Справа № 461/10047/23 Головуючий у 1 інстанції: Юрків О.Р.
Провадження № 22-ц/811/188/25 Доповідач в 2-й інстанції: Бойко С.М.
13 листопада 2025 року м. Львів
Львівський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: головуючого - судді Бойко С.М.,
суддів: Копняк С.М., Ніткевича А.В.,
секретаря - Хоцяновича О.В.,
з участю: представника позивача - ОСОБА_1 ,
представника відповідача ОСОБА_2 - Оприска М.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції цивільну справу за апеляційними скаргами ОСОБА_2 , Львівського міського комунального підприємства по обслуговуванню та ремонту житла «Айсберг» на рішення Галицького районного суду м. Львова від 16 грудня 2024 року у справі за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_2 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , Львівського міського комунального підприємства по обслуговуванню та ремонту житла «Айсберг» про визнання недійсними та скасування рішення зборів співвласників багатоквартирного будинку та визнання договору недійсним,
встановив:
У листопаді 2023 року ОСОБА_3 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_2 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , Львівського міського комунального підприємства по обслуговуванню та ремонту житла (далі - ЛМКП) «Айсберг», в якому просив: визнати недійсними та скасувати рішення зборів співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , оформлене протоколом зборів співвласників багатоквартирного будинку від 30.09.2022 року, з питань 9 - 11 порядку денного, а саме: 9) про можливість укладання договору з управління багатоквартирним будинком на АДРЕСА_1 з ЛМКП «Айсберг»; 10) обрання представником співвласників будинку та уповноваження його підписати договір з управління багатоквартирним будинком на АДРЕСА_1 з ЛМКП «Айсберг»; 11) обрання представником співвласників для представлення їхніх інтересів в органах державної, місцевої влади, інших установах та організаціях, комунальних і приватних підприємствах, для реєстрації рішення співвласників будинку щодо призначення управителя будинку АДРЕСА_1 ; визнати недійсним з моменту укладання договір №562 від 18.11.2022 року про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, укладений між ЛМКП «Айсберг» (управитель) та співвласниками багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , в особі ОСОБА_8 .
Свої вимоги позивач ОСОБА_3 обгрунтовував тим, що він є співвласником квартири АДРЕСА_2 , загальною площею 83,4 кв.м., та квартири АДРЕСА_3 , на підставі договорів купівлі-продажу квартир від 19.08.2019 року, реєстровий №8327, та від 19.08.2019 року, реєстровий №8323.
У відповідь на адвокатський запит №2-ЗПІ-1578-31-31 від 22.09.2023 року щодо інформації про управителя будинку АДРЕСА_1 , Галицька районна адміністрація Львівської міської ради листом від 26.09.2023 року №31- вих-118316 повідомила, що 30.09.2022 року відбулись загальні збори співвласників будинку АДРЕСА_1 . Протокол зборів було перевірено та взято на зберігання в Галицьку районну адміністрацію. На підставі протоколу, співвласники уклали договір з управителем будинку ЛМКП «Айсберг».
Проаналізувавши отримані документи (протокол від 30.09.2022 року та договір №562 від 18.11.2022 року), позивач вважає, що рішення зборів співвласників будинку АДРЕСА_1 , оформлені протоколом від 30.09.2022 року, є недійсними та підлягають скасуванню, оскільки прийняті з порушенням закону, та, як наслідок, договір №562 від 18.11.2022 року про надання послуги з управління багатоквартирним будинком є недійсним в силу ч.1 ст.215 ЦК України, оскільки укладений з недодержанням в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.1 ст.203 цього Кодексу.
Позивач зазначає, що нормами Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку від 14.05.2015 року (далі - Закон №417-VІІІ) встановлено порядок здійснення повідомлення про дату та місце проведення зборів співвласників (під власноручний підпис або шляхом надсилання на адресу квартири або нежитлового приміщення, що належить співвласнику у багатоквартирному будинку), однак, в порушення вимог Закону, йому не було вручено повідомлення про проведення зборів співвласників будинку під розписку і на адресу належних йому квартир поштових повідомлень рекомендованими листами також не надходило, внаслідок чого він був позбавлений права взяти участь у зборах особисто або через представника.
