27 січня 2026 року
м. Київ
cправа № 910/3539/25
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Дроботової Т. Б. - головуючого, Багай Н. О., Чумака Ю. Я.,
секретар судового засідання - Денисюк І. Г.,
за участю представників:
позивача - Савицької О. В.,
відповідачів - Заворотнюк М. С.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу заступника керівника Київської міської прокуратури
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 15.10.2025 (судді: Тарасенко К. В. - головуючий, Коробенко Г. П., Кравчук Г. А.) і рішення Господарського суду міста Києва від 08.07.2025 (суддя Усатенко І. В.) у справі
за позовом заступника керівника Оболонської окружної прокуратури міста Києва в інтересах держави
до Київської міської ради та Товариства з обмеженою відповідальністю "РАЙДО 2010"
про знесення самочинно збудованого об'єкта, скасування державної реєстрації, визнання незаконним і скасування рішення, визнання недійсним договору та повернення земельної ділянки,
У березні 2025 року заступник керівника Оболонської окружної прокуратури міста Києва (далі - прокурор) звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом в інтересах держави до Київської міської ради та Товариства з обмеженою відповідальністю "РАЙДО 2010" (далі - ТОВ "РАЙДО 2010") про (1) зобов'язання ТОВ "РАЙДО 2010" знести самочинно збудований об'єкт нерухомого майна - громадський будинок з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами (нежитловий будинок) площею 524,2 м2, розташований на земельній ділянці площею 0,0349 га на АДРЕСА_1, кадастровий номер 8000000000:78:116:0004; (2) скасування державної реєстрації за вказаним товариством права власності на зазначене нерухоме майно з припиненням такого права із закриттям розділу та реєстраційної справи в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1707948980000); (3) визнання незаконним і скасування рішення Київської міської ради від 24.11.2022 № 5791/5832 "Про передачу товариству з обмеженою відповідальністю "РАЙДО 2010" земельної ділянки в оренду для експлуатації та обслуговування нежитлового будинку на АДРЕСА_1" (далі - рішення від 24.11.2022); (4) визнання недійсним договору оренди земельної ділянки площею 0,0349 га на АДРЕСА_1, кадастровий номер 8000000000:78:116:0004, укладеного між Київською міською радою та ТОВ "РАЙДО 2010", посвідченого 20.04.2023 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем'яненко Т. М. та зареєстрованого в реєстрі за № 242; (5) скасування державної реєстрації за ТОВ "РАЙДО 2010" права оренди на вказану земельну ділянку з припиненням такого права (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2723175280000); (6) зобов'язання ТОВ "РАЙДО 2010" повернути територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради цю земельну ділянку, привівши її у придатний для використання стан, а Київську міську раду прийняти вказану земельну ділянку; (7) скасування державної реєстрації земельної ділянки, кадастровий номер 8000000000:78:116:0004, у Державному земельному кадастрі та закриття щодо неї поземельної книги.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що об'єкт нерухомого майна, для експлуатації якого було надано в оренду спірну земельну ділянку, є самочинним будівництвом, а тому у позивача не могло виникнути право власності на означений об'єкт та, відповідно, він не міг отримати в оренду земельну ділянку на позаконкурентних засадах.
Київська міська рада у відзиві на позов посилалася, зокрема, на те, що оспорюване рішення радою було прийнято в межах повноважень та відповідно до вимог чинного законодавства; таке рішення було виконано, а отже вичерпало свою дію, а обраний прокурором спосіб захисту є неефективним. Водночас рада підтримала позовні вимоги прокурора про повернення земельної ділянки з приведенням її у приданий для використання стан.
ТОВ "РАЙДО 2010" у відзиві на позов проти його задоволення заперечило, зазначило, зокрема, про законне придбання нерухомого майна, розташованого на спірній земельній ділянці, здійснення реконструкції такого майно за наявності дозвільної документації, а в подальшому реалізацію свого права на отримання в користування земельної ділянки, необхідної для експлуатації нерухомого майна. Відповідач також просив застосувати позовну давність до заявлених вимог.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 08.07.2025 у задоволенні позову відмовлено.
Аргументуючи судове рішення, місцевий господарський суд виходив із того, що суду не надано доказів, як і не зазначено про обставини самовільного будівництва Товариством з обмеженою відповідальністю "Солідарність плюс" (далі - ТОВ "Солідарність плюс") (первісний набувач) нерухомого майна площею 110,0 м2 за адресою: АДРЕСА_1, яке в подальшому було відчужено на користь Фізичної особи-підприємця Полєщук Лариси Миколаївни (далі - ФОП Полєщук Л. М.), а згодом нею внесено до статутного капіталу ТОВ "РАЙДО 2010". Встановлені судом обставини справи свідчать, що ТОВ "РАЙДО 2010" на законних підставах набуло у власність спірне нерухоме майно, яке, як установив суд, не є об'єктом самочинного будівництва, та відповідно до вимог чинного законодавства здійснило його реконструкцію; Київська міська рада правомірно та в межах повноважень прийняла рішення про передачу в оренду земельної ділянки під нерухомістю відповідача та уклала з ним оспорюваний договір оренди без проведення земельних торгів у зв'язку з розташуванням на спірний земельній ділянці нерухомого майна, належного ТОВ "РАЙДО 2010".
