Єдиний унікальний номер 610/4409/24
Номер провадження 22-ц/818/2189/25
11 грудня 2025 року м. Харків
Харківський апеляційний суд у складі:
головуючого судді Мальованого Ю.М.,
суддів: Маміної О.В., Яцини В.Б.,
за участю:
секретаря судового засідання Шевченко В.Р.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на рішення Балаклійського районного суду Харківської області від 08 січня 2025 року в складі судді Феленка Ю.А. по справі № 610/4409/24 за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» про стягнення орендної плати та розірвання договору оренди земельної ділянки,
У листопаді 2024 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» (далі - ТОВ «АІК «Балінвест») про стягнення орендної плати та розірвання договору оренди земельної ділянки.
Позов мотивовано тим, що на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯЛ № 653137 від 03 серпня 2011 року він є власником земельної ділянки, площею 4,9998 га, кадастровий номер 6320288000:03:000:0416, розташованої на території Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області.
13 лютого 2012 року між ним та ТОВ ІАК «Балінвест» було укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого відповідачу надано в строкове платне користування на 15 років вказану земельну ділянку. Договором обумовлено внесення орендної плати до 20 грудня того року, за який здійснюється орендна плата, у розмірі 3% від грошової нормативної оцінки земельної ділянки, що становить - 2 155,87 грн на грошовій формі. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації.
02 вересня 2016 року між сторонами було укладено додаткову угоду до договору оренди, якою було збільшено строк договору оренди земельної ділянки на 20 років до 2036 року включно, встановлено орендну плату в розмірі п'ять відсотків від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки, нарахування якої визначено здійснити з дати підписання угоди, тобто з 02 вересня 2016 року.
Між тим, відповідачем у порушення умов договору оренди не сплачено позивачу орендну плату за 2022 -2024 роки у визначені договором строки, у зв'язку з чим ОСОБА_1 просив розірвати договір оренди земельної ділянки від 13 лютого 2012 року, площею 4,9998 га, кадастровий номер 6320288000:03:000:0416 та стягнути з ТОВ «АІК «Балінвест» заборгованість зі сплати орендної плати за вказаним договором у розмірі 34 975,24 грн.
27 грудня 2024 року через систему «Електронний суд» ТОВ «АІК «Балінвест» подано відзив на позовну заяву, у якому просило відмовити у задоволенні позовної вимоги про розірвання договору оренди, та зменшити розмір стягнення суми заборгованості зі сплати орендної плати.
Відзив мотивовано тим, що порушення умов договору оренди земельної ділянки обумовлено неможливістю використання земельної ділянки за цільовим призначенням протягом 2022 року у зв'язку з тимчасовою окупацією с. Яковенкове з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року.
Наслідком активних бойових дій та окупації є забруднення полів та інших територій вибухонебезпечними предметами, а тому земельна ділянка не могла використовуватися одразу після деокупації у зв'язку із її можливим забрудненням вибухонебезпечними предметами.
У зв'язку з сезонним характером використання земельної ділянки, орендар не міг одразу з 11 вересня 2022 повернутися до цільового використання об'єкту оренди (здійснення сівби), адже обстеження на предмет наявності вибухонебезпечних предметів на земельній ділянці не були проведені, а с. Яковенкове з дати деокупації є територією можливих бойових дій.
Не маючи об'єктивної можливості провести весняну чи осінню посівну кампанію у 2022 році, орендар фактично залишився без доходу та не міг використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням протягом всього періоду до наступної (в 2023-му році) посівної кампанії.
Відповідно до рішення Харківської обласної ради від 14 лютого 2023 року № 502- VIII "Про наявність обставин непереборної сили та затвердження переліку суб'єктів господарювання - юридичних осіб сільськогосподарських товаровиробників, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили" затверджено перелік суб'єктів господарювання - юридичних осіб сільськогосподарських товаровиробників, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили, до якого віднесено ТОВ ІАК «Балінвест».
За відсутності вини орендаря у простроченні сплати орендної плати за 2022 рік, порушення строків сплати орендної плати не було систематичним, що виключає наявність підстав для розірвання договору із заявленої позивачем підстави, а також звільняє відповідача від сплати орендної плати за весь 2022 рік.
Рішенням Балаклійського районного суду Харківської області від 08 січня 2025 року позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено частково.
