ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
11 листопада 2025 року м. ОдесаСправа № 916/5674/24
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді: Богацької Н.С.
суддів: Аленіна О.Ю., Діброви Г.І.,
секретар судового засідання: Алієва К.О.
за участю представників учасників справи:
від КП «Таїрове» - Голоденко Л.О.,
від ФОП Сандула Г.Ю. - не з'явився,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Сандула Григорія Юхимовича
на рішення Господарського суду Одеської області від 11.06.2025, ухвалене суддею Петренко Н.Д., м. Одеса, повний текст складено та підписано 23.06.2025,
на додаткове рішення Господарського суду Одеської області від 02.07.2025, ухвалене суддею Петренко Н.Д., м. Одеса, повний текст складено та підписано 04.07.2025,
на додаткове рішення Господарського суду Одеської області від 07.07.2025, ухвалене суддею Петренко Н.Д., м. Одеса,
у справі № 916/5674/24
за позовом: Комунального підприємства «Житлово-комунальне підприємство «Таїрове» Таїровської селищної ради Одеського району Одеської області
до відповідача: Фізичної особи-підприємця Сандула Григорія Юхимовича
про: стягнення 694 963,93 грн та зобов'язання вчинити певні дії,
за зустрічним позовом: Сандула Григорія Юхимовича
до відповідача: Комунального підприємства «Житлово-комунальне підприємство «Таїрове» Таїровської селищної ради Одеського району Одеської області
про: визнання недійсним договору та застосування наслідків недійсності правочину,
У грудні 2024 року Комунальне підприємство «Житлово-комунальне підприємство «Таїрове» Таїровської селищної ради Одеського району Одеської області (далі КП «Таїрове») звернулося до Господарського суду Одеської області з позовом до Фізичної особи-підприємця Сандула Григорія Юхимовича (далі ФОП Сандул Г.Ю.), в якому просило:
- стягнути з ФОП Сандула Г.Ю. на користь КП «Таїрове» 694963,93 грн, з яких: 637154,01 грн основного боргу, 43045,05 грн інфляційних втрат та 14764,87 грн 3% річних.
- зобов'язати ФОП Сандула Г.Ю. повернути КП «Таїрове» нежитлове приміщення, загальною площею 129,94 кв.м., розташоване на земельній ділянці площею 3302,62 кв.м. за адресою: 65496, Одеська обл., Одеський район (стара назва - Овідіопольський), селище Таїрове (стара назва смт. Таїрове), вул. Перемоги (стара назва вул. 40-річчя Перемоги), 40 (далі нежитлове приміщення/нерухоме майно), шляхом підписання Акту прийому-передачі.
Позов мотивований неналежним виконанням відповідачем прийнятих на себе зобов'язань за укладеним 20.12.2017 між сторонами договором оренди нежитлового приміщення від № 35 (далі договір оренди) в частині повної та своєчасної сплати орендних платежів (за період січень 2022 - жовтень 2024) та повернення об'єкта оренди після закінчення строку дії договору.
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 30.12.2024 вказану позову заяву прийнято до розгляду, відкрито провадження у справі № 916/5674/24.
ФОП Сандул Г.Ю. звернувся до суду із зустрічним позовом до КП «Таїрове», в якому просив: визнати недійсним з моменту укладення договір оренди; застосувати наслідки недійсності правочину, а саме: стягнути з КП «Таїрове» на користь ФОП Сандула Г.Ю. 490000 грн, сплачених за недійсним договором, а також зобов'язати КП «Таїрове» прийняти від ФОП Сандула Г.Ю. за актом приймання-передачі нежитлове приміщення.
Зустрічний позов мотивований тим, що КП «Таїрове» не було власником орендованого майна, а відтак і не могло передавати його в оренду. Крім того, в момент укладення оспорюваного правочину не було проведено та затверджено оцінку об'єкта оренди.
Рішенням Господарського суду Одеської області від 11.06.2025 позов КП «Таїрове» задоволено повністю: стягнуто з ФОП Сандула Г.Ю. на користь КП «Таїрове» загалом 694963,93 грн, з яких: 637154,01 грн заборгованості за договором оренди, 43045,05 грн інфляційних втрат та 14764,87 грн 3% річних. У задоволенні зустрічного позову відмовлено.
Додатковим рішенням Господарського суду Одеської області від 02.07.2025 зобов'язано ФОП Сандула Г.Ю. повернути КП «Таїрове» нежитлове приміщення шляхом підписання Акту прийому-передачі.
27.06.2025 до суду надійшла заява позивача КП «Таїрове» про ухвалення додаткового рішення, а саме стягнення з ФОП Сандула Г.Ю. на користь КП «Таїрове» 16694 грн судових витрат, пов'язаних з наданням професійної правничої допомоги в суді першої інстанції.
Додатковим рішенням Господарського суду Одеської області від 07.07.2025 задоволено заяву КП «Таїрове» та стягнуто з ФОП Сандула Г.Ю. на користь КП «Таїрове» 16694 грн витрат на професійну правничу допомогу, пов'язану з розглядом справи в суді першої інстанції.
Місцевий господарський суд виходив з обґрунтованості та доведеності позовних вимог КП «Таїрове», зокрема, зазначив про доведеність факту неналежного виконання ФОП Сандулом Г.Ю. прийнятих на себе зобов'язань за укладеним між сторонами договором оренди в частині повної та своєчасної сплати орендних платежів (за період січень 2022 - жовтень 2024) та повернення об'єкта оренди після закінчення строку дії договору.
Відмовляючи у задоволенні зустрічного позову, суд першої інстанції зазначив, зокрема, що відповідачем не доведено, що спірний договір оренди суперечить нормам ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Ухвалюючи додаткове рішення від 07.07.2025 про стягнення з ФОП Сандула Г.Ю. витрат на професійну правничу допомогу, суд дійшов висновку, що КП «Таїрове» дотримано порядок повідомлення про понесення судових витрат, а також надано суду належні та допустимі докази на підтвердження їх понесення.
Не погодившись з рішеннями суду першої інстанції, ФОП Сандул Г.Ю. подав на них апеляційну скаргу, в якій просить їх скасувати, ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні первісного позову, задовольнити зустрічний позов та відмовити у задоволенні заяви КП «Таїрове» про стягнення витрат на професійну правничу допомогу.
В обґрунтування доводів та вимог апеляційної скарги ФОП Сандул Г.Ю. зазначає наступне:
- з 24.02.2022 ФОП Сандул Г. Ю. неодноразово усно звертався до КП «Таїрове» з проханням підписати акт приймання-передачі майна з оренди, однак останнє не вчинило жодних дій для належного оформлення припинення орендних правовідносин;
- більш того, позивач до звернення до суду жодного разу не звертався до ФОП Сандула Г. Ю. із проханням повернути приміщення;
- отже, саме в результаті протиправної бездіяльності КП «Таїрове», ФОП Сандул Г. Ю. не зміг оформити припинення орендних правовідносин між сторонами.
