Справа № 760/9719/23
Апеляційне провадження
№ 22-ц/824/11398/2024
27 листопада 2024 року Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
судді-доповідача Рейнарт І.М.
суддів Кирилюк Г.М., Ящук Т.І.
при секретарі Кононовій Н.С.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Києві цивільну справу за апеляційною скаргою представника Товариства з обмеженою відповідальністю «МЕД КАЗКА» - адвоката Муньки Олександра Миколайовича на рішення Солом'янського районного суду міста Києва від 20 березня 2024 року (суддя Жовноватюк В.С.) у цивільній справі за позовом керівника Солом'янської окружної прокуратури м. Києва в інтересах Київської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «МЕД КАЗКА», третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар'я Володимирівна про усунення перешкод у розпорядженні земельною ділянкою, шляхом скасування рішень про державну реєстрацію, та визнання недійсними правочинів,
встановив:
у травні 2023 року прокурор звернувся до суду з позовом, у якому просив усунути перешкоди територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у розпорядженні земельною ділянкою, площею 0,2915 га (кадастровий номер 8000000000:72:260:0020), по АДРЕСА_1 , шляхом:
- скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 11 серпня 2021 року, індексний номер 59776007, та здійсненої на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності за ОСОБА_1 на житловий будинок загальною площею 25,4 кв. м по АДРЕСА_1 ;
- визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового будинку, загальною площею 25,4 кв. м, по АДРЕСА_1 від 28 грудня 2021 року, укладениого між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кондрою Л.В. та зареєстрованого в реєстрі за № 5571;
- скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 28 грудня 2021 року, індексний номер 62641950, та здійсненої на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності за ОСОБА_2 на нежитлову будівлю, загальною площею 25,4 кв. м, по АДРЕСА_1 ;
- визнання недійсним правочину щодо передачі ОСОБА_2 у статутний капітал ТОВ «МЕД КАЗКА» нерухомого майна - нежитлову будівлю, загальною площею
25,4кв.м, по АДРЕСА_1 , оформленого Актом приймання - передачі нерухомого майна від 28 грудня 2021 року, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кондрою Л.В. та зареєстрований в реєстрі за № № 5576, 5577;
- скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 30 грудня 2021 року, індексний номер 62704832, та здійсненої на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності за ТОВ «МЕД КАЗКА» на нежитлову будівлю, загальною площею 25,4 кв. м, по АДРЕСА_1 , припинивши вказане право ТОВ «МЕД КАЗКА».
Мотивуючи позовні вимоги, прокурор зазначав, що 11 серпня 2021 року приватним нотаріусом КМНО Пономарьовою Д.В. прийнято рішення № 59776007 про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на житловий будинок, загальною площею 25,4 кв. м, по АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2430765480000, номер запису 43431662). Реєстрацію проведено на підставі довідки про показники об'єкта нерухомого майна від 9 серпня 2021 року № 398, технічного паспорту від 9 серпня 2021 року, довідки про показники об'єкта нерухомого майна від 9 серпня 2021 року № 503, виданих ТОВ «АО «ГРОШ ЦЕНА», довідки Комунального підприємства Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації» від 22 липня 2021 року. 29 листопада 2021 року приватним нотаріусом КМНО Косенко І.В прийнято рішення про державну реєстрацію права власності № 61922207, яким «житловий будинок» змінено на «нежитлову будівлю» на підставі висновку ТОВ «ІНЖБУД-КОНСАЛТИНГ» №2411/21-32 від 24 листопада 2021 року, технічного паспорту від 24 листопада 2021 року, виданого ТОВ «ІНЖБУД-КОНСАЛТИНГ». 28 грудня 2021 року приватним нотаріусом КМНО Кондра Л.В. прийнято рішення № 62641950 про державну реєстрацію права власності на нежитлову будівлю, загальною площею 25,4 кв. м, за ОСОБА_2 та додано ціну нерухомого майна «300000,00» (номер запису 45980567). Реєстрацію проведено на підставі договору купівлі-продажу №5571, укладеного 28 грудня 2021 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 30 грудня 2021 року приватним нотаріусом КМНО Кондра Л.В. прийнято рішення № 62704832 про державну реєстрацію права власності за ТОВ «МЕД КАЗКА» на об'єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю, загальною площею 25,4 кв. м, по АДРЕСА_1 (номер запису 46036024). Реєстрацію проведено на підставі акту приймання-передачі нерухомого майна від 28 грудня 2021 року № 5576, 5577 від ОСОБА_2 до статутного капіталу ТОВ «МЕД КАЗКА».
Прокурор посилався на те, що згідно з матеріалами реєстраційної справи об'єкта нерухомого майна №2430765480000, первина державна реєстрація права власності проведена державним реєстратором на підставі довідки про показники об'єкта нерухомого майна від 9 серпня 2021 року № 398, технічного паспорту від 9 серпня 2021 року, довідки про показники об'єкта нерухомого майна від 9 серпня 2021 року № 503, виданих ТОВ «АО «ГРОШ ЦЕНА», довідки Комунального підприємства Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації» від 22 липня 2021 року, які були долучені до вказаної реєстраційної справи. Водночас, будь-які відомості, а саме: документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, та документ, що підтверджує присвоєння об'єкту нерухомого майна адреси, інформації, що вказаний житловий будинок збудований на земельній ділянці, право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі прав в матеріалах вищевказаної реєстраційної справи відсутні. Разом з тим, згідно інформації Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) від 17 лютого 2023 року, документи, що дають право на виконання підготовчих/будівельних робіт та засвідчують прийняття в експлуатацію об'єктів будівництва по АДРЕСА_1 не видавалися та не
реєструвалися.