Разом із тим суд першої інстанції дійшов висновку, що задоволення позову у цій справі не призведе до поновлення прав територіальної громади, оскільки вони не були порушені відповідачами, натомість призведе до порушення прав ТОВ "РАЙДО 2010", який є добросовісним набувачем нерухомого майна та в порядку, передбаченому чинним законодавством, здійснив його реконструкцію та законно набув на праві оренди земельну ділянку для обслуговування належного йому нерухомого майна. Водночас вимога про скасування державної реєстрації земельної ділянки у Державному земельному кадастрі призведе не до захисту прав територіальної громади, а навпаки до їх порушення, оскільки матиме наслідком зникнення земельної ділянки як об'єкта цивільних прав, право власності на яку зареєстровано за територіальною громадою в особі Київської міської ради. Крім того, суд зазначив, що оскільки позовні вимоги є необґрунтованими, то відсутні підстави для застосування позовної давності.
Постановою Північного апеляційного господарського суду від 15.10.2025 рішення Господарського суду міста Києва від 08.07.2025 залишено без змін із тих самих підстав.
Не погоджуючись із постановою Північного апеляційного господарського суду від 15.10.2025 і рішенням Господарського суду міста Києва від 08.07.2025 у цій справі, заступник керівника Київської міської прокуратури (далі - прокурор) звернувся з касаційною скаргою до Верховного Суду, в якій просить їх скасувати та прийняти нове рішення, яким позов прокурора задовольнити.
Прокурор вважає, що оскаржені у справі судові рішення прийняті з неправильним застосуванням норм матеріального права (статей 116, 122, 123, 124, 134, 135 Земельного кодексу України, статей 203, 215, 216, 376 Цивільного кодексу України, статті 29 Закону України "Про планування та забудову території"), а також з порушенням норм процесуального права (статей 2, 7, 86, частини 4 статті 236 Господарського процесуального кодексу України); зазначає, що висновки судів не відповідають обставинам справи.
Обґрунтовуючи підстави касаційного оскарження, скаржник вказує на положення пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України - неврахування судом апеляційної інстанції висновків щодо застосування норми права, викладених у постановах Верховного Суду, а саме у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18, від 12.03.2019 у справі № 911/3594/17, від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц, а також у постановах Верховного Суду від 10.05.2018 у справі № 910/15993/16, від 17.04.2019 у справі № 916/675/15, від 08.04.2020 у справі № 910/10353/19, від 24.01.2020 у справі № 910/10987/18, від 07.10.2020 у справі № 920/728/18, від 04.11.2021 у справі № 725/3303/16-ц, від 04.11.2021 у справі № 927/934/20, від 16.01.2024 у справі № 910/78/23, від 21.04.2021 у справі № 916/3674/19 щодо застосування положень частини 2 статті 376 Цивільно кодексу України та Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на майно та їх обтяжень". Зокрема, скаржник вважає помилковими висновків судів першої та апеляційної інстанцій про недоведення обставин самочинного будівництва спірного об'єкта нерухомого майна; наголошує на обґрунтованості і доведеності позовних вимог та ефективності обраного прокурором способу захисту в межах спірних правовідносин.
Від ТОВ "РАЙДО 2010" надійшов відзив на касаційну скаргу, в якому товариство просить відмовити у задоволенні касаційної скарги та залишити в силі рішення судів попередніх інстанцій як законні та обґрунтовані.
Від Київської міської ради надійшов відзив на касаційну скаргу, в якому рада просить розглядати справу за відсутності її представників. Водночас вона просить відмовити у задоволенні позову в частині визнання незаконним і скасування рішення органу місцевого самоврядування та визнання недійсним договору оренди землі, а в іншій частині позовних вимог - прийняти законне та обґрунтоване судове рішення.
Як установили попередні судові інстанції та це підтверджено матеріалами справи, відповідно до акта продажу майна з аукціону від 25.05.1999 № 6-3805/2 ТОВ "Солідарність плюс" придбало кіоск металевий К-43, 1990 року випуску, площею 10 м2, розташований за адресою: АДРЕСА_1.
У листі Департаменту земельних ресурсів від 27.11.2018 № 057-057/П-2158-4582 зазначено, що згідно з даними міського земельного кадастру земельна ділянка площею 0,035495 га (код 78:116:0004) за адресою: АДРЕСА_1, обліковується за ТОВ "Солідарність плюс".