Стягнуто з ТОВ «АІК «Балінвест» на користь ОСОБА_1 заборгованість зі сплати орендної плати за договором оренди земельної ділянки б/н від 13 лютого 2012 року за 2022, 2023 та 2024 роки в загальній сумі 28 54 грн 30 коп.
Розірвано договір оренди земельної ділянки площею 4,9998 га, кадастровий номер 6320288000:03:000:0416, укладений між ОСОБА_1 і ТОВ «АІК «Балінвест» 13 лютого 2012 року, з урахуванням додаткової угоди від 02 вересня 2016 року до договору оренди земельної ділянки від 13 лютого 2012 року.
Стягнуто з ТОВ «АІК «Балінвест» на користь ОСОБА_1 2 199,76 грн судового збору та витрати на професійну правничу допомогу в сумі 7 264,74 грн.
В іншій частині позову відмовлено.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що відповідач систематично порушував умови договору щодо сплати орендної плати, що є підставою для розірвання спірного договору оренди та стягнення з відповідача орендної плати за 2022-2024 роки у заявленому розмірі за вирахуванням часу з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року, коли відповідач не мав можливість користуватись земельною ділянкою.
На вказане судове рішення 07 лютого 2025 року через систему «Електронний суд» ТОВ «АІК «Балінвест» подано апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення норм процесуального права, неповне дослідження письмових доказів та встановлення обставин, що мають значення для справи, товариство просило суд скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову про розірвання договору оренди та зменшити розмір орендної плати, що підялгає стягненню.
Апеляційна скарга мотивована відсутністю систематичності у несплаті орендної плати з огляду на неможливість використання земельної ділянки за цільовим призначенням протягом 2022 та 2023 року у зв'язку з тимчасовою окупацією с. Яковенкове (місце розташування земельної ділянки), наслідками такої окупації, а також сезонним характером господарювання. Відсутністю вини відповідача у порушенні зобов'язання через наявність обставин непереборної сили. Було проведено неправильний розрахунок розміру заборгованості відповідача за Договором оренди в частині одночасної індексації орендної плати та нормативно грошової оцінки землі.
Використання земельної ділянки відбувається з певною періодичністю: посівна кампанія сільськогосподарських культур (весняна чи осіння) здійснюється у чітко встановлений термін. Проте, у вказаний період територія, на якій розміщена земельна ділянка, перебувала під тимчасовою окупацією, а тому відповідач, за відсутності своєї вини, не мав можливості провести посівну кампанію.
Зміст використання земельної ділянки для сільськогосподарських потреб передбачає проходження повного циклу сільгоспвиробником оброблення земельної ділянки, проведення посівної кампанії та подальшого збирання врожаю і такий цикл відбувається круглий рік, навіть тоді, коли фактично Відповідач, як сільгоспвиробник та орендар, не здійснює певні роботи за земельній ділянці.
Так, під час розгляду справи у суді першої інстанції не було враховано, що факт тимчасової окупації с. Яковенкове (що підтверджується Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затверджений наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України № 309 від 21 грудня 2022 року), на території якого розташована спірна земельна ділянка, наслідки такої окупації у вигляді відсутності у орендаря вільного безпечного доступу до об'єкта оренди та сезонний характер його використання у сукупності свідчать про неможливість використання орендарем земельної ділянки, що виключає систематичність несплати орендної плати.
Сезонний характер використання земельної ділянки, у зв'язку з яким пропущення терміну здійснення сівби через обставини, за які орендар не відповідає, призвело до повного зупинення сільськогосподарського циклу. Наслідки тимчасової окупації та місцерозташування земельної ділянки унеможливили подальше безпечне використання об'єкту оренди за цільовим призначенням.
У 2023 року у зв'язку з непроведення будь-яких обстежень та/або розмінування спірної земельної ділянки посівні роботи також не проводились, а тому товариство звільняється від сплати орендної плати, не тільки за період тимчасової окупації, а протягом всього періоду неможливості використовувати земельну ділянку у зв'язку із сезонним характером господарювання та наслідками деокупації її місце розташування.
