Справа № 632/479/25 Головуючий суддя І інстанції Кочнєв О. В.
Провадження № 22-ц/818/522/26 Суддя доповідач Яцина В.Б.
Категорія: щодо припинення права оренди
12 лютого 2026 року м. Харків
Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:
головуючого Яцини В.Б.
суддів колегії Мальованого Ю.М., Маміної О.В.,
за участю секретаря судового засідання Шевцової К.Є.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційній скарги представника ОСОБА_1 -адвоката Смиковської Алли Миколаївни та Товариства з обмеженою відповідальністю «Фермер-агро» на рішення Златопільського міськрайонного суду Харківської області від 02 липня 2025 року, у цивільній справі № 632/479/25, за позовною заявою ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фермер-агро» про розірвання договору оренди земельної ділянки,
У березні 2025 року позивач в особі свого представника за ордером адвоката Смиковської Алли Миколаївни звернувся до суду із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фермер-агро» про розірвання договору оренди земельної ділянки.
Позовна заява мотивована тим, що позивачу на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом після померлої ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 належить земельна ділянка з кадастровим номером 6324584200:12:000:0047, площею 6,7982 га, а також неповна та не своєчасна виплата відповідачем орендної плати позивачу за період, коли він став власником у 2022-2024 роках, та повна невиплата орендної плати за період, коли власником була померла ОСОБА_2 у 2018-2021 роках.
Вказує, що позивач на підтвердження факту неповної виплати орендної плати за 2022-2024 роки надав відповідь ГУ ДПС у Харківській області від 28.02.2025 року та окремо заявив до суду клопотання про витребування доказів в частині отримання від ГУ ДПС України у Харківській області даних про те, чи нараховувались та виплачувались доходи ОСОБА_2 відповідачем у вигляді орендної плати за користування земельною ділянкою - за період 2018-2021 року та чи відображено відповідачем у податковій звітності (форма 1-ДФ) відомості про нарахований померлій ОСОБА_2 дохід у вигляді орендної плати за користування земельною ділянкою за період 2018-2021 років. Підставою для такого витребування вказав відмову ГУ ДПС України у Харківській області надавати вказану інформацію відповіддю від 11.03.2025 року на запит представниці позивача.
Посилаючись на вказані обставини просив розірвати договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6324584200:12:000:0047, площею 6,7982 га, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, укладений між померлою ОСОБА_2 та відповідачем 12.01.2018 року строком на 15 років, номер запису про право 37601450, зареєстрований представником департаменту державної реєстрації Міністерства юстиції 03.08.2020 року. Також позивач заявив до стягнення 968,96 грн. судових витрат по сплаті судового збору з понижуючим коефіцієнтом.
Рішенням Златопільського міськрайонного суду Харківської області від 02 липня 2025 року позов задоволено.
Розірвано договір оренди земельної ділянки без номеру, укладений 12.01.2018 року між ОСОБА_2 та товариством з обмеженою відповідальністю «Фермер-агро», відносно земельної ділянки площею 6,7982 га, кадастровий номер 6324584200:12:000:0047, номер запису в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 37601450 від 03.08.2020 року.
Стягнуто з товариства з обмеженою відповідальністю «Фермер-агро» на користь ОСОБА_1 судові витрати у вигляді сплаченого судового збору за розгляд справи у суді у розмірі 968,96 грн.
Не погоджуючись з вказаним рішенням суду першої інстанції, представник ОСОБА_1 - адвокат Смиковська Алла Миколаївна та ТОВ «Фермер-агро» подали апеляційні скарги.
В апеляційній скарзі адвокат Смиковська А.М. просить змінити мотивувальну частину рішення Златопільського міськрайонного суду Харківської області від 02.07.2025 року у справі № 632/479/25:
- Виключити з мотивувальної частини рішення абзац: "В той же час суд приймає доводи сторони відповідача щодо виплати орендної плати наперед померлому власнику майна ОСОБА_2 у 2019 року під час виплати орендної плати за 2018 рік, та у 2021 році під час виплати орендної плати за 2020 рік, оскільки розмір орендної плати за оспорюваним договором становить 7000,00 грн., а відповідачем вона сплачувалася у 2018 та 2020 році у подвійному розмірі, тобто наперед. Таке право відповідача навіть за відсутності вказівки про це у оспорюваному договорі та відсутності вказівки про це у відповідним формах податкової звітності за відповідні роки презюмується, оскільки податки із вказаною суми орендної плати були сплачені та відповідно до умов договору відсутні підстави вважати, що дії відповідача не приймалися померлою ОСОБА_2 , оскільки вона за життя жодних заперечень щодо вказаного факту не висловлювала. Подібні висновки щодо застосування позиції відповідача містяться у постановах Верховного Суду від 02 жовтня 2019 року в справі №321/329/17 (провадження №61-16545св18) та від 20 листопада 2019 року у справі №704/236/17 (провадження №61-32303св18)".
- Виключити з мотивувальної частини рішення речення: "Позиція позивача в цій частині була визначена як неналежне виконання відповідачем свого обов'язку зі сплати орендної плати після повідомлення його про перехід права власності до позивача від померлої спадкоємиці, а саме необхідність сплати орендної плати у 2023 році за 2022-2023 роки, що відповідач не зробив, допустивши систематичність не виплати орендної плати позивачу.".
- Виключити з мотивувальної частини рішення речення: "В даній справі дії відповідача були обумовлені обов'язком сплати орендної плати позивачу за 2022 та 2023 роки до 30 грудня 2023 року шляхом або поштового переводу на адресу позивача (безвідносно того отримає він її чи ні), внесенням суми на депозит нотаріуса або будь-які інші дії з метою сплати орендної плати, що вказувало б на те, що відповідач діє як добросовісний орендар та робить зі свого боку усі дії з метою виконання обов'язку за діючим договором оренди землі.".
- Викласти мотивувальну частину рішення Златопільського міськрайонного суду Харківської області від 02.07.2025 року у справі № 632/479/25 замість виключених речень та абзацу, в редакції згідно доводів даної апеляційної скарги, залишивши резолютивну частину рішення без змін.
