Постанова від 30.10.2025 по справі 916/5299/24

ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 жовтня 2025 року м. ОдесаСправа № 916/5299/24

Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючої судді Принцевської Н.М.;

суддів: Савицького Я.Ф., Ярош А.І.;

(Південно-західний апеляційний господарський суд, м. Одеса, пр-т Шевченка,29)

секретар судового засідання (за дорученням головуючої судді): Романенко Д.С.;

представники сторін:

від прокуратури - Шафарчук О.В.;

від Чорноморської міської ради Одеського району Одеської області- не з'явився;

від Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Яблонька"- Ошарін Д.С.;

від ОСОБА_1 - не з'явився;

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Заступника керівника Одеської обласної прокуратури

на рішення Господарського суду Одеської області від 21.04.2025 (повний текст складено та підписано 24.04.2025)

по справі №916/5299/24

за позовом Виконувача обов'язків керівника Чорноморської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Чорноморської міської ради Одеського району Одеської області

до Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Яблонька"

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача: ОСОБА_1

про припинення права володіння майном, приведення земельної ділянки у попередній стан, розірвання договору оренди землі, припинення права оренди землі та зобов'язання повернути земельну ділянку,

(суддя першої інстанції: Сулімовська М.Б., дата та місце ухвалення рішення: 21.04.2025, Господарський суд Одеської області, м. Одеса, пр-т Шевченка,29),

Виконувач обов'язків керівника Чорноморської окружної прокуратури звернувся до Господарського суду Одеської області із позовом в інтересах держави в особі Чорноморської міської ради Одеського району Одеської області до Відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Яблонька", за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні Відповідача ОСОБА_1 , відповідно до якого просить:

- припинити володіння правом Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Яблонька" на будівлю бару зі складськими приміщеннями та будівлю магазину площею 463,2 кв. м., внесене до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень державним реєстратором Комунальне підприємство Новоселівської сільської ради "Регіональне бюро державної реєстрації" Бондарем О.М. 21.12.2016 за номером записом про речове право 18226513 з закриттям розділу на об'єкт нерухомого майна 1128617951108;

- зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю фірма "Яблонька" (код ЄДРПОУ: 23861087, вулиця Паркова, будинок 4-А, місто Чорноморськ, Одеський район, Одеська область, Україна, 68001) привести у попередній стан земельну ділянку площею 0,0829 га, кадастровий номер: 5110800000:02:025:0142, за адресою вул. Паркова, буд. 4-А, м. Чорноморськ, Одеський район, Одеська область шляхом приведення самочинно реконструйованих об'єктів нерухомості площею 506 кв.м, торговельного павільйону площею 45,39 кв.м до попереднього стану, відповідно до технічного паспорту, виготовленого 09.01.2003 Іллічівським бюро технічної інвентаризації (реєстровий номер ГН-3-44-148) до магазину загальною площею 220,8 кв.м.;

- розірвати договір оренди землі №104 від 02.11.2016 року, укладений між Чорноморською міською радою Одеської області та Товариством з обмеженою відповідальністю фірма "Яблонька", право оренди за яким зареєстровано до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за № 18370692 від 23.12.2016;

- припинити право оренди шляхом скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права оренди Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Яблонька" на земельну ділянку площею 0,0829 га, кадастровий номер 5110800000:02:025:0142, запис про інше речове право № 18370692 від 23.12.2016;

- зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю фірма "Яблонька" (код ЄДРПОУ: 23861087, вулиця Паркова, будинок 4-А, місто Чорноморськ, Одеський район, Одеська область, Україна, 68001) повернути Чорноморській міській раді Одеського району Одеської області (код ЄДРПОУ 25932851, м. Чорноморськ, проспект Миру, 33, 68000) земельну ділянку площею 0,0829 га, кадастровий номер 5110800000:02:025:0142, розташовану за адресою: м. Чорноморськ, вул. Паркова, 4-А.

Обґрунтовуючи позовну заяву Прокурор стверджував, що за результатами вивчення питання наявності підстав для представництва інтересів держави в суді у сфері земельних правовідносин встановлений факт порушення вимог чинного земельного законодавства ТОВ фірма "Яблонька" шляхом самовільної реконструкції, перебудови, збільшення площі об'єкта нерухомості, яка належить даному товариству, та подальшого його незаконного оформлення, на земельній ділянці комунальної форми власності всупереч умовам договору оренди.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 21.04.2025 у даній справі було закрито провадження у справі в частині вимог про припинення права володіння майном та приведення земельної ділянки у попередній стан, з огляду на наявність рішення Господарського суду Одеської області від 09.11.2023 у справі № 916/2832/23 між тими самими сторонами, про той самий предмет і з тих самих підстав, що і у справі № 916/5299/24.

Таким чином, подальший розгляд справи здійснювався з урахуванням вимог про розірвання договору оренди землі, припинення права оренди землі та зобов'язання повернути земельну ділянку.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 21.04.2025 у задоволенні позову було відмовлено; скасовано заходи забезпечення позову, введені ухвалою Господарського суду Одеської області від 06.12.2024 у справі №916/5299/24.

У своєму рішенні суд першої інстанції проаналізувавши наведені в позовній заяві обставини щодо проведеної Відповідачем реконструкції об'єкта нерухомості (будівлі бару зі складськими приміщеннями та будівлею магазину), розташованого за адресою: м. Чорноморськ, Одеської області, вул. Паркова, 4-А, погодився з доводами Прокурора відносно того, що в даному випадку має місце самочинне будівництво, оскільки реконструкція та перебудова проведені без дозвільних документів ДАБІ України та без відома власника земельної ділянки Чорноморської міської ради.

Водночас, місцевий господарський суд врахував, що провадження у справі в частині зобов'язання ТОВ фірма "Яблонька" привести у попередній стан земельну ділянку шляхом приведення самочинно реконструйованих об'єктів нерухомості до попереднього стану, відповідно до технічного паспорту, виготовленого 09.01.2003 Іллічівським бюро технічної інвентаризації, до магазину загальною площею 220,8 кв.м. було закрито на підставі п.3 ч.1 ст.231 Господарського процесуального кодексу України.

При цьому, суд виходив з того, що при ухваленні рішення у справі №916/2832/23 від 09.11.2023 Господарський суд Одеської області виснував, що у випадку, якщо Рада вважає, що ТОВ фірма "Яблонька" на теперішній час всупереч умовам Договору оренди землі від 02.11.2016 №104 та приписів законодавства здійснює або вже здійснило самочинне будівництво, вона вправі просити суд зобов'язати провести перебудову нерухомого майна до стану, зафіксованого рішенням реєстратора (будівля бару зі складськими приміщеннями та будівлею магазину загальною площею 463,2 кв.м.), а не у відповідність до рішення виконавчого комітету Іллічівської міської ради від 28.11.2002 № 886 та свідоцтва на право власності від 02.01.2003 на об'єкти нерухомості: будівлю магазину загальною площею 212,6 кв.м.; торговельний павільйон 24,6 кв.м.; навіс 122,4 кв.м.

Крім того, суд звернув увагу, що за означеною вимогою Прокурор просив зобов'язати Відповідача привести самочинно реконструйовані об'єкти нерухомості до попереднього стану, відповідно до технічного паспорту, виготовленого 09.01.2003 Іллічівським бюро технічної інвентаризації, до магазину загальною площею 220,8 кв.м.

Оскільки за результатами розгляду даного спору судом не ухвалювалось рішення щодо зобов'язання Відповідача привести земельну ділянку у первісний стан, суд не вбачав підстав для задоволення вимоги в частині розірвання договору.

Крім того суд першої інстанції зауважив, що земельна ділянка передавалась в оренду, в тому числі, і з розташованим на ній об'єктом нерухомості, який належить орендарю на праві власності на підставі свідоцтва про право власності від 02.01.2003, виданого на підставі рішення виконкому Іллічівської міської ради від 28.11.2002 № 886. Законність набуття у власність даного об'єкта сторонами не заперечується.

В той же час, місцевий господарський суд зазначив, що за наявності розташованого на спірній земельній ділянці об'єкта нерухомості, що належить Відповідачу на праві власності на підставі свідоцтва про право власності від 02.01.2003, виданого на підставі рішення виконкому Іллічівської міської ради від 28.11.2002 № 886, розірвання договору оренди землі призведе до користування ТОВ фірма "Яблонька" земельною ділянкою без правовстановлюючих документів.

