18 листопада 2025 року
м. Київ
cправа № 910/7519/24
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Волковицька Н. О. - головуючий, Могил С. К., Случ О. В.,
секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,
розглянувши касаційні скарги Солом'янської районної в місті Києві державної адміністрації та Комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району міста Києва»
на рішення Господарського суду міста Києва від 14.11.2024 (суддя Полякова К. В.) та постанову Північного апеляційного господарського суду від 15.07.2025 (колегія суддів Кравчук Г. А., Коробенко Г. П., Тарасенко К. В.) у справі
за позовом Солом'янської районної в місті Києві державної адміністрації
до Фізичної особи-підприємця Шайко Ольги Олександрівни,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - Комунальне підприємство «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району міста Києва»,
про розірвання договору та виселення,
(У судове засідання з'явилися представники: позивача - Єрко Н. П., відповідача - Шайко С. В., третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - Мойсик М. В.),
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1. У червні 2024 року Солом'янська районна в місті Києві державна адміністрація (далі - Солом'янська РДА, позивач) звернулася до Господарського суду міста Києва з позовною заявою до Фізичної особи-підприємця Шайко Ольги Олександрівни (далі - ФОП Шайко О.О., відповідач), про:
- розірвання договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва та передане до сфери управління Солом'янської районної в місті Києві державної адміністрації від 18.01.2021 № 15;
- виселення ФОП Шайко О. О. з нежилого приміщення загальною площею 227,9 кв.м, за адресою: м. Київ, вул. Єреванська, 16, передавши Комунальному підприємству «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району міста Києва» за актом приймання-передачі.
Позовні вимоги обґрунтовані систематичним порушенням відповідачем істотних умов Договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва та передане до сфери управління Солом'янської районної в місті Києві державної адміністрації від 18.01.2021 №15 (далі - Договір оренди), що підтверджується актами обстеження від 25.01.2023 та від 19.04.2024, а саме нецільове використання орендованого приміщення.
1.2. ФОП Шайко О.О. у відзиві на позовну заяву зазначила, що позивачем не доведено належними, допустимими та достатніми доказами наявності істотного порушення відповідачем умов Договору оренди, а отже порушення прав та інтересів позивача. Відповідачем орендоване нежитлове приміщення використовується згідно з цільовим призначенням, що співпадає з видами економічної діяльності, які визначені у ЄДРПОУ - 93.11. Функціонування спортивних споруд, 93.19. Інша діяльність у сфері спорту.
Обстеження нежитлового приміщення, яке відбулося 19.04.2024, проведено позивачем з порушенням Законів та умов Договору, а саме: орендаря не було повідомлено про здійснення обстеження, оскільки повідомлення про обстеження отримано орендарем лише 24.04.2024, тобто вже після обстеження; представник від позивача не пред'явив посвідчення, яке підтверджує її повноваження; представники комісії відмовилися оглядати документацію, яка підтверджує, що відповідач здійснює діяльність, яка спрямована на організацію та проведення занять різними видами спорту, зокрема надає послуги з організації та проведення турнірів по футболу для дітей, організовує заходи для дітей та приймає активну участь в їх проведенні. Позивачем не вказано на підставі яких доказів здійснено висновок про використання приміщення не за цільовим призначенням.
2. Фактичні обставини справи, встановлені судами
2.1. Як установили суди попередніх інстанцій і свідчать матеріали справи, 18.01.2021 між Солом'янською районною в місті Києві державною адміністрацією (орендодавець), ФОП Шайко О.О. (орендар) та КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського районну м. Києва» (балансоутримувач) укладено Договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва та передане до сфери управління Солом'янської районної в місті Києві державної адміністрації № 15 (далі - Договір оренди), за умовами пункту 4 Умов (розділу І Договору «Змінювані умови договору») об'єктом оренди за цим Договором є нерухоме майно - нежитлове приміщення, загальною площею 227,9 кв.м, розташоване за адресою: м. Київ, вул. Єреванська, 16, розміщене в підвалі.
Вартість майна відповідно до пункту 6 Умов (розділу І Договору «Змінювані умови Договору») визначена на підставі фінансової звітності балансоутримувача станом на 31.10.2020 і становить 67 718,09 грн (без ПДВ).
