Іменем України
05 березня 2026 року м. Кропивницький
справа № 385/1623/25
провадження № 22-ц/4809/534/26
Кропивницький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах: головуючого судді Єгорової С.М., суддів: Карпенка О.Л., Мурашка С.І.,
секретар судового засідання Діманова Н.І.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідач - Фермерське господарство «Лан»,
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою Фермерського господарства «Лан» на рішення Гайворонського районного суду Кіровоградської області від 25 листопада 2025 року у складі головуючого судді Венгрина М. В.
Короткий зміст позовних вимог, відзиву на позов, відповіді на відзив та рішення суду першої інстанції.
У липні 2025 року ОСОБА_1 звернувся з позовом до Фермерського господарства «Лан», в якому просив внести зміни до п. 5 Договору оренди землі б/н від 03 січня 2020 року, укладеного між Фермерським господарством «Лан» та ОСОБА_1 та викласти в наступній редакції:
«5. Орендна плата за користування Об'єктом оренди складає у грошовій формі у розмірі 17212,20 грн.
Орендна плата коригується на офіційно встановлений індекс інфляції (індекс споживчих цін на товари та послуги, який публікується Державною службою статистики України), а саме розмір орендної плати за кожний наступний рік визначається шляхом коригування орендної плати за попередній рік на індекс інфляції за попередній рік.».
В обґрунтування позову зазначено, що 03 січня 2020 року між сторонами укладено договір оренди земельної ділянки. За умовами договору позивач надав в оренду ФГ «Лан» земельну ділянку з кадастровим номером 3521180400:02:000:2377, розташовану на території Бандурівської сільської ради Голованівського району Кіровоградської області, площею 2,0 га строком до 31 грудня 2029 року. Орендна плата складає 10000 грн, яку позивач отримує щороку на свій банківський рахунок.
Вказує, що згідно п.9 договору розмір орендної плати може переглядатися один раз на рік за згодою сторін, у разі зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції.
Позивач зазначає, що з дати укладання договору відбулось значне підвищення цін, тарифів, зріс індекс споживчих цін, відбулась значна девальвація національної валюти.
Так, згідно статистичної інформації, що розміщена на сайті Державної служби статистики України вбачається, що в період з 2020 по 2024 рік відбулось підвищення індексу споживчих цін на товари та послуги у середньому приблизно в 1,7 рази. Індекс інфляції в Україні склав по роках - 2020 -105,0%, 2021 - 110%, 2022 - 126,6%, 2023 - 105,1%, 2024 - 112%.
Таким чином, з врахуванням індексів інфляції та договірного розміру орендної плати 10000 в 2020 році, розмір орендної плати на час подачі позову повинен становити 17212,20 грн.
Позивач звернувся до відповідача з пропозицією змінити розмір орендної плати, про що направив відповідний лист та примірник додаткової угоди.
Разом з тим, відповідач запропонував свої умови в надісланій електронною поштою додатковій угоді, як мала вигляд нового договору та обмежувала можливість орендодавця захистити свої інтереси. Зокрема, запропонований розмір орендної плати становив 16000 грн, запропоновано перегляд умов й раз на 5 років, а не щороку, як в чинному договорі; виключено умову для перегляду розміру орендної плати у випадку підвищення цін, тарифів, в тому числі інфляції, зменшено розмір пені, тощо.
З такими умовами позивач не погодився і повторно запропонував переглянути розмір орендної плати, встановивши її в розмірі 17212,20 грн та пропонував здійснювати її подальше обчислення з урахуванням індексів інфляції.
Такий проєкт додаткової угоди було надіслано відповідачу та отримано ним 22 липня 2025 року.
Відповіді на свій лист чи підписаної додаткової угоди з боку ФГ «Лан» позивач не отримав, що свідчить про його незгоду.
У зв'язку із зазначеним, відповідно до п. 24 Договору оренди від 03 січня 2020 року, позивач звернувся до суду з даним позовом.
Представник відповідача ФГ «Лан» А.Я. Опаленко подав відзив на позов, в якому просив відмовити в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 .
