вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua
"23" жовтня 2025 р. Справа№ 910/6417/25
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Мальченко А.О.
суддів: Михальської Ю.Б.
Тищенко А.І.
при секретарі судового засідання Линник А.М.,
розглянувши матеріали апеляційної скарги Київської міської ради
на рішення Господарського суду міста Києва від 10.07.2025
у справі № 910/6417/25 (суддя Привалов А.І.)
за позовом Київської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю «Новус Україна»
про стягнення 1 118 481,12 грн,
за участю представників сторін згідно з протоколом судового засідання, -
Київська міська рада (далі також - Рада) звернулась до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Новус Україна» (далі також - Товариство) про стягнення 1 118 481,12 грн безпідставно збережених коштів, які мали бути сплачені як орендна плата за період з 21.07.2022 по 11.05.2023.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 10.07.2025 позовні вимоги задоволено частково. Cтягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Новус Україна» на користь Київської міської ради безпідставно збережені кошти в розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою площею 0,6958 га, кадастровий номер 8000000000:90:147:0039, місце розташування - Дніпровська набережна, 17-А у Дарницькому районі міста Києва за період з 01.01.2023 по 11.05.2023 у сумі 535 520,61 грн та судовий збір у розмірі 6 426,25 грн. В іншій частині позовних вимог відмовлено.
Рішення суду першої інстанції мотивовано нормами статей ст. ст. 79-1, 93, 125, 152 Земельного кодексу України, ст. ст. 14, 287, 288, 289 Податкового кодексу України, ст. ст. 1212, 1214 Цивільного кодексу України, ст. ст. 20, 23 Закону України «Про оцінку земель», ст. 21 Закону України «Про оренду землі», а також встановленими судом обставинами використання у період з 21.07.2022 по 11.05.2023 земельної ділянки комунальної власності за відсутності доказів набуття у встановленому законом порядку права користування земельною ділянкою, на якій розміщено належну Товариству нерухомість.
Вирішуючи питання щодо розміру безпідставно збережених коштів, суд першої інстанції застосував пп. 69.14 п.69 підрозділу 10 розділу ХХ «Інші перехідні положення» Податкового кодексу України та звільнив Товариство від сплати безпідставно збережених коштів за користування земельною ділянкою у 2022 році.
Не погоджуючись із прийнятим рішенням, Київська міська рада звернулася до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить суд скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 10.07.2025 у справі №910/6417/25 в частині відмовлених позовних вимог та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.
У апеляційній скарзі Рада не погодилася з висновками суду першої інстанції в частині відмови в задоволенні позовних вимог та вважає, що зазначене рішення в цій частині прийнято з неправильним застосуванням норм матеріального права, невідповідністю висновків суду першої інстанції обставинам справи, що призвело до неправильного вирішення справи. Вважає, що приписи пп. 69.14 п.69 підрозділу 10 розділу ХХ «Інші перехідні положення» Податкового кодексу України не можуть бути застосовані до спірних правовідносин сторін, а тому суд першої інстанції безпідставно звільнив Товариство від сплати безпідставно збережених коштів за користування земельною ділянкою у 2022 році.
Згідно витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 18.07.2025, апеляційну скаргу Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 10.07.2025 у справі № 910/6417/25 передано для розгляду колегії суддів у складі: головуючого судді Буравльова С.І., суддів Андрієнка В.В., Шапрана В.В.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 23.07.2025 задоволено заяву суддів Буравльова С.І., Шапрана В.В. та Андрієнка В.В. про самовідвід у справі № 910/6417/25 за апеляційною скаргою Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 10.07.2025. Матеріали справи №910/6417/25 передано для здійснення визначення складу судової колегії автоматизованою системою відповідно до положень ст. 32 Господарського процесуального кодексу України.
Згідно витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 25.07.2025, апеляційну скаргу Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 10.07.2025 у справі № 910/6417/25 передано для розгляду колегії суддів у складі: головуючого судді Іоннікової І.А., суддів Кравчука Г.А., Коробенка Г.П.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 01.08.2025 витребувано з Господарського суду міста Києва матеріали справи № 910/6417/25.
18.08.2025 до Північного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи № 910/6417/25.
Службовою запискою секретаря судової палати та розпорядженням Північного апеляційного господарського суду № 09.1-07/463/25 від 19.08.2025 у зв'язку з ухваленням Вищою радою правосуддя рішення від 07.08.2025 про звільнення судді Іоннікової І.А., яка є головуючим суддею у справі, призначено повторний автоматизований розподіл справи № 910/6417/25.