Вказала, що висновки, які містяться у постановах Верховного Суду від 02 жовтня 2019 року в справі № 321/329/17 (провадження № 61-16545св18) та від 20 листопада 2019 року у справі № 704/236/17 (провадження № 61-32303св18) не є справами з подібними правовідносинами з цією справою. Згідно вказаних висновків Верховного Суду у тих справах дійсно було здійснено авансові платежі, що підтверджувалось відповідними касовими ордерами, платіжними дорученнями та розписками в яких чітко зазначалось про сплату орендних платежів за майбутні періоди. Особливу увагу в розрізі даного питання необхідно приділити аналізу висновків Верховного Суду від 02 жовтня 2019 року в справі № 321/329/17 (провадження № 61- 16545св18), а також обставин даної справи: "При вирішенні спору судами надана належна оцінка розписці від 27 липня 2010 року, згідно якої позивач фактично виразив волю на отримання орендної плати наперед, а орендар вчинив дії - сплатив на користь орендодавця орендну плату у розмірі 56 048, 00 грн за майбутні періоди користування земельною ділянкою із розрахунку 1 120, 00 грн на рік. Оригінал розписки було досліджено при розгляді справи районним судом та надано належну оцінку її змісту. Вказана розписка орендодавця і дії орендаря за обставин цієї справи свідчать про погодження сторонами порядку сплати орендної плати за майбутні періоди. Позивачем не надано належних доказів на підтвердження того, що він не отримував грошових коштів від орендаря на підставі вказаної розписки. Окрім того, позивач визнав факт написання розписки від 27 липня 2010 року, яка свідчить про отримання орендної плати. У нашому ж випадку будь-яких письмових доказів, які б підтверджували факт отримання орендодавцем орендних платежів за майбутні періоди - матеріали справи не містять. Ті документи щодо сплати орендних платежів, які містяться в матеріалах справи підтверджують факт сплати орендних платежів лише за попередні або поточні періоди. Крім того, ні спадкодавицею земельної ділянки ні самим Позивачем не подавалась на адресу Відповідача заява про здійснення орендних платежів на майбутні періоди і в свою чергу відсутні будь-які письмові угоди/ розписки про отримання орендних платежів за майбутні періоди. Матеріали справи не містять будь-яких з зазначених документів.
Отже, судом першої інстанції надаючи висновки в мотивувальній частині рішення Златопільського міськрайонного суду Харківської області від 02.07.2025 року у справі №632/479/25, застосував висновки Верховного Суду з обставинами справами, які не є подібними правовідносинами з нашою справою.
Зауважує, що здійснення Відповідачем орендних платежів в більшому розмірі ніж це передбачено спірним договором (7000 грн. на рік) обумовлюється та пояснюється наступним:
- Відповідачем було вирішено збільшити розмір орендної плати в сторону більш справедливого та який відповідає ринковим розмірам орендної, внаслідок чого Відповідачем здійснювалась оплата у більшому розмірі, ніж це передбачено договорами. Про, що умовно зазначає і сам Відповідач у своєму відзиві на позовну заяву від 01.04.2025 року, а саме, цитую: "Відповідачем на користь позивача була виплачена орендна плата в тому розмірі, який за відповідні звітні періоди сплачувався підприємством тим особам, що визнавали чинність укладених договорів оренди та не вчиняли дій щодо їх оскарження.". Тобто, сам Відповідач вказує про те, що Відповідачем виплачувалась нарівні з іншими орендодавцями орендна плата за відповідні звітні періоди, що в свою чергу вказує на відсутність виплат за майбутні періоди, а мова йде саме про поточні звітні періоди.
- Пунктом 12 Договору оренди земельної ділянки від 12.01.2018 р. передбачено, що розмір орендної плати переглядається щорічно зокрема за умови - зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції.
- Згідно зі статтею 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Отже, у тому випадку, якщо ті платежі, на які посилається Відповідач, дійсно би були орендною платою за користування земельними ділянками сплаченою авансом, то відповідно до Інструкції та Плану рахунків, такий платіж у відомостях про суми нарахованого доходу, утриманого та сплаченого податку на доходи фізичних осіб та військового збору був би рівномірно розподілений серед майбутніх звітних періодів (роках), і з нього протягом усього цього строку списувалися б суми нарахованого податку. Проте, з наявних в матеріалах справи відомостях про суми нарахованого доходу, утриманого та сплаченого податку на доходи фізичних осіб та військового збору щодо спадкодавиці земельної ділянки ОСОБА_2 та Позивача - ОСОБА_1 , за 2019, 2021, 2022 та 2023 роки, дані особи взагалі не отримували від Відповідача жодних грошових коштів та, відповідно, не було нарахування, утримання та сплати належних податків. Ті платежі, які були сплачені Відповідачем за 2018 та 2020 роки НЕ є авансовим. Отже за 2019 та 2021 роки орендна плата Відповідачем за спірним договором не виплачувалась взагалі, а за 2022 та 2023 роки як було вірно встановлено судом першої інстанції, був факт несвоєчасної сплати орендних платежів, оскільки вони надійшли вже в кінці 2024 року.
Зважаючи на вищевикладені обставини стверджує про необхідність зміни мотивувальної частини рішення Златопільського міськрайонного суду Харківської області від 02.07.2025 року у справі № 632/479/25, шляхом виключення з мотивувальної частини рішення висновків, щодо виплати Відповідачем орендної плати наперед померлому власнику майна ОСОБА_2 у 2019 року під час виплати орендної плати за 2018 рік, та у 2021 році під час виплати орендної плати за 2020 рік, а також висновків про те, що в даній справі дії відповідача були обумовлені обов'язком сплати орендної плати позивачу за 2022 та 2023 роки до 30 грудня 2023 року. Замість даних висновків наявна необхідність в доповненні мотивувальної частини рішення наступними висновками: "Умови договору оренди землі про сплату орендної плати за майбутні періоди можуть бути погоджені сторонами договору оренди у письмовій формі передбаченій ст. 14 Закону України «Про оренду землі», а матеріали даної справи не містять письмових доказів, які б підтверджували факт отримання орендодавцем орендних платежів за майбутні періоди. Ті документи, щодо сплати орендних платежів, які містяться в матеріалах справи підтверджують факт сплати орендних платежів лише за попередні або поточні періоди, що знаходить своє підтвердження в відомостях про суми нарахованого доходу, утриманого та сплаченого податку на доходи фізичних осіб та військового збору щодо спадкодавиці земельної ділянки ОСОБА_2 та Позивача - ОСОБА_1 " "В даній справі дії відповідача були обумовлені обов'язком сплати орендної плати позивачу за 2021 - 2023 роки до 30 грудня 2023 року шляхом або поштового переводу на адресу позивача (безвідносно того отримає він її чи ні), внесенням суми на депозит нотаріуса або будь-які інші дії з метою сплати орендної плати, що вказувало б на те, що відповідач діє як добросовісний орендар та робить зі свого боку усі дії з метою виконання обов'язку за діючим договором оренди землі".
Стверджує про необхідність зміни мотивувальної частини рішення Златопільського міськрайонного суду Харківської області від 02.07.2025 року у справі № 632/479/25, шляхом виключення з мотивувальної частини рішення також речення: "Позиція позивача в цій частині була визначена як неналежне виконання відповідачем свого обов'язку зі сплати орендної плати після повідомлення його про перехід права власності до позивача від померлої спадкоємиці, а саме необхідність сплати орендної плати у 2023 році за 2022-2023 роки, що відповідач не зробив, допустивши систематичність не виплати орендної плати позивачу.". Замість даного речення наявна необхідність в доповненні мотивувальної частини рішення наступним реченням: "Позиція позивача в цій частині була визначена як неналежне виконання відповідачем свого обов'язку зі сплати орендної плати після повідомлення його про перехід права власності до позивача від померлої спадкодавиці, а саме необхідність сплати орендної плати у 2023 році за 2021-2023 роки, що відповідач не зробив, допустивши систематичність не виплати орендної плати позивачу". Тобто, є необхідність лише в уточненні періоду з 2022-2023 роки на 2021-2023 роки щодо виконання Відповідачем свого обов'язку зі сплати орендної плати перед Позивачем, після повідомлення Відповідача про перехід права власності до Позивача від померлої спадкодавиці.
