03110, м. Київ, вул. Солом'янська, 2-а, e-mail: inbox@kia.court.gov.ua
Єдиний унікальний номер справи № 761/8757/25 Головуючий у суді першої інстанції - Волошин В.О.
Номер провадження № 22-ц/824/5888/2026 Доповідач в суді апеляційної інстанції - Яворський М.А.
18 березня 2026 року м. Київ
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
Головуючого судді: Яворського М.А.,
суддів: Кашперської Т.Ц., Фінагеєва В.О.,
за участю секретаря - Марченко А.М.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 13 листопада 2025 року, ухвалене під головуванням судді Волошина В.О., у місті Києві, у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Бадахов Юрій Назірович про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора,-
У лютому 2025 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_2 про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора, в якому просила суд визнати незаконним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 72089244 від 15 березня 2024 року Приватного нотаріуса Бадахова Ю.Н.
Свої позовні вимоги обґрунтовувала тим, що 19 квітня 2019 року нею був придбаний нежилий будинок (літера В), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 27,6 кв. м.
За час, коли вона була власником вказаного будинку, нею було збільшено площу будинку з 27,6 кв. м. до 59,6 кв. м.
Рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 02 березня 2021 року по цивільній справі № 761/20399/19, яке набрало законної сили, було витребувано у неї на користь ОСОБА_2 нежилий будинок (літера В), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 27,60 кв. м., реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 13075480000.
Враховуючи те, що у постанові Верховного Суду від 19 квітня 2023 року по цивільній справі № 761/20399/19 було вирішено витребувати на користь ОСОБА_2 не весь будинок, а лише 27,6 кв. м. цього будинку, 15 березня 2024 року третьою особою було винесено рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 72089244, на підставі якого було внесено запис про припинення права власності за позивачкою, та зареєстровано право власності на весь будинок, загальною площею 59,6 кв. м., за відповідачем з розміром частки «1», при цьому третя особа зазначила, що підставою для такого рішення про державну реєстрацію прав на цей будинок є: рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 02 березня 2021 року по цивільній справі № 761/20399/19, та відповідні постанови апеляційної та касаційної інстанцій від 26 січня 2022 року і від 19 квітня 2023 року.
На думку позивачки вказане рішення третьої особи, як державного реєстратора є незаконним, оскільки не відповідає зазначеним рішенням судів і його слід скасувати.
Так, позивачка вважає, що рішення третьої особи, в частині вилучення запису про права власності на будинок за нею є незаконним, оскільки будь-які втручання реєстратора в попередні записи про права на майно під час виконання судового рішення про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння є такими, що суперечать усталеній судовій практиці щодо належного виконання таких рішень, положенням абзацу 1 частини 3 ст. 26 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Враховуючи те, що постановою Верховного Суду від 19 квітня 2023 року по цивільній справі № 761/20399/19 було вирішено, що на користь ОСОБА_2 слід витребувати майно з незаконного володіння ОСОБА_1 , записи про право власності на частину будинку площею 27,6 кв. м., а також збільшення площі будинку до 56,9 кв. м., внесені 19 квітня 2019 року, на її думку, залишаються у реєстрі за нею та повинні залишитись без змін. При належному виконанні такого рішення суду реєстратор (нотаріус) повинен вчинити новий запис про реєстрацію права власності на 27,6 кв. м. цього будинку за ОСОБА_2 , без скасування попередніх записів. Таким чином, рішення нотаріуса в частині скасування (зміни) запису про право власності на будинок за нею є незаконним.
Також позивачка вважає незаконним рішення третьої особи, як державного реєстратора в частині внесення запису про права власності на весь будинок, загальною площею 56,9 кв. м. за ОСОБА_2 , оскільки рішенням суду витребувано лише 27,6 кв. м.
Рішенням Шевченківського районного суду міста Києва від 13 листопада 2025 року позов ОСОБА_1 - залишено без задоволення.
Не погоджуючись із вказаним судовим рішенням ОСОБА_1 подала апеляційну скаргу, відповідно до якої просить скасувати оскаржуване рішення суду першої інстанції та ухвалити нове, яким задовольнити її позовні вимоги в повному обсязі.
Доводи апеляційної скарги обґрунтовує тим, що факт позбавлення її права власності на 32 кв. м свідчить про очевидне втручання у її майнові права та наявність порушеного права, що підлягає судовому захисту. Тому висновок суду першої інстанції про відсутність порушеного права є помилковим та не відповідає фактичним обставинам справи.