Відповідно до Витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 19.08.2025 апеляційну скаргу у справі № 910/6417/25 передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючого судді Мальченко А.О., суддів Тищенко А.І., Михальської Ю.Б.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 25.08.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 10.07.2025 у справі №910/6417/25 та призначено розгляд скарги на 09.10.2025. Товариству з обмеженою відповідальністю «Новус Україна» встановлено строк для подання відзиву на апеляційну скаргу до 12.09.2025.
11.09.2025 через підсистему «Електронний суд» до Північного апеляційного господарського суду надійшов відзив Товариства на апеляційну скаргу Ради, у якому Товариство просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення в оскаржуваній частині - без змін.
Товариство у відзиві акцентує увагу на тому, що ним придбано нерухомість за договором від 11.02.2020, при цьому, права попереднього користувача земельною ділянкою, на якій розміщено належне Товариству майно припинились 20.07.2022. Водночас, Товариство звернулось до Ради із заявою про надання спірної земельної ділянки в оренду ще 01.02.2022, тобто задовго до припинення прав на неї попереднього землекористувача. Процедура надання земельної ділянки в оренду завершилась лише 12.05.2023, з укладанням відповідного договору та реєстрацією відповідних прав за Товариство. Оскільки виключно дії Ради призвели до такого тривалого процесу отримання землі в оренду, наведені дії Ради є недобросовісними. Відповідно, суд першої інстанції правильно звільнив Товариство від сплати безпідставно збережених коштів за користування земельною ділянкою у 2022 році.
Судом під час розгляду спору було враховано правову позицію Верховного Суду, викладену у постановах від 25.02.2025 у справі №908/929/24, від 29.10.2024 у справі №620/5747/23 в частині застосування до орендних правовідносин пп. 69.14 п.69 підрозділу 10 розділу ХХ «Інші перехідні положення» Податкового кодексу України.
12.09.2025 через підсистему «Електронний суд» до Північного апеляційного господарського суду надійшла відповідь на відзив, у якому Рада зауважує на відсутності правового впливу на суть спірних правовідносин обставин тривалості процедури укладення договору оренди. Також Рада вказує про правомірність включення нею до предмету позову вимог щодо користування Товариством спірною земельною ділянкою у 2022 році, адже це узгоджується з правовою позицією Верховного Суду, викладеною у постанові від 27.04.2021 у справі №922/2378/20.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 09.10.2025 у розгляді апеляційної скарги у даній справі оголошено перерву до 23.10.2025.
В судовому засіданні представник позивача підтримав вимоги та доводи апеляційної скарги, просив суд апеляційної інстанції оскаржуване рішення в частині відмовлених позовних вимог скасувати та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.
Представник відповідача висловив заперечення проти апеляційної скарги, вказуючи на безпідставність її доводів та вимог, просив відмовити у задоволенні апеляційної скарги, а рішення суду - залишити без змін.
У судовому засіданні 23.10.2025 колегією суддів було проголошено вступну та резолютивну частини постанови.
Відповідно до вимог ч. ч. 1, 4 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Обговоривши доводи апеляційної скарги Київської міської ради, відзиву на апеляційну скаргу, відповіді на відзив, дослідивши докази наявні у справі, проаналізувавши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, судова колегія апеляційного господарського суду вважає, що апеляційна скарга Київської міської ради підлягає задоволенню.
Як встановлено судом та підтверджується матеріалами справи, 11.02.2020 Товариство з обмеженою відповідальністю «Новус Україна» на підставі Договору купівлі-продажу, посвідченого Ревою Н.І., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, зареєстрований в реєстрі за №209, набуло право власності на торговельний комплекс (літера А), загальною площею 1948 кв. м, що розташований за адресою: місто Київ, Дніпровська Набережна, 17а (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень: 655625980000).
Відповідно до п. 1.3 Договору купівлі-продажу, об'єкт нерухомого майна розташований на земельній ділянці площею 0,6958 га, кадастровий номер 8000000000:90:147:0039. Згідно витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, виданого 06.02.2020 Департаментом (Центром) надання адміністративних послуг виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) № НВ-8001060852020, право постійного користування земельною ділянкою № 33 у 3-му мікрорайоні житлового масиву Позняки у Дарницькому районі м. Києва, кадастровий номер 8000000000:90:147:0039, площа - 0,6958 га, належала на праві постійного користування Комунальному підприємству з питань будівництва житлових будинків «ЖИТЛОІНВЕСТБУД-УКБ».