- ФОП Сандул Г. Ю. з 24.02.2022 взагалі не користувався нежитловим приміщенням.
- укладений між сторонами договір оренди суперечить законодавству, що діяло станом на момент його укладення, а тому наявні правові підстави для визнання його недійсним;
- суд не надав належної оцінки доводам відповідача про те, що позивач передав приміщення в оренду, не будучи його власником та не маючи правомочності на розпорядження цим майном;
- також поза увагою суду залишились доводи та аргументи відповідача про те, що зі змісту оспорюваного правочину вбачається, що в ньому відсутня така обов'язкова складова як вартість орендованого майна, визначена шляхом проведення незалежної оцінки. Водночас відсутність оцінки об'єкта оренди свідчить про незаконність розрахунку орендної плати.
- також скаржник звертає увагу, що ним не пропущено відповідний строк позовної давності;
- додаткове рішення суду від 07.07.2025, за результатами його апеляційного перегляду, підлягає скасуванню як похідне від рішення та додаткового рішення суду першої інстанції по суті спору.
Відповідно до вимог ст. 32 ГПК України за результатами автоматизованого розподілу справ між суддями, оформленого протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями, для розгляду справи визначено судову колегію у складі головуючого судді Богацької Н.С., Савицького Я.Ф., Принцевської Н.М.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 21.07.2025 витребувано у Господарського суду Одеської області матеріали справи №916/5674/24, відкладено вирішення питання щодо можливості відкриття, повернення, залишення без руху або відмови у відкритті апеляційного провадження за апеляційними скаргами до надходження матеріалів з суду першої інстанції.
29.07.2025 матеріали даної справи надійшли до суду апеляційної інстанції.
У зв'язку з перебуванням судді-учасника колегії Савицького Я.Ф. у відпустці, за розпорядженням керівника апарату суду призначено повторний автоматизований розподіл судової справи.
Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями для розгляду даної справи сформовано колегію суддів у складі: головуючого судді Богацької Н.С., суддів Аленіна О.Ю., Принцевської Н.М.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 31.07.2025 прийнято справу № 916/5674/24 до свого провадження колегією суддів у складі головуючого судді Богацької Н.С., суддів: Аленіна О.Ю., Принцевської Н.М., за апеляційною скаргою ФОП Сандула Г.Ю. на рішення Господарського суду Одеської області від 11.06.2025, на додаткове рішення Господарського суду Одеської області від 02.07.2025 та на додаткове рішення Господарського суду Одеської області від 07.07.2025 у справі № 916/5674/24 відкрито апеляційне провадження, встановлено КП «Таїрове» строк до 22.08.2025 для подання відзиву на апеляційну скаргу, роз'яснено учасникам справи про їх право у цей же строк подати до суду будь-які заяви чи клопотання з процесуальних питань, призначено дану справу до розгляду на 23.09.2025 о 13:15 год.
11.08.2025 від КП «Таїрове» надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому зазначено про її безпідставність та необґрунтованість, зокрема, що ФОП Сандулом Г.Ю. не спростовані висновки суду про відсутність порушеного права, за захистом якого він звернувся до суду.
У зв'язку з перебуванням судді-учасника колегії Принцевської Н.М. у відпустці, за розпорядженням керівника апарату суду призначено повторний автоматизований розподіл судової справи.
Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями для розгляду даної справи сформовано колегію суддів у складі: головуючого судді Богацької Н.С., суддів Діброви Г.І., Аленіна О.Ю.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 22.09.2025 справу № 916/5674/24 прийнято до свого провадження колегією суддів у складі головуючого судді Богацької Н.С., суддів: Діброви Г.І., Аленіна О.Ю.
23.09.2025 від представника ФОП Сандула Г.Ю. надійшло клопотання про відкладення розгляду справи на іншу дату, яке ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 23.09.2025 задоволено, розгляд справи відкладено на 11.11.2025 о 13:45 год.
Будь-яких інших заяв чи клопотань від учасників справи не надходило.
В судове засідання 11.11.2025 з'явився представник КП «Таїрове», який заперечував проти доводів та вимог апеляційної скарги ФОП Сандула Г.Ю., просив залишити її без задоволення, рішення суду від 11.06.2025, а також додаткові рішення суду від 02.07.2025 та від 07.07.2025 у справі № 916/5674/24 - без змін.
Представник ФОП Сандула Г.Ю. в судове засідання не з'явився, про день, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, у зв'язку з чим колегія суддів, враховуючи приписи п. 1 ч. 3 ст. 202 ГПК України, дійшла висновку про можливість розгляду справи за його відсутності.
Дослідивши правильність застосування судом першої інстанції норм процесуального та матеріального права, фактичні обставини справи, оцінивши докази на їх підтвердження в межах доводів апеляційної скарги, надавши правову кваліфікацію відносинам сторін і виходячи з фактів, встановлених у процесі перегляду справи, правових норм, які підлягають застосуванню, та матеріалів справи, судова колегія зазначає наступне.
Як вбачається з матеріалів цієї справи та встановлено судом, Таїровська селищна рада Овідіопольського району Одеської області є власником нежитлової будівлі, розташованої за адресою: Одеська область, Овідіопольський район, смт. Таїрове, вул. 40-річчя Перемоги, буд. 40.
Рішенням Таїровської селищної ради Овідіопольського району Одеської області від 04.05.2017 вказане нерухоме майно передано в господарське відання КП «Таїрове».
В свою чергу, КП «Таїрове» є суб'єктом господарювання, створеним у формі комунального комерційного унітарного підприємства. Майно КП «Таїрове» є комунальною власністю територіальної громади Таїровської селищної ради Одеського району Одеської області і закріплюється за КП «Таїрове» на праві повного господарського відання.
20.12.2017 між КП «Таїрове» (Орендодавець) та ФОП Сандулом Г.Ю. (Орендар) укладено договір №35 оренди нежитлового приміщення, відповідно до пунктів 1.1. - 1.3. якого в порядку та на умовах, визначених цим договором, КП «Таїрове» передає, а ФОП Сандул Г.Ю. приймає у строкове платне користування нежитлове приміщення, розташоване на земельній ділянці площею 3302,62 кв.м. за адресою: 65496, Одеська область, Овідіопольський район, смт. Таїрове, вул. Перемоги, 40 (далі приміщення). Загальна площа приміщення, що орендується 129,94 кв.м.. яке передається для ведення економічної діяльності пов'язаної з вантажним автомобільним транспортом
Пунктами 3.1., 3.2 договору визначено, що передача приміщення Орендарю здійснюється в присутності сторін та оформлюється актом прийому-передачі, який є невід'ємною частиною цього договору. Приміщення, зазначене в п. 1.1. даного договору, вважається прийнятим в оренду з моменту підписання сторонами акту прийому-передачі
Відповідно до п. 4.1. договору строк оренди приміщення, що орендується, складає 3 (три) роки з моменту прийняття приміщення, що орендується, за Актом прийому-передачі.