Запис у Державному реєстрі речових прав про реєстрацію за нею права власності на житловий будинок загальною площею 59,6 кв. м є чинним та нескасованим, а тому створює спростовувану презумпцію належності їй права власності на весь зареєстрований об'єкт, у тому числі на збільшену площу 32 кв. м.
Суд першої інстанції помилково пов'язав чинність і обсяг уже зареєстрованого права з наявністю договорів на будівельні роботи, актів виконаних робіт чи документів про придбання матеріалів після 19 квітня 2019 року, оскільки відсутність таких документів не спростовує достовірність реєстрових даних і не свідчить про незаконність або припинення вже зареєстрованого права.
Крім того, питання законності зміни площі будинку з 27,6 кв. м до 59,6 кв. м вже було предметом судового розгляду між тими ж сторонами у справі № 761/20399/19. Рішенням Верховного Суду у задоволенні вимог про скасування рішення державного реєстратора від 19 квітня 2019 року № 46568308 відмовлено, а на користь ОСОБА_2 витребувано лише 27,6 кв. м як належний спосіб захисту його прав.
Отже, зазначений спір у цій частині вже остаточно вирішений судом, що забезпечує стан правової визначеності.
Відзив на апеляційну скаргу до суду апеляційної інстанції не надходив.
При апеляційному розгляді справи позивач ОСОБА_1 підтримала доводи, викладені в апеляційній скарзі, та просила її задовольнити, рішення суду скасувати та ухвалити у вказаній справі нове судове рішення про задоволення позову з підстав, зазначених в позовній заяві та мотивів, викладених в апеляційній скарзі.
Відповідач у справі ОСОБА_2 та його представник, адвокат Бабіч О.І. заперечили щодо доводів, викладених в апеляційній скарзі, та просили залишити її без задоволення, а рішення суду першої інстанції просили залишити без змін, оскільки доводи, на які посилається апелянт не спростовують обставин, які були встановлені судом при розгляді справи та висновків, викладених у рішенні суду. Вважають, що рішення суду ухвалено з дотриманням норм матеріального права та з дотримання норм процесуального законодавства.
Третя особа Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Бадахов Ю.Н., належним чином повідомлений про дату, час та місце розгляду справи не з'явився (а.с. 29, т. 3).
У відповідності до вимог ст. 130, 372 ЦПК України неявка сторін або інших осіб, які беруть участь у справі, належним чином повідомлених про час і місце розгляду справи, не перешкоджає розглядові справи, а тому колегія суддів вважає можливим слухати справу у їх відсутності.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення позивача у справі, відповідача та його представника, дослідивши матеріали справи, з'ясувавши обставини справи та обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.
Суд першої інстанції при розгляді справи встановив, що рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 02 березня 2021р. по цивільній справі № 761/20399/19, позов ОСОБА_2 до ДП «ДКП Тріада», ОСОБА_1 , державного реєстратора КП «Центр правової допомоги» Мельника Д.С., державного реєстратора КП «Реєстратор» Нікітіної Ю.В., третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Лігун А.І. про визнання недійсними договорів купівлі-продажу нерухомого майна та скасування рішень про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно - задоволено. Визнано недійсним правочин про перереєстрацію за ДП «ДКП Тріада» права власності на нерухоме майно, а саме на нежилий будинок (літера В), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 27,90 кв. м., реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 13075480000, за яким 05 квітня 2019 року державним реєстратором КП «Центр правової допомоги» Мельником Д.С. прийнято рішення про реєстрацію прав та їх обтяжень за індексним номером 46343967, а також скасовано вказане рішення та запис про право власності № 31059821, внесений на підставі цього рішення. Скасовано рішення державного реєстратора КП «Реєстратор» Нікітіної Ю.В. № 46552830 від 19 квітня 2019 року про скасування запису про іпотеку відносно нежилого будинку (літера В), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Скасовано рішення державного реєстратора КП «Реєстратор» Нікітіної Ю.В. № 46553236 від 19 квітня 2019 року про скасування запису про іпотеку відносно нежилого будинку (літера В), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Визнано недійсним договір купівлі-продажу нежилого будинку (літера В), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 27,6 кв. м., реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 13075480000, укладений 19 квітня 2019 року між ДП «ДКП Тріада» та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Лігуном А.І., зареєстрований в реєстрі за № 1570, а також скасовано прийняте на підставі вказаного правочину 19 квітня 2019 року Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Лігуном А.І. рішення про реєстрацію прав та їх обтяжень за індексним номером 46567010, та запис про право власності № 31270244, внесений на підставі цього рішення. Скасовано рішення державного реєстратора КП «Реєстратор» Нікітіної Ю.В. № 46568308 від 19 квітня 2019 року про зміну загальної площі нежилого будинку (літера В), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , з 27,6 кв. м. на 59,6 кв. м.