12.11.2003 між ТОВ "Солідарність плюс" (продавець) та ФОП Полєщук Л. М. (покупець) укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, відповідно до пунктів 1, 2 якого продавець зобов'язується передати майно, вказане у пункті 2 цього договору, що належить йому на підставі акта продажу майна з аукціону від 25.05.1999 № 6-3805/2 у власність покупця, а покупець зобов'язується прийняти це майно та сплатити за нього ціну, визначену цьому договорі. Об'єктом купівлі-продажу за цим договором є нерухоме майно загальною площею 110,00 м2, розташоване за адресою: АДРЕСА_1.
Факт передачі продавцем покупцю вказаного нерухомого майна, придбаного за договором від 12.11.2003, підтверджується актом приймання-передачі від 12.11.2003.
За змістом довідки до технічного паспорта від 08.10.2018 № 2018-93 на об'єкт нерухомого майна - нежитловий будинок за адресою: АДРЕСА_1, складеної Товариством з обмеженою відповідальністю "БТІ-Єврофасп" (далі - ТОВ "БТІ-Єврофасп"), за результатами проведення технічної інвентаризації за наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24.05.2001 № 127 "Про затвердження Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна" встановлено, що об'єкт нерухомого майна, а саме нежитловий будинок, розташований за адресою: АДРЕСА_1, має такі техніко-економічні показники: загальна площа 110,4 м2, основна площа 77,6 м2, допоміжна площа 32,8 м2. Вказаний нежитловий будинок збудовано у 1990 році; фактична площа об'єкта збільшилась за рахунок уточнення лінійних розмірів; наявність самочинного будівництва, реконструкції, які згідно з пунктом 3.2 зазначеної Інструкції потребують погодження в органах державного архітектурно-будівельного контролю, не виявлено.
Суди зазначили, що відповідно до пункту 3.2 названої Інструкції (в редакції, чинній на дату проведення технічної інвентаризації) виявлені в установленому порядку самочинно збудовані будинки або прибудови до будинків, господарські будівлі (прибудови), торговельні, господарські кіоски та павільйони, металеві гаражі, підлягають технічній інвентаризації з включенням їх у планові та інші матеріали. У разі самочинного будівництва на оригіналах інвентаризаційної справи, технічного паспорта і копіях планових матеріалів, що їх видають власникам, на вільному від записів місці, з лицьового боку проставляють штампи встановленого зразка. При виявленні об'єктів, які відповідно до цієї Інструкції вважаються об'єктами самочинного будівництва, суб'єкт господарювання зобов'язаний повідомити про це органи державного архітектурно-будівельного контролю, а для квартир багатоквартирних житлових будинків, одноквартирних (садибних), дачних та садових будинків, гуртожитків - також місцеві органи виконавчої влади чи органи місцевого самоврядування за формою згідно з додатком 19.
Суди попередніх інстанцій наголосили, що, як свідчить наявна в матеріалах справи довідка від 08.10.2018, товариством, яке проводило технічну інвентаризацію майна, не виявлено наявності ознак самочинного будівництва.
Господарські суди попередніх інстанцій також установили, що згідно з протоколом загальних зборів учасників ТОВ "РАЙДО 2010" від 04.12.2018 № 1/2018 вирішено включити до складу учасників цього товариства Полєщук Л. М. , яка внесла вклад до статутного капіталу товариства нерухомим майном (нежитловий будинок), та збільшено статутний капітал товариства за рахунок внесеного новим учасником нерухомого майна (нежилого приміщення) загальною площею 110,4 м2, розташованого за адресою: АДРЕСА_1.
За актом прийому-передачі нерухомого майна до статутного капіталу товариства від 05.12.2018 Полєщук Л. М. передала до статутного капіталу ТОВ "РАЙДО 2010" нерухоме майно площею 110,4 м2, за адресою: АДРЕСА_1.
В матеріалах справи наявний технічний паспорт на громадський будинок з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами на АДРЕСА_1, загальною площею 524,2 м2 станом на 19.11.2019, виготовлений на замовлення ТОВ "РАЙДО 2010".
Згідно з довідкою до технічного паспорта від 19.11.2019 на громадський будинок з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами (нежитловий будинок) за адресою: АДРЕСА_1, складеної ТОВ "БТІ-Єврофасп", за результатами проведення технічної інвентаризації згідно з наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24.05.2001 № 127 "Про затвердження Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна" встановлено, що об'єкт нерухомого майна, а саме громадський будинок з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами (нежитловий будинок) розташований за адресою: АДРЕСА_1, і має такі техніко-економічні показники: загальна площа 524,2 м2, основна площа 141,9 м2, допоміжна площа 382,3 м2. Загальна площа об'єкта різниться від інформації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно у зв'язку зі склінням терас та приєднанням антресолі. Найменування об'єкта нерухомого майна змінено у зв'язку з приведенням його у відповідність до вимог зазначеної Інструкції. Повідомлено, що наявність самочинного будівництва, реконструкції, які згідно з названою Інструкцією потребують погодження в органах державного архітектурно-будівельного контролю, не виявлено.