Зазначив, що 03 січня 2020 року між ОСОБА_1 та ФГ «Лан» укладено договір оренди землі. Згідно умов договору позивачем в оренду ФГ «Лан» передана земельна ділянка з кадастровим номером 3521180400:02:000:2377, яка розташована на території Бандурівської сільської ради Голованівського району Кіровоградської області, площею 2.0 гектари. Термін дiї договору до 31 грудня 2029 року. Орендна плата складає у грошовій формі 10000 грн. Згідно умов п. 9 договору розмір орендної плати може переглядатися один раз на piк за згодою сторін, у разі: зміни розмірів земельного податку, підвищення цiн, тарифів, у тому числi внаслідок інфляції. Відповідачем було запропонована позивачу додаткова угода, в якій запропонований розмір орендної плати у сумі 16000 грн, що значно більше вiд попереднього розміру орендної плати на 6000 грн. Але позивач відмовився вiд даної пропозиції.
Пунктом 9 договору передбачено перегляд розміру орендної плати раз у один piк. Підставою перегляду договору може бути у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цiн, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках передбачених законом. Тобто, умови договору оренди землі не зобов'язують сторони вносити зміни до договору, зокрема, збільшувати чи зменшувати розмір орендної плати, а лише зобов'язують за певних обставин переглянути умови договору.
Звертаючись до суду з позовом про зміну розміру орендної плати у розмірі 17212,20 грн, позивач, як на підставу збільшення розміру орендної плати, посилався на інфляційні процеси, зростання цін, підвищення тарифів на електроенергію, водопостачання, що призвело до здорожчання проживання. Однак зазначені обставини стосуються обох сторін договору, а не виключно позивача.
Відповідач дотримується умов договору оренди, не порушує строків виплати орендної плати. Орендна плата нараховується i виплачується відповідачем з урахуванням індексації оцінки вартості землі, а також враховуючи принцип рівності сторін та те, що у відповідача відсутня фінансова можливість сплачувати орендну плату у розмірі 17212,20 грн, у зв'язку з чим відсутні правові підстави для внесення змін до пункту 5 договору оренди землі.
Так з 2020 по 2025 роки відбулось суттєве підвищення вартості електричної енергії для юридичних oci6, водопостачання, збільшення розміру податків, що сплачуються до бюджету, які підтверджують підвищення виробничих витрат при здійсненні обробки земельних ділянок та фінансову неможливість товариства для збільшення розміру орендної плати. Зазначені обставини підтверджуються відомостями розміщеними на офіційному сайті Державної служби статистики України. В той же час позивачу надана орендована земельна ділянка як учаснику АТО, а тому позивач, в свою чергу, має відповідні пільги щодо сплати платежів і ці обставини теж необхідно враховувати при встановленні підстав для збільшення розміру орендної плати.
Крім цього, представник звернув увагу, що позивач не надав суду докази про фактичні понесені витрати за підвищеними споживчими цінами, а обмежився лише даними з сайту Державної служби статистики України. Також посилання позивача у своїх обґрунтуваннях, що курс основних іноземних валют по відношенню до гривні в середньому зріс близько в 1,7 рази не може бути підставою для задоволення позовних вимог, оскільки згідно положень ЦК України розрахунки здійснюються виключно у національній валюті (а.с.51-54).
Позивач подав відповідь на відзив та звернув увагу на те, що додаткова угода запропонована відповідачем з підняттям орендної плати до 16000 грн містила ряд пунктів, що обмежували права орендодавця в порівнянні з діючим договором та максимально враховувала інтереси орендаря.
Зазначив, що відповідач не надає доказів та розрахунків підвищення витрат зі сплати 13,5% від дійсної вартості землі та як це впливає на договірні відносини.
Покликання на практику Верховного Суду, зокрема постанову в справі №653/2176/15-ц є безпідставним, оскільки фактичні обставини справ є різними. Також відповідач не надає розрахунків в підтвердження свого незадовільного стану. Крім того вказав, що покликання на ріст валют наведено для відображення загального росту інфляції, зокрема, здорожчання товарів імпортного походження (а.с.59-62).
Рішенням Гайворонського районного суду Кіровоградської області від 25 листопада 2025 року задоволено позов ОСОБА_1 до Фермерського господарства «Лан» про внесення змін до договору оренди землі.
Внесено зміни до п. 5 Договору оренди землі б/н від 03.01.2020, укладеного між Фермерським господарством «Лан» та ОСОБА_1 та викладено такий в наступній редакції:
«5. Орендна плата за користування Об'єктом оренди складає у грошовій формі у розмірі 17212 (сімнадцять тисяч двісті дванадцять) грн 20 коп.