ТОВ «Фермер-агро» в апеляційній скарзі просить скасувати рішення та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ФЕРМЕР-АГРО» про розірвання договору оренди земельної ділянки відмовити в повному обсязі. Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «ФЕРМЕР-АГРО» сплачений судовий збір за подання апеляційної скарги та витрати на правничу допомогу адвоката, понесені у суді першої та апеляційної інстанцій. Розгляд апеляційної скарги здійснювати за участю відповідача та/або його представника.
Вказало, що відповідач заперечує проти заявлених позовних вимог. Позивач не повідомляв відповідача у встановленому законодавством порядку та строки про перехід до нього, ОСОБА_1 , права власності на земельну ділянку й не надавав платіжні реквізити для виплати орендної плати; позивачем не доведено наявність передбачених законодавством підстав для дострокового розірвання договору оренди землі та стягнення орендної плати, а саме: не доведено систематичне порушення порядку та строків виплати орендної плати; відсутній факт порушення прав та інтересів позивача будь-якими діями чи бездіяльністю відповідача.
Судом першої інстанції не було застосовано норми права, що підлягали застосовуванню, а саме положення статей 612, 613 ЦК України.
Позивачем під час розгляду справи не було доведено виконання ним вимог частини третьої статті 148-1 ЗК України та направлення орендарю інформації про нового власника орендованої земельної ділянки, зокрема: не зазначено платіжні реквізити; порушено строк направлення такого повідомлення. Як наслідок, у зв'язку з вищевказаними порушеннями в діях суду при оцінці доказів та встановлення обставин справи, неправильним застосуванням норм матеріального права, враховуючи, що заява від 25.07.2023 року не є повідомленням, направлення якого вимагається статтею 148-1 ЗК України, підстав для розірвання договору оренди не існувало.
Позивач не зверталася до ТОВ «ФЕРМЕР-АГРО» із належним повідомленням про зміну власника (чи вимогою про сплату виплату орендної плати) із зазначенням платіжних реквізитів, встановити термін, до якого ТОВ «ФЕРМЕР- АГРО» мало б виплатити орендна плату за 2022 рік та за 2023 рік неможливо.
Судом було невірно застосовано статтю 141 ЗК України та не враховано усталену практику Верховного Суду щодо систематичності невиплати орендної плати та істотності порушення умов договору оренди землі.
Судом першої інстанції було вірно встановлено факт сплати орендної плати минулому власнику ОСОБА_2 наперед, а саме у 2018 році за 2018-2019 роки та у 2020 році за 2020-2021 роки. ТОВ «ФЕРМЕР-АГРО» заперечує щодо не прийняття судом до уваги доказів виплати орендної плати, відповідно до відомості про виплату орендної плати за 2019 рік та видаткового касового ордеру від 30.12.2020 року. Жодними нормами процесуального чи матеріального права не передбачено, що доказами виплати орендної плати має бути лише відомості з податкової звітності і у разі неподання/некоректного подання такої звітності, вказані обставини не можуть бути підтверджені іншими засобами доказування. Тобто суд не надав жодної оцінки наданим відповідачем доказам виплати орендної плати, не надав аргументованих доводів на предмет того, чому такі докази не підтверджують обставини виплати орендної плати, а суто послався на податкову звітність. Якими нормами та якою судовою практикою користувався суд при наданні такого висновку - незрозуміло.
Видатковий касовий ордер та відомість на виплату грошей беззаперечно можуть підтверджувати факти виплати орендної плати минулому власнику. Саме вказані документи є первинними документами, на підставі яких складається та подається податкова звітність - тож, першочерговим, є складання первинних документів, і лише на основі них подається податкова звітність, тому позиція суду є очевидно помилковою. При цьому, жодних зауважень до вище вказаних платіжних документів стороною позивача не надавалось, підпис померлого власника земельної ділянки під сумнів не ставився. А отже вище вказані фінансові документи мали б бути прийняті судом.
У письмовому відзиві адвокат Смиковська А.М. просить апеляційну скаргу ТОВ «Фермер-агро» залишити без задоволення, а рішення суду без змін.
Зауважила, що відповідач не погоджується із постановами Верховного суду на які послався суд у оскаржуваному рішенні. Однак, якщо ознайомитись зі змістом тих правових позицій Верховного Суду, викладеним у постановах від 30.06.2020 року у справі №545/262/18 та від 16.02.2022 року у справі №146/350/20, то вбачається, що обставини даних справ та поведінка орендарів по даним справам разюче відрізняється з обставинами цієї справи.
Так, у справі №545/262/18 судами при розгляді даної справи було встановлено, відсутність доказів, які підтверджували б факт виконання позивачем законодавчо визначеного обов'язку повідомлення орендаря, а відповідач заперечує факт повідомлення орендаря про зміну власника спірної земельної ділянки, апеляційний суд обґрунтовано відмовив у задоволенні вимог ОСОБА_1, оскільки затримка зі сплати орендної плати зумовлена діями орендодавця, який створив перешкоди для належного виконання орендарем обов'язку зі сплати орендної плати.