Відповідно до пункту 1.2 розділу ІІ Договору майно передається в оренду для використання згідно з пунктом 7 Умов, за якими цільове призначення майна - розміщення суб'єкта господарювання, діяльність якого спрямована на організацію та проведення занять різними видами спорту.
Пунктом 6.1 розділу ІІ Договору оренди встановлено, що орендар зобов'язаний використовувати майно відповідно до призначення, визначеного у пункті 7 Умов.
Цільове призначення майна згідно з пунктом 7 Умов (розділу І «Змінювані умови договору») визначено як розміщення суб'єкту господарювання, діяльність якого спрямована на організацію та проведення занять різними видами спорту.
У пунктах 8.1, 8.3 розділу ІІ Договору передбачено, що орендар має право здавати майно в суборенду за письмовою згодою орендодавця за умови зобов'язання суборендаря та орендаря щодо відображення в договорі суборенди цільового використання, за яким об'єкт буде використовуватися, а при зміні на будь-яке інше використання суборендар повинен повідомляти про таку зміну орендаря, а орендар, у свою чергу, орендодавця та балансоутримувача. Орендар може укладати договір суборенди лише з особами, які відповідають вимогам статті 4 Закону.
Аналогічні умови передбачені у пункті 13 Умов (частини 1 Договору «Змінювати умови договору»).
Пунктом 12.1 розділу ІІ Договору передбачено, що цей договір укладено на строк, визначений у пункті 12 Умов. Перебіг строку договору починається з дня набрання чинності цим договором. Цей договір набирає чинності в день його підписання сторонами. Строк оренди за цим договором починається з дати підписання акта приймання-передачі і закінчується датою припинення цього договору.
Згідно з пунктом 12 Умов (частини 1 Договору «Змінювати умови договору») строк договору становить 5 років із 18.01.2021 до 18.01.2026.
Пунктом 12.6 розділу ІІ договору сторонами узгоджено умови припинення договору, серед яких, згідно з відповідними підпунктами передбачено, зокрема:
12.6.4. на вимогу орендодавця з підстав, передбачених пунктом 12.7 цього договору, і при цьому договір вважається припиненим в день, визначений відповідно до абзацу третього пункту 12.8 цього договору;
12.6.6. за згодою сторін на підставі договору про припинення з дати підписання акта повернення майна з оренди;
12.6.7. на вимогу будь-якої із сторін цього договору за рішенням суду з підстав, передбачених законодавством.
За змістом пункту 12.7 розділу ІІ Договору оренди останній може бути достроково припинений на вимогу балансоутримувача та/або орендодавця, якщо орендар:
12.7.1. допустив прострочення сплати орендної плата на строк більше трьох місяців або сумарна заборгованість з орендної плати більша, ніж плата за три місяці;
12.7.2. без письмового дозволу орендодавця передав майно, його частину у користування іншій особі, крім випадків, коли орендар передав майно в суборенду на підставі пункту 8.1 цього договору і не надав орендодавцю копію договору суборенди для його оприлюднення в електронній торговій системі;
12.7.3. уклав договір суборенди з особами, які не відповідають вимогам статті 4 Закону;
12.7.4. перешкоджає співробітникам орендодавця та/або балансоутримувача здійснювати контроль за використанням майна, виконанням умов цього договору;
12.7.5. відмовився внести зміни до цього договору у разі виникнення підстав, передбачених пунктом 3.7 цього договору.
Факт передачі нерухомого майна в оренду за Договором оренди підтверджується відповідним актом приймання-передачі від 18.01.2021.
Позивач у позові зазначає, що 10.12.2021 представниками позивача (орендодавця) та третьої особи (балансоутримувача) проведено комісійне обстеження нежитлового приміщення, про що складено відповідний акт. Під час обстеження встановлено, що нежитлове приміщення використовується під склад Товариством з обмеженою відповідальністю «Трифарм».
У зв'язку з цим, 13.12.2021 балансоутримувачем направлено лист-припис № 38-4332/03 відповідачу про усунення допущених порушень договору, а саме про необхідність розірвання відповідачем у строк до 05.01.2022 договору суборенди із Товариством з обмеженою відповідальністю «Трифарм». Також третьою особою звернуто увагу, що відповідно до пункту 12.8 договору якщо протягом встановленого у приписі часу орендар не усунув порушення, балансоутримувач надсилає орендарю лист, у якому повідомляє орендареві про дострокове припинення договору на вимогу орендодавця. Договір вважається припиненим на п'ятий робочий день після надіслання балансоутримувачем орендарю листа про дострокове припинення договору.