Зі змісту витягу з Реєстру будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва вбачається, що ТОВ "РАЙДО 2010" 15.09.2020 зареєструвало повідомлення про початок виконання будівельних робіт - "реконструкція приміщень нежитлової будівлі", місце розташування об'єкта: АДРЕСА_1. В розділі документ, що засвідчує право власності (користування) земельною ділянкою вказано: відсутній документ на земельну ділянку. Підстава: реконструкція об'єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їхніх фундаментів у плані.
При цьому, як установили суди, ТОВ "РАЙДО 2010" проводило реконструкцію без зміни зовнішніх геометричних розмірів, яка може здійснюватися за відсутності документа, що засвідчує право користування земельною ділянкою; ним було подано повідомлення про початок будівельних робіт, яке було зареєстровано у встановленому порядку; у своєму повідомленні товариство вказало достовірну інформацію про відсутність у нього права користування земельною ділянкою, що не суперечило чинному на момент реконструкції законодавству.
07.10.2020 було зареєстровано декларацію про готовність до експлуатації об'єкта № КВ101200929270.
24.11.2022 Київською міською радою було прийнято рішення № 5791/5832 "Про передачу ТОВ "РАЙДО 2010" земельної ділянки в оренду для експлуатації та обслуговування нежитлового будинку на АДРЕСА_1 в Оболонському р-ні м. Києва". Цим рішенням було затверджено технічну документацію на земельну ділянку та вирішено передати із земель комунальної власності в оренду ТОВ "РАЙДО 2010" на 15 років земельну ділянку площею 0,0349 га, кадастровий номер 8000000000:78:116:0004, для експлуатації та обслуговування нежитлового будинку з цільовим призначенням 03.10, на АДРЕСА_1, у зв'язку з набуттям цим товариством права власності на нерухоме майно.
В матеріалах справи наявна складена Товариством з обмеженою відповідальністю "Ленд Ікс" (далі - ТОВ "Ленд Ікс") технічна документація із землеустрою щодо інвентаризації земель комунальної власності ТОВ "РАЙДО 2010" для експлуатації та обслуговування нежитлового будинку за адресою: АДРЕСА_1.
Відповідно до витягу із Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 18.02.2020 № НВ-8001069602020 земельна ділянка, кадастровий номер 8000000000:78:116:0004, за адресою: АДРЕСА_1, була зареєстрована 17.02.2020, на підставі технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель 06.02.2020, ТОВ "Ленд Ікс".
12.04.2023 між Київською міською радою (орендодавець) та ТОВ "РАЙДО 2010" (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер 8000000000:78:116:0004, за адресою: АДРЕСА_1, площею 0,0349 га, цільове призначення: 03.10 для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов'язаною з отриманням прибутку. В договорі зазначено, що на земельній ділянці розташовано нерухоме майно - громадський будинок із господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами, площею 524,2 м2 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1707948980000), який належить ТОВ "РАЙДО 2010". Договір укладено на 15 років та посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем'яненко Т. М. та зареєстровано в реєстрі за № 242.
Господарські суди попередніх інстанцій зазначили, що, як свідчить інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна від 17.03.2025 № 418217966 нежитловий будинок на АДРЕСА_1, був зареєстрований на праві власності за Полєщук Л. М. 29.11.2018, у подальшому право власності на це майно 07.12.2018 було зареєстровано за ТОВ "РАЙДО 2010" у зв'язку з передачею такого майна до статутного капіталу вказаного товариства. 20.11.2019 в реєстр внесено зміни щодо типу об'єкта та його площі.
Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна від 17.03.2025 № 418217731 земельна ділянка, кадастровий номер 8000000000:78:116:0004, площею 0,0349 га за адресою: АДРЕСА_1, зареєстрована 20.04.2023 на праві власності за Київською міською радою та на праві оренди за ТОВ "РАЙДО 2010" до 20.04.2038 з автоматичним продовження дії договору.
Предметом позову у цій справі є вимоги прокурора, заявлені в інтересах держави, до Київської міської ради і ТОВ "РАЙДО 2010" про визнання незаконним і скасування рішення органу місцевого самоврядування від 24.11.2022 про передачу в оренду спірної земельної ділянки, визнання недійсним укладеного на підставі такого рішення договору оренди землі, скасування державної реєстрації права власності ТОВ "РАЙДО 2010" на нерухоме майно та права оренди земельної ділянки, знесення самочинного будівництва та повернення земельної ділянки у придатному для її використання стані, скасування реєстрації земельної ділянки в Державному земельному кадастрі з закриттям розділу.