Орендна плата коригується на офіційно встановлений індекс інфляції (індекс споживчих цін на товари та послуги, який публікується Державною службою статистики України), а саме розмір орендної плати за кожний наступний рік визначається шляхом коригування орендної плати за попередній рік на індекс інфляції за попередній рік.».
Стягнуто з Фермерського господарства «Лан» на користь ОСОБА_1 судові витрати по сплаті судового збору в розмірі 1 211,20 грн та 15 000,00 грн витрат на правничу допомогу, а всього 16 211 грн 20 коп.
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції керувався тим, що позивач, укладаючи 03 січня 2020 року договір оренди землі з ФГ «ЛАН», мав законні очікування, що у разі підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції, він матиме можливість захистити свої права, як власника земельної ділянки, шляхом внесення змін до чинного договору оренди землі, щодо розміру орендної плати, що також передбачено в самому договорі оренди землі. У той час як відповідач відмовляючи позивачу в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі, порушує його легітимні сподівання та не бере до уваги наявність у законі приписів щодо права позивача на зміну умов договору оренди.
Суд взяв до уваги наведені позивачем обґрунтування, зокрема: індекси споживчих цін на товари та послуги; офіційний курс іноземних валют станом на; ціни на природний газ та електроенергію для споживачів, розмір орендної плати, який просить встановити позивач відповідає збільшенню розміру встановленої договором орендної плати на індекси інфляції з 2021 по 2024 роки (10000 грн * 1,05 * 1,10 *1,266 * 1,051 * 1,12).
З урахуванням зазначених обставин, оскільки сторони укладаючи договір оренди землі, керувалися положеннями ст. 627 ЦК України, яка зазначає, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості та погодили між собою всі істотні умови зазначені у договорі оренди землі від 03 січня 2020 року, суд першої інстанції виснував, що наявні обставини для задоволення вимог позивача з підстав, визначених у договорі оренди землі від 03 січня 2020 року для внесення змін до нього, у судовому порядку.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу.
Фермерське господарство «Лан» подало до апеляційного суду апеляційну скаргу, в якій з підстав неправильного застосування судом першої інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, ставить питання про скасування рішення Гайворонського районного суду Кіровоградської області від 25 листопада 2025 року та ухвалення нового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.
В обґрунтування апеляційної скарги зазначено, що суд першої інстанції не звернув уваги на доводи відповідача щодо підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції, як підстава для перегляду умов договорів стосуються обох сторін договору, а не лише позивача. Поряд з цим, відповідач дотримується умов договору оренди, не порушує строків виплати орендної плати, орендна плата нараховується і виплачується відповідачем з урахуванням індексації оцінки вартості землі, а також враховуючи принцип рівності сторін і те, що у відповідача відсутня фінансова можливість сплачувати орендну плату у розмірі 17 212,20 грн, тому відсутні правові підстави для внесення змін до пункту 5 договору оренди землі на вищевказану суму. Відсутність фінансової можливості у відповідача для збільшення розміру орендної плати у визначеному позивачем розмірі, обґрунтовується тим, що з 2020 по 2025 років відбулось суттєве підвищення вартості електричної енергії для юридичних осіб, водопостачання, збільшення розміру податків, що сплачуються до бюджету, які підтверджують підвищення виробничих витрат при здійсненні обробки земельних ділянок та фінансову неможливість товариства для збільшення розміру орендної плати. Зазначені обставини підтверджуються відомостями, які розміщені на офіційному сайті Державної служби статистики України.
Вказано, що суд неправомірно відхилив посилання відповідача на постанову Верховного Суду від 04 квітня 2018 року в справі №653/2176/15-ц, та вказав, що в цій справі фактичні обставини відрізняться, зокрема суди встановили, що орендна плата позивачам нараховувалась і виплачувалась відповідачем з 2009 року по 2015 рік з урахуванням індексу інфляції та індексації оцінки вартості землі та фактично з 2009 року збільшилася майже у два рази, що суттєво відрізняє обставини справи від даної, де позивач якраз просить збільшити розмір орендної плати з урахуванням індексу інфляції. Однак такий висновок є упередженим та суперечить обставинам справи, так як саме обставини щодо підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції, як підстава для перегляду умов договорів стосуються обох сторін договору, а не лише позивача, про що і вказано в даній постанові.