Відповідно до інформаційної довідки від 08.05.2025 № 425902340 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, право постійного користування земельною ділянкою за Комунальним підприємством з питань будівництва житлових будинків «ЖИТЛОІНВЕСТБУД-УКБ» було припинено 20.07.2022 на підставі рішення Київської міської ради від 17.02.2022 № 4519/4560 «Про припинення Комунальному підприємству з питань будівництва житлових будинків «ЖИТЛОІНВЕСТБУД-УКБ» права постійного користування земельною ділянкою у 3-ому мікрорайоні житлового масиву Позняки (земельна ділянка № 33) у Дарницькому районі міста Києва».
24.11.2022 Київська міська рада ухвалила рішення № 5798/5839 «Про передачу ТОВАРИСТВУ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «НОВУС УКРАЇНА» земельної ділянки в оренду для будівництва та обслуговування будівлі торгівлі на Дніпровській набережній, 17-А у Дарницькому районі міста Києва».
Згідно з вказаним рішенням вирішено передати Товариству з обмеженою відповідальністю «Новус Україна», за умови виконання пункту 2 цього рішення, в оренду на 10 років земельну ділянку площею 0,6958 га (кадастровий номер 8000000000:90:147:0039) для будівництва та обслуговування будівлі торгівлі (код виду цільового призначення - 03.07) на Дніпровській набережній, 17-А у Дарницькому районі міста Києва із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва, у зв'язку з набуттям права власності на нерухоме майно (право власності зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 11 лютого 2020 року, номер запису про інше речове право 35437017).
На підставі рішення № 5798/5839 від 24.11.2022 між Київською міською радою та ТОВ «Новус Україна» укладено Договір оренди земельної ділянки від 12.05.2023, посвідчений Біловар І.О., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, зареєстрований в реєстрі за №2394.
Згідно з п. 2.1 вказаного Договору оренди земельної ділянки, об'єктом оренди відповідно до відомостей Державного земельного кадастру, рішення Київської міської ради від 24.11.2022 №5798/5839 та даного договору є земельна ділянка з такими характеристиками:
- кадастровий номер - 8000000000:90:147:0039;
- місце розташування - Дніпровська набережна, 17-А у Дарницькому районі міста Києва;
- категорія земель - землі житлової та громадської забудови;
- цільове призначення - 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі;
- розмір (площа) - 0,6959 га.
Відповідно до п. 2.4 Договору оренди земельної ділянки, земельна ділянка забудована торговельним комплексом (літера А), загальною площею 1 948 кв. м., який згідно з відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно належить Орендареві на праві приватної власності на підставі договору купівлі-продажу від 11.02.2020 № 209 реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 655625980000; номер запису про право власності: 35437017 від 11.02.2020).
Отже, Товариство, набувши в 2020 році нерухоме майно у власність, право користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване, оформив лише 12.05.2025.
Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-9900639022023 від 11.01.2023, державна реєстрація земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:147:0039 площею 0,6958 га, цільове призначення: 03.07 Для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, проведена 06.04.2011 Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) на підставі проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок від 31.01.2011.
Отже, спірна земельна ділянка сформована та є об'єктом цивільних прав, у розумінні статті 79-1 Земельного кодексу України, з 06.04.2011.
Відповідно до Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 11.01.2023 №НВ-9900639022023, нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату проведення 08.11.2022 становила 25 948 852,00 грн.
Відповідно до Витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 18.01.2023 № НВ-9901676322023 та п. 2.2. Договору оренди земельної ділянки від 12.05.2023 вартість земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:147:0039 становить - 29 841 988,08 грн.
Враховуючи те, що земельна ділянка сформована та є об'єктом цивільних прав у розумінні ст. 79-1 Земельного кодексу України з 06.04.2011, а право постійного користування земельною ділянкою попереднім користувачем припинено 20.07.2022, позивач просить суд стягнути з відповідача безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою комунальної власності з 21.07.2022 до 11.05.2023 (до моменту реєстрації права оренди на земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно).
