Постанова від 11.11.2025 по справі 916/1066/21

ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 листопада 2025 року м. ОдесаСправа № 916/1066/21

Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Богацької Н.С.,

суддів: Діброви Г.І., Савицького Я.Ф.,

секретар судового засідання: Алієва К.О.,

за участю представників учасників справи:

від прокуратури - Тунік В.М.,

від Одеської обласної ради - Пірняк В.В.,

від Департаменту культури - Фролова І.М.,

від Міністерства культури - не з'явився,

від ТОВ «Анавік» - Іващенко А.П.,

від Управління обласної ради - Касьянова О.В.,

від Комунального підприємства - не з'явився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Анавік»

на рішення Господарського суду Одеської області від 02.10.2023, ухвалене суддею Малярчук І.А., м. Одеса, повний текст складено 12.10.2023

у справі № 916/1066/21

за позовом: Заступника керівника Одеської обласної прокуратури в інтересах держави в особі:

1. Одеської обласної ради,

2. Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об'єктів культурної спадщини Одеської облдержадміністрації,

3. Міністерства культури та інформаційної політики України,

до відповідачів:

1. Товариства з обмеженою відповідальністю «Анавік»,

2. Управління обласної ради з майнових відносин,

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: Комунального некомерційного підприємства «Одеський обласний очний шпиталь інвалідів війни» Одеської обласної ради,

про: визнання недійсним договору купівлі-продажу майна нежитлових приміщень та зобов'язання їх повернути,

ВСТАНОВИВ

У квітні 2024 року Заступник керівника Одеської обласної прокуратури (далі прокурор) в інтересах держави в особі Одеської обласної ради (далі Облрада), Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об'єктів культурної спадщини Одеської облдержадміністрації (далі Департамент культури) та Міністерства культури та інформаційної політики України (далі Міністерство культури) звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Анавік» (далі ТОВ «Анавік») та Управління обласної ради з майнових відносин (далі Управління облради), в якому просив суд:

- визнати недійсним укладений 12.11.2020 між відповідачами договір купівлі-продажу майна (нежитлових приміщень підвалу та першого поверху « а 2 », « а 3 », які розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Леонтовича (Бєлінського), буд. 2/1) (далі нежитлові приміщення/нерухоме майно);

- зобов'язати ТОВ «Анавік» повернути на користь територіальних громад сіл, селищ, міст області в особі Облради вказане нерухоме майно.

Позов мотивований тим, що оспорюваний договір укладений відповідачами всупереч законодавчих вимог щодо заборони приватизації об'єктів, що включені до Переліку пам'яток культурної спадщини, які не підлягають приватизації.

Обґрунтовуючи підстави для представництва інтересів держави, прокурор зазначав, що Облрада, Департамент та Міністерство культури, будучі обізнаними про виявлення порушення та маючи необхідні повноваження, протягом тривалого часу не зверталися до суду з відповідним позов за захистом інтересів держави.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 02.10.2023 у справі № 916/1066/21 позов прокурора задоволено повністю.

Місцевий господарський суд виходив з обґрунтованості та доведеності позовних вимог, зокрема, зазначив, що спірні приміщення входять до складу об'єкту, що занесений, як до Державного реєстру нерухомих пам'яток України, як пам'ятка архітектури та містобудування місцевого значення, так і до Переліку пам'яток культурної спадщини, що не підлягають приватизації, у зв'язку з чим були відчуженні з порушенням ст. 18 Закону України «Про охорону культурної спадщини».

Не погодившись з рішенням суду, ТОВ «Анавік» подало на нього апеляційну скаргу, в якій просить його скасувати, ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову.

В обґрунтування доводів та вимог апеляційної скарги відповідач посилається на наступне:

- спірний об'єкт дійсно має культурну цінність, входить до складу комплексу споруд пам'ятки архітектури, але не є складовою об'єкту, заборона на приватизацію якого встановлена законом;

- ідентифікатором пам'ятки архітектури є саме охоронний номер, а не назва пам'ятки;

- під заборону відповідного закону підпадає виключно Корпус Богадільні і Церква, що знаходяться за іншою адресою: м. Одеса, вул. Бєлінського, буд. 2;

- суд не надав належної оцінки наданим відповідачем доказам, зокрема, звіту за результатами науково-технічного дослідження з визначенням періодів побудови різних об'єктів будинку по вул. Леонтовича, буд. 2 у м. Одеса, а також паспорту пам'ятки об'єкту культурної спадщини;

- суд безпідставно не прийняв до уваги висновок експерта від 02.06.2023, яким встановлено, що спірні приміщення є сучасною прибудовою і не входить до Комплексу споруд пам'ятки архітектури;

- суд не надав належної оцінки доводам відповідача про різні охоронні номери в Законі та Реєстрі;

- задоволення позову у даній справі не відповідає принципу пропорційності, оскільки покладає надмірний індивідуальний тягар на відповідача, який добросовісно набув право власності на об'єкт нерухомості.

Разом з апеляційною скаргою ТОВ «Анавік» заявлено клопотання про поновлення пропущеного процесуального строку на апеляційне оскарження.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 29.11.2023 (головуючий суддя Разюк Г.П., судді Колоколов С.І., Савицький Я.Ф.) ТОВ «Анавік» поновлено пропущений процесуальний строк на апеляційне оскарження рішення Господарського суду Одеської області від 02.10.2023 у справі № 916/1066/21, за апеляційною скаргою ТОВ «Анавік» відкрито апеляційне провадження, встановлено іншим учасникам справи строк для подання відзиву на апеляційну скаргу (з належними доказами його направлення іншим учасникам справи), роз'яснено учасникам справи про їх право у цей же строк подати до суду будь-які заяви чи клопотання з процесуальних питань, зупинено дію рішення Господарського суду Одеської області від 02.10.2023 у справі № 916/1066/21.

Міністерство культури у відзиві на апеляційну скаргу заперечувало проти її задоволення, зазначаючи, зокрема, що розбіжності охоронних номерів в наказі та в Законі має технічний характер та після внесення змін до відповідного закону пам'ятка місцевого значення буде мати охоронний номер 104-ОД.

Обласна рада у відзиві на апеляційну скаргу також заперечувала проти її задоволення, зазначаючи, зокрема, що саме увесь комплекс будівель та споруд, розташованих по вул. Бєлінського, 2 в м. Одесі від Успенської до Базарної, 2, та які складають Комплекс споруд Стурдзовської громади скорботних сестер, є об'єктом культурної спадщини місцевого значення. В тому числі до складу вказаного об'єкту входять спірні нежитлові приміщення.

Департамент культури у відзиві підтримав доводи та вимоги ТОВ «Анавік».

Прокурор заперечував проти доводів та вимог апеляційної скарги, посилаючись на те, що скаржником не спростовані висновки суду. Зокрема, зазначив, що наявними матеріалами цієї справи підтверджується, що спірне майно є складовою частиною Корпусу Багодільні, яка входить до складу об'єкта культурної спадщини. Подальший поділ вказаного об'єкта культурної спадщини шляхом виділу з нього спірного майна (приміщення) та присвоєння йому окремої адреси є додатковим свідченням єдності такого об'єкта та ніяким чином не змінює статусу виділеного нерухомого майна як складовою частини Комплексу споруд, що перебувають під охороною держави.

В процесі розгляду справи в суді апеляційної інстанції, ухвалою суду від 07.03.2024 призначено судову будівельно-технічну експертизу, на вирішення якої поставлено питання: чи входять спірні нежитлові приміщення цілком або частково до об'єкту культурної спадщини, який не підлягає приватизації (охоронний номер 355-ОД) ?.

Проведення експертизи доручено Одеському науково-дослідному інституту судових експертиз. Апеляційне провадження у справі № 916/1066/21 зупинено до закінчення проведення судової експертизи та/або повернення матеріалів справи до Південно-західного апеляційного господарського суду.

У зв'язку зі звільненням судді ОСОБА_1 у відставку, за розпорядженням керівника апарату суду призначено повторний автоматизований розподіл судової справи № 916/1066/21.

Відповідно до витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями Південно-західного апеляційного господарського суду для апеляційного розгляду справи № 916/1066/21 сформовано колегію суддів у складі головуючого судді Богацької Н.С., суддів: Колоколова С.І., Савицького Я.Ф.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 03.04.2024 справу № 916/1066/21 прийнято до свого провадження колегією суддів у складі головуючого судді Богацької Н.С., суддів: Колоколова С.І., Савицького Я.Ф.

В подальшому, у зв'язку з тимчасовою непрацездатністю судді-учасника колегії Колоколова С.І., за розпорядженням керівника апарату суду здійснено повторний автоматизований розподіл судової справи, за результатом якого для розгляду справи визначено колегію суддів у складі головуючого судді Богацької Н.С., суддів Савицького Я.Ф., Діброви Г.І.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 18.12.2024, серед іншого, справу № 916/1066/21 прийнято до свого провадження колегією суддів у складі головуючого судді Богацької Н.С., суддів Савицького Я.Ф., Діброви Г.І.

07.10.2025 до Південно-західного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи № 916/1066/21 разом із висновком експерта судової будівельно-технічної експертизи від 28.08.2025 № 24-1540, в якому експерт встановив, зокрема, що спірні нежитлові приміщення цілком не входять до об'єкту нерухомого майна «літ. А», об'єкту культурної спадщини Корпус Багодільні (пам'ятки архітектури та містобудування місцевого значення), а є самостійним новоствореним об'єктом нерухомого майна - сучасними прибудовами.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 13.10.2025 провадження у справі № 916/1066/21 поновлено, розгляд справи призначено на 11.11.2025 о 13:30 год. Одночасно запропоновано учасникам справи в строк до 31.10.2025 надати письмові пояснення з приводу висновка експерта судової будівельно-технічної експертизи від 28.08.2025 № 24-1540.

03.11.2025 від прокуратури надійшли письмові пояснення щодо висновку експерта, в яких зазначено, що висновок експерта викликає обґрунтований сумнів у його правильності, вбачається необґрунтованість вказаного висновку експерта та його суперечність з іншими матеріалами справи.

Зокрема, прокурор посилається на те, що:

- судовим експертом необґрунтовано викладено поставлене питання в іншій редакції, при цьому змінивши лише охоронний номер з « 355-ОД» на « 104/1-Од»;

- висновок експерта фактично зроблено на підставі документів, які не існували на момент виникнення спірних правовідносин та були складені на замовлення відповідача під час розгляду справи, з метою формування хибного уявлення про обставини, які мають значення;

- висновок експерта суперечить іншим матеріалам справи, зокрема, доказам, наданим на підтвердження обставин, покладених в основу заявлених позовних вимог.

- експертом не роз'яснено, яким чином спірні приміщення, що входили до складу будівлі-пам'ятки як цінні історичні нашарування, перестали бути її складовою частиною, втратили свою цінність та перетворились на самостійний новостворений об'єкт нерухомого майна (сучасні прибудови);

- при цьому, експертом не встановлено обставин проведення ТОВ «Анавік» робіт з нового будівництва або перебудови спірного нерухомого майна.