Прострочення сплати орендної плати не можна вважати порушенням зобов'язання, що мало місце з вини орендаря, а тому до такого орендаря не можна застосовувати заходи відповідальності, як припинення зобов'язання внаслідок його розірвання
Положення Договору оренди сторони передбачили автоматичну щорічну індексацію нормативної грошової оцінки земельної ділянки. При цьому, договір не містять жодних положень, які б передбачали обчислення орендної плати з урахуванням індексів інфляції, проте позивач, під час розрахунку орендної плати у позовній заяві, посилався на положення ст. 21 Закону України "Про орендну плату", відповідно до якої обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
08 квітня 2025 року через систему «Електронний суд» ОСОБА_2 , в інтересах якого діє адвокат Турка-Романюк Аліна Сергіївна, подав відзив на апеляційну скаргу, в якому рішення суду просив залишити без змін.
Відзив мотивовано тим, що не оброблення орендованої земельної ділянки у період з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року або, навіть, протягом одного року, або більше в межах строку дії договору оренди, не може звільняти Відповідача від сплати орендної плати за договором оренди та настання інших правових наслідків пов'язаних з порушенням Відповідачем своїх зобов'язань за договором оренди.
Відповідачем не надано доказів відсутності доходу на весь період до збору врожаю після наступної (в 2023-му році) посівної кампанії, а також забруднення орендованої земельної ділянки вибухонебезпечними предметами.
Відповідачем не надано відповідні заяви подані ним до відповідних суб'єктів владних повноважень в яких би він просив визнати непридатною для використання орендовану земельну ділянку у зв'язку з потенційним її забрудненням вибухонебезпечними предметами, також не надано відповідних рішень військової адміністрації про це, зокрема, за 2022 та 2023 роки.
ТОВ ІАК «Балінвест» після 11 вересня 2022 року самостійно не здійснював дії пов'язані з обстеженням та за необхідності подальшим очищенням орендованих ним земельних ділянок від вибухонебезпечних предметів, тобто, спірна земельна ділянка, не була забруднена вибухонебезпечними предметами.
Також, розмір суборендної плати за договором суборенди укладеним між ТОВ ІАК «Балінвест» та ТОВ ДП «Степове» становить 2 347 986,55 грн, що спростовує доводи відповідача про відсутність доходу та не використання спірної земельної ділянки в 2022 та 2023 роках.
Вказував, що оренда плата за договором оренди за 2022, 2023 та 2024 роки повинна була бути сплачена незалежно від того, отримував Відповідач дохід, чи ні.
ТОВ ІАК «Балінвест» не надано доказів існування форс мажорних обставин, оскільки ні Лист ТПП України від 28 лютого 2022 року №2024/02.0-7.1, ні Рішення Харківської обласної ради від 14 лютого 2023 року № 502-VIIІ не є сертифікатом у розумінні наведених вище положень законодавства.
Вказував, що обов'язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативно грошової оцінки (далі НГО) земельної ділянки виникає у Відповідача, як орендаря, з початку застосування такої НГО. У договорі відсутні умови, які б передбачали, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється без урахування індексів інфляції, а тому розміру орендної плати за договором оренди повинно здійснюватися і з її урахуванням та з урахуванням коефіцієнтів індексації НГО земельної ділянки за договором оренди.
Щодо значущості шкоди від порушення. Також, він є пенсіонером, шкода завдана ТОВ ІАК «БАЛІНВЕСТ» внаслідок порушення зобов'язань зі сплати орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки є значною, що свідчить про наявність підстав для задоволення позову.
У судове засідання апеляційного суду сторони-учасник судового розгляду не з'явилися.
Судові повістки-повідомлення про розгляд справи 11 грудня 2025 року, надіслані апеляційним судом на адреси сторін-учасників:
ОСОБА_1 отримано 04 жовтня 2025 року (т. 2, а.с. 5).
Адвокатом Турка-Романюк Аліною Сергіївною, яка діє в інтересах ОСОБА_1 , отримано 26 вересня 2025 року в електронному кабінеті (т. 2, а.с. 1).
Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» отримано 26 вересня 2025 року в електронному кабінеті (т. 2, а.с. 3).
Адвокатом Волторністом Сергієм Івановичем, який діє в інтересах ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест», отримано 26 вересня 2025 року в електронному кабінеті (т. 2, а.с. 2).