Також прокурор зазначав, що згідно з листом Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) від 14 лютого 2023 року та даних Міської інформаційно-аналітичної системи забезпечення містобудівної діяльності, містобудівні умови та обмеження для проєктування об'єкта будівництва по АДРЕСА_1 не надавалися. Згідно з інформацією Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) від 14 лютого 2023 року, в реєстрі адрес у місті Києві, який ведеться згідно з Положенням про реєстр адрес у місті Києві, затвердженим рішенням Київської міської ради від 22 травня 2013 року № 337/9394 «Про деякі питання ведення реєстрів адрес, вулиць та інших поіменованих об'єктів у місті Києві», відсутні відомості про документи щодо присвоєння поштової адреси об'єкту нерухомого майна по АДРЕСА_1 . Згідно з інформацією Солом'янської районної в м. Києві державної адміністрації від 16 лютого 2023 року, з 2004 року звернення від фізичних чи юридичних осіб щодо присвоєння реквізитів адрес об'єкту нерухомості по АДРЕСА_1 до Солом'янської районної в м. Києві адміністрації не надходили, відповідне розпорядження адміністрацією не видавалось.
Прокурор посилався на те, що за обставин не надання ОСОБА_1 документів, що відповідно до вимог законодавства засвідчують прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, присвоєння поштової адреси об'єкту нерухомості, інформації, що вказаний об'єкт збудований на земельній ділянці, право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі прав, реєстрацію права власності житлового будинку по АДРЕСА_1 на підставі лише технічного паспорту та довідки про показники об'єкта, здійснено у порушення Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та за відсутності обов'язкових документів, визначених п. 41 Порядку № 1127. Відсутність реєстрації права власності на нерухоме майно за вищевказаною адресою підтверджується також листом КП Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації» від 28 лютого 2023 року, наданого на запит Солом'янської окружної прокуратури м. Києва.
Також прокурор зазначав, що на момент набуття права власності на спірне нерухоме майно ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , було лише 17 років, то наявні сумніви щодо правових підстав та дотримання порядку набуття відповідного права.
Прокурор стверджував, що земельна ділянка в установленому законом порядку ТОВ «МЕД КАЗКА» або іншим фізичним чи юридичним особам у власність чи користування, в тому числі для будівництва, не передавалась, правовстановлюючі документи на земельну ділянку не отримувались та в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно речові права на земельну ділянку по АДРЕСА_1 , за будь-якими фізичними чи юридичними особами не зареєстровані.
Прокурор посилався на те, що ТОВ «МЕД КАЗКА», зареєструвавши право власності на об'єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю, загальною площею 25,4 кв.м, по АДРЕСА_1 , замовило 14 лютого 2022 року у ТОВ «РЕНЕСАНС-ГРУП» виготовлення технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель на земельну ділянку під вказаним об'єктом нерухомості, надавши на підтвердження свого права власності на вказаний об'єкт витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 30 грудня 2021 року за № 293477377.
Крім цього, прокурор зазначав, що відповідно до інформації Головного управління Держгеокадарстру у м. Києві та Київській області від 16 березня 2023 року, на підставі заяви ТОВ «МЕД КАЗКА» від 17 лютого 2022 року та технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель, 18 лютого 2022 року державним кадастровим реєстратором відділу в Якимівському районі Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області внесено відомості до Державного земельного кадастру про земельну
ділянку з кадастровим номером 8000000000:72:260:0020, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , площею - 0,2915 га; вид використання - для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов'язаною з отриманням прибутку; цільове призначення - 03.10 для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов'язаною з отриманням прибутку. Відповідно до протоколу огляду місця події від 16 лютого 2023 року, проведеного в рамках кримінального провадження № 42022102090000300 від 28 грудня 2022 року за ознаками вчинення кримінального правопорушення, передбаченого ст. 356 КК України, земельна ділянка (кадастровий номер 8000000000:72:260:0020) по АДРЕСА_1 вільна від капітальної забудови, об'єктів незавершеного будівництва, споруд тощо.
Прокурор вважав, що державна реєстрація права власності на вказаний об'єкт нерухомого майна здійснена з порушенням вимог законодавства тому підлягає скасуванню, а правочини підлягають визнанню недійсними у судовому порядку.
Рішенням Солом'янського районного суду міста Києва від 20 березня 2024 року позов задоволено.
Усунуто перешкоди територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у розпорядженні земельною ділянкою, площею 0,2915 га (кадастровий номер 8000000000:72:260:0020), шляхом скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 11 серпня 2021 року, індексний номер 59776007, та здійсненої на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності за ОСОБА_1 на житловий будинок, загальною площею 25,4 кв. м, по АДРЕСА_1 .
Усунуто перешкоди територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у розпорядженні земельною ділянкою, площею 0,2915 га (кадастровий номер 8000000000:72:260:0020), шляхом визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового будинку, загальною площею 25,4 кв. м, по АДРЕСА_1 від 28 грудня 2021 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кондрою Л.В. та зареєстрованого в реєстрі за № 5571.
Усунуто перешкоди територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у розпорядженні земельною ділянкою, площею 0,2915 га (кадастровий номер 8000000000:72:260:0020), шляхом скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 28 грудня 2021 року, індексний номер 62641950, та здійсненої на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності за ОСОБА_2 на нежитлову будівлю, загальною площею 25,4 кв.м, по АДРЕСА_1 .
Усунуто перешкоди територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у розпорядженні земельною ділянкою, площею 0,2915 га (кадастровий номер 8000000000:72:260:0020), шляхом визнання недійсним правочину щодо передачі ОСОБА_2 у статутний капітал Товариству з обмежено відповідальністю «МЕД КАЗКА» нерухомого майна - нежитлову будівлю, загальною площею 25,4 кв. м, по АДРЕСА_1 , оформленого Актом приймання - передачі нерухомого майна від 28 грудня 2021 року, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кондрою Л.В. та зареєстрований в реєстрі за № № 5576, 5577.
Усунуто перешкоди територіальній громаді м. Києва в особі Київської міської ради
у розпорядженні земельною ділянкою, площею 0,2915 га (кадастровий номер 8000000000:72:260:0020), шляхом скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 30 грудня 2021 року, індексний номер 62704832, та здійсненої на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності за Товариством з обмеженою відповідальністю «МЕД КАЗКА» на нежитлову будівлю, загальною площею 25,4 кв.м, по АДРЕСА_1 , припинивши вказане право Товариства з обмеженою відповідальністю «МЕД КАЗКА».