06.11.2025 від прокуратури надійшло клопотання про виклик експерта.

Будь-яких інших заяви чи клопотань від учасників справи не надходило.

В судове засідання 11.11.2025 з'явився прокурор, представники Облради, Департаменту культури, ТОВ «Анавік» та Управління обради.

Представники Міністерства культури та Комунального некомерційного підприємства «Одеський обласний очний шпиталь інвалідів війни» Одеської обласної ради в судове засідання не з'явилися, про день, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином, про причини неявки не повідомили, у зв'язку з чим, керуючись п. 1 ч. 3 ст. 202 ГПК України, колегія суддів дійшла висновку про можливість розгляду справи за їх відсутності.

В судовому засіданні 11.11.2025 колегія суддів, розглянувши клопотання прокурора про виклик експерта, дійшла наступних висновків.

Відповідно до ч. 5 ст. 98 ГПК України суд має право за заявою учасників справи або з власної ініціативи викликати експерта для надання усних пояснень щодо його висновку.

Отже, зі змісту вказаної норми вбачається, що виклик експерта для надання усних пояснень щодо його висновку є правом суду. ГПК України не визначає випадків, коли виклик експерта міг би бути обов'язковим.

Мотиви, з яких прокурор просить виклика експерта, фактично зводяться лише до незгоди із вже наявним висновком експерта, складеним за наслідками призначення судової експертизи у цій справі. При цьому, відповідні доводи та аргументи викладені прокурором в письмових поясненнях від 03.11.2025. Сама лише незгода прокурора із висновками експертів, не може бути єдиною та безумовною підставою для виклику експертів у судове засідання.

Колегія суддів також зазначає, що надання експертом пояснень є необхідним для уточнення окремих положень його висновку та усунення ризику неправильного його розуміння, а не для встановлення обставин справи (постанова Верховного Суду від 26.01.2022 у справі № 913/501/20).

Крім того, відповідно до ст. 104 ГПК України висновок експерта, про виклик якого заявив прокурор, не має заздалегідь встановленої сили та оцінюються судом разом з іншими доказами згідно зі ст. 86 цього кодексу.

Водночас, необхідність в отриманні додаткових пояснень експерта відсутня і суд не позбавлений можливості вирішили спір на підставі дослідження наявних у справі доказів, у тому числі і здійснити оцінку висновку експерта судової будівельно-технічної експертизи від 28.08.2025 № 24-1540, у їх сукупності, з оцінкою їх вірогідності відповідно до свого внутрішнього переконання.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів не вбачає підстав для задоволення клопотання прокурора та виклику експерта для надання усних пояснень щодо його висновку.

В судовому засіданні 11.11.2025 представник ТОВ «Анавік» просив задовольнити апеляційну скаргу, скасувати рішення Господарського суду Одеської області від 02.10.2023 у справі № 916/1066/21, ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову.

Представник Департаменту культури підтримала доводи та вимог апеляційної скарги.

Прокурор, представники Облради та Управління обради заперечували проти доводів та вимог апеляційної скарги, просили залишити її без задоволення, оскаржуване рішення місцевого господарського суду - без змін.

Дослідивши правильність застосування судом першої інстанції норм процесуального та матеріального права, фактичні обставини справи, оцінивши докази на їх підтвердження в межах доводів апеляційної скарги, надавши правову кваліфікацію відносинам сторін і виходячи з фактів, встановлених у процесі перегляду справи, правових норм, які підлягають застосуванню, та матеріалів справи, судова колегія зазначає наступне.

Щодо наявності у прокурора підстав для представництва інтересів держави.

Пунктом 3 ст. 131-1 Конституції України визначено, що прокуратура здійснює представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.

Відповідно до ст. 53 ГПК України у визначених законом випадках прокурор звертається до суду з позовною заявою, бере участь у розгляді справ за його позовами, а також може вступити за своєю ініціативою у справу, провадження у якій відкрито за позовом іншої особи, до початку розгляду справи по суті, подає апеляційну, касаційну скаргу, заяву про перегляд судового рішення за нововиявленими або виключними обставинами.

Прокурор який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах.

Відповідно до абз. 1 ч. 3 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб'єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.

Виходячи з системного аналізу наведених правових норм, виключними випадками, за яких прокурор може здійснювати представництво інтересів держави в суді, є порушення або загроза порушення інтересів держави. При цьому в кожному конкретному випадку прокурор при зверненні до суду з позовом повинен довести існування обставин порушення або загрози порушення інтересів держави.

У постанові Верховного Суду від 08.02.2019 у справі №915/20/18 суд касаційної інстанції зазначив, що інтереси держави полягають не тільки у захисті прав державних органів влади чи тих, які відносяться до їх компетенції, а також й у захисті прав та свобод місцевого самоврядування, яке не має загальнодержавного характеру, але спрямоване на виконання функцій держави на конкретній території та реалізуються у визначеному законом порядку та способі, який відноситься до їх відання. Органи місцевого самоврядування є рівними за статусом носіями державної влади, як і державні органи.

У постанові від 15.10.2019 у справі № 903/129/18 Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що сам факт не звернення до суду ради з позовом, який би відповідав вимогам процесуального законодавства та відповідно мав змогу захистити інтереси територіальної громади, свідчить про те, що зазначений орган місцевого самоврядування неналежно виконує свої повноваження, у зв'язку із чим у прокурора виникають обґрунтовані підстави для захисту інтересів значної кількості громадян - членів територіальної громади та звернення до суду з таким позовом, що відповідає нормам національного законодавства та практиці Європейського суду з прав людини.

Позов прокурора ґрунтується на тому, що приватизацію спірного об'єкта культурної спадщини, вилученого з цивільного обороту шляхом включення до Перелік пам'яток культурної спадщини, що не підлягають приватизації, було проведено всупереч законодавчої заборони, в результаті чого порушено, в тому числі, права територіальних громад сіл, селищ, міст області в особі Одеської обласної ради, як власника цього об'єкту нерухомості.

Під час здійснення представницьких повноважень прокуратурою встановлено факт незаконної приватизації нежитлового об'єкта нерухомого майна, який є частиною пам'ятки культурної спадщини місцевого значення, внаслідок чого майно вибуло з комунальної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області, чим порушено інтереси територіальної громади, що зумовлює захист інтересів держави у збереженні майна територіальної громади, яке вибуло з її власності.

Як вбачається з матеріалів цієї справи, спірні нежитлові приміщення підвалу та першого поверху «а2, а3», які розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Леонтовича (Бєлінського), буд. 2/1, до приватизації, були власністю територіальних громад сіл, селищ, міст області в особі Одеської обласної ради, право власності на які зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 17.12.2018 (номер запису: 29531758, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1725797251101).

Прокуратурою на адресу Одеської обласної ради, а також Департаменту культури та Міністерства культури скеровувалися листи від 25.01.2021 за №15/1/1-124вих-21, від 02.03.2021 за №15/3/2-366вих-21, від 25.01.2021 за №15/312-123вих-21, від 25.01.2021 за №15/3/2-122вих-21, від 02.03.2021 за №15/3/2-367 вих-21 про надання інформації та документів, в яких повідомлялось про виявлені порушення законодавства щодо охорони культурної спадщини, а в Одеської обласної ради, Департаменту культури також запитувалася інформація про вжиття заходів реагування та такі порушення (а.с.107-110 т.1).

Доказів вжиття вищевказаними органами заходів щодо відновлення порушеного права держави матеріали справи не містять. Зокрема, з листа Одеської обласної ради від 09.04.2021 за №1195/01/03-32/1144 слідує, що Одеською обласною радою жодних заходів до визнання договору купівлі-продажу майна недійсним та повернення майна не вживалось.

15.04.2021 прокурор в порядку ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» направив Одеській обласній раді, Департаменту культури та Міністерству культури відповідні повідомлення (а.с.126-131 т.1) та 19.04.2021 звернувся до суду із цим позовом.

При цьому колегією суддів також враховується, що закон не зобов'язує прокурора подавати позов в особі всіх органів, які можуть здійснювати захист інтересів держави у спірних відносинах і звертатися з позовом до суду. Належним є звернення в особі хоча б одного з них.

Аналогічний висновок міститься в постановах Верховного Суду від 25.02.2021 у справі №912/9/20, від 19.08.2020 у справі №923/449/18.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів зазначає, що у даному випадку прокурором підтверджені підстави для представництва інтересів держави і дотримано передбачений ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» порядок реалізації такого захисту.

Щодо суті спору.

Як вбачається з матеріалів цієї справи та встановлено судом, рішенням виконавчого комітету Одеської обласної Ради народних депутатів від 27.12.1991 № 580 «Про затвердження переліку об'єктів, що підлягають прийняттю під охорону як пам'ятки містобудування та архітектури місцевого значення» під номером 28 включено «Стурдзовську богадільню», розташовану в м. Одесі по вул. Бєлінського (1849-1852 Арх. Ф.О. Моранди, В.И. Шмидт), та якій надано статус пам'ятки містобудування та архітектури місцевого значення (а.с.103-106 т.1).

Згідно витягу з Переліку об'єктів культурної спадщини м. Одеса, що заносяться до Державного реєстру нерухомих пам'яток України за категорією місцевого значення, затвердженого наказом Міністерства культури від 20.06.2008 №728/0/16-08 (а.с. 99-100 т.2), в розділі «Комплекс споруд Стурдзовської громади скорботних сестер» по вул. Бєлінського, 2 від Успенської (Чичеріна) до Базарної (Кірова) 2 (охоронний номер 104/1-Од), в пунктах 41, 42 цього Переліку зазначено про:

- «Корпус богадільні» (арх. Моранді Ф.Й.); дата пам'ятки 1849-1852; адреса розташування м. Одеса, вул. Бєлінського, 2 від Успенської (Чичеріна) до Базарної (Кірова) 2; вид пам'ятки (АМ); №№ та дати рішень про взяття під охорону: рішення Одеського облвиконкому № 580 від 27.12.1991; охоронний номер 104/1-Од;

- «Скорботна церква» (арх. Шашіна О.С.); дата пам'ятки 1868; адреса розташування м. Одеса, вул. Бєлінського, 2 від Успенської (Чичеріна) до Базарної (Кірова) 2; вид пам'ятки (АМ); №№ та дати рішень про взяття під охорону: рішення Одеського облвиконкому № 580 від 27.12.1991; охоронний номер 104/2-Од (а.с.101-103 т.2).

В матеріалах цієї справи міститься витяг з Переліку пам'яток культурної спадщини, що не підлягають приватизації, затвердженого Законом України «Про Перелік пам'яток культурної спадщини, що не підлягають приватизації» від 23.09.2008 №574-VI, в якому зазначена будівля «Стурдозвської богадільні із Скорбященською церквою»; адреса: м. Одеса, вул. Бєлінського, 2; охоронний номер 355-Д; дата пам'ятки 1849-1852 (а.с.104 т.2).