Господарський суд Одеської області врахував, що земельна ділянка не може бути передана у користування іншим особам у зв'язку із розташуванням на ній об'єкта нерухомості, що належить на праві власності товариству.

Також, судом вказано, що Відповідачем сплачується орендна плата за землю у встановленому договором розмірі, а також податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки (з урахуванням площі об'єкта оподаткування у розмірі 463,2 кв.м.), що підтверджується податковими деклараціями, наявними в матеріалах справи, а тому розірвання договору оренди землі не буде сприяти цілям досягнення «справедливого балансу» між інтересами сторін, оскільки збереження орендних правовідносин між сторонами в даному випадку, на переконання суду, буде свідчити про більш раціональне використання органом місцевого самоврядування земельної ділянки, зокрема як джерела доходу місцевого бюджету.

Отже, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні вимог Прокурора в частині розірвання договору оренди землі.

Враховуючи, що вимоги про припинення права оренди та зобов'язання Відповідача повернути спірну земельну ділянку є похідними від вимоги про розірвання договору, в задоволенні цих вимог судом першої інстанції було відмовлено.

Не погоджуючись з таким рішенням, Заступник керівника Одеської обласної прокуратури звернувся до Південно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, у якій просить скасувати рішення Господарського суду Одеської області від 21.04.2025 у справі №916/5299/24 та ухвалити нове судове рішення про задоволення позову Прокурора.

На переконання Прокурора, оскаржуване рішення ухвалено з порушенням норм процесуального права, зокрема, ст. 2, 13, 86, 236 Господарського процесуального кодексу України, та неправильним застосуванням норм матеріального права, а саме, ст. 13, 24, 25, 32, 34 Закону України «Про оренду землі», ст. 610, 611, 615, 629, 651 Цивільного кодексу України, а тому підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про задоволення позову Прокурора.

Прокурор вважає, що суд першої інстанції внаслідок невірної оцінки наданих Прокурором доказів, дійшов помилкового висновку про погодження Чорноморською міською радою Одеської області, як Орендодавцем, умов договору оренди землі з розташуванням на спірній земельній ділянці самочинного будівництва.

У своїй скарзі Прокурор зазначає, що установивши у даній справі факт невиконання Товариством з обмеженою відповідальністю фірма "Яблонька", як орендарем земельної ділянки, умов щодо заборони самовільного будівництва, реконструкції або перебудови існуючого об'єкта нерухомості без відома Чорноморської міської ради, що в силу вимог ст. ст. 24, 25, 32 Закону України «Про оренду землі», ст. 651 Цивільного кодексу України та умов самого договору оренди землі може слугувати підставою для його дострокового розірвання, суд першої інстанції дійшов безпідставного висновку про відсутність підстав для задоволення позовної вимоги про розірвання договору оренди землі, виходячи лише з факту закриття провадження у справі за вимогою Прокурора про зобов'язання Відповідача привести земельну ділянку у первісний стан.

На переконання Прокурора, судом першої інстанції залишено поза увагою, що відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Крім того, оскільки вимога про розірвання Договору оренди землі № 104 від 02.11.2016, укладеного між Чорноморською міською радою Одеської області та Товариством з обмеженою відповідальністю фірма "Яблонька", право оренди за яким зареєстровано до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за № 18370692 від 23.12.2016, підлягала задоволенню, то й вимоги Прокурора про припинення права оренди та зобов'язання Відповідача повернути спірну земельну ділянку є обґрунтованими, а тому висновок суду про відмову у задоволенні вказаних вимог - передчасний.

З огляду на зазначене, Прокурор просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги Прокурора задовольнити в повному обсязі.

15.05.2025 до Південно-західного апеляційного господарського суду від Заступника керівника Одеської обласної прокуратури надійшли докази сплати судового збору за подання апеляційної скарги.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 19.05.2025 відкладено вирішення питання щодо можливості відкриття, повернення, залишення без руху або відмови у відкритті апеляційного провадження за апеляційною скаргою Заступника керівника Одеської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Одеської області від 21.04.2025 по справі №916/5299/24 до надходження матеріалів справи з суду першої інстанції; витребувано у Господарського суду Одеської області матеріали справи №916/5299/24.

22.05.2025 до Південно-західного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи №916/5299/24.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 26.05.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Заступника керівника Одеської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Одеської області від 21.04.2025 по справі №916/5299/24.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 04.06.2025 призначено розгляд апеляційної скарги Заступника керівника Одеської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Одеської області від 21.04.2025 по справі №916/5299/24 на 14.07.2025 року об 11-30 год. у приміщенні Південно-західного апеляційного господарського суду.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 14.07.2025 у оголошено перерву до 13.10.2025 року об 11-30 год.

13.10.2025 від Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Яблонька" надійшло клопотання про відкладення розгляду справи через сімейні обставини представника у задоволені якого колегією суддів відмовлено протокольною ухвалою.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 13.10.2025 оголошено перерву в судовому засіданні по справі №916/5299/24 до 30.10.2025 року об 12-45 год.

30.10.2025 у судове засідання з'явились Прокурор та представник Відповідача, Прокурор підтримав вимоги та доводи викладені ним письмово, а представник Відповідача заперечував проти задоволення апеляційної скарги Прокурора. Інші представники учасники у судове засідання не з'явились. Про день, час та місце розгляду апеляційної скарги повідомлені належним чином.

Позивач, Відповідач та Третя особа своїм правом на подання відзиву не скористались, що у відповідності до ч.3 ст. 263 Господарського процесуального кодексу України не перешкоджає перегляду оскаржуваного рішення суду першої інстанції в апеляційному порядку.

Відповідно до положень п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав юдини і основоположних свобод від 04.11.1950 кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом. Також, відповідно до рішень Європейського суду з прав людини, що набули статусу остаточного, зокрема "Іззетов проти України", "Пискал проти України", "Майстер проти України", "Субот проти України", "Крюков проти України", "Крат проти України", "Сокор проти України", "Кобченко проти України", "Шульга проти України", "Лагун проти України", "Буряк проти України", "ТОВ "ФПК "ГРОСС" проти України", "Гержик проти України" суду потрібно дотримуватись розумного строку для судового провадження.

Розумним, зокрема, вважається строк, що є об'єктивно необхідним для виконання процесуальних дій, прийняття процесуальних рішень та розгляду і вирішення справи з метою забезпечення своєчасного (без невиправданих зволікань) судового захисту.

З урахуванням практики Європейського суду з прав людини критеріями розумних строків є: правова та фактична складність справи; поведінка заявника, а також інших осіб, які беруть участь у справі, інших учасників процесу; поведінка органів державної влади (насамперед суду); характер процесу та його значення для заявника (справи "Федіна проти України" від 02.09.2010, "Смірнова проти України" від 08.11.2005, "Матіка проти Румунії" від 02.11.2006, "Літоселітіс проти Греції" від 05.02.2004 та інші).

Враховуючи викладене, а також зважаючи на те, що явка представників сторін судом обов'язковою не визнавалась, участь в засіданні суду є правом, а не обов'язком учасників справи, колегія суддів апеляційного господарського суду, з урахуванням ст. 120, ст. 202, ст. 270, ч. 2 ст. 273 Господарського процесуального кодексу України, вважає за необхідне розглянути справу за відсутності представників Позивача та Третьої особи, за наявними у справі матеріалами.

Відповідно до ст.269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши апеляційну скаргу, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального права та дотримання норм процесуального права, судова колегія апеляційної інстанції встановила наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, рішенням виконавчого комітету Іллічівської міської ради від 28.11.2002 № 886 Товариству з обмеженою відповідальністю фірма "Яблонька" було видано свідоцтво на право власності на об'єкти нерухомості: будівлю магазину загальною площею - 220,8 кв.м; торговельний павільйон - 24,6 кв.м; навіс - 123,4 кв.м, за адресою: м. Іллічівськ, вул. Паркова, 4-А, замість договору купівлі - продажу №3620 від 28.05.1996.

