Справа № 369/7289/24
Провадження № 2/369/1351/26
Іменем України
27.02.2026 м. Київ
Суддя Києво-Святошинського районного суду Київської області Янченко А.В., при секретарі судового засідання Лисяк К.О., за участю представника позивачів ОСОБА_1 , представника першого відповідача Столяр О.І., розглянувши матеріали цивільної справи № 369/7289/24 за позовом ОСОБА_2 , ОСОБА_3 до ОСОБА_4 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційне агентство «Паралель» про скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, -
Позивачі ОСОБА_2 та ОСОБА_3 у квітні 2024 року звернулись до Києво-Святошинського районного суду Київської області з позовом про:
скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 66338418 від 08.02.2023 за ОСОБА_4 на нежитлове приміщення АДРЕСА_1 , загальною площею 188,1 кв.м,
та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 68568454 від 24.07.2023 на нежитлове приміщення АДРЕСА_1 , загальною площею 188,1 кв.м. за Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційне агентство «Паралель».
Позов обгрунтовували тим, що відповідно до договору позики, укладеного 18 березня 2019 року між ОСОБА_4 (позикодавець) та ОСОБА_3 (позичальник), посвідченого приватним нотаріусом КМНО Трегуб Є.О., зареєстрованого в реєстрі за №1691, позикодавець передав, а позичальник прийняв у власність грошові кошти в сумі 3631488 (три мільйони шістсот тридцять одна тисяча чотириста вісімдесят вісім) грн. 00 коп., що за курсом Національного банку України на момент укладання цього договору становить еквівалент 134 000 (сто тридцять чотири тисячі) доларів США 00 центів.
Дане зобов?язання було забезпечене договором іпотеки, що був укладений 18 березня 2019 року (з урахуванням змін, що внесені 02.02.2021 року) між ОСОБА_2 та ОСОБА_4 , що був посвідчений приватним нотаріусом КМНО Трегуб Є.О. та зареєстрований в реєстрі за №1696.
Відповідно до даного договору іпотеки (з урахуванням змін, внесених відповідно до договору від 02.02.2021) предметом іпотеки, було нежитлове приміщення №136, що розташоване у будинку АДРЕСА_2 , що належало ОСОБА_2 на праві власності.
Даний договір іпотеки містить іпотечне застереження, що викладене в ст. 6 договору та регулює питання позасудового врегулювання зобов?язання шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом реєстрації права власності.
В ході розгляду справи у Святошинському районному суді міста Києва №759/995/24 позивачі дізнались про реєстрацію ОСОБА_5 права власності на предмет іпотеки.
При цьому ОСОБА_2 та ОСОБА_3 нічого про це не знали. Жодних повідомлень від іпотекодержателя не отримували.
Боргові зобов?язання, що просить стягнути ОСОБА_4 з ОСОБА_3 у справі № 759/995/24 є на думку ОСОБА_4 різницею між сумою основного боргу, нарахованих штрафних санкцій, 3 відсотків річних та інфляції за вирахуванням вартості предмету іпотеки в сумі 2194341, 00 грн., що була визначена ТОВ «Центр оцінки «Партнер» 20.12.2022.
Позивачі зазначають, що оцінка предмету іпотеки здійснена не тим оцінщиком, що зазначена в Звіті про оцінку майна та вартість самого майна значно занижена.
Окрім того, на думку позивачів саме звернення стягнення на предмет іпотеки відбулось всупереч вимогам законодавства, що регулює дане питання.
Відповідно до ухвали Києво-Святошинського районного суду Київської області 06 травня 2024 року відкрите провадження по даній справі та призначено справу до розгляду в порядку загального позовного провадження, призначено підготовче судове засідання.
Представник відповідача ОСОБА_4 ОСОБА_6 20 червня 2024 року подала до суду відзив, в якому заперечувала проти позовних вимог, обгрунтовуючи свої заперечення наступним.
Представник відповідача зазначала, що позивачі безпідставно посилаються на те, що оцінювач ОСОБА_7 не мала права проводити оцінку об?єкту оцінювання, оскільки анулювання її свідоцтва оцінювача відбулось 11.01.2023, а оцінка нею проводилась 20.12.2022. Стосовно ТОВ «Центр оцінки «Партнер» представник зазначила, що станом на 20.12.2022 не був зупинений доступ Товариству до Єдиної бази звітів про оцінку. Таке зупинення відбулось 26.12.2022.
