувається в порядку, який існував на час його будівництва, а не виникає у зв'язку із здійсненням державної реєстрації права власності на нього в порядку, передбаченому цим законом
Оскільки за ОСОБА_1 було зареєстроване нерухоме майно, яке збудоване до 05 серпня 1992 року, то технічний паспорт на цей об'єкт є належним документом, що засвідчує факт існування об'єкта нерухомого майна, за яким належним чином було проведено державну реєстрацію право власності за ОСОБА_1 . Однак, реєстрація нерухомого майна за ОСОБА_1 взагалі не оскаржувалася.
4.4. Відповідач також зазначає, що судами не враховано висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 09.12.2024 у справі № 754/446/22 від 26.08.2025 у справі № 922/532/22 щодо добросовісності.
ОСОБА_3 як засновник ТОВ «Апартбудгруп», вніс свій вклад у статутний капітал шляхом передачі спірного нерухомого майна. Після вищезазначеного склад засновників ТОВ «Апартбудгруп» декілька разів змінювався, але об'єкт нерухомого майна залишався і залишається у власності ТОВ «Апартбудгруп» як належний йому Статутний капітал. 08.05.2024 після ретельної перевірки інформації, що міститься у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, ОСОБА_4 придбав частку в статутному капіталі ТОВ «Апартбудгруп» у розмірі 90%, що еквівалентна 9 000 000,00 грн.
Зареєстроване державним реєстратором право власності на спірне майно спочатку за ОСОБА_3 , а потім за ТОВ «Апартбудгруп» підтверджує факт що відповідач є добросовісними набувачем громадського будинку за адресою: АДРЕСА_1 .
4.5. У постанові від 22.06.2021 у справі № 200/606/18, Верховний Суд зазначив, що коли право власності на об'єкт нерухомості та на земельну ділянку, на якій цей об'єкт розташований, належать одній особі, то відчуження, у тому числі в процедурі виконавчого провадження, об'єкта нерухомості окремо від земельної ділянки або земельної ділянки окремо від об'єкта нерухомості суперечить закону.
ТОВ «Апартбудгруп» звернулося до Київської міської ради з заявою з метою отримання в оренду земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:82:115:0007 та у майбутньому побудови на ній малоповерхової будівлі.
У подальшому уповноваженими посадовими особами Київської міської ради та Київської міської державної адміністрації було розроблено, погоджено та подано на розгляд проєкт рішення Київської міської ради про передачу земельної ділянки Отже, відповідач вважає, що він, як належний власник вищевказаного нерухомого майна, на законних підставах звернувся до Київської міської ради з проханням передати в оренду земельну ділянку, на якій розташоване відповідне майно.
4.6. Щодо підстави оскарження, передбаченої пунктом 2 частини другої статті 287 ГПК України, скаржник стверджує про необхідність відступити від висновків щодо застосування частини четвертої статті 376 ЦК України, викладених у постанові Верховного Суду від 19.03.2024 по справі № 915/1439/21 та які застосовані судом апеляційної інстанції про те, що належним відповідачем за позовом власника землі про знесення самочинного будівництва є останній набувач такого об'єкта. Подібні висновки також викладені у постановах Касаційного цивільного суду від 02.06.2021 у справі № 509/11/17, від 30.09.2022 у справі № 201/2471/20, від 15.03.2023 у справі № 205/213/22, від 05.04.2023 у справі № 199/6251/18, від 31.05.2023 у справі № 201/4483/20.
На думку відповідача, обов'язок знести об'єкт самочинного будівництва не може бути покладено на набувача такого будівництва, оскільки такий обов'язок положеннями частини четвертої статті 376 ЦК України покладено саме на особу, яка здійснила самочинне будівництво.
4.7. У відзиві на касаційну скаргу прокурор вказує на безпідставність доводів скаржника та просить залишити без змін оскаржені судові рішення.
5. Позиція Верховного Суду
5.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з огляду на таке.