Щодо висновків суду про те, що відповідачем не долучено доказів та не доведено відсутність фінансової можливості сплачувати орендну плату в розмірі 17212,20 грн, відповідач зауважує, що ФГ «Лан» сам зазначає про пропозицію підняття орендної плати з 10000 до 16000 грн, що несуттєво, лише на 1212,20 грн відрізняється від бажаної для позивача. Однак цілком очевидно, що суттєве підвищення вартості електричної енергії для юридичних осіб, водопостачання, збільшення розміру податків, що сплачуються до бюджету, які підтверджують підвищення виробничих витрат при здійсненні обробки земельних ділянок торкнулось не лише позивача а і відповідача.
Представник звернув увагу, що позивачем не надано докази, а судом не перевірено, які саме позивач поніс додаткові витрати у зв'язку з підвищенням вартості електричної енергії, водопостачання, інфляції. А наявність чи відсутність статусу учасника АТО впливає на розміри оплати комунальних послуг, оскільки застосовуються пільгові тарифи.
Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи.
Позивач подав відзив на апеляційну скаргу, в якому просив залишити вимоги апеляційної скарги без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.
Вказав, що посилаючись на фінансову неможливість для збільшення розміру орендної плати, відповідач не надає жодних доказів підвищення виробничих витрат та своєї фінансової неспроможності. При цьому, відповідач жодним чином не згадує про значне підвищення цін на сільськогосподарську продукцію, яку він вирощує, та не вказує яким чином отримання доходу від реалізації вирощеної продукції відображається на його фінансовому стані.
Що стосується відмови позивача від запропонованої відповідачем додаткової угоди, якою пропонувалося встановити розмір орендної плати в сумі 16000 грн, зазначив наступне. Зокрема, причинами відмови позивача від запропонованої додаткової угоди є те, що у порівнянні з чинним договором, ця додаткова угода складена таким чином, щоб максимально врахувати інтереси орендаря та суттєво обмежити можливість орендодавця захистити свої інтереси. Враховуючи це, запропонована з боку відповідача додаткова угода була відхилена, як така, що не відповідає інтересам позивача.
Зазначив, що в позиції відповідача прослідковується дещо упереджене ставлення до учасників АТО та намагання перевести судовий розгляд в площину дослідження майнового стану позивача - учасника АТО.Вказав, що суд першої інстанції цілком слушно зауважив, що наявність чи відсутність статусу учасника АТО не впливає на розмір орендної плати.
Відповідно до частини третьої статті 21 Закону України «Про оренду землі» обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.За сталою практикою договірних відносин при оренді майна, умовами договорів передбачається, що орендна плата коригується на індекс інфляції. Фінансова спроможність сторін, їх податкові зобов'язання, або наявність пільг тощо, під час перегляду договірних взаємовідносин при оренді майна зазвичай не розглядаються (а.с.103-105).
Участь учасників справи в суді апеляційної інстанції.
01 березня 2026 року позивач подав до Кропивницького апеляційного суду через систему Електронний Суд заяву про розгляд справи без його участі (а.с.114).
Учасники справи в судове засідання, призначене у даній справі на 05 березня 2026 року до Кропивницького апеляційного суду не з'явились, належним чином повідомлені про дату, час та місце слухання справи (а.с.112,113).
Частиною 2 статті 372 ЦПК України передбачено, що неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Позиція апеляційного суду.
Відповідно до ст. 367, 368 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Справа розглядається судом апеляційної інстанції за правилами, встановленими для розгляду справи в порядку спрощеного позовного провадження, з особливостями, встановленими цією главою.
З урахуванням вимог ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Згідно зі ст. 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин; чи слід позов задовольнити або в позові відмовити; як розподілити між сторонами судові витрати; чи є підстави допустити негайне виконання судового рішення; чи є підстави для скасування заходів забезпечення позову. При ухваленні рішення суд не може виходити за межі позовних вимог.
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи апеляційної скарги, законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції у межах, передбачених ст. 367 ЦПК України, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.
Встановлені судом першої інстанції неоспорені обставини, а також обставини встановлені апеляційним судом.
Згідно витягу з державного реєстру речових прав № 424191975 від 25 квітня 2025 року, ОСОБА_1 є власником земельної ділянки з кадастровим номером 3521180400:02:000:2377, площею 2 га, яка розташована на території Бандурівської сільської ради Гайворонського району Кіровоградської області (а.с. 29).
03 січня 2020 року між ОСОБА_1 та Фермерським господарством «Лан» укладено договір оренди землі.