Також представник відповідача ОСОБА_4 зазначила, що ОСОБА_4 правомірно набув право власності на предмет іпотеки, оскільки на її думку позивачі умисно не отримували поштову кореспонденцію, що двічі направлялась ОСОБА_4 на їх адресу, а отже - реєстрація права власності на предмет іпотеки відбулось відповідно до Закону України «Про іпотеку». На думку представника, іпотекодержателем добросовісно дотримано процедури належного надсилання (направлення) письмових вимог на адреси позивачів.
До відзиву представник відповідача ОСОБА_4 додала копію наказу Фонду державного майна від 08.11.2022 №1372 щодо включення ТОВ «Центр оцінки «Партнер» до державного реєстру оцінювачі, копію наказу Фонду державного майна України від 11.01.2023, копію договору про внесення змін до договору іпотеки, докази направлення вимог позивачам, копію довідки іпотекодержателя, копію звіту про оцінку майна, постанови Верховного Суду, ордер та докази надсилання відзиву учасникам справи.
Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 19 червня 2025 року закрито підготовче судове засідання та призначено справу до розгляду в судовому засіданні.
У судовому засіданні представник позивачів підтримала позовні вимоги, просила позов задовольнити, представник відповідача Демкова Д.О. просила в задоволенні позовних вимог відмовити в повному обсязі.
Другий відповідач у судове засідання не з'явився, причини неявки суд не повідомив, про дату та час судового розгляду справи був повідомлений належним чином. Відзив на позов до суду не подав.
Дослідивши матеріали справи, зібрані у справі докази у їх сукупності, суд приходить до висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню з наступних підстав.
Відповідно до статті 6 ЦК України сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства. Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавств, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати їх на власний розсуд.
Згідно із статтею 1046 ЦК України за договором позики одна сторона (позикодавець) передає у власність другій стороні (позичальникові) грошові кошти або інші речі, а позичальник зобов?язується повернути позикодавцеві таку ж саму суму грошових коштів (суму позики).
В силу застави кредитор відповідно до статті 572 ЦК України має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов?язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом.
Іпотекою є застава нерухомого майна, відповідно до статті 575 ЦК України, що залишається у володінні заставодавця.
Предметом Договору іпотеки, укладеного між ОСОБА_8 та ОСОБА_2 вісімнадцятого березня 2019 року є забезпечення виконання зобов?язань громадянина України ОСОБА_3 за договором позики, укладеним між іпотекодержателем та боржником 18 березня 2019 року.
Розділом 5 Договору визначено порядок задоволення вимог та порядок звернення стягнення на предмет іпотеки.
Пунктом 5.1. Договору встановлено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником умов основного договору іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним договором шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Сторони цього договору відповідно до пункту 5.2. дійшли згоди і погодили, що звернення стягнення на предмет іпотеки буде здійснюватись шляхом позасудового врегулювання на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що містяться у цьому договорі.
Відповідно до пункту 6.8.1. Договору іпотеки у разі звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом прийняття його у власність до іпотекодержателя переходить право власності на предмет іпотеки на 31-й календарний день з дати отримання іпотекодавцем/боржником вимоги набуття права власновсті на предмет іпотеки.
Згідно з пунктом 6.9. Договору іпотекодержатель набуває у власність або продає від свого імені предмет іпотеки за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб?єктом оціночної діяльності.
Пунктом 6.11. договору встановлено, що іпотекодержатель не пізніше 30 календарних днів після реєстрації права власності на предмет іпотеки або після укладення від свого імені договору купівлі-продажу предмету іпотеки надсилає іпотекодавцю лист з розрахунковою інформацією. Даний лист повинен містити наступну інформацію:
-Інформація про витрати, що були понесені іпотекодержателем під час позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки;
-Вартість предмета іпотеки, що визначена на підставі оцінки предмета іпотеки суб?єктом оціночної діяльності;
-Суму коштів, що підлягає відшкодуванню іпотекодавцю іпотекодержателем відповідно до цього договору;
-Вимогу про надання іпотекодавцем своїх банківських реквізитів для перерахування суми коштів, що підлягає відшкодуванню іпотекодавцю.
Пункт 6.14 договору іпотеки містить інформацію щодо об?єктів нерухомості, які не стосуються даного договору іпотеки.
Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав 03 лютого 2023 року приватний нотаріус Бучанського районного нотаріального округу Опятюк Л.Ю. зареєструвала право власності на нежитлове приміщення, що розташованн за адресою АДРЕСА_3 за ОСОБА_4 на підставі іпотечного договору.