Стягнуто з ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «МЕД КАЗКА» на користь Київської міської прокуратури судовий збір по 4 473,33грн з кожного.
У поданій апеляційній скарзі представник ТОВ «МЕД КАЗКА» - адвокат Мунька О.М. просить рішення суду скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити в повному обсязі, посилаючись на неповне з'ясування судом першої інстанції фактичних обставин справи.
Представник відповідача зазначає, що для державної реєстрації права власності за ОСОБА_1 на об'єкт нерухомості за адресою: АДРЕСА_1 , нотаріусу було надано документи, які необхідні для здійснення відповідної реєстраційної дії, в тому числі відомості про присвоєння адреси об'єкту нерухомості, а тому у нотаріуса були відсутні підстави для відмови у здійсненні реєстраційних дій, що свідчить про їх законність та спростовує доводи прокурора. Державні реєстратори, здійснюючи реєстрацію права власності на спірну будівлю за ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ТОВ «МЕД КАЗКА», діяли у відповідності зі ст. 17 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», оскільки після прийняття заяви про державну реєстрацію, здійснили перевірку документів, поданих для державної реєстрації, на відповідність встановленим цим Законом вимогам, та встановили відсутність підстав для відмови в державній реєстрації речових прав, що в свою чергу виключає правові підстави вважати, що реєстратори діяли всупереч вимог цього Закону, чи з порушенням порядку проведення державної реєстрації речових прав.
Представник відповідача вважає, що суд першої інстанції, посилаючись на відсутність відомостей про присвоєння спірному об'єкту нерухомості поштової адреси, не врахував, що статті 17, 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції, що регулює правовідносини відносно держаної реєстрації об'єктів нерухомості, будівництво яких було завершене до 5 серпня 1992 року) встановлено вичерпний перелік документів, які подаються для здійснення державної реєстрації прав, яким не передбачено надання документів, що підтверджують присвоєння об'єкту нерухомого майна адреси.
Разом з тим, представник відповідача зазначає, що п. 42 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок № 1127), дійсно було передбачено, що для державної реєстрації права власності на житлові будинки, що закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 року, подається, в тому числі, документ, який підтверджує присвоєння об'єкту нерухомого майна адреси. Однак, вказаний пункт 42 Порядку № 1127 був виключений на підставі постанови Кабінету Міністрів України № 509 від 28 квітня 2021 року. Отже, на момент вчинення спірної реєстраційної дії, а саме на 11 серпня 2021 року, Порядок № 1127 не передбачав надання документів, що підтверджують присвоєння об'єкту нерухомого майна адреси, оскільки п. 42 Порядку № 1127, який визначав необхідність надання такого документу, був виключений.
Також, представник відповідача вважає, необґрунтованим посилання суду першої інстанції на відповідь Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного
контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) від 17 лютого 2023 року про відсутність документів, що засвідчують прийняття в експлуатацію спірного об'єкта нерухомості, оскільки чинне законодавство не встановлює обов'язку вводити в експлуатацію індивідуальні (садибні) житлові будинки, збудовані до 5 серпня 1992 року. Такий самий правовий висновок зробив Верховний Суд у постанові від 15 жовтня 2020 року у справі № 623/214/17.
Представник відповідача посилається на те, що згідно листа Міністерства юстиції України від 23 лютого 2016 року № 8.4-35/18/1, єдиним документом, що засвідчує факт існування об'єкта нерухомого майна й містить його технічні характеристики, є технічний паспорт на такий об'єкт, виготовлений за результатами його технічної інвентаризації. Більше того, інспекція ДАБК у листі від 1 вересня 2011 року № 40-12-2409 також чітко підтверджує відсутність необхідності введення в експлуатацію споруди, закінченої будівництвом до 5 серпня 1992 року.
Крім цього, представник відповідача вважає безпідставним і посилання суду першої інстанції на лист Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) від 14 лютого 2023 року, згідно якого містобудівні умови та обмеження для проектування спірного об'єкта нерухомості не надавались, оскільки Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності», яким передбачена необхідність отримання містобудівних умов та обмежень для проектування об'єкта будівництва, набув чинності лише 17 лютого 2011 року, тоді як спірний будинок було збудовано до 5 серпня 1992 року, коли отримання містобудівних умов та обмежень не передбачалось.
Також, представник відповідача вважає, що прокурором обраний неефективний спосіб захисту, що є самостійною підставою для відмови у позові, оскільки Верховний Суд у постанові від 27 квітня 2022 року у справі № 521/21538/19 зробив висновок, що позовні вимоги про визнання незаконним та скасування рішень про державну реєстрацію прав, визнання недійсним свідоцтва про право власності, визнання недійним договорів, які заявлені саме у зв'язку з здійсненням на думку прокурора самочинного будівництва, є неефективними способами захисту.
Крім цього, представник відповідача посилається на те, що прокурором невірно визначено коло відповідачів, оскільки належними відповідачами за позовом власника землі про знесення самочинного будівництва є особи, які придбали об'єкт самочинного будівництва у забудовника та зареєстрували право власності на такий об'єкт, що узгоджується правовою позицію Верховного Суду, висловленою у постанові від 19 березня 2024 року у справі № 915/1439/21.
Також, представник відповідача вважає, що в матеріалах справи відсутні докази того, що Київська міська рада зверталась або уповноважувала прокуратуру на звернення до суду з даним позовом. Більше того, матеріали справи не містять доказів того, що права та інтереси Київської міської ради, в той чи інший спосіб були порушені, що свідчить про те, що прокуратура ініціювала безпідставне та необґрунтоване звернення до суду з метою протиправного позбавлення майна осіб, яким воно належить на законних підставах та які є належними набувачами.
У відзиві на апеляційну скаргу керівник Солом'янської окружної прокуратури міста Києва - Деркачі О.Г. просить у задоволенні апеляційної скарги відмовити, рішення суду залишити без змін.
Прокурор зазначає, що твердження представника відповідача про необов'язковість надання документу, що підтверджує присвоєння об'єкту нерухомого майна адреси під час державної реєстрації права власності, є безпідставним, оскільки такий документ не вимагається лише у випадку, коли державна реєстрація проводиться на індивідуальний (садибний) житловий будинок, садовий, дачний будинок, збудований на земельній ділянці, право власності на яку зареєстровано в державному реєстрі.