5.2. Відповідно до статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 310, частиною другою статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
5.3. Щодо доводів про визначення належного відповідача, а також підстави оскарження, передбаченої пунктом 2 частини другої статті 287 ГПК України
В силу приписів пункту 2 частини другої статті 287 ГПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні.
Отже, відповідно до положень пункту 2 частини другої статті 287 ГПК України касаційний перегляд з указаних мотивів може відбутися за наявності таких складових: (1) суд апеляційної інстанції застосував норму права у подібних правовідносинах з урахуванням висновку Верховного Суду, викладеного у постанові; (2) скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від такого висновку.
Відступленням від висновку є повна відмова Верховного Суду від свого попереднього висновку на користь іншого або ж конкретизація попереднього висновку із застосуванням відповідних способів тлумачення юридичних норм.
Суд також звертає увагу, що обґрунтованими підставами для відступу від уже сформованої правової позиції Верховного Суду є, зокрема: 1) зміна законодавства (існують випадки, за яких зміна законодавства не дозволяє суду однозначно дійти висновку, що зміна судової практики можлива без відступу від раніше сформованої правової позиції); 2) ухвалення рішення Конституційним Судом України; 3) нечіткість закону (невідповідності критерію "якість закону"), що призвело до різного тлумаченням судами (палатами, колегіями) норм права; 4) винесення рішення ЄСПЛ, висновки якого мають бути враховані національними судами; 5) зміни у праворозумінні, зумовлені: розширенням сфери застосування певного принципу права; зміною доктринальних підходів до вирішення складних питань у певних сферах суспільно-управлінських відносин; наявністю загрози національній безпеці; змінами у фінансових можливостях держави.
Суд вважає за необхідне звернутися до правових висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.09.2018 у справі № 823/2042/16 та у постановах Верховного Суду від 28.09.2021 у справі № 910/8091/20, від 24.06.2021 у справі № 914/2614/13, де зазначено, що з метою забезпечення єдності та сталості судової практики для відступу від висловлених раніше правових позицій Верховного Суду суд повинен мати ґрунтовні підстави - попередні рішення мають бути помилковими, неефективними чи застосований у цих рішеннях підхід повинен очевидно застаріти внаслідок розвитку в певній сфері суспільних відносин або їх правового регулювання.
Справа № 910/14574/24 зупинялася до закінчення розгляду Великою Палатою Верховного Суду справи № 908/2388/21 і висновки, викладені у постанові від 17.12.2025 у вказаній справі колегія суддів враховує на підставі частини четвертої статті 300 ГПК України.
Так, у постанові від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21, Велика Палата Верховного Суду звернула увагу на таке.
Власник земельної ділянки, права якого порушені, має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном (стаття 391 ЦК України).
Згідно із частиною другою статті 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
Відповідно до частини другої статті 212 ЗК України приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки.
Негаторний позов пред'являється у випадках, коли власник має своє майно у володінні, але дії інших осіб перешкоджають йому вільно його використовувати або розпоряджатися ним. Характерною ознакою негаторного позову є протиправне вчинення третьої особою перешкод власникові у реалізації ним повноважень розпорядження та користування належним йому майном.
Позивачем за негаторним позовом може бути власник або титульний володілець, у якого знаходиться річ і щодо якої відповідач ускладнює здійснення повноважень користування або розпорядження, а відповідачем - та особа, яка перешкоджає позивачеві у здійсненні його законного права користування чи розпоряджання річчю.
Предмет негаторного позову становить вимога володіючого майном власника до третіх осіб про усунення порушень його права власності, що перешкоджають йому належним чином користуватися, розпоряджатися цим майном.
Підставою негаторного позову слугують посилання позивача на належне йому право користування і розпорядження майном, а також факти, що підтверджують дії відповідача у створенні позивачеві перешкод щодо здійснення цих правомочностей. При цьому для задоволення вимог власника достатньо встановити факт об'єктивно існуючих перешкод у здійсненні власником своїх правомочностей.
Звернення з негаторним позовом спрямоване на відновлення суб'єкта речового права у попередньому стані. Вимоги за негаторним позовом полягають в усуненні порушення, яке триває і має місце на момент звернення з позовом. Негаторний позов може бути пред'явлений впродовж всього строку тривання відповідного порушення (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 04.07.2018 у справі № 653/1096/16-ц).