Розмір місячної орендної плати складає: 10000 грн. Орендна плата сплачується Орендарем не пізніше 15 числа кожного наступного місяця на розрахунковий рахунок Орендаря (пункти 5.1. 5.2. договору).
Згідно з п. 5.6. договору у разі припинення (розірвання) договору оренди Орендар сплачує орендну плату до дня повернення приміщення та майна за Актом прийому-передачі включно. Закінчення строку дії договору оренди не звільняє Орендаря від обов'язку сплатити заборгованість за орендною платою, якщо така виникла, у повному обсязі, ураховуючи санкції (якщо такі передбачені цим договором).
Пунктом 7.1. договору передбачено, що Орендар зобов'язаний серед іншого своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату, а у разі припинення або розірвання договору - зобов'язаний повернути Орендодавцеві орендоване приміщення в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, та відшкодувати Орендодавцеві збитки в разі погіршення стану приміщення.
Відповідно до п. 10.1. договору строк його дії починає свій перебіг з моменту підписання сторонами Акту прийому-передачі та закінчується 13.12.2020.
На виконання умов договору оренди КП «Таїрове» передало, а ФОП Сандул Г.Ю. прийняв в строкове платне користування нежитлове приміщення, про що свідчить складений та підписаний Акт прийому-передачі нежитлового приміщення від 20.12.2017.
Між сторонами складено та підписано Акт звірки взаємних розрахунків за період: 03.01.2022 - 30.04.2022, згідно з яким станом на 30.04.2022 заборгованість ФОП Сандула Г.Ю. перед КП «Таїрове» складає 40000 грн (а.с.185 т.1).
Листом від 20.04.2022 ФОП Сандул Г. Ю. повідомив КП «Таїрове», що у зв'язку з військовою агресією Російської Федерації проти України та запровадженням воєнного стану Указом Президента України від 24.02.2022 № 64/2022, починаючи з 25.02.2022 по теперішній час включно у нього не було жодного замовлення на перевезення вантажів, що фактично спричинило зупинення здійснюваної ним підприємницької діяльності з перевезення вантажів автомобільним транспортом, і, як наслідок, відсутність у нього будь-якого доходу у грошовій формі та матеріальній або нематеріальній формі, визначеній п. 292.3 Податкового кодексу України, що об'єктивно унеможливлює належне виконання ним своїх договірних зобов'язань перед КП «Таїрове» за укладеними з ним договорами, у тому числі договором оренди.
Також вказаним листом ФОП Сандул Г.Ю. повідомив, що він не відмовляється від виконання своїх договірних зобов'язань перед КП «Таїрове», але не може їх виконати належним чином з незалежних від нього згаданих причин, в зв'язку з чим просив відстрочити погашення наявної заборгованості, утому числі за договором оренди, на час до закінчення воєнного стану та/або надати згоду на сплату частинами (реструктуризацію) суми боргу протягом цього періоду для його погашення за рахунок різних ймовірно можливих джерел отримання коштів: банківського кредиту, позики, продажу власного майна, доходів від підприємницької діяльності тощо (а.с.22 т.1).
10.05.2022 КП «Таїрове» звернулось до ФОП Сандула Г.Ю. з листом вих.№106, отриманим відповідачем 13.05.2022, яким повідомило, що з розумінням ставиться до складнощів щодо сплати рахунків через військову агресію Російської Федерації проти України та через введення воєнного стану, але КП «Таїрове» просить звернути увагу, що підприємство забезпечує споживачів Таїровської об'єднаної територіальної громади комунальними послугами, такими як водопостачання, водовідведення, поводження з побутовими відходами, вивіз рідких побутових відходів та інше. Військовий стан не звільняє Сторін за договорами від сплати рахунків (а.с.23 т.1).
Предметом первісного позову є вимоги КП «Таїрове» стягнути з ФОП Сандула Г.Ю. 694963,93 грн (637154,01 грн заборгованості за договором оренди (з урахуванням коригування на індекс інфляції), 43045,05 грн інфляційних втрат та 14764,87 грн 3% річних) та зобов'язати ФОП Сандула Г.Ю. повернути КП «Таїрове» нежитлове приміщення шляхом підписання Акту прийому-передачі.
Підставою первісного позову зазначено неналежне виконанням орендарем прийнятих на себе зобов'язань за укладеним між сторонами договором оренди нежитлового приміщення в частині повної та своєчасної сплати орендних платежів (за період січень 2022 - жовтень 2024) та повернення об'єкта оренди після закінчення строку дії договору.
Предметом зустрічного позову є вимоги ФОП Сандула Г.Ю. визнати недійсним з моменту укладення договір оренди; застосувати наслідки недійсності правочину, а саме: стягнути з КП «Таїрове» на користь ФОП Сандула Г.Ю. 490000 грн, сплачених за недійсним договором, а також зобов'язати КП «Таїрове» прийняти від ФОП Сандула Г.Ю. за актом приймання-передачі нежитлове приміщення.
Підставою зустрічного позову зазначено передачу орендарем нерухомого без відповідних на це повноважень, а також укладення оспорюваного правочину без проведеної та затвердженої оцінку об'єкта оренди.
Як вже зазначалось, задовольняючи первісний позов, місцевий господарський суд виходив з його обґрунтованості та доведеності. Водночас, відмовляючи у задоволенні зустрічного позову, суд виходив з того, що позивачем (за зустрічним позовом) не доведено наявності порушеного права, за захистом якого він звернувся до суду.
Колегія суддів частково не погоджується з висновками суду першої інстанції з огляду на наступне.
З огляду на предмет та підстави заявлених позовних вимог КП «Таїрове» та ФОП Сандула Г.Ю., насамперед колегія суддів вважає за необхідне надати оцінку зустрічним позовним вимогам.
Так, відповідно до ч. 2 ст. 16 ЦК України одним із способів захисту цивільного права може бути визнання правочину недійсним.
У відповідності до ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
За приписами ст. 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Згідно положень ч. 1 та ч. 2 ст. 639 ЦК України договір може бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлені законом. Якщо сторони домовилися укласти договір у певній формі, він вважається укладеним з моменту надання йому цієї форми, навіть якщо законом ця форма для даного виду договорів не вимагалася. Якщо сторони домовилися укласти договір за допомогою інформаційно-телекомунікаційних систем, він вважається укладеним у письмовій формі.