Відмовляючи у позові, місцевий господарський суд, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, урахував, зокрема, положення статей 47, 105, 227 Цивільного кодексу УРСР, статей 21, 203, 215, 376 Цивільного кодексу України, статей 116, 124, 134 Земельного кодексу України, статті 29 Закону України "Про планування і забудову територій", статей 34, 39 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", статті 35 Закону України "Про землеустрій", статей 12, 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 07.02.2002 № 7/5, Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127, дослідив обставини справи і наявні у ній докази, з урахуванням стандартів доказування, визначених положеннями процесуального законодавства, та установив обставини законності та добросовісності набуття у власність ТОВ "РАЙДО 2010" спірного нерухомого майна та не спростування цього прокурором.
Зокрема, суди попередніх інстанцій установили, що фактичні обставини справи свідчать, що відповідач набув право власності на нерухоме майно від Полєщук Л. М. як внесок до статутного капіталу товариства на підставі акта приймання-передачі нерухомого майна до статутного капіталу товариства від 05.12.2018 № 4316, № 4317. Під час реєстрації права власності на нерухоме майно реєстратору було подано документи, необхідні для проведення державної реєстрації, а саме акт прийому-передачі нерухомого майна до статутного капіталу товариства від 05.12.2018 з нотаріально засвідченими підписами учасників.
У свою чергу право власності ФОП Полєщук Л. М. на нежитловий будинок на АДРЕСА_1 виникло на підставі укладеного у 2003 році з ТОВ "Солідарність плюс" відплатного правочину та було зареєстровано за нею 29.11.2018. Для державної реєстрації права власності на нерухоме майно Полєщук Л. М. надала реєстратору договір купівлі-продажу від 12.11.2003 та акт приймання-передачі до нього.
Отже, відомості про речові права на спірне майно перевірялися державними реєстраторами при набутті прав на таке майно Полєщук Л. М. та згодом ТОВ "РАЙДО 2010" (останнім набувачем); водночас зауважень і перешкод під час такого набуття установлено не було.
Суди також з'ясували, що спірне майно не є об'єктом самочинного будівництва; у наведеному випадку ТОВ "РАЙДО 2010" було здійснено реконструкцію нерухомого майна з дотриманням вимог законодавства; наразі йому належить громадський будинок з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами, площею 524,2 м2, за адресою: АДРЕСА_1, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1707948980000,.
Під час вирішення спору у справі судами було враховано, що прокурор не вказував на наявність порушень з боку ТОВ "Солідарність плюс" при будівництві відчуженого ФОП Полєщук Л. М. нерухомого майна, як то відсутність дозвільних документів чи істотне порушення будівельних норм, натомість він наполягав на тих обставинах, що саме відповідач у цій справі здійснив самочинне будівництво.
Господарські суди попередніх інстанцій також зазначили, що прокурором не було надано доказів на підтвердження самочинного будівництва ТОВ "Солідарність плюс".
У зв'язку з належністю ТОВ "РАЙДО 2010" нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1, вказане товариство ініціювало отримання земельної ділянки в оренду під нерухомістю та 24.11.2022 Київською міською радою було прийнято рішення, згідно з яким вказаному товариству було передано в оренду на 15 років земельну ділянку площею 0,0349 га, кадастровий номер 8000000000:78:116:0004, для експлуатації та обслуговування нежитлового будинку на АДРЕСА_1.
У подальшому на виконання цього рішення між Київською міською радою та TOB "РАЙДО 2010" 20.04.2023 було укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем'яненко Т. М. та зареєстровано в реєстрі за № 242. На підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20.04.2023, індексний номер 67281425, в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за TOB "РАЙДО 2010" зареєстровано право оренди зазначеної земельної ділянки.
Суди висновували, що за обставин приналежності на праві власності TOB "РАЙДО 2010" нерухомого майна, розташованого за адресою: АДРЕСА_1, у Київської міської ради були відсутні підстави для передачі земельної ділянки цьому товариству на конкурсних засадах; у наведеному випадку орган місцевого самоврядування діяв в межах повноважень та відповідно до вимог чинного законодавства, прийнявши рішення про передачу в оренду спірної земельної ділянки на підставі положень частини 2 статті 134 Земельного кодексу України у зв'язку з розташуванням на земельній ділянці об'єкта нерухомого майна, що перебуває у власності юридичної особи, та уклавши з вказаним товариством договорі оренди землі.