Пунктом 1 договору визначено, що орендодавець передає орендареві в строкове платне володіння та користування земельну ділянку, а орендар приймає її та зобов'язується своєчасно та в повному обсязі сплачувати за неї орендну плату, в порядку та на умовах, визначених даним договором.
В оренду передається земельна ділянка кадастровий номер 3521180400:02:000:2377, яка розташована на території Бандурівської сільської ради Гайворонського району Кіровоградської області,площею 2,0000 га (п.2 договору).
Пунктом 4 договору визначено, що договір укладено на 10 років. Терміном до 31 грудня 2029 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право перед іншими особами на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строк дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Згідно п. 5 договору, орендна плата за користування об'єктом оренди складає у грошовій формі у розмірі 10 000 грн.
Пунктом 6 договору визначено, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням коефіцієнту індексації нормативно-грошової оцінки земель, який встановлюється Державною службою статистики України на поточний рік.
Пунктом 9 договору передбачено, що розмір орендної плати може переглядатись один раз на рік за згодою сторін у разі зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; в інших випадках, передбачених законом (а.с.9-12).
Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 196463067 від 16 січня 2020 року, право оренди на належну позивачеві земельну ділянку зареєстровано за ФГ «ЛАН», строк дії договору оренди від 03 січня 2020 року - 31 грудня 2029 року, орендна плата у грошовій формі складає 10 000 грн (а.с.28).
09 квітня 2025 року ОСОБА_1 звернувся з листом до голови ФГ «Лан»,з проханням внесення змін до п. 5 Договору оренди землі від 03 січня 2020 року, встановити орендну плату в розмірі 17212,20 грн з можливістю щорічного корегування, з врахуванням індексу інфляції. До даного листа позивач додав примірник додаткової угоди (а.с.13-15).
Відповідач надіслав позивачу свій проєкт додаткової угоди з розміром орендної плати 16000 грн , встановленням можливості перегляду розміру орендної плати один раз на п'ять років, виключенням положення про перегляд розміру орендної плати у випадку підвищення цін, тарифів, в тому числі інфляції, зменшення розміру пені за невнесення орендної плати (а.с.16-22).
Листом від 16 липня 2025 року ОСОБА_1 повідомив ФГ «ЛАН» про відхилення проєкту угоди ФГ «ЛАН» та повторно надіслав свій варіант Додаткової угоди з встановленням орендної плати в розмірі 17212,20 грн (а.с. 23-26).
Згідно витягу з сайту Державної служби статистики України, розмір індексів зростання споживчих цін, зокрема у 2020 році 105,0 %, у 2021 році - 110,0 %, у 2022 році - 126,6 %, у 2023 році - 105,1 %, у 2024 році - 112,0 % (а.с.30).
З витягів з сайту НБУ убачається, що курс долара США та євро, станом на 03.01.2020 - 236862 грн та 26,4220 грн відповідно, станом на 01.01.2025 - 42,0295 грн та 43,6855 грн, відповідно (а.с. 31, 32)
Відповідно до інформації з сайту Державної служби статистики України середня ціна природного газу, з ПДВ в 1-му півріччі 2020 року 5299,21 грн за 1 тис куб. м, 1-му півріччі 2021 року 9188,61 грн за 1 тис куб. м. (а.с. 33-34).
Згідно інформації з сайту Державної служби статистики України середня ціна електроенергії, з ПДВ в 1-му півріччі 2020 року 1,25 грн за 1 кВт*год, 1-му півріччі 2021 року 1,61 грн за 1 кВт*год.(а.с. 35-36).
Мотиви, з яких виходить колегія суддів апеляційного суду.
Частиною 1 статті 3 ЗК України визначено, що земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.
За змістом частини 9 статті 93 ЗК України відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.
Згідно зі статтею 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Відповідно до статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Договір є двостороннім, якщо правами та обов'язками наділені обидві сторони договору (частина 3 статті 626 ЦК України).
У пункті 3 частини 1 статті 3 ЦК України закріплено, що загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, свобода договору.
Частиною 1 статті 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
У силу статті 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
У цій справі, позивач, як власник земельної ділянки, яка перебуває в оренді у ФГ «Лан», на підставі укладеного між сторонами договору оренди землі б/н від 03 січня 2020 року, звернувся із позовом про внесення змін у пункт договору оренди, який стосується визначення розміру орендної плати.Зокрема, у позивача виникли об'єктивні обставини, які суттєво змінили купівельну спроможність грошових коштів, отриманих в якості орендної плати, внаслідок чого він позбавлений того, на що він, як орендодавець, розраховувала при укладенні договору оренди земельних ділянок.