Згідно з наданими відповідачем доказами до матеріалів цієї справи, ним 05.01.2022 направлено на адресу балансоутримувача лист за №01/22, в якому на виконання вимог листа №38-4334/03 від 13.12.2021 та усунення недоліків повідомлено, що станом на 05.01.2022 між ФОП Шайко О.О. та ТОВ «Трифарм» не існує укладеного договору суборенди нежитлового приміщення площею 227,9 кв. м за адресою: м. Київ, вул. Єреванська,16. На підтвердження направлення зазначеного листа відповідач подав копії фіскальних чеків АТ «Укрпошта» про надіслання позивачу та третій особі рекомендованих листів.
Позивач в обґрунтування заявлених позовних вимог посилається у позові на Акт обстеження нежитлового приміщення в будинку №16 на вул. Єреванській, складений 25.01.2023 представниками балансоутримувача, за результатами проведеного обстеження фактичного використання вказаного нежитлового приміщення відповідачем, копія якого додана по матеріалів справи. Як зазначено, у цьому Акті, комісією при обстеженні виявлено коробки з медичними засобами, офісні меблі, комп'ютерна техніка. З боку орендаря (відповідача) Акт обстеження від 25.01.2023 підписано представниками Шайко С.В. та Бурановим І.Ю., з одночасним наданням пояснення, яке полягає у тому, що ФОП Шайко О.О. знаходиться у вказаному приміщенні та здійснює діяльність з організації та проведення спортивних засобів. Будь-яких висновків комісії зазначений Акт не містить.
Також позивачем додано до позовної заяви копію Акта обстеження нежитлового приміщення в будинку №16 на вул. Єреванській, складеного 19.04.2024 представниками орендодавця та балансоутримувача. Зі змісту даного Акта убачається, що за результатами обстеження комісією встановлено: в нежитловому приміщенні знаходяться коробки з медичними засобами, офісна мебель, комп'ютерна техніка. Обладнання, засоби тощо які б свідчили про використання приміщення для діяльності, спрямованої на організацію та проведення занять різними видами спорту не виявлено. В приміщенні знаходяться та працюють люди в кількості 3 особи. Здійснена фотофіксація. Висновок комісії у даному Акті відсутній.
Вказаний Акт обстеження підписано представником орендаря Шайко С.В. (повноваження якого підтверджено копією виписки ФОП Шайко О.О. та ордером) з наданням пояснення, згідно з яким підтверджено перебування ФОП Шайко у зазначеному приміщенні та здійснення нею діяльності з організації та проведення спортивних заходів, що співпадає з видами діяльності (КВЕД), які визначені в її діяльності як ФОП.
З огляду на вказані Акти обстеження, якими, за твердженням позивача, встановлено факт використання орендованого приміщення не за цільовим призначенням, позивач 16.05.2024 направив відповідачу лист №108-6054 з пропозицію про дострокове розірвання Договору оренди, просив її розглянути і прийняти, про що в двадцятиденний строк повідомити письмово орендодавця та повернути балансоутримувачу за актом приймання-передачі об'єкт оренди.
Згідно з копією рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення за № 0315300344926 даний лист від 16.05.2024 вручений відповідачу 22.05.2024.
У відповідь на вказане звернення листом від 05.06.2024 №05/06/24 відповідач повідомив позивача, що не надає згоди на припинення Договору оренди та не приймає пропозицію про дострокове розірвання Договору оренди, оскільки вважає, що ним організовуються та проводяться спортивні заходи (спортивні заняття, заходи та дитячі футбольні турніри), тобто належним чином виконуються умови цього Договору, вчасно сплачуються орендні та комунальні платежі, щороку укладаються Договори страхування майна та сплачуються страхові внески, підтримується приміщення у належному стані. При цьому, як убачається із наданої копії листа від 05.06.2024 №05/06/24, відповідачем додано копію Договору про надання послуг у сфері спорту №11 від 17.01.2023.