09.08.2017 між Комунальною установою «Одеський обласний очний шпиталь інвалідів великої вітчизняної війни» (Орендодавець) та ТОВ «Анавік» (Орендар) було укладено договір оренди нерухомого майна, відповідно до п. 1.1. якого Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування частину нежитлових будівель Одеського обласного очного шпиталю інвалідів великої вітчизняної війни, які в цілому складаються з будівель літ. «А» та «Б», загальною площею 2721,1 кв.м., що знаходяться за адресою м. Одеса, вул. Леонтовича, 2. Строк дії договору з 09.08.2017 по 09.08.2027 (п. 9.1. договору) (а.с.81-83 т.1).

Листом від 30.10.2018 № 132, адресованим Управлінню обласної ради з майнових відносин, Комунальне некомерційне підприємство «Одеський обласний очний шпиталь інвалідів війни» Одеської обласної ради повідомило: «На балансі КНП «Одеський обласний очний шпиталь інвалідів війни» Одеської обласної ради» знаходиться одноповерхова нежитлова будівля, загальною площею 2677 кв.м., яка розташована за адресою: м. Одеса вул. Леонтовича (колишня Бєлінського), 2 (технічному паспорті відображено під літ «А»). Будівля складається з приміщення першого поверху - 1625 кв.м. та підвального приміщення 1084.3 кв.м. На сьогоднішній день частина вищевказаної будівлі літ. «А» у діяльності КНП «Одеський обласний очний шпиталь інвалідів війни» не використовується, а саме частина приміщення першого поверху літ. «А» площею 75 кв.м. та підвальне приміщення площею 42,2 кв.м. На підставі зазначеного, з метою економії бюджетних коштів та коштів КНП на обслуговування та утримання вищевказаного майна, просимо Вас надати згоду на виділення в натурі частки нерухомого майна, в саме з будівлі літ «А», загальною (площею 2673 кв.м.), розташованої за адресою м. Одеса вул. Леонтовича (колишня Бєлінського), 2, виділити частину приміщення (площею 75 кв.м.), розташованого під ним, та підвальне приміщення (площею 42.2 кв.м.) в окрему одиницю, а також розглянути питання щодо передачі даного виділеного майна з балансу КНП на баланс Управління обласної ради з майнових відносин відповідно до вимог чинного законодавства» (а.с.73 т.1).

Листом від 02.11.2018 № 01-15/344 Департамент охорони здоров'я Одеської обласної державної адміністрації повідомив Управління обласної ради з майнових відносин про те, що не заперечує щодо передачі на баланс Управління обласної ради з майнових відносин частини приміщень першого поверху та підвалу будівлі (літ. «А»), які розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Леонтовича (колишня вул. Бєлінського), 2, які обліковуються на балансі КНП «Одеський обласний очний шпиталь інвалідів війни» Одеської обласної ради» та у виконанні статутних завдань не задіяні (а.с.74 т.1).

В матеріалах справи наявний висновок від 05.12.2018 вих. № 1703 (а.с.75 т.1), виготовлений ФОП Павленко Н.С., щодо проекту поділу нежитлових будівель Одеського обласного очного шпиталю інвалідів Великої Вітчизняної Війни на самостійні нерухомі об'єкти за адресою: м. Одеса, вул. Леонтовича, буд. 2, яким визначено склад та адреси новоутворених об'єктів:

1. Одеська обл., м. Одеса, вул. Леонтовича, буд. 2 складається: літ. «А» - основна загальною площею 2522,7 кв.м., основна 1898.8 кв.м., літ. «Г» - нежитлова будівля, літ. «Д» - нежитлова будівля, 1 - мостіння, № 3- огорожа, що складає одиницю;

2. Одеська обл., м. Одеса, вул. Леонтовича, буд. 2/1 складається: літ «а2, а3» - основна, загальною площею 117.3 кв.м., основна 94,7 кв.м., № 1, 2- огорожа, що складає одиницю;

3. Одеська обл., м. Одеса, вул. Леонтовича, буд. 2/2 складається: літ «Б» - гараж, загальною площею 48 кв.м., основна 48 кв.м. що складає одиницю.

Рішенням Одеської обласної ради від 21.12.2018 № 862-VII «Про внесення змін до Переліку об'єктів спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області, управління яким здійснює обласна рада» внесено зміни до «Переліку об'єктів спільної власності територіальних громад, сіл, селищ, міст, області, управління яким здійснює обласна рада», затвердженого рішенням Одеської обласної ради від 22.09.2006 №73-V «Про майно спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області, управління яким здійснює обласна рада» (а.с.70-72 т.1).

Так, пунктами 9,10,11 рішення від 21.12.2018 № 862-VII:

- виділено зі складу майнового комплексу комунального некомерційного підприємства «Одеський обласний очний шпиталь інвалідів війни» Одеської обласної ради» незадіяні у статутній діяльності нежитлові приміщення підвалу та першого поверху літ. «а2, а3», загальною площею 117,3 кв.м та огорожу №1, 2, що розташовані за адресою м. Одеса, вул. Леонтовича, 2/1 та відображені у технічному паспорті від 05.12.2018 (п. 9);

- виділено зі складу майнового комплексу комунального некомерційного підприємства «Одеський обласний очний шпиталь інвалідів війни» Одеської обласної ради» незадіяні у статутній діяльності нежитлові приміщення гаражу літ. «Б» загальною площею 48,0 кв. м, що розташовані за адресою м. Одеса, вул. Леонтовича, 2/2 та відображені у технічному паспорті від 05.12.2018 (п. 10);

- зобов'язано Управління обласної ради з майнових відносин, Департамент охорони здоров'я Одеської обласної державної адміністрації, комунальне некомерційне підприємство «Одеський обласний очний шпиталь інвалідів війни» Одеської обласної ради»: забезпечити у двотижневий термін виділення зазначеного у пунктах 9 та 10 майна зі складу майнового комплексу комунального некомерційного підприємства «Одеський обласний очний шпиталь інвалідів війни» Одеської обласної ради»; передати виділені зі складу майнового комплексу комунального некомерційного підприємства «Одеський обласний очний шпиталь інвалідів війни» Одеської обласної ради» нежитлові приміщення на баланс Управління обласної ради з майнових відносин.

Як вже зазначалось вище, матеріали справи містять витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності (індексний номер витягу: 150174966 від 19.12.2018) (а.с.76 т.1) на об'єкт нерухомого майна за адресою м. Одеса, вул. Леонтовича, буд. 2/1, загальною площею 117.3 кв.м., власником якого зазначено територіальні громади сіл, селищ, міст області в особі Одеської обласної ради, та технічний паспорт від 14.01.2019 за №003623 на це майно, розроблений ФОП Павленко Н.С (а.с.95-100 т.1).

25.06.2019 між Управлінням обласної ради з майнових відносин (Орендодавець) та ТОВ «Анавік» (Орендар) укладено договір оренди нерухомого майна від 09.08.2017 (в новій редакції), згідно якого Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування нежитлові приміщення підвалу та першого поверху літ. «а2, а3», загальною площею 117,3 кв.м., що знаходяться за адресою м. Одеса, вул. Леонтовича, 2/1. Строк дії договору з 25.06.2019 по 09.08.2027 (пункти 1.1, 9.1. договору в новій редакції) (а.с.84-91 т.1).

На виконання вищевказаного договору оренди від 25.06.2019 між Управлінням обласної ради з майнових відносин та ТОВ «Анавік» складено та підписано Акт приймання-передачі майна до договору оренди нерухомого майна зальною площею 117,3 кв.м., розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Леонтовича, 2/1 (а.с.77 т.1).

В цьому Акті вказано, що Управління обласної ради з майнових відносин передало, а ТОВ «Анавік» прийняло нежитлові приміщення підвалу та першого поверху «а2» будівлі-пам'ятки культурної спадщини місцевого значення та приміщення першого поверху «а3» будівлі, загальною площею 117,3 кв.м., та огорожі № 1, 2, що знаходяться за адресою м. Одеса, вул. Леонтовича, 2/1.

Листом від 16.09.2019 № 01-12/1302 Департамент культури, у відповідь на лист Управління обласної ради з майнових відносин від 03.09.2019 № 05-01/2153 щодо можливості відчуження нежитлових приміщень підвалу та першого поверху «а2» загальною площею 93,10 кв.м. у будівлі за адресою: м. Одеса, вул. Леонтовича, 2/1 повідомив, що будівля, яка знаходиться по вул. Лентовича, 2 від вул. Успенської до вул. Базарної, 2 (юридична адреса: вул. Леонтовича 2/1) в м. Одеса - Корпус богадільні, зведений у 1849-1852 рр, за проектом арх. Й.Ф. Моранді. Рішенням Одеського обласного виконавчого комітету від 27.12.1991 № 580 зазначена будівля прийнята під охорону держави як пам'ятка містобудування та архітектури місцевого значення, наказом Міністерства культури від 20.06.2008 № 728/2/16-08 занесена до Державного реєстру нерухомих пам'яток України у складі комплексу споруд Стурдзовської громади скорботних сестер, охоронний номер 104/1-Од. Департамент не заперечує щодо відчуження на користь ТОВ «Анавік» нежитлових приміщень підвалу та першого поверху «а2» загальною площею 93,10 кв.м. у будівлі за адресою: м. Одеса, вул. Леонтовича, 2/1 за умови, що вказане не створить загрози пам'ятці і не порушить законодавство, державні стандарти, норми і правила в сфері охорони культурної спадщини та за умови виконання вимог п.. 13 охоронного договору на пам'ятку культурної спадщини від 16.08.2019 № 01-12/844 (а.с.109 т.2).

02.10.2019 та 28.04.2020 Департаментом культури видано ТОВ «Анавік» дозволи за №62 та за №24 на виконання ремонтно-реставраційних робот нежитлових приміщень підвалу та першого поверху «а2» загальною площею 93,10 кв.м., розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Леонтовича, 2/1, з вимогою виконання робіт відповідно до вимог законодавства у сфері охорони культурної спадщини, а також згідно ДБН А.2.2-14:2016 і ДСТУ-Н В.3.2-4:2016 (а.с.28-29 т.1).

Рішенням Одеської обласної ради від 10.08.2020 за №1392-VII «Про схвалення Переліку об'єктів спільної власності територіальних громад області, які підлягають приватизації, та приватизацію цих об'єктів» схвалено перелік об'єктів спільної власності територіальних громад області, що підлягають приватизації орендарем, до якого внесено нежитлові приміщення підвалу та першого поверху «а2, а3», загальною площею 117,3кв.м., що знаходяться за адресою м. Одеса, вул. Леонтовича, 2/1 (а.с.37 т.1).

19.10.2020 між Департаментом культури (орган охорони) та ТОВ «Анавік» (набувач пам'ятки) укладено попередній договір щодо укладення у майбутньому охоронного договору на пам'ятку культурної спадщини (а.с.63-65 т.1), відповідно до умов п. 1.1. якого у разі набуття набувачем права власності на нерухоме майно, що належить до об'єкта культурної спадщини, що є пам'яткою, та визначено у п. 1.2. цього договору, сторони зобов'язуються скласти, належним чином оформлений охоронний договір на пам'ятку культурної спадщини не пізніше ніж через один місяць з моменту виникнення у набувача пам'ятки права власності на нерухоме майно, на умовах і в порядку, встановленого цим договором.