Статтею 203 ЦК України визначено загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, зокрема, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам (частина 1); особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності (частина 2) тощо.
Частиною 1 ст. 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Отже, наведеними правовими положеннями визначені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, та загальні підстави недійсності правочину, за яких цей правочин може бути визнаний недійсним, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність (оспорюваний правочин) (ч. 3 ст. 215 ЦК України).
У постановах Верховного Суду від 18.05.2023 у справі № 906/743/21, від 03.08.2023 у справі № 909/654/19, від 19.10.2022 у справі № 912/278/21 зазначено, що вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов'язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків та, у разі задоволення позовних вимог, зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.
У пункті 10.2 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18.09.2024 у справі № 918/1043/21, викладено висновок, що якщо законом не встановлені особливі умови застосування правових наслідків недійсності правочину або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів, позивач, який заявляє вимогу про повернення йому в натурі переданого за недійсним правочином або відшкодування вартості переданого, заявляє реституційну вимогу, яку суд за існування для того підстав задовольняє, застосовуючи двосторонню реституцію. У цьому випадку відповідач є стягувачем у частині рішення про повернення йому переданого ним за недійсним правочином майна або відшкодування вартості.
У постанові Верховного Суду від 21.09.2022 у справі № 638/16768/19 викладено, зокрема, такий висновок:
«Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (ч. 1 ст. 15 ЦК України, ч. 1 ст. 16 ЦК України).
Порушення права пов'язане з позбавленням його суб'єкта можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити, які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду».
«За відсутності порушення суб'єктивного права чи інтересу або ж за відсутності самого суб'єктивного права позовна давність застосовуватись не може. Тому перш ніж застосовувати позовну давність, суд повинен з'ясувати та зазначити в судовому рішенні, чи порушене право або охоронюваний законом інтерес позивача, за захистом якого той звернувся до суду. У разі коли такі право чи інтерес не порушені, суд відмовляє в позові з підстав його необґрунтованості. І лише якщо буде встановлено, що право або охоронюваний законом інтерес особи дійсно порушені, але позовна давність спливла і про це зроблено заяву іншою стороною у справі, суд відмовляє в позові у зв'язку зі спливом позовної давності - за відсутності наведених позивачем поважних причин її пропущення».
Водночас згідно зі ст. 55 Конституції України права і свободи людини і громадянина захищаються судом. Кожен має право будь-якими незабороненими законом засобами захищати свої права і свободи від порушень і протиправних посягань.
Обов'язковою передумовою для реалізації права на судовий захист у порядку господарського судочинства є наявність у позивача суб'єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, які порушуються, не визнаються або оспорюються іншими особами - відповідачами, та на захист якого спрямоване звернення до суду з позовом.
Вирішуючи спір по суті, суд повинен установити наявність у особи, яка звернулася з позовом, суб'єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, на захист якого подано позов, тобто встановити, чи є особа, за позовом якої (або в інтересах якої) порушено провадження у справі, належним позивачем. Відсутність права на позов у матеріальному розумінні спричиняє прийняття рішення про відмову в задоволенні позову незалежно від інших установлених судом обставин, оскільки лише наявність права обумовлює виникнення в інших осіб відповідного обов'язку перед особою, якій таке право належить і яка може вимагати виконання такого обов'язку (вчинити певні дії або утриматися від їх вчинення) від зобов'язаних осіб. Тобто, лише встановивши наявність у особи, яка звернулася з позовом, суб'єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, на захист яких подано позов, суд з'ясовує наявність чи відсутність факту порушення або оспорення і, відповідно, приймає рішення про захист порушеного права або відмовляє позивачу в захисті, встановивши безпідставність та необґрунтованість заявлених вимог (аналогічний висновок міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 01.09.2020 у справі № 907/29/19).
Отже, суд має встановити належність особі, яка звернулася за судовим захистом, відповідного права або охоронюваного законом інтересу, чи є така особа належним позивачем у справі (наявність права на позов у матеріальному розумінні), чи є відповідне право або інтерес порушеним (встановлення факту порушення), а також визначити, чи відповідає обраний позивачем спосіб захисту порушеного права тим, які передбачені законодавством, і чи забезпечить такий спосіб захисту відновлення порушеного права позивача.
Відсутність порушеного права є підставою для відмови у задоволенні позову (такий висновок викладений у пункті 7.13 постанови Великої Палати Верховного Суду від 03.11.2020 у справі № 916/3146/17).
При розгляді позову про визнання недійсним оспорюваного правочину судом повинно вирішуватися питання про спростування презумпції правомірності правочину та має бути встановлено не лише наявність підстав, з якими закон пов'язує визнання правочину недійсним, але й чи було порушене цивільне право або інтерес особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право (інтерес) порушене та в чому полягає порушення.
Крім того особа, яка звертається до суду з позовом про визнання недійсним договору (чи його окремих положень), повинна довести конкретні факти порушення її майнових прав та інтересів, а саме: має довести, що її права та законні інтереси безпосередньо порушені оспорюваним договором і в результаті визнання його (чи його окремих положень) недійсним майнові права заінтересованої особи буде захищено та відновлено.
При цьому відсутність порушення прав та законних інтересів позивача є самостійною, достатньою підставою для відмови у позові (така правова позиція викладена, зокрема, у постановах Верховного Суду від 04.12.2019 у справі № 910/15262/18, від 03.03.2020 у справі № 910/6091/19).
Поряд з цим, у разі з'ясування обставин відсутності порушеного права позивача (що є самостійною, достатньою підставою для відмови у позові), судам не потрібно вдаватись до оцінки спірного правочину на предмет його відповідності положенням законодавства.
Фактично, подаючи зустрічний позов про визнання недійсним договору оренди, а також про застосування наслідків недійсності правочину (у вигляді стягнення з Орендодавця (КП «Таїрове») на користь Орендаря (ФОП Сандула Г.Ю.) 490000 грн, сплачених за недійсним договором), Орендар (ФОП Сандул Г.Ю.) намагається, зокрема, повернути одержане за недійсним правочином.
Так, за змістом ч. 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.
У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
Разом з тим, колегія суддів звертає увагу скаржника на те, що фактичне користування майном на підставі договору оренди в разі визнання його недійсним (нікчемним) унеможливлює застосування наслідків недійсності правочину відповідно до ст. 216 ЦК України, оскільки використання майна - «річ» безповоротна, і відновити первісне положення сторін практично неможливо.
ФОП Сандул Г.Ю., як встановлено судом, де-факто отримав у користування орендоване майно і таке користування вже ним реалізоване, водночас КП «Таїрове» отримувало плату (яка у зазначений спосіб є насправді компенсацією вартості того, що одержав ФОП Сандул Г.Ю. за користування об'єктом оренди) за погодженою сторонами ціною.