Також прокурор зазначає, що посилання представника відповідача на виключення пункту 42 з Порядку № 1127 до здійснення ОСОБА_1 державної реєстрації спірного об'єкта, не відповідає дійсності, оскільки вказаний пункт було виключено постановою Кабінету Міністрів України від 28 квітня 2021 року № 590, яка набула чинності з дня її опублікування - 25 травня 2021 року, а ряд її положень, у тому числі і ті, якими виключено пункт 42 Порядку № 1127, набирали чинність через шість місяців з дня опублікування, тобто 25 листопада 2021 року.
Крім того, прокурор стверджує, що земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:72:260:0020 по АДРЕСА_1 взагалі вільна від капітальної забудови, об'єктів незавершеного будівництва, споруд, тощо, тобто спірний об'єкт нерухомого майна взагалі відсутній. Таким чином, оскільки спірний об'єкт нерухомого майна не існує, не будувався, земельна ділянка для його будівництва не виділялась, а за змістом ст. 391 ЦК України та ст. 152 ЗК України, реалізуючи право комунальної власності на земельну ділянку, Київська міська рада наділена повноваженнями звертатись до суду за захистом порушених прав власника земельної ділянки, при цьому способом захисту є відновлення становища, яке існувало до порушення. Відтак, використання обраного способу захисту якнайкраще забезпечить відновлення прав та інтересів держави та територіальної громади міста Києва.
Прокурор вважає, що ТОВ «МЕД КАЗКА» є належним відповідачем у даній справі, оскільки набувши (зареєструвавши) у власність спірне нерухоме майно, товариством набуто на даний час усі права та обов'язки щодо нього.
Також прокурор стверджує, що підставою для звернення до суду із даним позовом у порядку ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» стало порушення інтересів держави, а саме територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради, оскільки було вчинено вочевидь незаконну державну реєстрацію права власності на неіснуюче нерухоме майно, а подальша наявність таких відомостей у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно порушує принцип об'єктивності, достовірності та повноти відомостей.
Позивач Київська міська рада, відповідачки ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Д.В., будучи належним чином повідомленими про день, час та місце розгляду апеляційної скарги (с.с.60, 62-63, 65, 68, 73, 75, 81-85 т.3), у судове засідання двічі не з'явилися, клопотання про його перенесення не подали, тому відповідно до положень ст. 372 ЦПК України колегія суддів провела судовий розгляд у їх відсутність.
Колегія суддів, заслухавши суддю-доповідача, вислухавши пояснення представника відповідача ТОВ «МЕД КАЗКА» - адвоката Муньки О.М., який апеляційну скаргу підтримав, прокурора Ханчич Г.О., яка проти задоволення апеляційної скарги заперечувала, вивчивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги та відзиву на неї, вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволення, виходячи з наступного.
Судом встановлено та матеріалами справи підтверджено, що 11 серпня 2021 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. було прийнято рішення № 59776007 про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на житловий будинок, загальною площею 25,4 кв. м, по АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 2430765480000, номер запису 43431662). Реєстрацію проведено на підставі довідки про показники об'єкта нерухомого майна від 9 серпня 2021 року № 398, технічного паспорту від 9 серпня 2021 року, довідки про показники об'єкта нерухомого майна від 9 серпня 2021 року № 503, виданих ТОВ «АО «ГРОШ ЦЕНА», довідки Комунального підприємства Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації» від 22 липня 2021 року (с.с.28-30, 35-45 т.1).
29 листопада 2021 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального
округу Косенко І.В. прийнято рішення про державну реєстрацію права власності № 61922207, яким тип об'єкту нерухомості «житловий будинок» змінено на «нежитлову будівлю», на підставі висновку ТОВ «Інжбуд-Консалтинг» № 2411/21-32 від 24 листопада 2021 року, технічного паспорту від 24 листопада 2021 року, виданого ТОВ «Інжбуд-Консалтинг» (с.с.28-56 т.1).
28 грудня 2021 року між ОСОБА_1 (продавець) та ОСОБА_2 (покупець) був укладений договір купівлі-продажу б/н, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кондрою Л.В., зареєстрований в реєстрі за № 5571 (далі - Договір купівлі-продажу), відповідно до умов якого продавець передала у власність, а покупець прийняла у власність нежитлову будівлю, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 25,4 кв. м (с.с.57-60 т.1).
Цього ж дня, 28 грудня 2021 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кондрою Л.В. прийнято рішення № 62641950 про державну реєстрацію права власності на нежитлову будівлю, загальною площею 25,4 кв. м, за ОСОБА_2 та додано ціну нерухомого майна «300000,00» (номер запису 45980567). Реєстрацію проведено на підставі договору купівлі-продажу № 5571, укладеного 28 грудня 2021 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 (с.с.28-30, 57-60 т.1).
Відповідно до акту приймання-передачі нерухомого майна від 28 грудня 2021 року, засвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кондрою Л.В., зареєстрованим в реєстрі за № № 5576, 5577 (далі - Акт), ОСОБА_2 передала нерухоме майно - нежитлову будівлю, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , яка належить їй на праві приватної власності, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 2430765480000, а ТОВ «МЕД КАЗКА» в особі представника Кота В.В., що діє на підставі довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кондрою Л.В. 28 грудня 2021 року, зареєстрованої за № 5572, прийняло вищевказане майно в статутний капітал ТОВ «МЕД КАЗКА», податковий номер: 44596969, яку власник оцінює в розмірі 300 000грн, що складає 85,714% статутного капіталу товариства (с.с.61, 62-63 т.1).
30 грудня 2021 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кондрою Л.В. прийнято рішення № 62704832 про державну реєстрацію права власності за ТОВ «МЕД КАЗКА» на об'єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю, загальною площею 25,4 кв. м, по АДРЕСА_1 (номер запису 46036024). Реєстрацію проведено на підставі акту приймання-передачі нерухомого майна від 28 грудня 2021 року № 5576, 5577 від ОСОБА_2 до статутного капіталу ТОВ «МЕД КАЗКА» (с.с.28-30, 61, 62-63 т.1).