Нерухоме майно (нежитлові приміщення підвалу та першого поверху «а2, аз», загальною площею 117,3кв.м.), що розташоване в будівлі-пам'ятці - Корпус богадільні, зведений у 1849-1852 роках за проектом архітектора Ф.Й. Моранді, який входить до складу Комплексу споруд Стурдзовської громади скорботних сестер, що знаходиться за адресою: вул. Леонтовича, 2 від Успенської до вул. Базарної, 2, юридична адреса: вул. Леонтовича, 2/1) у м. Одеса. Зазначена споруда прийнята під охорону держави рішенням виконавчого комітету Одеської обласної ради народних депутатів від 27.12.1991 №580 як пам'ятка архітектури та містобудування місцевого значення, занесена до Державного реєстру нерухомих і пам'яток України наказом Міністерства культури і туризму України від 20.06.2008 №728/0/16-08, охоронний №104/1-Од (п. 1.1. договору).

В матеріалах справи наявні Акти технічного стану культурної пам'ятки від 23.10.2020 №01-12/4853 та від 15.02.2021 №01-12/680 (Корпусу богадільні, спорудженого за проектом архітектора Ф.Й. Моранді у 1849-1852, який входить до складу комплексу споруд Стурдзовської громади скорботних сестер) нежитлових приміщень підвалу та першого поверху «а2, а3» будівлі-пам'ятки, загальною площею 117,3кв.м (площа пам'ятки 93,1 кв.м.) (а.с.30-33 т.1).

12.11.2020 між Управлінням обласної ради з майнових відносин (продавець) та ТОВ «АНАВІК» (покупець) укладено договір купівлі-продажу майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області шляхом викупу, згідно якого продавець зобов'язується передати у власність покупцю нежитлові приміщення підвалу та першого поверху літ. «а2, а3», загальною площею 117,3 кв.м., що знаходяться за адресою: м. Одеса, вул. Леонтовича, 2/1.

Пунктами 1.2. - 1.4. договору визначено, що характеристика об'єкта приватизації наведена у технічному паспорті, що виданий суб'єктом господарювання ФОП Павленко Н.С. від 14.01.2019; Нежитлові приміщення підвалу та першого поверху «а2, а3», загальною площею 173 кв.м., які розташовані за адресою Одеська область, м. Одеса. вул. Леонтовича, буд. 2/1 (з яких нежитлові приміщення підвалу та першого поверху «а2», загальною площею 93.1 кв.м. є приміщеннями будівлі-пам'ятки культурної спадщини місцевого значення. Ціна продажу об'єкта приватизації встановлена на підставі висновку про ринкову вартість нежитлових приміщень підвалу та першого поверху «а2, а3», загальною площею 117.3 кв.м., які розташовані за адресою Одеська область, м. Одеса. вул. Леонтовича, буд. 2/1 (два/один) (колишня назва вул. Бєлінського), складеному ТОВ «Інститут експертизи та управління власністю», який погоджений постійною комісією обласної ради з питань управління майном спільної власності територіальних громад області від 15.10.2020 №6713-4 ПК та затверджений наказом управління обласної ради з майнових відносин від 21.10.2020 №116-ОД, згідно якого: ринкова вартість об'єкта оцінки з урахуванням здійснених орендарем поліпшень з податком на додану вартість складає 2255883,60 грн, в тому числі податок на додану вартість складає 375980,60 грн; ринкова вартість частки орендаря у складі ринкової вартості об'єкта оцінки без податку на додану вартість складає 468477,90 грн; ринкова вартість частки майна спільної власності територіальних громад сіл, селиш, міст області у складі ринкової вартості об'єкта оцінки з податком на додану вартість складає 1693710,12 грн; сума податку на додану вартість, нарахована на вартість частки майна спільної власності територіальних громад сіл, селиш, міст області у складі ринкової вартості об'єкта оцінки складає 282285,02 грн; ринкова вартість частки майна спільної власності територіальних громад сіл, селиш, міст області у складі ринкової вартості об'єкта оцінки без податку на додану вартість складає 1411425,10 грн. Зазначений у цьому договорі об'єкт приватизації з урахуванням податку на додану вартість продається за 1693710,12 грн у тому числі податок на додану вартість складає 282285,02 грн.

В матеріалах цієї справи міститься надана відповідачем Облікова картка об'єкта культурної спадщини, а саме Корпусу богадільні (арх. Моранді Ф.Й.), яка містить наступні відомості: дата утворення пам'ятки: 1849-1852 рр; місцезнаходження об'єкта: м. Одеса, вул. Бєлінського, 2 від Успенської (Чичеріна) до Базарної (Кірова), 2 (адреса об'єкта за державним реєстром нерухомих пам'яток України), м. Одеса, вул. Леонтовича, 2, 2/1 (технічна адреса об'єкта); охоронний номер пам'ятки: №104/1-ОД; взяття на державний облік: рішенням виконавчого комітету Одеської обласної ради народних депутатів від 27.12.1991 №580; сучасне використання: лікувально-профілактична споруда; ступінь схоронності об'єкта: в цілому задовільний, за винятком окремих ділянок.

Додатком до облікової картки об'єкта культурної спадщини є схема розташування від 2019 року та фотокартки загального вигляду фрагментів, деталей об'єкта від 2019 року (а.с.76-98 т.2).

У справі наявний наданий відповідачем Звіт за результатами науково-технологічного дослідження з визначенням періодів побудови різних об'ємів будинку по вул. Леонтовича, 2 у м. Одеса, складений у 2021 році ДП «Всеукраїнський науково-методичний та дослідно-інформаційний центр архітектурної спадщини» (а.с.47-75 т.3).

Об'єктом дослідження звіт визначає: будинок по вулиці Леонтовича, 2, у м. Одеса (пам'ятка архітектури місцевого значення «Богадільня, 1849-1852 рр.», наказ Міністерства культури і туризму України від 20.06.2008 №728/0/16-08, охор. №104/1-Од). Мета дослідження означена як: визначення періодів зведення різних об'ємів будинку шляхом хіміко-технологічного обстеження кладки фасадів та інтер'єру.

За результатами натурного обстеження кладки фасадів та інтер'єру, лабораторних досліджень будівельних розчинів кладки будівлі по вул. Леонтовича, 2, у м. Одеса встановлено наступне: щодо періодизації побудови її окремих об'ємів; первісний (історичний) об'єм відповідно до історичних відомостей збудований у 1849-1852 роках; кладка несучих стін первісного об'єму (об'єм I) будівлі зведена з блоків черепашнику, покладених на вапняному розчині; об'єм II є прибудовою до первісного (історичного) об'єму І; прибудова зводилася в два етапи; кладка стін першого поверху прибудови покладена з блоків каменю черепашнику на вапняному розчині; кладка другого поверху є цегляною; цегляна кладка не має перев'язки з кладкою із каменю черепашника; прибудова могла бути зведена в діапазоні від першої половини ХХ ст. (перший поверх) до середини-другої половини ХХ ст. ( другий поверх); dодночас, прибудова (об'єм II) є більш ранньою по віношенню до прибудови (об'єму III); об'єм III є прибудовою до первісного (історичного) об'єму (І); ця прибудова є пізньою, як по відношенню до історичного об'єму так і до більш ранньої прибудови; стіни одноповерхової прибудови зведено з блоків черепашнику на цементному розчині; кладка стін не перев'язана з кладкою більш ранньої прибудови (з об'ємом II); наявність цементу в складі кладочного розчину вказує на те, що ймовірний час будівництва цієї прибудови є не ранішим другої половини ХХ століття.

В процесі розгляду справи в суді першої інстанції, за клопотанням ТОВ «Анавік» ухвалою суду від 12.07.2021 у даній справі призначено комплексну судову будівельно-технічну та мистецтвознавчу експертизу облікової документації на нежитлові приміщення підвалу та першого поверху «а2, а3», загальною площею 117.3 кв.м., які розташовані за адресою: Одеська область, місто Одеса, вулиця Леонтовича (колишня назва - вулиця Бєлінського) будинок 2/1.

На розгляд комплексної судової будівельно-технічної та мистецтвознавчої експертизи поставлені наступні запитання:

1) Чи належить об'єкт культурної спадщини - Корпус богодільні (Моранді Ф.Й.) - охоронний номер 104/1-Од, який входить до складу Комплексу споруд Стурдзівської громади скорботних сестер під охоронним номером 104-Од, розташований за адресою: місто Одеса, вул. Бєлінського 2, від Успенської до Базарної, 2 /згідно даних Реєстру нерухомих пам'яток України/ до культурних цінностей?;

2) Чи є об'єкт - Корпус богодільні (Моранді Ф.Й.) - охоронний номер 104/1-Од, який входить до складу Комплексу споруд Стурдзівської громади скорботних сестер під охоронним номером 104-Од, розташований за адресою: місто Одеса, вул. Бєлінського, 2, від Успенської до Базарної, 2 /згідно даних Реєстру нерухомих пам'яток України/ об'єктом культурної спадщини, а саме пам'яткою архітектури згідно з документами, які містяться в обліковій документації на Корпус богодільні (Моранді Ф.Й.) - охоронний номер 104/1-Од, який входить до складу Комплексу споруд Стурдзівської громади скорботних сестер під охоронним номером 104-Од, розташований за адресою: місто Одеса, вул. Бєлінського, 2, від Успенської до Базарної, 2 / згідно даних Реєстру нерухомих пам'яток України/?;

3) Чи відповідає облікова документація на Корпус богодільні (Моранді Ф.Й.) - охоронний номер 104/1-Од, який входить до складу Комплексу споруд Стурдзівської громади скорботних сестер під охоронним номером 104-Од, розташований за адресою: місто Одеса, вул.Бєлінського, 2, від Успенської до Базарної, 2 /згідно даних Реєстру нерухомих пам'яток України/ вимогам до її складання?;

4) Чи відповідає коротка історична довідка у складі облікової документації на Корпус богодільні (Моранді Ф.Й.) - охоронний номер 104/1 -Од, який входить до складу Комплексу споруд Стурдзівської громади скорботних сестер під охоронним номером 104-Од, розташований за адресою: місто Одеса, вул. Бєлінського, 2, від Успенської до Базарної, 2 /згідно даних Реєстру нерухомих пам'яток України вимогам щодо її оформлення ?;

5) Чи можливо встановити культурну цінність об'єкту, що взятий під охорону держави як пам'ятки культурної спадщини відповідно до облікової документації на об'єкт культурної спадщини - Корпус богодільні (Моранді Ф.Й.) - охоронний номер 104/1-Од, який входить до складу Комплексу споруд Стурдзівської громади скорботних сестер під охоронним номером 104-Од, розташований за адресою: місто Одеса, вул. Бєлінського, 2, від Успенської до Базарної, 2 /згідно даних Реєстру нерухомих пам'яток України/ ?;

6) Чи входять нежитлові приміщення підвалу та першого поверху «а2.а3», загальною площею 117,3 кв.м., які розташовані за адресою: Одеська область, місто Одеса, вулиця Леонтовича (колишня назва - вулиця Бєлінського) будинок 2/1, до об'єкту культурної спадщини - Корпус богодільні (Моранді Ф.Й.) - охоронний номер 104/1-Од, який входить до складу Комплексу споруд Стурдзівської громади скорботних сестер під охоронним номером 104-Од, розташований за адресою: місто Одеса, вул. Бєлінського, 2, від Успенської до Базарної, 2 /згідно даних Реєстру нерухомих пам'яток України/ відповідно до облікової документації на Корпус богодільні (Моранді Ф.Й.) - охоронний номер 104/1-Од ?.