Специфіка правовідносин за договором оренди полягає в тому, що здійснити подвійну реституцію в разі недійсності (нікчемності) такого правочину, зважаючи на закладений у ч. 1 ст. 216 ЦК України зміст, у спірних правовідносинах із дотриманням принципів рівноправності, пропорційності, справедливості неможливо.
Таким чином, фактичне користування майном на підставі договору оренди унеможливлює у разі його недійсності (нікчемності) проведення між сторонами двосторонньої реституції.
Зазначене, за висновками суду, жодним чином не забезпечує відновлення прав ФОП Сандула Г.Ю, адже вони не є фактично порушеними в умовах здійснення ним користування орендованим майном.
У постанові Верховного Суду від 17.04.2025 у справі № 910/9652/23 (про стягнення грошових коштів, сплачених за користування майном за нікчемним договором оренди в порядку реституції) зазначено, зокрема, що: «грошові кошти, про стягнення яких звернувся позивач (орендар), фактично є сумою безпідставного збагачення самого позивача за рахунок користування майном відповідача, належать останньому та стягненню з відповідача не підлягають.
Відновити первісне становище сторін за одержане в користування майно - є безповоротним явищем, а тому фактичне користування майном на підставі договору оренди не дозволяє в разі його недійсності (нікчемності) провести двосторонню реституцію.
Вказане, до того ж, свідчить про відсутність підстав для висновку про порушення такого права орендаря, як стягнення грошових коштів, сплачених за користування майном за нікчемним договором оренди в порядку реституції, а відтак і про відсутність підстав для його захисту, адже фактичне користування майном відбулося, що сторонами не заперечується, і відновлення первісного становища сторін за одержане в користування майно є неможливим».
Також колегія суддів враховує, що позивачем за зустрічним позовом обставина укладання між сторонами договору визнається.
Зміст договору свідчить про обізнаність Орендаря з його умовами.
Жодних заперечень, зауважень, у тому числі з приводу розміру орендної плати, від Орендаря не надходило.
Також ФОПСандулом Г.Ю. жодним чином не заперечується обставина користування орендованим майном, а також сплати орендних платежів таке користування, принаймні до 24.02.2022.
Верховний Суд неодноразово наголошував (з урахуванням конкретних обставин справи) на необхідності врахування поведінки учасників правовідносин з точку зору з її відповідності принципу добросовісності.
Так, Верховний Суд у складі об'єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 10.04.2019 у справі № 390/34/17 зазначив, що добросовісність (п. 6 ст. 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Доктринаcontra factum proprium (заборони суперечливої поведінки) базується на давньоримській максимі «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі цієї доктрини є принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно на них покладається.
Натомість, дії ФОП Сандула Г.Ю., який спочатку уклав договір оренди та користувався впродовж значного часу орендованим приміщенням, а в подальшому наполягає на тому, що укладений договір є недійсним, суперечать його попередній поведінці та є недобросовісними.
Суд також враховує висновок Верховного Суду, викладений у постанові від 27.01.2020 у справі №761/26815/17, про те, що недійсність правочину, договору, акту органу юридичної особи чи документу як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність правочину, договору, акту органу юридичної особи чи документу не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим.
За таких обставин, колегія суддів також зауважує, що дії, направлені на визнання правочину (договору оренди) недійсним лише з метою невиконання зобов'язання за таким договором чи уникнення відповідальності за невиконання зобов'язання є недопустимим.
Враховуючи вищевикладене у сукупності, колегія суддів цілком погоджується з висновком суду першої інстанції про відсутність підстав для задоволення зустрічного позову ФОП Сандула Г.Ю. про визнання недійсним з моменту укладення договір оренди та застосування наслідків недійсності правочину. Доводи скаржника вищевказаних висновків жодни чином не спростовують.
Щодо первісного позову.
Частиною 1 ст. 202 ЦК України передбачено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
За приписами статей 626 - 629 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Відповідно до ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
Аналогічні положення містяться у ч. 1 ст. 283 ГК України, відповідно до якої за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Так, за укладеними між сторонами договором виникли орендні правовідносини.
При цьому, враховуючи те, що спірні правовідносини стосуються оренди комунального майна, то до них підлягають застосуванню положення Закону України «Про оренду державного та комунального майна», який регулює правові, економічні та організаційні відносини, пов'язані з передачею майна державної та комунальної власності в оренду та відносини між орендарем та орендодавцем.
На час укладення договору оренди діяли положення Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 №2269-XII.
03.10.2019 прийнято Закон України «Про оренду державного та комунального майна» № 157-ІХ (далі Закон № 157-ІХ), у розділі «Прикінцеві та перехідні положення» якого передбачено, що він набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію з 1 лютого 2020 року (за виключенням окремих норм).
Пунктом 5 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Закону №157-IX визнано таким, що втратив чинність, Закон України «Про оренду державного та комунального майна» (Відомості Верховної Ради України, 1992, № 30, ст. 416 із наступними змінами) з дня введення в дію цього Закону.
Враховуючи опублікування тексту Закону № 157-ІХ в офіційному друкованому виданні «Голос України» 26.12.2019, останній набрав чинності 27.12.2019 і введений в дію з 01.02.2020, отже, з цієї дати підлягають застосуванню його норми (за винятком норм, наведених у розділі «Прикінцеві та перехідні положення»).
При цьому, за загальним правилом, якщо прийнятим нормативним актом порівняно з попереднім змінюється правове регулювання відносин в тій чи іншій сфері, то нові норми застосовуються з дати набрання ними чинності, якщо інше не визначено в самому нормативному акті (ч. 1 ст. 5 ЦК України).
Відповідно до п. 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону № 157-IX договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом 5 частини 2 статті 18 цього Закону, або 1 липня 2020 року. Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.
Колегія суддів зазначає, що порядок продовження договорів оренди державного та комунального майна, який діяв до 31.01.2020 та був передбачений Законом України № 2269-XII (втратив чинність 31.01.2020), може бути застосовано до процедури продовження тих договорів, строк дії яких закінчився до 01.07.2020 включно, а щодо інших договорів оренди державного та комунального майна (строк дії яких закінчився після 01.07.2020) у силу вимог абз. 3 п. 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону № 157-IX має застосовуватися порядок продовження, визначений Законом № 157-ІХ.
Аналогічні правові висновки викладені у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 06.10.2021 у справі № 907/720/20 та від 09.11.2021 у справі №908/2637/20 зі спорів, що виникли з подібних правовідносин, у зв'язку з чим колегія суддів вважає за необхідне застосувати дані у висновки при розгляді цієї справи.
Таким чином, законодавець передбачив умови та порядок продовження дії договорів оренди державного та комунального майна, укладених відповідно до положень Закону № 2269-XII, в тому числі й у період після втрати вказаним законом чинності.