Відповідно до протоколу від 30.09.2022 року зборів співвласників будинку: загальна кількість співвласників багатоквартирного будинку - 11 осіб; загальна площа всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку - 1106,6 кв.м.; у зборах взяли участь особисто та/або через представників співвласники в кількості 5 осіб, яким належать квартири в будинку, загальна площа яких складає 507,1 кв.м., що становить 45,83% від загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.
Позивач звертає увагу, що письмове опитування співвласників, які не голосували на зборах, стосовно восьмого питання порядку денного: «Інші питання, які будуть винесені під час зборів співвласників», не проводилося. Водночас, рішення з восьмого питання порядку денного стосувалося внесення до порядку денного наступних питань: 9) про можливість укладання договору з управління багатоквартирним будинком на АДРЕСА_1 з ЛМКП «Айсберг»; 10) обрання представником співвласників будинку та уповноваження його підписати договір з управління багатоквартирним будинком на АДРЕСА_1 з ЛМКП «Айсберг»; 11) обрання представником співвласників для представлення їхніх інтересів в органах державної місцевої влади, інших установах та організаціях, комунальних і приватних підприємствах, для реєстрації рішення співвласників будинку щодо призначення управителя будинку АДРЕСА_1 .
За позицією позивача, оскільки згідно додатку №3 до протоколу зборів від 30.09.2022 року, «ЗА» проголосували співвласники квартир та нежитлових приміщень будинку, площа яких разом становить 45,83% загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, тобто без дотримання необхідної кількості голосів «ЗА», а письмове опитування співвласників щодо розгляду восьмого питання порядку денного в порядку, визначеному ч.8 ст.10 Закону №417-VIII, не проводилося, тому рішення з розгляду восьмого питання порядку денного зборів є не прийнятим, а відтак, збори співвласників будинку незаконно розглянули та прийняли рішення по 9, 10 та 11 питаннях порядку денного, на підставі неприйнятого рішення.
Позивач вважає, що рішення з 9, 10 та 11 питань порядку денного зборів є недійсними, оскільки включені до порядку денного зборів співвласників будинку на підставі неприйнятого рішення, а отже, у співвласників будинку та ЛМКП «Айсберг» були відсутні правові підстави для укладання договору №562 від 18.11.2022 року про надання послуги з управління багатоквартирним будинком; вказаний договір підписаний зі сторони співвласників будинку не уповноваженою особою; відсутні правові підстави для реєстрації рішення співвласників будинку щодо призначення управителя будинку.
Окрім цього, позивач зазначає, що на зборах співвласників будинку 30.09.2022 року взагалі не включено до порядку денного та не розглядалося питання про затвердження умов договору з ЛМКП «Айсберг» про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, відтак, умови договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком не затверджені зборами співвласників будинку, вартість послуг з управління багатоквартирним будинком не визначена рішенням зборів співвласників будинку, тому договір №562 від 18.11.2022 року про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, укладений з порушенням вимог ч.2 ст.11 Закону №417-VІІІ та ч.1 ст.15 Закону №2189-VІІІ «Про житлово-комунальні послуги».
Позивач наголошує на тому, що йому не було вручено повідомлення про прийняті зборами співвласників рішення із зазначенням результатів голосування з кожного питання під власноручний підпис, а на адресу квартир, що належать йому в будинку, не надходило поштове відправлення рекомендованим листом із повідомленням про прийняті зборами співвласників рішення.
Зазначає, що наявні безумовні порушення під час скликання, проведення та прийняття рішень зборами співвласниками багатоквартирного будинку унеможливили реалізацію ним права на участь в управлінні майном багатоквартирного будинку, в якому він є співвласником.
Рішенням Галицького районного суду м. Львова від 16 грудня 2024 року позов задоволено.