Відповідно до листа Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) № 055-898 від 14 лютого 2023 року містобудівні умови та обмеження для проектування об'єктів будівництва за адресою: АДРЕСА_1 не надавались. Також, в реєстрі адрес у місті Києві відсутні відомості про документи щодо присвоєння поштової адреси об'єкту нерухомого майна по АДРЕСА_1 (с.с.72-73 т.1).
Згідно листа Солом'янської районної в місті Києві державної адміністрації № 108-1627 від 16 лютого 2023 року у період з 2004 року по теперішній час звернення від фізичних чи юридичних осіб щодо присвоєння реквізитів адрес об'єкту нерухомості по АДРЕСА_1 до Солом'янської районної в місті Києві державної адміністрації не надходили, відповідне розпорядження Солом'янською районною в місті Києві державною адміністрацією не видавалось (с.с.76-77 т.1).
16 лютого 2023 року у рамках кримінального провадження № 42022102090000300 від 28 лютого 2022 року за ознаками вчинення кримінального правопорушення, передбаченого ст. 356 КК України, був проведений огляд місця події, а саме земельної
ділянки з кадастровим номером: 8000000000:72:260:0020 по АДРЕСА_1 , в ході якого було встановлено, що зазначена земельна ділянка вільна від капітальної забудови, об'єктів незавершеного будівництва, споруд, тощо (с.с.146-157 т.1).
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що державна реєстрація права власності ОСОБА_1 на житловий будинок, загальною площею 25,4 кв. м, по АДРЕСА_1 на підставі рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьової Д.В. № 59776007 від 11 серпня 2021 року була проведена з порушенням вимог закону.
Також, суд першої інстанції дійшов висновку, що оскільки ОСОБА_1 набула право власності на житловий будинок з порушенням вимог закону, то укладений між нею та ОСОБА_2 договір купівлі-продажу є таким, що суперечить вимогам закону, а тому підлягає визнанню недійсним. Отже, ОСОБА_2 набула право власності на спірне майно на підставі недійсної угоди.
Суд першої інстанції зробив висновок, що прокурором обраний належний спосіб судового захисту, оскільки має місце порушення права Київської міської ради на розпорядження землями територіальної громади міста, при цьому Київська міська рада не приймала рішення про передачу земельної ділянки у власність чи користування іншим особам, відтак застосування наслідків недійсності оспорюваних правочинів, є ефективним способом захисту порушених прав територіальної громади.
Крім цього, суд першої інстанції дійшов висновку, що матеріали справи не містять належних та допустимих доказів того, що 5 серпня 1992 року за адресою: АДРЕСА_1 дійсно був побудований об'єкт нерухомості із заявленими у технічному паспорті характеристиками, а ОСОБА_1 під час здійснення державної реєстрації речових права на спірний об'єкт нерухомості, не було надано всіх необхідних документів, визначених Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1127 у відповідній редакції.
Переглядаючи рішення суду в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів зазначає про наступне.
Щодо позовних вимог прокурора в інтересах Київської міської ради до ТОВ «МЕД КАЗКА».
Суди розглядають у порядку цивільного судочинства справи, що виникають з цивільних, земельних, трудових, сімейних, житлових та інших правовідносин, крім справ, розгляд яких здійснюється в порядку іншого судочинства (частина перша статті 19 ЦПК України).
Отже, у порядку цивільного судочинства можуть розглядатися будь-які справи, у яких хоча б одна зі сторін, як правило, є фізичною особою, якщо їх вирішення не віднесено до інших видів судочинства, а предметом позову є цивільні права, які, на думку позивача, є порушеними, оспореними чи невизнаними.
Господарські суди розглядають справи у спорах, що виникають у зв'язку із здійсненням господарської діяльності (крім справ, передбачених частиною другою цієї статті), та інші справи у визначених законом випадках, зокрема: справи у спорах щодо права власності чи іншого речового права на майно (рухоме та нерухоме, в тому числі землю), реєстрації або обліку прав на майно, яке (права на яке) є предметом спору, визнання недійсними актів, що порушують такі права, крім спорів, стороною яких є фізична особа, яка не є підприємцем, та спорів щодо вилучення майна для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності, а також справи у спорах щодо майна, що є предметом забезпечення виконання зобов'язання, сторонами якого є юридичні особи та (або) фізичні особи - підприємці (пункт 6 частини першої статті 20 ГПК України).
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 квітня 2021 року у справі № 591/5242/18 вказано, що «критеріями розмежування судової юрисдикції, зокрема господарської та цивільної юрисдикції, тобто передбаченими законом умовами, за яких певна справа підлягає розгляду за правилами того чи іншого виду судочинства, є суб'єктний склад учасників правовідносин, зміст їх прав та обов'язків, предмет спору та характер спірних правовідносин у їх сукупності. Крім того, таким критерієм може бути пряма вказівка в законі на вид судочинства, у якому розглядається визначена категорія справ та/або спорів. До такого висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду у постановах від 03 листопада 2020 року у справі № 922/88/20, від 26 травня 2020 року у справі № 908/299/18; від 19 травня 2020 року у справі № 910/23028/17; від 28 січня 2020 року у справі № 50/311-б».
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц зазначено, що:
«112. Прокурор просить, серед іншого, визнати недійсними свідоцтва на право власності, видані ТОВ «Березова роща» і ТОВ «Сілквей комунікейшн»; визнати недійсними рішення Головного територіального управління юстиції в Київській області про державну реєстрацію за ТОВ «Березова роща» і ТОВ «Сілквей комунікейшн» права власності на земельні ділянки; визнати недійсними договір іпотеки, укладений між ТОВ «Сілквей комунікейшн» і ТОВ «Зелена садиба», та договір іпотеки, укладений між ТОВ «Березова роща» і ТОВ «Зелена садиба»; витребувати земельні ділянки на користь держави з незаконного володіння ТОВ «Березова роща» і ТОВ «Сілквей комунікейшн».