3. Короткий зміст судових рішень у справі
3.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 14.11.2024 у справі № 910/7519/24, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 15.07.2025, у позові відмовлено.
3.2. Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що позивачем не дотриманий визначений у договорі оренди від 18.01.2021 № 15 порядок для дострокового розірвання договору. Так, 19.04.2024 представниками позивача, третьої особи та відповідача складено акт обстеження нежитлового приміщення, в якому зазначено, що орендоване майно використовується не за цільовим призначенням. Надалі, позивач направив 16.05.2024 відповідачу пропозицію про дострокове розірвання договору оренди у зв'язку з використанням нежитлового приміщення не за цільовим призначенням, що згідно з доводами позову здійснено на виконання вимог договору та статті 188 ГК України.
Суд першої інстанції зазначив, що матеріали справи не містять доказів направлення відповідачу на виконання вимог пункту 12.8. розділу ІІ договору відповідного припису з описом порушення та з установленням строку для його усунення перед листом про дострокове розірвання договору. Як передбачено в договорі, якщо протягом встановленого в приписі часу орендар (відповідач) не усунув порушення, балансоутримувач надсилає орендарю лист, в якому повідомляє про дострокове припинення договору. Наведений порядок для дострокового розірвання договору погоджений сторонами в його умовах, у зв'язку з чим є обов'язковим для виконання сторонами. Також, матеріали справи не містять доказів надання відповідачу припису на усунення порушення після складання акта обстеження нежитлового приміщення від 25.01.2023 року.
3.3. Постанова суду апеляційної інстанції аргументована тим, що питання щодо розірвання спірних договірних орендних відносин має вирішуватися із застосуванням Закону України «Про оренду державного та комунального майна», який є спеціальним нормативним актом у сфері регулювання правовідносин оренди державного та комунального майна, та, як наслідок, позивач має право вимагати розірвання Договору оренду лише з підстав, передбачених цим Законом або самим Договором оренди.
Спірним Договором оренди сторони узгодили підстави припинення цього Договору в пункті 12.6 розділу ІІ. Зі змісту досліджуваного пункту 12.7 розділу ІІ Договору оренди убачається, що в ньому відсутня така підстава для дострокового його припинення (розірвання) на вимогу орендодавця (позивача) як використання орендарем об'єкта оренди не за цільовим призначенням.
Оскільки пунктом 12.7 розділу ІІ Договору оренди передбачена можливість на вимогу орендодавця та/або балансоутримувача дострокового припинення цього Договору у разі, якщо орендар без письмового дозволу орендодавця передав майно, його частину у користування іншій особі (підпункт 12.7.2), апеляційний господарський суд вважав за необхідне дослідити умови пункту 12.8 розділу ІІ Договору оренди, якими сторонами узгоджено порядок та визначено дату такого дострокового припинення спірного Договору.
Дослідженням наявних в матеріалах справи доказів, наданих сторонами спору, судом апеляційної інстанції встановлена відсутність листа балансоутримувача надісланого орендарю (відповідачу) після 05.01.2022 (строку, встановленого для усунення допущеного порушення у листі №38-4332/03 від 13.12.2021) з повідомленням про дострокове припинення спірного Договору, як того вимагають умови абзацу 2 пункту 12.8 розділу ІІ Договору оренди.
Зазначене, на думку суду апеляційної інстанції, також підтверджується змістом позовної заяви, в якій відсутнє посилання на такі обставини, як і зазначення доказів надіслання балансоутримувачем (третьою особою) такого листа про дострокове припинення спірного Договору орендарю електронною поштою, поштовим відправленням із повідомленням про вручення і описом вкладення за адресою місцезнаходження орендаря та за адресою орендованого майна на виконання умов абзацу 3 пункту 12.8 розділу ІІ Договору оренди.
Таким чином, на думку суду апеляційної інстанції, позивачем не доведено обставин дострокового припинення (розірвання) спірного Договору на вимогу орендодавця/балансоутримувача у зв'язку з передачею орендарем без письмового дозволу орендодавця орендованого майна (його частини) у користування іншій особі у відповідності до приписів пунктів 12.7, 12.8 розділу ІІ цього Договору. З огляду на встановлене, станом на момент звернення позивача до господарського суду з даним позовом спірний Договір оренди був чинним.
