Іменем України
27 лютого 2026 року
м. Київ
Справа № 760/18551/18
Провадження № 61-14165ск25
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду - судді-доповідача Гудими Д. А., суддів Краснощокова Є. В., Пархоменка П. І. - розглянув питання щодо відкриття касаційного провадження
за касаційною скаргою ОСОБА_1 (далі - скаржник), інтереси якого представляє адвокат Ходченко Олена Миколаївна (далі - адвокат),
на рішення Солом'янського районного суду м. Києва від 31 березня 2025 року та постанову Київського апеляційного суду від 15 жовтня 2025 року
у справі за позовом ОСОБА_2 (далі - продавець), правонаступником якого є скаржник, до ОСОБА_3 (далі - представник покупця), ОСОБА_4 (далі - дружина представника покупця) за участю приватного нотаріуса Запорізького міського нотаріального округу Вовк Ірини Іванівни (далі - нотаріус) як третьої особи, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним і удаваним та
1. У липні 2018 року продавець, правонаступником якого є скаржник, звернувся до суду з позовом, у якому просив визнати договір купівлі-продажу від 18 травня 2010 року (далі- договір купівлі-продажу квартири), предметом якого була квартира АДРЕСА_1 , удаваним і недійсним.
2. 31 березня 2025 року Солом'янськийрайонний суд м. Києва ухвалив рішення, згідно з яким відмовив у задоволенні позову. Мотивував так:
- уже є судове рішення, що набрало законної сили, в якому оцінені твердження позивача про те, що договір купівлі-продажу квартири є удаваним, а тому відповідні обставини не підлягають доказуванню у цій справі;
- обидві сторони, діючи через представників, ознайомилися зі змістом договору купівлі-продажу квартири, погодилися з його умовами, що підтвердили особистими підписами;
- позивач не довів наявність у сторін зобов'язань за договором позики, які б могли бути забезпечені заставою нерухомого майна, спрямованість волі сторін договору купівлі-продажу квартири на встановлення інших цивільно-правових відносин, ніж ті, що передбачені насправді цим договором.
3. 15 жовтня 2025 року Київський апеляційний суд ухвалив постанову, згідно з якою залишив без змін рішення суду першої інстанції. Мотивував аналогічно до попереднього.
4. 12 листопада 2025 року адвокат в інтересах скаржника подала до Верховного Суду касаційну скаргу (вх. № 34284/0/220-25 від 12листопада 2025 року), в якій просила скасувати зазначені судові рішення й ухвалити нове - про задоволення позову. Обґрунтувала так:
- суди обох інстанцій належно не дослідили всі обставини справи, не врахували, що, укладаючи договір купівлі-продажу квартири, сторони приховали інший правочин, а саме договір позики коштів під заставу квартири;
- удаваність договору купівлі-продажу квартири підтверджують належні та допустимі докази, які суди попередніх інстанцій належно не оцінили;
- продавець, укладаючи цей договір через скаржника, діяв під впливом обману з боку представника покупця;
- суди обох інстанцій не врахували висновки Верховного Суду щодо застосування норм права за подібних правовідносин.
5. Верховний Суд вважає, що підстав для відкриття касаційного провадження за касаційною скаргою скаржника немає.
5.1. Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків (частина перша статті 202 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України)).
5.2. Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (частина перша статті 638 ЦК України).
5.3. За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (стаття 655 ЦК України).
5.4. За змістом цього припису договір купівлі-продажу передбачає для однієї сторони право отримати предмет договору у власність і обов'язок сплатити його ціну, а для іншої - право на отримання вартості предмета договору й обов'язок передати цей предмет.
5.5. Договір є обов'язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
5.6. За змістом цієї статті з укладенням договору та виникненням зобов'язання його сторони набувають обов'язки (а не лише суб'єктивні права), які мають виконувати. Невиконання обов'язків, встановлених договором, може відбуватися у разі: (1) розірвання договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірвання договору в судовому порядку; (3) відмови від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов'язання на підставах, визначених у главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (його нікчемності або визнання недійсним на підставі рішення суду) (див. mutatismutandisпостанови Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 23 січня 2019 року в справі № 355/385/17).