Витребувано у ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 нерухоме майно, а саме: нежилий будинок (літера В), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 27,60 кв. м., реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 13075480000. Здійснено розподіл судових витрат.
Постановою Київського апеляційного суду від 26 січня 2022 року по цивільній справі № 761/20399/19, апеляційні скарги ДП «ДКП Тріада» та ОСОБА_1 залишено без задоволення. Рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 02 березня 2021 року - залишено без змін.
Постановою колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду Верховного Суду від 19 квітня 2023 року по цивільній справі № 761/20399/19 касаційну скаргу ОСОБА_1 - задоволено частково. Рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 02 березня 2021 року та постанову Київського апеляційного суду від 26 січня 2022 року, в частині вирішення позовних вимог ОСОБА_2 до державного реєстратора КП «Центр правової допомоги» Мельника Д.С. та державного реєстратора КП «Реєстратор» Нікітіної Ю.В., а також в частині стягнення судових витрат із державних реєстраторів скасовано, ухвалено в цій частині нове судове рішення про відмову в задоволенні позову. Рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 02 березня 2021 року та постанову Київського апеляційного суду від 26 січня 2022 року, в частині задоволення позовних вимог про визнання недійсним правочину про перереєстрацію за ДП «ДКП «Тріада» права власності на нерухоме майно - нежилий будинок (літ. В), загальною площею 27,90 кв. м, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 13075480000, за адресою: АДРЕСА_1 , скасування рішення та запису про право власності № 31059821 від 05 квітня 2019 року № 46343967, внесеного на підставі цього рішення; скасування рішення державного реєстратора КП «Реєстратор» Нікітіної Ю.В. від 19 квітня 2019 року № 46552830 про скасування запису про іпотеку відносно нежилого будинку (літера В), за адресою: АДРЕСА_1 , скасування рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстратор» Нікітіної Ю.В. від 19 квітня 2019 року № 46553236 про скасування запису про скасування державної реєстрації обтяження відносно нежилого будинку (літ. В), за адресою: АДРЕСА_1 , визнання недійсним договору купівлі-продажу будинку (літ. В), загальною площею 27,90 кв. м, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна № 13075480000, за адресою: АДРЕСА_1 , укладеного 19 квітня 2019 року між ДП «ДКП «Тріада» та ОСОБА_1 , скасування рішення від 19 квітня 2019 року № 46567010 та запису про право власності № 312702244, внесений на підставі цього рішення, скасування рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстратор» Нікітіної Ю.В. від 19 квітня 2019 року № 46568308 про зміну загальної площі нежилого будинку (літ. В), за адресою: АДРЕСА_1 , з 27,60 кв. м до 59,60 кв. м - скасовано та ухвалено в цій частині нове судове рішення про відмову в задоволенні позову.
Рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 02 березня 2021 року, залишене без змін постановою Київського апеляційного суду від 26 січня 2022 року, в частині вирішення питання про розподіл судових витрат змінено, стягнувши з ДП «ДКП «Тріада» та ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 судові витрати в сумі по 6165, 00 грн з кожного. Рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 02 березня 2021 року та постанову Київського апеляційного суду від 26 січня 2022 року в частині задоволення позовних вимог про витребування у ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 нерухомого майна - залишено без змін.
13 березня 2024 року відповідач ОСОБА_2 звернувся до третьої особи із заявою про державну реєстрацію прав (обтяження речового права) за № 59907149 (а.с. 153 т. 2).
13 березня 2024 року третьою особою, як державним реєстратором, було винесено рішення про державну реєстрацію прав № 72040124, за заявою відповідача від 13 березня 2024 року за № 59907149 (а.с. 166 т. 2), та припинено обтяження нежилого будинку (літ. В) за адресою: АДРЕСА_1 , яке було встановлено на підставі ухвали Шевченківського районного суду м. Києва від 25 червня 2019 року по цивільній справі № 761/20399/19 про вжиття заходів забезпечення позову, з урахуванням ухвали Шевченківського районного суду м. Києва від 28 листопада 2023 року по цивільній справі № 761/20399/19 про скасування заходів забезпечення позову (а.с. 167 т. 2).
13 березня 2024 року відповідач ОСОБА_2 звернувся до третьої особи із заявою про державну реєстрацію прав (право власності, право довірчої власності як спосіб забезпечення виконання зобов'язань, спеціальне майнове право, право інвестора) за № 59907257 (а.с. 169 т. 2).