Визнано недійсними та скасовано рішення зборів співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , оформлене протоколом зборів співвласників багатоквартирного будинку від 30.09.2022 року, з питань 9, 10, 11 порядку денного, а саме: 9) про можливість укладання договору з управління багатоквартирним будинком на АДРЕСА_1 з ЛМКП «Айсберг»; 10) обрання представником співвласників будинку та уповноваження його підписати договір з управління багатоквартирним будинком на АДРЕСА_1 з ЛМКП «Айсберг»; 11) обрання представником співвласників для представлення їхніх інтересів в органах державної, місцевої влади, інших установах та організаціях, комунальних і приватних підприємствах, для реєстрації рішення співвласників будинку щодо призначення управителя будинку АДРЕСА_1 .
Визнано недійсним з моменту укладання договір №562 від 18.11.2022 року про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, укладений між ЛМКП «Айсберг» (управитель) та співвласниками багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , в особі ОСОБА_8 .
Стягнуто солідарно з ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_2 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ЛМКП «Айсберг» на користь ОСОБА_3 2147 грн. 20 коп. сплаченого судового збору.
Рішення суду оскаржили відповідачі ОСОБА_2 та ЛМКП «Айсберг», просили рішення скасувати та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити повністю.
В обґрунтування доводів апеляційної скарги ОСОБА_2 вказує, що відповідачем подано докази надсилання 19.09.2022 року повідомлення про проведення зборів на адресу позивача та співвласнику будинку АДРЕСА_4 .
Також суд першої інстанції встановив, що в матеріалах справи міститься підтвердження повідомлення про проведення зборів співвласниками багатоквартирного будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , при вході до під'їзду будинку.
Окрім того, відповідачем надано скріншот листування в групі месенджера «Вайбер», до якої входять всі співвласники будинку.
Тому, відповідач переконаний, що позивачу було відомо про дату та місце проведення зборів, він міг взяти у них участь, а крім того, міг взяти участь у голосуванні за питаннями порядку денного, шляхом заповнення опитувального листка, а отже, право позивача на участь в управлінні будинком жодним чином не порушено.
Також вважає безпідставними висновки суду першої інстанції про порушення процедури проведення зборів співвласників багатоквартирного будинку в частині визначення питань порядку денного, оскільки питання 8 порядку денного, визначеного у повідомленні про такі збори, передбачало включення до порядку денного додаткових питань.
Додає, що рішення зборів в частині питання 8 позивачем не оспорювалось.
Зазначає, що позивачем обґрунтовано вимогу про визнання недійсним договору №562 із ЛКП «Айсберг», як похідну від вимоги про визнання недійсним рішення зборів, однак, рішення зборів є законними, тому оспорюваний договір відповідає вимогам законодавства, укладений уповноваженою особою і підстав для визнання його недійсним немає.
ЛМКП «Айсберг» не погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що договір №562 про управління багатоквартирним будинком та відповідне рішення зборів є недійсними.
Доводи апеляційної скарги ЛМКП «Айсберг» обґрунтовані тим, що питання про визначення управителем ЛМКП «Айсберг» було предметом письмового опитування співвласників багатоквартирного будинку і підтверджується додатками до протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку, з яких вбачається, що загальна площа власності осіб, які взяли участь у зборах і проголосували про укладення договору з ЛМКП «Айсберг», становить 580,1 кв.м., тобто 52% від загальної житлової площі.
На переконання відповідача, не заслуговують на увагу аргументи позивача про те, що його не було належним чином повідомлено, оскільки кількість голосів «ЗА» була достатньою для прийняття рішення про укладення договору.
При цьому зауважує, що прийняття рішення стосовно визначення управителя не потребує кваліфікованої більшості голосів співвласників (75%), достатньою є наявність голосів «ЗА» від співвласників, спільна площа приміщень яких становить 50%+1 голос, що було дотримано при проведенні зборів.
Вказує, що письмове опитування, як порядок належного отримання волевиявлення співвласників будинку, чітко визначений Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».