116. Спір у цій справі в частині наведених у цьому розділі позовних вимог є спором про стверджуване порушення цивільного права та законного інтересу позивача як власника землі з боку юридичних осіб, зокрема щодо права власності на нерухоме майно, встановлення іншого речового права на таке майно (іпотеки), державної реєстрації таких прав.
118.Отже, з огляду на суб'єктний склад сторін справа в частині наведених вище позовних вимог віднесена до юрисдикції господарських судів, що виключає її розгляд у зазначеній частині в порядку цивільного судочинства.
120.Отже, судові рішення в частині зазначених у цьому розділі вимог слід скасувати, а провадження у справі в цій частині - закрити».
Відповідно до частин першої та другої статті 377 ЦПК України судове рішення першої інстанції, яким закінчено розгляд справи, підлягає скасуванню в апеляційному порядку повністю або частково з закриттям провадження у справі або залишенням позову без розгляду у відповідній частині з підстав, передбачених статтями 255 та 257 цього Кодексу. Порушення правил юрисдикції загальних судів, визначених статтями 19-22 цього Кодексу, є обов'язковою підставою для скасування рішення незалежно від доводів апеляційної скарги.
Отже, суд апеляційної інстанції перевіряє дотримання судом першої інстанції правил юрисдикції незалежно від наявності відповідних доводів у апеляційній скарзі; при встановленні порушення правил юрисдикції судом, суд апеляційної інстанції закриває провадження у справі повністю або у відповідній частині позовних вимог. У разі встановлення судом, що позовні вимоги за своїм суб'єктним складом повинні розглядатися в господарському судочинстві, суд закриває провадження у справі (повністю або частково), незалежно від доводів апеляційної скарги. При цьому розгляд позовних вимог у порядку цивільного судочинства по суті є неможливим.
Прокурором в інтересах Київської міської ради були заявлені позовні вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на
спірну нежитлову будівлю та про припинення права власності ТОВ «МЕД КАЗКА» на спірну нежитлову будівлю, які за своїм суб'єктним складом повинні розглядатися в порядку господарського судочинства, що виключає розгляд справи у зазначеній частині у порядку цивільного судочинства.
Вказане відповідає правовій позиції Верховного Суду, викладеній у постанові від 14 серпня 2024 року у справі № 638/4670/22.
Також, прокурором оспорюється правочин щодо передачі ОСОБА_2 до статутного капіталу ТОВ «МЕД КАЗКА» спірної нежитлової будівлі, оформлений актом приймання-передачі нерухомого майна від 28 грудня 2021 року, посвідченого приватним нотаріусом Кондрою Л.В.
Частиною третьою статті 80 ГК України встановлено, що товариством з обмеженою відповідальністю є господарське товариство, що має статутний капітал, поділений на частки, розмір яких визначається установчими документами, і несе відповідальність за своїми зобов'язаннями тільки своїм майном. Учасники товариства, які повністю сплатили свої вклади, несуть ризик збитків, пов'язаних з діяльністю товариства, у межах своїх вкладів.
Розмір статутного капіталу товариства складається з номінальної вартості часток його учасників, виражених у національній валюті України. Розмір частки учасника товариства у статутному капіталі товариства може додатково визначатися у відсотках. Розмір частки учасника товариства у відсотках повинен відповідати співвідношенню номінальної вартості його частки та статутного капіталу товариства (частини перша та друга статті 12 Закону України "Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю").
Аналізуючи положення пункту 4 частини першої статті 20 ГПК України, Велика Палата Верховного Суду в пункті 37 постанови від 3 листопада 2020 року у справі № 922/88/20 дійшла висновку, що «справи в спорах щодо правочинів незалежно від їх суб'єктного складу, що стосуються акцій, часток, паїв, інших корпоративних прав у юридичній особі, підлягають розгляду господарськими судами. Винятком є спори щодо таких дій, спрямованих на набуття, зміну або припинення сімейних і спадкових прав та обов'язків, які мають вирішуватися в порядку цивільного судочинства.»
За таких обставин, суд першої інстанції повинен був у зазначеній частині позовних вимог провадження закрити, оскільки такий спір не підлягає розгляду у порядку цивільного судочинства.
Виходячи з вищевикладеного, колегія суддів вважає, що рішення суду першої інстанції в частині задоволення зазначених позовних вимог підлягає скасуванню, а провадження у справі в частині позовних вимог керівника Солом'янської окружної прокуратури міста Києва в інтересах Київської міської ради до ТОВ «МЕД КАЗКА» про усунення перешкод у розпорядженні земельною ділянкою, шляхом визнання недійсними правочинів, скасування рішень про державну реєстрацію та припинення права власності підлягає закриттю, так як зазначений спір підлягає розгляду у порядку господарського судочинства.
Щодо позовних прокурора в інтересах Київської міської ради про визнання незаконними та скасування рішень щодо реєстрації права власності, визнання недійсними договорів купівлі-продажу нерухомого майна.
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).
Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених,
невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17.
Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 листопада 2023 року у справі № 761/42030/21.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 вказано, що:
«99. У певних випадках спосіб захисту імперативно «прив'язаний» до певного складу правопорушення. У таких випадках можна стверджувати, що спосіб захисту визначений законом (встановлений законом), тобто термін «встановлений законом» означає не просто те, що він названий в законі (наприклад, є в переліку статті 16 ЦК України, статті 20 Господарського кодексу України), а те, що спосіб захисту за його змістом кореспондує конкретному правопорушенню. У цих випадках положення частини першої статті 5 ГПК України (аналогічне - у частині першій статті 5 ЦПК України) вимагає, щоб суд застосував саме такий спосіб захисту.
100. Можливі способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені статтею 376 ЦК України, яка регулює правовий режим самочинно побудованого майна.
109. При цьому формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею.
110. Тобто відповідно до приписів частин третьої та п'ятої статті 376 ЦК України як особа, що здійснила самочинне будівництво, так і власник земельної ділянки, на якій здійснили самочинне будівництво, можуть набути самочинно збудоване майно у власність. Однак для цього їм необхідно дотримуватись чіткого алгоритму дій, передбаченого в зазначеній статті.