У справі №146/350/20 судами при розгляді даної справи було встановлено, що відповідач неодноразово надсилав останньому орендну плату поштовими переказами, проте новий орендодавець відмовився її отримати, тому кошти поверталися відправнику. Орендар вчиняв й інші можливі дії для виконання свого обов'язку новому орендодавцю, просив надати реквізити платіжної картки або банківського рахунку, проте останній не бажає отримувати кошти, що не може свідчити про його добросовісність. Тобто, дані позицій Верховного Суду на які посилається Відповідач в своїй апеляційній скарзі були сформовані на підставі взагалі інших обставин справи. Тобто, не виконання орендарем обов'язку зі сплати орендної плати було викликано безпосередньо бездіяльністю орендодавця щодо повідомлення орендаря, а також небажанням самого орендодавця отримати орендну плату за умови, що орендодавець добросовісно намагався виконати свій обов'язок. У даній же справі невиплата орендної плати Відповідачем безпосередньо пов'язана з недобросовісною поведінкою самого Відповідача. Після оформлення права на спадщину 20.09.2022 року Позивач - ОСОБА_3 в телефонному в режимі, зв'язався з одним із засновників ТОВ «ФЕРМЕР-АГРО» та по сумісництву юрисконсультом даного підприємства - ОСОБА_4 , з метою відправлення Відповідачу повідомлення по зміну власника земельної ділянки та супутніх документів, в свою чергу ОСОБА_4 було повідомлено її поштові данні відділення ТОВ "НОВА ПОШТА". Факт того, що дана особа є одним із засновників підприємства підтверджується даними Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань щодо ТОВ «ФЕРМЕР-АГРО», які подавались разом з позовною заявою. Сама юрисконсульт та засновник ТОВ «ФЕРМЕР-АГРО» ОСОБА_4 підтверджує факт значної кількості її комунікацій з власниками земельних ділянок, в доповідній записці від 14.04.2025 року, яка була надана Відповідачем разом з запереченнями на відповідь на відзив. Після отримання цих поштових даних, ОСОБА_5 засобами поштового зв'язку ТОВ "НОВА ПОШТА", поштове відправлення №59000893128954 від 23.11.2022 року, було відправлено відповідні документи Позивача, на ім'я ОСОБА_4 . Однак, після отримання даних документів уповноваженою особою ТОВ «ФЕРМЕР-АГРО» ОСОБА_4 , Відповідач перерахування орендних платежів не здійснював. ОСОБА_5 - це дружина рідного брата ОСОБА_1 - ОСОБА_3 . Відповідно до заповіту від 31.08.2017 р. зареєстрованого в реєстрі №38 (копія якого наявна в матеріалах даної справи), ОСОБА_2 заповідала свої земельні ділянки ОСОБА_1 та ОСОБА_3 . Після смерті ОСОБА_2 та оформлення спадкоємцями спадщини, дружина рідного брата ОСОБА_1 - ОСОБА_5 відправляла повідомлення про зміну власника земельної ділянки та супутні документи щодо земельної ділянки, яка була успадкована ОСОБА_3 , також разом з цими документами нею було направлено аналогічне повідомлення про зміну власника земельної ділянки та супутні документи щодо земельної ділянки, яка була успадкована ОСОБА_1 .
В спростування того факту, що юрисконсульт та засновник ТОВ «ФЕРМЕР-АГРО» ОСОБА_4 не отримувала копії документів про право на спадщину, паспорту, коду, копію скріншоту з зазначенням банківського рахунку ОСОБА_1 , звертає увагу Шановного суду на наступне: При аналізі змісту доповідних записок юрисконсульта та засновника ТОВ «ФЕРМЕР- АГРО» ОСОБА_4 від 14.04.2025 року, в них вона зазначає: "Ніякої ОСОБА_5 вона не знає. Копії документів про право на спадщину, паспорту, коду, копію скріншоту з зазначенням банківського рахунку ОСОБА_1 були віднайдені особисто ОСОБА_4 восени 2024 року у складі архівної документації, що залишилась після звільнення 28.02.2023 року бухгалтера ОСОБА_6 в підтвердження факту звільнення бухгалтера ОСОБА_7 , Відповідачем надається Наказ №1 (розпорядження) про припинення трудового договору (контракту) з ОСОБА_8 від 28.02.2023 року. Обставини надходження цих документів до бухгалтера ОСОБА_6 , ОСОБА_4 повідомити не може оскільки вони зберігались у файлі без будь-яких конвертів тощо, які б могли вказати на шлях їх доставки." Однак, головним моментом тут є хронологія подій:
- 23.11.2022 року, ОСОБА_5 була направлена експрес-накладна №59000893128954 ТОВ "НОВА ПОШТА" з копіями документів про право на спадщину, яку ніби-то не отримувала ОСОБА_4 ;
- 28.02.2023 року, було звільнено бухгалтера ТОВ «ФЕРМЕР-АГРО» ОСОБА_6 у якої зберігались документи щодо ОСОБА_1 ;
- 25.07.2023 року, вже аж після звільнення бухгалтера ТОВ «ФЕРМЕР-АГРО» ОСОБА_6 . Позивач звернувся засобами офіційного поштового зв'язку АТ "Укрпошта" поштове відправлення №6410702672967 з заявою-вимогою по виплаті орендної плати за користування земельною ділянкою з кадастровим номером: 6324584200:12:000:0047. Будь-яким іншим способом окрім як засобами поштового зв'язку ТОВ "НОВА ПОШТА" та АТ "Укрпошта", Позивач не направляв Відповідачу свої документи про спадкування ним земельної ділянки. Відповідно, з аналізу даної хронології подій, вбачається той факт, що те поштове відправлення, яке направлялось експрес-накладною №59000893128954 ТОВ "НОВА ПОШТА" від 23.11.2022 року все ж таки було отримано Відповідачем і були отримані всі відповідні документи про право на спадщину, паспорту, коду, копію скріншоту з зазначенням банківського рахунку ОСОБА_1 . У зв'язку з тим, що після отримання даних документів уповноваженою особою ТОВ «ФЕРМЕР-АГРО» ОСОБА_4 засобами поштового зв'язку ТОВ "НОВА ПОШТА", Відповідач так і не здійснив перерахування орендних платежів, тому Позивач вже 25.07.2023 року звернувся засобами офіційного поштового зв'язку АТ "Укрпошта" з заявою-вимогою по виплаті орендної плати за користування земельною ділянкою з кадастровим номером: 6324584200:12:000:0047. Так, як підтверджується описовим вкладенням до цінного поштового відправлення №6410702672967 від 25.07.2023 року Позивачем було направлено на адресу Відповідача наступні документи:
- Заява-вимога по виплаті орендної плати за користування земельною ділянкою з кадастровим номером: 6324584200:12:000:0047;
- Копія Свідоцтва про право на спадщину за заповітом;
- Копія Витягу з Державного реєстру речових прав;
- Копія Інформації з Державного реєстру речових прав від 21.07.2023 року, номер інформаційної довідки: 339951972.
Однак, і після отримання даних документів, Відповідач так і не здійснив Позивачу виплату орендної плати за користування земельною ділянкою з кадастровим номером: 6324584200:12:000:0047. Слід зауважити, що Позивач звертався двічі до Відповідача та надавав документи для перерахування орендної плати, будь-яким іншими способами Позивач не звертався до Відповідача. Факт наявності та факт отримання документів від Позивача підтверджує сам Відповідач в своїх документах та доповідних записках. Той факт, що у Відповідача відсутня організаційна єдність робочого процесу та документообігу, ніяким чином не повинні впливати на право орендодавця вчасно отримати свої грошові кошти за користування орендарем земельної ділянки і ніяким чином, не можуть спростувати факту систематичного порушення Відповідачем умов щодо сплати орендних платежів за договором оренди землі.
Суд першої інстанції помилився щодо виконання Відповідачем свого обов'язку. В підтвердження даної позиції звертає увагу на висновок здійснений у постанові Верховного Суду від 20.11.2023 року у справі № 499/793/21, в якому було зазначено, що звернення відповідача до орендодавця про надання реквізитів для перерахування орендної плати за 2019-2021 роки не свідчить про виконання обов'язку щодо сплати оренди. Повернення поштових відправлень, адресованих позивачу, з проханням надати реквізити для перерахування коштів не доводить ухилення орендодавця від прийняття належного виконання умов договорів оренди, оскільки такі умови договорами не передбачені. Крім того, самі лише дії щодо наміру сплатити орендну плату не свідчать про виконання зобов'язання.