Разом із тим господарські суди дійшли висновку, що задоволення позову у цій справі не призведе до поновлення прав територіальної громади, оскільки вони не були порушені відповідачами, натомість призведе до порушення прав ТОВ "РАЙДО 2010", який є добросовісним набувачем нерухомого майна та в порядку, передбаченому чинним законодавством, здійснив його реконструкцію та законно набув на праві оренди земельну ділянку для обслуговування належного йому нерухомого майна. Водночас вимога про скасування державної реєстрації земельної ділянки у Державному земельному кадастрі матиме наслідком зникнення земельної ділянки як об'єкта цивільних прав, право власності на яку зареєстровано за територіальною громадою в особі Київської міської ради, що не може свідчити про ефективність обраного прокурором у цій частині способу захисту.
Крім того, суд зазначив, що оскільки позовні вимоги є необґрунтованими, то відсутні підстави для застосування позовної давності.
Згідно з положеннями статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Відповідно до статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
Як уже зазначалося, на обґрунтування підстави касаційного оскарження прокурор посилався на положення пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України і з цієї підстави було відкрито касаційне провадження.
Отже, предметом касаційного розгляду є законність та обґрунтованість оскаржуваних у справі рішення і постанови в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження.
Верховний Суд, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі, а також матеріали справи, не вбачає підстав для задоволення касаційної скарги з огляду на таке.
За змістом пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини 1 цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно в таких випадках, зокрема, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.
Зазначена норма процесуального права спрямована на формування усталеної судової практики вирішення господарських спорів, що виникають з подібних правовідносин, а її застосування судом касаційної інстанції свідчитиме про дотримання принципу правової визначеності.
У кожному випадку порівняння правовідносин та їхнього оцінювання на предмет подібності слід насамперед визначити, які правовідносини є спірними. А тоді порівнювати права й обов'язки сторін саме цих відносин згідно з відповідним правовим регулюванням (змістовий критерій) і у разі необхідності, зумовленої цим регулюванням, - суб'єктний склад спірних правовідносин (види суб'єктів, які є сторонами спору) й об'єкти спорів. Тому з метою застосування відповідних приписів процесуального закону не будь-які обставини справ є важливими для визначення подібності правовідносин (пункт 31 постанови Великої Палати Верховного Суду від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19 (провадження № 14-166цс20).
Разом із тим зміст правовідносин з метою з'ясування їх подібності в різних рішеннях суду (судів) касаційної інстанції визначається обставинами кожної конкретної справи. Під судовими рішеннями в подібних правовідносинах слід розуміти такі рішення, де схожі предмет спору, підстави позову, зміст позовних вимог та встановлені фактичні обставини, а також має місце однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин (такий правовий висновок викладено у пункті 60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц).
Верховний Суд у своїй діяльності висловлює правові висновки у справах з огляду на встановлення судами певних фактичних обставин справи. Такі висновки не є універсальними та типовими до всіх справ і фактичних обставин, які можуть бути встановлені судами.
З огляду на різноманітність суспільних правовідносин та обставин, які стають підставою для виникнення спорів у судах, з урахуванням фактичних обставин, які встановлюються судами на підставі наданих сторонами доказів у кожній конкретній справі, суди повинні самостійно здійснювати аналіз правовідносин та оцінку релевантності та необхідності застосування таких правових висновків у кожній конкретній справі. Схожа правова позиція є усталеною та знайшла своє відображення у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.03.2023 у справі № 154/3029/14-ц.
Неврахування висновку Верховного Суду щодо застосування норми права у подібних правовідносинах як підстави для касаційного оскарження, має місце тоді, коли суд апеляційної інстанції, посилаючись на норму права, застосував її інакше (не так, в іншій спосіб витлумачив тощо), ніж це зробив Верховний Суд в іншій справі, де мали місце подібні правовідносини.
Крім того, посилання скаржника на неврахування висновку Верховного Суду як на підставу для касаційного оскарження не можуть бути взяті до уваги судом касаційної інстанції, якщо відмінність у судових рішеннях зумовлена не неправильним (різним) застосуванням норми, а неоднаковими фактичними обставинами справ, які мають юридичне значення.
Проаналізувавши висновки, які викладені у перелічених скаржником постановах Верховного Суду, колегія суддів суду касаційної інстанції зазначає, що здійснене господарськими судами попередніх інстанцій правозастосування та висновки, наведені в оскаржуваних у цій справі судових рішеннях, не суперечать правовим висновкам, які зазначені в касаційній скарзі як підстава для відкриття касаційного провадження, оскільки у цій справі, що розглядається, та справах, на які посилається прокурор у касаційній скарзі, суди виходили з різних фактичних обставин, встановлених у кожній справі окремо на підставі доказів, наданих учасниками справ на підтвердження їх вимог і заперечень, та яким була надана оцінка згідно з вимогами процесуального закону, що свідчить про різні фактичні обставини, що формують зміст спірних правовідносин.