Свідоцтвом про право власності від 02.01.2003 виданого виконавчим комітетом Іллічівської міської ради було засвідчено, що об'єкт в цілому, який розташований в м. Іллічівськ, вул. Паркова № 4-А, дійсно належить Товариству з обмеженою відповідальністю фірма "Яблонька", який складається з будівлі магазину загальною площею 220,8 кв. м, торгівельного павільйону площею 24,6 кв.м та навіс площею 123,4 кв.м.

02.11.2016 між Чорноморською міською радою Одеського району Одеської області (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю фірма "Яблонька" (орендар) укладено Договір оренди землі №104 (далі - Договір оренди).

За умовами п. 1. Договору оренди, орендодавець на підставі Закону України "Про оренду землі" та рішення Чорноморської міської ради від 08.07.2016 №133/43-VІІ "Про поновлення договору оренди землі площею 0,0829 га. Товариству з обмеженою відповідальністю фірмі "Яблонька" за адресою: Одеська область, м. Чорноморськ, вул. Паркова, 4-А" надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку площею 0,0829 га несільськогосподарського призначення, із земель житлової та громадської забудови (кадастровий номер 5110800000:02:025:0142), що знаходиться за адресою: Одеська область, м. Чорноморськ, вул. Паркова, 4-А, згідно з планом земельної ділянки, який є невід'ємною частиною договору.

Відповідно до п. 2.1. Договору оренди в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,0829 га: всього земельних угідь 0,0829 га, в тому числі капітальна одноповерхова- 0,0543 га; тимчасова - 0,0100 га; під проїздами, проходами та площадками - 0,0186 га.

Згідно з п. 2.2. Договору оренди на земельній ділянці розташовані об'єкти нерухомого майна - будівля бару зі складськими приміщеннями та будівля магазину, які належать орендарю на праві власності на підставі свідоцтва про право власності від 02.01.2003, виданого на підставі рішення виконкому Іллічівської міської ради від 28.11.2002 № 886. Технічний паспорт від 13.02.2012, інвентарний номер 56, реєстровий №44-Гп-3-148. Територія обладнана водопроводом, каналізацією, електропостачанням, центральнім газопостачанням, проїзд до земельної ділянки заасфальтовано.

П. 3.1. Договору оренди встановлено, що зазначена земельна ділянка площею 0,0829 га надається у користування орендарю терміном на 10 років.

Земельна ділянка передається в оренду для реконструкції з розширенням існуючої будівлі зі складськими приміщеннями та магазину. Цільове призначення земельної ділянки - для реконструкції з розширенням існуючої будівлі зі складськими приміщеннями та магазину. Вид використання земельної ділянки: В.03.07 (п. 5.1.-5.2. Договору оренди).

Відповідно до розділу 6 Договору оренди, передача земельної ділянки в оренду здійснюється за проєктом землеустрою або технічною документацією із землеустрою (на підставі ст. 123 Земельного кодексу України). Інших умов передачі земельної ділянки немає. Об'єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві за актом приймання-передачі.

За умовами п. 10.1. Договору оренди, орендодавець має право: вимагати від орендаря використання земельної ділянки за її цільовим призначенням згідно з п.5.1., 5.2. цього договору, додержання орендарем екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, державних стандартів, норм і правил, проєктних рішень, місцевих правил забудови населених пунктів; вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати; вимагати дострокового розірвання договору у разі невиконання орендарем його обов'язків, передбачених Законом України "Про оренду землі", Податковим кодексом України, цим договором, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Згідно з п.10.4. Договору оренди, орендар зобов'язаний, окрім іншого, виконувати встановлені щодо об'єкта оренди зобов'язання, додержуватися вимог, встановлених Законом України "Про оренду землі", виконувати обов'язки відповідно до умов договору і Земельного кодексу України; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, зазначеного в п. 5.1., 5.2. договору, забезпечити належний санітарний, протипожежний, екологічний стан земельної ділянки, будинків і споруд, розташованих на ній; здійснювати благоустрій прилеглої території та у подальшому утримувати її у належному стані.

П. 10.5. Договору оренди передбачено, що орендарю забороняється самовільне будівництво, реконструкція або перебудова існуючого об'єкта нерухомості без відома орендодавця.

Цей договір може бути достроково розірвано за взаємною згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами їх обов'язків, встановлених п.п. 10.2., 10.4., 10.5. цього договору, передбачених Законом України "Про оренду землі", цим договором, у разі випадкового знищення чи пошкодження об'єктів оренди, яке суттєво перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. (п. 13.2. Договору оренди).

Пунктом 14.1. Договору оренди встановлено, що орендар несе цивільну, адміністративну або кримінальну відповідальність за порушення земельного законодавства згідно з законами України. За невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору.

Договір підписано між сторонами без будь-яких зауважень, підписи скріплені печатками.

Право оренди ТОВ фірма "Яблонька" на земельну ділянку площею 0,0829 га зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень 23.12.2016 за № 18370692.

Згідно Технічного паспорту від 13.02.2012 за інвентарним № 56, реєстровим № 44-ГН-3-148 на об'єкти нерухомості за адресою м. Чорноморськ, вул. Паркова, 4-А, виготовленого Комунальним підприємством "Бюро технічної інвентаризації" м. Іллічівська, експлікація будинку, господарських будівель та споруд включала у себе об'єкт з літерами за планом:

А - будівля бару площею 247,3 кв. м.;

А1 - зі складськими приміщеннями площею 250,9 кв. м.;

В - будівля магазину площею 37,3 кв.м.;

Г - вбиральня площею 3,9 кв.м.;

Д - навіс площею 23,0 кв.м.

Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 21.12.2016 за Товариством з обмеженою відповідальністю фірма "Яблонька" зареєстровано право власності на об'єкт нерухомого майна з реєстраційним номером: 1128617951108 за адресою: м. Чорноморськ, вул. Паркова, 4-А, а саме будівлю бару зі складськими приміщеннями та будівлею магазину загальною площею 463,2 кв.м.

Підставою для реєстрації права власності стало рішення реєстратора індексний номер 33104213 від 22.12.2016, прийняте на підставі наступних документів: свідоцтво про право власності від 02.01.2003, видане виконавчим комітетом Іллічівської міської ради; технічний паспорт, виданий 06.05.2016 ФОП Поляковою М.О.; свідоцтво про відповідність збудованого об'єкта проєктній документації, серія та номер: 15001678, видане 30.12.2009 Інспекцією ДАБК в Одеській області.

Згідно з даними технічного паспорту, щодо об'єктів нерухомості за адресою м. Чорноморськ, вул. Паркова, 4а, - серія та номер б/н, виданого 06.05.2016, видавник Полякова О.М. (замовником технічної інвентаризації є ТОВ фірма "Яблонька"), об'єкти нерухомості за вказаною адресою складаються з двох об'єктів, які мають літеру А (у порівнянні з попереднім техпаспортом 2012 року змінено назву об'єкта з "будівля бару зі складськими приміщеннями" на "торговий зал") площею вже 432,3 кв. м., та літеру В (у порівнянні з попереднім техпаспортом змінено назву об'єкта з "будівля магазину" на "торговий зал") площею 30,9 кв.м., всього по літерам А та В - 463, 2 кв.м., площа об'єкту нерухомості під спірною земельною ділянкою збільшена на 88,19 кв. м.

09.05.2023 спеціалістами відділу державного архітектурно-будівельного контролю виконавчого комітету Чорноморської міської ради в межах повноважень, передбачених Законом України "Про місцеве самоврядування в Україні" та договором, проведений огляд об'єкта будівництва, а саме: щодо будівельних робіт з реконструкції існуючої будівлі бару зі складськими приміщеннями та будівлею магазину, які розташовані на земельній ділянці з кадастровим номером 5110800000:02:025:0142 за адресою: вул.Паркова,4-А, м. Чорноморськ та належать ТОВ фірма "Яблонька" на підставі витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, номер відомостей про речове право: 18226513 від 21.12.2016.

За результатами огляду був складений Акт обстеження від 09.05.2023, у якому зазначено, що під час вищезазначеного огляду на об'єкті будівництва встановлено, що ТОВ фірма "Яблонька" проведені наступні будівельні роботи: виконано демонтаж конструкцій покрівлі об'єкту (на момент перевірки несучі стіни стояли просто неба); розібрані на 90% внутрішні стіни; закладені віконні прорізи в несучій стіні фасаду, яка виходить на вул. Паркову у м. Чорноморську зі сторони Чорного моря; наявна свіжа кладка блоків з газобетону, та виконано нарощування існуючих стін, що призвело до зміни геометричних розмірів будівлі, частково виконані штукатурні роботи. В приміщенні будівлі складовані будівельні матеріали: блоки з газобетону, дошки, пінополістирол, мінеральна вата та інше. Вздовж стіни, що виходить на вул. Паркову, в сторону Чорного моря, змонтовані будівельні ліса для виконання кладки та штукатурних робіт.