Водночас, суд апеляційної інстанції взяв до уваги заперечення відповідача щодо складеного позивачем та третьою особою Акта про обстеження нежитлового приміщення від 10.12.2021, оскільки він оформлений без участі представника орендаря; твердження про укладення договору суборенди з іншою особою не підтверджено належними доказами; у ньому не міститься доказів нецільового використання орендованого майна; на адресу позивача та третьої особи відповідач надіслав лист №01/22 від 05.01.2022 з повідомленням про те, що станом на 05.01.2022 між ФОП Шайко О.О. та ТОВ «Трифарм» не існує укладеного договору суборенди нежитлового приміщення площею 227,9 кв. м за адресою: м. Київ, вул. Єреванська, 16. Позивачем та третьою особою зазначеного не спростовано.
Суд апеляційної інстанції зазначив, що в апеляційних скаргах позивач та третя особа посилаються на те, що суд першої інстанції при ухваленні оскаржуваного рішення не врахував та не надав оцінку доводам позивача, що підставою для його звернення з позовом у цій справі слугували положення пункту 12.6.7 розділу ІІ Договору оренди. Так, за доводами позивача підставою для дострокового розірвання Договору оренди є допущене відповідачем порушення зобов'язань, встановлених у пункті 6.1 розділу ІІ цього Договору, яким передбачено, що орендар зобов'язаний використовувати орендоване майно відповідно до призначення, а саме: розміщення суб'єкту господарювання, діяльність якого спрямована на організацію та проведення занять різними видами спорту.
Однак, за твердженнями позивача та третьої особи, нежитлове приміщення використовується відповідачем не за цільовим призначенням, підтвердженням чого є обставини, зазначені в Актах обстеження від 25.01.2023 та 19.04.2024.
При дослідженні наявних в матеріалах справи Актів обстеження нежитлових приміщень, складених представниками позивача та третьої особи 25.01.2023 та 19.04.2024, судом апеляційної інстанції встановлено: -в Акті від 25.01.2023 зазначено: комісією при обстеженні виявлено коробки з медичними засобами, офісні меблі, комп'ютерна техніка; -в Акті від 19.04.2024 зазначено: в нежитловому приміщенні знаходяться коробки з медичними засобами, офісна мебель, комп'ютерна техніка. Обладнання, засоби тощо, які б свідчили про використання приміщення для діяльності, спрямованої на організацію та проведення занять різними видами спорту не виявлено. В приміщенні знаходяться та працюють люди в кількості 3 особи. Здійснена фотофіксація; - Акти не містять висновків комісії; - обидва Акти підписані представником відповідача із наданням пояснень, в яких містяться заперечення, що полягають у підтвердженні перебування ФОП Шайко О.О. у зазначеному приміщенні та здійснення нею діяльності з організації та проведення спортивних заходів, що співпадає з видами діяльності (КВЕД), які визначені в її діяльності як ФОП.
Наведена в досліджуваних Актах інформація про виявлення в обстежуваному приміщенні коробок з медичними засобами, офісних меблів та комп'ютерної техніки, без зазначення їх кількості, найменувань, площі, яку вони займають, опису офісних меблів та комп'ютерної техніки (їх стану, мети використання), на переконання колегії суддів апеляційного господарського суду, не свідчить про використання орендарем приміщення не за призначенням. Крім того, самі Акти також не містять будь-яких висновків, зокрема, й щодо нецільового використання об'єкта оренди.
Зазначення в Акті обстеження від 19.04.2024 про не виявлення комісією у приміщенні обладнання та засобів, які б свідчили про використання приміщення для діяльності, спрямованої на організацію та проведення занять різними видами спорту, у контексті видів діяльності, які визначені в ЄДРПОУ при державній реєстрації відповідача як підприємця, про що при визнанні останнього переможцем проведеного аукціону позивачу та третій особі було відомо, та з огляду на те, що умовами Договору оренди не визначено конкретного виду спорту, проведення занять з якого потребує обладнання чи засобів, про які йдеться в Акті, за висновком суду апеляційної інстанції є безпідставними та суперечливими твердженнями, такими, які не доводять обставин нецільового використання відповідачем орендованого приміщення.