Вимога про знесення майна, яке власник земельної ділянки вважає самочинним будівництвом, є різновидом негаторного позову власника земельної ділянки з усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своєю земельною ділянкою.
Статтею 376 ЦК України регламентовано правовий режим самочинного будівництва. Частиною другою статті 212 ЗК України встановлено право власника вимагати усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою з боку суб'єктів, які створюють такі перешкоди.
Отже, враховуючи негаторний характер позову власника земельної ділянки, обов'язок з приведення земельної ділянки у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, покладається на особу, яка чинить такі перешкоди на момент звернення власника земельної ділянки з позовом до суду.
Отже, відповідачем за вимогою про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення об'єкта самочинного будівництва має бути особа, яка чинить перешкоди у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою (останній набувач).
Слід з-поміж іншого зауважити, що процесуальний статус останнього набувача прав на об'єкт самочинного будівництва як відповідача надає такій особі можливість використовувати всі передбачені процесуальним законом засоби для захисту своїх прав та інтересів. Також суд під час розгляду справи зможе оцінити добросовісність відповідача та пропорційність застосовуваних до нього засобів.
Останній набувач не позбавлений можливості звернутися з вимогою про відшкодування збитків до особи, в якої придбав об'єкт самочинного будівництва.
Належним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, є вимога про знесення об'єкта самочинного будівництва відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України. Зазначений спосіб захисту відповідає характеру правопорушення, є таким, що встановлений законом, реально захищає та відновлює права та інтереси позивача.
Таким чином, у постанові від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21, Велика Палата Верховного Суду вказала на те, що відповідачем за вимогою про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення об'єкта самочинного будівництва має бути особа, яка чинить перешкоди у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою (останній набувач).
Тобто, Великою Палатою Верховного Суду вже розглянуто питання щодо відступу висновків на яких акцентує увагу скаржник і не встановлено необхідності викладення іншого підходу щодо визначення відповідачів у подібних правовідносинах.
Отже, колегія суддів не убачає підстав для ініціювання питання щодо відступу від висновків, викладених у постанові Верховного Суду від 19.03.2024 по справі № 915/1439/21 про те, що належним відповідачем за позовом власника землі про знесення самочинного будівництва є останній набувач такого об'єкта.
Жодних свідчень того, що рішення Великої Палати призвело до вад правозастосування, які б зумовлювали потребу відступити від сформульованого Суду висновку, - немає. Ні суспільні відносини, ні їхнє правове регулювання в державі не змінилися за такий короткий період.
Вагомих причин, що об'єктивно виправдовують потребу у зміні підходу до тлумачення або застосування норм права скаржником також не наведено.
У зв'язку із цим, у справі № 910/14574/24, яка розглядається, з урахуванням викладеного вище висновку, належним відповідачем за вимогою щодо повернення земельної ділянки та знесення самочинно збудованої нежитлової будівлі є ТОВ «Апартбудгруп».
У цьому контексті колегія суддів також відхиляє посилання скаржника на висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 19.12.2022 у справі № 359/3951/17, від 12.12.2018 у справі №372/51/16-ц, від 17.04.2018 у справі № 523/9076/16-ц, від 26.02.2020 у справі № 607/16873/18 щодо визначення належності відповідачів й обґрунтованості позову.
Верховний Суд зауважує, що висловлена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21 правова позиція чітко визначає особливості розгляду спору щодо знесення самочинного будівництва і особи, до якої має бути заявлений відповідний позов. Доводи відповідача про те, що прокурор мав звертатися із позовом до ОСОБА_1 , у тому числі про скасування рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Вербовської Д.В. щодо реєстрації права за ним, не узгоджуються із наведеним вище правовим висновком. У цій справі, прокурор правильно визначив, що ТОВ «Апартбудгруп» є належним відповідачем у цьому спорі, а підстав вважати, що ОСОБА_1 мав бути відповідачем і, як наслідок, справа не могла розглядатися в порядку господарського судочинства у колегії суддів немає.