Зауважує, що Велика Палати Верховного Суду в своїй постанові від 20.11.2024 року у справі №918/391/23 вказала про необхідність відступу від висновків у постановах об'єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 10 жовтня 2019 року у справі № 293/1011/16-ц, у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 20 грудня 2022 року у справі № 914/1688/21 та в постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 20 листопада 2019 року у справі № 549/178/17, від 10 листопада 2021 року у справі № 175/642/19, від 10 серпня 2022 року у справі № 426/6529/20-про те, що систематична (два і більше разів) несплата орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами правочину, в тому числі сплата орендної плати не у повному обсязі (часткове виконання зобов'язання), є підставою для розірвання такого договору. Дана необхідність відступу від такого висновку обумовлена тим, наведені висновки не повною мірою узгоджуються з правовими висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними в цій постанові, від них потрібно відступити шляхом конкретизації та зазначення про те, що:
- пункт «д» частини першої статті 141 ЗК України як спеціальна норма права передбачає самостійну і достатню підставу для розірвання договору оренди землі у разі систематичної повної несплати орендної плати (два і більше разів). У цьому випадку немає потреби оцінювати істотність порушення та застосовувати загальне правило, передбачене в частині другій статті 651 ЦК України, оскільки законодавство передбачає додаткову (до загальних) підставу розірвання договору оренди землі;
- якщо орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, то застосуванню підлягає загальне правило частини другої статті 651 ЦК України, а не припис пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України. Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, укладаючи такий договір, то такий договір має бути розірваний саме на підставі частини другої статті 651 ЦК України. Відповідно, з огляду на аналіз даної позиції Великої Палати Верховного Суду висвітленої в постанові від 20.11.2024 року у справі №918/391/23, у випадку розірвання договору на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України з огляду на систематичну повну несплату орендної плати (два і більше разів), то у даному випадку немає потреби оцінювати істотність порушення та застосовувати загальне правило, передбачене в частині другій статті 651 ЦК України. Тобто, вищевказана аргументація Відповідача спростовується вищенаведеною позицією Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 року у справі №918/391/23, і у суду першої інстанції не було необхідності встановлення факту істотності порушення умов договору оренди землі з огляду на те, що у цій справі має факт систематична повна несплата орендної плати (два і більше разів).
Зазначає, що відомість про виплату орендної плати за 2019 рік є неналежним доказом, свідчить також і те, що вказана відомість не є платіжним документом і в ній не зазначено, на виконання умов якого саме договору (номер та дата договору оренди) отримано кошти. Так, на зворотній стороні даної відомості вбачається, що в порядкових номерах 25 та 26 вказана " ОСОБА_2 " зазначено РНОКПП: " НОМЕР_1 ", однак, не зазначено за яким саме договором оренди отримано грошові кошти. Ця відомість очевидно підтверджує факт того, що у ОСОБА_2 було декілька земельних ділянок в оренді, однак за якою саме з них було отримано оплату встановити є неможливим. Так, особливості виплати коштів з каси сільгосппідприємства за відомістю визначаються Положенням про ведення касових операцій у національній валюті в Україні, затвердженим постановою Правління НБУ від 29.12.2017 № 148. Відповідно до п. 26 Положення № 148 видача готівки з кас здійснюється зокрема за видатковими відомостями. Документи на видачу готівки підписуються керівником і головним бухгалтером або особою, уповноваженою керівником. Однак, дана відомість не містить реквізитів щодо номерів та дати договорів оренди. Проте, згідно з ч. 2 ст. 9 ЗУ «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» залежно від характеру господарської операції та технології обробки облікової інформації до первинних документів можуть включатися додаткові реквізити (печатка, номер документа, підстава для здійснення операції тощо). Відповідно, для ідентифікації у відомості виплати особі орендної плати необхідно зазначати також номера та дати договорів оренди. Однак, у даному випадку уточнити факт отримання ОСОБА_2 орендної плати за користування земельною ділянкою саме за земельну ділянку за спірним договором наразі є неможливим у зв'язку зі смертю даної орендодавиці.
Колегія суддів відповідно до ст.ст. 367, 368 ЦПК України перевірила законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційних скарг і вважає, що скарги не підлягають задоволенню з наступних підстав.
У статті 375 ЦПК України передбачено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
У статті 263 ЦПК України визначено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Вказаним вимогам рішення суду першої інстанції відповідає.
Рішення суду мотивовано тим, що відповідач допустив по відношенню до позивача систематичну невиплату орендної плати за період з 2022 по 2024 роки включно, у зв'язку з чим укладений договір оренди між сторонами повинен бути розірваний, неналежне виконання договору з боку відповідача на підставі п.36 оспорюваного договору.
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції мотивував свої висновки наступним.
Позивач набув права вимоги на земельну ділянку як спадкоємець за заповітом на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 20.09.2022 року, виданого в межах спадкової справи №127/2021 приватним нотаріусом Лозівського районного нотаріального округу Харківської області Вовк І.В.
Відповідач про перехід права власності до позивача належним чином був повідомлений у липні 2023 року.
Неналежне виконання відповідачем свого обов'язку зі сплати орендної плати після повідомлення його про перехід права власності до позивача від померлої спадкоємиці, а саме необхідність сплати орендної плати у 2024 році за 2022-2023 роки, що відповідач не зробив, допустивши систематичність не виплати орендної плати позивачу.
Суд апеляційної інстанції погоджується з таким висновком суду.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Частинами першою та другою статті 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України.
Відповідно до положень статті 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
На підставі норм статті 530 ЦК України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін); зобов'язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події; якщо строк (термін) виконання боржником обов'язку не встановлений або визначений моментом пред'явлення вимоги, кредитор має право вимагати його виконання у будь-який час, крім випадків, установлених законом про банки і банківську діяльність. Боржник повинен виконати такий обов'язок у семиденний строк від дня пред'явлення вимоги, якщо обов'язок негайного виконання не випливає із договору або актів цивільного законодавства.
У частині першій та другій статті 651 ЦК України визначено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Відповідно до частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України зазначено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Таким чином, законодавство передбачає як необхідну умову для розірвання договору оренди землі - систематичне невиконання умов договору, в тому числі і несплату орендної плати.
Сплата орендної плати поза встановленому у договорі строку для її виплати прирівнюється до систематичної несплати орендної плати взагалі та є підставою для розірвання відповідного договору оренди. При цьому суд повинен враховувати, на який час було порушено сплату відповідних платежів та чи є суттєвим порушенням умов договору оренди в контексті того, що сторона орендаря відповідно до звичаїв ділового обороту та добропорядності договірних відносин могла сплатити вказані кошти вчасно.