Установлено та зафіксовано в акті обстеження, що управління архітектури та містобудування виконавчого комітету Чорноморської міської ради Одеського району Одеської області не надавало містобудівні умови та обмеження на будівництво або реконструкцію ТОВ фірма "Яблонька" за вищевказаною адресою.

Відповідно, дозвільні документи на виконання будівельних робіт відділом ДАБК виконавчого комітету Чорноморської міської ради не надавались.

У ході обстеження 09.05.2023 встановлено, що об'єкт будівництва, розташований на вказаній земельній ділянці, за класом наслідків (відповідальності) належить до об'єктів з незначними наслідками (СС1), відповідно до п. 5.1 ДБН В.1.2-14-2018 "Загальні принципи забезпечення надійності та конструктивної безпеки будівель і споруд".

Згідно з викопіюванням з плану інженерних мереж м. Чорноморська, дана будівля розташована на мережах теплопостачання.

Листом КП "Чорноморськводоканал" Чорноморської міської ради від 01.06.2023 №1420/05-04 повідомлено, що вище наведена будівля розташована безпосередньо на водопроводі Д200мм (ст) з порушенням нормативних вимог ДБН Б.2.2-12:2019 "Планування та забудова територій" і погодження щодо розташування будівлі по вул. Паркова, 4-А на інженерних мережах водопроводу КП "Чорноморськводоканал" не надавало.

Листом КП "Чорноморськтеплоенерго" Чорноморської міської ради від 08.06.2023 № 01-05-1/775 повідомило, що комунальне підприємство погодження на розташування будівель магазину, бару зі складськими приміщеннями за адресою: м. Чорноморськ, вул. Паркова, 4-А, що належить ТОВ фірма "Яблонька", на мережах теплопостачання не надавало.

10.06.2024 представниками Чорноморської міської ради Одеського району Одеської області повторно було проведено обстеження земельної ділянки з кадастровим номером 5110800000:02:025:0142, за результатами якого було встановлено, що на земельній ділянці знаходиться будівля Нової пошти площею 506 кв. м., торгівельний павільйон площею 45,39 кв.м., що відрізняється від технічних характеристик об'єктів нерухомості, які мали місце під час надання земельної ділянки в оренду 02.11.2016, та вказана будівля виникла в результаті здійснення самочинної перебудови, цільове призначення даного об'єкту нерухомості не співпадає з цільовим призначенням об'єктів, які були наявні на земельній ділянці під час передачі її в оренду. Згідно з вказаним актом, вид використання земельної ділянки - для реконструкції з розширенням існуючої будівлі бару зі складськими приміщеннями та магазину частково не відповідає фактичному її використанню.

Також в матеріалах справи наявні дані загальнодоступної програми "Google Earth Pro", зокрема відповідно до супутникових знімків, у період часу з 2003 по 2022 роки (рік, по який доступні дані даної програми), площа даної будівлі поступово збільшувалася, змінювалася конфігурація будівлі, та її місцезнаходження відносно житлових будинків та зелених насаджень, розташованих поруч.

При цьому, згідно з відповіддю Комунального підприємства "Бюро технічної інвентаризації" №А-281 від 09.09.2024 на запит Чорноморської окружної прокуратури, остання дата інвентаризації об'єкта нерухомості - 13.02.2012.

Разом з цим, згідно з відповіддю Чорноморської міської ради № вих-вх -4697-24-5071 2024 від 08.10.2024, станом на момент передачі земельної ділянки в оренду площа об'єкту нерухомого майна, якій належав ТОВ фірма "Яблонька" та знаходився на земельній ділянці, становила 220,8 кв. м. Таким чином, узгоджена між Чорноморською міською радою Одеського району Одеської області та ТОВ фірма "Яблонька" площа об'єкту нерухомості, який знаходився на земельній ділянці, становила 220,8 кв.м, а не 463, 2 кв.м, як зазначено у технічному паспорті, виданому ФОП Поляковою О.М.

Оцінюючи правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального права, перевіривши дотримання судом норм процесуального права, в контексті встановлених обставин, судова колегія дійшла наступних висновків.

Щодо наявності підстав для представництва Прокурором інтересів держави в даній справі, судова колегія вважає за необхідне зазначити наступне.

За змістом ч. 3 ст. 4 Господарсько процесуального кодексу України до господарського суду у справах, віднесених законом до його юрисдикції, мають право звертатися також особи, яким законом надано право звертатися до суду в інтересах інших осіб.

Відповідно до п. 3 ст. 131-1 Конституції України в Україні діє прокуратура, яка здійснює, зокрема, представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.

Згідно з положеннями ч. ч. 3, 4 ст. 53 Господарсько процесуального кодексу України у визначених законом випадках Прокурор звертається до суду з позовною заявою, бере участь у розгляді справ за його позовами, а також може вступити за своєю ініціативою у справу, провадження у якій відкрито за позовом іншої особи, до початку розгляду справи по суті, подає апеляційну, касаційну скаргу, заяву про перегляд судового рішення за нововиявленими або виключними обставинами. Прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду Прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах. Невиконання цих вимог має наслідком застосування положень, передбачених статтею 174 цього Кодексу.

З урахуванням ролі прокуратури в демократичному суспільстві та необхідності дотримання справедливого балансу у питанні рівноправності сторін судового провадження, зміст п. 3 ч. 1 ст. 131-1 Конституції України щодо підстав представництва Прокурором інтересів держави в судах не може тлумачитися розширено.

Відтак, Прокурор може представляти інтереси держави в суді у виключних випадках, які прямо передбачені законом. Розширене тлумачення випадків (підстав), для представництва Прокурором інтересів держави в суді не відповідає принципу змагальності, який є однією із засад правосуддя (пункт 3 частини другої статті 129 Конституції України).

Положення п. 3 ч. 1 ст. 131-1 Конституції України відсилає до спеціального закону, яким мають бути визначені виключні випадки та порядок представництва Прокурором інтересів держави в суді. Таким законом є Закон України "Про прокуратуру".

Водночас, згідно зі ст. 23 Закону України "Про прокуратуру" представництво Прокурором інтересів громадянина або держави в суді полягає у здійсненні процесуальних та інших дій, спрямованих на захист інтересів громадянина або держави, у випадках та порядку, встановлених законом. Прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб'єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу. Наявність таких обставин обґрунтовується Прокурором у порядку, передбаченому частиною четвертою цієї статті. Наявність підстав для представництва має бути обґрунтована Прокурором у суді. Прокурор здійснює представництво інтересів громадянина або держави в суді виключно після підтвердження судом підстав для представництва. Прокурор зобов'язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це громадянина та його законного представника або відповідного суб'єкта владних повноважень. У разі підтвердження судом наявності підстав для представництва Прокурор користується процесуальними повноваженнями відповідної сторони процесу.

Звертаючись до відповідного компетентного органу до подання позову в порядку, передбаченому статтею 23 Закону України "Про прокуратуру", Прокурор фактично надає йому можливість відреагувати на стверджуване порушення інтересів держави, зокрема, шляхом призначення перевірки фактів порушення законодавства, виявлених Прокурором, вчинення дій для виправлення ситуації, а саме подання позову або аргументованого повідомлення Прокурора про відсутність такого порушення.

Таким чином, Прокурору достатньо дотриматися порядку, передбаченого статтею 23 Закону України "Про прокуратуру", і якщо компетентний орган протягом розумного строку після отримання повідомлення самостійно не звернувся до суду з позовом в інтересах держави, то це є достатнім аргументом для підтвердження його бездіяльності. Якщо Прокурору відомо причини такого незвернення, він обов'язково повинен зазначити їх в обґрунтуванні підстав для представництва, яке міститься в позові, але якщо з відповіді компетентного органу на звернення Прокурора такі причини з'ясувати неможливо чи такої відповіді взагалі не отримано, то це не є підставою вважати звернення Прокурора необґрунтованим.