5.4. Щодо доводів про набуття права власності і можливості знесення спірної будівлі
У постанові від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21, Велика Палата Верховного Суду навела висновки щодо особливостей розгляду справ стосовно знесення самочинного будівництва.
Згідно із частиною першою статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном (частина перша статті 317 ЦК України).
Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина четверта статті 373 ЦК України).
Особливості права власності на землю врегульовані ЗК України. Відповідно до статті 80 ЗК України суб'єктами права власності на землю є: а) громадяни та юридичні особи - на землі приватної власності; б) територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, - на землі комунальної власності; в) держава, яка реалізує це право через відповідні органи державної влади, - на землі державної власності.
Згідно зі статтею 78 ЗК України право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. При цьому права володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою в повному обсязі можуть належати лише власникові земельної ділянки.
Власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам (частина перша статті 375 ЦК України).
Стаття 375 ЦК України врегульовує право власника на забудову належної йому земельної ділянки, тобто можливість власника земельної ділянки здійснювати на ній будівництво в порядку, встановленому законом. Власник має право здійснювати на належній йому земельній ділянці нове будівництво, створюючи будівлі та споруди, яких раніше не існувало.
Статтею 331 ЦК України визначається порядок набуття права власності на новостворене майно. За змістом цієї норми право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Водночас можуть існувати ситуації, коли особа, не маючи прав на земельну ділянку (не будучи власником або користувачем земельної ділянки), здійснює на ній будівництво, або здійснює будівництво без відповідного документа, проєкту, з істотним порушенням будівельних норм і правил. Такі правовідносини врегульовані статтею 376 ЦК України, в якій визначено правовий режим самочинного будівництва.
Відповідно до частини першої статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Виходячи зі змісту частини першої статті 376 ЦК України об'єкт нерухомого майна вважається самочинним будівництвом, якщо він збудований або будується: 1) на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; 2) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту; 3) з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Наявність хоча б однієї з наведених ознак свідчить про те, що об'єкт нерухомості є самочинним.
Будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, охоплює ситуації, коли особа отримала у встановленому порядку земельну ділянку для забудови, але порушує мету використання такої земельної ділянки, а також коли особа здійснює будівництво, не маючи юридичних прав на земельну ділянку.
Мова може йти про самовільне зайняття земельної ділянки, що є правопорушенням відповідно до статті 211 ЗК України. Самовільним зайняттям земельної ділянки є активні протиправні дії особи, спрямовані на фактичне заволодіння чи/та використання земельної ділянки або її частини за відсутності рішення уповноваженого органу чи волевиявлення власника про її відчуження чи надання в користування.
Відсутність в особи прав на земельну ділянку за загальним правилом унеможливлює отримання такою особою документів, необхідних для виконання будівельних робіт, оскільки, як зазначалося вище, право на забудову земельної ділянки належить власнику або особі, яка має відповідні речові права на земельну ділянку.
Отже, якщо об'єкт будується або збудований на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, це є самостійною та достатньою підставою для кваліфікації його судом об'єктом самочинного будівництва.
У разі здійснення будівництва на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, найбільшого порушення зазнає право власника користуватись земельною ділянкою, яке слід розглядати як юридично гарантовану правовими нормами можливість власника самостійно господарювати на земельній ділянці, використовувати її корисні властивості для задоволення власних соціальних, економічних, духовних та інших потреб, тобто можливість її господарської експлуатації та, як наслідок, отримання доходу від неї.
Особа, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що їй не належить, своїми протиправними діями позбавляє власника можливості належним чином вільно користуватися земельною ділянкою.
У разі самочинного будівництва особа своїми діями також створює й інші перешкоди власнику. Йдеться, зокрема, про порушення права розпорядження земельною ділянкою, яке належить лише її власнику і полягає у юридично забезпеченій можливості визначати юридичну або фактичну долю земельної ділянки, тобто можливість вчиняти різні дії із земельною ділянкою, у тому числі й щодо її відчуження іншим особам.