Проведення комплексної судової будівельно-технічної та мистецтвознавчої експертизи доручено Одеському науково-дослідному інституту судових експертиз Міністерства юстиції України.

01.02.2022 до суду від Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства юстиції України надійшов висновок експертів комплексної судової мистецтвознавчої експертизи № 21-4138 від 10.01.2022 (а.с.21-32 т.3).

Вказаним висновком № 21-4138 від 10.01.2022 визначено приналежність Корпусу богадільні (нежитлові приміщення підвалу та першого поверху «а2.а3», загальною площею 117.3 кв.м., які розташовані за адресою м. Одеса, вулиця Леонтовича (колишня назва - вулиця Бєлінського) буд. 2/1), який є об'єктом культурної спадщини під охоронним номером 104/1-Од, до культурних цінностей, до яких відносяться такі складові частини корпусу богадільні, яка є об'єктом культурної спадщини під охоронним номером 104/1-Од: фасадні площини лівобічного двоповерхового, центрального одноповерхового, правобічного двоповерхового об'ємів, південної частини одноповерхового Г-подібного об'єму («AІІ»), північної частини одноповерхового Г-подібного об'єму («а2»), двох одноповерхових об'ємів, які прилягають до правої та лівої двоповерхових частин з боку двору («а», «Д»); інтер'єр вестибюлю центральної одноповерхової частини з елементами декору: огорожа з боку вулиць Леонтовича та Успенської, оголовок криниці у дворі. Одноповерхові об'єми, які прилягають до Г-подібного об'єму із західної («а3») та північно-східної сторони («Б»), не відносяться до культурних цінностей.

22.12.2022 до суду від Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства юстиції України надійшло повідомлення від 08.12.2022 №21-4255 (а.с.106-107 т.3) про неможливість надання висновку по призначеній ухвалою суду від 12.07.2021 судовій будівельно-технічній експертизі через незабезпечення сторонами доступу експерта до об'єктів дослідження.

В подальшому, відповідачем надано суду паспорт об'єкта культурної спадщини (2021 рік), а саме Богадільні (арх. Моранді Ф.Й.) (а.с.13-33 т.4), в якому зазначені наступні відомості: дата утворення пам'ятки 1849-1852рр; адреса розташування: м. Одеса, вул. Бєлінського, 2 від Успенської (Чичеріна) до Базарної (Кірова), 2 (адреса об'єкта за державним реєстром нерухомих пам'яток України), м. Одеса, вул. Леонтовича, 2 літ «А» (технічна адреса об'єкта); охоронний номер пам'ятки №104/1-ОД; взяття на державний облік Наказом Міністерства культури і туризму України від 20.06.2008 №728/0/16-08 «Про затвердження науково-проектної документації щодо визначення зон охорони пам'яток, меж і режимів використання історичних ареалів м. Одеси та занесення об'єктів культурної спадщини до Державного реєстру нерухомих пам'яток України» (зі змінами згідно з наказами Міністерства культури і туризму України від 27.11.2009 №1054/0/16-09 та від 08.06.2010 №3341/0/16-10); власник - об'єкт спільної власності територіальних громад сіл, селиш, міст області, управління якими здійснює Одеська обласна рада (рішення обласної ради від 22.08.2006 №73-V); користувач - Корпус богадільні (об'єкт літ. А) - КНП «Одеський обласний очний шпиталь інвалідів війни» Одеської обласної ради» (ЄДРПОУ 01998555); охоронний договір об'єкта - №04-02/40с, укладений 20.11.2015 між Управлінням культури, національностей, релігій та охорони культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації та КНП «Одеський обласний очний шпиталь інвалідів війни» Одеської обласної ради».

В розділі 12 «Перелік складових» зазначено, що до складу комплексу об'єкта входить: богадільня (охоронний номер 104/1-Од); скорботна церква (охоронний номер 104/2-Од).

Додатком до паспорту об'єкта культурної спадщини є схема розташування пам'ятки в сучасній планувальній структурі міст на 1 арк. від 2021 року, ситуаційна схема розташування пам'ятки (з позначенням історичних нашарувань) на 1 арк. від 2021 року, поверхові плани на 3 арк. від 1998 року, креслення фасадів на 2 арк. від 1998 року, фото загального вигляду у кількості 7 шт. від 2021 року, фото фрагментів у кількості 15 шт. від 2021 року, фото деталей у кількості 4 шт. від 2021, фото інтер'єрів.

Також відповідачем подано до суду висновок експерта від 02.06.2023 №24/05/23 на об'єкт дослідження: комплекс споруд Стурдзовської громади скорботних сестер, розташованих за адресою м. Одеса, вул. Бєлінського, 2.

Так, експертом визначено, що відповідно до охоронного договору №104/1-Од, до складу комплексу споруд Стурдзовської громади скорботних сестер, розташованих за адресою м. Одеса, вул. Бєлінського, 2, від Успенської до Базарної, 2 входить Корпус богадільні (Моранді Ф.Й.), збудований в період 1849-1852 рр.

До складу комплексу входять Богадільня - охор. №104/1 - Од та Скорботна церква - охор. №104/2 - Од.

В результаті проведеного дослідження, аналізуючи надані матеріали та проведений огляд на місці, зроблено висновок, що приміщення підвалу та першого поверху «а2. а3», загальною площею 117,3 кв.м., які розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Леонтовича (Бєлінського), 2/1, зі сторони вулиць Леонтовича та Успенська мають окрему огороджену територію, є сучасною прибудовою і не входять до об'єкту культурної спадщини Корпус богадільні Стурдзовської громади скорботних сестер (охор. №104- Од), який розташований за адресою м. Одеса, вул. Бєлінського, 2 від Успенської до Базарної, згідно даних Реєстру нерухомих пам'яток України/ відповідно до облікової документації на Корпус богадільні (Моранді Ф.Й.) - охоронний номер 104/1-Од.

Крім того, як вже зазначалось раніше, в процесі розгляду справи в суді апеляційної інстанції, ухвалою суду від 07.03.2024 призначено судову будівельно-технічну експертизу, на вирішення якої поставлено питання: Чи входять спірні нежитлові приміщення цілком або частково до об'єкту культурної спадщини, який не підлягає приватизації (охоронний номер 355-ОД) ?.

07.10.2025 до Південно-західного апеляційного господарського суду надійшов висновок експерта судової будівельно-технічної експертизи від 28.08.2025 № 24-1540, в якому експерт встановив, зокрема, що спірні нежитлові приміщення цілком не входять до об'єкту нерухомого майна «літ. А», об'єкту культурної спадщини Корпус Багодільні (пам'ятки архітектури та містобудування місцевого значення), а є самостійним новоствореним об'єктом нерухомого майна - сучасними прибудовами.

Предметом позову у даній справі є вимоги прокурора визнати недійсним укладений між відповідачами договір купівлі-продажу та зобов'язати ТОВ «Анавік» повернути на користь територіальних громад сіл, селищ, міст області в особі Одеської обласної ради спірне нерухоме майно - нежитлові приміщення підвалу та першого поверху «а2, а3», які розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Леонтовича (Бєлінського), буд. 2/1.

Підставою позову зазначено те, що вказаний договір купівлі-продажу майна укладено щодо об'єкта культурної спадщини, який в силу законодавства вилучено з цивільного обороту через включення його до Переліку пам'яток культурної спадщини, що не підлягають приватизації.

Як вже зазначалось, задовольняючи позов, місцевий господарський суд виходив з його обґрунтованості та доведеності, зокрема, зазначив, що спірні приміщення входять до складу об'єкту, що занесений, як до Державного реєстру нерухомих пам'яток України, як пам'ятка архітектури та містобудування місцевого значення, так і до Переліку пам'яток культурної спадщини, що не підлягають приватизації, у зв'язку з чим були відчуженні з порушенням ст. 18 Закону України «Про охорону культурної спадщини».

Колегія суддів не вбачає підстав для скасування рішення суду першої інстанції та ухвалення іншого рішення з огляду на наступне.

За змістом частини 1 та 2 ст. 4 Закону України «Про приватизацію державного в комунального майна» (тут і далі в редакції, чинній на час прийняття Одеською обласною радою рішення від 10.08.2020 за № 1392-VII «Про схвалення Переліку об'єктів спільної власності територіальних громад області, які підлягають приватизації, та приватизацію цих об'єктів», до якого внесено спірні нежитлові приміщення) до об'єктів державної і комунальної власності, що підлягають приватизації, належать усі об'єкти права державної і комунальної власності, крім тих, приватизація яких прямо заборонена цим Законом та іншими законами України.

Крім передбачених частиною 3 цієї статті випадків, приватизації не підлягають казенні підприємства та об'єкти, необхідні для виконання державою своїх основних функцій, для забезпечення обороноздатності держави, та об'єкти права власності Українського народу, майно, що становить матеріальну основу суверенітету України, зокрема, пам'ятки, включені до переліку пам'яток, що не підлягають приватизації.

Перелік пам'яток культурної спадщини, що не підлягають приватизації, затверджено Законом України «Про Перелік пам'яток культурної спадщини, що не підлягають приватизації», який набрав чинності 17.10.2008.

Вказаним законом до Перелік пам'яток культурної спадщини, що не підлягають приватизації включено, зокрема, Стурдзовську богадільню із Скорбященською церквою (час створення: 1849-1852 роки), розташовану за адресою: м. Одеса, вул. В. Бєлінського, 2, охоронний номер 355-Од.

Рішенням виконавчого комітету Одеської міської ради від 27.12.1991 № 580 «Про затвердження переліку об'єктів, що підлягають прийняттю під охорону як пам'ятки містобудування та архітектури місцевого значення» затверджено Перелік об'єктів, що підлягають взяттю під охорону як пам'ятки архітектури та містобудування місцевого значення, згідно номером 28 якого під охорону держави як пам'ятку архітектури місцевого значення включено Стурдзовську богадільню (1849-1852, Арх. Ф.О. Моранди, В.И. Шмидт).

Закон України «Про охорону культурної спадщини» регулює правові, організаційні, соціальні та економічні відносини у сфері охорони культурної спадщини з метою її збереження, використання об'єктів культурної спадщини у суспільному житті, захисту традиційного характеру середовища в інтересах нинішнього і майбутніх поколінь. Об'єкти культурної спадщини, які знаходяться на території України, охороняються державою. Охорона об'єктів культурної спадщини є одним із пріоритетних завдань органів державної влади та органів місцевого самоврядування.