При цьому, ставка орендної плати визначена позивачем за період 21.07.2022 - 31.12.2022 відповідно до Додатка 11 до рішення Київської міської ради «Про бюджет міста Києва на 2022 рік» від 09.12.2021 № 3704/3745; за період 01.01.2023-11.05.2023 - відповідно до Додатка 11 до рішення Київської міської ради «Про бюджет міста Києва на 2023 рік» від 08.12.2022 № 5828/5869, де визначені розміри орендної плати за земельні ділянки комунальної власності територіальної громади міста Києва (у відсотках від нормативної грошової оцінки). До земель з видом цільового призначення - 03.07 застосовується ставка орендної плати - 5%.
Також, Радою до матеріалів справи додано лист Головного управління ДПС у місті Києві від 17.04.2025 № 651/5/31-00-04-04-02-05, у якому зазначено, що ТОВ «Новус Україна» задекларувало податкові зобов'язання за 2023 рік згідно договору оренди земельної ділянки від 12.05.2023. Податкові зобов'язання задекларовані з 12.05.2023 по 31.12.2023 в сумі 1 140 738,67 грн. Задекларовані суми сплачені в повному обсязі.
Київська міська рада, посилаючись на те, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Новус Україна», як власник нерухомого майна, що розташоване на земельній ділянці комунальної власності площею 0,6958 га на Дніпровській набережній, 17-А у Дарницькому районі міста Києва (кадастровий номер 8000000000:90:147:0039) та зареєстроване на праві власності за вказаним підприємством, не здійснивши державної реєстрації права оренди земельною ділянкою та не сплачуючи орендну плату, використовувало вказану земельну ділянку для обслуговування об'єкту нерухомості, без достатньої правової підстави, у зв'язку з чим позивач просить стягнути з відповідача, в порядку ст. 1212 Цивільного кодексу України, безпідставно збережені кошти в розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою за період з 21.07.2022 по 11.05.2023 у розмірі 1 118 481,12 грн.
Заперечуючи проти позову, відповідач вказує, що:
- Товариство ще 01.02.2022, тобто до припинення права постійного користування на земельну ділянку, звернулося до Київської міської ради через ЦНАП із відповідною заявою щодо надання в оренду земельної ділянки. Отже, з моменту подання відповідачем заяви щодо надання в оренду земельної ділянки 01.02.2022 і до ухвалення рішення Київською міською радою №5798/5839 минуло 9 місяців та 24 дні, протягом яких тривалість вирішення питання щодо оформлення прав на земельну ділянку залежала виключно від позивача, а відповідач при цьому жодним чином не міг на це вплинути, а тому час, необхідний для здійснення відповідних процедурних дій позивача, не може ставитись у провину відповідачеві. Відтак, покладення на відповідача обов'язку зі сплати будь-яких грошових сум за цей період було б несправедливим і таким, що суперечить принципу добросовісності сторін у правовідносинах, оскільки відповідач діяв відповідально та ініціативно щодо оформлення своїх прав, натомість зволікання з боку позивача зумовлене обставинами, які не залежать від волі чи поведінки відповідача;
- також, відповідно до Витягу з протоколу №11/39 засідання постійної комісії Київської міської ради з питань архітектури, містобудування та земельних відносин від 06.10.2022 за п. 6.4.15 про повторний розгляд проекту рішення з правовим висновком управління правового забезпечення діяльності Київської міської ради від 30.09.2022 №08/230-1320, вирішили: «Відхилити зауваження, викладені у правовому висновку управління правового забезпечення діяльності Київської міської ради від 30.09.2022 №08/230-1320, та повторно підтримати проект рішення Київської міської ради «Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю «НОВУС УКРАЇНА» земельної ділянки в оренду для будівництва та обслуговування будівель торгівлі на Дніпровській набережній, 17- А у Дарницькому районі міста Києва» з рекомендаціями, викладеними у протоколі №10/38 засідання постійної комісії Київської міської ради з питань архітектури, містобудування та земельних відносин від 21.09.2022, а саме: виключити з преамбули проекту рішення посилання на статті 1212, 1214 Цивільного кодексу України, підпункт 3.8 пункту 3, а також пункти 1 та 4». Зазначене знайшло своє відображення і в самому Рішенні №5798/5839 щодо передачі земельної ділянки в користування відповідачу, оскільки за текстом цього акта відсутній згаданий пункт 3.8 або будь-який інший пункт, що зобов'язував би відповідача сплачувати кошти за користування земельною ділянкою за будь-який період до моменту укладення Договору оренди земельної ділянки;
- Радою безпідставно включено до розрахунку позовних вимог суму 582 960,51 грн, розраховану за період з 21.07.2022 по 31.12.2022, що суперечить нормам підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу ХХ Податкового кодексу України, які передбачали звільнення від плати за землю на територіях, де велися бойові дії, у тому числі на території міста Києва, та зважаючи на встановлений Переліком територій бойових дій статус Києва як такої, що охоплюється відповідною пільгою протягом усього 2022 року.