Як вже зазначалось, відповідно до п. 10.1. договору строк його закінчується 13.12.2020.
Отже оскільки строк дії договору оренди закінчився 13.12.2020, тобто вже після 01.07.2020, до спірних орендних правовідносин сторін у даній справі слід застосовувати положення Закону №157-IX.
Порядок продовження договору оренди встановлений у ст. 18 Закону №157-IX від та у постанові Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483 «Деякі питання оренди державного та комунального майна», якою затверджений Порядок передачі в оренду державного та комунального майна.
Відповідно до ч. 1 ст. 18 Закону №157-IX продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених ч. 2 цієї статті.
Частиною 2 ст. 18 Закону №157-IX передбачено, що без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які: укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п'ять років або менше; укладені без проведення аукціону з установами, організаціями, передбаченими ч. 1 ст. 15 цього Закону; укладені без проведення аукціону з підприємствами, установами, організаціями, передбаченими ч. 2 ст. 15 цього Закону відповідно до вимог ст. 15 цього Закону, крім випадків, передбачених абз. 11 та 12 ч. 2 ст. 15 цього Закону; укладені з підприємствами, установами, організаціями, що надають соціально важливі послуги населенню, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України, додатковий перелік яких може бути визначений представницькими органами місцевого самоврядування згідно із законодавством.
Згідно з ч. 3 ст. 18 Закону №157-IX договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.
Відповідно до ч. 8 ст. 18 Закону №157-IX орендар, який звертається із заявою про продовження договору оренди відповідно до абз. 4 ч. 7 цієї статті, зобов'язаний разом із такою заявою надати орендодавцю звіт про оцінку майна та рецензію на цей звіт. Порядком передачі майна в оренду (для державного майна) або рішенням представницького органу місцевого самоврядування (для комунального майна) на орендаря може бути покладений обов'язок подачі додаткових документів разом із заявою про продовження договору оренди, що продовжується відповідно до частини другої цієї статті.
Частиною 8 ст. 15 Закону №157-IX визначено, що передача в оренду майна без проведення аукціону здійснюється виключно в ЕТС. У разі надходження заяви про оренду від особи, яка має право на отримання в оренду державного та комунального майна без проведення аукціону, інформація про об'єкт, який передається в оренду, та укладений договір публікуються в ЕТС.
Підстави для відмови у продовженні договору оренди визначені у ст. 19 Закону №157-IX. Так, рішення про відмову у продовженні договору оренди може бути прийнято: у випадках, передбачених статтею 7 цього Закону; якщо орендоване приміщення необхідне для власних потреб балансоутримувача, які обґрунтовані у письмовому зверненні балансоутримувача, поданому ним орендарю; якщо орендар, який бажає продовжити договір оренди майна в порядку, встановленому частиною другою статті 18 цього Закону, не надав звіт про оцінку об'єкта оренди у визначений цим Законом строк; якщо орендар порушував умови договору оренди та не усунув порушення, виявлені балансоутримувачем або орендодавцем у строк, визначений у приписі балансоутримувача та/або орендодавця; якщо орендар допустив прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців; якщо орендар станом на дату довідки балансоутримувача, передбаченої частиною шостою статті 18 цього Закону, має заборгованість зі сплати орендної плати або не здійснив страхування об'єкта оренди, чи має заборгованість зі сплати страхових платежів.
Відповідно до п. 135 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна орендар, що має право продовжити договір оренди без проведення аукціону, звертається до орендодавця із заявою про продовження договору оренди не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди. Якщо орендар не подав заяву про продовження договору оренди у зазначений строк, то орендодавець не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору оренди повідомляє орендаря про те, що договір оренди підлягає припиненню на підставі закінчення строку, на який його було укладено, у зв'язку з тим, що орендар не подав відповідну заяву у визначений Законом строк, та про необхідність звільнення орендованого приміщення і підписання акта приймання-передачі (повернення з оренди) орендованого майна.
Пунктом 136 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна передбачено, що заява подається шляхом заповнення електронної форми через особистий кабінет в електронній торговій системі. Орендар додає до заяви документи, передбачені пунктом 113 цього Порядку та звіт про оцінку майна. Рецензування звіту про оцінку майна здійснюється відповідно до Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».
Відповідно до п. 1 Прикінцевих та перехідних положень Закону №157-IX цей Закон набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію з 1 лютого 2020 року, крім: положень статей 5, 6, 11, 14, частини восьмої статті 15, частини шостої статті 16 цього Закону (в частині роботи ЕТС), які стосуються внесення (включення) та опублікування інформації в ЕТС, подання заяв, у тому числі заяв на оренду, в ЕТС, опублікування в ЕТС Переліків, договорів оренди, укладених без проведення аукціону, змін і доповнень до договорів оренди, які вводяться в дію з 1 жовтня 2020 року. Внесення (включення) та опублікування інформації, оприлюднення Переліків, договорів оренди, укладених без проведення аукціону, змін і доповнень до договорів оренди, що передбачені статтями 5, 6, 14, частиною восьмою статті 15, частиною шостою статті 16 цього Закону, здійснюються на офіційних вебсайтах орендодавців, а також у друкованих засобах масової інформації, якщо це передбачено рішенням представницького органу місцевого самоврядування, до моменту введення в дію положень, передбачених цим підпунктом. Подання заяв, у тому числі заяв на оренду, передбачених статтями 6, 11, 14 цього Закону, здійснюється в паперовій або в електронній формі (без використання ЕТС) до моменту введення в дію положень, передбачених цим підпунктом пункту 1 Прикінцевих та перехідних положень.
Згідно із підпунктом 6 пункту 3 постанови Кабінету Міністрів України «Деякі питання оренди державного та комунального майна» від 03.06.2020 №483 до початку роботи електронної торгової системи Порядок у частині внесення (включення) та оприлюднення інформації в електронній торговій системі, надсилання інформації про потенційний об'єкт оренди, подання заяв, у тому числі заяв на оренду, в електронній торговій системі, оприлюднення в електронній торговій системі Переліків, договорів оренди, укладених без проведення аукціону, змін і доповнень до договорів оренди, що передбачені статтями 5, 6, 11, 14, частиною восьмою статті 15, частиною шостою статті 16 Закону (в частині роботи електронної торгової системи), застосовується у такий спосіб: шляхом оприлюднення на офіційних веб-сайтах орендодавців, а також у друкованих засобах масової інформації, якщо це передбачено рішенням представницького органу місцевого самоврядування або уповноваженого ним органу; шляхом внесення, подання, надсилання в паперовій або в електронній формі (без використання електронної торгової системи). Надсилання інформації про потенційний об'єкт оренди до початку роботи електронної торгової системи може здійснюватися через електронну торгову систему в разі наявності такої технічної можливості.