111. Якщо нерухоме майно є самочинним будівництвом, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного статтею 376 ЦК України (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала, або за власником земельної ділянки), є такою, що не відповідає вимогам цієї статті. Можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені статтею 376 ЦК України, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається.
137. Якщо право власності на об'єкт самочинного будівництва зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі - Державний реєстр прав), у разі задоволення позовної вимоги про знесення об'єкта самочинного будівництва суд у мотивувальній частині рішення повинен надати належну оцінку законності такої державної реєстрації.
138. Якщо суд дійде висновку про незаконність державної реєстрації права власності на об'єкт самочинного будівництва, таке судове рішення є підставою для закриття розділу Державного реєстру прав та реєстраційної справи з огляду на положення пункту 5 частини першої статті 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових
прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (розділ Державного реєстру прав та реєстраційна справа закриваються в разі набрання законної сили судовим рішенням, яким скасовується рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, на підставі якого відкрито відповідний розділ).
139. Велика Палата Верховного Суду наголошує, що у випадку задоволення однієї із зазначених вище вимог юридична доля самочинно побудованого майна (спірного об'єкта нерухомості) буде вирішена у встановленому законом порядку. Разом із цим буде відновлено стан єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна. Натомість заявлена позивачем у цій справі вимога зазначеного не забезпечує.
150. Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в постанові від 21.12.2022 у справі № 263/18985/19, зокрема, зазначив, що «установивши відсутність доказів надання земельної ділянки відповідачу для будівництва спірного магазину, відсутність формування земельної ділянки та присвоєння їй указаної відповідачем поштової адреси, а також доказів реєстрації декларації та готовність спірного об'єкта - нежитлової будівлі, суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про відсутність підстав для набуття фізичною особою права власності на нерухоме майно та незаконність здійснення оспорюваної державної реєстрації права власності за відповідачем, що має наслідком її скасування».
151. При цьому Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду, пославшись на положення статті 376 ЦК України, кваліфікував спірну нежитлову будівлю як самочинно побудовану.
152. Натомість у пунктах 112, 113, 125 цієї постанови Велика Палата Верховного Суду дійшла таких висновків.
За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.
Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.
Оскільки положення статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за особою - власником земельної ділянки у будь-який інший спосіб, окрім визначеного цією статтею (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за власником земельної ділянки), також не змінює правовий режим самочинного будівництва. За вказаних обставин особа - власник земельної ділянки не набуває право власності на самочинно побудоване нерухоме майно.
153. Велика Палата Верховного Суду зауважує, що визначальними обставинами для встановлення подібності справ № 263/18985/19 та № 916/1174/22 є (1) наявність самочинного будівництва, на яке (2) неправомірно зареєстровано право власності. Спір щодо подальшої юридичної долі самочинно побудованого майна вирішується виключно відповідно до статті 376 ЦК України, тобто за вимогами про знесення такого майна або
про визнання права власності на таке майно.
154. У категорії справ, за обставинами яких певна особа неправомірно зареєструвала право власності на самочинно побудоване майно, неналежною є як вимога про скасування рішення (запису) про реєстрацію права власності, так і вимога про припинення права власності.
155. Ураховуючи викладене, Велика Палата Верховного Суду відступає від правового висновку Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду, зазначеного у пункті 150 цієї постанови».
Житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (частини перша - четверта статті 376 ЦК України).
У частині п'ятій статті 376 ЦК України передбачено, що на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.
У статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.
У справі, що переглядається, судом встановлено, що право власності на житлову будівлю було зареєстровано за ОСОБА_1 на підставі довідки про показники об'єкта нерухомого майна від 9 серпня 2021 року № 398, технічного паспорту від 9 серпня 2021 року, довідки про показники об'єкта нерухомого майна від 9 серпня 2021 року № 503, виданих ТОВ «АО «ГРОШ ЦЕНА», довідки Комунального підприємства Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації» від 22 липня 2021 року. При цьому, в інформаційній довідці ТОВ «АО «ГРОШ ЦЕНА» щодо технічного стану об'єкта нерухомого майна зазначено, що житловий будинок є будівлею, що побудована до 5 серпня 1992 року (с.с.35 т.1).
Разом з цим, суду не було надано доказів виділення ОСОБА_1 або іншій фізичній особі земельної ділянки для будівництва, формування земельної ділянки та присвоєння їй указаної відповідачем поштової адреси.
Відповідачем ТОВ «Мед Казка» не було надано суду документів на земельну ділянку, на якій розташована спірна нежитлова будівля.
За таких обставин, наявні підстави для визнання цієї будівлі, яка у подальшому була перереєстрована, як нежитлова, самочинним будівництвом, та висновку про здійснення державної реєстрації права власності у порушення вимог законодавства.
Звертаючись до суду з даним позовом, прокурор просив скасувати рішення державного реєстратора від 11 серпня 2021 року про державну реєстрацію права власності на житлову будівлю за ОСОБА_1 , визнати недійсними договір купівлі-продажу нежитлового будинку, укладений 28 грудня 2021 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , та державну
реєстрацію права власності ОСОБА_2 на нежитловий будинок по АДРЕСА_1 від 28 грудня 2021 року.
Задовольняючи зазначені позовні вимоги, суд першої інстанції не звернув увагу, що ці позовні вимоги є неналежними, оскільки не забезпечують відновлення порушених прав позивача - Київської міської ради, тому у їх задоволенні необхідно відмовити.
Колегія суддів вважає, що враховуючи правові висновки Великої Палати Верховного Суду, якщо право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, належним способом захисту є знесення самочинно побудованого нерухомого майна або про визнання права власності на нього.
Обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу є самостійною підставою відмови у позові.
Задовольняючи зазначені позовні вимоги, суд першої інстанції дійшов висновку про доведеність прокурором факту відсутності спірного об'єкту нерухомого майна на земельній ділянці по АДРЕСА_1 на підставі протоколу огляду місця події, проведеного у рамках кримінального провадження № 42022102090000300.
Разом з цим, колегія суддів не може погодитись з таким висновком суду першої інстанції.
За змістом частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (частина перша статті 76 ЦПК України).