Розглядаючи спір по суті, суд першої інстанції дійшов висновку про наявність правових підстав для нарахування та стягнення грошових коштів як безпідставно збережених за користування Товариством земельною ділянкою у період з 21.07.2022 до 11.05.2023, однак, визначаючи розмір вимог, що підлягають задоволенню, звільнив Товариство від сплати безпідставно збережених коштів за період з 21.07.2022 до 31.12.2022.
Переглядаючи справу в апеляційному порядку, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог, однак, вважає, що судом першої інстанції неправильно визначену суму вимог, які мають бути задоволені.
Так, статтею 11 ЦК України визначено, що цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки.
Предметом регулювання глави 83 ЦК України є відносини, що виникають у зв'язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.
Згідно з частиною 1 статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов'язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов'язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.
Відповідно до частини 2 статті 1212 ЦК України набуте особою або збережене нею у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави майно відшкодовується незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
За приписами статті 1214 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе без достатньої правової підстави, зобов'язана відшкодувати всі доходи, які вона одержала або могла одержати від цього майна з часу, коли ця особа дізналася або могла дізнатися про володіння цим майном без достатньої правової підстави. З цього часу вона відповідає також за допущене нею погіршення майна.
Кондикційні зобов'язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.
У разі виникнення спору стосовно набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав договірний характер спірних правовідносин виключає можливість застосування до них судом положень глави 83 ЦК України.
Отже, обов'язок набувача повернути потерпілому безпідставно набуте (збережене) майно чи відшкодувати його вартість не є заходом відповідальності, адже набувач зобов'язується повернути тільки майно, яке безпідставно набув (зберіг), або вартість цього майна.
Згідно зі статтею 206 Земельного кодексу України (тут і надалі - ЗК України у редакції, чинній у період виникнення спірних правовідносин) використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
Частинами 1 та 2 статті 93 ЗК України встановлено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам, іноземцям і особам без громадянства, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам..
Відповідно до пункту в) частини 1 статті 96 ЗК України землекористувачі зобов'язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.
За частиною 1 статті 120 ЗК України у разі набуття на підставі вчиненого правочину або у порядку спадкування права власності на об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об'єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці приватної власності, право власності на таку земельну ділянку одночасно переходить від попереднього власника таких об'єктів до набувача таких об'єктів, без зміни її цільового призначення.
Згідно з абзацом 1 частини 9 статті 120 ЗК України якщо об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), інша будівля або споруда), об'єкт незавершеного будівництва розміщений на земельній ділянці державної або комунальної власності, що не перебуває у користуванні, набувач такого об'єкта нерухомого майна зобов'язаний протягом 30 днів з дня державної реєстрації права власності на такий об'єкт звернутися до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу йому у власність або користування земельної ділянки, на якій розміщений такий об'єкт, що належить йому на праві власності, у порядку, передбаченому статтями 118, 123 або 128 цього Кодексу.
Статтею 125 ЗК України закріплено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду у постанові від 05.08.2022 у справі №922/2060/20 дійшов висновку, що із дня набуття права власності на об'єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем сформованої земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, а тому саме із цієї дати у власника об'єкта нерухомого майна виникає обов'язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташовано.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі №200/606/18 зазначила, що нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об'єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об'єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об'єкти розташовані. Отже, об'єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об'єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об'єкт права власності.
Набувач нерухомого майна, не сплачуючи орендну плату за користування земельною ділянкою за відсутності укладеного договору, фактично збільшує свої доходи, а власник земельної ділянки (потерпілий) втратив належне йому майно (кошти від орендної плати). До моменту оформлення власником об'єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондиційними. Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, зобов'язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини 1 статті 1212 ЦК України. Аналогічний правовий висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі №629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі №922/3412/17, постанові Верховного Суду від 14.01.2019 у справі №912/1188/17.
