Іменем України
31 березня 2026 року
м. Харків
справа № 641/9186/24
провадження № 22-ц/818/455/26
Харківський апеляційний суд у складі:
Головуючого: Маміної О.В.
суддів: Мальованого Ю.М., Тичкової О.Ю.,
за участю секретаря: Смелянець К.І.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Харкові в режимі відеоконференції цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства “Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд “Вілард», товариства з обмеженою відповідальністю “Строй Сіті Фінанс» про стягнення грошових коштів, -
за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю “Строй Сіті Фінанс» на рішення Слобідського районного суду м. Харкова від 12 червня 2025 року, постановлене суддею Кожиховою Г.В.
У грудні 2024 року ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом, в якому просив стягнути солідарно з Акціонерного товариства “Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд “Вілард», Товариства з обмеженою відповідальністю “Строй Сіті Фінанс» на користь його користь 442 508,57 гривень, з яких 219 178,90 гривень безпідставно отримані кошти, 203 745,58 гривень збитків, 19 584,09 гривень - 3% річних, а також стягнути солідарно судові витрати, в тому числі витрати на професійну правничу допомогу.
Рішенням Слобідського районного суду м. Харкова від 12 червня 2025 року позовну заяву ОСОБА_1 задоволено частково. Стягнуто солідарно з Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» та Товариства з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс» на користь ОСОБА_1 безпідставно отримані кошти у сумі 219178 (двісті дев'ятнадцять тисяч сто сімдесят вісім) грн 90 (дев'яносто) коп, інфляційні втрати в сумі 101872 (сто одна тисяча вісімсот сімдесят дві) грн 79 (сімдесят дев'ять) коп та 3% річних в сумі 19 584 (дев'ятнадцять тисяч п'ятсот вісімдесят чотири) грн 09 (нуль дев'ять) коп. У решті позовних вимог відмовлено. Стягнуто солідарно з Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» та Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс» на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 3406 грн 43 коп та витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 10000 грн. У задоволенні зустрічної позовної заяви Товариства з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс» до ОСОБА_1 , третя особа: Акціонерне товариство «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» про визнання дійсним попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна № U.C./4-297 від 14.12.2021 та внесення до нього змін відмовлено.
Не погодившись з рішенням суду, Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс» подало апеляційну скаргу, в якій просить змінити рішення в частині солідарного стягнення, а саме виключити солідарну відповідальність та скасувати солідарне стягнення.
Апеляційна скарга обґрунтована тим, що суд першої інстанції не взяв до уваги, що приймаючи оскаржуване рішення в частині солідарної відповідальності судом не взято до уваги, що ТОВ «Строй Сіті Фінанс» під час укладення оспорюваного попереднього договору діяло на підставі Договору доручення №18/10-2021-1ВЛД від 18.10.2021 р. від імені та в інтересах Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард», тобто виступало повіреним.
А відтак Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс» не несе цивільну відповідальність замість довірителя.
Рішення суду в іншій частині не оскаржується та не переглядається.
Перевіряючи законність і обґрунтованість ухвали суду першої інстанції, відповідно до вимог ч. 1ст. 367 ЦПК України- в межах доводів апеляційної скарги і вимог, заявлених у суді першої інстанції, судова колегія вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з наступного.
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив із того, що позивачем вчинено дії з виконання попереднього договору, а саме сплачено на рахунок ТОВ «СТРОЙ СІТІ ФІНАНС» грошові кошти у розмірі 219 178,90 грн, за таких обставин до спірних правовідносин підлягають застосуванню положення статті 1212 ЦК України і сплачені позивачем кошти мають бути стягнуті солідарно з відповідачів, як безпідставно набуті.
Судова колегія не погоджується з такими висновками суде першої інстанції, з огляду на наступне.
Судовим розглядом встановлено, що Згідно з копією договору № 18-10-2021 від 18.10.2021 ТОВ «РІЕЛТІ НЕКСТ» передало функції забудовника будівництва по організації спорудження житлового комплексу по пр. Московський, 118, к. 8, 9, 10 у м. Харкові АТ «ЗНВКІФ «ВІЛАРД» в інтересах якого діє на підставі договору доручення ТОВ «Строй Сіті Фінанс». Вказаний договір регулює умови та порядок фінансування будівництва вказаного житлового комплексу (т. 1, а.с. 103-104).
14.12.2021 між ОСОБА_1 та АТ «ЗНВКІФ «ВІЛАРД», в інтересах якого на підставі Договору доручення № 18/10-2021-1ВЛД від 18.10.2021 діяло ТОВ “СТРОЙ СІТІ ФІНАНС» був укладений попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна № U.C./4-297 (далі - попередній договір).
Відповідно до п. 1.1 попереднього договору сторони зобов'язуються в майбутньому, а саме в строки, передбачені абзацом другим пп. «б» п. 3.2 попереднього договору, та в чіткій відповідності до усіх його умов та положень, укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна та нотаріально посвідчити його (надалі за текстом - «основний договір»), предметом якого буде виступати однокімнатна квартира АДРЕСА_1 корпус 10 (надалі за текстом - «Багатоквартирний житловий будинок»).