Апеляційний суд вважає можливим розглянути справу у відсутність учасників справи, явка яких у судове засідання обов'язковою не визнавалась, оскільки відповідно до частини 2 статті 372 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час та місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги і вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» слід задовольнити, виходячи з такого.
Судом встановлено, що на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯЛ № 053137 від 03 серпня 2011 року ОСОБА_1 є власником земельної ділянки, площею 4,9998 га, кадастровий номер 6320288000:03:000:0416, розташованої на території Яковенківської сільської ради Балаклійського (натепер Ізюмського) району Харківської області (а.с. 12).
13 лютого 2012 року між ОСОБА_1 та ТОВ ІАК «БАЛІНВЕСТ"" було укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого відповідачу було надано в строкове платне користування на 15 років земельну ділянку загальною площею 4,9998 га, у тому числі ріллі 4,9998 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Грошова нормативна оцінка земельної ділянки з урахуванням коефіцієнту індексації за 2011 рік становить 71 862,40 грн, з урахуванням коефіцієнту індексації 3,2 та коефіцієнту 1,756 - 126 191,22 грн.
Договором обумовлено внесення орендної плати до 20 грудня того року, за який здійснюється розрахунок, у розмірі 3% від грошової нормативної оцінки земельної ділянки, що становить - 2 155,87 грн на рік у грошовій формі. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації. Договором передбачено припинення його дії шляхом розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором (а.с. 14-15).
02 вересня 2016 року між сторонами укладено додаткову угоду до договору оренди від 13 лютого 2012 року, якою було збільшено строк договору оренди земельної ділянки на 20 років до 2036 року включно, встановлено орендну плату в розмірі п'ять відсотків від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки, нарахування якої визначено здійснити з дати укладення цієї угоди, тобто з 02 вересня 2016 року (а.с. 16).
Відповідно до частини 1 статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Згідно зі статтею 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.
Статтею 10 ЦПК України визначено, що суд при розгляді справи керується принципом верховенства права. Суд розглядає справи відповідно до Конституції України, законів України, міжнародних договорів, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України. Суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов'язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
Згідно з частиною 1 статті 15, частиною 1 статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Серед підстав виникнення цивільних прав та обов'язків законодавець у пункті 1 частини 2 статті 11 ЦК України вирізняє, зокрема, договори.
За змістом частини 1 статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина 1 статті 628 ЦК України).
У частині 1 статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх його істотних умов.
Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина 2 статті 792 ЦК України).
Правилами частини 1 статті 2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Отже, оренда землі є окремим випадком найму майна, загальні правила якого визначені приписами цивільного (приватного) права. Відповідно й законодавче регулювання підстав припинення права оренди землі складається з норм цивільного та земельного законодавства.
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України «Про оренду землі»).
Згідно з частиною 1 статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а приписи статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов'язки орендодавця та орендаря, зокрема право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.
Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом - також орендної плати за водний об'єкт (абзац п'ятий частини 1 статті 24 Закону України «Про оренду землі»).
Орендар земельної ділянки зобов'язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом - також і орендну плату за водний об'єкт (частина 2 статті 25 Закону України «Про оренду землі»).
Підстави припинення договору оренди землі - це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин.
Відповідно до спеціальної норми частини 1 статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Згідно з пунктом «д» частини 1 статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини 1 статті 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату», зокрема, орендної плати.
Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду: від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 277/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року у справі № 616/292/17, від 08 травня2024 року у справі № 629/2698/23; постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду: від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі № 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі № 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі № 922/1165/23 та інші).
Щодо поняття «несплата», вжите у пункті «д» частини 1 статті 141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати.
Такий висновок є логічним та виправданим, оскільки поняття «несплата» та «недоплата» не є тотожними. Оскільки в конструкції згаданої правової норми не наведено жодного означення до слова «несплата», можна виснувати, що законодавець у згаданій правовій нормі не передбачив жодної альтернативи повної несплати, тобто не визначив, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є не лише систематична несплата, а й систематична недоплата орендної плати.
До того ж потрібно враховувати, що розмір недоплати може варіюватися орієнтовно від 1 % до 99 % суми належної орендної плати, що не може не впливати на ступінь порушення прав власника землі та оцінку істотності такого порушення.