Отже, для вирішення спору щодо стягнення з власника об'єкта нерухомого майна безпідставно збережених коштів на підставі положень статей 1212-1214 ЦК України за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою комунальної власності, на якій цей об'єкт розташований, необхідно, насамперед, з'ясувати: 1) фактичного користувача земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цих ділянок зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування ділянками у відповідний період, або наявність правової підстави для використання земельної ділянки у такого фактичного користувача; 2) площу земельної ділянки; 3) суму, яку мав би отримати власник земельної ділянки за звичайних умов, яка безпосередньо залежить від вартості цієї ділянки (її нормативно-грошової оцінки); 4) період користування земельною ділянкою комунальної власності без належної правової підстави. Встановлення саме таких обставин входить до предмета доказування у межах вирішення спору у цій справі.
Як встановлено судом першої інстанції та підтверджується матеріалами справи, територіальна громада міста Києва в особі Київської міської ради є власником земельної ділянки площею 0,6958 га з кадастровим номером 8000000000:90:147:0039 на Дніпровській набережній, 17-А у Дарницькому районі міста Києва.
На цій земельній ділянці розташовано торгівельний комплекс (літера А), загальною площею 1 948 кв. м., який згідно з відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно належить Товариству на праві приватної власності на підставі договору купівлі-продажу від 11.02.2020 № 209 реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 655625980000; номер запису про право власності: 35437017 від 11.02.2020.
Право землекористування попереднього користувача спірної земельної ділянки припинилось 21.07.2022. Договір оренди щодо цієї земельної ділянки між Радою і Товариством укладено 12.05.2023.
Отже, матеріали справи не містять доказів належного оформлення права користування (оренди) вказаною земельною ділянкою відповідачем у спірний період.
За встановленого, суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що Товариство у спірний період (21.07.2022 - 11.05.2023) користувалось земельною ділянкою комунальної власності (кадастровий номер - 8000000000:90:147:0039, місце розташування - Дніпровська набережна, 17-А у Дарницькому районі міста Києва), на якій розташоване нерухоме майно, що належить відповідачу на праві власності, без оформлення правовстановлюючих документів на вказану земельну ділянку.
Згідно із частинами 1-5 статті 79-1 ЗК України, формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об'єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Формування земельних ділянок (крім випадків, визначених у частинах 6, 7 цієї статті) здійснюється за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок. Земельна ділянка може бути об'єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.
Відповідно земельна ділянка є сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера та реєстрації її у Державному земельному кадастрі.
Аналогічну правову позицію викладено, зокрема, Верховним Судом у постановах від 16.06.2021 у справі № 922/1646/20 та від 04.03.2021 у справі № 922/3463/19.
Як убачається з Витягу з Державного земельного кадастру № НВ-9900639022023 від 11.01.2023, земельна ділянка, на якій розташований об'єкти нерухомого майна відповідача, і за користування якою позивач просить стягнути безпідставно збережені кошти у вигляді орендної плати, сформована з 06.04.2011 (визначено її площу і межі), їй присвоєно кадастровий номер 8000000000:90:147:0039, відомості про неї внесено до Державного земельного кадастру, а відтак може бути об'єктом цивільних прав.
Таким чином, спір у справі стосується сформованої земельної ділянки, що має конкретну площу, грошову оцінку.
Враховуючи вищевикладене суд першої інстанції дійшов мотивованого висновку про те, що Товариство, здійснюючи фактичне користування земельною ділянкою комунальної форми власності (кадастровий номер 8000000000:90:147:0039) без оформлення правовстановлюючих документів на земельну ділянку, а відтак, без достатньої правової підстави, за рахунок власника цієї ділянки - територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради, фактично зберегло в себе кошти, які мало сплатити за користування земельною ділянкою, а тому, відповідно до положень статті 1212 ЦК України, зобов'язане повернути ці кошти власнику земельної ділянки - територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради.
Як встановлено судом першої інстанції та підтверджується матеріалами справи, Рада просила стягнути з Товариства безпідставно збережені кошти у розмірі 1 118 481,12 грн, з них:
1) з 21.07.2022 по 31.12.2022, - 25 948 852,00*5%/365*164 дні = 582960,51 грн;
2) з 01.01.2023 по 11.05.2023, - 29 841 988,08*5%/365*131 день = 535520,61 грн.