Додає, що з матеріалів справи вбачається, що збори було проведено 30.09.2022 року, тоді як письмове опитування інших співвласників проводилося 03.10.2022 року, тобто в межах 45-денного строку на проведення такого опитування, відтак, проведення письмового опитування після проведення зборів повністю відповідало як прямим положенням закону, так і засадам цивільного судочинства.
09.02.2025 року позивач ОСОБА_3 подав відзиви на апеляційні скарги, в яких висловив заперечення щодо доводів та вимог апелянтів.
В судове засідання апеляційного суду 04.11.2025 року інші учасники справи не з'явились, про дату, час і місце розгляду справи всі були належним чином повідомлені, клопотань про відкладення розгляду справи від них не надходило, тому, відповідно до вимог ч.2 ст.372 ЦПК України, справу розглянуто у їхній відсутності.
Ухвалення та проголошення судового рішення відкладено на 13.11.2025 року о 12:50.
Заслухавши пояснення сторони відповідача в підтримання апеляційних скарг, заперечення сторони позивача, перевіривши матеріали справи, законність та обґрунтованість оскаржуваного рішення відповідно до вимог статті 367 ЦПК України, колегія суддів дійшла висновку про залишення апеляційних скарг без задоволення з наступних підстав.
Відповідно до ст.ст.15, 16 ЦПК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання; кожна особа має право звернутись до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Одним із способів захисту порушеного права є визнання правочину недійсним.
Відповідно до приписів статті 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Згідно зі ст.215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Судом встановлено, що ОСОБА_3 є співвласником квартири АДРЕСА_2 , загальною площею 83,4 кв.м., та квартири АДРЕСА_3 на підставі договорів купівлі-продажу квартир від 19.08.2019 року, реєстровий №8327, та від 19.08.2019 року, реєстровий №8323.
У відповідь на адвокатський запит №2-ЗПІ-1578-31-31 від 22.09.2023 року щодо інформації про управителя будинку АДРЕСА_1 , Галицька районна адміністрація Львівської міської ради листом від 26.09.2023 року №3-вих-118316 повідомила, що 30.09.2022 року відбулись загальні збори співвласників будинку АДРЕСА_1 . Протокол зборів було перевірено та взято на зберігання в Галицьку районну адміністрацію. На підставі протоколу, співвласники уклали договір з управителем будинку ЛМКП «Айсберг».
18.11.2022 року між ЛМКП «Айсберг» та співвласниками багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 укладено договір №562 про надання послуг з управління багатоквартирним будинком.
Укладенню договору передувало відповідне рішення загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку, оформлене протоколом від 30.09.2022 року.
З протоколу загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку, за адресою: АДРЕСА_1 від 30.09.2022 року вбачається, що на зборах співвласників будинку, які відбулися 30.09.2022 року: загальна кількість співвласників багатоквартирного будинку становила 11 осіб; загальна площа всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку 1106,6 кв.м.; у зборах взяли участь особисто та/або через представників співвласники в кількості 5 осіб, яким належать квартири будинку, загальна площа яких складає 507,1 кв.м., що становить 45,83% загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.
Порядком денним зборів було визначено таке: 1) Обговорення готовності (приведення до належності) підвальних приміщень, які б слугували тимчасовим укриттям для мешканців будинку на АДРЕСА_1 ; 2) Обговорення робіт щодо чистки ринв та стічних труб; 3) Обговорення питання щодо підготовки будинку до зимового періоду; 4) Обговорення питання щодо встановлення в під'їзді будинку та на фасаді будинку АДРЕСА_5 камер відео спостереження; 5) Обговорення питання щодо утеплення-встановлення скла у вікні в під'їзді будинку на АДРЕСА_1 між першим та другим поверхами; 6) Обговорення питання щодо відкриття на першому поверсі будинку на АДРЕСА_1 ресторану; 7) Розгляд п.п.31, 32 Типового договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком від 17.11.2020 року, щодо пролонгації даного договору або його припинення; 8) Інші питання, які будуть висунуті під час зборів співвласниками.