5.7. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі (частина третя статті 203 ЦК України).
5.8. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним (частина п'ята статті 203 ЦК України).
5.9. За змістом приписів частини першої статті 202, частин третьої та п'ятої статті 203 ЦК України умовою правомірності правочину є вільне волевиявлення та його відповідність внутрішній волі сторін, спрямованій на настання юридичних наслідків. Тому суд повинен установити дійсну спрямованість волі сторін під час вчинення правочину, а також з'ясувати, чи не вчинили вони правочин з метою приховати інший і який саме.
5.10. Якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (частина перша статті 229 цього Кодексу), такий правочин визнається судом недійсним.Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування (частина перша статті 230 ЦК України).
5.11. Істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов'язків сторін, таких властивостей і якостей майна, які значно знижують його цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Помилка щодо мотивів правочину не має істотного значення, крім випадків, встановлених законом (абзац другий частини першої статті 229 ЦК України).
5.12. У разі обману завжди є умисел з боку другої сторони правочину, яка, напевно знаючи про наявність чи відсутність тих чи інших обставин і про те, що друга сторона, якби вона володіла цією інформацією, не вступила б у правовідносини, невигідні для неї, спрямовує свої дії для досягнення цілі - вчинити правочин.
Обман може стосуватися тільки обставин, які мають істотне значення. Він може виражатися: в активних діях недобросовісної сторони правочину (наприклад, повідомлення іншій стороні помилкових відомостей, надання підроблених документів тощо); у пасивних діях недобросовісної сторони правочину, яка утримується від дій, які вона повинна була зробити (зокрема умисне умовчання про обставини, що мають істотне значення тощо). (див. mutatis mutandis постанови Верховного Суду у складі у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 12 березня 2025 року у справі № 946/4729/21 (пункти 122, 145-147), Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 1 серпня 2018 року у справі № 445/1011/17).
5.13. Удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили (частини перша та друга статті 235 ЦК України).
5.14. За змістом статті 235 ЦК України удаваним є правочин, який сторони вчинили для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Тобто сторони з учиненням удаваного правочину навмисно виражають не ту внутрішню волю, що насправді має місце. Вони вчиняють два правочини: один - удаваний, що покликаний «маскувати» волю осіб; другий - прихований, від якого вони очікують юридичних наслідків. Ця стаття не передбачає можливості застосування інших наслідків удаваності правочину, крім поширення на правовідносини сторін норм, які регулюють прихований правочин (див. mutatis mutandisпостанови Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 14 лютого 2022 року в справі № 346/2238/15-ц, Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 18 лютого 2025 року у справі № 522/23679/17).
5.15. Удаваність правочину може мати місце лише за умови вільної згоди усіх сторін на його вчинення з метою приховання іншого правочину. Якщо позивач стверджував про недійсність укладеного договору також і внаслідок застосування до нього фізичного чи психічного тиску з боку другої сторони або з боку іншої особи (стаття 231 ЦК України), тобто з дефектом волі, то ці підстави суперечать одна одній (див. mutatis mutandisпостанови Верховного Суду у складі у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 12 березня 2025 року у справі № 946/4729/21 (пункт 163), Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 18 лютого 2025 року у справі № 522/23679/17, Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 14 лютого 2022 року у справі № 346/2238/15).
5.16. Змагальність сторін є однією з основних засад (принципів) цивільного судочинства (пункт 4 частини третьої статті 2 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України)).
5.17. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частина третя статті 12 ЦПК України; аналогічний припис є у частині першій статті 81 ЦПК України).
5.18. Стороні, яка діяла під впливом обману, необхідно довести: (1) обставини, які не відповідають дійсності, але які є істотними для вчиненого нею правочину; (2) наявність цих обставин не відповідає її волі перебувати у відносинах, породжених правочином; (3) невідповідність обставин дійсності викликана умисними діями другої сторони правочину.