15 березня 2024 року третьою особою, як державним реєстратором було винесено рішення про державну реєстрацію прав № 72089244, за заявою відповідача від 13 березня 2024 року за № 59907257 (а.с. 198 т. 2), та зареєстровано за відповідачем право власності на нежилий будинок (літ. В), загальною площею 59,6 кв. м., за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 02 березня 2021 року, постанов апеляційної та касаційної інстанцій від 26 січня 2022 року та 19 квітня 2023 року відповідно по цивільній справі № 761/20399/19 (а.с. 199 т. 2).
Вирішуючи вказаний спір та відмовляючи у задоволенні позовних вимог суд першої інстанції мотивував своє рішення тим, що протягом всього часу розгляду справи в суді, стороною позивача не було надано до суду жодного належного і допустимого доказу, на підтвердження обставин здійснення позивачкою дій, після набуття у власність спірного приміщення (після 19 квітня 2019 року), щодо поліпшення вказаного приміщення, шляхом його реконструкції та збільшення відповідно, загальної площі цього приміщення, не надано відповідних договорів на проведення будівельно-ремонтних робіт, придбання будівельних матеріалів тощо, посилання в судовому засіданні позивачкою на довідку від 04 квітня 2019 року за № 139 ПП «КБС-100», замовником якої було ДП «ДКП Тріада» (а.с. 16, т. 1), судом першої інстанції оцінювалося критично, оскільки зазначена довідка не свідчить про обставини вчинення позивачкою дій щодо поліпшення (збільшення загальної площі) спірного нежитлового приміщення.
Обґрунтовуючи вказаний висновок суд першої інстанції також зазначив, що в досудовому порядку, 12 квітня 2024 року позивачка зверталася зі скаргою на рішення державного реєстратора (третьої особи) від 15 березня 2024 року за № 72089244, в якій просила скасувати зазначене рішення, як незаконне. За наслідками розгляду скарги позивачки висновком Центральної колегії Міністерства юстиції України з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб'єктів державної реєстрації, територіальних органів Міністерства юстиції від 07 травня 2024 року рекомендовано відмовити у задоволенні скарги ОСОБА_1 . Наказом Міністерства юстиції України за № 1461/7 від 27 травня 2024 року відмовлено у задоволення скарги ОСОБА_1 від 12 квітня 2024 року, оскільки рішення від 15 березня 2024 року за № 72089244 приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бадахова Ю.Н. відповідає законодавству у сфері державної реєстрації.
Оцінюючи належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності, суд першої інстанції виснував, що заявлені позовні вимоги є безпідставними та необґрунтованими, а тому задоволенню не підлягають, при цьому районним судом було враховано, що протягом всього часу розгляду справи в суді, стороною позивача не було надано до суду жодного належного і допустимого доказу, на підтвердження факту здійснення позивачкою поліпшення спірного нежитлового будинку, шляхом його реконструкції і збільшення загальної площі будинку.
Апеляційний суд погоджується із висновками суду першої інстанції виходячи з наступного.
Згідно ч.ч. 1, 2, 5 ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Зазначеним вимогам закону рішення суду першої інстанції про відмову у задоволенні позову відповідає з огляду на наступне.
Згідно з частиною першою статті 16 ЦК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Відповідно до ст. 41 Конституції України, кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Громадяни для задоволення своїх потреб можуть користуватися об'єктами права державної та комунальної власності відповідно до закону. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.
Відповідно до вимог ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.
З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, уповноважених захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси.
Частиною другою статті 331 ЦК України встановлено, що право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту завершення будівництва. Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Аналіз положень статті 331 ЦК України у системному зв'язку з нормами статей 177-179, 182 цього Кодексу, частини третьої статті 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" дає підстави для висновку про те, що право власності на новостворене нерухоме майно як об'єкт цивільних прав виникає з моменту його державної реєстрації.
Статтею 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" визначено, що державна реєстрація прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Згідно з частиною другою статті 5 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію об'єкта нерухомого майна, державна реєстрація прав на такий об'єкт проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку.
Статтею 39 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" визначено порядок прийняття до експлуатації закінчених будівництвом об'єктів.
Датою прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта є дата реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації або видачі сертифіката (частина п'ята статті 39 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності").
Відповідно до частини дев'ятої статті 39 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" зареєстрована декларація про готовність об'єкта до експлуатації або сертифікат є підставою, зокрема, для оформлення права власності на нього.
Замовник відповідно до закону несе відповідальність за повноту та достовірність даних, зазначених у поданій ним декларації про готовність об'єкта до експлуатації, та за експлуатацію об'єкта без зареєстрованої декларації або сертифіката (частина десята статті 39 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності").