Протилежне розуміння, а саме якщо вважати підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, зокремай сплату орендної плати не в повному обсязі (часткове виконання зобов'язання), навряд чи буде справедливим та розумним, оскільки під дію цієї спеціальної норми права підпадатимуть і незначні (неістотні) порушення, наприклад систематична недоплата 1,00 грн зі 10 000,00 грн орендної плати. За таких обставин суди будуть змушені на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України розривати договори оренди землі всупереч принципу збереження договору.
Цей підхід надасть можливість орендодавцю вимагати розірвання договору оренди землі в тому разі, коли несплата орендної плати є частковою та зумовлена, зокрема, виникненням спору між сторонами з приводу порядку нарахування та розміру орендних платежів. Таке тлумачення норм права порушуватиме баланс інтересів сторін у договірних відносинах, надавши власнику землі більше переваг у порівнянні з її орендарем.
Потрібно враховувати, що правова природа відносин оренди землі, яка зазвичай передбачає тривале використання такого об'єкта цивільних прав і сталість таких відносин, відповідає інтересам цивільного обігу загалом. Ба більше, використання земельної ділянки завжди пов'язане з неодмінними витратами орендаря на її утримання відповідно до цільового призначення цієї ділянки.
Якщо дотримуватися згаданого протилежного підходу, то договір буде під постійною загрозою його розірвання, що порушить принцип сталості відносин з використання землі, що своєю чергою стимулюватиме орендаря ставитися до орендованої земельної ділянки у споживацький спосіб, не дбати про неї, не вкладати кошти у покращення чи належне утримання такого особливого виду майна, тобто призведе до того, що орендар не буде обирати таку поведінку, яка більшою мірою відповідала б ознакам доброго господаря стосовно орендованої ним землі.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 (провадження № 12-19гс24) зазначено, що підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.
Згідно з частиною четвертою статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Вимогами частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України установлено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81ЦПК України).
Відповідно до статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (стаття 77 ЦПК України).
Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).
Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).
За змістом статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Встановлено, що 13 лютого 2012 року між ОСОБА_2 (орендодавець) та ТОВ «ІАК «Балінвест» (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, який зареєстрований у Управлінні Держкомзему у Балаклійському районі 14 травня 2012 року за №632020004001306.
Відповідно до умов зазначеного договору орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 4,9998 га ріллі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована за межами населених пунктів на території Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області, кадастровий номер 6320288000:05:000:016.
Сторони визначили, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 126191,22 грн.
У вказаному договорі сторонами, разом із іншим, погоджено розмір орендної плати - 3 % від грошової нормативної оцінки земельної ділянки, становить 2155,87 грн на рік у натуральній та відробітковій формі за домовленістю між суб'єктами договору, а також те, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації.
Сторони визначили, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у наслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором.
02 вересня 2016 року між ОСОБА_2 та ТОВ «ІАК «Балінвест» укладено додаткову угоду до договору оренди, якою внесені наступні зміни: збільшено строк договору оренди земельної ділянки на двадцять років до 2036 року включно; встановлено орендну плату в розмірі 5% від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки; вирішено нараховувати орендну плату з розрахунку 5% відсотків з моменту підписання угоди.
За 2022-2023 роки орендна плата ОСОБА_2 не сплачено що не заперечуємся відповідачем.
Позивач надав детальний розрахунок заборгованості по орендній платі, відповідно до якого заборгованість за 2022 рік становить 11972,27 грн, за 2023 рік - 10932,97 грн, а всього 34975,24 грн.
Звертаючись до суду з позовом у цій справі, ОСОБА_2 посилався на систематичне порушення відповідачем строків сплати орендної плати за укладеним між ними договором оренди землі за 2022-2023 роки. Зазначав, що відповідач взагалі не здійснював сплату орендної плати протягом указаного періоду.
24 лютого 2022 року розпочалося повномасштабне вторгнення російської федерації на територію України.
Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 у зв'язку з військовою агресією російської федерації проти України в Україні введено військовий стан, який триває дотепер.
Спірна земельна ділянка розташована на території села Яковенкове Балаклійської міської територіальної громади Харківської області.
У період із 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року зазначений населений пункт перебував під тимчасовою окупацією російської федерації.
Зазначене підтверджується наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22 грудня 2022 року № 309, яким було затверджено Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, а також Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, який затверджено наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року № 376, зареєстровано в Міністерстві юстиції України 11 березня 2025 року за № 380/43786, який є чинним.