Наявність умислу в діях відповідача, істотність значення обставин, щодо яких особу введено в оману, і сам факт обману повинна довести особа, яка діяла під впливом обману. Обман щодо мотивів правочину не має істотного значення (див. mutatis mutandisпостанови Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 20 лютого 2026 року у справі № 205/688/23 (пункти 58-59), Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 4 грудня 2019 року у справі № 635/8395/15-ц).
5.19. Сторона, яка заявляє вимогу про визнання правочину удаваним, має довести: (1) факт вчинення правочину, який, на його думку, є удаваним; (2) спрямованість волі сторін в удаваному правочині на встановлення інших цивільно-правових відносин, ніж тих, що передбачені насправді вчиненим правочином, тобто відсутність у сторін іншої мети, ніж намір приховати насправді вчинений правочин; (3) настання між сторонами інших прав та обов'язків, ніж тих, що передбачені удаваним правочином.
Установивши під час розгляду справи, що правочин вчинений для приховання іншого, суд на підставі статті 235 ЦК України має визнати, що сторони вчинили той правочин, який приховали, та вирішити спір із застосуванням норм, що регулюють саме цей правочин (див. mutatis mutandisпостанови Верховного Суду України від 7 вересня 2016 року у справі № 6-1026цс16, Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 23 березня 2020 року у справі № 195/553/18).
5.20. Суди першої й апеляційної інстанцій встановили такі обставини:
(1) 18 травня 2010 року продавець, в інтересах якого діяв скаржник, і ОСОБА_5 (далі - покупець), в інтересах якого діяв представник покупця, уклали договір купівлі-продажу квартири, а посвідчила нотаріус за реєстровим № 4876;
(2) за умовами вказаного договору:
- продавець передав у власність покупця, а покупець прийняв належну продавцю квартиру і зобов'язався сплатити її вартість, визначену за домовленістю сторін;
- купівлю-продаж вчинили за 180 000,00 грн, які представник покупця зобов'язався передати скаржнику як представнику продавця, а той - прийняти їх готівкою після узгодження проєкту договору;
- підписання останнього означатиме повну відповідність його умов волевиявленню продавця та покупця, одержання скаржником повного розрахунку за продану квартиру і відсутність матеріальних претензій, які б стосувались розрахунків за квартиру (пункт 3 договору);
- продавець зобов'язався передати її покупцю для вільного користування та безперешкодного володіння у стані, що відповідає санітарним і технічним нормам щодо житлових приміщень, не пізніше 22 вересня 2010 року, сплатити заборгованість за комунальні послуги, звільнити квартиру від речей домашнього вжитку, передати покупцю ключі від неї, технічні документи; обов'язок продавця передати квартиру покупцю вважається виконаним у момент передачі покупцю ключів від неї (пункт 13 договору);
- сторони стверджували, що цей договір не приховує іншу угоду, не має характеру удаваного чи фіктивного, тобто відповідає дійсним намірам створити для себе юридичні наслідки (пункт 16 договору).