У цій справі, в якій подано касаційну скаргу, попередні судові інстанції установили обставини законності та добросовісності набуття у власність ТОВ "РАЙДО 2010" спірного нерухомого майна, яке, як з'ясували суди, не є об'єктом самочинного будівництва; вказане товариство після набуття у власність такого майна здійснило його реконструкцію відповідно до вимог чинного законодавства та у визначеному законом порядку отримало в оренду земельну ділянку, на якій розташовано така нерухомість.
Колегія суддів суду касаційної інстанції звертає увагу на те, що підставою для касаційного оскарження є неврахування висновку Верховного Суду саме щодо застосування норми права, а не будь-якого висновку, зробленого судом касаційної інстанції на обґрунтування мотивувальної частини постанови, саме лише зазначення у постанові Верховного Суду норми права також не є його правовим висновком про те, як саме повинна застосовуватися норма права у подібних правовідносинах. Наведення постанов Верховного Суду з цитуванням окремих витягів з їх тексту без будь-якого обґрунтування подібності правовідносин із загальним посиланням на те, що судами попередніх інстанцій рішення ухвалені з порушенням норм матеріального права, не є належним правовим обґрунтуванням підстав касаційного оскарження судових рішень, передбачених пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
Висновки у зазначених справах виокремлені скаржником із контексту судових рішень безвідносно до спірних правовідносин і предмету спору у справі, що розглядається, у контексті досліджуваних судами у вказаних справах доказів та встановлених фактичних обставин, тому вказані для порівняння судові рішення не можуть бути релевантними до обставин цієї справи.
Посилання на практику Верховного Суду (без аналізу та врахування обставин справи, за яких судом касаційної інстанції було зроблено відповідні висновки, без доведення подібності правовідносин у справах) щодо оцінки того чи іншого аргументу, які зроблені на підставі встановлених фактичних обставин конкретної справи і наявних в матеріалах справи доказів, не є свідченням застосування господарськими судами у цій справі норм матеріального права без урахування висновків Верховного Суду щодо їх застосування.
Верховний Суд неодноразово наголошував, що алгоритм та порядок встановлення фактичних обставин кожної конкретної справи не є типовим і залежить насамперед від позиції сторін спору, а також доводів і заперечень, якими вони обґрунтовують свою позицію.
Для спростування будь-якого висновку, наведеного у оскаржуваному судовому рішенні, скаржник має навести не особисті міркування щодо його незаконності та необґрунтованості, а довести, який саме висновок Верховного Суду щодо застосування конкретної норми права у подібних відносинах не врахували суди з урахуванням встановлених ними обставин справи.
Водночас у контексті доводів касаційної скарги (зокрема посилань прокурора на те, що зазначені у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень відомості про речове право на об'єкт нерухомого майна є недостовірними і що ТОВ "РАЙДО 2010" діяло недобросовісно) колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (пункт 46.2 постанови Великої Палати Верховного Суду від 01.04.2020 у справі № 610/1030/18, пункт 7.15 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.06.2021 у справі № 922/2416/17).
Водночас добросовісний набувач не повинен перевіряти історію придбання нерухомості та робити висновки щодо правомірності попередніх переходів майна, а може діяти, покладаючись на такі відомості, за відсутності обставин, які з точки зору розумного спостерігача можуть викликати сумнів у достовірності цих відомостей. Добросовісний набувач не може відповідати у зв'язку із порушеннями інших осіб, допущеними в рамках процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайства при вчиненні правочинів з нерухомим майном (пункти 6.50, 6.53 постанови Великої Палати Верховного Суду від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19).
Добросовісність та недобросовісність характеризують насамперед ступінь обізнаності набувача про правомірність набуття майна в особи, яка немає права на його відчуження. Водночас такі категорії, як "добросовісність", яка належить до фундаментальних засад цивільного права (пункт 6 частини 1 статті 3 Цивільного кодексу України), а також недобросовісність не можуть тлумачитися або застосовуватися формально, ґрунтуватися на припущеннях. Добросовісність набувача презумується, тобто набувач буде вважатися добросовісним доки не буде доведено протилежне. Добросовісність дій набувача визначається судом у кожному конкретному випадку. (постанова Верховного Суду від 18.09.2025 у справі № 922/82/20).