Задовольняючи позовні вимоги суд першої інстанції керувався тим, що позивач, укладаючи 03 січня 2020 року договір оренди землі з ФГ «ЛАН», мав законні очікування, що у разі підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції, він матиме можливість захистити свої права, як власника земельної ділянки, шляхом внесення змін до чинного договору оренди землі, щодо розміру орендної плати, що також передбачено в самому договорі оренди землі. У той час як, відповідач, відмовляючи позивачу в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі, порушує його легітимні сподівання та не бере до уваги наявність у законі приписів щодо права позивача на зміну умов договору оренди.
Суд взяв до уваги наведені позивачем обґрунтування, зокрема: індекси споживчих цін на товари та послуги; офіційний курс іноземних валют станом на; ціни на природний газ та електроенергію для споживачів, розмір орендної плати, який просить встановити позивач відповідає збільшенню розміру встановленої договором орендної плати на індекси інфляції з 2021 по 2024 роки (10000 грн * 1,05 * 1,10 *1,266 * 1,051 * 1,12).
Колегія суддів погоджується із такими висновками місцевого суду, з огляду на таке.
Відповідно до статті 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.
Договір є укладеним, у відповідності до статті 638 ЦК України, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Відповідно до статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
За змістом частин 1, 2, 4 статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною 4 цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
Зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.
За загальними правилами, договори укладаються сторонами цивільних правовідносин, різновидами яких є правовідносини, що виникають з договорів оренди землі, на принципах рівності сторін, свободи договору та урахування обов'язкових вимог щодо такого виду договорів із зазначенням його істотних умов та у відповідній формі.
Аналогічні правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09 листопада 2021 року у справі № 635/4233/19.
Визначення договору оренди землі міститься статті 792 ЦК України, відповідно до якої за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
У статті 13 Закону України "Про оренду землі" вказано, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
За змістом статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
У частині 1 статті 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до ПК України).
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (частини 1- 3 статті 21 Закону України "Про оренду землі").
Пунктом 9 договору оренди землі б/н від 03 січня 2020 року, укладеного між позивачем та відповідачем передбачено, що розмір орендної плати може переглядатись один раз на рік за згодою сторін у разі зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; в інших випадках, передбачених законом (а.с.9-12).
Судом першої інстанції під час розгляду даної справи встановлено, що індекс інфляції в Україні склав по роках - 2020 - 105,0%, 2021 - 110%, 2022 - 126,6%, 2023 - 105,1%, 2024 - 112%. Використовується індекс інфляції для аналізу і прогнозу цінових процесів, а саме: перегляду розмірів грошових доходів, перерахунку орендної плати, перерахунків сум заборгованості відповідно до рішень судових органів, індексації грошових доходів громадян, перерахунків номінальної заробітної плати в реальну та інших показників.
Укладаючи договір оренди на довготривалий строк, позивач мав правомірні очікування, передбачені договором та законодавством, що внаслідок інфляції, росту споживчих цін, підвищення вартості енергоносіїв тощо, розмір орендної плати буде переглянутий та збільшений на відповідний рівень, про що і зазначено в пункті 9 договору оренди землі, де сторони обумовили можливість перегляду розміру орендної плати один раз на рік, за згодою сторін, у випадках, в тому числі, зміни розміру земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції.
Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Виключенням є встановлення строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України.
Орендна плата не може бути нижчою мінімального розміру орендної плати - не менше 3 відсотків визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю). Сторони не обмежені встановленням виключно мінімального рівня орендної плати у договорі. За домовленістю між сторонами може бути встановлений будь-який розмір орендної плати, але не нижче мінімального.
Орендна плата рахується від нормативної грошової оцінки землі (НГО). Зміна НГО земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати. Для зміни орендної плати необхідно внести зміни в договір оренди (укласти додаткову угоду до договору оренди).
Сторони мають право за взаємною згодою визначити не лише розмір орендної плати, а і форму її виплати (як наприклад грошова або натуральна, що полягає у передачі частини сільськогосподарської продукції орендодавцю). Відповідно до вимог частини 1 статті 22 Закону України «Про оренду землі» орендна плата справляється у грошовій формі. Для ділянок приватної власності орендна плата вказується у гривнях із зазначенням способу її внесення. А за землі держаної та комунальної власності орендна плата зазначається як відсоток суми НГО.