Таким чином, для продовження договору оренди комунального майна орендар зобов'язаний надати орендодавцю в установлений строк (не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди) відповідну заяву, яка починаючи з 01.10.2020 подається шляхом заповнення електронної форми через особистий кабінет в електронній торговій системі, та звіт про оцінку майна, який підлягає рецензуванню відповідно до Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».
Матеріали цієї справи не містять доказів того, що Орендарем здійснювалися заходи щодо продовження строку дії договору оренди на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором, а саме: подання у встановлені строки відповідної заяви про продовження договору оренди разом із документами, передбаченими пунктом 113 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, та звітом про оцінку майна, який підлягає рецензуванню відповідно до Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».
Вказані обставини відповідно до положень ст. 18 Закону № 157-IX унеможливлюють продовження строку дії договору на той самий термін і на тих самих умовах, а, отже, договір оренди припинився на підставі ч. 1 ст. 24 Закону № 157-IX у зв'язку з закінченням строку, на який його було укладено.
Враховуючи вищевикладене, колегія суддів зазначає, що строк дії договору оренди закінчився 12.12.2020.
Водночас, колегія суддів зазначає, що користування майном після припинення договору є таким, що здійснюється не відповідно до його умов - неправомірне користування майном, у зв'язку з чим вимога щодо орендної плати за користування майном за умовами договору, що припинився (у разі закінчення строку, на який його було укладено тощо), суперечить змісту правовідносин за договором найму (оренди) та регулятивним нормам ЦК України.
Оскільки поведінка боржника не може бути одночасно правомірною та неправомірною, то регулятивна норма ст. 762 ЦК України («Плата за користування майном») і охоронна норма ч. 2 ст. 785 ЦК України («Обов'язки наймача у разі припинення договору найму») не можуть застосовуватися одночасно, адже орендар не може мати одночасно два обов'язки, які суперечать один одному: сплачувати орендну плату, що здійснюється за правомірне користування майном, і негайно повернути майно.
Так, згідно з п. 5.6. договору у разі припинення (розірвання) договору оренди Орендар сплачує орендну плату до дня повернення приміщення та майна за Актом прийому-передачі включно. Закінчення строку дії договору оренди не звільняє Орендаря від обов'язку сплатити заборгованість за орендною платою, якщо така виникла, у повному обсязі, ураховуючи санкції (якщо такі передбачені цим договором).
Разом з тим, колегія суддів зазначає, що положення п. 3 ч. 1 ст. 6 та ст. 627 ЦК України про свободу договору не застосовуються до договорів оренди в тій їх частині, якою передбачені умови щодо здійснення орендної плати за період від моменту припинення дії договору до моменту повернення орендованого майна, оскільки сторони в такому випадку відступають від положень актів цивільного законодавства.
Неврахування таких висновків щодо застосування положень цивільного та господарського законодавства на практиці призводить до того, що з орендаря, який після припинення строку дії договору оренди не повернув майно орендодавцю на його вимогу, фактично стягується потрійний розмір орендної плати, а саме: безпосередньо орендна плата, а також неустойка у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.
Наведений підхід у регулюванні орендних правовідносин, вочевидь, не узгоджується з такими загальними засадами цивільного законодавства, як справедливість, добросовісність та розумність (п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України).
З викладеного вбачається, що обов'язок орендаря сплачувати орендну плату за користування орендованим майном зберігається до припинення договору оренди (до спливу строку його дії), оскільки орендна плата є платою орендаря за користування належним орендодавцю майном та відповідає суті орендних правовідносин, що полягають у строковому користуванні орендарем об'єктом оренди на платній основі.
При цьому, якщо орендар не повертає майно після припинення строку дії договору, зокрема у вигляді подальшого неправомірного користування майном, у орендодавця виникає право застосувати передбачений законом спосіб захисту порушеного права - стягнення з орендаря неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення (ч. 2 ст. 785 ЦК України).
Неустойка, стягнення якої передбачено ч. 2 ст. 785 ЦК України, є самостійною формою майнової відповідальності у сфері орендних правовідносин, яка застосовується у разі (після) припинення договору оренди - якщо наймач не виконує обов'язку щодо негайного повернення речі, і є належним способом захисту прав та інтересів орендодавця після припинення вказаного договору, коли користування майном стає неправомірним. Для притягнення орендаря, що порушив зобов'язання, до зазначеної відповідальності необхідна наявність вини (умислу або необережності) відповідно до вимог ст. 614 ЦК України.
Таким чином, яким би способом в договорі оренди не регламентувалися правовідносини між сторонами у разі невиконання (несвоєчасного виконання) наймачем (орендарем) обов'язку щодо повернення речі з найму (оренди) з її подальшим користуванням після припинення такого договору, проте ці правовідносини не можуть врегульовуватись іншим чином, ніж визначено ч. 2 ст. 785 ЦК України (зокрема, з установленням для наймача (орендаря) будь-якого іншого (додаткового) зобов'язання, окрім того, що передбачений вказаною нормою).
Враховуючи вищевикладене у сукупності, а також те, що строк дії договору оренди, про неналежне виконання якого заявлено позов у дані справі, закінчився 13.12.2020, колегія суддів зазначає, що правові підстави для стягнення орендної плати, нарахованої протягом січня 2022 - жовтня 2024, відсутні, як і відсутні правові підстави для стягнення 3% річних та інфляційних втрат, нарахованих у зв'язку із несвоєчасним внесенням орендної плати.
Відповідно до п. 2 ч. 1 ст.275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.
З огляду на викладене, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга ФОП Сандула Г.Ю. підлягає задоволенню частково, оскаржуване рішення Господарського суду Одеської області від 11.06.2025 в частині стягнення 694963,93 грн - скасуванню, із прийняттям в цій частині нового рішення про відмову у задоволенні позову, в іншій частині рішення залишається без змін.
Щодо вимоги про повернення орендованого майна.
Статтею 25 Закону № 157-IX визначено, що у разі припинення договору оренди орендар зобов'язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди.
У разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі (ч. 1 ст. 785 ЦК України).
Пунктом 7.1. договору передбачено, що у разі припинення або розірвання договору Орендар зобов'язаний повернути Орендодавцеві орендоване приміщення в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, та відшкодувати Орендодавцеві збитки в разі погіршення стану приміщення.
Згідно з ч. 2 ст. 795 ЦК України повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору.
Отже у даному випадку обов'язок повернути об'єкт оренди визначений як договором оренди, так і Законом України «Про оренду державного та комунального майна».
Докази повернення відповідачем орендованого майна матеріали цієї справи не містять.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 03.04.2019 у справі № 924/1220/17 вказано, що звернутися з негаторним позовом може власник або титульний володілець, у якого знаходиться річ, щодо якої відповідач ускладнює здійснення повноважень користування або розпорядження.