Під час розгляду питання №8 порядку денного присутнім ОСОБА_6 висловлено прохання включити у порядок денний наступні питання: 9) про можливість укладання договору з управління багатоквартирним будинком на АДРЕСА_1 з ЛМКП «Айсберг»; 10) обрання представником співвласників будинку та уповноваження його підписати договір з управління багатоквартирним будинком на АДРЕСА_1 з ЛМКП «Айсберг»; 11) обрання представником співвласників для представлення їхніх інтересів в органах державної місцевої влади, інших установах та організаціях, комунальних і приватних підприємствах, для реєстрації рішення співвласників будинку щодо призначення управителя будинку АДРЕСА_1 .
Вищевказані питання були включені у порядок денний.
В результаті обговорення вирішено: 9) укласти договір з управління багатоквартирним будинком на АДРЕСА_1 з ЛМКП «Айсберг»; кількість голосів «ЗА» - 8 співвласників, загальна площа квартир та/або нежитлових приміщень яких становить 626,3 кв.м.; 10) обрати представником співвласників будинку ОСОБА_8 та уповноважити його підписати договір з управління багатоквартирним будинком на АДРЕСА_1 з ЛМКП «Айсберг»; кількість голосів «ЗА» - 8 співвласників, загальна площа квартир та/або нежитлових приміщень яких становить 626,3 кв.м.; 11) обрати представником співвласників будинку ОСОБА_4 для представлення інтересів співвласників будинку в органах державної місцевої влади, інших установах та організаціях, комунальних і приватних підприємствах, для реєстрації рішення співвласників будинку щодо призначення управителя будинку АДРЕСА_1 ; кількість голосів «ЗА» - 8 співвласників, загальна площа квартир та/або нежитлових приміщень яких становить 626,3 кв.м.
З додатків до протоколу загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 від 30.09.2022 року, а саме: листків письмового опитування співвласників вбачається, що 03.10.2022 року було проведено опитування власників квартир АДРЕСА_6 , АДРЕСА_7 .
Допитаний у судовому засіданні свідок ОСОБА_9 показав суду, що він є управителем частини будинку на АДРЕСА_1 , восени 2022 року до нього надійшли документи із загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку про передачу повноважень щодо управління будинку ЛМКП «Айсберг». Свідок ознайомлений з протоколом загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку, документи він передав новому управителю.
З наявного в матеріалах справи фотознімку вбачається, що на дошці оголошень та у месенджері «Viber» було розміщено повідомлення про проведення зборів співвласників багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 , 30.09.2022 року о 18:00.
В даному повідомленні зазначено 8 (вісім) питань порядку денного для обговорення та голосування, пункт №8 сформульований: «Інші питання які будуть висунуті під час зборів співвласниками».
Відносини, що виникають у процесі реалізації прав та виконання обов'язків власників квартир та нежитлових приміщень співвласників багатоквартирного будинку, регулюються Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (спеціальний закон).
Відповідно до ч.ч.4, 5 ст.10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» №417-VIII (в редакції, чинній на момент проведення зборів співвласників), повідомлення про дату та місце проведення зборів співвласників має бути вручено не пізніше ніж за 10 днів до дати проведення зборів у письмовій формі кожному співвласникові під розписку або шляхом поштового відправлення рекомендованим листом на адресу квартири або нежитлового приміщення, що належить співвласнику в цьому багатоквартирному будинку, а також має бути розміщено у загальнодоступному місці при вході до кожного під'їзду багатоквартирного будинку. Повідомлення про проведення зборів співвласників має містити інформацію про ініціатора проведення таких зборів, дату, місце та час їх проведення, порядок денний. До повідомлення про проведення зборів співвласників можуть додаватися додаткові матеріали або інформація, що будуть розглядатися на зборах.
Отже, Законом встановлено порядок здійснення повідомлення про дату та місце проведення зборів співвласників (під власноручний підпис або шляхом надсилання на адресу квартири або нежитлового приміщення, що належить співвласнику у багатоквартирному будинку).