Розглядаючи спір, судом першої інстанції перевірено як обґрунтованість розміру нормативної грошової оцінки, так і правильність визначення Радою ставки, яка має застосовуватись при визначенні недоотриманої орендної плати. У підсумку, суд першої інстанції дійшов висновку про те, що Радою правильно визначено розмір безпідставно збережених коштів, які мають бути стягнені з Товариства на користь Ради за користування земельною ділянкою комунальної власності у період з 21.07.2022 до 11.05.2023.
Колегія суддів також виходить з того, що Радою висновки суду першої інстанції у цій частині не оскаржуються.
Разом з цим, судом першої інстанції застосовано до спірних правовідносин сторін норму підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу ХХ ПК України та фактично звільнено Товариство від сплати безпідставно збережених коштів за період з липня 2022 року по грудень 2022 року.
Переглядаючи справу в апеляційному порядку, колегія суддів вважає такі висновки суду першої інстанції помилковими.
Так, пунктом 69 підрозділу 10 «Інші перехідні положення» розділу XX «Перехідні положення» Податкового кодексу України установлено, що тимчасово, на період до припинення або скасування воєнного стану на території України, введеного Указом Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» від 24.02.2022 № 64/2022, затвердженим Законом України «Про затвердження Указу Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» від 24.02.2022 № 2102-ІХ, справляння податків і зборів здійснюється з урахуванням особливостей, визначених у цьому пункті.
Згідно з підпунктом 69.14 п. 69 підрозділу 10 «Інші перехідні положення» розділу ХХ «Перехідні положення» Податкового кодексу України (в редакції Закону України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо звільнення від сплати екологічного податку, плати за землю та податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за знищене чи пошкоджене нерухоме майно» № 3050-IX від 11.04.2023, який набрав законної сили 06.05.2023) за період з 1 січня 2022 року до 31 грудня 2022 року не нараховується та не сплачується плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки (земельні частки (паї), що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих російською федерацією територіях України, та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних осіб, та за період з 1 березня 2022 року до 31 грудня 2022 року - в частині земельних ділянок, що перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців.
При цьому, плата за землю є загальнодержавним податком, який справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (пп. 14.1.147 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу України).
Земельним податком є обов'язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів, а орендною платою за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов'язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункти 14.1.72, 14.1.136 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу України у вказаній редакції).
Відповідно до ч. 1 ст. 92 Земельного кодексу України право постійного користування земельною ділянкою - це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку.
З наведеного вбачається, що чинним законодавством розмежовується поняття «земельний податок» і «орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності».
У розумінні положень підпунктів 14.1.72, 14.1.73 пункту 14.1 статті 14, підпунктів 269.1.1, 269.1.2 пункту 269.1, пункту 269.2 статті 269, підпунктів 270.1.1, 270.1.2 пункту 270.1 статті 270, пункту 287.7 статті 287 Податкового кодексу України платником земельного податку є власник земельної ділянки або землекористувач, якими може бути фізична чи юридична особа. Обов'язок сплати цього податку для його платника виникає з моменту набуття (переходу) в установленому законом порядку права власності на земельну ділянку чи права користування нею і триває до моменту припинення (переходу) цього права. Якщо певна фізична чи юридична особа набула право власності на будівлю або його частину, що розташовані на орендованій земельній ділянці, то до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Отже, власники і землекористувачі земельних ділянок сплачують плату за землю (в т.ч. земельний податок) з дня виникнення права власності, права постійного користування земельною ділянкою.
Оскільки за Товариством будь-яке право на спірну земельну ділянку не зареєстровано у встановленому законодавством порядку, у контролюючого органу в силу вимог пунктів 287.1 ст. 287 Податкового кодексу України відсутні обов'язки та, відповідно, повноваження на стягнення податкових зобов'язань зі сплати земельного податку.
З урахуванням наведених приписів Податкового кодексу України та встановлених судом фактичних обставин справи, колегія суддів дійшла висновку, що власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) і постійні землекористувачі є платниками земельного податку, а орендарі земель державної та комунальної власності - орендної плати за такі земельні ділянки, однак особа, яка є фактичним користувачем земельної ділянки, не маючи права власності або постійного користування на неї і використовуючи її без укладення договору оренди землі, не підпадає під правове регулювання наведених норм Податкового кодексу України.
Враховуючи викладене, положення пп. 69.14. п. 69 підрозділу 10 розділу ХХ Податкового кодексу України не підлягають застосуванню до даних правовідносин.
За таких обставин, позовні вимоги Ради підлягають задоволенню у розмірі, визначеному Радою у позові, а саме, 1 118 481,12 грн.