За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі (частина 2 статті 22 Закону України «Про оренду землі»). Орендна плата в натуральній формі може встановлюватися виключно для земель, що перебувають у приватній власності. При цьому у договорі необхідно зазначити перелік, кількість або частку продукції, одержуваної із земельної ділянки, якісні показники продукції, місце, умови, порядок, строки поставки. Крім того, розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.
Згідно з Указом Президента України «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)», до якого було внесено зміни Указом Президента України «Про невідкладні заходи щодо захисту власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» встановлено запровадження плати за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) у розмірі не менше 3 відсотків визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю) та поступового збільшення цієї плати залежно від результатів господарської діяльності та фінансово-економічного стану орендаря. Іншими словами, у випадку заниженої орендної плати (такої, яка не відповідає встановленій в указі), або якщо агрофірма, орендуючи земельний пай, отримує прибутки від її використання, то селянин - власник паю, вправі переглянути розмір орендної плати в бік її збільшення. Для цього йому слід подати письмову заяву-пропозицію (як додаткову угоду до договору оренди землі) про збільшення розміру орендної плати до керівництва агрофірми. Адже згідно зі ст. 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін, але у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Разом з тим, не зважаючи на приписи чинного законодавства України та на умови договору оренди землі, відповідач не виявив доброї волі для вирішення цього спору у позасудовому порядку та не підписав додаткові угоди, надіслані йому позивачем.
З урахуванням зазначених положень законодавства, у зв'язку з відмовою відповідача вирішити спір у позасудовому порядку, позивач правомірно та обґрунтовано звернувся до суду за захистом своїх порушених прав.
У постанові від 20 жовтня 2020 року у справі № 826/3694/16 Верховний Суд зробив висновок, що складовою принципу юридичної визначеності є принцип легітимних очікувань, який має застосовуватись не лише на етапі нормотворчої діяльності, а й під час безпосереднього застосування чинних норм права, що даватиме можливість особі в розумних межах передбачати наслідки своїх дій.
Застосовуючи наведені характеристики визначеності права для тлумачення поняття «легітимні очікування», можна дійти висновку, що обов'язковою умовою, за наявності якої певне сподівання (вимога) особи набуває ознак легітимного очікування та стає предметом захисту у розумінні ст. 1 Першого протоколу до Конвенції, є те, що таке очікування (вимога) повинно мати належне правове (таке, що ґрунтується на законі) підґрунтя, тобто має бути достатнє правове джерело для відповідного очікування (вимоги). Як, зокрема, зазначено з цього приводу у п. 103 рішення ЄСПЛ у справі «Saghinadze and Others v. Georgia» (заява № 18768/05), для того, щоб «очікування» було «законним», воно повинне бути більш конкретним, ніж звичайна надія і бути заснованим на нормі права або правовому акті (див. також п. 39 рішення у справі «Ceni v. Italy», заява № 25376/06 ).
Так, щодо цієї умови у рішеннях ЄСПЛ склалась стала практика, відповідно до якої якщо суть вимоги особи пов'язана з майновим правом, особа, якій воно надане, може вважатися такою, що має легітимне очікування, якщо для такого права у національному законодавстві існує достатнє підґрунтя наприклад, коли є чинний закон, який передбачає таке право, або є усталена практика національних судів, якою підтверджується його існування (п. 68 рішення ЄСПЛ у справі «Воловік проти України», заява № 15123/03; п. 35 рішення ЄСПЛ у справі «Суханов та Ільченко проти України», заяви № 68385/10 та № 71378/10 ).
Укладаючи договір оренди землі з ФГ «ЛАН», позивач мав законні очікування, що у разі підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції, він матиме можливість захистити свої права, як власника земельної ділянки, шляхом внесення змін до чинного договору оренди землі, щодо розміру орендної плати, що також передбачено в самому договорі оренди землі. У той час як відповідач відмовляючи позивачу в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі, порушує його легітимні сподівання та не бере до уваги наявність у законі приписів щодо права позивача на зміну умов договору оренди.
Місцевий суд правомірно взяв до уваги наведені позивачем обґрунтування, зокрема: індекси споживчих цін на товари та послуги; офіційний курс іноземних валют станом на; ціни на природний газ та електроенергію для споживачів, розмір орендної плати, який просить встановити позивач відповідає збільшенню розміру встановленої договором орендної плати на індекси інфляції з 2021 по 2024 роки (10000 грн * 1,05 * 1,10 *1,266 * 1,051 * 1,12).