На виконання ухвали Києво-Святошинського районного суду Київської області приватний нотаріус Опятюк Л.Ю. повідомила суду, що реєстраційні документи, що надаються заявником в паперовій формі повертаються цьому заявнику.
Також приватний нотаріус Опятюк Л.Ю. повідомила, що заявником в паперовій формі було надано наступні документи:
-Іпотечний договір, посвідчений Тригуб Є.О., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу від 18.03.2019 за реєстровим номером 1693 (оригінал);
-Договір про внесення змін до Договору іпотеки, посвідчений Крутиковим В.С., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, 02.02.2023 за реєстровим № 23 (оригінал);
-Договір позики (договір, що обумовлює основне зобов'язання забезпечене іпотекою), посвідчений нотаріусом Київського міського нотаріального округу, 18.01.2019 за реєстровим № 759 (оригінал);
-Вимога іпотекодержателя про усунення порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору, а саме:
-засвідчена іпотекодержателем (його представником) копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю ( ОСОБА_2 ) та боржнику ( ОСОБА_3 ) від 06.07.2022;
-засвідчені іпотекодержателем (його представником) копії рекомендованих поштових відправлень та поштових конвертів, якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше одного місяця надсилалась вказана вимога, а саме: іпотекодавцю ( ОСОБА_2 ) 07.07.2022 та 08.08.2022, боржнику ( ОСОБА_3 ) - 07.07.2022 та 06.09.2022, які повернулися відправнику у зв'язку із закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення;
Довідка іпотекодержателя про суму боргу за основним зобов'язанням та про наявність прострочення виконання зобов'язання від 03.02.2023 (оригінал);
- Довіреність, посвідчена Новак Т.В., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, 29.08.2023 за реєстровим № 412 (оригінал);
-Документ, що підтверджує сплату адміністративного збору за реєстраційні дії.
Також представником відповідача Демкова Д.О. було надано копію довідки іпотекодержателя, що підписана представником Кучериною Б.В., в якій зазначено, що відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб?єктом оціночної діяльності: вартість предмета іпотеки, згідно із звітом про оцінку майна, виданого ТОВ «Центр оцінки «Партнер» 20.12.2022становить 2 194 341,00 (два мільйона сто дев?яносто чотири тисячі триста сорок одна) гривня 00 коп.
Суд критично оцінює Звіт про оцінку майна, що складений ТОВ «Центр оцінки «Партнер», оскільки на адвокатський запит адвоката Кучерука Ю.А. оцінювач ОСОБА_7 повідомила, що вона 20 грудня 2022 року не проводила оцінку майна, а саме - нежитлового приміщення, загальною площею 188,1 кв.м, що знаходиться за адресою АДРЕСА_3 .
Крім цього, оцінювач ОСОБА_7 повідомила, що підпис в графі «Оцінювач» виконаний не нею.
Також суд критично оцінює Звіт про оцінку майна, що складений ТОВ «ПРОФ ПЛЮС ЕКСПЕРТ», оскільки даний Звіт подано представником відповідача не разом з відзивом та не повідомлено про поважні причини його не подання разом з відзивом, та оскільки про даний звіт не вказується в жодному документі, що було подано для проведення оскаржуваних реєстраційних дій.
Заслуговує на увагу також та обставина, що відповідачем ОСОБА_4 в особі його представника ОСОБА_9 не було дотримано положень Договору іпотеки, що був підписаний самим відповідачем, а саме - п. 6.9. Договору прот те, що іпотекодержатель набуває у власність або продає від свого імені предмет іпотеки за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб?єктом оціночної діяльності.
Хронологія дій, здійснених іпотекодержателем свідчить про те, що вимоги про повернення боргу були надіслані у червні, липні та серпні; оцінка майна проведена у грудні 2022 року, а звернення стягнення на предмет іпотеки - у лютому 2023 року, тобто не на момент набуття права власності іпотекодержателем.
Приписами статті 36 Закону № 898-IV (у редакції, яка діяла на час укладення договору іпотеки) передбачено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Після внесення Законом № 800-VI змін до статті 36 Закону № 898-IV її нормами передбачено, зокрема, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок), який набрав чинності на момент прийняття оскаржуваного рішення, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
-копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотеекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
-документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;
-заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Відповідно до частини третьої статті 33 Закону № 898-IV звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки (частина друга статті 36 Закону № 898-IV).
Отже, Закон № 898-IV прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним із шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.
Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону № 1304-VII право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому способі) не залежало від наявності згоди іпотекодавця, а залежало від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору.
Таким чином, у державного реєстратора були наявні правові підстави для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на нежитлове приміщення.
Задля гарантування юридичної визначеності Велика Палата Верховного Суду має відступати від попередніх висновків Верховного Суду лише за наявності для цього належної підстави. Так, вона може повністю відмовитися від певного висновку на користь іншого або конкретизувати попередній висновок, застосувавши відповідні способи тлумачення юридичних норм. З метою забезпечення єдності та сталості судової практики причинами для відступу від висловленого раніше висновку можуть бути: вади попереднього рішення чи групи рішень (їх неефективність, неясність, неузгодженість, необґрунтованість, незбалансованість, помилковість); зміни суспільного контексту, через які застосований у цих рішеннях підхід повинен очевидно застаріти внаслідок розвитку суспільних відносин у певній сфері або їх правового регулювання.
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду, передаючи справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, вказав на необхідність відступити від висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 199/8324/19 (провадження № 14-212цс21), вказавши, що відповідно до статті 37 Закону України «Про іпотеку» рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оспорено іпотекодавцем у суді, що є для іпотекодавця гарантією дотримання іпотекодержателем вимог закону щодо підстав та процедури звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку. Тому належним та ефективним способом захисту позивача, який вважає, що його право порушене тим, що право власності на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, зареєстроване за відповідачем (іпотекодержателем) на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідного застереження в іпотечному договорі), є позов про скасування рішення про державну реєстрацію права власності іпотекодержателя на це майно.
Також слід зазначити, що 24.07.2023 Відповідач 1 на підставі Договору про передачу права власності на нерухоме майно передав вищевказане приміщення ТОВ «Інвестиційне агентство «Паралель». Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 24.07.2023 №68568454 також підлягає скасуванню, оскільки реєстраційні дії щодо об?єкту нерухомості - нежитлового приміщення АДРЕСА_4 не відповідають положенням Договору іпотеки від 18.03.2019 в частині позасудового врегулювання та застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.
Інші доводи та твердження сторін не спростровують вищевикладених висновків суду.
Враховуючи викладене, суд дійшов висновку про задоволення позову у повному обсязі.
Витрати по сплаті судового збору відповідно до ст. 141 ЦПК України покладаються на відповідачів.
Керуючись ст.ст. 4, 12, 13, 76-81, 141, 263-265, 268, 273, 274,279 ЦПК України, суд -,
Позов ОСОБА_2 , ОСОБА_3 до ОСОБА_4 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційне агентство «Паралель» про скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень задовольнити повністю.
Скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 66338418 від 08.02.2023 року за ОСОБА_4 на нежитлове приміщення № 136 у будинку АДРЕСА_2 , загальною площею 188,1 кв.м.
Скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 68568454 від 24.07.2023 року на нежитлове приміщення № 136 у будинку АДРЕСА_2 , загальною площею 188,1 кв.м. за Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційне агентство «Паралель».
Стягнути з ОСОБА_4 (адреса: АДРЕСА_5 ; РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь ОСОБА_2 (адреса: АДРЕСА_6 ; РНОКПП НОМЕР_2 ) 605 (шістсот п'ять гривень) 60 коп. судового збору за подання позовної заяви.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційне агентство «Паралель» (адреса: м. Київ, вул. Крамського Івана, буд. 9, кв. 157; ідентифікаційний код 45090157) на користь ОСОБА_2 (адреса: АДРЕСА_6 ; РНОКПП НОМЕР_2 ) 605 (шістсот п'ять гривень) 60 коп. судового збору за подання позовної заяви.
Стягнути з ОСОБА_4 (адреса: АДРЕСА_5 ; РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь ОСОБА_3 (адреса: АДРЕСА_7 ; РНОКПП НОМЕР_3 ) 605 (шістсот п'ять гривень) 60 коп. судового збору за подання позовної заяви.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційне агентство «Паралель» (адреса: м. Київ, вул. Крамського Івана, буд. 9, кв. 157; ідентифікаційний код 45090157) на користь ОСОБА_3 (адреса: АДРЕСА_7 ; РНОКПП НОМЕР_3 ) 605 (шістсот п'ять гривень) 60 коп. судового збору за подання позовної заяви.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення, до Київського апеляційного суду.
Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Повне рішення складено: 03.04.2026 року.
Суддя А.В. Янченко