Встановивши фактичні обставини справи, судова колегія вважає, що спірна земельна ділянка розташована на території населеного пункту, який з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року перебував під тимчасовою окупацією російської федерації, а тому в цей період орендар був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів, які є джерелом сплати орендної плати.
При цьому суд апеляційної інстанції зауважує, що сільськогосподарське виробництво є сезонним видом господарства. Орендар не зміг провести посівну компанію в 2022 році й фактично залишився без доходу. Тимчасова окупація населеного пункту, в якому розташована спірна земельна ділянка, впливає на можливість орендаря використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням, проводити посівну компанію, збирати врожай тощо.
Отже, орендар не допустив умисне порушення умов договору. Вина орендаря у несплаті орендної плати за 2022 рік відсутня, а отже, відсутня й систематичність порушення строків сплати орендної плати.
Вказане виключає, у тому числі, наявність заявленої ОСОБА_2 підстави для розірвання договору.
Посилання позивача на циклічність сільськогосподарських робіт, що виключає неможливість сплати орендної сплати і не звільняє орендаря від такої сплати, є безпідставним, адже окрім тієї обставини, що спірна земельна ділянка розташована на території населеного пункту, який з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року перебував під тимчасовою окупацією російської федерації, необхідно врахувати ведення активних бойових дій на вказаній території до та після такої окупації, що також впливало на можливість ведення господарської діяльності.
Як зазначалося, підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини 1 статті 141 ЗК України, як підстава позову, є систематична, тобто неодноразова (два та більше випадки) повна несплата орендної плати у строки, визначені договором.
Судом апеляційної інстанції, з урахуванням фактичних обставин справи не встановлено систематичної несплати орендної плати з вини орендаря.
Щодо доводів Лінник ІМ про неможливість встановлення форс-мажорної обставини без наявності відповідного сертифікату ТПП України, то судова колегія вважає їх необґрунтованими з огляду на таке.
Воєнний стан, як обставина непереборної сили, звільняє від відповідальності лише у разі, якщо саме внаслідок пов'язаних із нею обставин компанія/фізична особа не може виконати ті чи інші зобов'язання. При цьому, наявність сертифікату ТПП України про форс-мажор суд має оцінювати у сукупності з іншими доказами, тобто дані обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов'язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку.
Подібні правові висновки викладено у постанові Верховного Суду від 15 червня 2023 року у справі № 910/8580/22.
Посилання на наявність обставин форс-мажору використовується стороною, яка позбавлена можливості виконувати договірні зобов'язання належним чином, для того, щоб уникнути застосування до неї негативних наслідків такого невиконання. Інша ж сторона договору може доводити лише невиконання/неналежне договору контрагентом, а не наявність у нього форс-мажорних обставин (як обставин, які звільняють сторону від відповідальності за невиконання). Доведення наявності непереборної сили покладається на особу, яка порушила зобов'язання. Саме вона має подавати відповідні докази в разі виникнення спору (постанови Верховного Суду від 15 червня 2018 року у справі № 915/531/17, від 26 травня 2020 року у справі № 918/289/19, від 17 грудня 2020 року у справі № 913/785/17, від 30 листопада 2021 року у справі № 913/785/17, від 07 червня 2023 року у справі № 906/540/22).
Як зазначив Верховний Суд у постанові від 13 вересня 2023 року у справі № 910/7679/22сертифікат ТПП України не є єдиним або обов'язковим доказом існування форс-мажорних обставин; наявність форс-мажорних обставин може доводитися й іншими доказами, якщо інше не передбачено законом бо договором.
Лист ТПП України від 28 лютого 2022 року №2024/02.0-7.1 є документом загального інформаційного характеру, цей лист не може вважатися сертифікатом ТПП України, виданим відповідно до положень ст.14-1 Закону «Про торгово-промислові палати в Україні» і не є доказом настання форс-мажору (обставин непереборної сили) для певного суб'єкта господарювання у конкретному зобов'язанні. Водночас Верховний Суд звертає увагу, що навіть за відсутності сертифіката ТПП України, отриманого в передбаченому законом порядку, сторона не позбавлена можливість доводити наявність форс-мажорних обставин іншими доказами, якщо інше не встановлено законом чи договором.