За змістом ст. 1 вказаного Закону (тут і далі в редакції, чинній на час прийняття Одеською обласною радою рішення від 10.08.2020 за №1392-VII «Про схвалення Переліку об'єктів спільної власності територіальних громад області, які підлягають приватизації, та приватизацію цих об'єктів», до якого внесено спірні нежитлові приміщення):

- культурна спадщина - сукупність успадкованих людством від попередніх поколінь об'єктів культурної спадщини;

- об'єкт культурної спадщини - визначне місце, споруда (витвір), комплекс (ансамбль), їхні частини, пов'язані з ними рухомі предмети, а також території чи водні об'єкти (об'єкти підводної культурної та археологічної спадщини), інші природні, природно-антропогенні або створені людиною об'єкти незалежно від стану збереженості, що донесли до нашого часу цінність з археологічного, естетичного, етнологічного, історичного, архітектурного, мистецького, наукового чи художнього погляду і зберегли свою автентичність;

- нерухомий об'єкт культурної спадщини - об'єкт культурної спадщини, який не може бути перенесений на інше місце без втрати його цінності з археологічного, естетичного, етнологічного, історичного, архітектурного, мистецького, наукового чи художнього погляду та збереження своєї автентичності;

- пам'ятка культурної спадщини (далі пам'ятка) - об'єкт культурної спадщини, який занесено до Державного реєстру нерухомих пам'яток України, або об'єкт культурної спадщини, який взято на державний облік відповідно до законодавства, що діяло до набрання чинності цим Законом, до вирішення питання про включення (невключення) об'єкта культурної спадщини до Державного реєстру нерухомих пам'яток України.

охорона культурної спадщини - система правових, організаційних, фінансових, матеріально-технічних, містобудівних, інформаційних та інших заходів з обліку (виявлення, наукове вивчення, класифікація, державна реєстрація), запобігання руйнуванню або заподіянню шкоди, забезпечення захисту, збереження, утримання, відповідного використання, консервації, реставрації, ремонту, реабілітації, пристосування та музеєфікації об'єктів культурної спадщини.

Об'єкти культурної спадщини незалежно від форм власності відповідно до їхньої археологічної, естетичної, етнологічної, історичної, мистецької, наукової чи художньої цінності підлягають реєстрації шляхом занесення до Державного реєстру нерухомих пам'яток України (далі - Реєстр) за категоріями національного та місцевого значення пам'ятки. Порядок визначення категорій пам'яток встановлюється Кабінетом Міністрів України (ч. 1 ст. 13 Закону України «Про охорону культурної спадщини»).

Занесення об'єкта культурної спадщини до Реєстру та внесення змін до нього (вилучення з Реєстру, зміна категорії пам'ятки) провадяться відповідно до категорії пам'ятки, зокрема, пам'ятки місцевого значення - рішенням центрального органу виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері охорони культурної спадщини за поданням відповідних органів охорони культурної спадщини або за поданням Українського товариства охорони пам'яток історії та культури, інших громадських організацій, до статутних завдань яких належать питання охорони культурної спадщини, протягом одного місяця з дня одержання подання (п. б ч. 1 ст. 14 Закону України «Про охорону культурної спадщини»).

Об'єкт культурної спадщини до вирішення питання про його реєстрацію як пам'ятки вноситься до Переліку об'єктів культурної спадщини і набуває правового статусу щойно виявленого об'єкта культурної спадщини, про що відповідний орган охорони культурної спадщини в письмовій формі повідомляє власника цього об'єкта або уповноважений ним орган (особу). Переліки об'єктів культурної спадщини затверджуються рішеннями відповідних органів охорони культурної спадщини (ч. 2 ст. 14 Закону України «Про охорону культурної спадщини»).

Статтею 18 Закону України «Про охорону культурної спадщини» передбачено, що об'єкти культурної спадщини, що є пам'ятками (за винятком пам'яток, відчуження або передача яких обмежується законодавчими актами України) можуть бути відчужені, а також передані власником або уповноваженим ним органом у володіння, користування чи управління іншій юридичній або фізичній особі за наявності погодження відповідного органу охорони культурної спадщини. Пам'ятка може бути приватизована лише за умови укладення майбутнім власником з відповідним органом охорони культурної спадщини попереднього договору про укладення в майбутньому охоронного договору на пам'ятку (її частину) з викладенням його істотних умов, у тому числі щодо цільового використання пам'ятки, робіт, які майбутній власник зобов'язується провести на пам'ятці з метою утримання її в належному стані. Перелік пам'яток, які не підлягають приватизації, затверджується Верховною Радою України.

У пунктах 231, 232 постанови Великої Палати Верховного Суду від 12.09.2023 у справі № 910/8413/21 вказано, що як слідує з визначення поняття «об'єкт культурної спадщини», для таких об'єктів характерними ознаками є цінність з археологічного, естетичного, етнологічного, історичного, архітектурного, мистецького, наукового чи художнього погляду і збереження своєї автентичності. Зазначене вирізняє, зокрема, нерухомі об'єкти культурної спадщини з-поміж іншого нерухомого майна. Такі об'єкти потребують особливої правової охорони.

У пунктах 117-121 постанови від 12.09.2023 у справі № 910/8413/21 Велика Палата Верховного Суду також зазначила таке:

«Отже, нерухомі об'єкти культурної спадщини, на відміну від іншого нерухомого майна, мають особливу правову природу. Такі об'єкти мають певні характерні властивості, з огляду на які вони мають цінність не тільки як нерухоме майно («матеріальну» цінність), а набувають історико-культурну цінність («нематеріальну», ідеологічну цінність).

Така «нематеріальна» цінність культурної спадщини не з'являється одразу після побудови нерухомого майна. Вона формується десятиліттями та століттями, оскільки суспільство може лише успадкувати її від попередніх поколінь.

Тому руйнування нерухомого об'єкта культурної спадщини завдасть шкоди не лише його власнику або володільцю (які втратять внаслідок цього нерухоме майно), а і суспільству в цілому (оскільки разом із нерухомим майном буде безповоротно втрачено його «нематеріальну» історико-культурну цінність, що формувалась протягом поколінь).

З огляду на це, нерухомі об'єкти культурної спадщини потребують особливої охорони, у тому числі - з боку органів державної влади та органів місцевого самоврядування, для яких така охорона є одним із пріоритетних напрямків діяльності.

Важливість для держави України завдання щодо охорони культурної спадщини підкреслюється ратифікованими міжнародними конвенціями».

Як вбачається з матеріалів цієї справи та встановлено судом, згідно витягу з Переліку об'єктів культурної спадщини м. Одеса, що заносяться до Державного реєстру нерухомих пам'яток України за категорією місцевого значення, затвердженого наказом Міністерства культури від 20.06.2008 №728/0/16-08 (а.с. 99-100 т.2), в розділі «Комплекс споруд Стурдзовської громади скорботних сестер» по вул. Бєлінського, 2 від Успенської (Чичеріна) до Базарної (Кірова) 2 (охоронний номер 104/1-Од), в пунктах 41, 42 цього Переліку зазначено про:

Таким чином, увесь комплекс будівель та споруд, розташованих по вул. Бєлінського (Леонтовича), 2 в м. Одесі від Успенської до Базарної, 2, та які складають «Комплекс споруд Стурдзівської громади скорботних сестер», є об'єктом культурної спадщини місцевого значення.

Так, як вбачається з матеріалів цієї справи, укладенню між відповідачами оспорюваного договору купівлі-продажу передували орендні взаємовідносини (договір оренди нерухомого майна від 09.08.2017, а також нова редакція договору оренди від 25.06.2019).

В цих договорах прямо вказано про надання в строкове платне користування нежитлових приміщень підвалу та першого поверху «а2», «а3», загальною площею 117,3 кв.м., що знаходяться за адресою м. Одеса, вул. Леонтовича (колишня назва Бєлінського), буд. 2/1, які є приміщеннями будівлі-пам'ятки культурної спадщини місцевого значення.

Акт приймання-передачі майна до договору оренди від 25.06.2019 також містить посилання на передачу в оренду нежитлового приміщення підвалу та першого поверху «а2» будівлі-пам'ятки культурної спадщини місцевого значення та приміщення першого поверху «а3».

В подальшому, з метою проведення ремонтно-реставраційних робіт нежитлових приміщень підвалу та першого поверху «а2», загальною площею 93,1 кв.м, розташованих за адресою м. Одеса, вул. Леонтовича (Бєлінського), 2/1, ТОВ «Анавік» видавались дозволи на виконання ремонтних робіт будівлі-пам'ятки за № 62 від 02.10.2019, № 24 від 28.04.2020.

В попередньому договорі щодо укладення у майбутньому охоронного договору на пам'ятку культурної спадщини від 19.10.2020, а також в складених на його виконання Актах технічного стану пам'ятки від 20.10.2020 та від 08.02.2021 зазначено про прийняття ТОВ «Анавік» під охорону пам'ятки культурної спадщини, підвалу та першого поверху «а2», «а3», розташованих в будівлі Корпусу богадільні, спорудженій у 1849-1852 роках за проектом архітектора Ф.Й. Моранді, який входить до складу Комплексу споруд Стурдзовської громади скорботних сестер, що знаходиться за адресою м. Одеса, вул. Леонтовича, 2 від Успенської до вул. Базарної, 2 (юридична адреса: вул. Леонтовича, 2/1).

З вказаних актів вбачається, що Департаментом разом з ТОВ «Анавік» проведено візуальний огляд пам'ятки - Корпусу богадільні, спорудженого за проєктом архітектора Ф.Й. Моранді, який входить до складу «Комплекс споруд Стурдзівської громади скорботних сестер» за адресою: м. Одеса, вул. Леонтовича, 2 від вул. Успенської до вул. Базарної, 2 (юридична адреса: вул. Леонтовича, 2/1), зокрема, нежитлових приміщень підвалу та першого поверху будівлі-пам'ятки, загальною площею 117,3 кв. м (площа пам'ятки 93,1 кв.м).

Також, додаток № 3 до попереднього охоронного договору містить схему розташування пам'ятки містобудування та архітектури, з якої вбачається, що до складу пам'ятки входять споруди (нерухоме майно), які перебували у користуванні ТОВ «Анавік» та є предметом спору у даній справі.

Висновком Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства юстиції України №21-4138 від 10.01.2022 комісійної судової мистецтвознавчої експертизи встановлено, що до культурних цінностей відносяться такі складові частини Корпусу богадільні, яка є об'єктом культурної спадщини під охоронним номером 104/1-Од: фасадні площини лівобічного двоповерхового, центрального одноповерхового, правобічного двоповерхового об'ємів, південної частини одноповерхового Г-подібного об'єму («AІІ»), північної частини одноповерхового Г-подібного об'єму («а2»), двох одноповерхових об'ємів, які прилягають до правої та лівої двоповерхових частин з боку двору («а», «Д»); інтер'єр вестибюлю центральної одноповерхової частини з елементами декору: огорожа з боку вулиць Леонтовича та Успенської, оголовок криниці у дворі. Одноповерхові об'єми, які прилягають до Г-подібного об'єму із західної («а3») та північно-східної сторони («Б»), не відносяться до культурних цінностей.