У статті 90 ЗК України наведено детальний перелік прав власників земельних ділянок, зокрема, продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину, довірчу власність; самостійно господарювати на землі; споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди тощо. Порушені права власників земельних ділянок підлягають відновленню в порядку, встановленому законом.
Відносини власника земельної ділянки із особою, яка вчинила самочинне будівництво на його земельній ділянці, регулюються частинами четвертою - шостою статті 376 ЦК України. Такі відносини, як і будь-які інші відносини власності, є абсолютними, в яких праву власника кореспондує обов'язок усіх і кожного утримуватися від будь-яких посягань на це право.
Основу такої правової охорони утворює принцип єдності земельної ділянки й будівель та споруд, розташованих на ній, основною ідеєю якого є унеможливлення виникнення ситуацій, у яких будівля й земельна ділянка стають об'єктами конкуруючих прав та інтересів різних суб'єктів. Законодавче визначення правових наслідків самочинного будівництва ґрунтується на пріоритетності захисту прав власника земельної ділянки.
Стаття 376 ЦК України розташована у главі 27 «Право власності на землю (земельну ділянку)», тобто правовий режим самочинного будівництва пов'язаний з питаннями права власності на земельну ділянку.
У постанові від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок про те, що не допускається набуття права власності на споруджені об'єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці.
Особливістю об'єктів самочинного будівництва є те, що відповідно до частини другої статті 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Самочинне будівництво як майно має визначений правилами статті 376 ЦК України спеціальний правовий режим, елементом якого є умови та порядок визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, а також наслідки відмови у такому визнанні. Цей механізм ґрунтується на судовому порядку вирішення питань, пов'язаних як із рішенням про визнання права власності, так і з наслідками цього рішення та захистом осіб, права яких порушено самочинним будівництвом.
За умови дотримання чіткого алгоритму дій, передбаченого у статті 376 ЦК України, претендувати на отримання самочинно збудованого майна у власність може як особа, яка його побудувала, так і власник земельної ділянки, на якій воно споруджено. Такий висновок сформульовано у пункті 110 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22.
З огляду на викладене, самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, є порушенням прав власника відповідної земельної ділянки.
Як слідує із змісту частини третьої статті 376 ЦК України, особа, яка здійснила самочинне будівництво, не може звертатись за підтвердженням належного їй права власності або вимагати визнання належного їй права в іншому, позасудовому порядку.
Способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені статтею 376 ЦК України, яка регулює правовий режим самочинно побудованого майна.
У касаційній скарзі відповідач посилається на висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 26.02.2020 у справі № 607/16873/18, від 15.10.2020 у справі № 623/214/17 про таке.
Відповідно до статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Згідно із частиною четвертою статті 3 зазначеного Закону речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: 1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; 2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов'язкової реєстрації.
Тобто, право власності та інші речові права на нерухоме майно, набуті згідно з чинними нормативно-правовими актами до набрання чинності цим Законом, визнаються державою.
Отже, право власності на збудоване до набрання чинності Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (03 серпня 2004 року) нерухоме майно набувається в порядку, який існував на час його будівництва, а не виникає у зв'язку із здійсненням державної реєстрації права власності на нього в порядку, передбаченому цим законом, як офіційного визнання державою такого права, а не підставою його виникнення.
Відповідно до частини першої статті 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом'якшують або скасовують відповідальність особи.
Крім того, згідно з частинами першою та другою статті 5 Цивільного кодексу України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності.
До 05 серпня 1992 року закон не передбачав процедуру введення нерухомого майна в експлуатацію при оформленні права власності.
Порядок та умови прийняття в експлуатацію об'єктів будівництва вперше встановлений постановою Кабінету Міністрів України від 05 серпня 1992 року № 449 «Про порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів державного замовлення» (втратила чинність).
Ураховуючи зазначене, індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, збудовані у період до 05 серпня 1992 року, не підлягають проходженню процедури прийняття в експлуатацію.