Відповідно до частин 1, 3 статті 82 ЦПК України, обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованого сумніву щодо достовірності цих обставин або добровільності їх визнання. Обставини, які визнаються учасниками справи, зазначаються в заявах по суті справи, поясненнях учасників справи, їхніх представників. Обставини, визнані судом загальновідомими, не потребують доказування.
Є загальновідомою та не потребує доказування, що село Яковенкове Балаклійського району Харківської області, де розташована спірна земельна ділянка, з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року перебувало під тимчасовою окупацією російської федерації. Ця обставина не заперечувалась сторонами.
Отже, протягом вказаного періоду існували форс-мажорні обставини, які об'єктивно унеможливлювали виконання зобов'язань за спірним договором оренди.
Існування таких обставин перешкоджало виконати передбачений договором обов'язок із виплати орендної плати за 2022 рік. Орендар був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів, він не провів у 2022 році посівну кампанію, не здійснив збір урожаю тощо.
Враховуючи викладене, у спірних правовідносинах відсутні підстави для розірвання договору оренди землі в судовому порядку.
Такі висновки повністю узгоджуються з висновком Верховного Суду, викладеним в постанові від 25 червня 2025 року у справі № 610/941/24.
За таких обставин судова колегія вважає, що рішення суду першої інстанції у частині розірвання договору оренди підлягає скасуванню з ухваленням нового про залишення позову без задоволення в цій частині.
Щодо стягнення заборгованості, то суд виходить з такого.
ОСОБА_2 (орендодавець) посилався на те, що ТОВ «ІАК «Балінвест» (орендар) не виконав обов'язок зі сплати орендної плати за 2022-2024 роки.
Згідно з частиною 6 статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Нормами статті 21 Закону України «Про оренду землі» визначено, що розмір орендної плати визначається у договорі, а її обчислення (для сплати) здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором. Законодавчо не передбачено автоматичної зміни розміру орендної плати за договором оренди землі з урахуванням щорічної індексації нормативної грошової оцінки. Хоча природа як індексації нормативної грошової оцінки, так і індексації орендної плати базується на індексі споживчих цін, обрахованих Державною службою статистики України, однак індексація нормативної грошової оцінки не є тотожною індексації орендної плати.
Водночас, з урахуванням положень статті 21 Закону України «Про оренду землі» та принципу свободи договору, сторони договору оренди землі можуть передбачити саме автоматичну щорічну індексацію нормативної грошової оцінки для визначення розміру орендної плати за договором оренди землі. Проте у такому разі, зважаючи на природу індексації, одночасна подвійна індексація орендної плати та індексація нормативної грошової оцінки не повинна застосовуватися.
Виходячи з наведеного, колегія суддів вважає, що оскільки встановлено порушення ТОВ «ІАК «Балінвест» умов договору оренди землі щодо сплати орендної плати, а саме за 2022-2024 роки, тому наявні підстави стягнення такої заборгованості, однак за вирахуванням часу, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає, а саме за період з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року, та із застосуванням лише індексації нормативно-грошової оцінки землі, без індексації орендної плати.
За умовами договору оренди землі від 13 лютого 2012 року з урахуванням додаткової угоди від 02 вересня 2016 року, нормативна грошова оцінки земельної ділянки становить 126191,22 грн, а орендна плата становить 5% від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Розмір орендної плати за 2022 рік, а саме 169 днів, в які орендар мав можливість використовувати земельну ділянку, складається з щорічної орендної плати в розмірі 4378,61 грн, що розрахована наступним чином:
126191,22 грн (нормативно грошова оцінка земельної ділянки, визначена в п. 4 розділу «Об'єкт оренди» Договору оренди по 20012 р. включно) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2012 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2013 р.) * 1,249 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2014 р.) * 1,2 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2015 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2016 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2017 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2018 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2019 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2020 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2021 р.) * 5 % (ставка орендної плати за Додатковою угодою) / 365 * 169 (кількість днів в які орендар мав можливість використовувати земельну ділянку) = 4378,61 грн;
За 2023 рік 10402,45 грн, що розрахована наступним чином:
126191,22 грн (нормативно грошова оцінка земельної ділянки визначена в п. 4 розділу «Об'єкт оренди» Договору оренди * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2012 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2013 р.) * 1,249 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2014 р.) * 1,2 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2015 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2016 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2017 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2018 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2019 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2020 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2021 р.) * 1,1 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2022 р.) * 5 % (ставка орендної плати за Додатковою угодою) = 10402,45 грн.