Як вже зазначалось, рішенням Таїровської селищної ради Овідіопольського району Одеської області від 04.05.2017 (власника майна) вказане нерухоме майно передано в господарське відання КП «Таїрове», що, власне і не заперечується відповідачем, а тому КП «Таїрове» має право на подання відповідного негаторного позову до відповідача, який неповерненням орендованого майна після закінчення строку дії договору перешкоджає позивачеві у здійсненні його законного права користування цим майном.
Передбачений ст. 391 ЦК України спосіб захисту - усунення перешкод у здійсненні власником прав користування та розпорядження своїм майном - підлягає застосуванню у тих випадках, коли між позивачем, який є власником або титульним володільцем майна, і відповідачем, який користується спірним майном, не існує договірних відносин щодо цього майна і майно перебуває у користуванні відповідача не на підставі договору, укладеного з позивачем.
Для задоволення вимог позивача необхідно встановити факт об'єктивно існуючих перешкод у здійсненні власником або титульним володільцем своїх правомочностей, оскільки речове право має захищатися лише при доведенні самого факту порушення. Другою умовою застосування негаторного позову має бути відсутність між позивачем і відповідачем договірних відносин, адже в разі наявності таких відносин власник або титульний володілець здійснює захист порушеного права власності зобов'язально-правовими засобами. Аналогічну правову позицію викладено у постанові Верховного Суду від 21.08.2018 у справі №910/19865/17.
Отже враховуючи, що договір припинив свою дію у зв'язку з закінченням терміну, на який він був укладений, що свідчить про відсутність на теперішній час між сторонами договірних орендних правовідносин, беручи до уваги відсутність у матеріалах справи будь-яких доказів пролонгації договірних відносин, що існували між сторонами, або доказів укладення нового договору на право користування спірним нерухомим майном, а також з огляду на те, що інших належних та допустимих доказів наявності правових підстав використання спірного майна відповідачем до суду не подано, є підстави для застосування правової конструкції, передбаченої ст. 391 ЦК України, а саме зобов'язання відповідача повернути орендоване ним приміщення.
Задоволення вказаної вимоги забезпечить поновлення порушеного права позивача, як на вільне володіння об'єктом оренди.
Враховуючи вищевикладене у сукупності, колегія суддів цілком погоджується з висновком суду першої інстанції про наявність підстав для задоволення первісного позову про зобов'язання ФОП Сандула Г.Ю. повернути КП «Таїрове» нежитлове приміщення шляхом підписання Акту прийому-передачі.
Згідно статті 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
За таких обставин, додаткове рішенням Господарського суду Одеської області від 02.07.2025, яким зобов'язано ФОП Сандула Г.Ю. повернути КП «Таїрове» нежитлове приміщення шляхом підписання Акту прийому-передачі, підлягає залишенню без змін, а апеляційна скарга ФОП Сандула Г.Ю. в цій частині - без задоволення.
Щодо додаткового рішення Господарського суду Одеської області від 07.07.2025 у даній справі, яким задоволено заяву КП «Таїрове» та стягнуто з ФОП Сандула Г.Ю. на користь КП «Таїрове» 16694 грн витрат на професійну правничу допомогу, пов'язану з розглядом справи в суді першої інстанції, колегія суддів зазначає наступне.
Позивачем (КП «Таїрове») заявлено дві позовні вимоги: 1) стягнення заборгованості та 2) повернення майна.
Ухвалюючи додаткове рішення від 07.07.2025 про стягнення з ФОП Сандула Г.Ю. витрат на професійну правничу допомогу, суд дійшов висновку, що КП «Таїрове» дотримано порядок повідомлення про понесення судових витрат, а також надано суду належні та допустимі докази на підтвердження їх понесення.
Доводи ФОП Сандула Г.Ю. фактично зводяться до того, що додаткове рішення суду від 07.07.2025, за результатами його апеляційного перегляду, підлягає скасуванню як похідне від рішення та додаткового рішення суду першої інстанції по суті спору. Інших доводів та (або) аргументів апеляційна скарга не містить.
Відповідно до ч. 1 ст. 123 ГПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов'язаних з розглядом справи.
До витрат, пов'язаних з розглядом справи, належать витрати на професійну правничу допомогу (п. 1 ч. 3 ст. 123 ГПК України).
Згідно з п. 3 ч. 4 ст. 129 ГПК України судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
З урахуванням того, що цією постановою частково задоволено апеляційну скаргу ФОП Сандула Г.Ю. та скасовано рішення Господарського суду Одеської області від 11.06.2025 (в частині стягнення заборгованості), натомість додаткове рішення Господарського суду Одеської області від 02.07.2025 (про повернення майна) залишено без змін, витрати КП «Таїрове» на правову (правничу) допомогу у розмірі 16694 грн мають бути покладені на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
За таких обставин, колегія суддів вважає, що додаткове рішення Господарського суду Одеської області від 07.07.2025 у даній справі підлягає зміні в частині розміру стягуваної суми (з 16694 грн на 8347 грн), адже була змінена пропорція задоволених позовних вимог.
Керуючись статтями 129, 269, 270, 275, 277, 281-284 ГПК України, суд
Апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Сандула Григорія Юхимовича задовольнити частково.
Рішення Господарського суду Одеської області від 11.06.2025 у справі № 916/5674/24 (в частині стягнення 694963,93 грн заборгованості за договором оренди) скасувати, ухвалити нове рішення в цій частині, яким відмовити у задоволенні позову.
В іншій частині рішення Господарського суду Одеської області від 11.06.2025 у справі № 916/5674/24 залишити без змін.
Додаткове рішення Господарського суду Одеської області від 02.07.2025 у справі №916/5674/24 залишити без змін.
Додаткове рішення Господарського суду Одеської області від 07.07.2025 у справі №916/5674/24 змінити, виклавши його резолютивну частину у наступній редакції:
«Стягнути з Фізичної особи-підприємця Сандула Григорія Юхимовича на користь Комунального підприємства «Житлово-комунальне підприємство «Таїрове» Таїровської селищної ради Одеського району Одеської області витрати на професійну правничу допомогу в сумі 8347 грн».
Доручити Господарському суду Одеської Області видати відповідний наказ із зазначенням необхідних реквізитів.
Постанова, відповідно до вимог ст. 284 ГПК України, набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена у касаційному порядку у строк, який обчислюється відповідно до ст. 288 ГПК України.
Повна постанова складена 24.11.2025 (у зв'язку з тим, що з 17.11.2025 по 21.11.2025 головуючий суддя приймав участь у підготовці для підтримання кваліфікації у НШСУ відповідно до наказу голови суду від 11.11.2025 №316-в).
Головуючий суддя Н.С. Богацька
судді О.Ю. Аленін
Г.І. Діброва