Фактично єдиним документом, що засвідчує факт існування об'єкта нерухомого майна й містить його технічні характеристики, є технічний паспорт на такий об'єкт, виготовлений за результатом його технічної інвентаризаці
Постановою Кабінету Міністрів України від 05 серпня 1992 року № 449 «Про порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів державного замовлення», яка втратила чинність 30 грудня 2004 року, було встановлено порядок та умови прийняття в експлуатацію об'єктів будівництва, при цьому введення приватних житлових будинків в експлуатацію при оформленні права власності, збудованих до 05 серпня 1992 року, не передбачалося. Належним документом, що засвідчує факт існування об'єкта нерухомого майна й містить його технічні характеристики, є технічний паспорт на такий об'єкт, виготовлений за результатом його технічної інвентаризації.
Вказаний висновок наведений у постановах Верховного Суду від 15.07.2019 у справі № 263/8226/16-ц, від 01.04.2020 у справі № 760/1651/16-ц, від 15.01.2021 у справі № 1540/3952/18, на які посилається скаржник.
У постановах Верховного Суду від 22.09.2021 у справі № 752/14334/19, , від 10.10.2018 у справі № 557/1209/16-ц, Верховного Суду України від 13.06.2012 № 6-54цс12, якими обґрунтована касаційна скарга, зроблено висновок, що право власності на збудоване до набрання чинності Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» нерухоме майно набувається в порядку, який існував на час його будівництва, а не виникає у зв'язку із здійсненням державної реєстрації права власності на нього в порядку, передбаченому цим законом.
Водночас, колегія суддів зауважує, що у постанові від 22.09.2021 у справі № 752/14334/19, також зазначено, що у матеріалах справи відсутній документ, який підтверджував би право власності або право користування спадкодавця на земельну ділянку, на якій розміщений спірний об'єкт нерухомого майна,
У постанові від 10.10.2018 у справі № 557/1209/16-ц Верховний Суд також зазначив, що суд першої інстанції не встановив, кому належала земельна ділянка за зазначеною адресою, чи виділялась ця земельна ділянка для будівництва гаража; не з'ясував причини виникнення розбіжностей щодо адреси гаража, на який спадкодавцю надавався дозвіл на будівництво, та адреси, зазначеної у технічному паспорті на гараж.
Крім того, у постанові Верховного Суду України від 13.06.2012 № 6-54цс12 також звернуто увагу на те, що суд касаційної інстанції не встановив ким саме та ким було споруджено спірну будівлю, який порядок набуття права власності на об'єкти новозбудованого нерухомого майна існував на той час, відтак, чи правомірно здійснено в грудні 2004 року державну реєстрацію права власності на спірну будівлю за споживчим товариством, хоча саме це має визначальне значення для правильного вирішення питання про те, хто саме був власником спірної будівлі на момент її відчуження та чи порушено фактом її відчуження право позивача на зазначену будівлю.
Як вбачається із встановлених матеріалів справи, 08.07.2022 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Вербовською Д. В. прийнято рішення № 64121006 про проведення державної реєстрації права приватної власності (з відкриттям розділу) на спірну нежитлову будівлю. Підставою для прийняття рішення та проведення державної реєстрації права власності на вказаний об'єкт нерухомості став технічний паспорт, виготовлений ТОВ «БТІ.Центр» від 12.01.2022.
Верховний Суд звертає увагу на те, що суди попередніх інстанцій у контексті обставин встановлення самочинного характеру спірної будівлі встановили, що жодного документу, що підтверджував відведення земельної ділянки під його будівництво заявником не надано.
Колегія суддів також зауважує, що зі встановлених обставин справи, у тому числі під час дослідження проведеної державної реєстрації спірного майна, судами не встановлено існування у забудовника документації, яка б підтверджувала законність такого будівництва.
Отже, посилання скаржника на наведені вище висновки Верховного Суду не спростовує обставини ненадання належних доказів набуття права власності на стверджуваний момент будівництва, а також відсутність будь-яких доказів набуття у встановленому порядку права на земельну ділянку.