За 2024 рік 10402,45 грн, що розрахована наступним чином:
126191,22 грн (нормативно грошова оцінка земельної ділянки визначена в п. 4 розділу «Об'єкт оренди» Договору оренди по 2006 р. включно) * 1,028 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2007 р.) * 1,152 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2008 р.) * 1,059 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2009 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2010 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2011 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2012 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2013 р.) * 1,249 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2014 р.) * 1,2 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2015 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2016 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2017 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2018 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2019 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2020 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2021 р.) * 1,1 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2022 р.) * 1,051 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2023 р.) * 5 % (ставка орендної плати за Додатковою угодою) = 10932,97 грн.
Всього до сплати становить 25714,03 грн, що і підлягає стягненню з ТОВ «ІАК «Балінвест» на користь ОСОБА_2 .
Відповідно до пункту 2 частини 1 статті 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
Враховуючи вищевикладене, рішення суду в цій частині підлягає зміні шляхом зменшення розміру орендної плати, що підлягає стягненню з 28 546 ,30 грн до 25 714,03 грн.
Відповідно до частини 1 статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат (частина 13 статті 141 ЦПК України).
При звернення до суду з позовом ОСОБА_2 сплачено 2422,40 грн судового збору,.
За подання апеляційної скарги ТОВ «ІАК «Балінвест» сплачено 2906,88 грн (а. с. 161).
Зважаючи, що позовні вимоги ОСОБА_2 щодо стягнення орендної плати задоволено на 73,52% (25714,03 /34975,24х100%)), судові витрати, зо підлягають стягненню з ТОВ «ІАК «Балінвест» мають бути зменшені до 890,47 грн (1211,20 х 73,52%).
Також, зважаючи, що апеляційну скаргу задоволено, ТОВ «ІАК «Балінвест» має бути компенсовано 1571,14 грн, з яких (28546,3 -25714,03)/ 34975,24 х 1453,44 грн = 117,70 грн (майнові вимоги) та 1453,44 грн (немайнова вимога).
За частиною 10 статті 141 ЦПК України при частковому задоволенні позову, у випадку покладення судових витрат на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, суд може зобов'язати сторону, на яку покладено більшу суму судових витрат, сплатити різницю іншій стороні. У такому випадку сторони звільняються від обов'язку сплачувати одна одній іншу частину судових витрат.
За таких обставин з ОСОБА_2 на користь ТОВ «ІАК «Балінвест» підлягає стягненню: 1571,14 грн -890,47 = 680,67 грн судового збору.
Також, підлягає зменшенню розмір витрат на правничу допомогу, що має бути компенсовані позивачу з 7264,74 грн до 2940,80 грн (4000 х 73,52%).
Керуючись ст. ст. 367, 376, 382, 384 ЦПК України, суд
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» задовольнити.
Рішення Балаклійського районного суду Харківської області від 08 січня 2025 року у частині вирішення спору про розірвання договору оренди та стягнення судового збору - скасувати та ухвалити нове рішення.
Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» про розірвання договору оренди земельної ділянки залишити без задоволення.
В іншій частині рішення суду змінити.
Зменшити розмір заборгованості з орендної плати за договором оренди земельної ділянки б/н від 13 лютого 2012 року, що підлягає стягненню з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» (Харківська область, Балаклійський район, с. Яковенкове, вул. Миру, 27, ЄДРПОУ 32934058) на користь ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ) з 28 546 ,30 грн до 25 714 (двадцять п'ять тисячі сімсот чотирнадцять) грн 03 коп. та витрат на правничу допомогу з 7 264,74 грн до 2940 (дві тисячі дев'ятсот сорок) грн 80 коп.
Стягнути з ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» (Харківська область, Балаклійський район, с. Яковенкове, вул. Миру, 27, ЄДРПОУ 32934058) 680 грн (шістсот вісімдесят) грн 67 коп. судового збору.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення безпосередньо до Верховного Суду.
Повне судове рішення складено 15 грудня 2025 року.
Головуючий Ю.М. Мальований
Судді О.В. Маміна
В.Б. Яцина