У рішенні від 05.06.2019 №4-р(ІІ)/2019 Конституційний Суд України вказав, що Конституцією України встановлено вичерпний перелік повноважень прокуратури, визначено характер її діяльності і в такий спосіб передбачено її існування і стабільність функціонування; наведене гарантує неможливість зміни основного цільового призначення вказаного органу, дублювання його повноважень/функцій іншими державними органами, адже протилежне може призвести до зміни конституційно визначеного механізму здійснення державної влади її окремими органами або вплинути на обсяг їхніх конституційних повноважень.

Щоб інтереси держави не залишилися незахищеними, Прокурор виконує субсидіарну роль, замінює в судовому провадженні відповідний компетентний орган, який усупереч вимогам закону не здійснює захисту або робить це неналежно.

Позов у справі, судове рішення в якій переглядається, подано Прокурором в інтересах держави в особі Чорноморської міської ради, як власника спірної земельної ділянки, будучи обізнаною про виявлені правопорушення Відповідача за Договір оренди землі №104 від 02.11.2016, маючи відповідні повноваження, самоусунулась від самостійного захисту майнових інтересів держави та з часу направлення Чорномоською окружною прокуратурою у порядку ст.23 Закону України "Про прокуратуру" запитів від 23.02.2024 №63-1245вих-24, від 29.05.2024 №63-3501вих-24, від 23.07.2024 №63-4561вих-24 жодних заходів з метою поновлення інтересів територіальної громади не вживала.

Також на думку Прокурора, бездіяльність Чорноморської міської ради у даному випадку полягає в тому, що за наслідками розгляду позовної заяви міської ради до ТОВ фірма "Яблонька" про припинення права власності на будівлю, визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора, рішенням Господарського суду від 09.11.2023 у справі № 916/2832/23 у задоволенні позову відмовлено, проте Чорноморська міська рада не звернулася до суду з апеляційною скаргою щодо даного рішення або з новим позовом.

Чорноморською окружною прокуратурою неодноразово на адресу міської ради направлялись запити щодо зазначення позиції Чорноморської міської ради Одеського району Одеської області з приводу наявного самочинного будівництва, проведеної роботи, спрямованої на приведення у відповідність до чинного законодавства правовідносин, що склалися з приводу самочинного будівництва на земельній ділянці комунальної власності; повідомлення про причини не оскарження Чорноморською міською радою Одеського району Одеської області рішення Господарського суду Одеської області від 09.11.2023 у справі №916/2832/23, та чи проводилась службова перевірка (службове розслідування) за вказаним фактом.

З відповідей Чорноморської міської ради №вих-вх-930-24-1534-2024 від 28.03.2024, №вих-вх-3535-24-4147-2024 від 19.08.2024 слідує, що міська рада вже зверталася до суду з позовною заявою. Тобто, на переконання Прокурора, Позивач самоусунувся від самостійного захисту майнових інтересів держави та з часу направлення Чорноморською окружною прокуратурою у порядку ст. 23 Закону України "Про прокуратуру" відповідних листів, тобто з 23.02.2024, жодних заходів з метою поновлення інтересів територіальної громади не вжив.

Зазначене, на думку Прокурора, свідчить про бездіяльність Чорноморської міської ради, тому Прокурор в порядку ст. 23 Закону України "Про прокуратуру" направив міській раді відповідне повідомлення від 27.11.2024 №63-7258вих-24 (т.2 а.с.92) та звернувся до Господарського суду Одеської області з даним позовом.

Позивач є органом місцевого самоврядування, до компетенції якого у відповідності до ст. 33 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» віднесені повноваження щодо здійснення державного контролю за використанням та охороною земель.

Верховний Суд у постанові від 08 лютого 2019 року у справі №915/20/18 визначив, що інтереси держави полягають не тільки у захисті прав державних органів влади чи тих, які відносяться до їх компетенції, а також й у захисті прав та свобод місцевого самоврядування, яке не має загальнодержавного характеру, але спрямоване на виконання функцій держави на конкретній території та реалізуються у визначеному законом порядку та способі, який відноситься до їх відання. Органи місцевого самоврядування є рівними за статусом носіями державної влади, як і державні органи. Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 13 лютого 2019 року у справі №914/225/18.

З огляду на викладене, колегія суддів дійшла висновку, що Прокурор обґрунтував в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду, а також правильно визначив орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах.

Щодо суті спору судова колегія зазначає наступне.

Відповідно до частини другої статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Частинами першою та другою статті 202 Цивільного кодексу України визначено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори).

За змістом статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Частина перша статті 627 Цивільного кодексу України визначає, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно з положеннями статей 525, 526, 629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами, а зобов'язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Як вбачається зі змісту статті 93 Земельного кодексу України, статті 792 Цивільного кодексу України, статті 13 Закону України "Про оренду землі" правовідносини щодо оренди земельної ділянки передбачають передачу орендарю земельної ділянки у володіння та користування за плату на певний строк для її використання відповідно до умов договору та положень земельного законодавства.

Стаття 610 Цивільного кодексу України регламентує, що порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання). У свою чергу у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору (пункт 1 частини першої статті 611 Цивільного кодексу України).

Згідно зі статтею 651 Цивільного кодексу України розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Так частини перша та друга статті 651 Цивільного кодексу України передбачають, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору.

Колегія суддів звертається до висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 20.11.2024 у справі № 918/391/23, згідно якого порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору. У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - "значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору".

Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.

Для застосування частини другої статті 651 Цивільного кодексу України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди, її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати. Подібні висновки викладені, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16.01.2021 у справі № 910/2861/18, від 13.07.2022 у справі № 363/1834/17.

В такий спосіб розірвання договору має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанови Верховного Суду від 09.12.2020 у справі № 199/3846/19, від 06.05.2025 у справі № 922/639/23, від 23.09.2025 у справі № 920/999/23).

При цьому потрібно додатково враховувати, що у відносинах оренди землі основним їх регулятором, крім спеціального законодавства, є договір оренди землі. Враховуючи, що договір є регулятором відносин з використання земельної ділянки, на ці відносини поширюються правила статті 3 Цивільного кодексу України, яка відносить до загальних засад цивільного законодавства принцип свободи договору. Тлумачення пункту 3 частини першої статті 3 та статті 627 Цивільного кодексу України свідчить, що свобода договору має декілька складових, зокрема, свобода укладання договору, вибору контрагента, виду договору, визначення умов договору.

Відповідно до положень статті 24 Закону України "Про оренду землі" орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати.

У статті 25 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендар земельної ділянки має право, зокрема, за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження. Відповідно до частини другої статті 25 Закону України "Про оренду землі" орендар земельної ділянки зобов'язаний, зокрема, виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі.

Згідно зі статтею 96 Земельного кодексу України землекористувачі зобов'язані забезпечувати використання землі за цільовим призначенням та за свій рахунок приводити її у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу, за винятком випадків незаконної зміни рельєфу не власником такої земельної ділянки.

Відповідно до частини четвертої статті 31 Закону України "Про оренду землі" розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Частиною першою статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

У даній справі Прокурор звернувся із позовом, основною підставою якого є здійснення відповідачем самочинного будівництва на орендованій земельній ділянці.

Відповідно до частини першої статті 317 Цивільного кодексу України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону (частини перша та друга статті 319 Цивільного кодексу України).

Згідно із частиною першою статті 321 Цивільного кодексу України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (частина перша статті 373 Цивільного кодексу України). Елементом особливої правової охорони землі є норма частини другої статті 14 Конституції про те, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону; право власності на землю гарантується Конституцією України (частина друга статті 373 Цивільного кодексу України).

Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина четверта статті 373 Цивільного кодексу України).

Відповідно до частини першої статті 375 Цивільного кодексу України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.

Згідно із частиною першою статті 376 Цивільного кодексу України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Отже, правовий режим самочинного будівництва врегульовано статтею 376 Цивільного кодексу України. Норми зазначеної статті є правовим регулятором відносин, які виникають у зв'язку із здійсненням самочинного будівництва.

Стаття 376 Цивільного кодексу України розміщена у главі 27 «Право власності на землю (земельну ділянку)», тобто правовий режим самочинного будівництва пов'язаний з питаннями права власності на землю.