Аналогічним чином судами правильно звернуто увагу і на відсутність будь-яких дозвільних документів на будівництво вказаного майна за цією адресою і на теперішній час, як і не введення в експлуатацію спірного нерухомого майна відповідно до чинного на момент проведення державної реєстрації права власності законодавства. Саме у цьому контексті суди зауважили, що документи, які вказані у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, як підстава здійснення державної реєстрації права приватної власності на об'єкт нерухомості, не можуть слугувати правовою підставою для набуття права власності на даний об'єкт та підтверджувати відповідність заявлених прав поданим документам, а також державної реєстрації такого права.
Таким чином, у цих правовідносинах, з огляду на наявні у справі докази, суди дійшли правомірного висновку щодо віднесення спірного майна до самочинного.
5.5. Щодо добросовісності відповідача
У касаційній скарзі скаржник посилається на висновок, наведений у постановах Верховного Суду від 09.12.2024 у справі № 754/446/22 від 26.08.2025 у справі № 922/532/22 про те, що добросовісний набувач не повинен перевіряти історію придбання нерухомості та робити висновки щодо правомірності попередніх переходів майна, а може діяти, покладаючись на такі відомості, за відсутності обставин, які з точки зору розумного спостерігача можуть викликати сумнів у достовірності цих відомостей. Добросовісний набувач не може відповідати у зв'язку із порушеннями інших осіб, допущеними в рамках процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайства при вчиненні правочинів з нерухомим майном. Конструкція, за якої добросовісний набувач втрачає такий статус всупереч приписам статті 388 Цивільного кодексу України, а відтак втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар.
З огляду на зазначене, колегія суддів зауважує, що однією з основних засад законодавства є добросовісність, дії учасників правовідносин мають бути добросовісними, тобто відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідних правовідносин. Так згідно зі статтею 13 ЦК України цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства. При здійсненні своїх прав особа зобов'язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах. При здійсненні цивільних прав особа повинна додержуватися моральних засад суспільства.
У зв'язку з наведеним добросовісність у правовому регулюванні цивільних відносин повинна розглядатися як відповідність реальної поведінки учасників таких відносин вимогам загальносоціальних уявлень про честь і совість. Іншими словами, щоб бути добросовісними, дії та вчинки учасників цивільних відносин мають здійснюватися так, щоб вони викликали схвальну оцінку з боку суспільної моралі, зокрема в аспекті відповідності застосованих засобів правового регулювання тим цілям, які перед ними ставляться. І навпаки - реалізація правового регулювання цивільних відносин буде недобросовісною, якщо соціальна свідомість відторгає її як таку, що не відповідає задекларованій меті.
Цивільний оборот ґрунтується на презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних відносин, які вправі розраховувати саме на таку поведінку інших учасників, яка відповідатиме зазначеним критеріям і уявленням про честь та совість.
Розглядаючи поняття розумності та добросовісності як принципи здійснення суб'єктивних цивільних прав, потрібно враховувати, що розумною є поведінка особи, яка діє у межах, не заборонених їй договором або актами цивільного законодавства. Подібні висновки викладені у постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 16.01.2019 у справі № 521/17654/15-ц.
Також колегія суддів вважає за необхідне звернути увагу, що добросовісність набувача передбачає не лише звіряння відомостей про права на нерухоме майно з інформацією, що міститься у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а також розумну обачність набувача. Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала на важливості встановлення розумної обачності як критерію добросовісного набувача, зокрема, у постановах від 15.09.2020 у справі № 469/1044/17, 12.06.2019 у справі № 487/10128/14-ц, від 30.01.2019 у справі № 357/9328/15-ц, від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16, від 07.11.2018 у справі № 488/5027/14-ц, від 30.05.2018 у справі № 469/1393/16-ц, від 22.05.2018 у справі № 469/1203/15-ц, від 15.05.2018 у справі № 372/2180/15-ц. Тому набувач нерухомого майна може вважатися добросовісним лише тоді, коли він не просто покладався на відомості з Державного реєстру, а робив це добросовісно. Якщо перевірка нерухомого майна дає підстави для сумнівів щодо прав інших осіб на нерухоме майно, то набувач такого майна має вчинити дії, спрямовані на усунення таких сумнівів, або відмовитися від набуття нерухомого майна; в іншому разі набувач не буде вважатися добросовісним.