Матеріалами справи підтверджено та судом встановлено, що 12.01.2018 року між ОСОБА_2 та відповідачем був укладений договір оренди земельної ділянки площею 6,7982 га, кадастровий номер 6324584200:12:000:0047 строком на 15 років зі сплатою орендної плати в грошовій формі у розмірі 7000,00 грн. без врахування податків та без врахування індексації, строк внесення орендної плати до 30 грудня кожного року (а.с.12-13). Відповідно до п.36 вказаного договору сторони несуть відповідальність за невиконання або неналежне виконання договору відповідно до закону та норм цього договору.
ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 померла, що підтверджується свідоцтвом про смерть серії НОМЕР_2 , виданий Первомайським відділом державної реєстрації актів цивільного стану у Лозівському районі Харківської області Східного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Харків) (актовий запис №648 від 28.09.2021 року) (а.с.14).
Позивач набув права вимоги на земельну ділянку як спадкоємець за заповітом на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 20.09.2022 року, виданого в межах спадкової справи №127/2021 приватним нотаріусом Лозівського районного нотаріального округу Харківської області Вовк І.В. (а.с.15, зворотній бік).
Як вбачається з матеріалів справи, під час дії договору оренди землі відповідач сплатив ОСОБА_2 у 2018 році 14000,00 грн. та у 2020 році 14000,00 грн., що підтверджується витребуваною судом за клопотанням представниці позивач з ГУ ДПС України у Харківській області інформацією про доходи померлої спадкодавиці майна по орендній платі за 2018-2021 року (а.с.116-117).
Відповідно до вимог ч.1 статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України).
Частиною першою статті 76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина перша статті 77 ЦПК України). Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).
Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).
Відповідно до частин першої-третьої статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Всупереч вказаним нормам цивільного процесуального права суд першої інстанції не надав оцінки аргументам відповідача та наявним у справі документам, про те, що відповідач переплатив орендну плату, передбачену умовами договору оренди, внаслідок чого не встановив вищевказаних обставин, які свідчать про те, що заборгованість, про які вказано у підставах позову, не можна вважати доведеною позивачем належними і допустимими доказами.
Відповідно до положень статті 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно зі статтею 531 ЦК України боржник має право виконати свій обов'язок достроково, якщо інше не встановлено договором, актами цивільного законодавства або не випливає із суті зобов'язання чи звичаїв ділового обороту.
Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
У постанові Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 09 грудня 2019 року в справі № 709/1089/17 (провадження № 61-12745сво18) зроблено висновок, що «…застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, що значною мірою позбавляє того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.
Згідно правового висновку викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 правила про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та приписи частини другої статті 651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать, а навпаки доповнюють одні одних.
Підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є систематична, тобто неодноразова (два та більше випадки) повна несплата орендної плати у строки, визначені договором. Ця спеціальна норма у такому випадку є самостійною та достатньою і звертатися до загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби.
У разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначено умовами договору оренди землі, тобто коли орендар допустив недоплату орендної плати й таке порушення умов договору є істотним, тоді застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України.
Тобто якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України.
У випадку неістотної недоплати орендної плати (чи встановлення неістотності такого порушення судом) ефективним та пропорційним буде такий спосіб захисту, як стягнення заборгованості з орендної плати.
Погашення орендарем заборгованості з орендної плати не має правового значення для вирішення позовних вимог про розірвання договору оренди як на підставі частини другої статті 651 ЦК України (у разі часткової несплати (недоплати) орендної плати та істотності такого порушення), так і на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України (у разі систематичної (два та більше випадки) повної несплати орендної плати).
У постанові Верховного Суду від 22 січня 2020 року у справі № 387/193/19 (провадження № 61-15879св19) зроблено висновок про те, що «чинне законодавство про оренду землі не містить заборони сплати орендної плати за майбутні періоди користування земельною ділянкою».
Подібні висновки містяться у постановах Верховного Суду від 02 жовтня 2019 року в справі № 321/329/17 (провадження № 61-16545св18) та від 20 листопада 2019 року у справі № 704/236/17 (провадження № 61-32303св18).
У постанові від 24 травня 2023 року у справі № 542/51/22 (провадження № 61-2169св23) за позовом первісного орендодавця до ТОВ Агрофірми «Добробут», зокрема про розірвання договору оренди з підстав того, що орендну плату у розмірі 55 000,00 грн за майбутні періоди (без їх уточнення) їй виплачено помилково та без достатньої правової підстави, Верховний Суд дійшов висновку про погодження сторонами порядку сплати орендної плати за майбутні періоди.
Якщо видатковий ордер щодо отримання орендної плати за майбутні періоди підписаний сторонами, вважається, що сторони в письмовій формі погодили такий порядок сплати орендної плати й цей порядок реалізували (постанова Верховного Суду від 16 лютого 2024 року у справі № 702/595/22, провадження № 61-10537св23).
Матеріали справи свідчать про те, що 12.01.2018 року був укладений договір оренди земельної ділянки між ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фермер-агро», відносно земельної ділянки, належної їй, з кадастровими номерами 6324584200:12:000:0047, площею 6,7982 га, з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на 15 років (а.с.8-10). Орендна плата згідно даного договору складає 7000,00 грн. за один повний рік.
Відповідно до 7, 8 договору оренди земельної ділянки, укладеної 12.01.2018 року між ТОВ «ФЕРМЕР-АГРО» та ОСОБА_9 визначено розмір орендної плати за земельну ділянку - 7000,00 гривень, строк дії договору 7 років (п.7 договору).
Згідно з пунктами 8 - 10 договорів оренди, орендна плата в розмірі визначеній в кожному окремому договорі орендарем вноситься в грошовій формі без врахування податків без урахуванням індексації. Орендна плата вноситься після збору урожаю у такі строки: до 30 грудня кожного року. За домовленістю сторін орендна плата може бути видана сільськогосподарською продукцією (в натуральній формі). При цьому розрахунок у натуральній формі повинен відповідати еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.
Відповідно до наданих платіжних відомостей ТОВ «ФЕРМЕР-АГРО» здійснення виплати орендної плати ОСОБА_9 у 2018-2021 роках та згідно наданих доказів відповідачем було отримано орендну плату у розмірі 28000,00 грн. (а.с.63 на звороті- а.с.64 на звороті)
Таким чином, протягом 2018 - 2021 років ОСОБА_9 було отримано від відповідача в якості орендної плати за належну позивачу земельну ділянку на підставі договору оренди земельної ділянки від 12.01.2018 грошові кошти в загальному розмірі 28000 гривень, в той час як за вказаний період мало б бути виплачено 14000 гривень.