Знаходження на земельній ділянці одного власника об'єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (пункт 84 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18).

Як було встановлено судовою колегією 02.11.2016 між Чорноморською міською радою Одеського району Одеської області (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю фірма "Яблонька" (орендар) було укладено Договір оренди землі №104, відповідно до умов якого, Відповідач прийняв у строкове платне користування земельну ділянку площею 0,0829 га несільськогосподарського призначення, із земель житлової та громадської забудови (кадастровий номер 5110800000:02:025:0142), що знаходиться за адресою: Одеська область, м. Чорноморськ, вул. Паркова, 4-А.

У даному Договорі оренди було зазначено, що на земельній ділянці розташовані об'єкти нерухомого майна - будівля бару зі складськими приміщеннями та будівля магазину, які належать орендарю на праві власності на підставі свідоцтва про право власності від 02.01.2003, виданого на підставі рішення виконкому Іллічівської міської ради від 28.11.2002 № 886. Технічний паспорт від 13.02.2012, інвентарний номер 56, реєстровий №44-Гп-3-148.

Свідоцтвом про право власності від 02.01.2003 виданого виконавчим комітетом Іллічівської міської ради було засвідчено, що об'єкт в цілому, який розташований в м. Іллічівськ, вул. Паркова № 4-А, дійсно належить Товариству з обмеженою відповідальністю фірма "Яблонька". Який складається з будівлі магазину загальною площею 220,8 кв. м, торгівельного павільйону площею 24,6 кв.м та навіс площею 123,4 кв.м.

Разом з тим відповідно до інформації зазначено в технічному паспорті від 13.02.2012, інвентарний номер 56, реєстровий №44-Гп-3-148 експлікація будинку, господарських будівель та споруд включала у себе об'єкт з літерами за планом:

А - будівля бару площею 247,3 кв. м.

А1 - зі складськими приміщеннями площею 250,9 кв. м.,

В - будівля магазину площею 37,3 кв.м.;

Г - вбиральня площею 3,9 кв.м.;

Д - навіс площею 23,0 кв.м;

Загальна площа об'єктів нерухомості за технічним паспортом становить 643 кв. м, з яких будівлі під літерами А та А1 мають загальну площу 427 кв. м.

Таким чином, з наведених вище обставин вбачається, що на момент укладення Договору оренди між Позивачем та Відповідачем вже мали місце розбіжності між площею та найменуванням будівель, зазначених у свідоцтві про право власності, та відповідними відомостями, зазначеними у технічному паспорті, на які є посилання у зазначеному Договорі оренди.

Судова колегія зазначає, що первинним правовстановлюючим документом, який підтверджує право власності Відповідача на об'єкти нерухомості, є саме свідоцтво про право власності. Саме в ньому міститися актуальна інформація щодо площі та найменування об'єктів нерухомості, які належать Відповідачу, а саме будівлі магазину площею 220,8 кв. м.

Однак, із технічного паспорта від 13.02.2012 вбачається, що Відповідач самовільно змінив назву об'єкта з «магазин» на «будівля бару зі складськими приміщеннями», а також здійснив самочинне будівництво, унаслідок якого відбулося збільшення площі нерухомості. У документі зазначено «самочинний захват землі - 243,2 кв. м», а також додані нові об'єкти (вбиральня, літній майданчик, огорожа), відсутні у попередньому техпаспорті.

Згідно з листом Чорноморської міської ради № вих-вх-4697-24-5071 від 08.10.2024, на момент передачі земельної ділянки в оренду площа об'єкта нерухомості, який належав Товариству з обмеженою відповідальністю фірма "Яблонька", становила 220,8 кв. м. Таким чином, узгоджена сторонами площа відрізняється від площі 463,2 кв. м, зазначеної у техпаспорті, виданому ФОП Поляковою О.М.

Разом з тим, судова колегія зазначає, що відповідно до акту обстеження від 09.05.2023 встановлено проведення ТОВ фірма "Яблонька" будівельних робіт, у результаті яких змінено конструктивні елементи та геометричні розміри будівлі. Зокрема, зафіксовано демонтаж покрівлі та внутрішніх стін, закладення віконних прорізів, нарощування стін новою кладкою з газобетону, а також виконання частини оздоблювальних робіт. На території об'єкта наявні будівельні матеріали та встановлені риштування, що свідчить про проведення реконструкції будівлі, дозвіл на які відділом ДАБК виконавчого комітету Чорноморської міської ради не надавались.

Також за результатами повторного обстеження земельної ділянки з кадастровим номером 5110800000:02:025:0142, проведеного представниками Чорноморської міської ради 10.06.2024, встановлено наявність на ній будівлі «Нової пошти» площею 506 кв. м та торговельного павільйону площею 45,39 кв. м, що суттєво відрізняється від технічних характеристик будівель, що існували під час передачі ділянки в оренду 02.11.2016, і виникли внаслідок самочинної перебудови.

Колегія суддів зауважує, що для здійснення будь-яких будівельних, чи реконструкційних робіт особа зобов'язана отримати у встановленому законодавством порядку відповідні дозвільні документи.

Порядок оформлення й отримання дозвільних документів на будівництво об'єктів регламентовано Законом України “Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 №3038-VI (далі - Закон №3038-VI), який встановлює правові та організаційні основи містобудівної діяльності і спрямований на забезпечення сталого розвитку територій з урахуванням державних, громадських та приватних інтересів, Порядком виконання підготовчих і будівельних робіт, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України “Деякі питання виконання підготовчих і будівельних робіт» від 13.04.2011 №466, а також іншими нормативно-правовими актами.

Відповідно до ст. 26 Закону України №3038-VI, право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

При цьому, судова колегія звертає увагу на те, що аналіз статті 26 Закону №3038-VI дає підстави зазначити, що процес отримання дозвільної документації на будівництво можна ініціювати лише після:

- одержання замовником або проектувальником вихідних даних;

- розробки проектної документації та проведення у випадках, передбачених законодавством, її експертизи;

- затвердження проектної документації;

- отримання права на виконання підготовчих та будівельних робіт.

Порядок, вимоги й основний перелік дозвільних документів, що надають право на виконання будівельних робіт, різняться залежно від класу наслідків об'єкта, який планують будувати.

Згідно з ч. 2 ст. 29 Закону №3038-VI, фізична або юридична особа, яка має намір щодо забудови земельної ділянки, що перебуває у власності або користуванні такої особи, повинна одержати містобудівні умови та обмеження для проектування об'єкта будівництва.

Разом з цим, за положеннями ч. 1 ст. 34 Закону №3038-VI право на виконання будівельних робіт надається після подання замовником повідомлення про початок виконання будівельних робіт.

Виконання будівельних робіт без подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт заборонено (ч. 2 ст. 36 Закону №3038-VI).

Приписами ч. 7 ст. 34 Закону №3038-VI визначено, що виконання будівельних робіт без відповідного документа, передбаченого цією статтею, вважається самочинним будівництвом і тягне за собою відповідальність згідно із законом.

Судова колегія зазначає, що в матеріалах справи відсутні документи дозвільного характеру, які б підтверджували законність проведення робіт із збільшення площі та реконструкції об'єкта нерухомого майна, що належить Відповідачу, що свідчить про здійснення ним самочинного будівництва.

Апеляційний господарський суд наголошує, що здійснення самочинного будівництва об'єкта нерухомого майна особою, яка не є власником відповідної земельної ділянки, слід розцінювати як порушення прав власника цієї земельної ділянки.

У контексті вище наведеного апеляційний господарський суд зазначає, що Відповідачем було проведено самочинні будівельні та реконструкційні роботи на орендованій земельній ділянці без отримання відповідних дозвільних документів та погоджень Позивача,

При цьому суд апеляційної інстанції не приймає до уваги доводи Відповідача, щодо проведення ним відповідної державної реєстрації об'єкта нерухомого майна в Єдиному державному реєстрі речових прав на нерухоме майно із загальною площею 463,2 кв. м та зазначає наступне.

Сам по собі факт державної реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду, не слід розглядати як окреме відносно факту самочинного будівництва порушення прав власника земельної ділянки.