Відповідно до частини другої статті 39-1 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" у разі виявлення відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю факту подання недостовірних даних, наведених у надісланому повідомленні чи зареєстрованій декларації, які є підставою вважати об'єкт самочинним будівництвом, зокрема, якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи без належно затвердженого проекту або будівельного паспорта, а також у разі скасування містобудівних умов та обмежень реєстрація такої декларації, право на початок виконання підготовчих або будівельних робіт, набуте на підставі поданого повідомлення, підлягають скасуванню відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
За правилами статті 26 цього Закону завершальним етапом будівництва об'єкту містобудування є реєстрація права власності на такий об'єкт.
Аналіз положень законодавства свідчить про те, що реєстрація декларації про початок будівництва є обов'язковою умовою для початку виконання будівельних робіт. Відповідальність за повноту та достовірність інформації, наведеної в декларації, несе замовник будівництва (особа, яка подає декларацію), орган державного архітектурно-будівельного контролю здійснює перевірку повноти інформації та вносить її до єдиного реєстру документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів.
З моменту реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації, з якою пов'язується закінчення будівництва об'єкта містобудування, реєстрація повідомлення про початок виконання будівельних робіт вважається такою, що вичерпала свою дію. При цьому реєстрація права власності є підставою вважати, що декларація про введення до експлуатації закінченого будівництвом об'єкта також вичерпала свою дію.
Отже, скасування реєстрації декларації про введення до експлуатації закінченого будівництвом об'єкта не буде нести будь-яких правових наслідків.
Аналогічні за змістом правові висновки містяться у постановах Верховного Суду від 19 вересня 2018 року у справі № 804/1510/16, від 02 жовтня 2018 року у справі № 465/1461/16-а, від 22 січня 2021 року у справі № 640/11869/20, від 23 лютого 2022 року у справі № 712/12338/18, від 11 липня 2024 року у справі № 686/5988/21.
Відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів.
Відповідно до усталеної практики ЄСПЛ стаття 1 Першого протоколу до Конвенції застосовується з огляду на такі принципи: 1) у першому реченні першого абзацу закладається принцип мирного володіння майном, який має загальний характер; 2) принцип, викладений у другому реченні того ж абзацу, охоплює питання позбавлення права власності й обумовлює його певними критеріями; 3) закріплений у другому абзаці принцип визнає право договірних держав, серед іншого, контролювати використання майна у загальних інтересах. Другу та третю норми, які стосуються конкретних випадків втручання у право мирного володіння майном, треба тлумачити у світлі загального принципу, закладеного першою нормою (див. mutatis mutandis рішення ЄСПЛ у справі «East/West Alliance Limited проти України» від 23 січня 2014 року, заява № 19336/04, § 166-168).
Критеріями пропорційності заходу втручання у право на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції є те, чи ґрунтувалося таке втручання на національному законі, чи переслідувало легітимну мету, що випливає зі змісту вказаної статті, а також, чи є відповідний захід пропорційним легітимній меті втручання у право.
Судом апеляційної інстанції встановлено, що рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 02 березня 2021 року по цивільній справі № 761/20399/19, позов ОСОБА_2 до ДП «ДКП Тріада», ОСОБА_1, державного реєстратора КП «Центр правової допомоги» Мельника Д.С., державного реєстратора КП «Реєстратор» Нікітіної Ю.В., третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Лігун А.І. про визнання недійсними договорів купівлі-продажу нерухомого майна та скасування рішень про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно - задоволено. Визнано недійсним правочин про перереєстрацію за ДП «ДКП Тріада» права власності на нерухоме майно, а саме на нежилий будинок (літера В), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 27,90 кв. м., реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 13075480000, за яким 05 квітня 2019 року державним реєстратором КП «Центр правової допомоги» Мельником Д.С. прийнято рішення про реєстрацію прав та їх обтяжень за індексним номером 46343967, а також скасовано вказане рішення та запис про право власності № 31059821, внесений на підставі цього рішення. Скасовано рішення державного реєстратора КП «Реєстратор» Нікітіної Ю.В. № 46552830 від 19 квітня 2019 року про скасування запису про іпотеку відносно нежилого будинку (літера В), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Скасовано рішення державного реєстратора КП «Реєстратор» Нікітіної Ю.В. № 46553236 від 19 квітня 2019 року про скасування запису про іпотеку відносно нежилого будинку (літера В), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Визнано недійсним договір купівлі-продажу нежилого будинку (літера В), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 27,6 кв. м., реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 13075480000, укладений 19 квітня 2019 року між ДП «ДКП Тріада» та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Лігуном А.І., зареєстрований в реєстрі за № 1570, а також скасовано прийняте на підставі вказаного правочину 19 квітня 2019 року Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Лігуном А.І. рішення про реєстрацію прав та їх обтяжень за індексним номером 46567010, та запис про право власності № 31270244, внесений на підставі цього рішення. Скасовано рішення державного реєстратора КП «Реєстратор» Нікітіної Ю.В. № 46568308 від 19 квітня 2019 року про зміну загальної площі нежилого будинку (літера В), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , з 27,6 кв. м. на 59,6 кв. м.