(3) обидві сторони через своїх представників, підписуючи договір купівлі-продажу квартири, який був нотаріально посвідченим, ознайомилися з його змістом, погодилися з його умовами, що засвідчили особистими підписами;
(4) розписка представника покупцявід 18 травня 2010 року про зобов'язання не реєструвати право власності на квартиру до 19 травня 2011 року вказані обставини не спростовує. Вона засвідчує домовленість щодо відкладення переходу права власності, яке відповідно до статті 334 ЦК України виникає з моменту державної реєстрації, проте за умовами договору передання квартири мало відбутися не у день укладення договору, а не пізніше 22 вересня 2010 року. Ці обставини не є притаманними для договору застави (іпотеки), не суперечать вимогам, визначеним законом, щодо договору купівлі-продажу, не спростовують умови, визначені сторонами в оспорюваному договорі;
(5) наявність умови договору про обов'язок продавця передати квартиру у строк до 22 вересня 2010 року спростовує доводи про те, що сторони не мали на меті настання юридичних наслідків. Те, що син продавця (представник продавця) продовжує проживати у квартирі, означає лише порушення продавцем обов'язку за договором;
(6) зняття з реєстраційного обліку в спірній квартирі малолітніх дітей до вчинення правочину додатково вказує на намір відчужити квартиру без погодження з органом опіки і піклування;
(7) обставини укладення цього договору, наявність обману зі сторони представника покупцясуд досліджував під час розгляду кримінальної справи № 335/3210/13-к, розпочатої за заявою продавця відносно представника покупцяза частиною другою статті 15, частиною четвертою статті 190 КК України. 16 січня 2015 року Орджонікідзевський районний суд м. Запоріжжя ухвалив вирок, згідно з яким визнав представника покупця невинуватим і виправдав на підставі пункту 1 частини першої статті 373 КПК України. Оцінюючи письмові докази у кримінальному провадженні, суд виснував, що договір купівлі-продажу квартири сторони уклали згідно з вимогами чинного законодавства, посвідчили нотаріально, він містить всі істотні умови договору такого виду, обумовлену сторонами ціну продажу, відомості щодо повного розрахунку за продаж квартири перед підписанням цього договору та відсутність матеріальних претензій, які б стосувалися розрахунків за продану квартиру;
(8) безпідставними є доводи про те, що під час укладання договору купівлі-продажу квартири сторони приховували інший правочин, а саме договір позики під заставу квартири. Позивач не довів наявність у сторін зобов'язань за договором позики, які б вони могли забезпечувати заставою нерухомого майна, спрямованість волі сторін договору купівлі-продажу квартири на встановлення інших цивільно-правових відносин, ніж ті, що передбачені цим договором;
(9) доводи про недійсність договору купівлі-продажу квартири як такого, що укладений унаслідок обману, вже оцінив суд справі № 760/15356/15 за позовом продавця до представника покупця та його дружини за участю нотаріуса як третьої особи, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири, визнання за продавцем права власності на неї та зобов'язання провести реєстрацію цього його права. 27 квітня 2018 року Солом'янський районний суд м. Києва у задоволенні позову відмовив. 17 липня 2018 року Апеляційний суд м. Києва залишив це рішення без змін. Зазначив, що довіреність продавця та згода його дружини засвідчують їхній намір саме продати квартиру, а волевиявлення на її передання у заставу не відображене у жодному письмовому документі.
5.21. Обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом. Вирок суду в кримінальному провадженні, ухвала про закриття кримінального провадження і звільнення особи від кримінальної відповідальності або постанова суду у справі про адміністративне правопорушення, які набрали законної сили, є обов'язковими для суду, що розглядає справу про правові наслідки дій чи бездіяльності особи, стосовно якої ухвалений вирок, ухвала або постанова суду, лише в питанні, чи мали місце ці дії (бездіяльність) та чи вчинені вони цією особою (частини четверта і шоста статті 82 ЦПК України).
5.22. Правопорядок не може допускати ситуації коли нівелюється законна сила судового рішення та створюються передумови для виникнення «колізії» судових рішень (див. mutatis mutandis постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 1 березня 2023 року у справі № 442/3663/20).
5.23. Преюдиціальність - обов'язковість фактів, які встановлені у судовому рішенні, що набрало законної сили, в одній справі для суду під час розгляду інших справ. Суть преюдиції полягає у неприпустимості повторного розгляду судом того самого питання щодо тих самих учасників або учасника справи.
Преюдиційні факти - це факти, які встановлені у рішенні чи вироку суду, що набрали законної сили. Такі факти не підлягають доказуванню. Їх суд уже встановив у рішенні, тому немає необхідності встановлювати знову, тобто піддавати сумніву законну силу судового акта. Сторони й інші особи, які брали участь у розгляді відповідної справи, а також їхні правонаступники не можуть знову оспорювати в іншому процесі встановлені у тій справі обставини.