Крім того, позивачем до матеріалів справи не додано доказів повідомлення орендаря в порядку та строки, передбачені пунктом 6.4 розділу ІІ Договору оренди про необхідність отримання доступу до об'єкта оренди перед проведенням обстеження відповідно 25.01.2023 та 19.04.2024.
Отже, вказані Акти обстеження нежитлового приміщення від 25.01.2023 та від 19.04.2024 не є належними доказами на підтвердження використання орендованого нежитлового приміщення не за цільовим призначенням, оскільки відображена в них інформація не свідчить про наявність таких обставин. Поряд з цим, ні позивачем в позовній заяві, ні позивачем та третьою особою в апеляційних скаргах не спростовано заперечень відповідача, викладених його представниками в зазначених Актах.
Суд апеляційної інстанції погодився з тим, що в Акті обстеження нежитлового приміщення від 19.04.2024 міститься застереження про здійснення фотофіксації. Проте, з поданих копій фотокарток неможливо встановити який об'єкт обстежувався, його місце розташування (адреса), коли (дата, час), ким проводилася фотофіксація (прізвище, ініціали особи, її посадове становище, докази щодо здійснення таких повноважень), що свідчить про те, що такі докази не відповідають критеріям належності та допустимості, а отже не можуть бути прийняті судом на підтвердження факту використання відповідачем орендованого майна не за цільовим призначенням, в порушення умов спірного Договору оренди. При цьому колегія суддів апеляційного господарського суду враховувала, що дані копії фотокарток не містять будь-яких зазначень того, що вони є додатком саме до Акта обстеження від 19.04.2024, який за висновком суду апеляційної інстанції також визнано неналежним доказом.
4. Узагальнені доводи осіб, які подали касаційні скарги
4.1. Солом'янська РДА та Комунальне підприємство «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району міста Києва» звернулися до Верховного Суду з касаційними скаргами, в яких просять скасувати судові рішення і задовольнити позов.
Підставою касаційного оскарження є пункт 3 частини другої статті 287 ГПК України.
4.2. Солом'янська РДА, з посиланнями на приписи статей 2, 14, 162, 236, 237 ГПК України стверджує, що відсутній висновок Верховного Суду щодо надання права суду самостійно здійснювати зміну підстав позовних вимог, відповідно до яких не заявлялися позовні вимоги, однак які стали підставою для ухвалення рішення суду про відмову в задоволенні позову.
Зміна підстав позову судом самостійно є порушенням принципу диспозитивності і є підставою для скасування судового рішення. Суд не має права змінювати підстави позову, оскільки це є право позивача та виходить за межі повноважень суду.
Солом'янська районна в місті Києві державна адміністрація звернулась з позовними вимогами про розірвання договору та виселення на підставі підпункту 12.6.7 Договору з підстав, які встановленні в актах обстеження від 25.01.2023 та 19.04.2024.
На думку позивача, суди не дослідили юридичні та фактичні підстави позову, підпункт 12.6.7 Договору, акти обстеження від 25.01.2023, від 19.04.2024, норми законодавства відповідно до яких Солом'янська районна в місті Києві державна адміністрація заявляла позовні вимоги.
Суд самостійно змінив підстави пред'явлення позову, застосувавши підпункт 12.6.4 та пункти 12.7, 12.8 Договору згідно яких не заявлялися позовні вимог, що і стало підставою для ухвалення оскаржуваного рішення та відмови в задоволенні позову.
4.3. Комунальне підприємство «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району міста Києва» вважає, що суди при ухваленні оскаржуваних рішень змінили підстави поданого позову, що суперечить нормам чинного законодавства і правовий висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах відсутній.
На думку скаржника, суди не досліджували та не надали оцінку підпункту 12.6.7, який був підставою позову, не надав належну правову кваліфікацію спірним правовідносинам, не встановив всіх обставин, що є визначальними у вирішенні даного спору, не перевірив зазначені доводи та докази, а також вагомі (визначальні) аргументи позивача, не надав їм належну правову оцінку, на підставі повного та всебічного дослідження доказів та аргументів сторін за правилами статті 86 ГПК України.
Судами не враховано та не здійснено належного дослідження сукупності наявних в матеріалах справи доказів, з урахуванням правил та критеріїв оцінки доказів визначених ГПК України, не взято до уваги, що відповідачем не надано суду жодних належних та допустимих доказів в спростування позовних вимог та підтвердження своїх заперечень щодо відсутності порушень умов договору. Відповідач не спростовував факт нецільового використання приміщення.