Однак, як вбачається з договору, відповідно до п.8 орендна плата за земельну ділянку приватної власності вноситься орендарем в грошовій формі у розмірі 7000,00 грн. Отже, щодо виплати орендної плати наперед померлому власнику майна ОСОБА_2 у 2019 року під час виплати орендної плати за 2018 рік, та у 2021 році під час виплати орендної плати за 2020 рік, оскільки розмір орендної плати за оспорюваним договором становить 7000,00 грн., а відповідачем вона сплачувалася у 2018 та 2020 році у подвійному розмірі, тобто наперед. Таке право відповідача навіть за відсутності вказівки про це у оспорюваному договорі та відсутності вказівки про це у відповідним формах податкової звітності за відповідні роки презюмується, оскільки податки із вказаною суми орендної плати були сплачені та відповідно до умов договору відсутні підстави вважати, що дії відповідача не приймалися померлою ОСОБА_2 , оскільки вона за життя жодних заперечень щодо вказаного факту не висловлювала. Подібні висновки щодо застосування позиції відповідача містяться у постановах Верховного Суду від 02 жовтня 2019 року в справі №321/329/17 (провадження №61-16545св18) та від 20 листопада 2019 року у справі №704/236/17 (провадження №61-32303св18).
Матеріали справи свідчать, що у ОСОБА_2 був наявний примірник договору оренди землі, а відтак їй достеменно було відомо про зазначені в ньому істотні умови про розмір орендної плати, отримуючи суми набагато більші ніж визначені умовами договору, вона не оспорювала вказаний договір оренди землі в частині визначення розміру орендної плати, не просила визнати недійсним такий договір у судовому порядку, а отже була з такими умовами договору згодна.
Позивачу ОСОБА_1 на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом належить земельна ділянка, яку він успадкував після померлої ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 .
Як вбачається з матеріалів справи, 19.11.2024 року позивач отримав від відповідача засобами банківського переводу грошові кошти у розмірі 18000,00 грн. як орендна плата за 2022 рік (дійсний розмір платежу склав 17950,00 грн. з урахуванням банківської комісії), що підтверджується даними онлайн- банкінгу позивача (а.с.19) та платіжною інструкцією відповідача №514 (а.с.65).
19.11.2024 року позивач отримав від відповідача засобами банківського переводу грошові кошти у розмірі 18000,00 грн. як орендна плата за 2023 рік (дійсний розмір платежу склав 17950,00 грн. з урахуванням банківської комісії), що підтверджується даними онлайн- банкінгу позивача (а.с.19, зворотній бік) та платіжною інструкцією відповідача №517 (а.с.65, зворотній бік).
27.12.2024 року позивач отримав від відповідача засобами банківського переводу грошові кошти у розмірі 18000,00 грн. як орендна плата за 2024 рік (дійсний розмір платежу склав 17950,00 грн. з урахуванням банківської комісії), що підтверджується даними онлайн- банкінгу позивача (а.с.20) та платіжною інструкцією відповідача №714 (а.с.66).
Аргументи скарги ТОВ «Фермер-агро» про неналежне повідомлення про перехід права власності до позивача, колегія суддів відхиляє, оскільки спростовуються матеріалами справи.
З матеріалів справи вбачається, що відповідно до цінного листа з описом від 25.07.2023 року оператора поштового зв'язку АТ «Укрпошта», в якому позивач повідомив відповідача про перехід до нього права власності на земельну ділянку (а.с.75, зворотній бік). На даний час відстежити трекінг вказаного листа не можна, оскільки сплив 6-ти місячний строк для його зберігання в електронній системі АТ «Укрпошта». Однак доброчесність оператора поштового зв'язку у цивільних справах презюмується, відповідно позивач належним чином виконав свій обов'язок щодо повідомлення відповідача про перехід права власності до нього.
При цьому суд апеляційної інстанції відхиляє посилання у скарзі позивача на повідомлення відповідача про вказаний перехід оператором поштового зв'язку ТОВ «Нова пошта» 23-25 листопада 2022 року на підставі експрес-накладної №59000893128954 про відправку повідомлення з боку ОСОБА_5 фізичній особі ОСОБА_4 , оскільки суду не були надані дані про те, що саме було у посилці, хто є ОСОБА_5 для позивача (статус дружини жодним наявним доказом не підтверджений) та яким чином підтверджується находження у вказаній посилці документів щодо переходу права власності від ОСОБА_2 до позивача, і чому вказана посилка була направлена не відповідачі, а його найманому працівникові (а.с.75).
Твердження апеляційної скарги відповідача про те, що позивач до 2024 року не повідомляв в порушення вимог ст.148-1 Земельного кодексу свої банківській реквізити, а тому у відповідача був відсутній обов'язок зі сплати орендної плати позивачу до отримання вказаних даних, колегія суддів не приймає, з огляду на наступне.
З огляду на відсутність позовної вимоги про стягнення орендної плати у позовних вимогах вказує, що позивач вказану орендну плату отримав та діє недобросовісно, заявляючи вказаний позов. Також сторона відповідача у запереченні послалася на факт неналежного виконання обов'язків вже звільненого 28.02.2023 року бухгалтера відповідача ОСОБА_6 (а.с.107-108), після якої відбулося неналежне передання бухгалтерської документації стосовно земельної ділянки, належної позивачу, і про що відповідач фактично дізнався восени 2024 року, після чого в оперативному режимі вирішив питання виплати орендної плати за 2022-2024 роки.
Відповідач про перехід права власності до позивача належним чином був повідомлений у липні 2023 року. В даній справі дії відповідача були обумовлені обов'язком сплати орендної плати позивачу за 2022 та 2023 роки до 30 грудня 2023 роки шляхом або поштового переводу на адресу позивача (безвідносно того отримає він її чи ні), внесенням суми на депозит нотаріуса або будь-які інші дії з метою сплати орендної плати, що вказувало б на те, що відповідач діє як добросовісний орендар та робить зі свого боку усі дії з метою виконання обов'язку за діючим договором оренди землі. В даній справі відповідач допустив неналежне виконання свого обов'язку зі сплатою орендної плати, чим порушив загальні вимоги добросовісної поведінки суб'єкта договірним відносин, яка презюмується, оскільки позивач підтвердив факт належного повідомлення відповідача про факт переходу до нього права власності на земельну ділянку.
Щодо відсутності реквізитів для оплати орендної плати у відповідній заяві суд апеляційної інстанції не приймає, оскільки відповідач при виплаті орендної плати спадкоємиці позивача ОСОБА_2 використовував не банківські механізми нарахування та виплати орендної плати, що сам і підтвердив у відзиві, (а.с.63, зворотній бік- 64), тобто виконував раніше договір оренди за відсутності у ньому даних про платіжні реквізити ОСОБА_2 , і що не було перепоною для сплати орендної плати.
Аргументи скарги відповідача про те, що внаслідок неналежно організації бухгалтерського обліку у відповідача через звільнення одного із його бухгалтерів, було несвоєчасно виплачено позивачу орендну плату, колегія суддів не приймає.
Оскільки саме на відповідачеві лежить відповідальність щодо організації належного обліку власної організаційної діяльності в частині виконання господарських договорів, а тому будь-які посилання на внутрішні організаційні негаразди не можуть бути прийняти судом до розгляду як поважна причина не виплати орендної плати, оскільки відповідальність відповідача в цій частині презюмується. До того ж бухгалтер ОСОБА_6 , на бездіяльність якої посилається відповідач була звільнена 28.02.2023 року, а позивач про власні права на отримання орендної плати заявив у липні 2023 року, коли вказаного бухгалтера не було, та його лист отримала інша посадова особа відповідача.