Станом на дату укладення попереднього договору продавцю, який виступає замовником будівництва багатоквартирного житлового будинку, належить весь об'єм майнових прав на нерухоме майно.
На дату укладення попереднього договору багатоквартирний житловий будинок знаходиться на стадії будівництва (п. 1.2 попереднього договору). План нерухомого майна є додатком до цього попереднього договору.
Згідно з 1.3. попереднього договору багатоквартирний житловий будинок знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 .
Сторонами узгоджено, що орієнтовна загальна вартість нерухомого майна, за яку воно буде продано покупцю згідно основного договору, становитиме 374 467,80 гривень без ПДВ, що є еквівалентом 13 818 доларів США згідно комерційного курсу валют-1 станом на дату укладення попереднього договору.
Вказана орієнтовна загальна вартість нерухомого майна розраховується як добуток загальної площі нерухомого майна та вартості 1 (одного) кв. м. площі нерухомого майна, яка становить: 16 260 гривень без ПДВ, що є еквівалентом 600 доларів США згідно комерційного курсу валют-1 станом на дату укладення попереднього договору.
Розмір орієнтовної загальної вартості нерухомого майна, за яку воно буде продане покупцю згідно основного договору, може підлягати коригуванню: - при збільшенні курсу долара США по відношенню до української гривні на дату проведення розрахунків між сторонами (п. 2.10 цього Договору), орієнтовна загальна вартість нерухомого майна збільшується в такій же пропорції.
Згідно з п. 2.2 попереднього договору покупець на підтвердження власної платоспроможності та наміру щодо укладення основного договору та виконання інших обов'язків, що покладені на нього згідно попереднього договору, зобов'язаний на умовах та в строки, визначені п. 2.5 попереднього договору, сплатити продавцю, шляхом перерахування на поточний рахунок повіреного продавця, грошові кошти в якості забезпечувального платежу, розмір якого становить 371 757,80 гривень без ПДВ, що є еквівалентом 13 718 доларів США, згідно комерційного курсу валют-2 станом на дату укладення попереднього договору (надалі за текстом - «забезпечувальний платіж»).
Станом на дату укладення попереднього договору комерційні курси валют мають наступні значення: Комерційний курс валют-1 становить 27,1 гривень за 1 долар США. Комерційний курс валют-2 становить 27,1 гривень за 1 долар США (п. 2.9 попереднього договору).
Попередній договір вступає в силу з моменту його підписання Сторонами та діє протягом 3 (трьох) років, але не пізніше моменту укладення сторонами основного договору (п.3.1 попереднього договору).
Згідно з п. 3.2.попереднього договору:
а) продавець зобов'язується багатоквартирний житловий будинок ввести в експлуатацію не пізніше 2-го кварталу 2023 р.;
б) сторони беруть на себе обов'язок: укласти основний договір у строк не пізніше 2-го кварталу 2023 року, але, в будь- якому випадку, не раніше настання усіх наступних обставин: сплати покупцем грошових коштів, у обсязі 100 (сто) відсотків розміру забезпечувального платежу, згідно умов, встановлених попереднім договором; державної реєстрації за продавцем права власності на нерухоме майно, у порядку визначеному законодавством України; - повного та належного виконання покупцем усіх своїх зобов'язань, визначених в розділі 4 «Зобов'язання сторін» попереднього договору; - повне та належне виконання покупцем усіх своїх зобов'язань, визначених в розділі 6 «Відповідальність сторін» попереднього договору у випадку невиконання або неналежного виконання покупцем умов попереднього договору, що спричинило наявність відповідного зобов'язання; повідомлення повіреним покупця про готовність укласти основний договір із зазначенням місця та часу його підписання, згідно умов п. 9.2 попереднього договору.
Відповідно до п. 4.1 попереднього договору продавець зобов'язаний:
4.1.1. укласти із покупцем основний договір на визначених попереднім договором умовах.
4.1.2. не змінювати в односторонньому порядку строк укладення основного договору та інші умови купівлі-продажу нерухомого майна.
4.1.3. передати покупцю у власність нерухоме майно, комплект ключів та технічний паспорт на умовах, визначених попереднім договором, після укладення сторонами основного договору, тощо.
В матеріалах справи наявні підтвердження того, що ОСОБА_1 на виконання п.п. 2.2, 2.5, 4.2.2 попереднього договору сплатив на рахунок повіреного ТОВ «СТРОЙ СІТІ ФІНАНС» грошові кошти: 16.12.2021 в сумі 187 233,90 грн, що є еквівалентом 6835,85 дол США за договором № U.C./4-297; 17.01.2022 в сумі 15 927,00 грн, що є еквівалентом 562,39 дол США за договором № U.C./4-297; 17.02.2022 в сумі 16 018,00 грн, що є еквівалентом 559,01 дол США за договором № U.C./4-297.