Витребувано у ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 нерухоме майно, а саме: нежилий будинок (літера В), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 27,60 кв. м., реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 13075480000. Здійснено розподіл судових витрат.
Постановою Київського апеляційного суду від 26 січня 2022 року по цивільній справі № 761/20399/19, апеляційні скарги ДП «ДКП Тріада» та ОСОБА_1 залишено без задоволення. Рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 02 березня 2021 року - залишено без змін.
Постановою колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду Верховного Суду від 19 квітня 2023 року по цивільній справі № 761/20399/19 касаційну скаргу ОСОБА_1 - задоволено частково. Рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 02 березня 2021 року та постанову Київського апеляційного суду від 26 січня 2022 року, в частині вирішення позовних вимог ОСОБА_2 до державного реєстратора КП «Центр правової допомоги» Мельника Д.С. та державного реєстратора КП «Реєстратор» Нікітіної Ю.В., а також в частині стягнення судових витрат із державних реєстраторів скасовано, ухвалено в цій частині нове судове рішення про відмову в задоволенні позову. Рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 02 березня 2021 року та постанову Київського апеляційного суду від 26 січня 2022 року, в частині задоволення позовних вимог про визнання недійсним правочину про перереєстрацію за ДП «ДКП «Тріада» права власності на нерухоме майно - нежилий будинок (літ. В), загальною площею 27,90 кв. м, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 13075480000, за адресою: АДРЕСА_1 , скасування рішення та запису про право власності № 31059821 від 05 квітня 2019 року № 46343967, внесеного на підставі цього рішення; скасування рішення державного реєстратора КП «Реєстратор» Нікітіної Ю.В. від 19 квітня 2019 року № 46552830 про скасування запису про іпотеку відносно нежилого будинку (літера В), за адресою: АДРЕСА_1 , скасування рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстратор» Нікітіної Ю.В. від 19 квітня 2019 року № 46553236 про скасування запису про скасування державної реєстрації обтяження відносно нежилого будинку (літ. В), за адресою: АДРЕСА_1 , визнання недійсним договору купівлі-продажу будинку (літ. В), загальною площею 27,90 кв. м, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна № 13075480000, за адресою: АДРЕСА_1 , укладеного 19 квітня 2019 року між ДП «ДКП «Тріада» та ОСОБА_1 , скасування рішення від 19 квітня 2019 року № 46567010 та запису про право власності № 312702244, внесений на підставі цього рішення, скасування рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстратор» Нікітіної Ю.В. від 19 квітня 2019 року № 46568308 про зміну загальної площі нежилого будинку (літ. В), за адресою: АДРЕСА_1 , з 27,60 кв. м до 59,60 кв. м - скасовано та ухвалено в цій частині нове судове рішення про відмову в задоволенні позову.
Рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 02 березня 2021 року, залишене без змін постановою Київського апеляційного суду від 26 січня 2022 року, в частині вирішення питання про розподіл судових витрат змінено, стягнувши з ДП «ДКП «Тріада» та ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 судові витрати в сумі по 6165, 00 грн з кожного. Рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 02 березня 2021 року та постанову Київського апеляційного суду від 26 січня 2022 року в частині задоволення позовних вимог про витребування у ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 нерухомого майна - залишено без змін.
13 березня 2024 року відповідач ОСОБА_2 звернувся до третьої особи із заявою про державну реєстрацію прав (обтяження речового права) за № 59907149 (а.с. 153 т. 2).
13 березня 2024 року третьою особою, як державним реєстратором, було винесено рішення про державну реєстрацію прав № 72040124, за заявою відповідача від 13 березня 2024 року за № 59907149 (а.с. 166 т. 2), та припинено обтяження нежилого будинку (літ. В) за адресою: АДРЕСА_1 , яке було встановлено на підставі ухвали Шевченківського районного суду м. Києва від 25 червня 2019 року по цивільній справі № 761/20399/19 про вжиття заходів забезпечення позову, з урахуванням ухвали Шевченківського районного суду м. Києва від 28 листопада 2023 року по цивільній справі № 761/20399/19 про скасування заходів забезпечення позову (а.с. 167 т. 2).