Доводи апеляційної скарги відповідача щодо причин невиконання Товариства з обмеженою відповідальністю «Фермер-агро» взятих на себе зобов'язань за договором оренди колегія суддів вважає непереконливим.
Твердження скарги позивача про те, що відповідачем орендна плата не виплачувалась взагалі, колегія суддів не приймає, з огляду на те, що виплати орендної плати наперед померлому власнику майна ОСОБА_2 у 2019 року під час виплати орендної плати за 2018 рік, та у 2021 році під час виплати орендної плати за 2020 рік, оскільки розмір орендної плати за оспорюваним договором становить 7000,00 грн., а відповідачем вона сплачувалася у 2018 та 2020 році у подвійному розмірі - 14000,00 грн, тобто наперед, ОСОБА_2 не оспорювала вказаний договір оренди землі в частині визначення розміру орендної плати, не просила визнати недійсним такий договір у судовому порядку, а отже була з такими умовами договору згодна. Наявні у матеріалах справи видатковий касовий ордер та відомість на виплату грошей підтверджують факти виплати орендної плати минулому власнику.
У відповідності до ч.ч. 1-3 ст. 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Отже, аналіз змісту статей 24, 25 Закону України «Про оренду землі» та пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підставу для розірвання договору оренди. При цьому факт несплати орендної плати стосується випадків як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому ніж визначено договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).
Аналогічні висновки викладені у постанові Верховного суду по справі № 484/4238/20 від 29 червня 2022 року.
Погашення орендарем заборгованості з орендної плати не має правового значення для вирішення позовних вимог про розірвання договору оренди як на підставі частини другої статті 651 ЦК України (у разі часткової несплати (недоплати) орендної плати та істотності такого порушення), так і на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України (у разі систематичної (два та більше випадки) повної несплати орендної плати)».
У постанові Верховного Суду від 07 грудня 2022 року в справі №479/210/21 зазначено, що: «Верховний Суд звертає увагу на те, що сплата орендної плати є істотною умовою договору оренди, при укладенні якого орендодавець розраховує на отримання орендних платежів. Разом з тим, сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статті 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться».
Згідно з частиною першою статті 32 зазначеної редакції Закону України « Про оренду землі», на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України передбачено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.
Тлумачення наведених норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два і більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.
До аналогічного висновку дійшов Верховний Суд у постанові Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 6 березня 2019 року у справі №183/262/17.
Аргументи скарги позивача про те, що за 2022 рік та 2023 рік судом першої інстанції було вірно встановлено факт несвоєчасної сплати орендних платежів, з огляду на їх надіслання з вказаний період в кінці 2024 року, що відповідно до п.п.10, 36 договору є порушенням підписаних зобов'язань, тобто орендна плата позивачу була сплачена відповідачем з порушенням строків, передбачених договором.
У справі, яка переглядається, матеріалами справи підтверджено систематичне невиконання умов договору оренди земельних ділянок, а саме несплату відповідачем орендної плати за 2022-2023 роки здійснену поза межами строку, передбаченого пунктом 10 договору, в якому вказано, що орендна плата вноситься до 30 грудня кожного року (а.с.12-13).
Крім того, не приймаються до уваги апеляційним судом і доводи апеляційної скарги в тій частині, що ОСОБА_1 не повідомляв ТОВ «Фермер-агро» про перехід до нього права власності на земельну ділянку, яка перебуває у оренді фермерського господарства, та неможливість у зв'язку з цим виплатити орендну плату за 2022-2023 роки. Оскільки ТОВ «Фермер-агро» провело розрахунок по сплаті орендної плати з ОСОБА_1 за період 2022-2023 роки, що свідчить про обізнаність відповідача про набуття позивачем у власність земельної ділянки в порядку спадкування.
Твердження скарги позивача про виключення з мотивувальної частини зазначених рішень при перегляді справи у апеляційному порядку не знайшло свого підтвердження, з огляду на вищевикладене.
Таким чином доводи апеляційної скарги відповідача не можуть бути прийняті до уваги, оскільки наявність заборгованості доведена належними та допустимими доказами, а скаржником не надано до апеляційної скарги інших письмових доказів на спростування невиплати орендної плати за період 2022-2023 року у передбачені договором строки.
Отже, у справі, яка переглядається, суд першої інстанції, з висновком якого погоджується й суд апеляційної інстанції, встановивши, що орендар не виплачував орендну плату у 2022 та у 2023 році та сплатив лише наприкінці 2024 року, що є суттєвим порушенням умов договору оренди, дійшов висновку про наявність підстав для розірвання договору оренди.
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив наявні у справі докази і надав їм належну оцінку, правильно встановив обставини справи, внаслідок чого ухвалив законне й обґрунтоване судове рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права.
Інші доводи скарг не можуть бути взяті до уваги колегією суддів, оскільки вони фактично зводяться до переоцінки доказів та незгодою з висновками суду по їх оцінці. Проте відповідно до вимог ст.89 ЦПК України оцінка доказів є виключною компетенцією суду, переоцінка доказів діючим законодавством не передбачена.
Апелянти не скористалися наданими їм правами, не обґрунтували свої заперечення та доводи апеляційних скарг, не надали суду доказів на їх підтвердження, а згідно із ч.1 ст.13 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше, як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачений цим Кодексом випадках, а відповідно до ч.3 ст.12, ч.1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона зобов'язана надати суду докази на підтвердження своїх вимог або заперечень.
Доводи апеляційних скарг не знайшли свого підтвердження у матеріалах справи.
Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).
Вирішуючи даний спір, суд першої інстанції в достатньо повному обсязі встановив права і обов'язки сторін, обставини по справі, перевірив доводи і дав їм належну правову оцінку, ухвалив рішення, яке відповідає вимогам закону. Висновки суду обґрунтовані і підтверджені письмовими матеріалами справи.
За таких обставин, колегія суддів вважає, що рішення суду постановлено з дотриманням норм матеріального і процесуального права, тому відповідно до ст. 375 ЦПК України апеляційні скарги підлягають залишенню без задоволення, а рішення має бути залишено без змін.
Судові витрати понесені у зв'язку з переглядом судового рішення розподілу не підлягають, оскільки апеляційні скарги залишаються без задоволення.
Керуючись ст.ст. 259, п. 1 ч. 1 ст. 374, ст.ст. 375, 381-384, 389-391 ЦПК України, суд апеляційної інстанції
постановив :
Апеляційні скарги представника ОСОБА_1 -адвоката Смиковської Алли Миколаївни та Товариства з обмеженою відповідальністю «Фермер-агро»--залишити без задоволення.
Рішення Златопільського міськрайонного суду Харківської області від 02 липня 2025 року-залишити без змін.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня ухвалення, і протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду.
Повний текст постанови складений 18 лютого 2026 року.
Головуючий В.Б.Яцина
Судді колегія Ю.М.Мальований
О.В.Маміна