Здійснення самочинного будівництва порушує права власника земельної ділянки, у тому числі у разі відсутності державної реєстрації права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за відповідною особою. Факт самочинного будівництва змушує власника земельної ділянки діяти з урахуванням того, що на відповідній земельній ділянці наявні певні об'єкти нерухомості - що обмежує можливості як користування, так і розпорядження земельною ділянкою.

Отже, самочинно побудоване нерухоме майно, право власності на яке не зареєстроване за жодною особою, все одно обмежує власника відповідної земельної ділянки в користуванні та розпорядженні такою земельною ділянкою.

Права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 Цивільного кодексу України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з'явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження.

Частинами третьою - п'ятою статті 376 Цивільного кодексу України, відповідно, встановлено таке:

Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 Цивільного кодексу України, інших положеннях законодавства (див. постанови від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16 (пункт 8.5), від 03.04.2019 у справі № 921/158/18 (пункт 51), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункти 37-38), від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (пункт 54), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 34)).

Згідно з вказаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц (пункт 42), від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (пункт 54), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 34)).

Крім того, не допускається набуття права власності на споруджені об'єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці. Виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності на об'єкт нерухомого майна набуває той, хто має речове право на земельну ділянку (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 (пункти 92-94), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 35)).

Визнання права власності в порядку частини третьої або п'ятої статті 376 Цивільного кодексу України призводить до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна - або особі, яка здійснила самочинне будівництво, надається земельна ділянка у встановленому порядку під уже збудоване нерухоме майно як обов'язкова умова для визнання права власності на таке майно (частина третя статті 376 Цивільного кодексу України); або право власності на самочинно збудоване нерухоме майно визнається за особою - власником земельної ділянки (частина п'ята статті 376 Цивільного кодексу України).

Отже, застосування положень частини третьої або п'ятої статті 376 Цивільного кодексу України призводить до вирішення спору між особою - власником земельної ділянки та особою, що здійснила самочинне будівництво, і, зокрема, захищає права власника земельної ділянки.

Відповідно до частини другої статті 376 Цивільного кодексу України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

При цьому формулювання положень статті 376 Цивільного кодексу України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тож, як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 Цивільного кодексу України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті (пункти 6.31-6.33 постанови від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13; пункти 53-56 постанови від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц; пункт 46 постанови від 20.07.2022 у справі № 923/196/20).

Тобто відповідно до приписів частин третьої та п'ятої статті 376 Цивільного кодексу України як особа, що здійснила самочинне будівництво, так і власник земельної ділянки, на якій здійснили самочинне будівництво, можуть набути самочинно збудоване майно у власність. Однак для цього їм необхідно дотримуватись чіткого алгоритму дій, передбаченого в зазначеній статті.

Якщо нерухоме майно є самочинним будівництвом, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного статтею 376 Цивільного кодексу України (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала, або за власником земельної ділянки), є такою, що не відповідає вимогам цієї статті. Можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені статтею 376 Цивільного кодексу України, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається.

Вказаний правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22.

Однак, колегія суддів зауважує, що відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Сама по собі державна реєстрація не є окремою підставою набуття особою права власності, а є офіційним засвідченням державою набуття особою права власності (див., зокрема, пункт 123 постанови Великої Палати Верховного Суду від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20)).

Державна реєстрація права власності не породжує права власності, в силу державної реєстрації право власності не виникає, вона визначає лише момент, з якого право власності виникає, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.

Факт набуття права власності має передувати державній реєстрації, оскільки юридичний зміст державної реєстрації полягає у визнанні і підтвердженні державою цього факту.

Реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 Цивільного кодексу України не змінює правовий режим такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті.

Оскільки, як вже зазначалося, положення статті 376 Цивільного кодексу України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно не змінює правовий режим самочинного будівництва. За вказаних обставин особа - власник земельної ділянки не набуває право власності на самочинно побудоване нерухоме майно.

Отже, враховуючи наведене, колегія суддів зазначає, що сам по собі факт державної реєстрації Відповідачем права власності на об'єкт нерухомого майна із відповідною площею не змінює правовий режим такого об'єкту, як самочинного будівництва.

Разом з тим, п. 10.5. Договору оренди передбачено, що орендарю забороняється самовільне будівництво, реконструкція або перебудова існуючого об'єкта нерухомості без відома орендодавця.

Також судова колегія звертає увагу, що у справі відсутні докази отримання дозволу Позивача на виконання зазначених робіт, як того вимагають умови укладеного між сторонами Договору оренди землі, зокрема, пункт 10.5.

Умовами Договору оренди передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами їх обов'язків, встановлених п.п. 10.2., 10.4., 10.5 цього договору.

Встановлені обставини свідчать про порушення Відповідачем пункту 10.5 Договору оренди землі №104, яким йому було прямо заборонено здійснювати будь-яке самовільне будівництво, реконструкцію чи перебудову об'єктів, які знаходяться на орендованій земельній ділянці без відома та погодження орендодавця. Такі дії Відповідача є істотним порушенням умов договору та свідчать про неналежне виконання ним своїх договірних обов'язків.

Враховуючи наведене, судова колегія доходить висновку, що Відповідач порушив умови Договору оренди землі №104, а тому доводи Прокурора щодо наявності зазначених порушень є обґрунтованими, тоді як висновок суду першої інстанції у цій частині не відповідає фактичним обставинам справи.

З огляду на викладене, судова колегія вважає за необхідне задовольнити вимоги прокурора в частині розірвання Договору оренди землі №104 від 02.11.2016, укладеного між Чорноморською міською радою Одеської області та Товариством з обмеженою відповідальністю фірма "Яблонька", право оренди за яким зареєстровано до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за № 18370692 від 23.12.2016, у зв'язку з істотним порушенням його умов Відповідачем.

Разом з тим апеляційний господарський суд враховує, що наслідки припинення або розірвання договору оренди землі визначені у ст. 34 Закону України "Про оренду землі". Так, у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця. У разі невиконання орендарем обов'язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов'язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки.

Відтак, вимога про повернення земельної ділянки є похідною від вимоги про розірвання договору оренди. Тож за наявності правових підстав для розірвання договору оренди неодмінним є обов'язок орендаря повернути земельну ділянку, що була у його користуванні. Ураховуючи встановлені обставини щодо наявності підстав для розірвання договору оренди землі та перебування спірної земельної ділянки у фактичному користуванні орендаря, ефективним та правомірним способом захисту порушеного права територіальної громади буде повернення їй спірної ділянки у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому Відповідач отримав її в оренду. Як і розірвання договору оренди землі, таке повернення прямо передбачене законом, переслідує легітимну мету і є пропорційним цій меті (аналогічна правова позиція, викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі № 918/391/23).

Розірвання договору та повернення у власність територіальної громади земельних ділянок у випадку встановлення протиправної поведінки самого орендаря здійснюється на підставі закону та укладеного з ним договору, переслідує легітимну мету контролю за використанням майна відповідно до його цільового призначення.

Також задоволення позовних вимог не порушуватиме принцип пропорційності втручання у право на мирне володіння майном, оскільки таке втручання є прогнозованим наслідком недобросовісних дій самого орендаря, який свідомо допустив порушення договірних зобов'язань.

З огляду на зазначене, судова колегія доходить висновку, що вимоги Прокурора про зобов'язання Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Яблонька" повернути Чорноморській міській раді Одеського району Одеської області земельну ділянку площею 0,0829 га, кадастровий номер 5110800000:02:025:0142, розташовану за адресою: м. Чорноморськ, вул. Паркова, 4-А є такими, що підлягають задоволенню з підстав викладених вище.

Водночас, вирішуючи питання щодо вимог Прокурора про припинення права оренди шляхом скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права оренди Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Яблонька" на земельну ділянку площею 0,0829 га, кадастровий номер 5110800000:02:025:0142, запис про інше речове право № 18370692 від 23.12.2016, колегія суддів зазначає наступне.

Так, Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, від 22.09.2020 у справі №910/3009/18.

Отже, під ефективним засобом (способом) захисту прав слід розуміти такий, що призводить до потрібних результатів, наслідків, дає найбільший ефект. Тому ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права та бути адекватним наявним обставинам.