Наведені вище фактичні обставини свідчать про те, що спірне нерухоме майно (нежитлові приміщення підвалу та першого поверху «а2 а3», загальною площею 117.3 кв.м., розташовані за адресою: Одеська область, місто Одеса, вулиця Леонтовича (Бєлінського) буд. 2/1) є складовою частиною Корпусу богадільні, яка в свою чергу входить до складу об'єкта культурної спадщини «Комплекс споруд Стурдзівської громади скорботних сестер».

При цьому, приміщення підвалу та першого поверху «а2», площею 93,1кв.м. уявляють собою культурну цінність, в той час як приміщення «а3» такими не є.

Здійснений в подальшому поділ вказаного об'єкта культурної спадщини шляхом виділу з нього спірного майна (нежитлових приміщень підвалу та першого поверху «а2 а3», загальною площею 117.3 кв.м., розташованих за адресою: Одеська область, місто Одеса, вулиця Леонтовича (Бєлінського) буд. 2/1) в самостійний об'єкт та присвоєння йому окремої адреси (2/1) є лише додатковим свідченням єдності такого об'єкта та жодним чином не змінює статусу виділеного нерухомого майна, як складової частини комплексу споруд, що перебувають під охороною держави. Вказаний поділ здійснено лише для набуття зазначеними приміщеннями статусу об'єкта цивільно-правових відносин з метою подальшої можливості їх передачі в оренду.

Тобто в результаті поділу, частина об'єкта культурної спадщини, що перебуває під охороною держави, не могла перетворитись на самостійний новостворений об'єкт нерухомого майна (сучасні прибудови), що не відноситься до культурної спадщини.

В свою чергу, як вже зазналось, відповідно до рішення виконавчого комітету Одеської міської ради від 27.12.1991 № 580 Стурдзовська богадільня (1849-1852, арх. Ф.О. Моранди) взята під охорону як пам'ятка архітектури та містобудування місцевого значення (№ 28).

Водночас, Законом України «Про Перелік пам'яток культурної спадщини, що не підлягають приватизації», який набрав чинності 17.10.2008, затверджено Перелік пам'яток культурної спадщини, що не підлягають приватизації, до якого включено, зокрема, Стурдзовську богадільню із Скорбященською церквою, розташовану за адресою: м. Одеса, вул. В. Бєлінського, 2, охоронний номер 355-Од, час створення: 1849-1852 роки.

При цьому, розбіжності охоронних номерів пам'ятки місцевого значення (Комплекс споруд Струдзівської громади скорботних сестер вул. Бєлінського 2 від Успенської до Базарної, 2) в наказі від 20.06.2008 № 728/0/16-08 та в Законі України від 23.09.2008 № 574-VI носить виключно технічний характер, що також підтверджено Міністерством культури та інформаційної політики України і не спростовує вищевказаних висновків суду.

Колегія суддів цілком погоджується з висновками суду першої інстанції про те, що наданий відповідачем Звіт за результатами науково-технологічного дослідження з визначенням періодів побудови різних об'ємів будинку по вул. Леонтовича, 2 у м. Одеса, складений ДП «Всеукраїнський науково-методичний та дослідно-інформаційний центр архітектурної спадщини» у 2021 році, є неналежним доказом, як в самостійному розумінні, так і доказом, покладеним в основу створення паспорту об'єкту (2021 рік), оскільки він розроблений не експертом, за не визначених на те підстав та на замовлення невизначеної особи, а тому на його підставі не можливо встановити обставини, які входять в предмет доказування по даній справі.

Щодо наданого відповідачем висновку експерта від 02.06.2023 № 24/05/23, а також висновку експерта судової будівельно-технічної експертизи від 28.08.2025 № 24-1540, колегія суддів зазначає наступне.

Статтею 104 ГПК України передбачено, що висновок експерта для суду не має заздалегідь встановленої сили і оцінюється судом разом із іншими доказами за правилами, встановленими статтею 86 цього Кодексу. Відхилення судом висновку експерта повинно бути мотивоване в судовому рішенні.

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності (частини 1, 2 ст. 86 ГПК України).

Отже суд має надавати оцінку та здійснювати аналіз висновку експерта у сукупності з іншими доказами, наявними в матеріалах справи. а не лише констатувати заключну частину висновку експертизи.

Так, вказаними висновками фактично встановлено, що спірний об'єкт є сучасною прибудовою і не входить до об'єкту культурної спадщини - Комплексу споруд Стурдзівської громади скорботних сестер.

Натомість, такі висновки фактично зроблені на підставі документів, які не існували на момент виникнення спірних правовідносин, а саме паспорту пам'ятки об'єкта культурної спадщини та Звіту за результатами науково-технологічного дослідження з визначенням періодів побудови різних об'ємів будинку по вул. Леонтовича, 2, у місті Одеса, яким вже надана оцінка вище.

При цьому, усіма учасниками цієї справи, у тому числі і ТОВ «Анавік» в ході судового розгляду справи неодноразово визнавалось, що на момент укладення спірного договору купівлі-продажу спірні нежитлові приміщення входили до складу Комплексу споруд Стурдзівської громади скорботних сестер.

Більш того, експертами не обґрунтовано, яким чином спірні приміщення, які входили до складу будівлі-пам'ятки, перестали бути її складовою частиною, втратили свою цінність та перетворились на самостійний новостворений об'єкт нерухомого майна (сучасні прибудови), при тому що експертом не встановлено жодних обставин проведення ні ТОВ «Анавік», ні будь-якою іншою особою робіт з нового будівництва або перебудови спірного нерухомого майна.

При цьому, згідно з правовою позицію, викладеною у постановах Верховного Суду від 11.06.2019 у справі № 902/1414/13, від 27.02.2020 у справі № 5013/458/11, не є новоствореним об'єктом об'єкт нерухомого майна, створений з прив'язкою до вже існуючої нерухомості, з використанням її функціональних елементів. Тобто, неможливо визнати новоствореним нерухомим майном об'єкт нерухомого майна, що являє собою вже існуючий об'єкт нерухомості зі зміненими зовнішніми та внутрішніми параметрами.

За таких підстав, колегія суддів з урахуванням встановлених фактичних обставин справи та оцінюючи їх разом із іншими доказами за правилами, встановленими ГПК України, приходить до висновку, що висновки експертів від 02.06.2023 №24/05/23 та від 28.08.2025 № 24-1540 за результатами проведення будівельно-технічного дослідження, підлягають відхиленню у зв'язку з їх необґрунтованістю та суперечністю з іншими матеріалами справи.

Відповідно до ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Колегія суддів відзначає, що за змістом статті 13 ГПК України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

На сьогодні у праві існують такі основні стандарти доказування: «баланс імовірностей» (balance of probabilities) або «перевага доказів» (preponderance of the evidence); «наявність чітких та переконливих доказів» (clear and convincing evidence); «поза розумним сумнівом» (beyond reasonable doubt).

Верховний Суд у ході касаційного перегляду судових рішень неодноразово звертався до категорії стандарту доказування та відзначав, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Обставина, про яку стверджує сторона, підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний (постанови Верховного Суду від 02.10.2018 у справі № 910/18036/17, від 23.10.2019 у справі № 917/1307/18, від 18.11.2019 у справі № 902/761/18, від 04.12.2019 у справі № 917/2101/17, від 08.11.2023 у справі №16/137б/83б/22б (910/12422/20)). Аналогічний стандарт доказування застосувала Велика Палата Верховного Суду в постанові від 18.03.2020 у справі № 129/1033/13-ц.

Стандарт доказування «вірогідності доказів», на відміну від «достатності доказів», підкреслює потребу співставлення судом доказів. Отже, з введенням у дію нового стандарту доказування необхідним є не надати достатньо доказів для підтвердження певної обставини, а надати їх саме ту кількість, яка зможе переважити доводи протилежної сторони судового процесу.

Відповідно до ст. 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Тлумачення змісту цієї статті свідчить, що нею покладено на суд обов'язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються скоріше були (мали місце), аніж не були.

Такий підхід узгоджується з судовою практикою Європейського суду з прав людини, юрисдикція якого поширюється на всі питання тлумачення і застосування Конвенції (пункт 1 статті 32 Конвенції). Так, зокрема, у рішенні 23.08.2016 у справі «Дж. К. та Інші проти Швеції» («J.K. AND OTHERS v. SWEDEN») ЄСПЛ наголошує, що «у країнах загального права у кримінальних справах діє стандарт доказування «поза розумним сумнівом» («beyond reasonable doubt»). Натомість, у цивільних справах закон не вимагає такого високого стандарту; скоріше цивільна справа повинна бути вирішена з урахуванням «балансу вірогідностей». Суд повинен вирішити, чи являється вірогідність того, що на підставі наданих доказів, а також правдивості тверджень заявника, вимога цього заявника заслуговує довіри».

Враховуючи викладене у сукупності, а також керуючись стандартом більшої переконливості (за яким висновок про існування певного факту з урахуванням досліджених доказів видається вірогіднішим, аніж протилежний), колегія суддів доходить висновку про те, що докази, надані прокурором (відносно того, що спірні приміщення входять до складу Стурдзовської багодільні), є більш вірогідними, ніж докази, надані відповідачем на спростування цих обставин.

За таких обставин, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що заборона на приватизацію (відчуження з комунальної власності) пам'яток культурної спадщини поширювалась у тому числі і на нежитлові приміщення підвалу та першого поверху «а2, а3», загальною площею 117,3 кв.м., що знаходяться за адресою м. Одеса, вул. Леонтовича, 2/1., в той час як доводи відповідача не спростовують наведених вище висновків суду.

Щодо вимоги визнати недійсним договір купівлі-продажу.

Статтею 15 ЦК України передбачено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Порушення слід розуміти як такий стан суб'єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб'єктивне право особи зменшилося або зникло як таке, порушення права пов'язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.

Способи захисту цивільних прав та інтересів визначені положеннями ст. 16 ЦК України, якими, серед інших, є визнання правочину недійсним.

Відповідно до ст. 204 ЦК України, правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

У пунктах 212-218 постанови Великої Палати Верховного Суду від 12.09.2023 у справі № 910/8413/21 вказано таке:

«Частини четверта та п'ята статті 54 Конституції України містять приписи про те, що культурна спадщина охороняється законом. Держава забезпечує збереження історичних пам'яток та інших об'єктів, що становлять культурну цінність, вживає заходів для повернення в Україну культурних цінностей народу, які знаходяться за її межами.

Об'єкти культурної спадщини є суспільним надбанням та потребують особливої охорони (див. пункти 117-130 цієї постанови). Збереження об'єктів культурної спадщини становить загальний суспільний інтерес, має засадниче значення для суспільства. Цей інтерес зумовлює необхідність вжиття державою дій, спрямованих на забезпечення контролю за таким збереженням (абзац другий статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року (далі - Конвенція)).