За таких обставин, за відсутності волевиявлення сторони відповідача щодо внесення змін до договору оренди землі, зміни до договору оренди землі можуть бути внесені, у такому разі лише в судовому порядку та в такому випадку договір оренди землі вважається зміненим з дати набрання законної сили судовим рішенням.
Аналогічні за змістом висновки містяться у постанові Верховного Суду у справі №364/227/22 від 16 січня 2024.
Колегія суддів погоджується із доводами позивача та висновками суду першої інстанції про те, що індекс споживчих цін, НГО, курс гривні, середня зарплата суттєво змінились зросли з моменту укладення договору в 2020 році, спірний договір був укладений на 10 років, а отже передбачав гнучкість в адаптації до змін обстановки, зокрема з різкого погіршення купівельної спроможності грошової одиниці та ринкових умов, в чому власне і полягає суть п. 9 договору.
За встановлених у цій справі обставин, позивач як сторона чинного договору оренди землі, відповідно до умов якого, зокрема п. 9, має правомірні очікування, при наявному підвищенні цін, тарифів у томі числі внаслідок інфляції, захистити свої права, як власника земельної ділянки, шляхом звернення до орендаря для внесення змін до чинного договору оренди землі, щодо розміру орендної плати. В свою чергу відповідач, відмовляючи позивачу в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі, порушує його легітимні сподівання та ігнорує наявність приписів закону щодо права позивача на зміну умов договору оренди (ст. 30 Закону України «Про оренду землі») та п. 9 спірного договору оренди б/н.
Посилання відповідача на висновки Верховного Суду, викладені у постанові від 04 квітня 2018 року у справі №653/2176/15-ц, не заслуговують на увагу, оскільки обставини у справі №653/2176/15-ц та у цій справі не є релевантними. Зокрема, у справі №653/2176/15-ц, на яку посилається відповідач судами було встановлено, що орендна плата позивачам нараховувалась і виплачувалася відповідачем з 2009 року по 2015 рік з урахуванням індексу інфляції та індексації оцінки вартості землі та фактично з 2009 року збільшилася майже у два рази. Разом з тим, у цій справі позивач просить збільшити розмір орендної плати з урахуванням індексу інфляції.
За змістом ст. 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (частини перша, друга статті 77 ЦПК України).
Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (стаття 78 ЦПК України).
Принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи та покладає тягар доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов'язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона. Таку обставину треба доказувати таким чином, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим, ніж протилежний (постанова Великої Палати Верховного Суду у постанові від 18 березня 2020 року у справі № 129/1033/13-ц (провадження № 14-400цс19)).
Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Відповідачем не доведено належними та допустимими доказами фінансової неможливості сплачувати орендну плату в розмірі 17212,20 грн, про що просить позивач.
Посилання відповідача, викладені в апеляційній скарзі на те, що позивач має статус учасника АТО не заслуговують на увагу та є безпідставними.
Інші доводи апеляційної скарги апеляційним судом не приймаються до уваги, оскільки зводяться до незгоди з висновками суду першої інстанції стосовно установлення обставин справи, містять посилання на факти, що були предметом дослідження й оцінки судом, який їх обґрунтовано спростував.
Слід також зазначити, що Європейський суд з прав людини вказав, що п. 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Проніна проти України», № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).
При цьому, колегією суддів ураховано усталену практику Європейського суду з прав людини, який неодноразово відзначав, що рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторін (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Руїз Торія проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain, п. п. 29 - 30).
Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги.
Виходячи з викладеного, судом першої інстанції правильно визначено характер правовідносин між сторонами, вірно застосовано закон, що їх регулює, повно і всебічно досліджено матеріали справи та надано належну правову оцінку доводам сторін і зібраним у справі доказам, не порушено норми процесуального права.
З підстав, передбачених статтею ст. 375 ЦПК України, апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.
Керуючись ст. 367, 368, 371, 374, 375, 381-384, 389, 390 ЦПК України, Кропивницький апеляційний суд
Апеляційну скаргу Фермерського господарства «Лан» залишити без задоволення.
Рішення Гайворонського районного суду Кіровоградської області від 25 листопада 2025 року залишити без змін.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повна постанова складена 13.03.2026.
Головуючий С.М. Єгорова
Судді О.Л. Карпенко
С.І. Мурашко