13 березня 2024 року відповідач ОСОБА_2 звернувся до третьої особи із заявою про державну реєстрацію прав (право власності, право довірчої власності як спосіб забезпечення виконання зобов'язань, спеціальне майнове право, право інвестора) за № 59907257 (а.с. 169 т. 2).
15 березня 2024 року третьою особою, як державним реєстратором було винесено рішення про державну реєстрацію прав № 72089244, за заявою відповідача від 13 березня 2024 року за № 59907257 (а.с. 198 т. 2), та зареєстровано за відповідачем право власності на нежилий будинок (літ. В), загальною площею 59,6 кв. м., за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 02 березня 2021 року, постанов апеляційної та касаційної інстанцій від 26 січня 2022 року та 19 квітня 2023 року відповідно по цивільній справі № 761/20399/19 (а.с. 199 т. 2).
Звертаючись до суду апеляційної інстанції ОСОБА_1 вказувала, що після набуття нею у власність нежилого будинку (літера В), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 27,6 кв. м., нею було збільшено площу цього будинку з 27,6 кв. м. до 59,6 кв. м., шляхом проведення реконструкції будинку, а вищезазначеним рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за № 72089244 від 15 березня 2024 року, яке було винесене третьою особою, як державним реєстратором, її фактично було позбавлено право власності у цьому будинку на 32,0 кв. м., при цьому рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 02 березня 2021 року по цивільній справі № 761/20399/19, на користь ОСОБА_2 було витребувано нежитловий будинок (літера В), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 27,6 кв. м.
Тому позивач вважає, що факт позбавлення її права власності на 32 кв. м свідчить про очевидне втручання у її майнові права та наявність порушеного права, що підлягає судовому захисту.
Вказане апеляційним судом оцінюється критично з огляду на наступне.
Відповідно до висновку Центральної Колегії Міністерства юстиції України з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб'єктів державної реєстрації, територіальних органів Міністерства юстиції (далі - Колегія) рекомендовано відмовити у задоволенні скарги ОСОБА_1 від 12 квітня 2024 року, оскільки рішення від 15 березня 2024 року № 72089244 приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бадахова Ю.Н. відповідає законодавству у сфері державної реєстрації прав.
Вказана відмова мотивована тим, що: «1. На підставі оскаржуваного рішення приватним нотаріусом Бадаховим Ю. Н. зареєстровано право власності на нежилий будинок за ОСОБА_2 (далі - ОСОБА_2 ).
2. Скаржниця була власницею нежилого будинку, що підтверджується відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі - Державний реєстр прав), вважає оскаржуване рішення незаконним та просить його анулювати.
3. Законодавство у сфері державної реєстрації прав зобов'язує державного реєстратора перевіряти документи та відомості Державного реєстру прав на наявність підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень.
4. З відомостей Державного реєстру прав Колегією встановлено, що приватним нотаріусом Бадаховим Ю.Н. належним чином було перевірено документи, які подавались для державної реєстрації прав, на відповідність вимогам, встановленим чинним законодавством, оскільки їх комплектність, зміст та форма відповідали вимогам законодавства у сфері державної реєстрації прав.
5. Слід зазначити, що оскаржуване рішення прийнято на виконання судового рішення про витребування майна.
6. Таким чином, оскаржуване рішення є таким, що відповідає законодавству у сфері державної реєстрації прав.
7. Отже, у задоволенні скарги слід відмовити.».
Таким чином, за наслідком розгляду скарги ОСОБА_1 від 12 квітня 2024 року Міністерством юстиції України було відмовлено, оскільки рішення від 15 березня 2024 року № 72089244 приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бадахова Ю.Н. відповідає законодавству у сфері державної реєстрації прав.
Відповідно до статті 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
У статті 186 ЦК України визначено, що річ, призначена для обслуговування іншої (головної) речі і пов'язана з нею спільним призначенням, є її приналежністю. Приналежність слідує за головною річчю, якщо інше не встановлено договором або законом.
За змістом статей 186, 190, 316 ЦК України право власності особи виникає на окрему, самостійну річ. Отже, розглядаючи відповідні спори, суди мають враховувати, що приналежність головної речі не може бути окремим об'єктом права власності, а лише слідує за головною річчю, якщо інше не встановлено договором або законом (див.: постанову Верховного Суду від 14 лютого 2018 року у справі № 910/8903/16).
Відповідно до частини четвертої статті 5 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" не підлягають державній реєстрації речові права та їх обтяження окремо на споруди, що є приналежністю головної речі, або складовою частиною речі.