Збереження культурної спадщини та у разі необхідності її раціональне використання спрямовані, окрім іншого, на захист історичної, культурної та творчої спадщини регіону та його мешканців. Таким чином, об'єкти культурної спадщини є важливою цінністю, обов'язок захисту й розвитку яких покладено на державні органи. (див. mutatis mutandis рішення Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ), зокрема, у справах «Debelianovi v. Bulgaria», заява № 61951/00 (пункти 53, 54); «Kozacioglu v. Turkey», заява № 2334/03 (пункт 54)).

Публічний порядок становлять фундаментальні цінності, до яких належить і збереження об'єктів культурної спадщини України як частини історичної пам'яті народу. Незаконне відчуження об'єктів культурної спадщини є таким, що порушує публічний порядок.

Відповідно до частин першої та другої статті 228 ЦК України правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним».

Отже, зі змісту постанови Великої Палати Верховного Суду у справі № 910/8413/21 вбачається, що у разі вчинення правочину з відчуження майна (пам'ятки культурної спадщини) попри законодавчу заборону, такий правочин в силу статті 228 ЦК України є нікчемним.

Враховуючи вищевикладене, а також те, що договір купівлі-продажу майна укладений між відповідачами всупереч законодавчих вимог щодо заборони приватизації об'єктів, які включені до переліку пам'яток культурної спадщини, що не підлягають приватизації, колегія суддів доходить висновку, що такий договір є таким, що порушує публічний порядок, спрямований на незаконне заволодіння пам'яткою культурної спадщини, а відтак є нікчемним.

В той же час, відповідно до усталеної практики Верховного Суду вимога про визнання нікчемного правочину недійсним не є належною і не підлягає задоволенню. Суд лише робить висновок про нікчемність правочину у мотивувальній частині під час розгляду по суті спору за належною позовною вимогою. Отже, такий спосіб захисту, як визнання недійсним нікчемного правочину, не є способом захисту прав та інтересів, установленим законом.

Отже суд першої інстанції дійшов передчасного висновку про те, що укладений між відповідачами договір купівлі-продажу підлягає визнанню недійсним як оспорюваний правочин.

Водночас, колегія суддів враховує, що Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що у кожній справі за змістом обґрунтувань позовних вимог, наданих позивачем пояснень тощо суд має встановити, якого саме результату позивач хоче досягнути унаслідок вирішення спору. Суд розглядає справи у межах заявлених вимог, але, зберігаючи об'єктивність і неупередженість, сприяє учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених процесуальним кодексом. Виконання такого обов'язку пов'язане, зокрема, з тим, що суд має надавати позовним вимогам належну інтерпретацію, а не тлумачити їх лише буквально (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 30.06.2021 у справі № 9901/172/20, від 01.07.2021 у справі № 9901/381/20, від 26.10.2021 у справі № 766/20797/18, від 01.02.2022 у справі № 750/3192/14, від 22.09.2022 у справі № 462/5368/16-ц, від 04.07.2023 у справі № 233/4365/18, від 12.07.2023 у справі № 757/31372/18-ц).

Невідповідність чи неповна відповідність позовних вимог належному способу захисту не може бути підставою для відмови в позові з формальних підстав, якщо прагнення позивача не викликає сумніву, а позовні вимоги можна витлумачити відповідно до належного способу захисту прав. Протилежний підхід не відповідав би завданням господарського судочинства (стаття 2 ГПК України). Близькі за змістом висновки викладені у постановах Верховного Суду від 19.04.2023 у справі № 904/7803/21, від 20.09.2023 у справі № 910/3453/22, від 01.11.2023 у справі № 910/7987/22.

У даному випадку прагнення прокурора у поверненні нежитлового приміщення територіальним громадам не викликає сумніву і суд першої інстанції загалом правильно витлумачив мету заявлених прокурором позовних вимог, а тому окреме задоволення судом позовної вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу не призвело до прийняття незаконного судового рішення та не спричинило неправильне вирішення спору по суті.

Саме така правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 15.10.2025 у справі № 903/1302/23.

Щодо вимоги про повернення майна.

Відповідно до ст. 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Велика Палата Верховного Суду послідовно дотримується позиції, що у випадках, коли на певний об'єкт нерухомого майна за жодних умов не може виникнути право приватної власності, державна реєстрація цього права не змінює володільця відповідного об'єкта, а тому порушення права власності держави чи відповідної територіальної громади слід розглядати як таке, що не пов'язане з позбавленням власника володіння.

Належним способом захисту прав власника у цих випадках є негаторний позов.

Поданий прокурором позов спрямований на усунення перешкод власникові - (територіальні громади сіл, селищ, міст області в особі Одеської обласної ради), який не втратив і не міг втратити володіння специфічним об'єктом цивільних відносин - об'єктом культурної спадщини, приватизація якого заборонена, у користуванні та розпорядженні нежитловими приміщеннями, яке є пам'яткою місцевого значення, шляхом її повернення від ТОВ «Анавік».

Отже вимогу про зобов'язання ТОВ «Анавік» повернути на користь територіальних громад сіл, селищ, міст області в особі Одеської обласної ради нерухоме майно (нежитлові приміщення підвалу та першого поверху « а 2 », « а 3 », які розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Леонтовича (Бєлінського), буд. 2/1) слід розглядати як вимогу про повернення територіальній громаді майна за правилами негаторного позову.

Аналогічний правовий висновок сформовано у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.09.2023 у справі № 910/8413/21.

Щодо критерію пропорційності.

Як випливає із визначення поняття «об'єкт культурної спадщини», для таких об'єктів характерними ознаками є цінність з археологічного, естетичного, етнологічного, історичного, архітектурного, мистецького, наукового чи художнього погляду і збереження своєї автентичності. Зазначене вирізняє, зокрема, нерухомі об'єкти культурної спадщини з-поміж іншого нерухомого майна. Такі об'єкти потребують особливої правової охорони.

Отже, як у разі включення певного об'єкта до переліку щойно виявлених об'єктів культурної спадщини, так і у випадку його включення до переліку пам'яток місцевого, загальнодержавного значення тощо, особа, проявивши розумну обачність, може і повинна знати про те, що нерухоме майно, яке вона має намір набути у приватну власність, є нерухомим об'єктом культурної спадщини.

Колегія суддів наголошує, що приватизація, як встановлено судом, проведена в порушення заборони, встановленої чинним законодавством, яке є загальнодоступним, чітким та зрозумілим.

Як вже зазначалось, спірний об'єкт перебуває у складі об'єкту, який включений в Перелік пам'яток культурної спадщини, що не підлягають приватизації, що затверджений Законом України «Про Перелік пам'яток культурної спадщини».

За таких обставин, немає жодних підстав вважати, що перед тим, як вчиняти правочин, спрямований на придбання спірного нерухомого майна, у відповідача були перешкоди ознайомитися із зазначеними вище вимогами законодавства та зробити висновки щодо режиму цього об'єкта та неможливості набуття на нього права приватної власності.

Отже ТОВ «Анавік» не є добросовісним набувачем зазначеного об'єкта культурної спадщини, у зв'язку з чим неможливо виснувати про те, що втручання у його право мирно володіти майном, яке він за добросовісної поведінки не міг отримати у власність, є для нього надмірним тягарем.

Суд першої інстанції правильно застосував наведені вище вимоги законодавства, дійшов обґрунтованого висновку про існування прямої законодавчої заборони відчуження нежитлового приміщення, яке має статус пам'ятки архітектури, та дійшов загалом правильного висновку про те, що право власності держави підлягає захисту в обраний прокурором спосіб.

Згідно зі статтею 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 у справі «Серявін та інші проти України» зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

У справі «Трофимчук проти України» Європейський суд з прав людини також зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід.

В силу приписів ст. 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним та обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Згідно статті 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Відповідно до ст. 129 ГПК України витрати по сплаті судового збору за апеляційний перегляд судового рішення покладаються на скаржника.

Керуючись статтями 129, 240, 269, 270, 275, 276, 281-284 ГПК України, суд

ПОСТАНОВИВ

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Анавік» залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Одеської області від 02.10.2023 у справі № 916/1066/21 залишити без змін.

Постанова, відповідно до вимог ст. 284 ГПК України, набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у касаційному порядку у строк, який обчислюється відповідно до ст. 288 ГПК України.

Повна постанова складена 24.11.2025 (у зв'язку з тим, що з 17.11.2025 по 21.11.2025 головуючий суддя приймав участь у підготовці для підтримання кваліфікації у НШСУ відповідно до наказу голови суду від 11.11.2025 №316-в).

Головуючий суддя Н.С. Богацька

судді Г.І. Діброва

Я.Ф. Савицький

Попередній документ

132005779

Наступний документ

132005781

Інформація про рішення:

№ рішення:	132005780
№ справи:	916/1066/21
Дата рішення:	11.11.2025
Дата публікації:	25.11.2025
Форма документу:	Постанова
Форма судочинства:	Господарське
Суд:	Південно-західний апеляційний господарський суд
Категорія справи:	Господарські справи (з 01.01.2019); Справи позовного провадження; Справи у спорах, щодо недоговірних зобов’язань, з них; щодо укладення, зміни, розірвання, виконання договорів купівлі-продажу та визнання їх недійсними

Стан розгляду справи:

Стадія розгляду:	Розглянуто (12.10.2023)
Дата надходження:	20.04.2021
Предмет позову:	про визнання договору недійсним та повернення безпідставно н

Розклад засідань:

Минулі засідання (23)

19.05.2021 11:00	Господарський суд Одеської області
02.06.2021 11:40	Господарський суд Одеської області
16.06.2021 15:00	Господарський суд Одеської області
05.07.2021 14:00	Господарський суд Одеської області
06.07.2021 10:30	Південно-західний апеляційний господарський суд
12.07.2021 11:30	Господарський суд Одеської області
03.01.2023 10:20	Господарський суд Одеської області
13.02.2023 10:30	Господарський суд Одеської області
03.04.2023 10:30	Господарський суд Одеської області
29.05.2023 10:30	Господарський суд Одеської області
02.06.2023 11:00	Господарський суд Одеської області
24.07.2023 14:20	Господарський суд Одеської області
14.08.2023 14:00	Господарський суд Одеської області
06.09.2023 14:00	Господарський суд Одеської області
18.09.2023 15:00	Господарський суд Одеської області
02.10.2023 14:30	Господарський суд Одеської області
18.01.2024 12:00	Південно-західний апеляційний господарський суд
08.02.2024 14:00	Південно-західний апеляційний господарський суд
07.03.2024 12:30	Південно-західний апеляційний господарський суд
18.06.2024 14:30	Південно-західний апеляційний господарський суд
23.07.2024 14:00	Південно-західний апеляційний господарський суд
03.09.2024 13:45	Південно-західний апеляційний господарський суд
11.11.2025 13:30	Південно-західний апеляційний господарський суд