У частині другій статті 78 ЦПК України передбачено, що обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Стверджуючи про відсутність на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:72:260:0020 по АДРЕСА_1 спірного об'єкта нерухомого майна, прокурор посилався на протокол огляду місця події від 16 лютого 2023 року, що був проведений слідчим у рамках кримінального провадження № 42022102090000300 від 28 грудня 2022 року за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ст. 356 КК України.
Зі змісту вказаного протоколу вбачається, що прокурор Солом'янської окружної прокуратури Степанюк А.В. провів огляд відкритої загальнодоступної земельної ділянки з кадастровим номером: 8000000000:72:260:0020, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , із застосуванням технічних засобів фіксації, а саме: мобільного телефону OPPO Reno3 Pro. Проведеним оглядом встановлено: земельна ділянка з кадастровим номером: 8000000000:72:260:0020 за адресою: АДРЕСА_1 являє собою зарощену чагарниками та деревами земельну ділянку. Доступ до вказаної земельної ділянки ніяким чином не обмежено, будь-які огорожувальні споруди, обмежувальні чи ідентифікуючі знаки відсутні. Земельна ділянка захаращена побутовим сміттям та великою кількістю автомобільних шин. З лівої сторони земельна ділянка межує з рядом гаражних боксів. З тильної сторони ділянки наявний металево-сіточний паркан, за яким розташовані господарські будівлі. На території земельної ділянки візуальним оглядом встановлено відсутність будь-яких капітальних будівель, споруд чи об'єктів незавершеного будівництва. Будь-які сліди використання земельної ділянки для потреб садівництва, будівництва чи землеробства відсутні. Окрім цього, візуальним оглядом не встановлено проведення будь-яких комунікацій до вказаної території. Огляд проводився за природного освітлення у денний час доби. Будь-які речі не вилучались. В ході огляду
проводилось фотографування за допомогою мобільного телефону OPPO Reno3 Pro.
Разом з цим, у протоколі не зазначено, що прокурор Степанюк А.В. володіє спеціальними знаннями у сфері землеустрою для встановлення місця розташування земельної ділянки, враховуючи її координати та поворотні кути, а протокол огляду місця події не містить інформації, що прокурор користувався послугами спеціаліста, який володіє спеціальними знаннями, враховуючи мету проведення такої слідчої дії, яка полягала у встановленні наявності або відсутності на земельній ділянці спірного об'єкта нерухомості, а також для визнання чи використовується певна земельна ділянка за цільовим призначенням.
Крім цього, судом першої інстанції не надано оцінки наявним в матеріалах справи інформаційній довідці щодо технічного стану об'єкт нерухомого майна та технічному паспорту будинку садового типу, які були складені ТОВ «АО «ГРОШ ЦЕНА» 9 серпня 2021 року, а також технічному паспорту на громадський будинок з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами, який складено 24 листопада 2021 року ТОВ «Інжбуд-консалтинг» (с.с. 35-52 т.1).
Також прокурором не надано доказів, що органом досудового розслідування були вжиті будь-які заходи для встановлення походження та обставин складання зазначених технічних паспортів на спірний об'єкт нерухомості та їх видачі замовнику.
За таких обставин, колегія суддів вважає помилковим висновок суду першої інстанції про доведеність прокурором факту відсутності спірного об'єкту нерухомого майна на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:72:260:0020 по АДРЕСА_1 , оскільки огляд місця події був проведений прокурором без залучення особи, яка володіє спеціальними знаннями, за відсутності таких знань у самого прокурора, а також з огляду на те, що прокурором не спростовано факт достовірності наявної у матеріалах справи технічної документації на спірний об'єкт нерухомого майна.
За таких обставин, рішення суду першої інстанції в частині задоволення позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу, скасування рішення про державну реєстрацію права власності ОСОБА_3 та ОСОБА_2 підлягає скасуванню, а у задоволенні цих позовних вимог необхідно відмовити,оскільки такі вимоги за обставин цієї справи є неналежними та не відновлюють право територіальної громади як власника земельної ділянки.
Згідно ч. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Колегія суддів вважає, що рішення суду першої інстанції постановлено без дотримання вимог процесуального права, із неправильним застосуванням норм матеріального права, тому рішення суду в частині позовних вимог до ТОВ «МЕД КАЗКА» підлягає скасуванню із закриттям провадження в цій частині у зв'язку з порушенням правил юрисдикційної підсудності, а рішення суду в частині позовних вимог до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 підлягає скасуванню з ухваленням в цій частині нового судового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог, у зв'язку з обранням прокурором неефективного способу судового захисту.
Керуючись статтями 367, 374, 376, 377, 381- 383 ЦПК України, апеляційний суд
постановив:
апеляційну скаргу представника Товариства з обмеженою відповідальністю «МЕД
КАЗКА» - адвоката Муньки Олександра Миколайовича задовольнити частково.
Рішення Солом'янського районного суду міста Києва від 20 березня 2024 року скасувати.
Провадження за позовом керівника Солом'янської окружної прокуратури м. Києва в інтересах Київської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю «МЕД КАЗКА» про усунення перешкод у розпорядженні земельною ділянкою шляхом визнання недійсними правочинів, скасування рішень про державну реєстрацію та припинення права власності закрити.
Повідомити керівника Солом'янської окружної прокуратури м. Києва, що розгляд цієї справи в частині позовних вимог до Товариства з обмеженою відповідальністю «МЕД КАЗКА» про усунення перешкод у розпорядженні земельною ділянкою шляхом визнання недійсними правочинів, скасування рішень про державну реєстрацію та припинення права власності віднесений до юрисдикції господарського суду.
У задоволенні позовних вимог керівника Солом'янської окружної прокуратури м. Києва в інтересах Київської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про усунення перешкод у розпорядженні земельною ділянкою шляхом скасування рішень про державну реєстрацію та визнання недійсним правочинів відмовити.
Постанова набирає законної сили з моменту прийняття, може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.
Повний текст постанови складено 28 листопада 2025 року.
Суддя-доповідач І.М. Рейнарт
Судді Г.М. Кирилюк
Т.І. Ящук