Колегія суддів вважає, що посилання скаржника на здійснення ним ретельної перевірки інформації, що міститься у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно не може вказувати на проявлену розумну обачність з огляду на те, що на момент внесення спірного майна за актом приймання-передачі майна до статутного капіталу ТОВ «Апартбудгруп», вже була наявна інформація щодо здійснення первинної реєстрації права власності за ОСОБА_1 лише на підставі технічного паспорту від 12.01.2022, без жодних документів щодо наявності прав на земельну ділянку, на якій розміщена така будівля.
У такий спосіб саме лише посилання скаржника на відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно не може бути достатнім для висновку про його добросовісність, оскільки саме по собі не підтверджує вчинення ним дій, спрямованих на перевірку правомірності набуття та усунення об'єктивних сумнівів щодо правового статусу спірної земельної ділянки.
Більше того, у касаційній скарзі відповідач сам наголошує, що земельна ділянка і будинок (будівля, споруда) ідентифікуються як окремі речі, які в сукупності є однією річчю. Адже будинок (будівлю, споруду) неможливо використовувати без земельної ділянки, і навпаки - земельна ділянка втрачає своє функціональне призначення при зміні (знищенні) того чи іншого об'єкта нерухомості, розміщеного на ній. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 200/606/18, на яку посилається скаржник, зазначено, що в разі, якщо право власності на об'єкт нерухомості та на земельну ділянку, на якій цей об'єкт розташований, належать одній особі, подальше відчуження об'єкта нерухомості окремо від земельної ділянки, а також земельної ділянки окремо від об'єкта нерухомості не допускається.
Тобто, під час проведення «ретельної перевірки інформації, що міститься у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно», про що стверджує сам скаржник, у нього були достатні підстави для виникнення сумнівів щодо законності реєстрації спірного нерухомого майна за відсутності інформації щодо будь-якого права на земельну ділянку під ним.
Водночас у цьому контексті колегія суддів звертає увагу на висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21 про те, що останній набувач не позбавлений можливості звернутися з вимогою про відшкодування збитків до особи, в якої придбав об'єкт самочинного будівництва.
5.6. Колегія суддів касаційної інстанції акцентує, що переглядаючи справу в касаційному порядку, Верховний Суд, який відповідно до частини третьої статті 125 Конституції України виконує функцію «суду права», а не «суду факту», відповідно до статті 300 ГПК України перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених судами попередніх інстанцій фактичних обставин справи.
Зважаючи на викладене, оскільки доводи скаржника щодо неправильного застосування судом норм матеріального права і порушення норм процесуального права не знайшли підтвердження в межах підстави касаційного оскарження, колегія суддів не убачає підстав для скасування рішення Господарського суду міста Києва від 26.03.2025 та постанови Північного апеляційного господарського суду від 11.09.2025 у справі № 910/14574/24.
6. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги та норми права, якими керувався суд
6.1. За змістом пункту 1 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.
6.2. Відповідно до частини першої статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
6.3. Ураховуючи викладене, зважаючи на зазначені положення законодавства, оскаржені судові рішення необхідно залишити без змін, а касаційну скаргу - без задоволення.
7. Розподіл судових витрат
7.1. Оскільки суд відмовляє у задоволенні касаційної скарги та залишає без змін оскаржувані судові рішення, то відповідно до статті 129 ГПК України витрати зі сплати судового збору необхідно покласти на скаржника.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 ГПК України, Суд
Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Апартбудгруп» залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду міста Києва від 26.03.2025 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 11.09.2025 у справі № 910/14574/24 залишити без змін.
Поновити виконання рішення Господарського суду міста Києва від 26.03.2025 та постанови Північного апеляційного господарського суду від 11.09.2025 у справі № 910/14574/24.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Головуючий Н. О. Волковицька
Судді С. К. Могил
О. В. Случ