У справі "ТОВ "Одеська бутербродна компанія" проти України", яка розглядалася ЄСПЛ (рішення ЄСПЛ від 12.12.2024) йшлося про визнання недійсним права власності ТОВ "Одеська бутербродна компанія" на кафе, яке було збудоване без належних дозвільних документів. Підприємство-заявник скаржилося за статтею 1 Першого протоколу до Конвенції, що позбавлення майна, якого воно зазнало, було незаконним і непропорційним. У цьому рішенні ЄСПЛ зазначив, серед іншого, що кафе тричі змінювало власників, але жодного разу органи державної влади під час реєстрації права власності не виявили жодних порушень щодо статусу майна чи не запобігли вчиненню правочинів щодо нього, хоча їм мало бути відомо, що це майно було самочинною забудовою (див. рішення ЄСПЛ у справі "Зела проти Албанії" (Zela v. Albania), пункт 92). ЄСПЛ вказав, що таке є ознакою тривалого терпимого ставлення органів державної влади до існуючої ситуації або щонайменше небажання остаточно розв'язати її. За наслідками розгляду справи ЄСПЛ констатував порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції (захист власності); зважив, що кафе є майном, навіть, не зважаючи на його статус без дозволу, адже товариство придбало його добросовісно, тож втручання в право власності Судом визнано непропорційним.
У справі, яка переглядається, судами попередніх інстанцій надано оцінку доказам, наявним у справі, до переоцінки яких, в силу приписів статті 300 Господарського процесуального кодексу України, суд касаційної інстанції вдаватись не може. Встановлення обставин справи, дослідження доказів та надання правової оцінки цим доказам є повноваженнями судів першої та апеляційної інстанцій.
Доводи скаржника фактично ґрунтуються на власних запереченнях висновків судів попередніх інстанцій, покладених в основу судових рішень, та стосуються виключно незгоди з встановленими попередніми судовими інстанціями обставинами справи, однак з огляду на визначені у статті 300 Господарського процесуального кодексу України межі розгляду справи судом касаційної інстанції переоцінка доказів та встановлення по новому обставин справи не належить до повноважень Верховного Суду. Незгода скаржника з ухваленою постановою у справі або з правовою оцінкою та правовими висновками, які містяться в ній, не свідчить про її незаконність.
Суд касаційної інстанції не вправі здійснювати переоцінку обставин, з яких виходили суди при вирішенні справи, а повноваження суду касаційної інстанції обмежуються виключно перевіркою дотримання судами норм матеріального та процесуального права на підставі встановлених фактичних обставин справи та виключно в межах доводів касаційної скарги (аналогічний висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.12.2019 у справі № 925/698/16).
У свою чергу, Верховний Суд є судом права, а не факту, тому діючи у межах повноважень та порядку, визначених статтею 300 Господарського процесуального кодексу України, він не може встановлювати обставини справи, збирати й перевіряти докази та надавати їм оцінку (постанови Верховного Суду від 03.02.2020 у справі № 912/3192/18, від 12.11.2019 у справі № 911/3848/15, від 02.07.2019 у справі № 916/1004/18).
Встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Якщо порушень порядку надання та отримання доказів у суді першої інстанції апеляційний суд не встановив, а оцінка доказів зроблена як судом першої, так і судом апеляційної інстанції, то суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів (постанова Великої Палати Верховного Суду від 16.01.2019 у справі № 373/2054/16-ц, Верховного Суду у складі об'єднаної палати Касаційного господарського суду у постанові від 17.09.2020 у справі № 908/1795/19).
Звідси здійснене господарськими судами попередніх інстанцій правозастосування та їх висновки, покладені в основу судового рішення у цій справі про відмову в позові, не суперечать правовим висновкам суду касаційної інстанції у вказаних у касаційній скарзі справах.
З огляду на зазначене, наведена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена у пункті 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, не підтвердилася під час касаційного провадження, що виключає скасування оскаржуваних рішення і постанови судів попередніх інстанцій у справі з цієї підстави.
Згідно з пунктом 5 частини 1 статті 296 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції закриває касаційне провадження, якщо після відкриття касаційного провадження на підставі пункту 1 частини 2 статті 287 цього Кодексу судом встановлено, що висновок щодо застосування норми права, який викладений у постанові Верховного Суду та на який посилався скаржник у касаційній скарзі, стосується правовідносин, які не є подібними.
Зважаючи на те, що наведена прокурором підстава касаційного оскарження, передбачена у пункті 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, не отримала підтвердження після відкриття касаційного провадження, колегія суддів відповідно до пункту 5 частини 1 статті 296 цього Кодексу дійшла висновку про необхідність закриття касаційного провадження за касаційною скаргою прокурора на постанову Північного апеляційного господарського суду від 15.10.2025 і рішення Господарського суду міста Києва від 08.07.2025 у цій справі.
Керуючись статтями 234, 235, 296 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
Касаційне провадження за касаційною скаргою заступника керівника Київської міської прокуратури на постанову Північного апеляційного господарського суду від 15.10.2025 і рішення Господарського суду міста Києва від 08.07.2025 у справі № 910/3539/25 закрити.
Ухвала набирає законної сили з моменту її оголошення та оскарженню не підлягає.
Головуючий Т. Б. Дроботова
Судді Н. О. Багай
Ю. Я. Чумак