Твердження судів про те, що позивачем до матеріалів справи не додано доказів повідомлення орендаря про обстеження приміщення в порядку та строки, передбачені п. 6.4. розділу II Договору не відповідає дійсності, оскільки до пояснень третьої особи на позовну заяву, яке міститься в матеріалах справи, були надані: лист від 17.01.2023 № 38/03 та лист від 16.04.2024 № 108/38-1600.
4.4. У відзивах на касаційні скарги відповідач вказує на безпідставність доводів скаржників та просить залишити без змін оскаржені судові рішення.
5. Позиція Верховного Суду
5.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційних скаргах доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційні скарги не підлягають задоволенню з огляду на таке.
5.2. Відповідно до статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
5.3. Спірним питанням у межах доводів касаційних скарг є можливість суду самостійно змінювати підстави позову.
Згідно із частинами першою - другою статті 2 ГПК України завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов'язаних зі здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави. Суд та учасники судового процесу зобов'язані керуватися завданням господарського судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі.
Відповідно до статті 14 ГПК України ("Диспозитивність господарського судочинства") суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у господарських справах не є обов'язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Згідно з положеннями статті 162 ГПК України у позовній заяві позивач викладає свої вимоги щодо предмета спору та їх обґрунтування. Позовна заява подається до суду в письмовій формі і підписується позивачем або його представником або іншою особою, якій законом надано право звертатися до суду в інтересах іншої особи. Позовна заява повинна містити, зокрема, зміст позовних вимог: спосіб (способи) захисту прав або інтересів, передбачений законом чи договором, або інший спосіб (способи) захисту прав та інтересів, який не суперечить закону і який позивач просить суд визначити у рішенні; якщо позов подано до кількох відповідачів - зміст позовних вимог щодо кожного з них; виклад обставин, якими позивач обґрунтовує свої вимоги; зазначення доказів, що підтверджують вказані обставини; правові підстави позову. У позовній заяві можуть бути вказані й інші відомості, необхідні для правильного вирішення спору.
Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.
Предметом позову як вимоги про захист порушеного або оспорюваного права чи охоронюваного законом інтересу є спосіб захисту цього права чи інтересу.
Предмет спору - це об'єкт спірних правовідносин, щодо якого виник спір між позивачем і відповідачем. Під предметом позову розуміють певну матеріально-правову вимогу позивача до відповідача, стосовно якої позивач просить прийняти судове рішення.
Підстава позову - це обставини, якими позивач обґрунтовує свої вимоги. Такими обставинами є юридичні факти, які тягнуть за собою певні правові наслідки. Підставу позову становлять фактична й правова підстава.
Фактична підстава позову - це юридичні факти, на яких ґрунтуються позовні вимоги позивача до відповідача. Правова підстава позову - це посилання в позовній заяві на закони та інші нормативно-правові акти, на яких ґрунтується позовна вимога позивача.
Предмет і підстава позову сприяють з'ясуванню наявності і характеру спірних правовідносин між сторонами, застосуванню необхідного способу захисту права, визначенню кола доказів, необхідних для підтвердження наявності конкретного цивільного права і обов'язку. Подібні висновки викладені в постановах Верховного Суду від 14.01.2025 у справі № 916/5763/23, від 23.04.2024 у справі № 910/12744/22, від 26.11.2024 у справі № 910/15342/23.
Тому зміна предмета позову означає зміну вимоги, з якою позивач звернувся до відповідача, а зміна підстав позову - це зміна обставин, на яких ґрунтується вимога позивача.
Отже, попри обов'язок суду вирішити наявний між сторонами спір з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів відповідних осіб, предмет та підстави позову визначаються та можуть в установленому порядку змінюватися тільки позивачем, тоді як суд позбавлений права на відповідну процесуальну ініціативу.
Відповідно до статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставинах, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
За змістом частини першої статті 237 ГПК України при ухваленні рішення суд вирішує, зокрема, такі питання: чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; яку правову норму належить застосувати до цих правовідносин.