Так, відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, яке розташоване на території України, регулюються Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Відповідно до чинної редакції пунктів 1, 2, 3 частини 3 статті 26 цього Закону відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини 6 статті 37 Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини 6 статті 37 Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Отже, за змістом чинної редакції статті 26 Закону виконанню підлягають виключно судові рішення: про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, тобто до їх переліку не входить судове рішення про скасування запису про проведену державну реєстрацію права (п. 60 постанови Верховного Суду від 05.10.2023 у справі № 918/261/21.

За вищевказаних обставин, та враховуючи факт розірвання оспорюваного Договору оренди, колегія суддів дійшла висновку, що ухвалення судом рішення про задоволення позовних вимог Прокурора в частині припинення права оренди шляхом скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права оренди Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Яблонька" на земельну ділянку площею 0,0829 га, кадастровий номер 5110800000:02:025:0142, не буде відповідати вимогам закону та в цій частині вимог не призведе до ефективного захисту порушених прав держави, за захистом яких Прокурор звернувся до суду.

Відтак висновок суду першої інстанції в частині відмови в задоволенні позовних вимог прокурора в частині припинення права оренди шляхом скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права оренди Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Яблонька" на земельну ділянку площею 0,0829 га, кадастровий номер 5110800000:02:025:0142 є вірним, але з підстав, викладених в постанові суду апеляційної інстанції.

Статтею 17 Закону України “Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

Європейський суд з прав людини у рішенні в справі "Серявін та інші проти України" вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

У справі “Трофимчук проти України» Європейський суд з прав людини також зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід.

За умовами статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним та обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Отже, рішення з господарського спору повинно прийматись у цілковитій відповідності з нормами матеріального і процесуального права та фактичними обставинами справи, з достовірністю встановленими господарським судом, тобто з'ясованими шляхом дослідження та оцінки судом належних і допустимих доказів у конкретній справі.

Пунктом 2 ч. 1 ст. 275 Господарсько процесуального кодексу України визначено, що суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.

Підстави для часткового скасування судового рішення визначені статтею 277 Господарсько процесуального кодексу України, відповідно до якої такими підставами є 1) нез'ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Враховуючи викладене, колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для часткового задоволення апеляційної скарги Заступника керівника Одеської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Одеської області від 21.04.2025 у справі №916/5299/24 та часткового скасування зазначеного рішення з ухваленням нового рішення, яким позовні вимоги Виконувача обов'язків керівника Чорноморської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Чорноморської міської ради Одеського району Одеської області до Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Яблонька" задовольнити частково: розірвати договір оренди землі №104 від 02.11.2016, зобов'язати Товариство повернути Чорноморській міській раді земельну ділянку площею 0,0829 га, кадастровий номер 5110800000:02:025:0142, та відмовити у задоволенні позовних вимог у частині припинення права оренди шляхом скасування державної реєстрації права оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до ст.129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати за розгляд апеляційної скарги покладаються на сторони пропорційно задоволеним вимогам апеляційної скарги.

Керуючись ст. 129 269, 270, 271, 275, 277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Заступника керівника Одеської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Одеської області від 21.04.2025 у справі №916/5299/24 - задовольнити частково

2. Рішення Господарського суду Одеської області від 21.04.2025 у справі №916/5299/24 - скасувати частково.

3. Викласти резолютивну частину рішення Господарського суду Одеської області від 21.04.2025 у справі №916/5299/24 в наступній редакції:

« 1) Позовні вимоги Виконувача обов'язків керівника Чорноморської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Чорноморської міської ради Одеського району Одеської області до Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Яблонька" про розірвання договору оренди землі №104 від 02.11.2016 року, укладеного між Чорноморською міською радою Одеської області та Товариством з обмеженою відповідальністю фірма "Яблонька", право оренди за яким зареєстровано до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за № 18370692 від 23.12.2016; припинення права оренди шляхом скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права оренди Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Яблонька" на земельну ділянку площею 0,0829 га, кадастровий номер 5110800000:02:025:0142, запис про інше речове право № 18370692 від 23.12.2016; зобов'язання Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Яблонька" (код ЄДРПОУ: 23861087, вулиця Паркова, будинок 4-А, місто Чорноморськ, Одеський район, Одеська область, Україна, 68001) повернути Чорноморській міській раді Одеського району Одеської області (код ЄДРПОУ 25932851, м. Чорноморськ, проспект Миру, 33, 68000) земельну ділянку площею 0,0829 га, кадастровий номер 5110800000:02:025:0142, розташовану за адресою: м. Чорноморськ, вул. Паркова, 4-А. - задовольнити частково.

2) Розірвати договір оренди землі №104 від 02.11.2016 року, укладений між Чорноморською міською радою Одеської області та Товариством з обмеженою відповідальністю фірма "Яблонька", право оренди за яким зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за № 18370692 від 23.12.2016.

3) Зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю фірма "Яблонька" (код ЄДРПОУ: 23861087, вулиця Паркова, будинок 4-А, місто Чорноморськ, Одеський район, Одеська область, Україна, 68001) повернути Чорноморській міській раді Одеського району Одеської області (код ЄДРПОУ 25932851, м. Чорноморськ, проспект Миру, 33, 68000) земельну ділянку площею 0,0829 га, кадастровий номер 5110800000:02:025:0142, розташовану за адресою: м. Чорноморськ, вул. Паркова, 4-А.

4) Відмовити в задоволенні позовних вимог про припинення права оренди шляхом скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права оренди Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Яблонька" на земельну ділянку площею 0,0829 га, кадастровий номер 5110800000:02:025:0142, запис про інше речове право № 18370692 від 23.12.2016.

5) Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Яблонька" (код ЄДРПОУ: 23861087, вулиця Паркова, будинок 4-А, місто Чорноморськ, Одеський район, Одеська область, Україна, 68001) на користь Одеської обласної прокуратури (65026, м. Одеса, вул.Пушкінська,3 ЄДРПОУ 03528552) судовий збір за подання позовної заяви у сумі 4844,80 грн».

4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Яблонька" (код ЄДРПОУ: 23861087, вулиця Паркова, будинок 4-А, місто Чорноморськ, Одеський район, Одеська область, Україна, 68001) на користь Одеської обласної прокуратури (65026, м. Одеса, вул.Пушкінська,3 ЄДРПОУ 03528552) судовий збір за подання апеляційної скарги у сумі 7267,20 грн.

5. Доручити Господарському суду Одеської області видати відповідний наказ із зазначенням всіх необхідних реквізитів.

6. Матеріали справи №916/5299/24 повернути до Господарського суду Одеської області.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду в порядку та строки, передбачені статтями 286-289 Господарсько процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено та підписано 07.11.2025 року.

Головуюча суддя: Н.М. Принцевська

Судді: Я.Ф. Савицький

А.І. Ярош

Попередній документ

131612129

Наступний документ

131612131

Інформація про рішення:

№ рішення:	131612130
№ справи:	916/5299/24
Дата рішення:	30.10.2025
Дата публікації:	10.11.2025
Форма документу:	Постанова
Форма судочинства:	Господарське
Суд:	Південно-західний апеляційний господарський суд
Категорія справи:	Господарські справи (з 01.01.2019); Справи позовного провадження; Справи у спорах, що виникають із земельних відносин, з них

Стан розгляду справи:

Стадія розгляду:	Призначено до судового розгляду (13.10.2025)
Дата надходження:	13.05.2025
Предмет позову:	про припинення права володіння майном, приведення земельної ділянки у попередній стан, розірвання договору оренди землі, припинення права оренди землі та зобов'язання повернути земельну ділянку

Розклад засідань:

Минулі засідання (14)

23.01.2025 11:00	Господарський суд Одеської області
20.02.2025 16:00	Господарський суд Одеської області
06.03.2025 10:00	Господарський суд Одеської області
11.03.2025 14:45	Південно-західний апеляційний господарський суд
12.03.2025 15:30	Господарський суд Одеської області
19.03.2025 12:30	Господарський суд Одеської області
09.04.2025 10:00	Господарський суд Одеської області
21.04.2025 11:00	Господарський суд Одеської області
30.06.2025 11:00	Південно-західний апеляційний господарський суд
14.07.2025 11:30	Південно-західний апеляційний господарський суд
13.10.2025 11:00	Південно-західний апеляційний господарський суд
13.10.2025 11:30	Південно-західний апеляційний господарський суд
30.10.2025 12:30	Південно-західний апеляційний господарський суд
30.10.2025 12:45	Південно-західний апеляційний господарський суд