Всього позивач сплатив за договором № U.C./4-297 від 14.12.2021 грошових коштів на суму 219 178,90 грн, що підтверджується копіями квитанцій АБ «Південний» (а.с. 32-34, т. 1).
Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків (ч. 1 ст. 626 ЦК України).
Згідно із ст.207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах, у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони. Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).
Відповідно до ч. 1 ст.635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.
Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.
Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.
Зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення (ч. 3 ст. 635 ЦК України).
Відповідно до ч. 1 ст.628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів цього виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди (частини 1 та 2 ст. 638 ЦК України).
Згідно з ч. 1 ст. 1000 Цивільного кодексу України за договором доручення одна сторона (повірений) зобов'язується вчинити від імені та за рахунок другої сторони (довірителя) певні юридичні дії. Правочин, вчинений повіреним, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов'язки довірителя.
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 17 березня 2021 року у справі № 360/1742/18 (провадження № 61-16849св19) зазначено, що: «довіреність свідчить про наявність між особою, яка її видала, та особою, якій її видано, правовідносин, які є представницькими відносинами. Відповідно до статті 1000 ЦК України за договором доручення одна сторона (повірений) зобов'язується вчинити від імені та за рахунок другої сторони (довірителя) певні юридичні дії. Правочин, вчинений повіреним, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов'язки довірителя. У договорі доручення або у виданій на підставі договору довіреності мають бути чітко визначені юридичні дії, які належить вчинити повіреному. Дії, які належить вчинити повіреному, мають бути правомірними, конкретними та здійсненними (стаття 1003 ЦК України).
Довіреність та договір доручення є одними з основних документів, які посвідчують права представників під час вчинення ними певних дій. Так, довіреність видається для представництва перед третіми особами, а договір доручення передбачає обов'язок вчинення повіреним певних юридичних дій від імені та коштом довірителя. Довіреність видається однією особою, тобто довірителем іншій особі (представнику), тому видача довіреності є одностороннім правочином, вона підписується тільки довірителем, а договір доручення - довірителем і повіреним.
Встановивши обставини справи, здійснивши системний аналіз правових норм, що регулюють спірні правовідносини, судова колегія вважає, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс» під час укладення оспорюваного попереднього договору діяло як повірений від імені та в інтересах Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард».
З урахуванням змісту статті 244 ЦК України та принципу розумності, довіреністю є письмовий документ, що видається однією особою іншій особі для представництва перед третіми особами.
Тобто довіреність має містити повноваження представника необхідні для представництва довірителя перед третіми особами, а не обов'язки представника перед особою, яку він представляє (довірителем). Тим паче конструкція договірного представництва апріорі виключає можливість вчинення довіреності, яка містить можливість представника розпоряджатися коштами на власний розсуд, оскільки це суперечить конструкції цивілістичного представництва.
Таким чином Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс» не несе цивільну відповідальність замість довірителя.
Відповідно до статті 541 ЦК України солідарний обов'язок або солідарна вимога виникають у випадках, встановлених договором або законом, зокрема у разі неподільності предмета зобов'язання.
Враховуючи вищевикладене, судова колегія не вбачає підстав для солідарної відповідальності ТОВ «Строй Сіті Фінанс», оскільки апелянт дія як повірена особа в інтересах Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард».
Перерахування грошових коштів за попереднім договором на рахунок повіреного не підтверджує його солідарний обов'язок разом із боржником, оскільки повірений не є стороною укладеного договору, а діяв від імені та в інтересах Акціонерного товариства “Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд “Вілард», який і є стороною зобов'язання. Тому апелянт не має солідарного обов'язку відповідати за зобов'язаннями Акціонерного товариства “Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд “Вілард».
Суд першої інстанції неправильно встановив фактичні обставини, в частині наявності підстав для солідарного стягнення з ТОВ «Строй Сіті Фінанс» та дійшов помилкового висновку про задоволення позовних вимог до ТОВ «Строй Сіті Фінанс».
Виходячи з вищевикладеного судова колегія дійшла висновку, що рішення суду першої інстанції в частині солідарного стягнення з ТОВ «Строй Сіті Фінанс» грошових коштів слід скасувати та у задоволенні позову в цій частині слід відмовити.
В іншій частині рішення суду не оскаржувалось та не переглядалось.
Згідно ст. 141 ЦПК України з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс» підлягає стягненню судовий збір у сумі 4087,72 грн
Згідно п. 2 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги, має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
Відповідно до положень статті 376 ЦПК України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є, зокрема, неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, порушення норм процесуального права.
Керуючись ст.ст. 367, 369, 376, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, суд,-
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс» - задовольнити.
Рішення Слобідського районного суду м. Харкова від 12 червня 2025 року в частині солідарного стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс» скасувати.
В задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс» відмовити.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс» судовий збір у сумі 4087,72 грн
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення у випадках, передбаченихст. 389 ЦПК України.
Головуючий: О.В. Маміна
Судді: Ю.М. Мальований
О.Ю. Тичкова