У постанові Верховного Суду від 24 січня 2024 року у справі № 401/2975/20 (провадження № 61-6435св23) зазначено, що приналежність до головної речі самостійно не реєструється, як окремий об'єкт нерухомого майна. У такому випадку державному реєстратору необхідно відмовити у державній реєстрації права власності на об'єкт, який є приналежністю головної речі.
Разом з тим, судом апеляційної інстанції враховано, що Верховний Суд 19 квітня 2023 року, ухвалюючи постанову у цивільній справі № 761/20399/19 (провадження № 61-6168св22) зазначив, що новоствореним об'єктом нерухомості може вважатись виключно такий, що був створений без прив'язок до іншого, вже існуючого нерухомого майна, без використання його складових структурних елементів. Тобто, неможливо визнати новоствореним нерухомим майном об'єкт нерухомого майна, що являє собою вже існуючий об'єкт нерухомості зі зміненими зовнішніми та внутрішніми параметрами (див. постанову Верховного Суду України від 06 липня 2016 року у справі № 6-1213цс16 та постанову Верховного Суду від 18 квітня 2018 року у справі № 910/4650/17).
Таким чином, зміна загальної площі спірного нежитлового приміщення із 27,60 кв. м на 59,60 кв. м., не свідчить про те, що такий об'єкт слід вважати новоствореним.
На підставі викладеного, колегія суддів приходить висновку, що доводи апеляційної скарги, зокрема про те, що ОСОБА_1 фактично було позбавлено право власності у оскаржуваному будинку на 32,0 кв. м., не відповідає дійсності, оскільки зміна загальної площі спірного нежитлового приміщення із 27,60 кв. м на 59,60 кв. м. у вищевказаному будинку, не свідчить про те, що такий об'єкт слід вважати новоствореним.
Разом з тим, враховуючи, що постановою колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду Верховного Суду від 19 квітня 2023 року по цивільній справі № 761/20399/19 рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 02 березня 2021 року та постанову Київського апеляційного суду від 26 січня 2022 року в частині задоволення позовних вимог про витребування у ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 нерухомого майна - залишено без змін, відтак, ОСОБА_2 є добросовісним набувачем, власником, нежилого будинку (літера В), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 27,60 кв. м., реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 13075480000, тому право власності ОСОБА_1 не є порушеним.
Тобто спірний будинок після здійснення добудови набув ознак єдиного нерухомого об'єкта, який є функціонально та конструктивно цілісним майном. Посилання ОСОБА_1 на те, що нею було добудовано 32,0 кв.м. вказаного спірного об'єкту нерухомого майна не доведено належними та допустимими доказами як встановлено у суді першої інстанції, а крім того в разі доведення таких обставин дані вимоги про реєстрацію за позивачкою права на вище вказані приміщення площею 32 кв.м. є не можливим, оскільки дані прибудови не існують як самостійний об'єкт цивільних прав, а є складовою частиною будинку, право власності, на який належить ОСОБА_2 .
На підставі викладеного, рішення, винесене третьою особою 15 березня 2024 року про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 72089244, на підставі якого було внесено запис про припинення права власності за позивачкою, та зареєстровано право власності на весь будинок, загальною площею 59,6 кв. м., за відповідачем з розміром частки «1» є законним та скасуванню не підлягає.
ОСОБА_1 посилається на здійснення за власний рахунок добудови спірного об'єкта, у зв'язку з чим вважає себе особою, яка вчинила поліпшення чужого майна. За умови доведення факту здійснення таких поліпшень, їх необхідності або корисності, а також їх вартості чи збільшення вартості майна, вона не позбавлена права звернутися до суду з вимогами про відшкодування відповідних витрат у встановленому законом порядку.
Отже, розглядаючи спір, який виник між сторонами у справі, суд першої інстанції правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив наявні у справі докази і дав їм належну оцінку, правильно встановив обставини справи, внаслідок чого ухвалив законне й обґрунтоване судове рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права.
Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Оскільки, висновки суду відповідають фактичним обставинам справи, а ухвалене судове рішення в оскаржуваній частині відповідає вимогам матеріального і процесуального права, то підстави для його скасування відсутні.
Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Керуючись ст. 367, 374, 375, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, Київський апеляційний суд,-
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.
Рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 13 листопада 2025 року залишити без змін.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом 30 днів з дати складення повного тексту постанови.
Повний текст постанови виготовлено 19 березня 2026 року.
Головуючий суддя : М.А.Яворський
Судді : Т.Ц.Кашперська
В.О.Фінагеєв