Переглядаючи справу в апеляційному порядку, колегія суддів зауважує, що висновки Верховного Суду щодо застосування абзацу першого підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу 10 «Інші перехідні положення» розділу XX «Перехідні положення» Податкового кодексу України, наведені у постановах від 29.10.2024 у справі № 620/5747/23 та від 25.02.2025 у справі № 908/929/24, не можуть бути застосовані до спірних правовідносин сторін, оскільки предметами позовів у справі № 620/5747/23 та № 908/929/24 є стягнення заборгованості з орендної плати на підставі укладених договорів оренди, а не стягнення безпідставно збережених коштів.
Згідно зі ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємозв'язок доказів у їх сукупності.
Відповідно до п.2 частини 1 статті 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.
Підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення, у відповідності до п.п. 3-4 ч.1 ст. 277 ГПК України, є невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Враховуючи усі фактичні обставини справи, встановлені місцевим господарським судом та судом апеляційної інстанції, а також доводи Київської міської ради, колегія суддів Північного апеляційного господарського суду дійшла висновку, що суд першої інстанції дійшов мотивованого висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог, разом з цим, судом неправильно визначено суму вимог, які мають бути задоволені, оскільки безпідставно застосовано до спірних правовідносин сторін пп. 69.14. п. 69 підрозділу 10 розділу ХХ Податкового кодексу України. За таких обставин, колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для зміни резолютивної частини рішення Господарського суду міста Києва від 10.07.2025.
Отже, доводи апеляційної скарги Ради у цій частині є обґрунтованими.
Колегія суддів також враховує доводи відзиву на апеляційну скаргу у тій мірі, у якій вони узгоджуються з висновками суду, зробленими за наслідками апеляційного провадження.
Відповідно до ст. 129 ГПК України, за наслідками апеляційного провадження, колегія суддів здійснює розподіл судового збору.
Оскільки вимоги Ради у суді першої інстанції задоволено у повному обсязі, відшкодуванню на користь Ради з Товариства підлягає судовий збір у розмірі 13 421,77 грн.
Також, звертаючись з апеляційною скаргою, Рада сплатила 20 132,66 грн судового збору, отже, саме у такому розмірі розмір сплаченого судового збору відшкодовується Товариством.
Під час застосування ст. 129 ГПК України колегією суддів також враховано норми ч. 3 ст. 4 Закону України «Про судовий збір», оскільки і позовна заява, і апеляційна скарга були подані Радою через підсистему «Електронний суд».
Керуючись статтями 129, 269, 270, 275, 282-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд -
1. Апеляційну скаргу Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 10.07.2025 у справі №910/6417/25 задовольнити.
2. Рішення Господарського суду міста Києва від 10.07.2025 у справі №910/6417/25 змінити.
Викласти резолютивну частину рішення Господарського суду міста Києва від 10.07.2025 у такій редакції:
« 1. Позовні вимоги задовольнити.
2. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Новус Україна» (пр-т Європейського Союзу, 47, м. Київ, 04208; код ЄДРПОУ 36003603) на користь Київської міської ради (вул. Хрещатик, 36, м. Київ, 01001, код ЄДРПОУ 22883141) безпідставно збережені кошти в розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою площею 0,6958 га, кадастровий номер 8000000000:90:147:0039, місце розташування - Дніпровська набережна, 17-А у Дарницькому районі міста Києва за період з 21.07.2022 по 11.05.2023 у сумі 1118481 (один мільйон сто вісімнадцять тисяч чотириста вісімдесят одна) гривня 12 копійок та судовий збір у розмірі 13421 (тринадцять тисяч чотириста двадцять одну) гривню 77 копійок.
3. Видати наказ після набрання судовим рішенням законної сили.».
3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Новус Україна» (пр-т Європейського Союзу, 47, м. Київ, 04208; код ЄДРПОУ 36003603) на користь Київської міської ради (вул. Хрещатик, 36, м. Київ, 01001, код ЄДРПОУ 22883141) 20132 (двадцять тисяч сто тридцять дві) гривні 66 копійок судового збору за подання апеляційної скарги.
4. Матеріали справи №910/6417/25 повернути до Господарського суду міста Києва.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду в порядку та в строки, передбачені ст. ст. 287 - 289 ГПК України.
Повний текст постанови складено 16.12.2025.
Головуючий суддя А.О. Мальченко
Судді Ю.Б. Михальська
А.І. Тищенко