5.4. На думку скаржників, суди у справі № 910/7519/24 відмовили у позові не надавши оцінки фактичній підставі позову, а саме можливість розірвання договору, яка передбачена у пункті 12.6.7. Водночас суди керувалися приписами підпунктів 12.6.4 та пункти 12.7, 12.8 договору, якими не обґрунтовано позовні вимоги.
Відповідно до пункту 12.6.7 договору, він може бути припинений на вимогу будь-якої із сторін цього договору за рішенням суду з підстав, передбачених законодавством.
Як слідує зі змісту оскарженої постанови, суд апеляційної інстанції надав оцінку доводам апеляційних скарг про те, що підставою для звернення з позовом у цій справі слугували положення пункту 12.6.7 розділу ІІ Договору оренди, зокрема використання відповідачем спірного приміщення не за цільовим призначенням, підтвердженням чого є обставини, зазначені в Актах обстеження від 25.01.2023 та 19.04.2024.
Апеляційний господарський суд врахував приписи статті 651 ЦК України, досліджував акти обстеження від 25.01.2023 та від 19.04.2024 і в межах наданої оцінки не встановив обставин, які б підтверджували можливість задоволення позову.
Так, зважаючи на зміст позову та наведені вище мотиви, Верховний Суд не убачає підстав вважати, що під час розгляду справи № 910/7519/24 не надано оцінки ключовим мотивами позивача, як і не вбачається самостійної зміни підстав позову.
У позові Солом'янська РДА посилалася на пункт 12.6.7 Договору та стверджувала про використання приміщення не за цільовим призначенням і у межах розгляду справи була надана оцінка відповідним доказам позивача на підтвердження таких обставин. Саме внаслідок дослідження та невстановлення обставин, якими обґрунтовані позовні вимоги, суди дійшли висновку про відмову у позові.
Надання судами оцінки також іншим умовам договору було здійснено у контексті можливості розірвання договору в межах фактичних підстав позову, а також визначення узгодженого сторонами порядку розірвання, що не вказує на обставини зміни судами підстав позовних вимог.
Таким чином, колегія суддів не убачає підстав вважати, що під час розгляду справи суди допустили порушення норм процесуального права (зокрема, статей 2, 14, 162, 236, 237 ГПК України), які б зумовлювали скасування оскаржених судових рішень.
У свою чергу, Верховний Суд наголошує, що встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Якщо порушень порядку надання та отримання доказів у суді першої інстанції апеляційний суд не встановив, а оцінка доказів зроблена як судом першої, так і судом апеляційної інстанції, то суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів (висновок Великої Палати Верховного Суду у постанові від 16.01.2019 у справі № 373/2054/16-ц, Верховного Суду у складі об'єднаної палати Касаційного господарського суду у постанові від 17.09.2020 у справі № 908/1795/19).
Верховний Суд є судом права, а не факту, тому діючи у межах повноважень та порядку, визначених статтею 300 ГПК України, він не може встановлювати обставини справи, збирати й перевіряти докази та надавати їм оцінку (постанови Верховного Суду від 03.02.2020 у справі № 912/3192/18, від 12.11.2019 у справі № 911/3848/15, від 02.07.2019 у справі № 916/1004/18).
5.5. Отже, в межах підстави касаційного оскарження, доводи скаржників не підтвердилися, а з огляду на приписи статті 300 ГПК України Верховний Суд не може здійснювати переоцінку доказів, а тому колегія суддів не убачає підстав для задоволення касаційних скарг.
6. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги та норми права, якими керувався суд
6.1. За змістом пункту 1 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.
6.2. Відповідно до частини першої статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
6.3. Ураховуючи викладене, зважаючи на зазначені положення законодавства, оскаржені у справі судові рішення необхідно залишити без змін, а касаційні скарги - без задоволення.
7. Розподіл судових витрат
7.1. Оскільки суд відмовляє у задоволенні касаційних скарг та залишає без змін оскаржувані рішення, то відповідно до статті 129 ГПК України витрати зі сплати судового збору необхідно покласти на скаржника.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 ГПК України, Суд
Касаційні скарги Солом'янської районної в місті Києві державної адміністрації та Комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району міста Києва» залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду міста Києва від 14.11.2024 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 15.07.2025 у справі № 910/7519/24 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Головуючий Н. О. Волковицька
Судді С. К. Могил
О. В. Случ