Преюдиційні обставини є обов'язковими для суду, який розглядає справу навіть тоді, коли він вважає, що вони встановлені неправильно. У такий спосіб забезпечується, зокрема, єдність судової практики та запобігання появі протилежних за змістом судових рішень (див. mutatis mutandis постанови Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2018 року в справі № 753/11000/14-ц,Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 19 грудня 2019року в справі № 520/11429/17).
5.24. Удаваність правочину може мати місце лише за умови доведення вільної згоди усіх сторін на його вчинення саме з метою приховання іншого правочину. Тоді як вчинення правочину під впливом обману, тобто з дефектом волі однієї із сторін, виключає його удаваність. Обман як підставу для визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири вже оцінили суди у справі № 760/15356/15 і відмовили у задоволенні позову. А у справі № 760/18551/18 суди попередніх інстанцій, установивши наведені вище обставини (зокрема, на підставі судових рішень, які набрали законної сили в інших справах), взявши до уваги, що договір купівлі-продажу квартири сторони, ознайомившись із його умовами, уклали у письмовій формі, посвідчили нотаріально, відтермінували передання квартири покупцеві, обґрунтовано виснували, що продавець (його представник як правонаступник) не довів, що, укладаючи цей договір, обидві сторони мали намір приховати інші правочини - договір позики, зобов'язання за яким забезпечене іпотекою квартири. Тому правильним є висновок про відповідність договору купівлі-продажу квартири вимогам ЦК України та відсутність підстав для задоволення позову. Інші доводи касаційної скарги на цей висновок не впливають.
5.25. Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).
5.26. З огляду на цей припис Верховний Суд не має повноважень встановлювати обставини справи, досліджувати докази, оцінювати їх на предмет достовірності та зважувати. Тоді як більшість доводів касаційної скарги передбачають необхідність переоцінки доказів, що виходить за межі повноважень суду касаційної інстанції. Інші доводи цієї скарги за змістом оскаржених судових рішень вже оцінили суди попередніх інстанцій, встановивши обставини справи.
5.27. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).
5.28. Відповідно до пункту 5 частини другої статті 394 ЦПК України у разі подання касаційної скарги на підставі пункту 1 частини другої статті 389 цього Кодексу суд може визнати таку касаційну скаргу необґрунтованою та відмовити у відкритті касаційного провадження, якщо Верховний Суд уже викладав у своїй постанові висновок щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, порушеного в касаційній скарзі, і суд апеляційної інстанції переглянув судове рішення відповідно до такого висновку (крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку або коли Верховний Суд вважатиме за необхідне відступити від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах).
5.29. Як зазначено вище, Верховний Суд уже викладав у постановах висновки щодо застосування норм матеріального права про визнання договорів удаваними та недійсними. Апеляційний суд переглянув рішення суду першої інстанції відповідно до таких висновків. Оскаржені судові рішення не суперечать висновкам Верховного Суду, які скаржник навів у касаційній скарзі. Тому касаційну скаргу скаржника слід визнати необґрунтованою та відмовити у відкритті касаційного провадження.
Керуючись статтями 260, 261, 394 ЦПК України, Верховний Суд
1. Відмовити у відкритті касаційного провадження за касаційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Солом'янського районного суду м. Києва від 31 березня 2025 року та постанову Київського апеляційного суду від 15 жовтня 2025 року у справі за позовом ОСОБА_2 , правонаступником якого є ОСОБА_1 , до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , за участю приватного нотаріуса Запорізького міського нотаріального округу Вовк Ірини Іванівни як третьої особи, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, про визнання договору купівлі-продажу недійсним у зв'язку з його удаваністю.
2. Копію ухвали та додані до касаційної скарги матеріали надіслати особі, яка подала цю скаргу.
Ухвала набирає законної сили з моменту її підписання й оскарженню не підлягає.
Судді Д. А. Гудима
Є. В. Краснощоков
П. І. Пархоменко