Аналогічний висновок викладено у постановах Верховного Суду від 22 червня 2021 у справі №910/9672/20, від 02 грудня 2020 у справі №916/86/20.
Відповідно до ч.6 ст.10 Закону №417-VIII (в редакції, чинній на момент проведення зборів співвласників), рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75% загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, крім рішень з питань, зазначених у пунктах 2, 3 і 9 частини другої цієї статті, які вважаються прийнятими зборами співвласників, якщо за них проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50% загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку. Якщо одна особа є власником квартир (квартири) та/або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить 50% або більше загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосувало більш як 75% загальної кількості співвласників, а рішення з питань, зазначених у пунктах 2, 3 і 9 частини другої цієї статті, вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосувало більш як 50% загальної кількості всіх співвласників.
Згідно з ч.8 ст.10 цього Закону, якщо під час проведення зборів співвласників для прийняття рішення не набрано встановленої частиною шостою цієї статті кількості голосів «за» або «проти», проводиться письмове опитування співвласників, які не голосували на зборах. Письмове опитування співвласників проводиться протягом 15 календарних днів з дати проведення зборів співвласників. Якщо протягом цього строку необхідної кількості голосів «за» не набрано, рішення вважаються неприйнятими. Письмове опитування співвласників проводиться ініціативною групою та іншими співвласниками за бажанням. Письмове опитування може проводитися щодо одного або декількох питань одночасно. Питання - це текст, у якому викладається пропозиція у вигляді резолюції, щодо якої учаснику опитування пропонується відповісти «за», «проти» або «утримався». Питання повинно мати чітке і зрозуміле формулювання, що не допускає різних тлумачень. Письмове опитування співвласників проводиться шляхом власноручного заповнення ними листків опитування, в яких зазначаються день опитування, прізвище, ім'я, по батькові співвласника, документ, що підтверджує право власності на квартиру або нежитлове приміщення, номер квартири або нежитлового приміщення, загальна площа квартири або нежитлового приміщення, документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представників), відповідь співвласника на питання «так», «ні» або «утримався», особистий підпис співвласника та особи, яка проводила опитування. Голосування від імені співвласника представником здійснюється в порядку представництва згідно з вимогами цивільного законодавства. Кожен співвласник, який має право голосу, може реалізувати це право під час проведення такого опитування лише один раз з одного питання. Забороняється в процесі проведення письмового опитування співвласників примушувати їх до голосування за або проти прийняття відповідного рішення чи винагороджувати їх за це в будь-якій формі. За результатами підрахунку результатів письмового опитування співвласників особи, які проводили письмове опитування, вносять його результати до протоколу зборів та підводять загальні підсумки голосування щодо всіх питань. Під час підрахунку голосів враховуються і голоси, подані на зборах співвласників, і голоси співвласників, отримані під час проведення письмового опитування. Листки письмового опитування співвласників пронумеровуються, прошнуровуються та додаються до відповідного протоколу зборів.
Статтею 11 Закону визначено, що управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором. Вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за рішенням зборів співвласників (загальних зборів об'єднання співвласників багатоквартирного будинку) і згодою управителя та зазначається у договорі з управителем. Умови договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України . Істотними умовами договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком є: 1) перелік послуг; 2) вимоги до якості послуг; 3) права і обов'язки сторін; 4) відповідальність сторін за порушення договору; 5) ціна послуг; 6) порядок оплати послуг; 7) порядок і умови внесення змін до договору; 8) строк дії договору, порядок і умови продовження дії та розірвання договору. Якщо зборами співвласників прийнято рішення про укладення договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, такий договір (зміни до нього) підписується співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників. Такий договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов'язковим для виконання всіма співвласниками. Управитель протягом одного місяця після підписання з ним договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (змін до нього) зобов'язаний надати або надіслати рекомендованим листом кожному співвласнику примірник такого договору (змін до нього), завірений підписом управителя. Договір з управителем укладається строком на один рік. Якщо за один місяць до закінчення зазначеного строку жодна із сторін не повідомить письмово іншу сторону про відмову від договору, договір вважається продовженим на наступний однорічний строк. До договорів, предметом яких не є управління багатоквартирним будинком, передбачене частиною шостою цієї статті, обмеження щодо строку договору не застосовується.
Згідно із ст.1035 ЦК України. істотними умовами договору управління майном є: 1) перелік майна, що передається в управління; 2) розмір і форма плати за управління майном.
Згідно з ч.10 ст.10 Закону №417-VIII (в редакції, чинній на момент проведення зборів співвласників), повідомлення про рішення, прийняте зборами співвласників, не пізніше 10 днів після його прийняття надається в письмовій формі кожному співвласнику під розписку або шляхом поштового відправлення рекомендованим листом на адресу квартири або нежитлового приміщення, що належить співвласнику в цьому багатоквартирному будинку, а також розміщується у загальнодоступному місці при вході до кожного під'їзду.
За приписами статті 319 ЦК України, власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов'язків власник зобов'язаний додержуватися моральних засад суспільства. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав. Власність зобов'язує. Власник не може використовувати право власності на шкоду правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі. Держава не втручається у здійснення власником права власності. Діяльність власника може бути обмежена чи припинена або власника може бути зобов'язано допустити до користування його майном інших осіб лише у випадках і в порядку, встановлених законом.
Судом встановлено, що на зборах співвласників будинку, які відбулися 30.09.2022 року, загальна кількість співвласників багатоквартирного будинку становила 11 осіб, загальна площа всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку - 1106,6 кв.м., однак, у зборах взяли участь особисто та/або через представників співвласники в кількості 5 осіб, яким належать квартири в будинку, загальна площа яких складає 507,1 кв.м., що становить 45,83% загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.
В протоколі загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку, за адресою: АДРЕСА_1 , від 30.09.2022 року зазначено, що рішення прийняті на підставі голосів 8 осіб, однак, присутніми на зборах було 5 осіб, позаяк, письмове опитування та голосування із 3 особами проведене 03.10.2022 року.
Таким чином, 30.09.2022 року рішення, зокрема по питанню №8 порядку денного щодо включення у порядок денний для голосування на цих зборах питань №№9, 10, 11, не могло бути прийняте, оскільки на зборах співвласників не було необхідної більшої кількості співвласників.
Також судом першої інстанції вірно зазначено, що співвласників, в тому числі позивача, як співвласника двох квартир у будинку, не було повідомлено у встановленому законом порядку про вирішення на загальних зборах співвласників питань №№9, 10, 11, які є важливими (суттєвими), а не другорядними питаннями. В разі висунення такого роду питань учасниками зборів необхідно було зробити перерву для повідомлення всіх співвласників будинку про вирішення питання про укладення договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком з іншим управителем.
Таким чином, суд першої інстанції дійшов законного та обґрунтованого висновку про те, що рішення зборів співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , оформлене протоколом зборів співвласників багатоквартирного будинку від 30.09.2022 року, з питань №№9, 10, 11 порядку денного, прийняті з порушенням вимог закону, а тому підлягають визнанню недійсними, і, відповідно, договір, який було укладено на підставі цих рішень, теж є недійсним.
Доводи апеляційних скарг не спростовують правильних висновків суду першої інстанції по суті вирішення даного спору і не вказують на допущення судом порушень норм матеріального та/або процесуального права, які б були підставою для скасування чи зміни рішення, тому апеляційні скарги необхідно залишити без задоволення, а оскаржуване рішення - залишити без змін.
Керуючись ст.ст.367, 374 ч.1 п.1, 375, 381, 382, 384 ЦПК України, суд
ухвалив:
апеляційні скарги ОСОБА_2 , Львівського міського комунального підприємства по обслуговуванню та ремонту житла «Айсберг» залишити без задоволення.
Рішення Галицького районного суду м. Львова від 16 грудня 2024 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення, може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови. Повний текст постанови складений 18 листопада 2025 року.
Головуючий С.М. Бойко
Судді: С.М. Копняк
А.В. Ніткевич